Рішення

від 14.12.2021 по справі 658/477/21

КАХОВСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 658/477/21

(провадження № 2/658/590/21)

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 грудня 2021 року Каховський міськрайонний суд Херсонської області в складі

головуючого судді Под`ячевої І.Д. ,

при секретарі Фокіній О.Ю.,

розглянувши в місті Каховка у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ТОВ Агрофірма Гаван Плюс до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про визнання недійсним договору емфітевзису та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ:

ТОВ Агрофірма Гаван Плюс звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про:

визнання недійсним договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) земельної ділянки площею 5,446 га кадастровий номер: 6523583600:05:010:007, укладеного 16 грудня 2020 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22 грудня 2020 року;

визнання укладеною додаткову угоду від 08 лютого 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма Гаван Плюс про поновлення договору оренди землі, який зареєстровано у Каховському районному відділі Херсонської регіональної філії ДП Центр ДЗК від 25 листопада 2010 року за № 4АА001935-041072400074 у відповідній редакції.

В обґрунтування позову зазначається, що 25 листопада 2010 року між ТОВ Агрофірма Гаван Плюс та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі, на строк 10 років. 25 листопада 2020 року строк дії договору оренди землі спливав, а тому на виконання п. 8 Договору та ст. 33 Закону України Про оренду землі товариство 07 серпня 2020 року направило на адресу власника землі лист-повідомлення про бажання поновити Договір оренди землі та проект Додаткової угоди для погодження землевласником. ОСОБА_1 лист та проект угоди були отриманні, однак будь-якої відповіді щодо погодження або не погодження додаткової угоди від відповідача на адресу товариства не надходило, тому товариство обґрунтовано вважало, що має право користуватись земельною ділянкою на законних підставах та вчиняти дії щодо її обробки (культивація, добрива, полив). На виконання вимог Закону України Про оренду землі позивач направив на адресу землевласника 08 лютого 2021 року лист-повідомлення та проект додаткової угоди який відповідач повинен був підписати та підтвердити право позивача на оренду землі. Одночасно 21 січня 2021 року товариство дізналось, що в переліку власників земельних паїв, які уклали договори оренди із позивачем відсутній ОСОБА_1 та з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно товариство дізналось, що ОСОБА_1 уклав договір емфітевзису із ОСОБА_2 .. Однак, ТОВ Агрофірма Гаван Плюс у серпні 2020 року виконуючи обов`язки визначенні договором та Законом мало законне очікування щодо продовження із відповідачем договору оренди землі, а тому укладений із ОСОБА_2 договір укладений всупереч вимогам Закону та договору оренди землі від 25 листопада 2020 року.

В судовому засіданні представники позивача позов підтримали та просили його задовольнити з підстав зазначених в позовній заяві та у відповіді на відзив. При цьому представники посилались на постанови Великої палати Верховного Суду в справі № 908299/18 та в справі № 159/5756/18. Також представники просили врахувати, що товариство продовжує користуватись зазначеною земельною ділянкою, обробляє її та в подальшому має намір її обробляти належним чином.

ОСОБА_1 та його представник звернулись до суду із відзивом на позов та окремо в судовому засіданні ОСОБА_1 було зазначено, що він як власник землі у 2011 році передав товариству Гаван в оренду земельну ділянки на строк 10 років. Строк договору закінчувався у 2020 році, а тому він завчасно повідомив керівника товариства про те, що не має наміру продовжувати договір, оскільки буде обробляти земельну ділянку самостійно. Повідомляв керівника Гаван як письмово так і під час особистої зустрічі. Будь-яких документів від ТОВ Агрофірма Гаван Плюс у серпні місяці не отримував, додаткову угоду та повідомлення про намір продовжити договір оренди від товариства також не отримував, а тому не міг ні погодитись ні заперечити продовження дії договору оренди. У грудні 2020 року захворів, а тому прийняв рішення передати на рік в оренду земельну ділянку онуці ОСОБА_2 .. У 2021 році разом із сім`єю обробляв належну йому на праві власності земельну ділянку та має намір в подальшому її самостійно обробляти. Щодо вимог ТОВ Агрофірма Гаван Плюс категорично заперечує та просив відмовити у задоволенні позовних вимог. Представник ОСОБА_1 зазначила, що товариством не доведено отримання ОСОБА_1 листа із повідомленням про намір продовжити договірні відносини, а ОСОБА_1 , в свою чергу, повідомляв підприємство про відсутність наміру продовжувати договір оренди. Також представник зазначала, що навіть у разі направлення додаткової угоди у серпні 2020 року для підписання відповідачу, така угода містить істотні зміни по відношенню до основного договору, а тому така додаткова угода може бути укладена лише після погодження всіх умов із власником, а не автоматично, на чому наполягає позивач. За таких обставин, представник вважає, що договір емфітевзису укладено у відповідності до норм Закону України Про оренду землі та Земельного кодексу України, а тому відсутні підстави для визнання такого договору недійсним.

Відповідач ОСОБА_2 була повідомлена належним чином про дату та час судового засідання, проте до суду не з`явилась, відзив на позов не подала.

Розглянувши матеріали справи та перевіривши доводи позивача та відповідача, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ТОВ Агрофірма Гаван Плюс .

Так, судом встановлено, що між ОСОБА_1 (орендодавцем) та ТОВ Агрофірма Гаван Плюс був укладений договір оренди земельної ділянки площею 5,446 га, із кадастровим номером 6523583600:05:010:007, який було зареєстровано у Каховському районному відділі Херсонської регіональної філії ДП Центр ДЗК 25 листопада 2010 року за № 4АА001935-041072400074.

Договір укладено на строк 10 років, тобто до 25 листопада 2020 року.

16 грудня 2020 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) земельної ділянки площею 5,446 га кадастровий номер: 6523583600:05:010:007, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22 грудня 2020 року.

Договір укладено на один рік.

ТОВ Агрофірма Гаван Плюс обґрунтовуючи вимоги посилалось на ст. 33 Закону України Про оренду землі в редакції до внесення змін, які відбулись після набрання чинності Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству .

Так, відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України Про оренду землі .

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України Про оренду землі .

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України Про оренду землі передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України Про оренду землі , можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Таким чином, для застосування частини першої статті 33 Закону України Про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такий правовий висновок про застосування норм права у подібних правовідносинах викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Так, ТОВ Агрофірма Гаван Плюс надано до суду лист-повідомлення від 06 серпня 2020 року про поновлення договору оренди землі на ім`я ОСОБА_1 , згідно вказаного листа товариство пропонує укласти додаткову угоду до договору оренди землі з орендною платою у розмірі 18633 грн. 54 коп. або у натуральній формі, за домовленістю сторін та строком дії договору оренди землі десять років, тобто по 25 листопада 2030 року. (а.с. 93).

Надано до суду також проект додаткової угоди від 06 серпня 2020 року, із відповідними умовами зазначеними в листі-повідомленні (а.с. 94).

Однак, згідно опису вкладення, який надано до суду в підтвердження направлення особі документів, зазначено що ОСОБА_1 направлено лист-повідомлення від 06 серпня 2020 року № 48 та додаткова угода від 08 лютого 2021 року про поновлення договору оренди землі від 25 листопада 2010 року (а.с. 95).

Лист повідомлення та зазначена додаткова угода надсилались відповідачу, як внутрішнє поштове відправлення з оголошеною цінністю з відповідним описом вкладення.

Відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою КМУ від 05 березня 2009 року № 27059 внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю з описом вкладення подаються для пересилання відкритими для перевірки їх вкладення.

У разі приймання внутрішніх поштових відправлень з оголошеною цінністю з описом вкладення бланк опису заповнюється відправником у двох примірниках. Працівник поштового зв`язку повинен перевірити відповідність вкладення опису, розписатися на обох його примірниках і проставити відбиток календарного штемпеля. Один примірник опису вкладається до поштового відправлення, другий видається відправникові. На примірнику опису, що видається відправникові, працівник поштового зв`язку повинен зазначити номер поштового відправлення.

Опис - вкладення має відповідну форму, а саме затверджену форму 107.

Як зазначено вище в описі вкладенні від 07 серпня 2020 року зазначено, що відповідачу направлено додаткову угоду від 08 лютого 2021 року.

Також в описі не зазначено номер поштового відправлення, який дублюється на бланку рекомендованого повідомлення та на квитанції № 9.

Згідно рекомендованого повідомлення ОСОБА_1 отримав документи від ТОВ Агрофірма Гаван Плюс 18 серпня 2020 року.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України Про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність, серед іншого, юридичного факту направлення та отримання орендодавцем листа - повідомлення, до якого додано проект додаткової угоди, який власник землі повинен погодити або не погодити зазначивши про це у відповіді на лист орендаря, тобто узгодити істотні умови договору оренди.

З урахуванням викладеного, на підставі наданих стороною позивача доказів, суд достеменно встановити направлення на адресу ОСОБА_1 07 серпня 2020 року листа-повідомлення від 06 серпня 2020 року про поновлення договору оренди землі на ім`я ОСОБА_1 та проекту додаткової угоди від 06 серпня 2020 року, із відповідними умовами зазначеними в листі-повідомленні та в угоді не може.

Факт отримання від ТОВ Агрофірма Гаван Плюс зазначених документів ОСОБА_1 взагалі заперечується.

Також, до суду позивачем надано лист-повідомлення від 08 лютого 2021 року та додаткова угода від 08 лютого 2021 року, які направлено на адресу відповідача, що підтверджується описом вкладення (а.с. 97) та переліком листів із фіскальним чеком.

В листі повідомленні від 08 лютого 2021 року та в додатковій угоді товариство посилається на те, що 06 серпня 2020 року на адресу власника землі було надіслано лист-повідомлення та додаткова угода та оскільки сплив строк на отримання відповіді від власника та земельна ділянка продовжує перебувати у користуванні товариства, останнім запропоновано укласти додаткову угоду строком дії 10 років на тих самих умовах, які були передбаченні договором оренди.

При цьому в листі-повідомленні від 08 лютого 2021 року товариством не зазначено, коли саме відповідачем отримано попереднє повідомлення та з якими умовами запропоновано додаткову угоду.

Відповідач заперечуючи факт отримання від позивача листів та тексту додаткової угоди, надав до суду повідомлення від 23 березня 2020 року, згідно якого ОСОБА_1 повідомив ТОВ Агрофірма Гаван Плюс , що 25 листопада 2020 року закінчується договір оренди з підприємством та подальше укладання договору з ТОВ Агрофірма Гаван Плюс не планує.

На листі є підпис особи ОСОБА_3 , щодо прийняття повідомлення, однак в судовому засіданні ОСОБА_1 був обізнаний, що саме ця заява не була передана власнику товариства ОСОБА_4 , у зв`язку з чим він влітку намагався сам, особисто, передати таку заяву ОСОБА_4 , однак останній відмовився її отримувати. Після такої відмови, ОСОБА_1 зазначив в суді, що неодноразово направляв до товариства листи із повідомленнями про припинення договору оренди.

На підтвердження направлення товариству листів власником землі надано один опис вкладення від 17 грудня 2020 року, про направлення листа-повідомлення на адресу товариства, яке повернулось на адресу відправника із відміткою не вручено за закінченням терміну зберігання , при цьому лист був направлений на офіційну адресу товариства: м. Нова Каховка, вул. Першотравнева, 17.

З урахуванням всього вищевикладеного позивачем не доведено належне виконання вимог ст. 33 Закону України Про оренду землі в частині належного повідомлення орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк із відповідним направленням листа-повідомлення та проекту додаткової угоди із відповідними умовами, які пропонуються власнику землі для поновлення договору оренди.

Крім того, відповідно до ч. 4 ст. 33 наведеного Закону при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Так, в листі-повідомленні від 06 серпня 2020 року ТОВ Агрофірма Гаван Плюс зазначалось, що товариство пропонує ОСОБА_1 укласти додаткову угоду до договору оренди землі з орендною платою на рік у грошовій формі у розмірі 18633 грн. 54 коп. або у натуральній формі, за домовленістю сторін.

За таких даних, за відсутності, згідно наданих стороною позивача документів, підтвердженого факту беззаперечного направлення на адресу орендодавця проекту додаткової угоди від 08 серпня 2020 року із відповідними умовами, судом приймаються до уваги умови договору зазначенні в листі-повідомленні викладені товариством. Проте, в листі товариством запропоновано два види орендної плати у грошовій (збільшеному розмірі порівняно з договором оренди 2010 року) та натуральній формі та саме після узгодження сторонами умов договору вид орендної плати міг бути визначений.

З урахуванням викладеного, установивши, що сторони за договором менше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору оренди не досягли згоди щодо умов договору оренди на новий строк, орендарем не надано договору з умовами, які б були погоджені орендодавцем, а також те, що власник земельної ділянки-орендодавець у своєму листі вказував на відсутність наміру продовжувати договірні відносини з оренди землі, що беззаперечно свідчить про відсутність його волевиявлення на поновлення договору оренди землі від 25 листопада 2010 року на певних умовах, суд дійшов висновку про те, що переважне право позивача не порушено й не підлягає відновленню в обраний ним спосіб.

Так, наявність обґрунтованих заперечень зі сторони орендодавця стосовно поновлення договору з орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке передбачено положеннями статті 33 Закону України Про оренду землі і може підлягати захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено, а отже заявлений позов задоволенню не підлягає.

Керуючись ст. ст4, 5, 19, 258-265, 354 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Відмовити ТОВ Агрофірма Гаван Плюс у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про визнання недійсним договору емфітевзису та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до Херсонського апеляційного суду.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: І. Д. Под`ячева