Рішення

від 20.02.2022 по справі 921/806/21

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ТЕРНОПІЛЬСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

21 лютого 2022 року м. ТернопільСправа № 921/806/21

Господарський суд Тернопільської області

у складі судді Стопника С.Г.

за участю секретаря судового засідання Касюдик О.О.

Розглянув справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Житло", проспект С.Бандери, 38, м. Тернопіль

до відповідача - Тернопільської міської ради, вул. Листопадова, 5, м. Тернопіль

про визнання додаткової угоди від 08.11.2021 до договору оренди землі від 30.07.2007 укладеною

За участю представників:

Позивача: Печений О.П.

Відповідача: не з`явився

В порядку ст.222 Господарського процесуального кодексу України (надалі ГПК України) судом здійснювалося фіксування судового засідання (звукозапис) за допомогою технічних засобів, а саме: програмно-апаратного комплексу "Акорд".

В судовому засіданні 21.02.2022 року, відповідно до ст.240 ГПК України, проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суть справи: Товариство з обмеженою відповідальністю "Житло", м.Тернопіль, звернулося до Господарського суду Тернопільської області з позовом до Тернопільської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди від 08.11.2021 до договору оренди землі загальною площею 5700,00 кв.м., яка знаходиться по вул. Є. Коновальця у м. Тернополі (кадастровий номер 6110100000:07:009:0056) укладеного 30.07.2007 року між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", зареєстрованого Тернопільською регіональною філією державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 05.11.2007 року за №040766100429, згідно якої - п.8 Договору від 30.07.2007 року викладено в наступній редакції: "Договір укладено терміном на п`ять років - з 28.09.2021 по 28.09.2026. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

Ухвалою суду від 14.12.2021 відкрито провадження у даній справі; постановлено здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження; призначено підготовче засідання на 17.01.2022 на 9:30 год; запропоновано відповідачу подати суду відзив на позов із урахуванням вимог ст.165 ГПК України - протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі; позивачу запропоновано подати відповідь на відзив (у разі отримання відзиву), оформлену згідно вимог ст.166 ГПК України - протягом 5 днів з дня його отримання.

З метою виконання завдань підготовчого провадження, в підготовчому засіданні 17.01.2022 судом оголошено перерву до 04.02.2022 до 10:30 год, про що присутніх представників сторін повідомлено під розписку.

04.02.2022 судом закрито підготовче провадження у даній справі та призначено її до судового розгляду по суті на 21.02.2022 на 11:30 год, з повідомленням учасників справи про дату, час та місце проведення судового засідання у відповідності до ст.ст.120, 121 ГПК України.

В судовому засіданні 21.02.2022 суд перейшов до розгляду даного спору по суті.

Представник позивача в судовому засіданні 21.02.2022 позовні вимоги повністю підтримав з підстав, наведених у позовній заяві, відповіді на відзив (вх.№409 від 21.01.2022) та посилаючись на долучені до матеріалів справи докази.

В обгрунтування заявлених вимог посилається на те, що ТОВ "Житло" належно виконує свої обов`язки за Договором оренди землі від 30.07.2007; до закінчення строку дії вказаного Договору повідомило Тернопільську міську раду, як Орендодавця, про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надіславши з листом-повідомленням проект додаткової угоди від 23.07.2021; продовжує на даний час користуватись виділеною йому земельною ділянкою; Тернопільська міська рада письмово не повідомила ТОВ "Житло" про відмову в поновленні договору оренди. Вважає, що внаслідок непідписання Тернопільською міською радою направленої додаткової угоди до Договору оренди землі порушується право позивача. Додатково просить суд врахувати, що на орендованій земельній ділянці ведеться будівництво, власником незавершеного будівництва (готовність об`єкта 83%) є ТОВ "Житло".

Представник відповідача в судове засідання не з`явився.

21.02.2022 від представника Тернопільської міської ради Чарнош Т.М. надійшло клопотання (вх.№1334), у якому просить здійснювати розгляд даної справи 21.02.2022 без її участі.

Згідно поданого відзиву на позов (вх.№278 від 17.01.2022) відповідач вказує на те, що відповідно до ст.33 Закону України "Про оренду землі" у разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі ст.122 Земельного кодексу України. Нормами ст.322 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому ст.1261 Земельного кодексу України. Відповідно до ст.1261 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності. Згідно п.3 Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України. Поряд з цим, в договорі оренди землі від 30.07.2007, строк дії якого продовжено до 28.09.2021, умова щодо поновлення договору оренди земельної ділянки не зазначена. Відповідно до вимог ст.1261 Земельного кодексу України, статей 322, 33 Закону України "Про оренду землі" було підготовлено проект рішення міської ради "Про поновлення договору оренди земельної ділянки ТОВ "Житло" за адресою: вул. Є.Коновальця", однак, даний проект рішення не прийнятий на сесії Тернопільської міської ради. Просить у задоволенні позову відмовити.

З приводу вищевказаних тверджень відповідача, позивач у відповіді на відзив (вх.№409 від 21.01.2022) зазначив, що зміни, внесені Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" не стосуються даних правовідносин щодо продовження договору оренди землі від 30.07.2007 року, оскільки згідно ч.4 Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. При цьому, просить суд врахувати правову позицію Великої палати Верховного Суду, викладену у постанові від 22.09.2020 у справі №159/5756/18.

У поданих запереченнях (вх.№618 від 28.01.2022) Тернопільська міська рада зауважила що при вирішенні даного спору слід застосовувати норми встановлені ч.3 Перехідних положень, оскільки на земельній ділянці комунальної власності, переданій в оренду ТОВ "Житло" розташовані будівлі (незавершене будівництво), що перебувають у власності позивача.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представника позивача, господарський суд встановив:

- 30 липня 2007 на підставі рішення Тернопільської міської ради від 28.09.2006 №5/2/21 між Тернопільською міською радою (надалі - Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло" (надалі - Орендар) укладено Договір оренди землі (надалі - Договір).

У відповідності до п.п.1-4 Договору Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться у м. Тернополі за адресою: вул. Є. Коновальця, загальною площею 5700 кв.м., в тому числі: 5700,00 кв.м землі відведені під будівництво (будівництво на яких не розпочато). Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 02.11.2006 складала 1 246 854,04 грн.

У п.8 Договору сторони дійшли згоди про те, що його укладено терміном на п`ять років - з 28 вересня 2006 року по 28 вересня 2011 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно п.п.15-16 Договору земельна ділянка передається в оренду під розташування магазину автозапчастин з діагностикою легкових автомобілів і стоянкою для продажу автомобілів. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

Вказаний Договір зареєстрований у Тернопільській регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2007 року за №040766100429.

Актом прийому-передачі земельної ділянки підтверджено факт передачі Тернопільською міською радою з 28 вересня 2006 року по 28 вересня 2011 року в оренду ТОВ "Житло" земельної ділянки площею 5700 кв.м. за адресою вул. Є.Коновальця, м.Тернопіль під розташування магазину автозапчастин з діагностикою легкових автомобілів і стоянкою для продажу автомобілів.

22 грудня 2009 Тернопільською міською радою прийнято рішення №5/31/92 від 22.12.2009, яким внесено зміни, в тому числі у п.2 рішення міської ради №5/2/21 від 28.09.2006, а саме: замість слів "в оренду терміном на п`ять років" читати "в оренду терміном на десять років".

На виконання зазначеного рішення, 19.03.2010 року між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло" укладено Додаток до договору оренди земельної ділянки від 30 липня 2007 року, зареєстрованого у відділі використання земельних ресурсів Тернопільської міської ради 04.06.2008 за №3054, згідно із яким сторонами внесено зміни в пункт 8 Договору та викладено його в наступній редакції:

"8. Договір укладено терміном на десять років - з 28 вересня 2006 року по 28 вересня 2016 року".

02.02.2011 сторонами також підписано Додаток до договору оренди земельної ділянки від 30 липня 2007 року, зареєстрованого у відділі використання земельних ресурсів Тернопільської міської ради 04.06.2008 за №3054, яким внесено зміни в п.п.9-10 Договору в частині розміру орендної плати та порядку її обчислення.

Рішенням сесії Тернопільської міської ради №6/48/34 від 12.06.2014 затверджено ТОВ "Житло" проект землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки площею 0,5700 га за адресою вул. Є.Коновальця для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з творчими майстернями, гаражами і спорудами дорожнього сервісу та віднесено вказану земельну ділянку до земель житлової та громадської забудови.

З урахуванням вказаного рішення, 13.08.2014 сторонами підписано Додаток до договору оренди земельної ділянки від 30 липня 2007 року, зареєстрованого у відділі використання земельних ресурсів Тернопільської міської ради 04.06.2008 за №3054, яким, зокрема внесено зміни в п.п.2, 15, 16 Договору, виклавши їх в наступних редакціях:

"2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,5700 га, у тому числі 0,5700 га землі зайняті поточним будівництвом."

"15. Земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з творчими майстернями, гаражами і споруди дорожнього сервісу.

16. Цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови."

В подальшому, 31.03.2015 Тернопільською міською радою прийнято рішення №6/58/119, яким затверджено ТОВ "Житло" проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки по зміні цільового призначення земельної ділянки площею 0,5700 га за адресою вул. Є.Коновальця для будівництва та обслуговування підприємств торгівлі з гаражами-стоянками та приміщеннями громадського призначення, а також надано дозвіл на зміну цільового призначення земельної ділянки для будівництва та обслуговування підприємств торгівлі з гаражами-стоянками та приміщеннями громадського призначення; зазначену земельну ділянку віднесено до земель житлової та громадської забудови.

22.06.2015, на підставі рішення міської ради №6/58/119 від 31.03.2015, між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло" підписано Додаток до договору оренди земельної ділянки від 30 липня 2007 року, зареєстрованого у відділі використання земельних ресурсів Тернопільської міської ради 04.06.2008 за №3054, згідно із яким сторонами внесено відповідні зміни до Договору щодо цільового призначення земельної ділянки та розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та, відповідно, розміру орендної плати за землю.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 22.11.2017 у справі №921/539/17-г/4, яке набрало законної сили, задоволено позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Житло" до Тернопільської міської ради та визнано укладеною додаткову угоду від 23.01.2017 року до договору оренди землі загальною площею 5700,00 кв.м., яка знаходиться по вул. Є.Коновальця у м.Тернополі (кадастровий номер 6110100000:07:009:0056), укладеного 30.07.2007 року між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", зареєстрованого Тернопільською регіональною філією державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 05.11.2007 року за №040766100429, згідно якої - п.8 Договору від 30.07.2007 року викладено в наступній редакції: "Договір укладено терміном на п`ять років - з 28 вересня 2016 року по 28 вересня 2021 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

Згідно долученої копії Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №107422981, сформованого станом на 13.12.2017 року, на підставі вказаного рішення суду в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на дану земельну ділянку за Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", строком дії до 28.09.2021, з правом пролонгації.

Як вказує позивач, на орендованій земельній ділянці ведеться будівництво підприємства торгівлі з гаражами-стоянками та приміщеннями громадського призначення на підставі декларації про початок виконання будівельних робіт, серія та номер ТП 083152921964 від 19.10.2015 року.

Із долученої до матеріалів справи копії Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованої станом на 16.09.2016 року, вбачається, що право власності на незавершене будівництво підприємства торгівлі з гаражами-стоянками та приміщеннями громадського призначення за адресою: вул. Є.Коновальця, м.Тернопіль, оформлено за Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло".

Згідно із довідкою ТОВ "Тернопільське бюро технічної інвентаризації" №104 від 06.12.2021, станом на 06.12.2021 готовність об`єкта становить 83%.

Матеріали справи також вказують на те, що до закінчення терміну дії Договору оренди землі від 30.07.2007, на виконання п.8 Договору, TOB "Житло" звернулося до Тернопільської міської ради з листом №31 від 23.07.2021, у якому повідомило про намір продовжити дію вказаного договору оренди землі від 30.07.2007 року. Одночасно з даним листом-повідомленням надіслано проект додаткової угоди від 23.07.2021 року до договору оренди землі.

Тернопільська міська рада листом №17342-Ю від 12.08.2021 надала відповідь на вказаний лист, у якому зазначила, що у договорі оренди землі від 30.07.2007 умова щодо поновлення договору оренди земельної ділянки не зазначена.

Також, 23.07.2021 ТОВ "Житло" подало до Центру надання адміністративних послуг Тернопільської міської ради пакет документів згідно відповідного переліку (реєстраційний номер 14218/21) для одержання послуги "Поновлення договору оренди землі А-25-08".

08.11.2021 ТОВ "Житло" звернулося до Тернопільської міської ради з листом №50, у якому повідомило, що продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та протягом одного місяця після закінчення строку договору не отримувало листа-повідомлення від Орендодавця (Тернопільської міської ради) про заперечення у поновленні договору оренди землі.

У даному листі ТОВ "Житло" просило, керуючись ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), укласти з ТОВ "Житло" додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 08.11.2021 (зареєстрований у Тернопільській регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2007 року за №040766100429) без прийняття рішення органу місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі.

До листа додано проект Додаткової угоди від 08.11.2021 до Договору оренди землі від 30.07.2007, у якій п.8 Договору запропоновано викласти в наступній редакції: "Договір укладено терміном на п`ять років - з 28.09.2021 по 28.09.2026. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію"

Листом №25424-Ю від 15.11.2021 Тернопільська міська рада повідомила, що станом на даний час задовольнити клопотання немає можливості, оскільки в договорі оренди землі умова щодо поновлення договору оренди земельної ділянки не зазначена. А відповідно до вимог ст.126-1 Земельного кодексу України, статей 32, 33 Закону України "Про оренду землі" за результатами розгляду попереднього звернення підготовлено проект рішення "Про поновлення договору оренди земельної ділянки ТОВ "Житло" за адресою вул. Є.Коновальця", який буде винесено на розгляд чергової сесії Тернопільської міської ради.

Як сверджує відповідач, даний проект рішення на сесії Тернопільської міської ради 29.10.2021 не прийнятий.

У зв`язку з наведеними вище обставинами, та оскільки ТОВ "Житло" після закінчення строку дії договору оренди землі продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, належно виконує обов`язок щодо сплати орендної плати (на підтвердження чого подано довідку ГУ ДПС у Тернопільській області №18158/6/19-00-04-02/30600 від 02.12.2021 про відсутність станом на 02.12.2021 заборгованості по сплаті орендної плати за землю), позивач, з урахуванням вимог ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", звернувся із даним позовом до господарського суду про визнання додаткової угоди від 08.11.2021 укладеною.

Суд, на підставі ст.86 ГПК України, давши оцінку наявним в матеріалах справи доказам та наведеним доводам, дослідивши норми чинного законодавства, що регулюють розглядувані правовідносини, дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають до задоволення, виходячи з такого.

Статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з ч.1 ст.16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Згідно з ч.1 ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч.2 ст.792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Питання поновлення договорів оренди врегульовано, зокрема, положеннями Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон).

Слід зазначити, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 №340-IX стаття 33 Закону України "Про оренду землі" викладена у новій редакції та Закон доповнено статтею 322 "Поновлення договорів оренди землі", якою визначено, що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 1261 Земельного кодексу України.

Так, частинами 1-3 ст.1261 Земельного кодексу України передбачено, що договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Абзацом 3 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" визначено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Поряд з цим, розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено також абзацом 4, у якому зазначено, що правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

В даному випадку, Договір оренди землі від 30.07.2007 року був укладений до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", зміни до п.8 Договору згідно рішення Господарського суду Тернопільської області від 22.11.2017 також були внесені до набрання чинності вказаним Законом, тому суд вважає, що відповідно до абзацу 4 Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" на дані правовідносини не поширюються правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України, а його поновлення повинно здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Так, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент укладення сторонами Договору оренди землі від 30.07.2007) було передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Пунктом 8 Договору оренди від 30.07.2007 року (із змінами в редакції, викладеній у рішенні Господарського суду Тернопільської області від 22.11.2017) передбачено, що Договір укладено терміном на п`ять років - з 28 вересня 2016 року по 28 вересня 2021 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію.

Тобто договір містить умову щодо права позивача на поновлення договору оренди землі.

Враховуючи самостійно визначені позивачем у позові підстави для поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк (ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі"), вирішальним при розгляді справи є встановлення факту дотримання позивачем порядку поновлення договору оренди землі за статтею 33 зазначеного Закону.

Згідно з положеннями ст.33 Закону (в редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч.1 ст.777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.19) фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди:

- орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.ч. 1-5 вказаної статті);

- у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (ч.ч.6-10 вказаної статті).

За загальним правилом, викладеним у ч.5 ст.33 Закону, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у ч.6 вказаної статті Закону, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Велика Палата Верховного Суду неодноразова зазначала, що для поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.18 у справі №594/376/17-ц, від 22.09.20 у справі №159/5756/18).

Відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.09.20 у справі №159/5756/18).

У постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах 3, 5-8, 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (до зміни її редакції) додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (ст.125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин.

Відповідно до ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Частиною 1 ст.77 ГПК України передбачено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Матеріалами справи підтверджено, що позивач належно виконує свої обов`язки за договором оренди землі від 30.07.2007; завчасно, за два місяці до закінчення договору оренди, повідомив відповідача про намір поновити договірні відносини на новий строк, до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись переданою йому земельною ділянкою; а Тернопільська міська рада, у свою чергу, впродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомила орендаря про відмову у поновленні цього договору.

Відповідачем факт продовження належного користування позивачем земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору не спростовано, доказів заперечення протягом строку, встановленого ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", як і доказів звернення до позивача з вимогою про повернення об`єкта оренди орендодавцю не надано. Поряд з цим, вбачається ухилення відповідача від підписання надісланої йому додаткової угоди.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що Договір оренди земельної ділянки від 30.07.2007, укладений між ТОВ "Житло" та Тернопільською міською радою, зареєстрований Тернопільською регіональною філією державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 05.11.2007 року за №040766100429, слід вважати поновленим на той самий строк та на тих самих умовах в силу закону.

Враховуючи усе вищенаведене, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Житло" про визнання укладеною додаткової угоди від 08.11.2021 до договору оренди землі від 30.07.2007 є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

На підставі наведеного, керуючись ст.ст. 73-79, 86, 194, 202, 232, 233, 236-238, 240 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати укладеною додаткову угоду від 08.11.2021 до Договору оренди землі, загальною площею 5700,00 кв.м., яка знаходиться по вул. Є. Коновальця у м. Тернополі (кадастровий номер 6110100000:07:009:0056), укладеного 30.07.2007 року між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", зареєстрованого Тернопільською регіональною філією державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 05.11.2007 року за №040766100429, згідно якої пункт 8 Договору від 30.07.2007 року викладено в наступній редакції:

"Договір укладено терміном на п`ять років - з 28 вересня 2021 року по 28 вересня 2026 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано (ч.1 ст. 241 ГПК України).

Учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції протягом двадцяти днів з дня його проголошення, в порядку визначеному ст.ст.256-257 ГПК України.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 02 березня 2022 року.

Суддя С.Г. Стопник