Рішення

від 04.07.2022 по справі 910/681/22

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

05.07.2022Справа № 910/681/22

Господарський суд міста Києва у складі судді Кирилюк Т.Ю., за участі

секретаря судового засідання Маринченко М.В., розглянувши в порядку загального

позовного провадження матеріали господарської справи

за позовом Комунального підприємства "Київжитлоспецекслпуатація"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Підприємство "Торгсистема"

про стягнення 7 056 324, 75 грн.,

за участі представників:

позивача - не з`явився

відповідача - не з`явився

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Комунальне підприємство "Київжитлоспецекслпуатація" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Підприємство "Торгсистема" про стягнення 7 056 324, 75 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не виконав свої зобов`язання за договором №2241 від 22.08.2016 щодо використання об`єкта оренди за цільовим призначенням та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.02.2022 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 01.03.2022.

Судове засідання призначене на 01 березня 2022 року не відбулося з об`єктивних причин, які не залежали від суду.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.05.2022 призначено підготовче засідання на 14.06.2022.

В судовому засіданні 14.06.2022 закрито підготовче провадження, призначено здійснювати розгляд даної справи по суті на 05.07.2022.

В судове засідання 05.07.2022 представники сторін не з`явились, про час та місце розгляду справи були належним чином повідомлені, про причини своєї неявки суд не повідомили, в зв`язку з чим суд вважає за можливе розглядати справу за відсутності представників сторін.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавцем), Товариством з обмеженою відповідальністю "Підприємство "Торгсистема" (орендарем) та Комунальним підприємством "Київжитлоспецекслпуатація" (балансоутримувач) 22.08.2016 року укладений договір №2241 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду.

Відповідно до пункту 1.1 Договору орендодавець на підставі протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 19 липня 2016 р., протокол № 20 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва (далі об`єкт оренди), яке знаходиться за адресою: бульвар Лесі Українки, будинок № 27/2 Літ. А у м. Києві, для розміщення торгівельного об`єкту з продажу поліграфічної продукції та канцтоварів, що призначаються для навчальних закладів.

Пунктом 2.1 Договору визначено, що об`єктом оренди є: нежитлові приміщення загальною площею: 442, 30 кв.м. в т.ч. 9, 50 кв.м., 2 поверх - 371, 70 кв.м., підвал - 61, 10 кв. м. згідно з викопіюванням з поверхового плану, що складає невід`ємну частину цього договору.

Вартість об`єкта оренди згідно із затвердженим 15 квітня 2016 року висновком про вартість майна станом на 31 березня 2016 року становить: 9683500, 00 грн. (пункт 2.2 Договору).

Відповідно до пунктів 2.3, 2.4 договору, стан об`єкта на дату передачі його орендареві визначається в акті приймання - передачі за узгодженим висновком підприємства - балансоутримувача і орендаря. Орендар вступає у строкове платне користування об`єктом у термін указаний у цьому договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше, ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації цього Договору) та акта приймання - передачі об`єкта.

Відповідно до договору було передано в орендне користування позивачу нежилі приміщення загальною площею: 440,30 кв.м.,в т.ч. 1 поверх - 9,50 кв.м., 2 поверх - 371,70 кв.м., підвал - 61,10 кв.м. в будинку №27/2літ. А на бульварі Лесі Українки м. Києві для розміщення торгівельного об`єкту з продажу поліграфічної продукції та канцтоварів, що призначаються для навчальних закладів. Вказана обставина підтверджується актом приймання-передачі нерухомого майна від 22.08.2016. Стан приміщення, що передається в оренду згідно даного договору задовільний.

Згідно пунктів 3.1, 3.2, 3.7 Договору орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, затвердженої рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280 і становить за базовий місяць оренди квітень 2016 - 109,47 грн за 1 кв м, що в цілому складає 48417,50 грн без ПДВ. Згідно з п. 11 рішення Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280 орендна плата до 01.07.2017, але не пізніше дати набуття чинності новою редакцією Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва становить без ПДВ за базовий місяць оренди квітень 2016 - 54,73 грн за 1 кв м, що в цілому складає 24208,75 грн без ПДВ. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Оперативна інформація про індекси інфляції, розраховані Державною службою статистики України, розміщується на веб-сайті Фонду державного майна України. Орендна плата та компенсація витрат підприємства за користування земельною ділянкою оплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 5 числа поточного місяця.

У разі припинення (розірвання) цього договору орендар сплачує орендну плату та компенсацію витрат підприємства за користування земельною ділянкою до дня повернення об`єкта за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії цього договору не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою та компенсацією витрат підприємства за користування земельною ділянкою, якщо така виникла, у повному обсязі, враховуючи штрафні санкції, підприємству-балансоутримувачу (пункт 3.12 Договору).

Пунктами 4.2.2, 4.2.20, 4.2.21 Договору зобов`язано орендаря: використовувати об`єкт відповідно до його призначення та умов цього договору; після припинення дії цього договору протягом 3 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі об`єкта підприємству балансоутримувачу. Акт приймання-передачі об`єкта підписується відповідним орендодавцем, орендарем та підприємством-балансоутримувачем. У разі невиконання цього пункту орендар сплачує неустойку у подвійному розмірі орендної плати та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою. Для продовження дії цього договору оренди орендар за три місяці до дати закінчення цього договору має надати орендодавцю новий звіт з незалежної оцінки об`єкта.

Підприємство-балансоутримувач зобов`язане здійснювати контроль за виконанням орендарем умов цього договору і у разі виникнення заборгованості з орендної плати та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою вжити заходів щодо погашення заборгованості, в тому числі проводити відповідну претензійно-позовну роботу (пункт 4.3.2 Договору).

Відповідно до пунктів 5.1.1, 5.1.3, 5.1.4 Договору орендодавець має право: проводити необхідний огляд та перевірку виконання орендарем умов цього договору. В процесі перевірки виконання умов цього договору оренди може бути здійснення фото-або відео фіксація стану та умов використання об`єкта; відмовитися від договору та вжити необхідних заходів для примусового виселення орендаря при несплаті орендарем орендної плати та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою протягом 3 місяців з дня закінчення строку платежу; контролювати з залученням підприємства-балансоутримувача виконання умов цього договору та використання об`єкта, переданого в оренду за цим договором, і у разі необхідності спільно з підприємством-балансоутримувачем вживати відповідні заходи реагування

Пунктом 5.2.1, 5.2.2 Договору визначено, що підприємство-балансоутримувач має право проводити необхідний огляд та перевірку виконання орендарем умов цього договору. В процесі перевірки виконання умов цього договору оренди може бути здійснена фото- або відео фіксація стану та умов використання об`єкта; стягнути з орендаря заборгованість з орендної плати та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою, та інші збитки заподіяні ним невиконанням своїх зобов`язань за цим договором, шляхом звернення стягнення на його кошти та майно в порядку, визначеному законодавством України.

Згідно пункту 5.3 Договору орендар має право використовувати об`єкт відповідно до його призначення та умов цього договору.

27.04.2018 року представниками Департаменту комунальної власності м. Києва, на підставі п. 7.2 договору, було проведено обстеження фактичного використання орендованих нежилих приміщень загальною площею 442,30 кв.м. на вул. Л. Українки, 27/2 літ.А., за результатами якого складено акт від 27.04.2018.

З акту вбачається, що було проведено перевірку використання майна за договором від 22.08.2016 № 2241 та встановлено, що приміщення використовується Товариством з обмеженою відповідальністю "Торгсистема" для розміщення на 2 поверсі бухгалтерії, фінансового відділу, відділу кадрів, відділу ІТ-спеціалістів, кабінету директора, деякі приміщення були вільні, підвал використовується під складське приміщення.

Договором передбачено цільове призначення використання орендованого майна в будинку №27/2літ. А на бульварі Лесі Українки м. Києві для розміщення торгівельного об`єкту з продажу поліграфічної продукції та канцтоварів, що призначаються для навчальних закладів

Отже, з акту вбачається, що відповідач використовував приміщення не за цільовим призначенням, а фактично під офіс та склад.

Згідно з частиною 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Факт нецільового використання об`єкта оренди встановлено рішенням Господарського суду міста Києва від 11.03.2021 у справі №910/8360/18, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.10.2021.

Статтею 759 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Сторони у пункті 8.5 Договору встановили обов`язок орендаря сплатити різницю в орендній платі за весь період дії договору, у разі встановлення нецільового використання орендованого майна.

Рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280 затверджено Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва (далі - Положення) та Методику розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду (далі - Методика).

Договором оренди та рішенням постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 19.07.2016 протокол №20 визначено цільове призначення об`єкта оренди: для розміщення торгівельного об`єкту з продажу поліграфічної продукції та канцтоварів, що призначаються для навчальних закладів.

Відповідно до пункту 20 таблиці 2 підпункту 20 абзацу 6 Методики для вказаного виду діяльності визначено орендне ставку - 6 %.

Актом від 27.04.2018 обстеження нежилих приміщень в будинку №27/2 літ.А на бульв.Лесі Українки встановлено, що частина об`єкту оренди (підвал) використовується для розміщення складу, а інша частина - для розміщення офісу.

Для розміщення складських та офісних приміщень відповідно до вказаної Методики застосовуються інші орендні ставки: пункт 17 таблиці № 2 підпункт 3 Методики (в редакції чинній на дату укладення договору оренди № 2241 від 22.08.2016) розміщення складів визначена орендна ставка - 8%; пункту 11 таблиці № 2 підпункт 1 Методики (в редакції чинній на дату укладення договору оренди № 2241 від 22.08.2016) розміщення офісних приміщень визначена орендна ставка - 15%.

Отже, у відповідності до вказаної Методики розрахунок орендної плати мав бути виконаний, виходячи з ставки 8% під складські приміщення площею 61,10 кв.м. та за ставкою 15 % під офісні приміщення площею 381,2 кв.м.

За розрахунком позивача, перевіреного судом різницю в орендній платі за період дії договору, у разі встановлення нецільового використання орендованого майна, склала 6 967 516,67 грн.

Враховуючи те, що матеріалами справи підтверджується нецільове використання об`єкта оренди та за фактичне використання об`єкта передбачена більша ставка орендної плати, суд приходить до висновку про можливість задоволення позовних вимог в частині стягнення з відповідача 6 967 516,67 грн суми боргу з орендної плати за період з 01.07.2018 по 26.11.2021.

Пунктом 5.2.2 Договору визначено, що підприємство-балансоутримувач має право стягнути з орендаря заборгованість з орендної плати та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою, та інші збитки заподіяні ним невиконанням своїх зобов`язань за цим договором, шляхом звернення стягнення на його кошти та майно в порядку, визначеному законодавством України.

Згідно погодженого сторонами розрахунку компенсації за користування земельною ділянкою з 17.07.2018 компенсація витрат підприємства за користування земельною ділянкою склало 5 766,76 грн без ПДВ., 6 920,11 грн з ПДВ.

Згідно Довідки про нарахування і надходження компенсацій витрат підприємства за користування земельною ділянкою (площа 442,30 кв.м.) за адресою: бульвар Лесі Українки, 27/2 літера А за період з листопада 2020 року по листопад 2021 року заборгованість склала 88 808,08 грн.

Відповідачем доказів сплати заборгованості з компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою суду не надано, доказів її спростування не наведено, в зв`язку з чим суд вважає за можливе задовольнити позовні вимоги в частині стягнення з відповідача 88 808,08 грн. боргу з компенсації витрат за користування земельною ділянкою.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 129, 232, 233, 236 - 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Підприємство "Торгсистема" (01133, м.Київ, бульвар Лесі Українки, 27/2, код ЄДРПОУ 01549283) на користь Комунального підприємства "Київжитлоспецекслпуатація" (01001, м.Київ, вул..Володимирська, 51-А, код ЄДРПОУ 03366500) 7 056 324 (сім мільйонів п`ятдесят шість тисяч триста двадцять чотири) грн. 75 коп - суму боргу та 105 844 (сто п`ять тисяч вісімсот сорок чотири) грн. 88 коп - витрати по сплаті судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено: 05.07.2022

Суддя Т.Ю.Кирилюк