Война за ОСББ: почему из реестра исчезают компании

04.12.2017 08:55

История

Незаконно созданные ОСББ исчезают из Единого государственного реестра.

Что случилось

Весной мы рассказывали, что из Единого государственного реестра исчезают компании. Оказалось, что значительная часть этих компаний ОСББ.

Почему это важно

При создании ОСББ владельцы часто допускают организационные ошибки. Созданные ОСББ признаются недействительными и удаляются из Единого государственного реестра, а инициаторы не только не могут создать ОСББ, но и втягиваются в судебный процесс.

Как создается ОСББ и какие при этом могут быть трудности?

Для создания ОСББ существует следующий алгоритм:

1. Создание инициативной группы
2. Формирование списка владельцев дома
3. Проведение собрания владельцев дома
4. Проведение учредительного собрания
5. Регистрация ОСББ

На практике у инициаторов создания ОСББ возникает большое количество юридических и организационных проблем.

Наталья Гнатуш — адвокат, занимается юридической поддержкой ОСББ:

Во-первых, есть трудности в получении информации о совладельцах дома (владельцах квартир и нежилых помещений). До 2013 года эта информация хранилась в БТИ, после 2013 года её можно найти в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Официальной процедуры обращения в БТИ по владельцам квартир и нежилых помещений не существует. Когда инициативные группы обращаются напрямую для созыва учредительного собрания для создания ОСББ, то в 100% случаев БТИ отказывает, ссылаясь на закон о персональных данных.

Во-вторых, отсутствует консолидированная информация по многоквартирным домам (количество помещений, площади, реконструкции и т.д., кладовые, подвалы).

Часто ошибки допускаются на этапе процедуры уведомления о проведении учредительного собрания. В случае, когда в доме расположено много квартир и помещений, а уведомить нужно 100% владельцев, то расходы на подготовку, печать приглашений, почтовые услуги ложатся на плечи инициативной группы. Хотя в идеале все совладельцы многоквартирного дома должны понимать, что их квартиры и помещения не висят в воздухе, а являются частью многоквартирного дома и в их же интересах надлежащим образом содержать его, таким образом увеличивая стоимость своего имущества.

Иногда ОСББ создаются застройщиками с целью воспользоваться открытой пассивностью совладельцев, и это является частью схемы навязывания аффилированной обслуживающей компании.

В каких ситуациях возникают судебные иски и ОСББ могут быть признаны недействительными?

Если дом, как финансовый поток, интересен застройщику, обслуживающей организации, другим субъектам, или есть некоторые помещения, которые хотелось бы захватить — это может быть причиной для судебных исков для отмены государственной регистрации ОСББ.

В основном в исках апеллируют к нарушению процедуры уведомления совладельцев — не уведомили под подпись, не направили почтовое уведомление. Обоснование исков — это другой вопрос, — комментирует Наталья.

Могут ли ОСББ признать недействительными и удалить из реестра?

Да, мы нашли несколько судебных дел, где есть прямой текст, что «компания признается недействительной».

Например, рассмотрим одно из дел. В июле 2017 года в суд обратился кооператив «Мандрыковская 127» с требованием признать недействительным решение учредительного собрания и отменить государственную регистрацию ОСББ «Дніпровська зірка». Основным аргументом истца было то, что во время учредительного собрания не была соблюдена процедура, а именно недостаточное количество владельцев участвовало в голосовании.

Решением суда стало признание учредительного собрания недействительным и удаление ОСББ «Дніпровська зірка» из реестра.

ОСББ, що були видалени з ЄДР

Если ОСББ все таки признают недействительным, могут ли совладельцы повлиять на ситуацию?

В случае, если учредительное собрание признают недействительным и отменят государственную регистрацию, у совладельцев есть возможность провести ещё одно учредительное собрание, исправив нарушения и создать ОСББ снова.

ОСББ — это точка финансового контроля взносов совладельцев. ОСББ платит лишь за предоставленные услуги, их качество и своевременность. Поэтому не смотря на проблемы, я бы советовала создавать ОСББ. На судебные заседания время и средства будут тратить ответственные совладельцы, которые понимаю, что собственность — это не только права, но и обязанности, и никто, кроме владельца, не будет заинтересован эффективно управлять имуществом, — утверждает Наталья Гнатуш.