Рішення

від 21.06.2022 по справі 910/17770/21

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

22.06.2022Справа № 910/17770/21

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді: Ломаки В.С.,

за участю секретаря судового засідання: Видиш А.В.,

розглянувши у порядку загального позовного провадження матеріали справи

за позовом Громадської організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень"

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Фонд державного майна України

про скасування наказу та зобов`язання вчинити дії,

Представники учасників справи:

від позивача: Денисенко О.М. за ордером від 25.01.2022 року серії АА № 1185000;

від відповідача: Михайлов В.С. (згідно з витягом з ЄДРПОУ);

від третьої особи: Пономаренко В.С. (згідно з витягом з ЄДРПОУ).

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Громадська організація "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" (далі - позивач) звернулась до господарського суду міста Києва з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву (далі - відповідач) про:

- скасування наказу відповідача від 01.07.2021 № 1546, яким прийнято рішення про приватизацію окремого майна - частини нежитлових приміщень корпусу № 7, загальною площею 150,00 м2, за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8, шляхом продажу на аукціоні з умовами, у визначені законодавством терміни;

- зобов`язання відповідача задовольнити заяву позивача про приватизацію об`єкта малої приватизації - окремого майна - частини нежитлових приміщень корпусу № 7, загальною площею 150,00 м2, за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8, що перебуває на балансі державного підприємства Завод "Арсенал" (код ЄДРПОУ 1430520), шляхом викупу орендарем - позивачем.

В обґрунтування заявлених позовних вимог, позивач вказує на те, що у нього, відповідно до частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" виникло право на викуп орендованого майна, а саме нежитлових приміщень корпусу № 7, загальною площею 150,00 м2, що розташоване за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8, у зв`язку з чим, позивач звернувся до відповідача з заявою про включення вказаного нерухомого майна до об`єктів малої приватизації. Оскільки відповідач у задоволенні такої заяви позивача відмовив та в подальшому наказом від 01.07.2021 року № 1546 прийняв рішення про приватизацію вказаного майна шляхом продажу на аукціоні, позивач, вважаючи своє право порушеним, звернувся до суду з позовною заявою.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 09.11.2021 року відкрито провадження у справі № 910/17770/21, вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 07.12.2021 року.

06.12.2021 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшли пояснення Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києва від 03.12.2021 року № 30-10/9484 (які за своїм змістом є відзивом на позовну заяву), в яких відповідач заперечив проти позову з огляду на те, що позивач в установленому законом порядку не звертався до орендодавця - Фонду державного майна України із клопотанням про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого за договором оренди від 27.05.2019 року № 80 державного майна. Крім того, з 01.02.2020 року позивач, з яким договір оренди був укладений як з єдиним учасником конкурсу, позбавлений права отримати від орендодавця письмову згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого ним майна з огляду на положення частини 6 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

До початку призначеного підготовчого засідання 07.12.2021 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва від імені Громадської організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" надійшло клопотання від 07.12.2021 року про долучення до матеріалів справи документів (звіту з визначення вартості невід`ємних поліпшень, висновку експерта від 07.08.2020 року № 991/08-2020, звіту незалежного аудитора).

Разом із тим, підготовче засідання у вказаній справі, призначене на 07.12.2021 року, не відбулося.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 13.12.2021 року підготовче засідання у справі № 910/17770/21 призначено на 28.12.2021 року.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 14.12.2021 року клопотання Громадської організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" від 07.12.2021 року про долучення до матеріалів справи доказів повернуто без розгляду.

До початку призначеного підготовчого засідання 28.12.2021 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшла відповідь Громадської організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" від 23.12.2021 року на відзив на позовну заяву, в якій позивач вказав про те, що згода на здійснення невід`ємних поліпшень житлової будівлі за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8, була отримана у серпні 2019 року, що свідчить про необґрунтованість відповідних заперечень відповідача проти позову. Також позивач навів додаткові мотиви обґрунтованості пред`явлених ним позовних вимог у даній справі.

Крім того, до початку підготовчого засідання 28.12.2021 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшла заява відповідача від 28.12.2021 року № 30-10/б/н, в якій останній просив суд залучити до участі у даній справі в якості третьої особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача, Фонд державного майна України.

У підготовчому засіданні 28.12.2021 року судом без виходу до нарадчої кімнати постановлено протокольну ухвалу, якою продовжено відповідачу строк на подання відзиву на позовну заяву до 06.12.2021 року та долучено пояснення Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києва від 03.12.2021 року № 30-10/9484 до матеріалів справи; встановлено позивачу строк на подання відповіді на відзив на позовну заяву до 10.01.2022 року; встановлено відповідачу строк на подання заперечень на відповідь на відзив на позовну заяву до 24.01.2022 року; продовжено строк проведення підготовчого провадження у справі № 910/17770/21 на 30 днів; підготовче засідання відкладено на 25.01.2022 року.

06.01.2022 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшли заперечення позивача від 05.01.2022 року на заяву відповідача про залучення третьої особи.

19.01.2022 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшли заперечення відповідача від 17.01.2022 року № 30-10/261 на відповідь на відзив на позовну заяву, в яких останній навів додаткові аргументи на спростування позовних вимог Громадської організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень".

24.01.2022 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшли пояснення Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву від 24.01.2022 року № 30-10/б/н, в яких відповідач навів додаткові мотиви на підтвердження наявності підстав для залучення Фонду державного майна України до участі у цій справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 25.01.2022 року підготовче засідання відкладено на 15.02.2022 року. Крім того, цією ухвалою до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача, залучено Фонд державного майна України.

31.01.2022 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшло клопотання позивача про долучення до матеріалів справи доказів направлення копії позовної заяви та доданих до неї документів на адресу Фонду державного майна України.

У підготовчому засіданні 15.02.2022 року представник третьої особи заявив клопотання про продовження Фонду державного майна України процесуального строку на подання пояснень щодо позову, яке протокольною ухвалою суду було задоволено; продовжено третій особі строк на подання пояснень щодо позову до 17.02.2022 року.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 15.02.2022 року закрито підготовче провадження та призначено справу № 910/17770/21 до судового розгляду по суті на 02.03.2022 року.

22.02.2022 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшли письмові пояснення Фонду державного майна України від 18.02.2022 року № 10-25-3250 (направлені на адресу суду засобами поштового зв`язку 18.02.2022 року), в яких третя особа заперечила проти задоволення вимог позивача з огляду на те, що Громадська організація "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" не зверталася до орендодавця з клопотанням про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна та не отримувала письмової згоди Фонду державного майна України на вчинення таких дій. Крім того, третя особа вказала на обрання позивачем неналежного способу захисту його прав. Також, у наведених поясненнях третя особа просила суд визнати поважними причини пропуску строку на подання таких пояснень по суті справи.

Разом із тим, судове засідання у вказаній справі, призначене на 02.03.2022 року, не відбулося.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 18.04.2022 року судове засідання у справі № 910/17770/21 призначено на 01.06.2022 року.

До початку призначеного судового засідання 01.06.2022 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшло клопотання позивача від 31.05.2022 року № 18 про відкладення розгляду справи на іншу дату.

У судовому засіданні 01.06.2022 року оголошувалася перерва до 22.06.2022 року.

У судовому засіданні 22.06.2022 року судом постановлено протокольну ухвалу про продовження третій особі встановленого строку на подання пояснень щодо позову до 18.02.2022 року, письмові пояснення Фонду державного майна України від 18.02.2022 року № 10-25-3250 долучено до матеріалів справи.

Представник позивача у судовому засіданні 22.06.2022 року підтримав вимоги, викладені у позовній заяві, та наполягав на їх задоволенні.

Представники відповідача та третьої особи у цьому судовому засіданні проти задоволення вимог позивача заперечили з підстав, зазначених у поясненнях відповідача від 03.12.2021 року № 30-10/9484 та запереченнях від 17.01.2022 року № 30-10/261, а також у письмових поясненнях Фонду державного майна України від 18.02.2022 року № 10-25-3250 відповідно.

У судовому засіданні 22.06.2022 року проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників учасників справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Наказом Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 11.10.2018 року № 05-ОД "Про Перелік об`єктів культурної спадщини м. Києва" внесено зміни до позиції 190 додатку до наказу Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 25.06.2011 року № 10/38-11 "Про занесення до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини м. Києва" та включено до означеного переліку будівлю ковальської майстерні (корпус № 7, літера "И") за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8.

27.05.2019 року між Фондом державного майна України (орендодавець) та Громадською організацією "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, № 80 (далі - Договір), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, що належить до державної власності, - частину нежитлових приміщень загальною площею 150 м2 в будівлі корпусу № 7 (літера "И") (реєстровий номер 14310520.1201.ВЗЖЖРЗ078) за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8, що обліковується на балансі Державного підприємства Заводу "Арсенал" та належить до сфери управління Державного космічного агентства України.

Вказаний правочин підписаний уповноваженими представниками його сторін, скріплений печатками цих юридичних осіб, а також посвідчений 27.05.2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Осипенком Д.О.

Відповідно до пункту 1.1 Договору вартість майна визначена згідно із висновком про вартість майна на 31.03.2019 року і становить за незалежною оцінкою 3 090 000,00 грн. без ПДВ.

За умовами пункту 1.2 Договору майно передається в оренду з метою розміщення громадської організації на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності - Громадської організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень".

Стан майна на момент укладення Договору визначається в акті приймання-передавання (пункт 1.3 Договору).

Згідно з пунктом 2.1 цього правочину орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у Договорі, але не раніше дати нотаріального посвідчення Договору та підписання сторонами акта приймання-передавання майна.

Судом встановлено, що 27.05.2019 року між Фондом державного майна України, Державним підприємством Заводом "Арсенал" та Громадською організацією "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" підписано відповідний акт приймання-передавання державного нерухомого майна, за яким вищенаведене нерухоме майно було передано балансоутримувачем з відома орендодавця орендарю в строкове платне користування.

У матеріалах справи також наявна копія висновку про вартість майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 15.05.2019 року № 461, за яким вартість частини нежитлових приміщень загальною площею 150 м2 в будівлі корпусу № 7 (літера "И") за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8, становить 3 090 000,00 грн. без ПДВ.

Пунктом 5.1 Договору на орендаря покладено обов`язок використовувати орендоване майно відповідно до його цільового призначення та умов цього Договору.

Відповідно до пунктів 5.4, 5.5, 5,8, 5.16 та 5.17 Договору орендар зобов`язується своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу; забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки; своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого майна, а також забезпечити виконання вимог Закону України "Про охорону культурної спадщини" та забезпечити укладення охоронного договору з відповідним органом охорони культурної спадщини.

У пункті 10.1 Договору його сторони погодили, що вказаний правочин укладено строком на 25 років та діє з 27.05.2019 року по 26.05.2044 року включно, за умови повного виконання орендарем зобов`язання, передбаченого пунктом 5.2 цього Договору.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, Громадська організація "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" посилалася на те, що у неї відповідно до частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" виникло право на викуп орендованого майна, а саме нежитлових приміщень корпусу № 7, загальною площею 150,00 м2, що розташоване за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8, у зв`язку з чим, позивач звернувся до відповідача із заявою про включення вказаного нерухомого майна до об`єктів малої приватизації. Оскільки відповідач у задоволенні такої заяви позивача відмовив та в подальшому наказом від 01.07.2021 року № 1546 прийняв рішення про приватизацію вказаного майна шляхом продажу на аукціоні, позивач, вважаючи своє право порушеним, звернувся до суду з означеною позовною заявою.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши надані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, та безпосередньому їх дослідженні, суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, виходячи з наступного.

З матеріалів справи вбачається, що загальна площа будівлі корпусу № 7 (літера "И") за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8, яка у встановленому порядку віднесена до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини м. Києва, на момент укладення Договору становила 2 911,6 м2. Орендарем частини означеного приміщення площею 150 м2 є позивач, тоді як решта площі цього об`єкта нерухомості у розмірі 2 761,6 м2 була передана в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" за підписаним між ним та Фондом державного майна України договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 18.01.2018 року № 18 (укладеним строком на 25 років).

Відповідно до статті 1 Закону України "Про охорону культурної спадщини" об`єкт культурної спадщини - визначне місце, споруда (витвір), комплекс (ансамбль), їхні частини, пов`язані з ними рухомі предмети, а також території чи водні об`єкти (об`єкти підводної культурної та археологічної спадщини), інші природні, природно-антропогенні або створені людиною об`єкти незалежно від стану збереженості, що донесли до нашого часу цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і зберегли свою автентичність.

Нерухомий об`єкт культурної спадщини - об`єкт культурної спадщини, який не може бути перенесений на інше місце без втрати його цінності з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду та збереження своєї автентичності.

Щойно виявлений об`єкт культурної спадщини - об`єкт культурної спадщини, який занесено до Переліку об`єктів культурної спадщини відповідно до цього Закону.

Згідно з частиною 1 статті 23 Закону України "Про охорону культурної спадщини" усі власники пам`яток, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об`єкти зобов`язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір.

Судом встановлено, що 13.06.2019 року між Департаментом охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (Орган охорони) та Державним підприємством Заводом "Арсенал" (Уповноважена особа) укладено охоронний договір № 4105 на щойно виявлений об`єкт культурної спадщини за адресою: вул. Московська, буд. 8, корпус 7, м. Київ (далі - Охоронний договір), за умовами якого Уповноважена особа взяла на себе зобов`язання щодо охорони щойно виявленого об`єкту культурної спадщини - ковальська майстерня (корпус № 7) (наказ Департаменту охорони культурної спадщини від 11.10.2018 року № 05-ОД), за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 2-8. Адреса згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно: м. Київ, вул. Московська, 8, корпус № 7 (літ. "И"). Розташований на території щойно виявленого об`єкта культурної спадщини "Комплекс споруд Київського арсеналу (колишній Завод "Арсенал")" (наказ Департаменту охорони культурної спадщини від 11.10.2018 року № 05-ОД).

За умовами пункту 2 Охоронного договору термін його дії встановлено на період володіння щойно виявленим об`єктом культурної спадщини.

У разі зміни в установленому порядку уповноваженої особи, нова уповноважена особа (власник) зобов`язаний укласти з органом охорони новий охоронний договір (пункт 3 Охоронного договору).

З матеріалів справи вбачається, що після укладення між позивачем та Фондом державного майна України Договору, листом від 28.05.2019 року № 14/1 Товариство з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" (орендар частини приміщення корпусу № 7 (літера "И") за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8, площею 2 761,6 м2) звернулося до Громадської організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень", в якому повідомило про те, що, враховуючи технічний стан будівлі корпусу № 7 в цілому, вказаною юридичною особою ініційовано проведення ремонтних робіт в будівлі корпусу № 7. Також, Товариство з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" звернуло увагу позивача на те, що, зважаючи на вимоги ДБН А.2.2-14-2016 "Склад та зміст науково-проектної документації на реставрацію пам`яток архітектури та містобудування", для приведення будівлі корпусу № 7 у належний стан, необхідно здійснити комплекс ремонтно-реставраційних робіт. При цьому, такі роботи мають охоплювати всю будівлю корпусу № 7 як щойно виявленого об`єкта культурної спадщини, тобто і приміщення, які перебувають у користуванні Громадської організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень". Крім того, Товариство з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" зазначило, що ним було отримано погодження від балансоутримувача - ДП Завод "Арсенал" (листи від 07.11.2018 року № 1195 та від 24.10.2018 року № 1120) щодо проведення реставраційних робіт та включення до складу проекту "Реставрація з пристосуванням нежитлової будівлі за адресою вул. Московська, 8, корпус 7, літ. "И" у Печерському районі м. Києва для розміщення приміщень громадського призначення" приміщень вказаної будівлі, у тому числі тієї їх частини, яка знаходиться в оренді позивача. Враховуючи наведене, Товариство з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" запропонувало Громадській організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" прийняти участь у проведенні реставраційних робіт по корпусу № 7 в частині переданих позивачу в користування приміщень площею 150 м2 на підставі укладеного між наведеними суб`єктами договору про делегування функцій замовника (проект якого долучено до листа від 28.05.2019 року № 14/1). Крім того, позивачу для прийняття рішення щодо участі у проведенні реставраційних робіт було додатково надано вже наявні у розпорядженні Товариства з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" матеріали щодо проекту реставрації, а також кошторисний розрахунок і проект реставрації орендованої позивачем частини приміщень корпусу № 7 площею 150 м2.

Листом від 30.05.2019 року № 09/1 позивач повідомив Товариство з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" про те, що орендовані Громадською організацією "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" приміщення дійсно перебувають у неналежному технічному стані та потребують ремонтно-реставраційних робіт. Враховуючи наведене, позивач висловив зацікавленість та підтримав ініціативу Товариства з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" щодо проведення ремонтно-реставраційних робіт за проектом "Реставрація приміщень будівлі, корпус 7 (літ. "И"), за адресою вул. Московська, 8, у Печерському районі м. Києва з пристосуванням під громадське призначення", які, у тому числі, охоплюють орендовані позивачем площі.

03.06.2019 року між Громадською організацією "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" (замовник) та Товариством з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" (уповноважений замовника) було укладено договір про делегування функцій замовника (далі - Договір делегування), предметом якого є передача замовником уповноваженому замовника передбачених цим договором функцій замовника щодо проектування та виконання робіт з реставрації частини нежитлових приміщень загальною площею 150 м2 в будівлі корпусу № 7 (літера "И") (реєстровий номер 14310520.1201.ВЗЖЖРЗ078) за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8, що обліковуються на балансі Державного підприємства Заводу "Арсенал" та належать до сфери управління Державного космічного агентства України, та передані в користування замовника на підставі Договору № 80 оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Осипенко Д.О. 27.05.2019 року за реєстровим № 2780 в рамках комплексної реставрації будівлі корпусу № 7 в межах нежитлових приміщень корпусу № 7, право користування якими належить замовнику та уповноваженому замовника (реставрація об`єкта).

За умовами пункту 1.2, 1.3 Договору делегування уповноважений замовника, здійснюючи функції замовника, діє від свого імені, чинить у межах цього договору всі необхідні юридичні дії та укладає на власний розсуд будь-які правочини, спрямовані на проектування та виконання робіт з реставрації об`єкта та несе за них повну відповідальність відповідно до законодавства України. В окремих випадках, у разі неможливості уповноваженим замовника діяти від свого імені, уповноважений замовника діє від імені замовника на підставі виданої довіреності. Цей договір встановлює виключне право уповноваженого замовника на вчинення всіх дій, передбачених цим договором.

Відповідно до пункту 1.4 Договору делегування замовник передає, а уповноважений замовника приймає на себе тимчасово, на період здійснення проектування та виконання робіт з реставрації об`єкта зобов`язання здійснювати нижченаведені функції замовника:

- отримання дозвільних документів, необхідних для будівельно-монтажних (будівельних) робіт, у тому числі, у передбачених чинним законодавством випадках погодження балансоутримувача майна, уповноваженого органу управління майном та/або орендодавця;

- укладення договору на здійснення проектно-вишукувальних робіт;

- забезпечення організації та управління реставрацією об`єкта;

- ведення на своєму балансі бухгалтерського обліку реставрації об`єкту, до завершення такої реставрації;

- укладання будь-яких угод на виконання цього договору з підрядниками, субпідрядниками, проектними організаціями, міськими службами, постачальниками будівельних матеріалів, обладнання та комплектуючих на умовах, погоджених сторонами;

- забезпечення здійснення авторського та технічного нагляду за реставрацією об`єкту, а також контролю за якістю будівельних матеріалів, будівельно-монтажних (будівельних) та спеціальних робіт на об`єкті відповідно до затвердженої (погодженої) замовником проектно-кошторисної (проектної) документації;

- здійснення розрахунків за виконання проектних, будівельно-монтажних (будівельних) та спеціальних робіт, а також за обладнання;

- фінансування всіх інших витрат, безпосередньо пов`язаних із реставрацією об`єкту.

Згідно з пунктами 1.6, 1.7 Договору делегування орієнтована вартість робіт з розроблення проектно-кошторисної документації, реставрації приміщень замовника та інших витрат, що стосуються виконання цього договору, складає 3 000 000,00 грн., в тому числі ПДВ - 600 000,00 грн. Розрахунки за виконані роботи проводять замовником на підставі актів виконаних робіт, які надаються уповноваженим замовника за результатами виконання відповідного обсягу робіт згідно розробленої та погодженої сторонами проектно-кошторисної документації.

Договір делегування відповідно до пункту 5.1 цього правочину набуває чинності з дня його підписання сторонами і діє до повного виконання ними своїх зобов`язань.

Листом від 03.06.2019 року № 14/2 Товариство з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" проінформувало позивача про те, що на виконання умов Договору делегування уповноваженим замовника отримано розроблену та складену ТОВ "АВГ ТРЕЙДІНГ" проектну документацію за проектом "Реставрація з пристосуванням нежитлової будівлі за адресою вул. Московська, 8, корпус 7, літ. "И" у Печерському районі м. Києва для розміщення приміщень громадського призначення". Разом із тим, наведеним листом Товариство з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" направило позивачу на погодження пропозицію щодо Генерального підрядника реставрації об`єкту та проект відповідного договору генерального підряду.

У позовній заяві Громадська організація "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" вказувала на те, що вона погодила здійснення усіх запропонованих Товариством з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" необхідних заходів та отримання всіх необхідних дозвільних документів, передбачених чинним законодавством України для реалізації проекту "Реставрація з пристосуванням нежитлової будівлі за адресою вул. Московська, 8, корпус 7, літ. "И" у Печерському районі м. Києва для розміщення приміщень громадського призначення", у тому числі тих документів, наявність яких передбачена Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 25.05.2018 року № 686.

Слід зазначити, що у матеріалах справи наявні копії укладених між Товариством з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" та Товариством з обмеженою відповідальністю "АВГ ТРЕЙДІНГ" договору на розробку проектної документації № Ак7П та договору генерального підряду № А7, укладеного між уповноваженим замовника та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЗАЛІЗОБУД".

Листом від 03.07.2019 року № 20/1 Товариство з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" повідомило позивача, зокрема, про отримання ним на виконання Договору делегування Експертного звіту щодо розгляду проектної документації за проектом "Реставрація з пристосуванням нежитлової будівлі за адресою вул. Московська, 8, корпус 7, літ. "И" у Печерському районі м. Києва для розміщення приміщень громадського призначення", складеного та затвердженого Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська будівельно-технічна експертиза" 30.07.2019 року.

З матеріалів справи вбачається, що листом від 01.08.2019 року № 066-2365 Департамент охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), враховуючи схвалення відповідного проекту реставрації Консультативною радою з питань охорони культурної спадщини від 11.03.2019 (№ 4/19), надав Товариству з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" погодження реставраційної частини наданого проекту, за умови дотримання вимог чинного законодавства та інших діючих нормативно-правових документів.

Доцільність здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди в рамках договору від 18.01.2018 року № 18 була підтверджена Державним космічним агентством України у листі від 08.08.2019 року № 3822/10-16Д04.1/19.

Листом від 08.08.2019 року № 33 Товариство з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" звернулося до Фонду державного майна України, в якому повідомило, що з метою належного виконання обов`язків за договором оренди від 18.01.2018 року № 18 та Охоронного договору від 13.06.2019 року № 4105, ним було розроблено проект "Реставрація будівлі корпусу 7 літ. "И" з пристосуванням під громадське призначення за адресою: вул. Московська, 8 у Печерському районі м. Києва". Також Товариство з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" вказало, що за своїм змістом та обсягом заплановані роботи фактично є невід`ємними поліпшеннями, здійснення яких потребує погодження орендодавця. Враховуючи викладене, Товариство з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" просило Фонд державного майна України погодити здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди за договором від 18.01.2018 року № 18.

У відповідь на вказане звернення Фонд державного майна України направив на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" лист від 16.08.2019 року № 10-16-14982, в якому, враховуючи інформацію про доцільність здійснення зазначених невід`ємних поліпшень, надану органом управління, Експертний звіт щодо розгляду проектної документації за проектом "Реставрація будівлі корпусу 7 літ. "И" з пристосуванням під громадське призначення за адресою: вул. Московська, 8 у Печерському районі м. Києва", затверджений Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська будівельно-технічна експертиза" 30.07.2019 року № 7-044-19-ЕП/КО, надав Товариству з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" згоду на здійснення за власні кошти невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Листом від 28.08.2019 року № 066-2678 Департамент охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надав генеральному підряднику - Товариству з обмеженою відповідальністю "ЗАЛІЗОБУД" дозвіл на виконання робіт згідно з робочим проектом "Ковальська майстерня (корпус № 7) Київського арсеналу - щойно виявлений об`єкт культурної спадщини за видом: архітектура, історія за адресою: м. Київ, вул. Московська, 2-8 (за планами КМ БТІ літ. "И"). Вид робіт: реставрація з пристосуванням", реставраційну частину якого погоджено Департаментом листом від 01.08.2019 року № 066-2365.

Слід зазначити, що у матеріалах справи наявна копія виданого замовнику - Товариству з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" та генеральному підряднику - Товариству з обмеженою відповідальністю "ЗАЛІЗОБУД" дозволу від 20.11.2019 року № ІУ 113193240789 на виконання будівельних робітна об`єкті будівництва, розташованому за адресою: місто Київ, Печерський район, вулиця Московська, 8 (корпус 7 літ "И").

На виконання Договору делегування для виконання комплексу робіт з реставрації на об`єкті: "Реставрація будівлі корпусу 7 літ. "И" з пристосуванням під громадське призначення за адресою: вул. Московська, 8 у Печерському районі м. Києва", 21.11.2019 року між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" було підписано відповідний акт приймання-передачі, за яким Громадська організація "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" передала, а уповноважений замовника прийняв частину об`єкта на позн. +4,950 в осях 21-27, Ж-К для виконання комплексу робіт з реставрації.

Листом від 15.04.2020 року № 48/01 Товариство з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" направило позивачу для розгляду та прийняття акти виконаних будівельних робіт по об`єкту: "Реставрація будівлі корпусу 7 літ. "И" з пристосуванням під громадське призначення за адресою: вул. Московська, 8 у Печерському районі м. Києва" за лютий-березень 2020 року, а також рахунок на оплату проведених робіт.

З огляду на належне виконання вищенаведених робіт, Громадська організація "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" прийняла виконання таких робіт та оплатила їх вартість на загальну суму 1 229 100,00 грн., що підтверджується, зокрема, наявними у матеріалах справи копіями відповідних платіжних доручень від 15.06.2020 року № 177 на суму 805 000,00 грн., від 22.06.2020 року № 183 на суму 9 100,00 грн., від 03.07.2020 року № 188 на суму 15 000,00 грн. та від 25.08.2020 року № 212 на суму 400 000,00 грн.

Враховуючи фактичне здійснення позивачем невід`ємних поліпшень орендованого за Договором майна на суму 1 229 100,00 грн., що становить 39,78 % від ринкової вартості цієї нерухомості, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна, а також з метою дотримання вимог Порядку, листом від 25.08.2020 року № 29 Громадська організація "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" звернулася до Фонду державного майна України та надала орендодавцю інформацію про виконані станом на 25.08.2020 року роботи з проведення поліпшення об`єкта оренди (копії підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт та документів, що підтверджують оплату зазначених робіт). Також, у наведеному листі позивач просив Фонд державного майна України направити на його адресу інформацію щодо достатності та відповідності наданих документів для подальшої реалізації права орендаря на викуп орендованого майна відповідно до частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна".

Крім того, листом від 08.09.2020 року № 31 позивач звернувся до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву із заявою про включення орендованого ним об`єкта права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, та ініціював проведення процедури приватизації такого об`єкта шляхом його викупу орендарем. До наведеного листа Громадська організація "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" долучила відповідну заяву про включення об`єкта права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації; виписку з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань; інформацію про кінцевого бенефіціарного власника; довідку про відсутність застосування санкцій та обмежень до позивача; копію статуту; копії паспорту та коду голови Громадської організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень"; останню річну фінансову звітність Громадської організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень"; Звіт з визначення вартості невід`ємних поліпшень державного нерухомого майна - ремонтно-будівельні роботи по реставрації згідно проекту "Реставрація будівлі корпусу 7 літ. "И" з пристосуванням під громадське призначення за адресою: вул. Московська, 8 у Печерському районі м. Києва", які здійснені в частині нежитлових приміщень будівлі корпусу № 7 Державного підприємства Заводу "Арсенал" на площі 150 м2 від загальної площі будівлі 2 911,6 м2, що розташована за адресою: м. Київ, вул. Московська, 8, складений ПП "Експерт-Сервіс-Консалт"; висновок експерта № 991/08-2020 від 07.08.2020 року за результатами проведення будівельно-технічного дослідження, складений судовим експертом Свістуновим І.С.; Звіт незалежного аудитора щодо виконання завдання з надання обґрунтованої впевненості щодо підтвердження фінансування реставрації (невід`ємних поліпшень) орендованого нерухомого майна, що знаходиться за адресою: України, м. Київ, вул. Московська, 8, корпус 7 (літера "И"), за рахунок грошових коштів Громадської організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" як орендаря.

У відповідь на лист позивача від 25.08.2020 року № 29 Фонд державного майна України направив на адресу Громадської організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" лист від 25.09.2020 року № 10-16-19381, в якому вказав, що з 01.02.2020 року введено в дію Закон України від 03.10.2019 року № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна". Починаючи з дати набуття чинності означеним Законом, рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна мають право отримати тільки орендарі, які орендували державне майно в результаті аукціону або конкурсу. У той же час, Фонд державного майна України вказав, що він не надавав позивачу згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна.

Листом від 22.09.2021 року № 68 позивач звернувся до відповідача із заявою про намір в порядку частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" викупити об`єкт малої приватизації - окреме майно - частину нежитлових приміщень корпусу № 7 загальною площею 150 м2 (м. Київ, вул. Московська, 8), у зв`язку з чим, направив на розгляд орендодавцеві відповідні документи та просив прийняти рішення про приватизацію означеного об`єкта шляхом його викупу Громадською організацією "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень".

Проте, у відповідь на вказане звернення відповідач направив позивачу лист від 22.10.2021 року № 30-03/8326, в якому повідомив, що наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву від 26.04.2021 року № 971 було прийнято рішення щодо включення окремого майна - частини нежитлових приміщень корпусу № 7 загальною площею 150 м2 за адресою: м. Київ, вул. Московська, 8, до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації та листом від 27.04.2021 року № 30-03/3368 направлено до Фонду державного майна України пропозиції щодо включення об`єкта до переліку об`єктів, що підлягають приватизації. Наказом Фонду державного майна України від 06.01.2021 року № 5 "Про затвердження переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році" (зі змінами, внесеними наказом Фонду державного майна України від 25.06.2021 року № 1091) включено до переліків малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році, об`єкт малої приватизації - окреме майно - частину нежитлових приміщень корпусу № 7 загальною площею 150 м2, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Московська, 8, шляхом продажу на аукціоні з умовами, у визначені законодавством терміни. Враховуючи те, що рішення про приватизацію об`єкта з визначенням способу - аукціон з умовами, прийнято, відповідач повідомив позивача про відсутність у нього законодавчих підстав для зміни способу приватизації вищенаведеного орендованого Громадською організацією "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" об`єкта нерухомості.

Зважаючи на викладене, Громадська організація "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" звернулася до суду з означеним позовом.

За умовами статті 19 Конституції України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до частини 4 статті 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 року № 157-IX приватизація переданого в оренду державного та комунального майна здійснюється в порядку, встановленому чинним законодавством України.

Аналогічна за змістом норма була закріплена у частині 1 статті 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 року № 2269-ХІІ, чинного на момент укладення Договору оренди № 80.

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна регулює Закон України "Про приватизацію державного і комунального майна" (далі - Закон про приватизацію).

Статтею 7 Закону про приватизацію визначено повноваження державних органів приватизації у сфері приватизації. Установлено, що Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва у районах і містах, органи приватизації в Автономній Республіці Крим становлять єдину систему державних органів приватизації (частина 1 означеної статті).

Згідно з частиною 2 статті 7 Закону про приватизацію державні органи приватизації у межах своєї компетенції здійснюють такі основні повноваження, зокрема: затверджують переліки об`єктів, що підлягають приватизації; приймають рішення про приватизацію об`єктів державної власності у випадках, установлених законодавством; здійснюють повноваження власника державного майна, у тому числі корпоративних прав, у процесі приватизації; продають майно, що перебуває у державній власності, у процесі його приватизації, а також акції (частки), що належать державі у майні господарських товариств; укладають договори на проведення оцінки об`єктів приватизації у випадках, передбачених законодавством; державні органи приватизації здійснюють інші повноваження, передбачені цим Законом, іншими актами законодавства.

Відповідно до частини 1 статті 10 Закону про приватизацію порядок приватизації державного і комунального майна передбачає, зокрема: формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об`єкта приватизації; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу; опублікування інформації про результати приватизації; прийняття рішення про завершення приватизації.

За умовами статей 1, 6 Закону України "Про Фонд державного майна України" Фонд державного майна України є центральним органом виконавчої влади із спеціальним статусом, що реалізує державну політику у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, управління об`єктами державної власності, у тому числі корпоративними правами держави щодо об`єктів державної власності, що належать до сфери його управління, а також у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності. Фонд державного майна України здійснює свої повноваження безпосередньо і через регіональні відділення в Автономній Республіці Крим, областях, містах Києві і Севастополі та представництва у районах та містах, створених Фондом державного майна України, у разі необхідності.

Частиною 1 статті 18 Закону про приватизацію визначено, що приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Згідно з частиною 2 статті 18 Закону про приватизацію орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності;

орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

договір оренди є чинним на момент приватизації.

З огляду на пред`явлені у даній справі вимоги, а також фактичні обставини справи та зміст спірних правовідносин, суд дійшов висновку про те, що встановленню у цій справі підлягає, зокрема, факт наявності у орендаря (позивача) права на викуп орендованого ним майна в порядку частини 2 статті 18 Закону про приватизацію.

З матеріалів справи вбачається, що позивачем (орендарем за Договором) було здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна.

Так, за змістом наявного у матеріалах справи Звіту з визначення вартості невід`ємних поліпшень державного нерухомого майна - ремонтно-будівельні роботи по реставрації згідно проекту "Реставрація будівлі корпусу 7 літ. "И" з пристосуванням під громадське призначення за адресою: вул. Московська, 8 у Печерському районі м. Києва", які здійснені в частині нежитлових приміщень будівлі корпусу № 7 Державного підприємства завод "Арсенал" на площі 150 м2 від загальної площі будівлі 2 911,6 м2, що розташована за адресою: м. Київ, вул. Московська, 8, складеного Приватним підприємством "Експерт-Сервіс-Консалт", вбачається, що вартість невід`ємних поліпшень державного нерухомого майна - виконаних за завданням (замовленням) Громадської організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" у період серпень 2020 року ремонтно-будівельних робіт по реставрації згідно вищенаведеного проекту, здійснених в частині орендованих позивачем нежитлових приміщень площею 150 м2, складає 932 030,71 грн. без ПДВ або 1 118 436,85 грн. з ПДВ. У той же час, відповідно до результатів Звіту з оцінки майна, які готувалися для укладення Договору оренди, ринкова вартість частини нежитлових приміщень корпусу № 7 загальною площею 150,0 м2 будівлі, розташованої за адресою: Україна, м. Київ, вул. Московська, 8, що обліковується на балансі Державного підприємства Заводу "Арсенал", станом на 31.03.2019 року склала 3 090 000,00 грн. (без ПДВ) або 3 708 000,00 грн. (з ПДВ).

Таким чином, витрати на здійснення поліпшень частини нежитлових приміщень будівлі корпусу № 7 на площі 150,0 м2 від загальної площі будівлі 2 911,6 м2 становлять: (1 118 436,85/3 708 000)*100 % = 30,16 % від ринкової вартості частини нежитлових приміщень корпусу № 7 загальною площею 150,0 м2 вищевказаної будівлі (що перевищує 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна).

Означені невід`ємні поліпшення орендованого майна були здійснені орендарем за період дії Договору, безпосередньо протягом 2020 року, виконані у період - серпень 2020 року.

За змістом висновку експерта № 991/08-2020 від 07.08.2020 року за результатами проведення будівельно-технічного дослідження, складеного судовим експертом Свістуновим І.С., виконані на вищевказаному щойно виявленому об`єкті культурної спадщини (в частині нежитлових приміщень площею 150,0 м2 в будівлі корпусу № 7 (літ "И") ремонтно-будівельні роботи з реставрації, у тому числі супутні та демонтажні роботи, являються невід`ємними поліпшеннями нерухомого майна, оскільки мають невід`ємний характер та спрямовані на покращення споживчих якостей орендованого майна, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та заподіяної шкоди для об`єкта нерухомого майна.

Факт фінансування за рахунок грошових коштів позивача проведених поліпшень орендованого Громадською організацією "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" державного майна за Договором підтверджується наявним у матеріалах справи Звітом незалежного аудитора щодо виконання завдання з надання обґрунтованої впевненості щодо підтвердження фінансування реставрації (невід`ємних поліпшень) орендованого нерухомого майна, що знаходиться за адресою: України, м. Київ, вул. Московська, 8, корпус 7 (літера "И"), за рахунок грошових коштів позивача як орендаря.

Фактичне здійснення позивачем невід`ємних поліпшень орендованого ним за Договором майна, вартість здійснення поліпшень частини нежитлових приміщень будівлі корпусу № 7 на площі 150,0 м2 та факт проведення відповідних робіт за рахунок грошових коштів Громадської організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" відповідачем не спростовано та під час розгляду справи не заперечувався.

Отже, матеріалами справи підтверджується здійснення позивачем поліпшення орендованого майна за Договором, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна.

Здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, у встановленому законом порядку підтверджені наявним у матеріалах справи висновком судового експерта, а вартість таких невід`ємних поліпшень визначена суб`єктом оціночної діяльності (Приватним підприємством "Експерт-Сервіс-Консалт", сертифікат суб`єкта оціночної діяльності № 350/20 від 05.05.2020 року; оцінювач - Жила Андрій Валерійович, кваліфікаційне свідоцтво № 918 від 23.11.2000 року, свідоцтво про реєстрацію в державному реєстрі оцінювачів № 2739 від 04.05.2005 року; свідоцтво про підвищення кваліфікації оцінювача МФ № 6406-ПК від 08.02.2019 року).

Вищенаведеними доказами підтверджується й те, що невід`ємні поліпшення були виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди, оскільки роботи з реставрації орендованого об`єкта були проведені коштом позивача у серпні 2020 року, тоді як висновок про вартість майна - частини нежитлових приміщень загальною площею 150 м2 в будівлі корпусу № 7 (літера "И") за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8, у розмірі 3 090 000,00 грн. без ПДВ, був затверджений наказом Фонду державного майна України № 461 від 15.05.2019 року.

Крім того, сторонами під час розгляду справи не заперечувався факт належного виконання Громадською організацією "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" умов Договору оренди, відсутність заборгованості з орендної плати, тоді як Договір оренди № 80 на час вирішення вказаного спору є чинним, докази його розірвання чи визнання недійсним у матеріалах справи відсутні.

У той же час, як вже було зазначено вище, обов`язковою умовою для одержання орендарем права на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, є отримання орендарем письмової згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу.

Згідно з частиною 4 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об`єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою цієї статті, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року.

Рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.

Відповідно до пункту 4.4 Договору оренди № 80 для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна.

Так, з метою визначення процедури надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна Фондом державного майна України було розроблено та затвердженого наказом від 25.05.2018 року № 686 Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна (далі - Порядок).

Відповідно до пункту 2 Порядку процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна включає такі етапи:

1) подання заяви і пакета документів орендарем;

2) розгляд заяви і документації орендаря;

3) прийняття відповідного рішення.

Згідно з пунктом 3 Порядку для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву і такі документи:

1) опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення;

2) інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна;

3) приписи органів пожежного нагляду, охорони праці (за їх наявності);

4) довідку балансоутримувача про вартість об`єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року;

5) завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди;

6) звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень.

За умовами пункту 7 Порядку згода на здійснення поліпшень надається з урахуванням висновків комісії та умов договору у формі листа орендодавця орендарю, у якому міститься погодження на поліпшення орендованого майна.

Після отримання згоди орендар складає графік виконання робіт і подає його орендодавцю. Після здійснення дозволених орендарю невід`ємних поліпшень орендар надає орендодавцю інформацію про завершення виконання робіт з поданням копій підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт та документів, що підтверджують оплату зазначених робіт (пункти 8, 9 Порядку).

Обґрунтовуючи пред`явлені у даній справі вимоги, Громадська організація "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" посилалася на те, що до листа від 08.08.2019 року № 33 Товариством з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" було долучено ряд документів, передбачених Порядком, а також необхідних та достатніх для прийняття орендодавцем відповідного позитивного рішення, зокрема, опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення; інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна; проектно-кошторисну документацію "Реставрація будівлі корпусу 7 літ. "И" з пристосуванням під громадське призначення за адресою: вул. Московська, 8 у Печерському районі м. Києва"; завірену копію Експертного звіту щодо розгляду проектної документації за вищенаведеним проектом; копію листа Департаменту охорони культурної спадщини від 01.08.2019 року № 066-2365. Означені документи, на думку позивача, свідчили про те, що реконструкції підлягали всі приміщення загальною площею 2 911,6 м2, а не лише їх частина, орендована Товариством з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС".

З огляду на викладене, суд констатує закономірність долучення Товариством з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" до листа від 08.08.2019 року № 33 пакета документів, що стосувалися реконструкції всіх приміщень загальною площею 2 911,6 м2 будівлі корпусу № 7 (літера "И") за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8, оскільки відповідна проектна документація розроблялася з урахуванням укладеного між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" Договору делегування.

У той же час, у листі від 08.08.2019 року № 33 Товариство з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" повідомляло Фонд державного майна України про те, що проект "Реставрація будівлі корпусу 7 літ. "И" з пристосуванням під громадське призначення за адресою: вул. Московська, 8 у Печерському районі м. Києва" був розроблений ним з метою належного виконання обов`язків останнього саме за договором оренди від 18.01.2018 року № 18 та Охоронним договором від 13.06.2019 року № 4105. Враховуючи викладене, Товариство з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" у цьому листі просило Фонд державного майна України погодити здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди за договором від 18.01.2018 року № 18, а саме: частини нежитлових приміщень корпусу № 7 загальною площею 2 761,6 м2. Будь-яких посилань у наведеному листі про необхідність чи наявність підстав для надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна площею 150 м2 за укладеним між Фондом державного майна України та Громадською організацією "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" Договором оренди № 80, заявником викладено не було.

Зважаючи на наведене, листом від 16.08.2019 року № 10-16-14982 Фонд державного майна України надав Товариству з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС" згоду на здійснення за власні кошти невід`ємних поліпшень лише орендованого за Договором оренди від 18.01.2018 року № 18 майна. Жодних посилань на надання згоди як позивачу, так і Товариству з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС", на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна площею 150 м2 за укладеним між Фондом державного майна України та Громадською організацією "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" Договором оренди № 80, лист відповідача від 16.08.2019 року № 10-16-14982 не містить.

Разом із тим, позивач (як орендар за Договором № 80) у встановленому Законом порядку до Фонду державного майна України (орендаря за цією угодою) з клопотанням про надання письмової згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого за Договором оренди № 80 майна, які надають йому право на приватизацію спірного майна шляхом викупу, не звертався. Означені обставини позивачем під час розгляду справи фактично не заперечувалися.

Лист Громадської організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" від 25.08.2020 року № 29, адресований Фонду державного майна України, щодо надання орендодавцю відомостей про виконані станом на 25.08.2020 року роботи з проведення поліпшення об`єкта оренди, в якому викладено прохання про направлення на адресу позивача інформації щодо достатності та відповідності наданих документів для подальшої реалізації права орендаря на викуп орендованого майна відповідно до частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", не може вважатися належним доказом звернення орендаря до орендодавця із заявою та відповідним пакетом документів про розгляд питання щодо надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна в розумінні Порядку, а також не підтверджує надання орендодавцем відповідної згоди у формі листа.

Відтак, позивачем не було дотримано вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Закону про приватизацію та Порядку, що є обов`язковим для здійснення погоджених орендодавцем невід`ємних поліпшень орендованого державного майна та подальшого одержання орендарем (позивачем) права на викуп орендованого майна - частини нежитлових приміщень загальною площею 150 м2 в будівлі корпусу № 7 (літера "И") (реєстровий номер 14310520.1201.ВЗЖЖРЗ078) за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8.

Слід також наголосити, що за умовами пункту 5.8 Договору оренди № 80 орендар зобов`язаний своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого майна. Ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

Пунктом 6.3 Договору оренди № 80 встановлено, що орендар має право здійснювати капітальний ремонт, проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості, лише за письмовою згодою орендодавця та уповноваженого органу управління.

Згідно з пунктом 10.8 цієї угоди поліпшення майна, зроблені орендарем як за згодою, так і без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, є власністю держави та їх вартість компенсації не підлягає.

Суд також звертає увагу на те, що нерухоме майно, що належить до державної власності, - частина нежитлових приміщень загальною площею 150 м2 в будівлі корпусу № 7 (літера "И") (реєстровий номер 14310520.1201.ВЗЖЖРЗ078) за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8, було набуте позивачем в оренду за Договором № 80 без проведення конкурсу (аукціону).

Водночас згідно з частиною 6 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень є, зокрема, отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.

Посилання позивача на те, що згода на здійснення невід`ємних поліпшень житлової будівлі за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8, була отримана у серпні 2019 року, а відтак вищенаведені положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (який введено в дію з 01.02.2020 року) до спірних правовідносин не застосовуються, не беруться судом до уваги з огляду на вищевикладені обставини та зважаючи на отримання такої згоди не позивачем, а іншою особою - Товариством з обмеженою відповідальністю "БУДТРАНСЕРВІС", та в межах іншого договору оренди.

За таких обставин, суд дійшов висновку про те, що позивач не погодив здійснення невід`ємних поліпшень орендованого ним майна та не набув права на приватизацію об`єкта малої приватизації - окремого майна - частини нежитлових приміщень корпусу № 7, загальною площею 150,00 м2, за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8, що перебуває на балансі державного підприємства Завод "Арсенал", шляхом викупу.

Відтак, враховуючи відсутність порушення права позивача оспорюваним наказом відповідача від 01.07.2021 № 1546, суд дійшов висновку про відсутність підстав для скасування цього наказу та зобов`язання відповідача задовольнити заяву позивача (конкретні реквізити якої останнім взагалі не зазначено) про приватизацію об`єкта малої приватизації - окремого майна - частини нежитлових приміщень корпусу № 7, загальною площею 150,00 м2, за адресою: місто Київ, вулиця Московська, 8, що перебуває на балансі державного підприємства Завод "Арсенал" (код ЄДРПОУ 1430520), шляхом викупу орендарем.

При цьому, суд зазначає, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (частина 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до пункту 5 частини 4 статті 238 Господарського процесуального кодексу України у мотивувальній частині рішення зазначається мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини у рішенні від 18.07.2006 року в справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

З урахуванням наведеного, суд зазначає, що решта долучених до матеріалів справи доказів та доводів учасників справи була ретельно досліджена судом і наведених вище висновків стосовно відсутності підстав для задоволення позову не спростовує.

Згідно з частиною 2 статті 13 Господарського процесуального кодексу України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом.

Вказані положення означають, що закон встановлює рівні можливості сторін і гарантує їм право на захист своїх інтересів. Принцип рівності учасників судового процесу перед законом і судом є важливим засобом захисту їх прав і законних інтересів, що унеможливлює будь-який тиск однієї сторони на іншу, ущемлення будь-чиїх процесуальних прав. Це дає змогу сторонам вчиняти передбачені законодавством процесуальні дії, реалізовувати надані їм законом права і виконувати покладені на них обов`язки.

Відповідно до частини 1 статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.

Принцип змагальності тісно пов`язаний з процесуальною рівністю сторін і забезпечує повноту фактичного й доказового матеріалу, наявність якого є важливою умовою з`ясування обставин справи. Відповідно до вказаного принципу, особи, зацікавлені в результаті справи, вправі відстоювати свою правоту у спорі шляхом подання доказів; участі в дослідженні доказів, наданих іншими особами шляхом висловлення своєї думки з усіх питань, що підлягають розгляду у судовому засіданні. Змагальність є різновидом активності зацікавленої особи (сторони). Особи, які беруть участь у справі, вправі вільно розпоряджатися своїми матеріальними і процесуальними правами й активно впливати на процес з метою захисту прав і охоронюваних законом інтересів.

Позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження тих обставин, на які він посилався як на підставу вимог до відповідача, відтак позовні вимоги Громадської організації "Центр пам`яткоохоронних та містобудівних досліджень" задоволенню не підлягають.

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача та компенсації останньому не підлягають.

Керуючись статтями 2, 13, 73, 74, 76-80, 86, 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити.

2. Відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

3. Згідно з частиною 1 статті 256 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено та підписано 01.07.2022 року.

Суддя В.С. Ломака