Рішення

від 02.02.2023 по справі 471/675/22

БРАТСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 471/675/22

Провадження №2/471/24/23

Номер рядка звіту 22

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" лютого 2023 р.

Братський районний суд Миколаївської області

у складі:

головуючого судді Гукової І.Б.,

за участю секретаря Холоденко І.Ю.,

представника позивача - ОСОБА_1 ,

представника відповідача - ОСОБА_2 ,

розглянувши у судовому засіданні в залі суду смт. Братське цивільну справу № 471/675/22 за позовною заявою фермерського господарства "Алмаз" до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору найму (оренди) та зустрічною позовною заявою ОСОБА_4 до ОСОБА_3 , фермерського господарства "Алмаз" про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним,

ВСТАНОВИВ:

Фермерське господарство «Алмаз» звернулося до суду із позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору оренди землі.

Свій позов обґрунтовує тим, що 22.12.2011 року між позивачем та власником земельної ділянки, відповідачем ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 91722,59 га, з кадастровим номером 4821480400:06:000:0007, терміном на 30 років та який було зареєстровано у відділі Держкомзему Братського району 04.04.2012 року за № 4821400040022482012. 04 березня 2020 року даній земельній ділянці в Державному земельному кадастрі було надано кадастровий номер 48214804400:06:000:0469. Як стало відомо позивачу, 12.01.2021 року між відповідачами було укладено договір оренди належної ОСОБА_3 земельної ділянки строком на 7 років, який зареєстровано державним реєстратором Виконавчого комітету Вознесенської міської ради Кришко Є.О. за № 56141596 14 січня 2021 року. Позивач вважає, що внаслідок укладення договору 12.01.2021 року відбулося порушення його прав належного орендаря, а державний реєстратор, приймаючи оскаржуване рішення, порушив вимоги Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» щодо встановлення відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, тому просить визнати недійсним договір оренди від 12.01.2021 року.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав з підстав викладених у позовні заяві.

Відповідно до ч. 1 ст. 206 ЦПК України відповідач - визнати позов на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві по суті справи або в окремій письмовій заяві.

Відповідач ОСОБА_3 до суду надіслав заяву про визнання позову.

Представник відповідача ОСОБА_4 -адвокат Бінько М.А. позовні вимоги не визнала, вказавши на те, що реєстрація договору оренди землі від 22.12.2011 року не відбулася, тому договір вважається неукладеним.

09.11.2022 року ОСОБА_4 звернувся до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_3 , ФГ «Алмаз» про визнання недійсним договору оренди землі від 22.12.2011 року. Свої вимоги мотивує тим, що реєстрація вказаного договору не відбулася, його укладання відбулося із численними порушеннями законодавства, наявність вказаного договору поруує його права орендаря, за договором від 12.01.2021 року, тому просить суд визнати недійсним договір оренди землі від 22.12.2011 року.

Представник ФГ «Алмаз» просив відмовити у задоволенні зустрічного позову.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини.

22 грудня 2011 року між ФГ «Алмаз» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 4821480400:06:000:0007, термін дії якого становить 30 років. Даний договір зареєстровано 04 квітня 2012 року у відділі Держкомзему Братського району за № 4821400040022482012.

04 березня 2020 року даній земельній ділянці в Державному земельному кадастрі було надано кадастровий номер 48214804400:06:000:0469.

Згідно умов п. 39 Договору розірвання договору в односторонньому порядку не допускається.

14 січня 2021 року державним реєстратором відділу Державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Управління надання адміністративних послуг апарату виконавчого комітету Вознесенської міської ради було зареєстровано за відповідачем ОСОБА_4 право оренди вищевказаної земельної. Підставою для проведення державної реєстрації є договір оренди від 12.01.2021 року.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або необхідні для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі».

Передання в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина друга статті 124 ЗК України у редакції, чинній на час підписання первинних договорів оренди та їх державної реєстрації).

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Згідно з частиною другою статті 125 ЗК України у вказаній редакції право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації.

Договір оренди землі набирає чинності після його державної

реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. (ст. 18, 20 Закону).

Відносини із реєстрації договорів оренди землі на час виникнення спірних відносин регулювалися, зокрема, Законом України «Про оренду землі», Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року №2073, Порядком ведення Поземельної книги і Порядком ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року №1021, і Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02 липня 2003 року №174 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 25 липня 2003 року за № 641/7962).

Згідно Порядку ведення Поземельної книги і Порядку ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року №1021, державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди земельної ділянки, договору суборенди земельної ділянки (її частини) здійснюється шляхом внесення відповідних відомостей до Книги записів. Поземельна книга відкривається та ведеться на кожну земельну ділянку: у паперовому вигляді - територіальними органами Держземагентства; в електронному вигляді - операторами - структурними підрозділами державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", яке є адміністратором автоматизованої системи державного земельного кадастру, які мають доступ та вносять відомості до автоматизованої системи державного земельного кадастру (далі - автоматизована система), формують з її використанням аркуші Поземельної книги та аркуші витягів з неї, перевіряють результати робіт із землеустрою в електронному вигляді, дані про які містяться в файлі обміну даними про результати робіт із землеустрою в електронному вигляді (далі - обмінний файл). Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється після державної реєстрації земельної ділянки. Дата внесення запису до розділу Книги записів є датою державної реєстрації документа, що посвідчує право на земельну ділянку. Одночасно з внесенням відомостей до Поземельної книги робляться записи у Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі (далі - Книга записів). Поземельна книга вважається відкритою після зазначення кадастрового номера земельної ділянки і дати її відкриття на титулі Поземельної книги, що завіряється підписом посадової особи, скріпленим печаткою територіального органу Держземагентства. Дата відкриття Поземельної книги є датою державної реєстрації земельної ділянки.

Договір оренди від 22.12.2011 року було зареєстровано у відділі Держкомзему Братського району.

Посилання представника відповідача на те, що реєстрація договору не відбулася не підтверджено матеріалами справи.

Так, згідно відповіді Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області, 15.11.2021 року оригінал договору, укладеного між ФГ «Алмаз» та ОСОБА_3 було надіслано на вимогу до Братського районного суду Миколаївської області. Також у відповіді зазначено, що реєстрація договору відбулася у відділі Держкомзему Братського району 04.04.2012 року.

Отже, з наданої відповіді вбачається, що оригінал договору був наявний у відділі Держкомзему, його реєстрація відбувалася у передбачений на момент укладення, законом порядку.

Частиною четвертою статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон) встановлено, що права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Також, Листом Держаної реєстраційної служби «Щодо запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за різними право набувачами» зазначено, що з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, сформовану у результаті виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв), державному реєстратору слід запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013, зокрема виконавчих комітетів сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).

Державний реєстратор, здійснюючи реєстрацію договору оренди від 12.01.2021 року не в повій мірі виконав вимоги чинного законодавства, що призвело до порушення права позивача, як орендаря земельної ділянки, що була об`єктом реєстрації.

Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою.

Згідно з частиною першою статті 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

Особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд (частина перша статті 12 ЦК України).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини перша та друга статті 15 ЦК України).

Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

Зазначені висновки зроблено у постанові ВП Верховного суду від 01.04.2020 року у справі 610/1030/18.

Під час судового засідання встановлено що, строк дії договору оренди землі від 22.12.2011 року станом на 12.01.2021 року не закінчився.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40)).

Таким чином, зважаючи на те, що право оренди, яке виникло у ФГ «Алмаз» на підставі договору оренди від 22.12.2011 року не було припинено, права орендаря було порушено укладеним договором від 12.01.2021 року, тому є підстави для визнання недійсним договору оренди землі від 12.01.2021 року.

Відповідно до п. 2 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції закону від 12.05.2022 року- у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

Отже, наслідком визнання рішенням суду недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 є припинення права оренди за цим договором.

Таким чином, суд приходить до висновку, що первісним позивачем вірно обраний спосіб захисту порушеного права, його позовні вимогу є повністю доведеними та такими, що підлягають задоволенню.

Що стосуються позовних вимог за зустрічним позовом.

Як зазначено у постанові ВП ВС від 28.09.2021 року у справі № 761/45721/16 «Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Відповідно до пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення. Водночас зазначені норми не означають, що кожний позов, поданий до суду, має бути задоволений. Якщо позивач не довів порушення його права чи безпосереднього інтересу, в позові слід відмовити».

Звернувшись із позовом про визнання недійсним договору оренди землі від 22.12.2011 року ОСОБА_4 зазначає, що вказаним договором було порушено його права належного орендаря.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Позивачем за зустрічним позовом не надано доказів на підтвердження своїх позовних вимог, не доведено порушення його прав укладеним договором від 22.12.2011 року.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що у задоволенні позовних вимог за зустрічним позовом слід відмовити.

Що стосується стягнення судових витрат.

Відповідно до ч. 2 ст. 141 ЦПК України у разі задоволення позову судові витрати покладаються на відповідача.

Позивачем ФГ «Алмаз» сплачено судовий збір у розмірі 2481,00 грн.

Таким чином, з відповідачів підлягає стягненню на користь позивача розмір судового збору у рівних частках, що становить 1240,5 грн.

Однак, зважаючи на те, що відповідач ОСОБА_3 визнав позовні вимоги, з нього, на користь позивача підлягає стягненню 50% судового збору, що становить 620,25 грн. інші 50% підлягають поверненню позивачу з державного бюджету.

Керуючись ст.ст. 259, 264, 265 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позов фермерського господарства "Алмаз" до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору найму (оренди) задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки б/н від 12.01.2021 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 щодо земельної ділянки, кадастровий номер: 4821480400:06:000:0469, площею 9,6 га.

В зустрічному позові - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь фермерського господарства "Алмаз" витрати понесені при сплаті судовго збору в розмірі 620 (шістсот двадцять) гривень 25 копійок.

Повернути фермерському господарству "Алмаз" витрати понесені при сплаті судовго збору в розмірі 620 (шістсот двадцять) гривень 25 копійок з державного бюджету.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь фермерського господарства "Алмаз" витрати понесені при сплаті судовго збору в розмірі 1240 (одна тисяча двісті сорок) гривень 50 копійок.

Позивач - Фермерське господарство "Алмаз", місце знаходження: с. Ганівка Вознесенського району Миколаївської області, код ЄДРПОУ 32356353.

Відповідачі - ОСОБА_3 , місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

ОСОБА_4 , місце проживання: с. Ганнівка Вознесенського району Миколаївської області, РНОКПП НОМЕР_2 .

На рішення протягом тридцяти днів з дня його проголошення може бути подана апеляційна скарга до Миколаївського апеляційного суду.

Повний текст рішення виготовлено 07.02.2023 року.

СуддяІ.Б. Гукова