Постанова

від 30.11.2021 по справі 915/867/20

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

---

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 листопада 2021 року м. ОдесаСправа № 915/867/20 Колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді : Ярош А.І.,

суддів Принцевської Н.М., Колоколова С.І.

секретар судового засідання - Молодов В.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Чернишева Михайла Олексійовича

на рішення Господарського суду Миколаївської області від 07 вересня 2020 року

по справі №915/867/20

за позовом Фізичної особи - підприємця Чернишева Михайла Олексійовича

до Миколаївської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, (ухвалене суддею Олейняш Е.М. 07.09.2020р., о 12-03 год. у приміщенні господарського суду Миколаївської області, повний текст складено 11.09.2020 року)

за участю представників учасників справи: не з`явились,

До господарського суду Миколаївської області звернувся Фізична особа-підприємець Чернишев Михайло Олексійович з позовною заявою до відповідача Миколаївської міської ради, в якій просить суд визнати укладеною додаткову угоду до Договору оренди землі №4890 від 05.04.2007 року, загальною площею 73 кв.м., за кадастровим номером земельної ділянки 4810136300:06:001:0057 для обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону з літнім майданчиком по вулиці Лазурній, поблизу житлового будинку № 14-а, Заводський район у місті Миколаєві, на умовах, викладених в позовній заяві.

Позивач просить суд поновити договір на 5 років до 07.06.2025 року.

04.09.2020 року до господарського суду Миколаївської області від позивача надійшла заява (уточнення позовних вимог) (вх. № 10907/20), в якій позивач просить суд визнати укладеною додаткову угоду до Договору оренди землі № 4890 від 05.04.2007 року, загальною площею 73 кв.м., за кадастровим номером земельної ділянки 4810136300:06:001:0057 для обслуговування тимчасового розміщеного торговельного павільйону з літнім майданчиком по вулиці Лазурній, поблизу житлового будинку № 14-а, Заводський район у місті Миколаєві, на умовах, викладених в заяві (уточнення позовних вимог), строком дії на 5 років до 07.06.2022 року .

Заява мотивована тим, що у позовних вимогах у позовній заяві допущена описка (помилка), а саме: помилково вказані дати дії додаткових угод в п. 2 «діє до «дата» .

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 07 вересня 2020 року по справі №915/867/20 (Олейняш Е.М.) у задоволенні позовних вимог відмовлено.

При винесенні рішення суд першої інстанції дійшов висновків про те, що позивачем ФОП Чернишевим М.О. пропущено строк звернення до Миколаївської міської ради, встановлений п.3.1 договору та ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", із заявою від 06.04.2017 про поновлення договору оренди землі. При цьому, позивач звернувся з порушенням встановленої приписами ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" процедури та до заяви не додав проект додаткової угоди, що свідчить про втрату переважного права на поновлення договору.

При цьому в наданому 10.12.2019 року проекті додаткової угоди до договору оренди землі, орендарем ФОП Чернишевим М.О. запропоновано орендодавцю Миколаївській міській раді укласти додаткову угоду на інших умовах, ніж передбачено договором, що прямо суперечить положенням ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» .

Враховуючи недотримання самим позивачем положень ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", в суду відсутні підстави для поновлення дії договору.

Фізична особа - підприємець Чернишев Михайло Олексійович не погодився з вказаним рішенням та звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд Господарського суду Миколаївської області від 07 вересня 2020 року по справі №915/867/20 змінити, та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі №4890 від 05.04.2007 року загальною площею 73 кв.м. за кадастровим номером земельної ділянки 4810136300:06:001:0057 для обслуговування тимчасового розміщеного торговельного павільйону з літнім майданчиком по вулиці Лазурній, поблизу житлового будинку № 14-а, Заводський район у місті Миколаєві, на умовах, запропонованих позивачем, у такій редакції, викладеній в апеляційній скарзі.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, апелянт зазначає, що у 2017 році позивач надіслав письмову заяву про намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк. Пізніше було отримано опис 16.06.2017 року позивач отримав витяг із протоколу від 12.06.2017 року № 52, де відповідно до висновку УМА ММР від 20.04.2017 року № 17-17 41 було погоджено планувальну можливість продовження на 1 рік строку оренди земельної ділянки до затвердження комплексної схеми розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності.

Тобто, чотири роки позивач вимагав у відповідача укладання нового договору оренди землі. Вже в грудні 2019 року позивач надав додаткову угоду до Договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 05.04.2007 за №4890. Позивач зробив помилку, де термін дії договору, встановив не 07.06.2022, а 07.06.2025, тобто фактично 8 років. Апелянт повідомив суду, що це помилка, лише в одній останній цифрі і що це не є зміною терміну дії договору. Позивач зазначив, що про цю помилку відповідач зазначив лише коли справа опинилася в суді.

Не дочекавшись відповіді, позивач 25.06.2020 звернувся до суду за захистом свого порушеного права на поновлення договору оренди землі в силу закону із дотриманням відповідної процедури та порядку, відповідно до положень ЗУ Про оренду землі .

В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на положення ч.1, ч.4-5, ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та зазначив, що орендодавець, всупереч вимогам закону, не розглянув заяву позивача, подану 10.12.2019р. разом з проектом додаткової угоди. Крім того, позивач вказав, що після спливу строку дії договору оренди землі, він продовжує користуватись земельною ділянкою, а відповідачем не направлено протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Суд, відмовляючи в позові зазначив, що ФОП Чернишов М.О. звертаючись до відповідача 06.04.2017 через центр надання адміністративних послуг із заявою про продовження договору оренди землі, не надало проекту додаткової угоди, що свідчить про недотримання орендарем ч.3 ст. 33 ЗУ Про оренду землі . Проект додаткової угоди подано лише 10.12.2019, тобто з пропуском строку передбаченого умовами договору.

Таким чином, неподання орендарем у строк встановлений умовам договору лист-повідомлення та проекту додаткової угоди свідчить про недотримання ч.1-5 ст. 33 ЗУ Про оренду землі та втрату переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Суддя вказала, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст.33 ЗУ Про оренду землі , можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Суддя вказує, що відповідно до інформації, наданої Департаментом архітектури та містобудування Миколаївської міської ради №18570/12.01-24/20-2 від 11.06.2020 року, Департамент розглянувши матеріали дозвільної справи № 000260 від 06.04.2017 року ФОП Чернишова М.О. щодо поновлення договору оренди земельної зазначив, що торговельний павільйон не є стаціонарним об`єктом громадського харчування, департамент архітектури та містобудування і не погоджує поновлення договору оренди земельної ділянки площею 73 кв.м для тимчасово розміщеного торговельного павільйону з літнім майданчиком по вул. Лазурній, поблизу житлового будинку № 14-а в Заводському районі м. Миколаєва.

Але суд не зазначає, що доказів направлення цього рішення позивачу в матеріалах справи не має.

Суддя Господарського суду Миколаївської області Олейняш Е.М., вважає, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави і обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до ч. 1- 5 зазначеної статті, не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає за ч. 6 цієї норми.

Тобто суддя вагається, і відмовляє у позові не відновлюючи порушене право позивача, установивши належне виконання позивачем умов договору оренди земельної ділянки, сплату орендної плати за користування спірною земельною ділянкою та не спростуванням цих фактів відповідачем.

На думку апелянта, суддя Господарського суду Миколаївської області Олейняш Е.М. не врахувала, що згідно з усталеною прецедентною практикою Європейського Суду з прав людини основу принципу правової визначеності утворює ідея передбачуваності (очікуваності) суб`єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає існуючим в суспільстві нормативним приписам.

Апелянт вважає, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Більш того, аналіз встановлених умов пролонгації призводить до висновку, що вони застосовуються у разі наявності значної конкуренції, коли потрібно скористатися переважним правом перед іншими претендентами для визнання поновленим договору оренди землі та визнання додаткової угоди укладеною.

У той же час, частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі.

При цьому, необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі у даному випадку не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору) у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі.

Отже, апелянт вважає, що для поновлення договору оренди землі №4890 від 05.04.2007 року з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору про відмову в його поновленні; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.10.2020 року (головуючий суддя Ярош А.І., судді: Принцевської Н.М., Колоколова С.І.) відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи - підприємця Чернишева Михайла Олексійовича на рішення Господарського суду Миколаївської області від 07 вересня 2020 року по справі №915/867/20.

30.10.2020 року до суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від Миколаївської міської ради, в якому позивач просить апеляційну скаргу ФОП Чернишева М. О. залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Миколаївської області від 07.09.2020 у справі № 915/867/20 - без змін.

Відповідач Миколаївська міська рада не погоджується з доводами викладеними в апеляційній скарзі ФОП Чернишева М. О. та вважає їх необґрунтованими, а рішення Господарського суду Миколаївської області від 07.09.2020 у справі № 915/867/20 прийнятим з правильним застосуванням норм матеріального права, дотриманням норм процесуального права та повним, всебічним та об`єктивним дослідженням обставин справи.

Відповідач зазначає, що в порушення вказаних норм ст. 33 Закону України Про оренду землі та звертаючись за поновленням Договору Позивач не додав проект додаткової угоди, що підтверджується описом дозвільної справи та долученими Позивачем до позовної заяви доказами.

При цьому, як вбачається зі змісту позовної заяви Позивач надіслав проект додаткової угоди лише у грудні 2019 чим порушив умови ст. 33 Закону України Про оренду землі .

Однак, як вбачається з доказів, доданих до позовної заяви (опису дозвільної справи), Позивач звернувся через центр надання адміністративних послуг до Відповідача з заявою про продовження строку дії договору оренди землі 06.04.2017 за вх. № 000260, тобто з пропуском строку передбаченого умовами договору, чим порушив умови вказаного договору та втратив переважне право на його поновлення.

Відповідач зазначає, звертаючись до суду із даним позовом, позивач підставою позову визначив ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі , при цьому запропонувавши інші умови договору, ніж передбачений умовами договору № 4890, що не передбачено вказаною нормою закону.

Таким чином, враховуючи, що Позивач не звернувшись в строк встановлений договором та не додавши проект додаткової угоди, втратив переважне право на поновлення договору, що в свою чергу свідчить про недотримання позивачем процедури поновлення договору на підставі частини шостої статті 33 Закону України Про оренду землі та відсутність підстав для задоволення позову.

06.11.2020 року до суду надійшла Відповідь ФОП Чернишева М.О. на відзив Миколаївської міської ради, в якій скаржник зазначає, що до сьогодні ним сплачується орендна плата і ведеться господарська діяльність. До сьогодні він так і не отримав висновок ДАМБ Миколаївської міської ради від 11.06.2020 року № 18570/12.01-24/20-2 на який постійно посилається відповідач, що ДАМБ Миколаївської міської ради не погоджує поновлення договору оренди земельної ділянки по вулиці Лазурній, поблизу житлового будинку № 14-а, Заводський район у місті Миколаєві. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 73 кв.м.

У 2017 році позивач надіслав письмову заяву про намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк. Пізніше було отримано опис 16.06.2017 року позивач отримав витяг із протоколу від 12.06.2017 року № 52, де відповідно до висновку УМА ММР від 20.04.2017 року № 17-1741 було погоджено планувальну можливість продовження на 1 рік строку оренди земельної ділянки до затвердження комплексної схеми розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності.

Тобто, чотири роки позивач очікував укладання нового договору оренди землі.

10.11.2020 до суду надійшла заява від ФОП Чернишова М.О. про долучення до матеріалів справи довідки із управління земельних ресурсів про те, що вони не заперечують проти поновлення договору на постачання електричної енергії на строк до 6 місяців для подальшого обслуговування торгівельного магазину по вул.Лазурній поблизу будинку 14-а, Заводський район у м. Миколаєві. Це на думку апелянта, є доказом того, що його такими довідками постійно працівники ММР вводили в оману, запевняючи що договір діє і пролонговується автоматично.

01.12.2020 року судове засідання не відбулось, у зв`язку з перебуванням судді Колоколова С.І. на лікарняному, про що складено відповідну довідку.

Ухвалою суду від 16.12.2020 року призначено розгляд справи на 26.01.2021 року.

Ухвалою суду від 26.01.2021 року відкладено розгляд справи на 16.03.2021 року о 11-30 год.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.03.2021 року зупинено апеляційне провадження у справі №915/867/20 до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи №903/1030/19.

Ухвалою суду від 08.10.2021 року поновлено апеляційне провадження у справі №915/867/20 за апеляційною скаргою Фізичної особи - підприємця Чернишева Михайла Олексійовича на рішення Господарського суду Миколаївської області від 07 вересня 2020 року з 29.11.2021 року. Запропоновано учасникам справи надати письмові пояснення по справі з урахуванням висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19. Розгляд справи №915/867/20 призначено на 30 листопада 2021 року о 10-30 год.

В судове засідання 30.11.2021 року представники сторін не з`явились, повідомлені належним чином про час, дату та місце судового засідання, шляхом направлення ухвал на електронні адреси сторін, а також шляхом здійснення телефонограми адвокату Фізичної особи - підприємця Чернишева Михайла Олексійовича Гречаній Є.Й.

Будь-яких заяв, клопотань тощо від учасників справи щодо неможливості реалізації ними своїх процесуальних прав на подання відзиву, власної позиції (пояснень тощо) щодо апеляційної скарги до суду не надходило.

Судом враховується, що за приписами статті 129 Конституції України, статті 2 ГПК України одним із завдань судочинства є своєчасний розгляд справи, що відповідає положенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), згідно з якою кожен має право на справедливий розгляд його справи у продовж розумного строку незалежним і безстороннім судом.

Суд неодноразово наголошував, що це роль національних судів організовувати судові провадження таким чином, щоб вони були без затримок та ефективними (рішення ЄСПЛ у справі "Шульга проти України").

Національним судам належить функція керування провадженнями таким чином, щоб вони були швидкими та ефективними (рішення ЄСПЛ у справі "Скордіно проти Італії"). Держави-учасниці мають організувати правові системи таким чином, щоб їх суди могли гарантувати право кожного на отримання остаточного рішення у справах, що стосуються цивільних прав і обов`язків упродовж відповідного терміну (рішення ЄСПЛ у справах "Скордіно проти Італії", "Сюрмелі проти Німеччини").

Враховуючи, що явка представників сторін не визнавалась обов`язковою, сторони повідомлені належним чином про час, дату та місце судового засідання, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду справи без участі представників сторін.

Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судовою колегією, 05.04.2008 року між Миколаївською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємцем Чернишевим М. О. (орендар) було укладено договір оренди землі № 4890 від 05.04.2007 року (арк. 9-11).

Відповідно до п. 1.1 Договору Миколаївська міська рада на підставі рішення від 01.02.07 за №10/32 продовжує Приватному підприємцю Чернишеву Михайлу Олексійовичу оренду земельної ділянки, яка була надана рішенням міської ради від 07.06.02 за № 2/16, для обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону з літнім майданчиком по вул. Лазурній, поблизу житлового будинку № 14-а, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно /Заводський район/.

Відповідно до п. 2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 73 /сімдесят три/ кв. м, у тому числі 40 кв. м для обслуговування торгівельного павільйону та 33 кв.м. для обслуговування літнього майданчика, без права передачі її в суборенду.

Відповідно до п. 2.2 Договору на земельній ділянці розташований торговельний павільйон з літнім майданчиком.

Відповідно до п. 2.3 Договору земельна ділянка передається в оренду без будівель, споруд та інших об`єктів.

Відповідно до п. 5.1 Договору земельна ділянка передається в оренду для обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону з літнім майданчиком.

Відповідно до п. 6.1 Договору передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту її відведення за актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації цього договору.

Відповідно до п. 6.2 Договору право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору.

Відповідно до 14.1 Договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір оренди підписано, скріплено печаткою орендодавця, а також зареєстровано у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» , про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.04.2007 року за № 040700100239.

Договір зареєстровано в книзі записів договорів оренди від 26.04.2007 року за № 4890.

Умовами договору сторони погодили наступне.

Відповідно до п. 3.1 Договору договір діє протягом 5 /п`яти/ років з 07.06.07. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.п. «г» п. 9.3 Договору орендар земельної ділянки має право після закінчення строку, на який було укладено цей договір при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору за тим самим цільовим використанням земельної ділянки, за яким вона надавалась.

Відповідно до п.п. «и» п. 9.4 Договору (в редакції договору про зміни № 38-12) орендар зобов`язаний не менш ніж за 6 (шість) місяців до закінчення строку договору оренди, звернутися до міської ради з клопотанням про продовження строку оренди земельної ділянки або з повідомленням про намір її подальшого використання, при цьому орендна плата за землю вноситься по день фактичного використання земельної ділянки або до укладення нового договору оренди землі.

Відповідно до п. 12.1 Договору всі зміни та/або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі за взаємною згодою сторін, шляхом внесення змін у вигляді договору про зміни, що буде невід`ємною частиною цього договору. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Відповідно до п. 12.3 дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до п. 12.7 Договору (в редакції договору про зміни № 38-12) поновлення договору: після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 6 (шість) місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір подовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

В подальшому між Миколаївською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємцем Чернишевим М.О. (орендар) було укладено Договір про зміни № 38-12 від 26.03.2012 року (арк. 12), яким продовжено термін оренди земельної ділянки та внесено в договір зміни, а саме зміни внесено до п. 3.1, п. 4.2, п. 4.6, п. 6.3, п. 9.4, п. 12.6 договору, зокрема, щодо розміру орендної плати, терміну та порядку продовження строку дії договору.

Договір про зміни № 38-12 підписано, скріплено печаткою орендодавця, а також зареєстровано у управлінні Держкомзему у місті Миколаїв, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.03.2012 року № 481010004000854.

Договір про зміни зареєстровано в книзі записів договорів оренди від 26.03.2012 року за № 38-12.

Так, вищевказаним договором про зміни № 38-12 пункт 3.1 розділу 3 договору оренди доповнено:

"Термін оренди продовжений на 5 (п`ять) років до 07.06.17. Орендар, який належно виконував обов`язки відповідно, до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на подовження строку дії договору. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про подовження строку оренди. Підставою для подовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення Орендодавця".

Земельна ділянка з кадастровим номером 4810136300:06:001:0057 зареєстрована в Державному земельному кадастрі 12.05.2016, що підтверджується Витягом з ДЗК про земельну ділянку (арк. 13).

06.04.2017 року, тобто з порушенням передбаченого умовами п. 3.1 договору строку, позивач ФОП Чернишев М.О. звернувся до відповідача Миколаївської міської ради з заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки (арк. 14). Заяву від 06.04.2017 року отримано та зареєстровано в Миколаївській міській раді 06.04.2017 року за вх. № 00260.

Як вбачається з Опису документів (арк. 14) до заяви позивачем додано наступні документи: 1. Копія статуту/паспорту; 2. Копія раніше укладеного договору оренди земельної ділянки; 3. Копія витягу з рішення міської ради; 4. Копія технічного паспорту; 5. Копія право власності; 6. Проект (паспорт опорядження фасаду, фото 10*15, топоплан М 1 *500).

Як вбачається з витягу з протоколу постійної комісії міської ради з питань містобудування, архітектури і будівництва, регулювання земельних відносин та екології № 52 від 12.06.2017 року відповідно до висновку управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради від 20.04.2017 № 17-1741 погоджено планувальну можливість продовження на 1 рік строк оренди земельної ділянки до затвердження комплексної схеми розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності на території м. Миколаєва та архетипів для подальшого обслуговування торговельного павільйону з літним майданчиком по вул. Лазурній, поблизу житлового будинку № 14-а (арк. 15).

В інформації Управління земельних ресурсів № 06.08.2020 року № 02-19/402 зазначено, що питання відносно продовження строку оренди земельної ділянки погоджено за засіданні постійної комісії міської ради з питань містобудування, архітектури і містобудівництва, регулювання земельних відносин та екології та запропоновано на розгляд чергової сесії. Крім того зазначено, що Управління земельних ресурсів не заперечує проти поновлення договору ФОП Чернишева М.О. з АТ «Миколаїволенерго» на постачання електричної енергії на строк до трьох місяців для подальшого обслуговування торговельного павільйону (арк. 88).

В подальшому 10.12.2019 року (через 2, 5 роки після закінчення строку дії договору) позивач ФОП Чернишев М.О. звернувся до Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради із проектом додаткової угоди до договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 10.12.2019 року за вх. № 000814 (арк. 17).

Відповідно до п. 1 проекту додаткової угоди (арк. 17) орендарем запропоновано викласти наступне «Миколаївська міська рада на підставі рішення від __.__.

---

№___/___ продовжує Фізичній особі-підприємцю Чернишеву Михайлу Олексійовичу оренду земельної ділянки площею 73 кв.м, кадастровий номер 4810136300:06:001:0057 для обслуговування тимчасового розміщеного торговельного павільйону з літнім майданчиком по вулиці Лазурній, поблизу житлового будинку № 14-а, Заводський район у місті Миколаєві»

Як вбачається зі змісту проекту додаткової угоди орендарем запропоновано п. 3.1 договору викласти в наступній редакції: «Договір поновлено на 5 років, до 07.06.2025 року, Орендар, який має намір, скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це Орендодавця за шість місяців до спливу строку цього Договору» .

Матеріали справи не містять доказів укладення між сторонами додаткової угоди в порядку ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до інформації, наданої Департаментом архітектури та містобудування Миколаївської міської ради № 18570/12.01-24/20-2 від 11.06.2020 року, Департамент розглянувши матеріали дозвільної справи № 000260 від 06.04.2017 року ФОП Чернишова М.О. щодо поновлення договору оренди земельної зазначив, що торговельний павільйон не є стаціонарним об`єктом громадського харчування, департамент архітектури та містобудування не погоджує поновлення договору оренди земельної ділянки площею 73 кв.м для тимчасово розміщеного торговельного павільйону з літнім майданчиком по вул. Лазурній, поблизу житлового будинку №14-а в Заводському районі м. Миколаєва (арк. 83).

Позивач зазначає, що він продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, належним чином виконує умови договору та сплачує орендну плату, що підтверджується наявними в матеріалах справи копіями платіжних доручень за період з лютого 2017 по грудень 2017, за період з лютого 2019 року по червень 2020 року, а також довідкою Миколаївського управління Головного управління ДПС у Миколаївській області від 04.09.2020 (арк. 32-39, 91, 94-97).

Непідписання відповідачем запропонованого позивачем проекту додаткової угоди до договору оренди землі і стало підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина третя статті 792 ЦК України).

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев`ята статті 93 ЗК України).

Порядок поновлення договору оренди земельної ділянки на момент виникнення спірних правовідносин визначався ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка мала назву «Поновлення договору оренди землі» .

Так, згідно з ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 цього Закону).

Відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 зазначеного Закону).

При цьому ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 8, 9 ст. 33 вказаного Закону).

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону №161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону №161-XIV).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону №161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах.

Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України. І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц; від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19, які суд враховує у відповідності до ч. 4 ст. 236 ГПК України

Колегія суддів зазначає, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець на той час ототожнював поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої ч. 1-5, так і для підстави, передбаченої ч. 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди.

Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Необхідно також наголосити, що таке звернення повинно бути вчинене у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, оскільки відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами

Аналогічна правова позиція викладене в постанові Верховного Суду від 03.02.2021 року у справі № 915/1003/20.

Крім того, у постанові від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар (п. 34 постанови).

Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі (п. 35 постанови).

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Таким чином, судова колегія зазначає, що для поновлення спірного договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» , орендар, позивач по справі, повинен повідомити орендодавця в установлені законом строки, а саме у строк, встановлений п.3.1 договору (в редакції договору про зміни №38-12), про намір поновити договірні відносини на новий строк.

Із змісту наведених вище положень договору оренди вбачається, що дія договору оренди землі від 26.04.2007 року №4890 була встановлена до 07.06 2017 року.

Відповідно до умов п. 3.1 договору, орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору оренди землі.

Отже, як вірно встановлено судом першої інстанції, орендар, у випадку наявності у нього наміру скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, був зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця до 07.12.2016 року.

Разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що позивач звернувся до Миколаївської міської ради через Центр надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради з заявою лише 06.04.2017 року, тобто з порушенням передбаченого умовами п. 3.1 договору строку (арк. 14).

При цьому, судом встановлено, що проекту додаткової угоди до заяви від 06.04.2017 року не додано.

Отже, судова колегія зазначає, що позивач звернувся до відповідача із заявою про поновлення договору оренди поза межами строку, визначеного пунктом 3.1 договору, чим не дотримано вимог, встановлених ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Матеріали справи не містять доказів реалізації орендарем ФОП Чернишевим М.О. переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк в порядку, передбаченому ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з дотриманням умов п. 3.1 договору щодо письмового повідомлення орендодавця за шість місяців до закінчення строку дії договору про намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк.

З урахуванням викладеного, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову та поновлення спірного договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у зв`язку з тим, що позивачем не дотримано передбаченої чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством процедури, зокрема, щодо повідомлення відповідача про продовження строку дії вказаного договору саме у визначений таким договором строк.

При цьому, сплата орендної плати позивачем не спростовує вищевикладених обставин, у зв`язку з відсутністю підстави для їх здійснення, а саме договору оренди землі, оскільки такий договір припинив свою дію та свого часу не був поновлений.

При цьому, щодо висновку суду першої інстанції про те, що орендарем ФОП Чернишевим М. О. запропоновано орендодавцю Миколаївській міській раді укласти додаткову угоду на інших умовах, ніж передбачено договором, що прямо суперечить положенням ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» , судова колегія зазначає, що за загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі.

Тобто, орендар має право запропонувати будь-які істотні умови, а орендодавець може їх узгодити, погодитись з ними або відхилити.

Щодо посилань апелянта на довідку Управління земельних ресурсів № 06.08.2020 року № 02-19/402 (арк. 88), довідку Управління земельних ресурсів № 11.02-19-402 від 04.11.2020 року, який надано в суді апеляційної інстанції, (арк.147) як на підставу погодження Миколаївською міською радою поновлення строку договору оренди землі, колегія суддів зауважує, що згідно змісту вказаних листів, Управління земельних ресурсів не заперечує проти поновлення договору ФОП Чернишева М.О. з АТ «Миколаїволенерго» на постачання електричної енергії, а не договору оренди землі.

Підсумовуючи вищенаведене, оскільки доводи апеляційної скарги, викладені у апеляційній скарзі, не спростовують висновків суду першої інстанції, судова колегія доходить висновку про законність оскаржуваного рішення суду першої інстанції, обґрунтованість, дотримання норм матеріального та процесуального права при його ухваленні, що є підставою для залишення рішення без змін, а апеляційної скарги Фізичної особи - підприємця Чернишева Михайла Олексійовича - без задоволення.

Відповідно до приписів ст.129 ГПК України, судовий збір за апеляційний перегляд рішення покладається на скаржника.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, п.1 ч.1 ст.275, ст. 276, 282, 287-288 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Чернишева Михайла Олексійовича залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Миколаївської області від 07 вересня 2020 року по справі №915/867/20 залишити без змін.

Постанова, відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України, набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до статті 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 03.12.2021 року.

Головуючий суддя А.І. Ярош

Судді: С.І. Колоколов

Н.М. Принцевська