Постанова

від 06.10.2022 по справі 484/988/22

МИКОЛАЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

06.10.22

22-ц/812/792/22

Провадження № 22-ц/812/792/22 Доповідач апеляційної інстанції-Данилова О.О.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

6 жовтня 2022 року м. Миколаїв

справа № 484/988/22

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого Данилової О.О.,

суддів: Коломієць В.В., Шаманської Н.О.,

із секретарем Стрілець К.О.

переглянувши в апеляційному порядку цивільну справу за позовом

ОСОБА_1

до товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» про розірвання договору оренди земельних ділянок та їх повернення

за апеляційною скаргою

товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких»

на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області, ухвалене 7 липня 2022 року суддею Паньковим Д.А. в приміщенні цього ж суду (повне рішення складено15 липня 2022 року),

У С Т А Н О В И В:

У квітні 2022 року ОСОБА_1 звернулась з позовом до ТОВ «Агрофірма Корнацьких» про розірвання договору оренди земельних ділянок та їх повернення.

Позивачка зазначала, що їй на підставі рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 6 травня 2021 року належать земельні ділянки з кадастровими номерами 4825481800:01:000:0122 площею 2,93 га, 4825481800:03:000:0153 площею 1,30 га, 4825481800:01:000:0315 площею 0,25 га, 4825481800:01:000:0435 площею 0,02 га, що розташовані в межах території Кам`янобалківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області з цільовим призначенням - ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Попереднім власником ділянок була її мати ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 . За життя матері 1 січня 2007 року між нею та ТОВ Агрофірма Корнацьких був укладений договір оренди земельних ділянок строком на 50 років. 21 вересня 2021 року вона, позивачка, повідомила орендаря про свої права за договором та просила здійснити виплату орендної плати. Проте станом на 20 грудня 2021 року відповідач не сплатив орендну плату за 2019 - 2021 роки.

Посилаючись на порушення прав власника та орендодавця, ОСОБА_1 просила достроково розірвати договір оренди земельних ділянок та зобов`язати відповідача їх повернути.

Відповідач ТОВ «Агрофірма Корнацьких» позов не визнав.

У відзиві на позовну заяву представник зазначив, що позивачка в порушення вимог Закону «Про оренду землі» та ЗК, набувши право власності на земельні ділянки, що перебувають в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності не повідомила про це орендаря. Проте агрофірмою вживалися заходи щодо виконання умов оренди, зокрема листом від 15 листопада 2021 року за № 696/юр позивачці повідомили про необхідність виконання вимог частини 3 статті 148-1 ЗК та запропонували укласти додаткові угоди до договору оренди на земельні ділянки. Отже, затримка з виплати орендної плати зумовлена діями самого позивача, який створив перешкоди для належного виконання орендарем обов`язку зі сплати орендної плати.

Рішенням Первомайськогоміськрайонного суду Миколаївськоїобласті від7липня 2022року позов ОСОБА_1 задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки № 32/КБ від 1січня 2007 року, укладений між ОСОБА_2 в особі представника ОСОБА_3 та ТОВ «Агрофірма Корнацьких». Зобов`язано ТОВ «Агрофірма Корнацьких» повернути земельні ділянки з кадастровими номерами 4825481800:01:000:0122, 4825481800:03:000:0158, 4825481800:01:000:0315, 4825481800:01:000:0435 загальною площею 4,55 га їх власнику ОСОБА_1 в належному агротехнічному стані відповідно до акту приймання-передачі земельних ділянок.

В апеляційній скарзі ТОВ «Агрофірма Корнацьких» просило рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову. Апелянт зазначив, що позивачка, набувши право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності не повідомила орендаря про зміну власника. Проте суд першої інстнації не дав правової оцінки цим обставинам, а тому невірно застосував положення статтей 148-1, 31, 32 Закону Про оренду землі.

Представник позивача просив апеляційну скаргу відхилити, рішення залишити без змін.

В судове засідання апеляційного суду учасники справи не з`явились, до суду надіслали заяви про розгляд справи за їх відсутності (а.с.75,80, 84, 85). Справу розглянуто у відсутності сторін.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами та перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що вона підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 набула право власності на орендовану землю на підставі судового рішення від 6 травня 2021 року, в тому числі і право на отримання орендної плати та повідомила про це орендаря у жовтні 2021 року. Проте агрофірма не виконала свій обов`язок по виплаті орендної плати за період 2019-2021 років, що свідчить про систематичні порушення та є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди та повернення земельних ділянок власникові.

Але з такою оцінкою встановлених обставин погодитись не можна.

Так, правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом "Про оренду землі", ЗК України та загальними нормами ЦК України щодо підстав дострокового розірвання такого договору.

Відповідно до положень статті 1Закону "Прооренду землі" (далі Закон) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 24 Закону передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з частиною 1 статті 32Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

У пункті "д" частини 1 статті 141 ЗК України визначено, що систематична несплата орендної плати є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки, може бути підставою для розірвання такого договору.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651ЦК України.

Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Законом від 06 вересня 2012 року № 5245-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності", який набрав чинності 01 січня 2013 року, Земельний кодекс було доповнено статтею 148-1, яка була чинною на час відкриття спадщини після смерті матері позивачки ОСОБА_2 .

Відповідно до частини 1,3 статті 148-1ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Набуття права власності в порядку спадкування регулюється нормами Книги шостої ЦК України.

До складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (статті 1218 ЦК України).

Частиною 3 статті 1223 ЦК України визначено, що спадщина належить спадкодавцю від дня відкриття спадщини.

Тобто датою оформлення спадщини (отримання спадкоємцем свідоцтва про право на спадщину) не може обмежуватись можливість реалізації належних спадкоємцю прав власника від дня відкриття спадщини.

На виконання положень статті 148-1 ЦК України, спадкоємець (новий орендодавець) повинен повідомити орендаря про прийняття ним спадщини та про перехід до нього прав та обов`язків за договором оренди.

Дотримання вищевказаних дій для нового власника є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 10 березня 2021 року у справі № 146/350/20 (провадження № 61-10491св20), від 28 квітня 2021 року у справі № 341/245/19 (провадження № 61-215св21).

Судом встановлено, що 1 січня 2007 року між власницею ОСОБА_2 , в особі представника ОСОБА_3 , та ТОВ «Агрофірма Корнацьких», в особі генерального директора Кирилюка О.П., укладено договір оренди землі №32/КБ, предметом якого були земельні ділянки з кадастровими номерами 4825481800:01:000:0122 площею 2,93 га, 4825481800:03:000:0153 площею 1,30 га, 4825481800:01:000:0315 площею 0,25 га, 4825481800:01:000:0435 площею 0,02 га, а всього 4,55 га (далі Договір) (а.с.5-8).

Пунктом 8 Договору встановлено, що його укладено на строк 50 років з 1січня 2007 року по 31 грудня 2056 року.

Сторонами узгоджено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю (або його уповноваженому представнику) готівкою відповідної грошової суми із каси орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендодавця. Щомісячний розмір орендної плати на час укладення договору складав фіксовану грошову суму (785 грн. 84 коп.) З метою захисту майнових інтересів орендодавця за згодою сторін на умовах, визначених цим договором, розрахунок по орендній платі може бути проведено визначеною кількістю сільськогосподарської продукції. Форма розрахунку за договором (грошова або у натуральній формі) окремо щорічно погоджується сторонами в межах розміру плати, визначеного Додатком №1 до Договору, шляхом подання орендодавцем на ім`я орендаря письмової заяви. Така заява подається орендодавцем орендарю до 1 вересня року, за який проводиться розрахунок по орендній платі. Якщо протягом року сторони не погодили форму виплати орендної плати, вважається, що розрахунок по орендній платі буде здійснюватись в грошовій формі на суму зазначену в абзаці І п. 9 цього Договору. У випадку настання форс мажорних обставин, які призвели до неможливості виконання зобов`язань в певній частині, коли між Сторонами є домовленість про сплату орендної плати в натуральній формі, орендар виплачує орендодавцю грошову компенсацію за частину недоданої сільськогосподарської продукції або замінює іншою сільськогосподарською продукцією (пункт 9 Договору).

Пунктом 11 Договору передбачено, що орендна плата вноситься щорічно до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі; передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами, накладними або підписаними сторонами відомостями на отримання відповідної продукції та (або послуг).

Дія Договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (пункт 38 Договору).

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла.

Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 6 травня 2021 року за ОСОБА_1 , як спадкоємицею ОСОБА_2 , визнано право власності на земельні ділянки з кадастровими номерами 4825481800:01:000:0122 площею 2,93 га, 4825481800:03:000:0153 площею 1,30 га, 4825481800:01:000:0315 площею 0,25 га, 4825481800:01:000:0435 площею 0,02 га (а.с.9-11).

Право власності ОСОБА_1 на вказані земельні ділянки зареєстроване в Державному земельному кадастрі та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідно 13 та 21 вересня 2021 року (а.с.12-19).

22 жовтня 2021 року ОСОБА_1 звернулась до відповідача з заявою, в якій повідомила про свої права на спадкове майно.

15 листопада 2021 року ТОВ Агрофірма Корнацьких (лист за № 696/юр) повідомило ОСОБА_1 про необхідність усунути недоліки її заяви, які суперечать вимогам частини 3 статті 148-1 ЗК України, а саме спадкоємиці необхідно зазначити місце розташування ділянок, площі, правильні кадастрові номери, а також місце проживання (поштова адреса) нового власника та його платіжні реквізити, а також укласти додаткові угоди до Договору із зазначенням нового власника (а.с.40-41).

При цьому матеріали справи не містять відомостей про те, що ОСОБА_1 в порядку частини 3 статті 148-1 ЗК України повідомляла ТОВ Агрофірму Корнацьких про набуття нею прав спадкоємця на земельні ділянки у період з часу відкриття спадщини ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ) до жовтня 2021 року.

Оскільки з повідомленням про набуття права власності на земельну ділянку позивачка звернувся до агрофірми вперше у жовтні 2021 року, тому належних підстав для сплати орендної плати їй, як спадкоємиці ОСОБА_2 , у період до жовтня 2021 року, судом не встановлено.

Несплата орендної плати за 2019-2020 роки мала місце у зв`язку з невиконанням новим власником обов`язку, передбаченого частиною 3 статті 148-1 ЗК України, що стало перешкодою для належного та вчасного виконання орендарем обов`язку по сплаті орендної плати.

Враховуючи, що підставою для дострокового розірвання договору оренди є лише систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, то невиплата орендної плати після жовтня 2021 року (за умовами договору 20 грудня 2021 року), що є порушенням умов оренди, не може вважатись систематичним невиконанням умов Договору.

На оцінку систематичності порушень, як підстави для розірвання угоди, не впливає і заборгованість за 2019 та 2020 роки, оскільки станом на грудень 2019 року та грудень 2020 року ОСОБА_1 не набула право на отримання орендної плати, не виконавши вимоги частини 3 статті 148-1 ЗК України.

Крім того, суду не надано копії листа на адресу ТОВ Агрофірма Корнацьких від 22 жовтня 2021 року, що перешкоджає суду перевірити дотримання позивачкою вимог частини 3 статті 148-1 ЗК України та виникнення у відповідача обов`язку по сплаті орендної плати ОСОБА_1 станом на грудень 2021 року.

Оскільки позивачка не довела систематичного характеру порушення ТОВ Агрофірма Корнацьких її права на отримання орендної плати, а затримка зі сплати орендної плати зумовлена діями нового власника, який своєю бездіяльністю створив перешкоди для належного виконання орендарем обов`язку, апеляційний суд не вбачає достатніх підстав для застосування правил пункту д частини 1 статті 141 ЗК України та частини 1 статті 32 Закону та дострокового розірвання Договору.

Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 30 червня 2020 року у справі № 545/262/18, від 16 лютого 2022 року у справі №146/350/20.

Вимоги про повернення земельних ділянок ґрунтуються на достроковому розірванні договору оренди, тобто є похідними, а тому не підлягають задоволенню за відсутності достатніх підстав для розірвання угоди.

Суд першої інстанції не звернув належної уваги на вимоги земельного законодавства, не визначив характеру бездіяльності відповідача, причини невиплати орендної плати за кожен з років у період 2019-2021 роки, не встановив наслідки несвоєчасного виконання позивачкою вимог закону щодо обов`язку своєчасного повідомлення про зміну власника, а виявивши, що орендна плата не виплачувалась протягом цього періоду, дійшов невмотивованого висновку про систематичний характер порушень прав орендодавця.

Запереченням агрофірми, що викладені у відзиві, суд оцінки не дав і мотиви їх відхилення не виклав в мотивувальній частині судового рішення.

За таких обставин судове рішення підлягає скасуванню з ухваленням по справі нового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 .

Згідно зі статтею 141 ЦПК відповідачеві підлягають відшкодуванню судові витрати, які поніс при поданні апеляційної скарги.

Керуючись статтями 374, 376, 382 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» задовольнити.

Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 7 липня 2022 року скасувати та ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 (ЄДРПОУ НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірама Корнацьких» (ЄДРПОУ 31929340, с. Секретарка Первомайського району Миколаївської області, вул. Центральна, 67) 2977,20 грн. судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття, але за наявності підстав, передбачених статтею 389 ЦПК, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий О.О.Данилова

Судді: В.В.Коломієць

Н.О.Шаманська

---------------------------------

повну постанову складено 6 жовтня 2022 року