Рішення
від 11.05.2023 по справі 581/58/23
ЛИПОВОДОЛИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 581/58/23

Провадження № 2/581/50/23

Р І Ш Е Н Н Я

і ме не м Ук ра їн и

11 травня 2023 року с-ще Липова Долина

Липоводолинський районний суд Сумської області в складі: головуючого - судді Бутенка Д.В., при секретарі судового засідання Бочкун Л.І., розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін цивільну справу за позовом Липоводолинської селищної ради до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості по орендній платі за землю, пені, інфляційних втрат, 3% річних, розірвання договору оренди землі

В С Т А Н О В И В:

Сутність заявлених до суду вимог

У лютому 2023 року Липоводолинська селищна рада звернулася до суду із зазначеним позовом, уточнивши який мотивувала його тим, що вона є власником земельної ділянки площею 1,0512 га (кадастровий номер: 5923255100:05:006:0192), розташованої на території Липоводолинської селищної ради Роменського району Сумської області. Зазначала, що 12 січня 2018 року між нею та Липоводолинським районним міжгосподарським комбінатом по наданню комунальних послуг сільському населенню «Райсількомунгосп» укладений договір оренди земельної ділянки (зареєстрований Липоводолинською селищною радою Липоводолинського району Сумської області 14 березня 2018 року за №25275059), у відповідності з умовами якого нею передано орендареві строком на 49 років у платне користування земельну ділянку комунальної власності за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення -для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд технічної інфраструктури (виробництва та розподілення газу, постачання пари та гарячої води, збирання, очищення та розподілення води) (кадастровий номер: 5923255100:05:006:0192), площею 1,0512 га, яка розташовується за адресою: АДРЕСА_1 . Також згідно з умовами вищезазначеного договору орендна плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (загальна нормативна грошова оцінка становить 863308 грн 97 коп, із них 82 грн 13 коп за 1 кв.м.), що складало 25899 грн 27 коп на рік; обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії; орендна плата вноситься щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати (2158 грн 27 коп) не пізніше 15 числа, наступного за звітним місяцем; у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 120% річних облікової ставки НБУ, несплаченої суми за кожний день прострочення. Постановою Господарського суду Сумської області від 23 березня 2021 року Липоводолинський районний міжгосподарський комбінат по наданню комунальних послуг сільському населенню «Райсількомунгосп» визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру строком на дванадцять місяців, ліквідатора банкрута призначено арбітражного керуючого Удовенка Р.П. Останній, як розпорядник майна цього підприємства, 16 липня 2021 року розпочав прийом пропозицій щодо участі в аукціоні з продажу майна банкрота, з можливістю зниження початкової ціни, нерухоме майно, яке належить Липоводолинському районному міжгосподарському комбінату по наданню комунальних послуг сільському населенню «Райсількомунгосп». 27 липня 2021 року переможцем даного аукціону став гр. ОСОБА_2 , який запропонував ціну купівлі в розмірі 236 470 грн 88 коп. Ухвалою Господарського суду Сумської області від 27 жовтня 2021 року Липоводолинський районний міжгосподарський комбінат по наданню комунальних послуг сільському населенню «Райсількомунгосп» ліквідовано як юридичну особу та 08 листопада 2021 року здійснена державна реєстрація припинення юридичної особи у зв`язку з визнанням її банкрутом. Згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 315276131 від 16 листопада 2022 року, земельна ділянка, яка має статус комунальної власності Липоводолинської селищної ради (кадастровий номер: 5923255100:05:006:0192) площею 1,0512 га, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , з 21 грудня 2021 року перебуває в оренді у нового орендаря, а саме ОСОБА_1 , який зареєстрований в АДРЕСА_2 . Позивач, уважав, що ОСОБА_1 відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 16 листопада 2022 року № 315276131 та договору купівлі-продажу нерухомого майна набув право власності на виробничий будинок із господарськими спорудами, які розташовані на земельній ділянці селищної ради (кадастровий номер: 5923255100:05:006:0192), що в свою чергу імперативно передбачає перехід права користування попереднього орендаря на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш відображений у нормах ст.120 ЗК України, ст.377 ЦК України. Позивач зазначав про те, що всупереч істотним умовам договору оренди, ОСОБА_1 із моменту набуття нерухомого майна (з 21 грудня 2021 року) не сплачував орендну плату, внаслідок чого виникла заборгованість в розмірі 42 784 грн 48 коп. Указаний факт свідчить про невиконання фактичним орендарем земельної ділянки вимог договору оренди земельної ділянки, а саме п.11 договору оренди земельної ділянки від 12 січня 2018 року передбачає, що орендна плата повинна вноситись щомісячно не пізніше 15 числа, наступного за звітним місяцем. Намагаючись припинити протиправну поведінку орендаря, орендодавець намагався запобігти збільшенню заборгованості та у позасудовому порядку звертався до ОСОБА_1 з питання виплати заборгованості за договором оренди земельної ділянки, але питання до цього часу так і залишилося не вирішеним, орендну плату селищній раді не виплачено. Оскільки відповідач не сплачував позивачу по справі орендну плату з грудня 2021 року по 31 грудня 2022 року (систематична несплата орендної плати), що є істотним порушенням умов договору і є підставою для його розірвання. Посилаючись на зазначені обставини, рада просила суд стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі за користування земельною ділянкою з 21 грудня 2021 року по 31 грудня 2022 року (із урахуванням пені, інфляційних втрат (індексу інфляції) та 3% річних) у розмірі 42784 грн 48 коп, а також розірвати договір оренди землі від 12 січня 2018 року, укладений між Липоводолинською селищною радою та ОСОБА_1 , через систематичну несплату орендної плати по зазначеному договору, та істотне порушення його умов.

Позиція позивача, відповідача по даній справі

Відповідач ОСОБА_1 20 квітня 2023 року у поданному до суду відзиві на позов, заперечуючи проти його задоволення в повному обсязі, зазначав про те, що він категорично не згоден із твердженням позивача, про те, що відбулася заміна орендаря у відносинах оренди вказаної земельної ділянки, які виникли раніше 12 січня 2018 року згідно з договором оренди землі, укладеного між Липоводолинською селищною радою та Липоводолинським районним міжгосподарським комбінатом по наданню комунальних послуг сільському населенню «Райсількомунгосп». Він погоджувавсяіз тим, що у позовній заяві позивач правильно зазначав те, що орендар за вказаним договором оренди землі, Липоводолинський районний міжгосподарський комбінат по наданню комунальних послуг сільському населенню «Райсількомунгосп», був ліквідований без правонаступників. Даний факт підтверджується Витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, який позивачем надано в якості письмового доказу разом із позовною заявою. Уважав посилання позивача на вказаний договір оренди земельної ділянки безпідставним та не має братися судом до уваги, оскільки згідно з умовами цього договору його дія була припинена внаслідок ліквідації юридичної особи-орендаря. Також зазначив, що з моменту набуття права власності на виробничий будинок і по даний час правовідносини щодо користування спірною земельною ділянкою між ним та позивачем залишаються неврегульованими. Розуміючи, що користування земельною ділянкою комунальної власності повинно бути платним, він декілька разів звертався до Липоводолинської селищної ради та прохав укласти з ним договір оренди земельної ділянки, проте, його прохання залишалися без відповіді. У наступному в жовтні 2022 року він отримав письмову претензію від позивача, в якій йому рекомендовано звернутися до Липоводолинської селищної ради з питання укладення договору оренди землі за умови встановлення орендної плати в розмірі не менше 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік користування землею. 31 жовтня 2022 року відповідач направив позивачу письмову відповідь на претензію, якою повідомив, що згоден на укладення договору оренди землі із встановленням орендної плати в розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік. Пізніше відповідач декілька разів приходив до Липоводолинської селищної ради з проханням укласти із ним договір оренди землі, але щоразу отримував відмову. Отже, у даній ситуації, він не укладав з позивачем договору оренди спірної земельної ділянки і відповідно не узгоджував із позивачем істотних умов оренди, строку її дії, розміру орендної плати, порядку її виплати, тощо, а також не брав на себе жодних зобо`вязань щодо сплати будь-яких штрафних санкцій за порушення умов майбутнього договору оренди земельної ділянки. Договір оренди землі, на який посилається позивач, ним не укладався та не визнавався. Більше того, дія даного договору була припинена з моменту державної реєстрації припинення юридичної особи-орендаря, Липоводолинського РМК «Райсількомунгосп». Крім того, договір оренди спірної земельної ділянки між ним та позивачем залишився неукладеним, а переговори щодо узгодження його умов результатів не дали, сторони не дійшли згоди щодо них. Зі своєї сторони він не допускав вчинення будь-яких винних дій по відношенню до позивача, жодних взятих на себе зобов`язань перед ним не порушував, тому, відповідно, немає підстав застосовувати до нього будь-які штрафні санкції. Також зазначав, що він не допускав порушення порядку сплати земельного податку за користування спірною земельною ділянкою, на момент подання даного позову до суду не настав кінцевий термін сплати ним земельного податку за період 2022 року. Уважав, що пред`явлені позовні вимоги Липоводолинської селищної ради є безпідставними, неправомірними та такими, що не підлягають задоволенню (а.с.75-88).

У відповіді на відзив відповідача від 26 квітня 2023 року № 02-05/1160 представник позивача за посадою ОСОБА_3 , наполягаючи на задоволенні заявленого позову, зазначав про сформовану усталену судову практику суду касаційної інстанції щодо переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки по договору оренди землі відбувається автоматично в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря. Норми ст.120 ЗК України та ст. 377 ЦК України імперативно передбачають перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди (а.с.89-92).

Процесуальні дії суду у даній справі

Ухвалою Липоводолинського районного суду Сумської області від 03 лютого 2023 року позовну заяву залишено без руху, позивачу установлено десятиденний строк для усунення виявлених судом недоліків позовної заяви. Ухвалою Липоводолинського районного суду Сумської області від 20 лютого 2023 року у даній справі відкрито спрощене позовне провадження без повідомлення (виклику) сторін. На підставі статей 274, 276 ЦПК України справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін.

Від сторін до суду не надійшли заперечення проти розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження та клопотання про розгляд справи в судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін. 11 травня 2023 року ухвалено рішення по суті спору.

Установлені судом фактичні обставини даної справи

11 травня 2017 року першим пленарним засіданням сьомої сесії сьомого скликання Липоводолинської селищної ради Липоводолинського району Сумської області прийнято рішення про затведження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та передачу земельної ділянки (кадастровий номер: 5923255100:05:006:0192), площею 1,0512 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , у користування на умовах оренди строком на 49 років РМК «Райсількомунгосп» з виплатою орендної плати у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік (а.с.28,29).

12 січня 2018 року між Липоводолинською селищною радою та Липоводолинським районним міжгосподарським комбінатом по наданню комунальних послуг сільському населенню «Райсількомунгосп» укладено договір оренди земельної ділянки, на підставі якого Липоводолинська селищна рада передала в оренду орендареві строком на 49 років у строкове платне користування земельну ділянку комунальної власності за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення -для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд технічної інфраструктури (виробництва та розподілення газу, постачання пари та гарячої води, збирання, очищення та розподілення води) (кадастровий номер: 5923255100:05:006:0192), площею 1,0512 га, яка розташована за адресою: Сумська область, Роменський район, с-ще Липова Долина, вул. Русанівська, 3, з її нормативною грошовою оцінкою у розмірі 863308 грн 97 коп, із внесенням орендної плати в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (загальна нормативна грошова оцінка становить 863308 грн 97 коп, з них 82 грн 13 коп за 1 кв.м.), що становить 25899 грн 27 коп на рік, орендна плата вноситься щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати (2158 грн 27 коп) не пізніше 15 числа, наступного за звітним місяцем; у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 120% річних облікової ставки НБУ, несплаченої суми за кожний день прострочення; дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідація юридичної особи-орендаря; смерті фізичної особи - орендаря; договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом; дія договору припиняється шляхом його розірвання: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, також з інших підстав визначених законом (п.1-5,8-12,31,32 зазначеного договору). Пунктом 34 зазначеного договору оренди землі визначено те, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої сторони, а також реорганізація юридинчої особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору (а.с.22-23).

Земельна ділянка загальною площею 1,0512 га (кадастровий номер: 5923255100:05:006:0192), 14 березня 2018 року зареєстрована на праві комунальної власності за Липоводолинською селищною радою Липоводолинського району Сумської області. Рішенням державного реєстратора Демиденка М.В. Липоводолинської селищної ради Липоводолинського району Сумської області від 14 березня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_1 зареєстровано право оренди земельної ділянки, індексний номер 40151052, підставами вчинення реєстраційної дії було укладення договору оренди землі від 12 січня 2018 року, договору купівлі-продажу від 21 грудня 2021 року (а.с.16-17).

Постановою Господарського суду Сумської області від 23 березня 2021 року юридичну особу - Липоводолинський районний міжгосподарський комбінат по наданню комунальних послуг сільському населенню «Райсількомунгосп» визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру строком на дванадцять місяців, ліквідатора банкрута призначено арбітражного керуючого Удовенка Романа Петровича (вул. Кузнечна, 4, м. Суми, 40001, свідоцтво №275 від 21 лютого 2013 року) (а.с. 24-27).

Згідно з витягом із Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, сформованого станом на 16 листопада 2022 року, вбачається те, що 08 листопада 2021 року проведена державна реєстрація припинення юридичної особи - Липоводолинського районного міжгосподарського комбінату по наданню комунальних послуг сільському населенню «Райсількомунгосп» у зв`язку з визнанням його банкрутом на підставі ухвали господарського суду, яка набрала законної сили 27 жовтня 2021 року (а.с. 12-15).

Відповідно до протоколу про проведення аукціону № UA-РS-2021-07-16-000025-3 від 27 липня 2021 року та акту про придбання майна на аукціоні від 05 серпня 2021 року переможцем конкурсу про придбанню майна підприємства-банкрута в особі Липоводолинському районному міжгосподарському комбінату по наданню комунальних послуг сільському населенню «Райсількомунгосп», яке знаходиться на земельній ділянці комунальної власності (кадастровий номер: 5923255100:05:006:0192), став гр. ОСОБА_2 (а.с.30-36,37-40).

21 грудня 2021 року ОСОБА_2 продав, а ОСОБА_1 купив в особисту приватну власність виробничий будинок з господарськими (допоміжніми) будівлями та спорудами за 508570 грн 00 коп, який розташований в АДРЕСА_1 , на земельній ділянці загальною площею 1,0512 га (кадастровий номер: 5923255100:05:006:0192). Відповідно до п. 3.1, 3.3, 4.2.7,11.3 укладеного правочину передача об`єкта продавцем покупцю відбулася до підписання даного договору, право власності до покупця переходить після державної реєстрації, продавець підтверджує те, що на момент підписання договору купівлі-продажу відсутня заборгованість по сплаті комунальних послуг, послуг за користування електроенергією та інших послуг, пов`язаних із користуванням об`єктом; усі інші питання, які не врегульовані цим договором, регулюються чинним законодавством України. Окремих застережень чи положень щодо переходу права оренди на вищевказану земельну ділянку від продавця до покупця разом із придбаним нерухомим майном зазначений договір у тексті не містив. Відповідні відомості про державну реєстрацію права власності на виробничий будинок із господарськими будівлями та права оренди на земельну ділянку площею 1,0512 га за ОСОБА_1 на виконання підписаного договору купівлі-продажу виробничого будинку 21 грудня 2021 року внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Нагорною Н.В. Також із розширеного витягу із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно щодо земельної ділянки площею 1,0512 га, додатково отриманого судом, вбачається те, що державна реєстрація земельної ділянки АДРЕСА_1 в ДЗК проведено відділом у Липоводолинському районі ГУ Держгеокадастру у Сумській області, вперше право комунальної власності на цю земельну ділянку зареєстровано за позивачем 14 березня 2018 року, 14 березня 2018 року право оренди на цю нерухомість було зареєстровано за Липоводолинським райміжгосподарським комбінатом по наданню комунальних послуг сільському населенню «Райсількомунгосп» на підставі договору оренди землі від 12 січня 2018 року, 21 грудня 2021 року приватним нотаріусом Нагорною Н.В. внесені реєстраційні зміни з приводу переходу права оренди від Липоводолинського райміжгосподарського комбінату по наданню комунальних послуг сільському населенню «Райсількомунгосп» до нового орендаря ОСОБА_1 , підставою для яких було укладення договору купівлі-продажу майна від 21 грудня 2021 року, відомості про попереднього орендаря видалено із вказаного реєстру. Також як вбачається із даного витягу до вказаних реєстрів не вносилися відповідні зміни щодо орендаря в особі ОСОБА_2 до підписання договору купівлі-продажу виробничого будинку з господарськими спорудами із ОСОБА_1 , тобто у період часу з вересня 2021 року і до 21 грудня 2021 року, на підставі відповідного договору між зазначеною особою, як попереднім власником будівель, та власником землі (позивачем по справі) (а.с.84,85, 92-95).

04 жовтня 2022 року позивач звернувся до відповідача із претензією, в якій зазначав про необхідність звернутися до селищної ради з приводу підписання договору оренди земельної ділянки площею 1,0512 га, яка розташовується під придбаними ОСОБА_1 21 грудня 2021 року виробничими будівлями в АДРЕСА_1 , якою фактично користується відповідач, також відповідачу запропоновані окремі попередні істотні умови договору оренди, включаючи сплату орендної плати у розмірі не менше 7 % від нормативної грошової оцінки землі на рік. 31 жовтня 2022 року ОСОБА_1 склав відповідь на претензію на ім`я селищного голови Липоводолинської селищної ради Штанька В., в якій висловив згоду підписати договір оренди земельної ділянки площею 1,0512 га, на якій розташований виробничий будинок з господарськими спорудами, у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки зазначеної земельної ділянки (а.с.79,80). У матеріалах даної справи відсутні підтвердження надіслання (передання) вищевказаної відповіді ОСОБА_1 на адресу позивача.

Згідно з довідкою ГУ ДПС у Сумській області від 20 квітня 2023 року № 1037/АП/18-28-13-02-05Е станом на 20 квітня 2023 року ОСОБА_1 не мав податкового боргу, недоїмки зі сплати єдиного внеску, іншої заборгованості з платежів, контроль за справленням яких покладено на контролюючі органи (а.с.78).

Норми права, які підлягають застосуванню у даній справі

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до вимог ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно із частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

За пунктом 1 частини першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до частин першої, другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (далі - ЗК України) та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно із положеннями ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі» (у редакції станом на день підписання між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 договору купівлі-продажу виробничого будинку з господарським спорудами, тобто станом на 21 грудня 2021 року) у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта на праві оренди, до набувача такого об`єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об`єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.

Нормами ч.4,7 ст.120 ЗК України (у редакції станом на 21 грудня 2021 року) також врегульовано те, що у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається. При цьому, документи, що підтверджують набуття права власності, права оперативного управління, господарського відання на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об`єкт незавершеного будівництва чи частку у праві спільної власності на такий об`єкт) є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або права користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт.

Як визначено ч.1 ст. 377 ЦК України (у редакції станом на 21 грудня 2021 року) до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.

Умови про розмір, періодичність та строки внесення орендної плати за землю встановлюються у договорі оренди (стаття 21 Закону України «Про оренду землі»).

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час укладення договору оренди).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частина третя статті 21 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Згідно зі статтею 18 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

У статті 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

Нормами ст. 21 вказаного Закону визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах - ст. 22 вказаного Закону.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

Згідно вимог п. «д» ч.1 ст.141 Земельного кодексу України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Відповідно до ч.2 ст.625 ЦК України, боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Висновки суду по суті заявлених вимог

1. Із урахуванням установлених обставин справи та досліджених доказів, суд убачає виникнення між сторонами у даній справі цивільного спору з приводу стягнення орендної плати за користування земельною ділянкою за період з грудня 2021 по грудень 2022 року, на якій розміщено придбаний відповідачем у грудні 2021 року виробничий будинок із господарськими спорудами, без укладення окремого договору оренди землі із новим власником придбаних будівель, а також про стягнення пені за несвоєчасну виплату орендної плати, інфляційних втрат та 3 % річних, і про розірвання зазначеного договору оренди землі через систематичну несплату орендної плати та істотне порушення його умов. Правовідносини, які виникли між сторонами спору, врегульовані наведеними вище, нормами спеціального Закону України «Про оренду землі», ЦК та ЗК України, а також договором оренди земельної ділянки, укладеного із попереднім землекористувачем в особі Липоводолинського райміжгосподарського комбінату по наданню комунальних послуг сільському населенню «Райсількомунгосп». Цивільний позов селищна рада із вимогою про стягнення орендної плати за користування орендованою земельною ділянкою з грудня 2021 року і по грудень 2022 роки із урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, не заявлявся (п. 10 договору оренди землі від 12 січня 2018 року).

Із огляду на установлені судом обставини справи, включаючи факт відчуження виробничого будинку з господарськими спорудами 21 грудня 2021 року з набуттям права власності на них саме відповідачем, та практично застосовуючи норми ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі», ч.4,7 ст. 120 ЗК України, ч.1 ст. 377 ЦК України (у редакціях станом на 21 грудня 2021 року), суд уважає, що ОСОБА_1 із дня набуття ним права власності на виробничий будинок із господарськими спорудами в АДРЕСА_1 (з 21 грудня 2021 року) після підписання відповідного договору купівлі-продажу та реєстрації цих прав набув права й обов`язки орендаря земельної ділянки, на якій ця нерухомість розміщена, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього користувача. При цьому, договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) фактично припився договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, в силу вищенаведених норм законів, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно попереднього орендаря.

На думку суду, належне оформлення переходу прав оренди від попереднього орендаря в особі Липоводолинського райміжгосподарського комбінату по наданню комунальних послуг сільському населенню «Райсількомунгосп» до нового орендаря в особі ОСОБА_1 практично реалізовано приватним нотаріумом ОСОБА_4 при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу виробничого будинку з господарськими спорудами та державній реєстрації права власності на придбане відповідачем нерухоме майно разом із реєстрацією у відповідних реєстрах за ним речового права у виді права оренди земельної ділянки № НОМЕР_1 площею 1,0512 га (кадастровий номер 5923255100:05:006:0192), розташованої в АДРЕСА_1 (а.с.81-85).

Із огляду на це, суд уважає, що відповідач повинен належно виконувати обов`язки по повній та своєчасній сплаті ним орендної плати власнику земельної ділянки з дотриманням умов використання землі за її цільовим призначенням тощо, які раніше покладалися на попереднього землекористувача.

У даній справі підставою для щомісячного нарахування та сплати орендної плати відповідачем за користування земельною ділянкою позивача, є діючий для відповідача договір оренди земельної ділянки від 12 січня 2018 року, укладений між позивачем та колишнім орендарем (Липоводолинським райміжгосподарським комбінатом по наданню комунальних послуг сільському населенню «Райсількомунгосп») (п.2, 4, 9-11 цього договору, відповідно до яких орендна плата за земельну ділянку вноситься у грошовій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 25899 грн 27 коп на рік, орендна плата вноситься щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати (2158 грн 27 коп) не пізніше 15 числа, наступного за звітнім місяцем, обчислення розміру орендної плати здійснюється із урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством).

Під принципами виконання будь-яких договірних зобов`язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов`язання. Як правило, виокремлюється декілька принципів виконання зобов`язань, серед яких: належне виконання зобов`язання; реальне виконання зобов`язання; справедливість, добросовісність та розумність (частина третя статті 509 ЦК). Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці.

Як убачається із матеріалів справи та змісту діючого договору оренди землі між сторонами спору відповідач у порушення п.9-11 зазначеного правочину повно та своєчасно до 15 числа, наступного за звітнім місяцем, протягом періоду часу з грудня 2021 року та до 31 грудня 2022 року, добросовісно не виплатив визначений договірний розмір орендної плати за вказаний період оренди землі в сумі 26655 грн 07 коп (2158 грн 27 коп * 12 місяців + 765,83 грн. орендна плата за 11 днів грудня 2021 року) без урахування індексів інфляції (проте з урахуванням податків та обов`язкових платежів, які необхідно нарахувати та сплатити відповідачу як податковому агенту). Саме цей договірний розмір орендної плати без урахування індексів інфляції з грудня 2021 року по 31 грудня 2022 року, на думку суду, підлягає стягненню з відповідача на користь позивача в якості ефективного договірного способу захисту його порушеного права на своєчасне та повне отримання орендної плати за користування земельною ділянкою, оскільки доказів у підтвердження зворотного відповідач суду не надав. При цьому, суд ураховує те, що представник позивача навів методологічно та кулькуляційно правильний розрахунок орендної плати за вищевказаий період без урахування індексів інфляції з 31 грудня 2021 року по 07 лютого 2023 року. Тому позов у цій вимозі є обгрунтований та відповідно підлягає повному задоволенню.

Із урахуванням вищенаведених мотивів суду, суд уважає непереконливими доводи відповідача про припинення дії договору оренди, укладеного між Липоводолинським районним міжгосподарським комбінатом по наданню комунальних послуг сільському населенню «Райсількомунгосп» та позивачем від 12 січня 2018 року, щодо спірної земельної ділянки внаслідок ліквідації попереднього орендаря без правонаступництва, непідписання між сторонами даного спору нового договору оренди землі, а також неврегульованості на даний час відносин із приводу користування вищезазначеною земельною ділянкою між позивачем та відповідачем. Також суд уважає, що відповідач у відзиві на позов удався до буквального й формального тлумачення положень договору оренди від 12 січня 2018 року, укладеного між селищною радою та Липоводолинським міжгосподарським комбінатом «Райсількомунгосп», і норм ст.120 ЗК, ст.377 ЦК України, що практично призводить до того, що новий власник нерухомого майна у виді виробничих та господарських будівель тривалий час здійснює фактичне безоплатне користування земельною ділянкою комунальної власності, що прямо суперечить положенням статті 206 ЗК, статті 21 Закону України "Про оренду землі". До цього, відповідач не вжив позасудових дієвих заходів по врегулюванню на оптимальних умовах для сторін спору земельних правовідносин із приводу оренди земельної ділянки площею 1,0512 га протягом більш ніж річного терміну шляхом підписання нового договору оренди землі або внесення змін до діючого для нього договору оренди землі від 12 січня 2018 року, відповідно до якого відповідач є заміненим орендарем замість Липоводолинського міжгосподарського комбінату «Райсількомунгосп», також він не оспорював в судовому порядку перехід прав оренди до нього від попереднього орендаря, оформлений приватним нотаріусом Нагорною Н.В. При цьому, з поданих відповідачем документів до відзиву на позов вбачається достовірна обізнаність ОСОБА_1 про перехід до нього прав попереднього орендаря щодо оплатного користування спірною земельною ділянкою комунальної власності саме з дня нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості від 21 грудня 2021 року, оскільки відповідні документи, включаючи витяги із реєстрів про реєстрацію переходу права оренди землі на ім`я відповідача, передавалися йому нотаріусом особисто при посвідченні правочину, він із ними ознайомлювався та з грудня 2020 року вони перебували й перебувають на даний час у його особистому володінні (а.с.75-88).

Також, на думку суду, неукладення ОСОБА_2 до придбання відповідачем вищевказаних виробничих будівель окремого договору оренди землі з позивачем у період часу з листопада до 21 грудня 2021 року не є підставою для непереходу з 21 грудня 2021 року до нового власника нерухомості (відповідача по справі) прав попереднього землекористувача (орендаря) з огляду на вищенаведені норми земельного, цивільного права та проведені нотаріусом реєстраційні дії при нотаріальному посвідченню правочину щодо відчуження виробничих будівель і споруд від попереднього власника до відповідача по справі.

Подібні за своїм змістом правові висновки також викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 та у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 20.06.2018 у справі № 913/661/17, від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 року у справі № 904/326/18, від 04.06.2019 року у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 року у справі № 917/92/19, від 06 вересня 2022 року у cправі № 920/591/21.

2. Пунктом 13 договору оренди землі від 12 січня 2018 року передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 120 % річних облікової ставки НБУ несплаченої суми за кожен день прострочення. Разом із цим, п.11 цього договору передбачає щомісячне внесення орендної плати у розмірі 1/12 частини річної орендної плати (2158,27 грн.) не пізніше 15 числа, наступного за звітнім місяцем.

На думку суду, через несвоєчасну та повну невиплату орендної плати відповідачем з грудня 2021 року по грудень 2022 року на користь позивача з ОСОБА_1 підлягає стягненню договірний розмір пені в якості належного договірного способу захисту порушеного права позивача на своєчасне і повне отримання орендної плати за користування його земельною ділянкою протягом вищенаведеного періоду.

На думку суду, позивач навів суду методологічно правильний й частково обгрунтований розрахунок розміру пені за несвоєчасну сплату орендної плати за землю за вищевказаний період із правильно визначеною формулою обрахунку: [Y] = [Е погашення боргу] * [Кднів] / 100% * [UНБУ] * 1,2 / [R], де: [Y] сума пені, що нараховується на фактично погашену суму боргу (завжди округлюється до другого знака після коми), [Е погашення боргу] сума боргу, [UНБУ] - більша з облікових ставок Національного банку України, що діяли на день виникнення боргу або на день його (його частини) погашення, 1,2 коефіцієнт, що дозволяє розрахувати 120 % річних ставки НБУ, [Кднів] кількість днів затримки сплати податкового зобов`язання, [R] кількість днів у календарному році.

Однак, позивачем у наведеному розрахунку не визначено дат початку обрахування для кожного щомісячного періоду виплати орендної плати орендарем від якої несплачена орендна плата стає боргом та починає нараховуватися пеня за її прострочення при непроведенні жодних проплат відповідачем за вищевказаний період користування земельною ділянкю, що є істотним недоліком наведених калькуляцій. Так, позивачем не враховано, що обрахована орендна плата за 11 днів грудня 2021 року повинна бути сплачена відповідачем не пізніше 15 числа, наступного за звітнім місяцем, тобто до 15 січня 2022 року включно, і відповідно з 16 січня 2022 року і до 31 грудня 2022 року слід починати та завершувати обраховувати пеню за несвоєчасну виплату орендної плати за вказаний місячний період; за такою ж методологією слід обраховувати пеню за несвоєчасну сплату орендної плати за січень-листопад 2022 року. Однак, обрахунок розміру пені за несвоєчасну виплату орендної плати за грудень 2022 року калькуляційно не можна проводити через визначені позивачем межі обрахунку пені до 31 грудня 2022 року та методологічно правильною датою обрахунку для нарахування пені слід проводити відповідно з 16 січня 2023 року, про що позов не заявлявся (а.с.47-65).

Тому суд наводить нижче методологічно і кальуляційно правильний щомісячний розрахунок пені за несвоєчасну сплату орендної плати відповідачем, а саме:

- за несвоєчасну сплату орендної плати за грудень 2021 року відповідач повинен виплатити позивачу 220,31 грн. (період розрахунку: з 16.01.2022 року по 31.12.2022 року - 350 днів

[Розрахункова ставка] = 25,000% (облікова ставка НБУ) * 1,2 = 30,000%, [Пеня] = 765,83 грн. (сума боргу по орендній платі із розрахунку 69,62 грн. орендна плата за день оренди землі) ? 30,000% (розрахункова ставка) / 100% * 350 (кількість днів) / 365 (днів у році);

- за несвоєчасну сплату орендної плати за січень 2022 року відповідач повинен виплатити позивачу 565 грн. 88 коп. (період розрахунку: з 16.02.2022 року по 31.12.2022 року - 319 днів