Постанова

від 21.02.2022 по справі 907/584/21

ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

79010, м.Львів, вул.Личаківська,81

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" лютого 2022 р. Справа №907/584/21

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді Бонк Т.Б.

СуддівБойко С.М.,

Якімець Г.Г.,

секретар судового засідання Кострик К.,

за участю представників учасників справи:

позивача: Глоба Л.В.

відповідача: адвоката Дудяка Р.А.,

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Діамант від 20.10.2021 (вх. суду №01-05/3506/21 від 21.10.2021)

на рішення Господарського суду Закарпатської області від 05.10.2021 (суддя Андрейчук Л.В., м. Ужгород)

у справі № 907/584/21

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, м. Львів

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Діамант, м. Ужгород

про виселення орендаря з займаних приміщень

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст вимог позовної заяви і рішення суду першої інстанції:

У липні 2021 року Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях(далі РВ ФДМ України) звернулось до Господарського суду Закарпатської області з позовом до ТОВ «Діамант» про виселення з орендованого майна: вбудованого приміщення (поз.1- планом) площею 49,4 кв. м першого поверху нежитлової будівлі літ. А, що знаходиться за адресою: Закарпатська область, м. Берегово, вул. Кошута, 1.

Позовні вимоги обгрунтовані тим, що на підставі договору оренди №304 від 07.10.2005(з подальшими змінами та доповненнями) відповідачу передано в оренду вбудоване приміщення площею 49,4 кв. м першого поверху нежитлової будівлі літ. А, що знаходиться за адресою: Закарпатська область, м. Берегово, вул. Кошута, 1, яке перебуває на балансі Управління Державної казначейської служби України у Берегівському районі, з метою розміщення торговельного об`єкта з продажу ювелірних виробів, терміном до 06.10.2020. Позивач вказує, що відповідно до ст. 18 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» та п.134 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою КМУ №483 від 03.06.2020(далі Порядку №483), укладений сторонами договір оренди підлягав продовженню за результатами проведення аукціону. Позивач зазначає, що п.29 Порядку №483 передбачено, що не можуть бути використані за будь-яким цільовим призначення об`єкти оренди, в яких, зокрема, розміщені органи державної влади, і такі об`єкти оренди можуть бути використані лише для розміщення відповідних закладів або лише із збереженням профілю діяльності за конкретним цільовим призначенням, відтак, оскільки балансоутримувачем об`єкта оренди є Управління Державної казначейської служби України у Берегівському районі, яке є органом державної влади, використання приміщень підпадає під обмеження, передбачені п. 29 Порядку №483. Вказані обставини стали підставою для прийняття РВ ФДМ України наказу №00210 від 18.11.2020 про відмову у продовженні договору оренди №304 від 07.10.2005, про який відповідача повідомлено листом від 25.11.2020 та зобов`язано останнього звільнити та повернути орендоване майно. Однак, оскільки відповідач протягом тривалого часу з дня закінчення дії договору не звільнив орендованих приміщень та не повернув їх балансоутримувачу, позивач на підставі ст. 785 ЦК України звернувся з вказаним позовом до суду.

Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 05.10.2021 у справі № 907/584/21 позов задоволено. Вирішено виселити ТОВ "Діамант" з орендованого майна: вбудованого приміщення (поз.1- планом) площею 49,4 кв. м. першого поверху нежитлової будівлі літ. А, що знаходиться за адресою: Закарпатська область, м. Берегово, пл. Кошута, 1. Присуджено до стягнення з відповідача на користь позивача 2270,00 грн судового збору.

При прийнятті рішення суд першої інстанції виходив з того, що укладений сторонами договір оренди припинив свою дію 06.10.2020 у зв`язку із закінченням строку дії, на який його було укладено, проте відповідач не повернув за актом приймання-передачі об`єкт оренди балансоутримувачу у встановлений законом та договором строк.

Суд відхилив заперечення відповідача щодо продовження строку дії договору оренди до 07.10.2023 в порядку, визначеному п. 9.4. договору оренди (в редакції змін, що внесені додатковим договором від 26.10.2011) та у зв`язку з наявністю законних очікувань на продовження орендних правовідносин через неприйняття орендодавцем у визначений п. 144 Порядку №483 строк рішення щодо можливості продовження орендних правовідносин, вказавши, що відповідні дії позивача щодо зволікання в прийнятті рішення про продовження строку договору не оскаржувались ТОВ «Діамант», з відповідним позовом про визнання договору оренди (додаткового договору про продовження строку оренди) укладеним товариство не зверталося, а відтак, відповідачем не спростовано висновків суду щодо відсутності на теперішній час правової підстави для використання відповідачем приміщення.

Суд вказав на відсутність доказів укладення сторонами передбаченого п.9.4 додаткового договору та на те, що чинне на момент розгляду справи законодавство (ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна») імперативно визначає порядок продовження договору оренди державного майна, який вже продовжувався сторонами, - за результатами проведеного аукціону, а не автоматична пролонгація попереднього договору за відсутності заперечень сторін, що повністю узгоджується з п. 9.4. договору оренди, за яким договір вважається продовженим на той самий строк з врахуванням нормативного законодавства на момент його продовження.

Короткий зміст вимог та узагальнених доводів учасників справи:

Відповідач не погодився з рішенням суду першої інстанції, подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та неповне з`ясування обставин справи, просить його скасувати та прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позову.

Апеляційна скарга обгрунтована, зокрема, тим, що всупереч абз. 2 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» -балансоутримувач об`єкта оренди Управління ДКС не повідомляв орендаря про причини та підстави відмови в продовженні договору, про них орендаря повідомив орендодавець. Скаржник вказує, що позивач не довів, а суд не встановив, що саме в орендованій відповідачем частині будинку, 1 на пл.Кошута розміщене Управління ДКС, при цьому здійснюючи свою господарську діяльність з 07.10.2005 відповідач жодним чином не перешкоджав та не перешкоджає діяльності Управління. Всупереч п.144 Порядку позивач не прийняв протягом 10днів рішення після отримання 30.06.2020 заяви орендаря про продовження договору оренди, таке прийняте лише 18.11.2020.

Також апелянт вказує, що умовами п.9.5 договору сторони передбачили, що його умови зберігають силу протягом всього терміну, в тому числі і у випадку, коли після його укладення законодавством встановлені правила, які погіршують становища орендаря, відтак оскільки ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», в редакції від 03.10.2019, і Порядок №483 прийняті після останніх змін договору, внесених 04.10.2017, і погіршують становища орендаря, такі не можуть бути застосовані як підстава для відмови у продовженні строку дії договору оренди. Посилаючись на ч. 4 ст. 284 ГК України, ч. 2 ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» апелянт вважає, що договір є продовженим на той самий строк і на тих самих умовах до 07.10.2023, оскільки протягом місяця після закінчення строку дії договору (06.10.2020) позивач не заявляв про його припинення.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач просить залишити оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін, апеляційну скаргу-без задоволення.

Позивач вказує, зокрема, що Управлінню ДКС в оперативне управління передано будівлю на пл. Кошута,1 як один цілісний об`єкт. Зазначає, що у зв`язку з прийняттям ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» в редакції Закону №157-ІХ та Порядку №483 змінена процедура продовження договору оренди, зокрема, не передбачено автоматичної пролонгації договорів оренди, відтак оскільки спірний договір закінчив свою дію 06.10.2020 він може бути продовженим виключно за результатом проведення аукціону. Вказує, що на момент подання відповідачем заяви про продовження договору оренди механізм проведення аукціонів не було впроваджено (електронна торгова системи Prozorro продажі для проведення аукціонів здачі в оренду почала працювати лише у жовтні 2020року), а видача лише у листопаді наказу №00310 зумовлена зміною законодавства та необхідністю детального вивчення обмежень щодо цільового використання держмайна. Крім того, зазначає, що умовами п.9.4 договору сторони погодили, що зміни про продовження терміну дії договору повинні нотаріально посвідчуватись не пізніше одного місяця після закінчення терміну дії договору, а тому договір №304 не можна вважати продовженим.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 26.10.2021 у справі № 907/584/21 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою відповідача.

Подальший рух справи викладено в ухвалах суду.

Так, ухвалою від 07.02.2022 призначено розгляд справи в судовому засіданні 22.02.2022.

У судовому засіданні представник скаржника підтримав доводи апеляційної скарги та надав усні пояснення.

Представник позивача заперечив доводи апеляційної скарги та просив залишити оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Розглянувши наявні у справі матеріали, давши належну правову оцінку доводам, які містяться в апеляційній скарзі, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційну скаргу слід задоволити, а оскаржуване рішення суду першої інстанції скасувати з огляду на наступне.

Згідно з встановленими судами першої та апеляційної інстанцій обставин, і визначених відповідно до них правовідносин, вбачається, що :

07.10.2005 Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Закарпатській області (орендодавець) та ТОВ «Діамант» (орендар уклали договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до державної власності за №304.

Відповідно до умов пунктів 1.1,1.2 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування вбудовані приміщення площею 111,3 м кв., розміщені за адресою: м. Берегово, пл. Кошута, 1, що знаходиться на балансі Відділення Державного казначейства у Берегівському районі, з метою використання: здійснення торгівлі непродовольчими товарами.

Згідно з п. 2.4. договору у разі припинення цього договору майно повертається орендарем балансоутримувачу.

Орендар повертає майно балансоутримувачу аналогічно порядку, встановленого при передачі майна орендарю за цим договором. Майно вважається переданим балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі.

Обов`язок по складанню акту приймання-передачі покладається на сторону, яка передає майно іншій стороні договору (п. 2.5 договору).

Відповідно до п.п. 4.1., 4.6. договору орендар зобов`язується використовувати орендоване майна відповідно до його призначення та умов цього договору, а у разі припинення або розірвання договору повернути балансоутримувачу орендоване майно у належному стані не гіршому ніж на момент передачі його в оренду з врахуванням нормального фізичного зносу та відшкодувати балансоутримувачі збитки у разі погіршення стану або втрати орендованого майна з вини орендаря.

Орендар має право використовувати орендоване майно балансоутримувача відповідно до його призначення та умов цього договору (п.5.1 договору).

Згідно з п. 9.1. строк дії договору встановлено на три роки, що діє з 07.10.2005 до 07.10.2008.

Зміни та доповнення до даного договору можливі за взаємною згодою сторін, укладаються відповідно до чинного законодавства та підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Зміни про продовження терміну дії договору повинні бути нотаріально посвідчені та зареєстровані не пізніше одного місяця після закінчення терміну дії договору оренди(п.п. 9.3, 9.4 договору).

Пунктом 9.5. договору визначено, що його умови зберігають силу протягом всього терміну договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення, законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

Зміни і доповнення або розірвання договору допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни та доповнення, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною (п. 9.6. договору).

Умовами п. 9.7. договору встановлено, що у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення власністю балансоутримувача. Питання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов договору та чинного законодавства.

Договір оренди зареєстрований в Державному реєстрі правочинів, про що свідчить витяг з даного реєстру №1575887 від 07.10.2005.

07.10.2005 на підставі акту приймання-передачі об`єкт оренди за договором передано відповідачу.

Протягом строку дії договору оренди сторони уклали до нього ряд додаткових договорів.

Так, додатковими договорами від 01.02.2007, 26.10.2011, від 02.03.2012, від 01.10.2014 року, від 04.10.2017 сторони вносили зміни до п. 3.1. договору щодо порядку визначення орендної плати за договором та п. 1.1. договору щодо предмета оренди, його вартості та найменування балансоутримувача.

Додатковою угодою від 01.02.2007 сторони передбачили, що цільове використання об`єкта оренди розміщення торгівельного об`єкту з продажу ювелірних виробів, виробів з дорогоцінних металів та дорогоцінного каміння(п.1.2 договору).

Пунктом 5 додаткового договору від 26.10.2011 доповнено п. 9.4. договору оренди наступним абзацом:

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір уважається продовженим на той самий строк, який був передбачений цим договором, з врахуванням нормативного законодавства на момент продовження договору. Зазначені дії оформляються додатковим договором, який є невід`ємною частиною договору.

Додатковою угодою від 04.10.2017 сторони внесли зміни до п. 1.1. договору оренди та виклали його в наступній редакції:

Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене нерухоме майно: вбудоване приміщення (поз. 1 за планом) площею 49,4 м кв. першого поверху нежитлової будівлі літ. А, розміщеної за адресою: Закарпатська область, м. Берегово, пл. Кошута, 1 (далі Майно), що перебуває на балансі Управління Державної казначейської служби України у Берегівському районі Закарпатської області, код ЄДРПОУ 37809658 (надалі Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно з висновком про вартість на 31.07.2017 року і становить за незалежною оцінкою 312 983,00 грн. (без урахування ПДВ).

Додатковими договорами від 04.11.2008, від 26.10.2011, від 01.10.2014, від 04.10.2017 строк дії договору оренди сторони неодноразово продовжували, востаннє по 06 жовтня 2020 року.

Право оренди відповідача на орендоване майно зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з строком дії речового права 06.10.2020 з правом пролонгації, про що свідчить витяг з даного реєстру №99270758 від 04.10.2017.

ТОВ «Діамант» звернулось до РВ ФДМ з листом №30/0620 від 30.06.2020, в якому повідомив про необхідність продовження строку дії договору оренди №304 від 07.10.2005 на новий термін.

Враховуючи вказану заяву орендаря №30/0620, Управління забезпечення реалізації повноважень у Закарпатській області РВ ФДМ наказом №00228 від 05.10.2020 (з урахуванням змін, внесених наказом №00274 від 29.10.2020) прийняло рішення про оголошення аукціону на право продовження договору оренди №304 від 07.10.2005 щодо державного майна (вбудованого приміщення (поз. 1 -13 за планом) площею 50,4 м кв. першого поверху нежитлової будівлі літ. А, розміщеної за адресою: Закарпатська область, м. Берегово, пл. Кошута, 1), за результатом якого договір оренди №304 може бути продовженим з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем.

Наказом Управління забезпечення реалізації повноважень у Закарпатській області РВ ФДМ №00310 від 18.11.2020 вирішено відмовити в продовженні терміну дії договору оренди №304 від 07.10.2005 у зв`язку з неможливістю використання об`єкта за цільовим призначенням, враховуючи обмеження цільового використання майна, в якому розміщені органи державної влади, що визначені п. 29 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №483 від 03.06.2020. Також, зазначеним наказом скасовано накази №00228 від 05.10.2020 та №00274 від 29.10.2020.

Листом №11-03-01674 від 25.11.2020 відповідача повідомлено про відмову в продовженні договору оренди з наведених підстав. Також даним листом позивач просив звільнити об`єкт оренди та повернути його по акту приймання-передачі балансоутримувачу.

Позивач долучив до матеріалів справи листи №11-03-00443 від 25.03.2021, №11-03-00653 від 11.05.2021, в яких вимагав ТОВ «Діамант» звільнити орендоване майно та повернути його балансоутримувачу.

Також, з матеріалів справи вбачається, що у серпні 2021року ТОВ «Діамант» звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом про визнання недійсним наказу Управління забезпечення реалізації повноважень у Закарпатській області РВ ФДМ №00310 від 18.11.2020 «Щодо прийняття рішення про відмову у продовженні терміну дії договору оренди №304 від 07.10.2005 (зі змінами) та скасування наказів від 05.10.2020 №0028 та від 29.10.2020 №00274.

Ухвалою Господарського суду Львівської області від 28.10.2021 у справі №914/2615/21 відкрито провадження за вказаним позовом, в подальшому справа ухвалою від 28.10.2021 передана на розгляд до Господарського суду Закарпатської області.

Відповідно до даних з Державного реєстру судових рішень кінцевого судового рішення у справі №914/2615/21 ще немає.

При перегляді рішення місцевого господарського суду судова колегія Західного апеляційного господарського суду керувалась наступним:

Предметом спору у даній справі є вимоги позивача про виселення відповідача з займаного приміщення загальною площею 49,4 м2, яке розташоване за адресою: м. Берегово, Закарпатська область, вул. Кошута, 1.

Орендні відносини регулюються Цивільним та Господарським кодексами України, а щодо оренди державного майна та майна, що перебуває у комунальній власності, регулюються також Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Правовідносини між сторонами виникли на підставі договору №304 від 07.10.2005(з подальшими змінами та доповненнями), за умовами якого відповідачу передано в оренду вбудоване приміщення площею 49,4 кв. м першого поверху нежитлової будівлі літ. А, що знаходиться за адресою: Закарпатська область, м. Берегово, вул. Кошута, 1, яке перебуває на балансі Управління Державної казначейської служби України у Берегівському районі, з метою розміщення торговельного об`єкта з продажу ювелірних виробів, терміном до 06.10.2020.

Згідно з ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (ч. 1 ст. 763 ЦК України).

За приписами ч. 1 ст. 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За приписами ч.1 ст.285 ГК України орендар має переважне право перед іншими суб`єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Відповідно до ч.1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Відповідно до ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Як вбачається з матеріалів даної справи, до закінчення 06.10.2020 строку дії договору оренди відповідач звернувся до позивача з листом №30/0620 від 30.06.2020, в якому повідомив про необхідність продовження строку дії договору оренди №304 від 07.10.2005 на новий термін.

03.10.2019 було прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ. У розділі "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).

При цьому пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України № 157-IX визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.

Ураховуючи опублікування тексту Закону України № 157-ІХ в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, останній набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").

Відповідно до пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини 2 статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Отже, порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України № 2269-XII (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) у силу вимог абзацу 3 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-IX має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України № 157-ІХ(аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №908/2637/20).

Таким чином, законодавець передбачив умови та порядок продовження дії договорів оренди державного та комунального майна, укладених відповідно до положень Закону України № 2269-XII.

Оскільки строк дії договору оренди від №304 визначено його сторонами до 06.10.2020 включно, тобто вже після 01.07.2020, то до спірних орендних правовідносин підлягають застосуванню положення статей 18, 19 Закону України № 157-ІХ.

Так, згідно з ч. 1 ст. 18 Закону №157-ІХ продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

Частиною 3 зазначеної статті передбачено, що договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Отже, звернувшись до орендодавця 30.06.2020 щодо продовження договору оренди, відповідач дотримався встановленого 3-місячного строку для відповідного звернення.

Відповідно до п. 144 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою КМУ №483 від 03.06.2020, після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону.

Так, згідно з ч. 9 ст.18 після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем; про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.

Як вбачається з матеріалів даної справи, РВ ФДМ-орендодавець протягом визначеного п. 144 Порядку 10-денного строку не розглянув поданої відповідачем заяви, відповідне рішення наказ №00228 прийнято ним лише 05.10.2020, відповідно до якого РВ ФДМ вирішило оголосити аукціон на право продовження договору оренди №304, за результатами якого такий договір може бути продовженим, в тому числі- з існуючим орендарем.

Отже, спершу, РВ ФДМ, до повноважень якого належить здійснення повноважень орендодавця державного майна, прийнято рішення про продовження договору оренди №304. Однак, в подальшому наказом Управління забезпечення реалізації повноважень у Закарпатській області РВ ФДМ №00310 від 18.11.2020 вирішено відмовити відповідачу в продовженні терміну дії договору оренди №304 від 07.10.2005 у зв`язку з неможливістю використання об`єкта за цільовим призначенням, враховуючи обмеження цільового використання майна, в якому розміщені органи державної влади, що визначені п. 29 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна. Також, зазначеним наказом скасовано накази №00228 від 05.10.2020 та №00274 від 29.10.2020.

Такі дії позивача апеляційний суд вважає суперечливими та такими, що порушують права відповідача як орендаря за спірним договором оренди з огляду на наступне.

Згідно з п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України до загальних засад цивільного законодавства належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до ч. 1 статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Частиною 1 статті 9 Конституції України передбачено, що чинні міжнародні договори, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України.

Відповідно до ч. 1 статті 1 Закону України «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції» Україна повністю визнає на своїй території дію приписів Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) щодо визнання обов`язковою і без укладення спеціальної угоди юрисдикцію Суду в усіх питаннях, що стосуються її тлумачення і застосування. Статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» встановлено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції визначено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Так, у рішенні ЄСПЛ у справі Стретч проти Сполученого Королівства, Європейський суд з прав людини зазначив, що законними очікуваннями є очікування на законних підставах продовження терміну дії договору оренди, і це очікування є складовою частиною права власності заявника, наданого йому за договором оренди в розумінні зазначеної статті. ЄСПЛ дійшов висновку про те, що заявник мав право, принаймні, очікувати на законних підставах, що він зможе продовжити термін дії договору, і таке очікування можна вважати - в цілях застосування положень ст. 1 Першого протоколу до Конвенції - складовою частиною його права власності, наданого йому за договором оренди.

При цьому, у рішенні Європейського суду з прав людини по справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд» та інші проти Ірландії» від 23.10.1991 Європейський суд з прав людини зазначив, що статтю 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту «правомірних очікувань» щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. «Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей.

Тобто, в даному випадку правомірні очікування полягають у можливості користування майном у майбутньому у термін, передбачений договором. Відтак у відповідача на підставі договору оренду виникло право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді, як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об`єктом правового захисту згідно з ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Як зазначено вище, ч. 4 ст. 284 ГК України передбачає, що разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Умовами п.9.4 ( в редакції додаткового договору від 26.10.2011) сторони погодили, що разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір уважається продовженим на той самий строк, який був передбачений цим договором, з врахуванням нормативного законодавства на момент продовження договору. Зазначені дії оформляються додатковим договором, який є невід`ємною частиною договору.

При цьому у п. 9.5. договору визначено, що його умови зберігають силу протягом всього терміну договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення, законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

Матеріалами справи підтверджено, що протягом місця після закінчення договору оренди -06.10.2020 позивач не ініціював припинення договору оренди, а навпаки, прийняв рішення (наказ №00228 від 05.10.2020) про оголошення аукціону на право його продовження, в тому числі з існуючим орендарем.

Крім того, колегія суддів вважає за необхідне надати оцінку обставинам скасування позивачем зазначеного наказу №00228 від 05.10.2020 шляхом прийняття наказу №00310 від 18.11.2020.

Так, відповідно до п.п. 10 Положення про Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, затвердженого наказом Фонду державного майна України №256 від 14.03.2019, регіональне відділення у межах своїх повноважень видає акти організаційно-розпорядчого характеру.

Акти регіонального відділення можуть бути скасовані Головою Фонду повністю чи в окремій частині.

Отже, позивач, здійснюючи свої повноваження орендодавця, вже прийняв рішення- наказ №00228 від 05.10.2020 про оголошення аукціону на право продовження спірного договору оренди, а відтак, таке рішення могло бути скасоване не самим же Регіональним відділенням, а Головою Фонду, доказів чого в матеріалах справи немає.

Відтак зазначені дії позивача, як уповноваженого державою органу на здійснення повноважень орендодавця державного майна, щодо відмови у продовженні спірного договору оренди вчинені ним як з порушенням ст. 284 ГК України та п. 9.4 договору, якими передбачений місячний строк з дня закінчення його чинності для подання заяви про припинення договору, так і п. 10 Положення про Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, в частині повноважень щодо скасування раніше прийнятих актів відділення.

З огляду на викладене апеляційний суд погоджується з доводами скаржника, що договір оренди №304 слід вважати продовженим на той самий строк і на тих самих умовах у зв`язку з відсутністю зави однієї з сторін договору про його припинення протягом місяця після закінчення строку дії договору.

Щодо посилань позивача, що несвоєчасне прийняття наказу від 18.11.2020 зумовлене змінами законодавства та необхідністю детального вивчення обмежень щодо цільового використання держмайна апеляційний суд звертає увагу на викладену Європейським Судом з прав людини у пунктах 70-71 у рішення по справі «Рисовський проти України» (29979/04) позицією, відповідно до якої, аналізуючи відповідність мотивування Конвенції, підкреслює особливу важливість принципу «належного урядування», зазначивши, що цей принцип передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб (рішення у справах «Беєлер проти Італії» (Beyeler v. Italy), № 33202/96, пункт 120, «Онер`їлдіз проти Туреччини» (Oneryildiz v. Turkey), № 48939/99, пункт 128, «Megadat.com S.r.l. проти Молдови» (Megadat.com S.r.l. v. Moldova), № 21151/04, пункту 72, «Москаль проти Польщі» (Moskal v. Poland), № 10373/05, пункту 51). Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (див., наприклад, рішення у справах «Лелас проти Хорватії» (Lelas v. Croatia), заява № 55555/08, пункт 74, від 20 травня 2010 року, і «Тошкуце та інші проти Румунії» (Toscuta and Others v. Romania), заява № 36900/03, пункт 37) і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси. Принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (див. зазначене вище рішення у справі «Москаль проти Польщі» (Moskal v. Poland), № 10373/05, пункт 73). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам (там само). З іншого боку, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки» (Pincova and Pine v. the Czech Republic), № 36548/97, пункт 58).

Висновок апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до ст.236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Згідно з ст.275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Статтею 277 ГПК України передбачено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що внаслідок нез`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильного застосування норм матеріального права суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог та виселення ТОВ "Діамант" з орендованого майна: вбудованого приміщення (поз.1- планом) площею 49,4 кв. м. першого поверху нежитлової будівлі літ. А, що знаходиться за адресою: Закарпатська область, м. Берегово, пл. Кошута, 1.

Отже, рішення суду першої інстанції належить скасувати, прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позову.

Судові витрати.

На підставі ст. 129 ГПК України судові витрати, понесені позивачем у зв`язку з розглядом справи судом першої інстанції, належить покласти на позивача.

Керуючись ст.ст. 86,129, 236, 254, 269, 270, 275,277, 281, 282 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Діамант від 20.10.2021 (вх. суду №01-05/3506/21 від 21.10.2021) - задоволити.

2. Рішення Господарського суду Закарпатської області від 05.10.2021 у справі № 907/584/21 скасувати.

3. Прийняти нове рішення.

У задоволенні позову Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях до Товариства з обмеженою відповідальністю Діамант про виселення орендаря з займаних приміщень - відмовити.

4. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення згідно зі ст.ст. 286-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 03.03.2022

Головуючий (суддя-доповідач)Т.Б. Бонк

СуддяС.М. Бойко

СуддяГ.Г. Якімець