Постанова

від 10.05.2023 по справі 567/1437/19

КАСАЦІЙНИЙ ЦИВІЛЬНИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

Постанова

Іменем України

10 травня 2023 року

м. Київ

справа № 567/1437/19

провадження № 61-18670св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Крата В. І.,

суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. (суддя-доповідач),

учасники справи:

позивач (відповідач за зустрічним позовом) - Товариство з обмеженою відповідальністю «Користівське»,

відповідач (позивач за зустрічним позовом) - ОСОБА_1 ,

відповідачі за первісним позовом: Товариство з обмеженою відповідальністю «Ют-Агро Зерно», державний реєстратор відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Рівненської області Яскал Ірина Андріївна,

третя особа - Головне управління Держгеокадастру у Рівненській області,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 , на рішення Острозького районного суду Рівненської області від 24 березня 2021 року у складі судді Назарук В. А. та постанову Рівненського апеляційного суду від 31 серпня 2021 року у складі колегії суддів: Хилевич С. В., Ковальчук Н. М., Шимків С. С.,

ВСТАНОВИВ:

Зміст вимог позовної заяви ТОВ «Користівське»

У грудні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Користівське» (далі - ТОВ «Користівське») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Ют-Агро Зерно» (далі - ТОВ «Ют-Агро Зерно»), державного реєстратора Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Рівненської області Яскал І. А. (далі - державний реєстратор), третя особа Головне управління Держгеокадастру у Рівненській області (далі - ГУ Держгеокадстру у Рівненській області), про визнання договору недійсним, скасування державної реєстрації права оренди.

Позов мотивований тим, що між ТОВ «Користівське» та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 0,25 га строком на 15 років із подальшою його реєстрацією в Управлінні Держкомзему в Острозькому районі Рівненської області (запис від 22 жовтня 2012 року

№ 562428804003026) і договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 2,07 га строком на 15 років з подальшою його реєстрацією в Управлінні Держкомзему в Острозькому районі Рівненської області (запис від 22 жовтня 2012 року

№ 562428804003025).

Після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 орендодавця зазначені дві ділянки успадквав його син ОСОБА_1 (нотаріус видав свідоцтва про право на спадщину за законом від 24 вересня 2019 року № 1842 і № 1843).

07 жовтня 2019 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Ют-Агро Зерно» укладено договір оренди цих двох земельних ділянок строком на 7 років.

10 жовтня 2019 року державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49112351, з внесенням запису № 33622106 про реєстрацію права власності оренди земельної ділянки площею 0,2487 га на підставі наведеного договору оренди землі, та індексний номер: 49113187 із внесенням запису № 33623163 про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 2,0677 га на підставі наведеного договору оренди землі.

Стверджував, що оспорювані договори укладено під час дії договорів оренди цих же земельних ділянок між ОСОБА_3 та ТОВ «Користівське».

Правочини не припиняли своєї дії, сторонами не розривалися і 22 жовтня 2012 року належним чином зареєстровані в Управлінні Держкомзему в Острозькому районі Рівненської області, а тому права ТОВ «Користівське» порушені через створення перешкод в оренді земельних ділянок.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або припинення договору.

У зв`язку з наведеним ТОВ «Користівське» просило:

визнати недійсним договір оренди землі від 07 жовтня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 і ТОВ «Ют-Агро Зерно»;

скасувати державну реєстрацію речового права - права оренди земельної ділянки площею 0,2487 га, що виникло на підставі договору оренди землі від 07 жовтня 2019 року, укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ «Ют-Агро Зерно», на підставі рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49112351 від 10 жовтня 2019 року, запис № 33622106 від 07 жовтня 2019 року;

скасувати державну реєстрацію речового права - права оренди земельної ділянки площею 2,0677 га, що виникло на підставі договору оренди землі від 07 жовтня 2019 року, укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ «Ют-Агро Зерно», на підставі рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49113187 від 10 жовтня 2019 року, запис № 33623163 від 07 жовтня 2019 року.

Зміст зустрічної позовної заяви ОСОБА_1 .

У січні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з зустрічним позовом до ТОВ «Користівське», третя особа - ГУ Держгеокадастру у Рівненській області, про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Свої вимоги обґрунтовував тим, що 07 жовтня 2019 року між ним і ТОВ «Ют-Агро Зерно» укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого він передав ці земельні ділянки в строкове платне користування ТОВ «Ют-Агро Зерно», у зв`язку з чим вважав, що поданим позовом ТОВ «Користівське» оспорює його право на вільне володіння, користування та розпорядження майном, оскільки його батько ОСОБА_3 станом на 11 січня 2010 року не проживав на території Української сільської ради Острозького району Рівненської області, не укладав і не підписував вказаних оспорюваних договорів оренди з ТОВ «Користівське», а також не надавав повноважень та не надавав своєї згоди будь-кому на підписання від свого імені договорів оренди з ТОВ «Користівське», чи інших документів, що випливають з цих договорів оренди, що вказує на відсутність вільного волевиявлення його батька на укладення оскаржуваних договорів, що є підставою для визнання їх недійсними.

Наголошував на тому, що зміст оскаржуваних договорів оренди земельних ділянок суперечить вимогам частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладення договору), оскільки вони не містять усіх істотних умов, які є обов`язковими для такого виду договору, зокрема: умов про індексацію орендної плати, умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, чим порушено права орендодавця, що також є підставою для визнання оскаржуваних договорів оренди земельних ділянок недійсними.

Просив визнати недійсними договори оренди землі від 11 січня 2010 року.

Короткий зміст рішення і постанови судів попередніх інстанцій

Рішенням Острозького районного суду Рівненської області від 24 березня 2021 року, залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного суду від 31 серпня 2021 року, позов ТОВ «Користівське» задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі від 07 жовтня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 і ТОВ «Ют-Агро Зерно».

Скасовано державну реєстрацію речового права - права оренди земельної ділянки площею 0,2487 га, що виникло на підставі договору оренди землі від 07 жовтня 2019 року, укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ «Ют-Агро Зерно», проведену згідно з рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49112351 від 10 жовтня 2019 року, запис № 33622106 від 07 жовтня 2019 року.

Скасовано державну реєстрацію речового права - права оренди земельної ділянки площею 2,0677 га, що виникло на підставі договору оренди землі від 07 жовтня 2019 року, укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ «Ют-Агро Зерно», проведену згідно з рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49113187 від 10 жовтня 2019 року, запис № 33623163 від 07 жовтня 2019 року.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, виходив із доведеності та обґрунтованості вимог ТОВ «Користівське», оскільки до ОСОБА_1 , як спадкоємця ОСОБА_3 , перейшли усі права та обов`язки спадкодавця, у тому числі і за договорами оренди землі сільськогосподарського призначення від 11 січня 2010 року, а тому на нього покладено зобов`язання належним чином виконувати умови цих правочинів.

Тобто договір оренди землі від 07 жовтня 2019 року укладений між ОСОБА_1 і ТОВ «Ют-Агро Зерно» всупереч вимог закону та умов оспорюваних договорів від 11 січня 2010 року, відсутність повідомлення на адресу орендаря про існуючі обмеження щодо земельних ділянок, а також, що внаслідок цього земельні ділянки знаходяться під зобов`язаннями за договорами оренди, укладеними між різними особами - як орендодавцями, так і орендарями.

Відмова у задоволенні зустрічного позову мотивована відсутністю належних і допустимих доказів на підтвердження того, що оспорювані договори від 11 січня 2010 року підписані не ОСОБА_3 , а іншою особою. Cам ОСОБА_3 знав про їх укладення і не заперечував проти цього; він, як спадкоємцем ОСОБА_3 , протягом восьми років дані договори не оспорювалися, а вимогу про визнання їх недійсними він пред`явив лише, заперечуючи проти позову ТОВ «Користівське» у січні 2020 року.

Аргументи учасників

У листопаді 2021 року до Верховного Суду від представника ОСОБА_1 надійшла касаційна скарга, у якій він, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення і постанову судів попередніх інстанцій, направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

У касаційній скарзі представник ОСОБА_1 зазначає, що під час апеляційного розгляду ТОВ «Користівське» у відзиві на апеляційну скаргу змінило свою правову позицію і вказало, що договори оренди фактично підписав на ОСОБА_3 , а його представник - колишня дружина

ОСОБА_4 , яка не мала повноважень на підписання таких договорів, а ОСОБА_3 схвалив такий правочин. Станом на 11 січня 2010 року ОСОБА_3 не проживав на території України, а тому фізично не міг підписати договори оренди. Про те, що ОСОБА_3 не знав про договори оренди від 11 січня 2010 року свідчить також те, що 23 лютого 2016 року він видав на ім`я ОСОБА_1 довіреність, у якій, зокрема, уповноважив останнього бути його представником по питаннях розпорядження (управління, користування, здачі в оренду) спірних земельних ділянок, а також укладати договори оренди з суб`єктами підприємницької діяльності, отримувати орендну плату від орендарів. Суди попередніх інстанцій не оцінили належним чином висновок експерта від 18 грудня 2020 року № 1.1-520/2, у якому зазначено, що підпис орендодавця у договорах оренди від

11 січня 2010 року виконані вірогідно не ОСОБА_3 . Посилання експерта на те, що зробити висновок у категоричній формі є неможливим, не спростовує той факт і його висновки, що підпис виконаний не ОСОБА_3 . У судовому засіданні експерт вказала, що вона помилково вжила прислівник «вірогідно» у значенні «імовірно», а не «достовірно». Судами не були оцінені показання свідків, зокрема, ОСОБА_4 , яка у судовому засіданні вказала, що саме вона укладала договори оренди землі від 11 січня 2010 року.

У січні 2022 року до Верховного Суду від ТОВ «Користівське» надійшов відзив, у якому його представник вказує, що ОСОБА_1 не надав доказів на підтвердження недобросовісності дій ТОВ «Користівське» та представника ОСОБА_3 - його колишньої дружина ОСОБА_4 під час укладення договорів оренди землі від 11 січня 2010 року, а тому рішення судів попередніх інстанцій про відмову у задоволенні зустрічного позову є обґрунтованими.

У січні 2022 року до Верховного Суду від державного реєстратора Яскал І. А. надійшов відзив, у якому вона зазначає, що при реєстрації права оренди за ТОВ «Ют-Агро Зерно» вона виконала усі вимоги чинного законодавства про реєстрацію прав на нерухоме майно. Під час розгляду заяв ТОВ «Ют-Агро Зерно» вона встановила, що у Державному земельному кадастрі відомості про зареєстровані договори оренди землі, укладені між ОСОБА_3 та ТОВ «Користівське», відсутні, а тому суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про задоволенні первісного позову.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 15 листопада 2021 року відкрито касаційне провадження у справі і витребувано її матеріали із суду першої інстанції.

Ухвалою Верховного Суду від 23 березня 2023 року справу призначено до судового розгляду.

Ухвалою Верховного Суду від 29 березня 2023 року зупинено касаційне провадження у цій справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22).

Ухвалою Верховного Суду від 10 травня 2023 року поновлено касаційне провадження у справі.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

Доводи касаційної скарги містять підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3 частини другої статті 389 ЦПК України, що неправильно застосовано норми матеріального права та порушено норми процесуального права. Зазначено, що апеляційний суд в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 18 березня 2019 року у справі № 263/68/17, від 03 червня 2020 року у справі № 560/1049/16-ц, від 18 березня 2019 року у справі № 263/68/17, відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Фактичні обставини справи

Суди встановили, що 11 січня 2010 року між ТОВ «Користівське», як орендарем, та ОСОБА_3 , як орендодавцем (власником), укладено договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення площею 0,25 га і 2,07 га, за умовами якого орендодавець надав, а орендар прийняв ці ділянки у строкове платне володіння на 15 років і користування з метою вирощування сільськогосподарських культур зі сплатою орендної плати щорічно, не пізніше 31 грудня відповідного року, у грошовій формі у розмірі 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на момент укладення договору складало 86,00 грн. Розмір орендної плати визначається за домовленістю між сторонами, але не може бути меншим встановленого законодавством. Право власності орендодавця на земельні ділянки підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯБ № 083375 від 23 листопада 2004 року, виданого на підставі розпорядження голови Острозької районної державної адміністрації № 87 від 26 лютого 2004 року.

Відповідно до актів приймання-передачі зазначені земельні ділянки того ж дня, 11 січня 2010 року , були передані орендарю.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер.

ОСОБА_1 , як спадкоємець ОСОБА_3 , набув право власності на земельну ділянку площею 0,2487 га з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер: 5624288000:09:001:0393, та земельну ділянку площею 2,0677 га з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер: 5624288000:10:003:0036, які розташовані на території Української сільської ради Острозького району Рівненської області.

07 жовтня 2019 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Ют-Агро Зерно» укладено договір оренди землі земельних ділянок загальною площею 2,3164 га, в тому числі ріллі - 2,0677 га, пасовища і сіножаті - 0,2487 га, строком на 7 років.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (номер довідки: 190870490; дата і час формування: 29.11.2019, 13:31:27) державний реєстратор 10 жовтня 2019 року прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49112351, та вніс запис під номером 33622106 від 07 жовтня 2019 року про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 0,2487 га, а також про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49113187, та вніс запис під номером 33623163 від 07 жовтня 2019 року про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 2,0677 га, на підставі договору оренди землі від 07 жовтня 2019 року, укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ «Ют-Агро Зерно».

Оспорюваний договір було укладено під час дії договорів оренди тих само земельних ділянок, укладених 11 січня 2010 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Користівське».

Судом першої інстанції за клопотанням представника позивача за зустрічним позовом було призначено судово-почеркознавчу експертизу на вирішення якої ставились питання: чи виконано підписи в договорах без номеру від 11 січня 2010 року оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення за кадастровим номером 5624288000:09:001:0393, площею 0,25 га та кадастровим номером 5624288000:10:003:0036, площею 2,07 га, укладеного від імені ОСОБА_3 з ТОВ «Користівське», ОСОБА_3 чи іншою особою?

Згідно висновку експерта № 1.1-520/20 від 18 грудня 2020 року, зазначені підписи виконані вірогідно не ОСОБА_3 . При цьому, експертом зазначено, що вирішити зазначене питання в категоричній формі не виявилось можливим по причині простої будови як досліджуваного підпису так і підписів, наданих в якості зразків, обмеженого об`єму почеркової інформації, що відобразилась в них та недостатній кількості порівняльного матеріалу.

Допитана в судовому засіданні судовий експерт-почеркознавець ОСОБА_5 пояснила, що вона складала висновок № 1.1.-520/20 від 18 грудня 2020 року, де зазначала, що підписи від імені ОСОБА_3 у графі «Орендодавець» на четвертому аркуші договору оренди землі сільськогосподарського призначення від 11 січня 2010 року площею 0, 25 га та четвертому аркуші договору оренди землі сільськогосподарського призначення від 11 січня 2010 року площею 2, 07 га виконані вірогідно не ОСОБА_3 . При цьому прислівник «Вірогідно» вона помилково вжила у значенні «Імовірно», а не «Достовірно» - як це розуміється тлумачним словником української мови. На підтвердження саме такого поняття у своєму висновку ствердила, що вирішити питання в категоричній формі не виявилося можливим по причині, вказаній в дослідницькій частині висновку експерта.

Апеляційний суд встановив, що оспорювані договори від 11 січня 2010 року були схвалені самим ОСОБА_3 . Ці факти підтверджуються даними в судовому засіданні свідченнями ОСОБА_1 , який вказував, що з 2016 року почав отримувати від ТОВ «Користівське» орендну плату за договорами на підставі відповідної довіреності, а до того таку плату отримувала його мати - ОСОБА_6 (колишня дружина ОСОБА_3 ), а також ОСОБА_7 (дочка ОСОБА_1 ), яка показала, що в 2018 році вона отримала орендну плату від позивача у розмірі 9 000 гривень, яку передала на лікування ОСОБА_3 в Іршавській центральній районній лікарні. Тобто ОСОБА_3 було відомо про укладення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 11 січня 2010 року і він проти цього не заперечував.

Позиція Верховного Суду

Щодо позовних вимог ТОВ «Користівське» до ОСОБА_1 , ТОВ «Ют-Агро Зерно»

Відповідно до частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четвертої статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19) зазначено, що «згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочин вважається таким, що вчинено в письмовій формі, якщо він підписаний його сторонами (частина друга статті 207 ЦК України). Підставами для визнання недійсними правочину за змістом частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України є недотримання в момент вчинення такого правочину сторонами вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 кодексу, зміст якого не може суперечити як кодексу, так і іншим актам цивільного законодавства. За приписами частини першої статті 16, частини третьої статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, сторона або інша заінтересована особа може заперечити його дійсність на підставах, встановлених законом, у судовому порядку для захисту своїх прав чи інтересів. За частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 18 цього Закону передбачено, що договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Також відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду відповідно до встановлених судами обставин справи, за якими позивач, звернувшись із позовом про недійсність договорів оренди з новим орендарем та скасування рішення про державну реєстрацію права оренди за новим орендарем за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та при цьому не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії у передбачений ними строк, не міг забезпечити поновлення свого права користування відповідними земельними ділянками, конкретизувала висновок, висловлений у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист. Вказала, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря, якщо на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити (пункти 46.3, 46.4 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18). Як зазначалось вище, під час розгляду цієї справи суди попередніх інстанцій встановили, що на момент укладення та державної реєстрації права оренди, а саме договорів оренди за 2015 рік з новим орендодавцем (ТОВ «Інтерагроінвест»), були чинними договори, укладені позивачем та орендодавцями (фізичними особами) у 2006 році щодо тих самих земельних ділянок, строк їх дії не закінчився, і той факт, що ці договори в установленому договором чи законом порядку розірвані або визнані недійсними судом, не підтверджено. Позивач завчасно до закінчення визначеного законом строку повідомив орендодавців про намір продовжити договори оренди земельних ділянок, надіславши додаткову угоду, тобто скористався наданим йому правом та вчинив дії, спрямовані на реалізацію свого переважного права на продовження договорів оренди, забезпечення поновлення права користування відповідними земельними ділянками, як існуючого на час прийняття судового рішення. Тож суди правильно вказали, що за таких обставин укладення орендодавцем (власником орендованої земельної ділянки) нового договору оренди земельної ділянки під час дії договору оренди цієї земельної ділянки з іншим орендарем суперечить законодавству та порушує права та інтереси первинного орендаря щодо поновлення договору оренди. Отже, висновки судів першої та апеляційної інстанцій про наявність підстав для задоволення позову щодо визнання недійсними договорів оренди, укладених з ТОВ «Інтерагроінвест», та договорів емфітевзису є обґрунтованими й такими, що відповідають нормам матеріального права та обставинам, встановленим судами».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) зазначено:

«Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.

За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

[…]

У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним».

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Згідно з частинами першою-третьою статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Суди, встановивши, що внаслідок укладення 07 жовтня 2019 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Ют-Агро Зерно» договору оренди землі та реєстрації права оренди за ТОВ «Ют-Агро Зерно» були порушені права позивача на оренду спірних земельних ділянок, які виникли на підставі чинних договорів цих земельних ділянок, укладених 11 січня 2010 року між ТОВ «Користівське», як орендарем, та ОСОБА_3 , як орендодавцем (власником), обґрунтовано визнали недійним оспорюваний позивачем договір оренди землі, укладений з ТОВ «Ют-Агро Зерно», та скасував державну реєстрацію права оренди.

Щодо позовних вимог ТОВ «Користівське» до державного реєстратора відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Рівненської області Яскал І. А.

Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (стаття 48 ЦПК України).

Згідно зі статтею 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку.

Спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі, він лише зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 липня 2021 року у справі № 336/4662/19 (провадження № 61-19598св20).

Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження (див.: постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного судувід 19 травня 2021 року в справі № 756/2298/18 (провадження № 61-3976св21).

У справі, що переглядається, зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи, підтверджують, що цей спір виник між ТОВ «Користівське», ОСОБА_1 , ТОВ «Ют-Агро Зерно». Тому державний реєстратор є неналежним відповідачем, і у зв`язку з цим у задоволенні позовних вимог ТОВ «Користівське» до державного реєстратора Яскал І. А. необхідно відмовити із зазначеної підстави. Тому судові рішення у цій частині належить скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні вказаних позовних вимог.

Щодо позовних вимог ОСОБА_1 .

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року в справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) вказано, що:

«6.18. Відсутність вольової дії учасника правочину щодо вчинення правочину (відсутність доказів такого волевиявлення за умови заперечення учасника правочину) не можна ототожнювати з випадком, коли волевиявлення учасника правочину існувало, але не відповідало ознакам, наведеним у частині третій статті 203 ЦК України: волевиявлення не було вільним чи не відповідало його внутрішній волі.

6.19. Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання правочину недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил статей 229-233 ЦК України про правочини, вчинені з дефектом волі - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.

6.20. Тобто як у частині першій статті 215 ЦК України, так і в статтях 229-233 ЦК України йдеться про недійсність вчинених правочинів у випадках, коли існує волевиявлення учасника правочину, зафіксоване в належній формі (що підтверджується, зокрема, шляхом вчинення ним підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає волі цього учасника правочину. Тож внаслідок правочину учасники набувають права і обов`язки, що натомість не спричиняють для них правових наслідків.

6.21. У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, то правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою взагалі не набуті, а правовідносини за ним не виникли».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року в справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) вказано, що:

«6.37. Тобто суду необхідно встановити не просто факт використання спірного майна орендарем, а й те, чи сплачував орендар за таке використання орендодавцю та його правонаступникам і чи приймали вони таку оплату.

6.38. У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

6.39. Висловлене вище про можливість визначити фактичне укладення правочину у спосіб його виконання (за відсутності законодавчих застережень про інше) не суперечить викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) правовому висновку про те, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено».

У справі, що розглядається:

при зверненні із позовом ОСОБА_1 посилався на те, що його батько ОСОБА_3 станом на 11 січня 2010 року не проживав на території Української сільської ради Острозького району Рівненської області, не укладав і не підписував вказаних оспорюваних договорів оренди з ТОВ «Користівське», а також не уповноважував і не надавав своєї згоди будь-кому на підписання від свого імені договорів оренди з ТОВ «Користівське», чи інших документів, що випливають з цих договорів оренди, що вказує на відсутність вільного волевиявлення його батька на укладення оскаржуваних договорів, що є підставою для визнання їх недійсними;

суди встановили, що згідно з висновком експерта № 1.1-520/20 від 18 грудня 2020 року, зазначені підписи виконані вірогідно не ОСОБА_3 . При цьому, експертом зазначено, що вирішити зазначене питання в категоричній формі не виявилось можливим по причині простої будови як досліджуваного підпису, так і підписів, наданих у якості зразків, обмеженого об`єму почеркової інформації, що відобразилась у них та недостатній кількості порівняльного матеріалу;

допитана в судовому засіданні судовий експерт-почеркознавець ОСОБА_5 пояснила, що вона складала висновок № 1.1.-520/20 від 18 грудня 2020 року, де зазначала, що підписи від імені ОСОБА_3 у графі «Орендодавець» на четвертому аркуші договору оренди землі сільськогосподарського призначення від 11 січня 2010 року площею 0, 25 га та четвертому аркуші договору оренди землі сільськогосподарського призначення від 11 січня 2010 року площею 2, 07 га виконані вірогідно не ОСОБА_3 . Експерт ствердила, що вирішити питання в категоричній формі не виявилося можливим по причині, вказаній в дослідницькій частині висновку експерта;

апеляційний суд встановив, що оспорювані договори від 11 січня 2010 року виконуються сторонами. За свідченнями ОСОБА_3 у судовому засіданні він з 2016 року почав отримувати від ТОВ «Користівське» орендну плату за договорами на підставі відповідної довіреності, а до того таку плату отримувала його мати - ОСОБА_6 (колишня дружина ОСОБА_3 ), а також ОСОБА_7 (дочка ОСОБА_1 ), яка вказала, що в 2018 році вона отримала орендну плату від позивача у розмірі 9 000,00 грн, яку передала на лікування ОСОБА_3 в Іршавській центральній районній лікарні. Тобто ОСОБА_3 було відомо про укладення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 11 січня 2010 року, орендар користувався спірними земельними ділянками і виконував свої зобов`язання за договором в частині сплати орендної плати.

За таких обставин суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку про те, що оскаржені судові рішення частково ухвалені без додержання норм процесуального права та з неправильним застосуванням норм матеріального права. У зв`язку з цим касаційну скаргу належить задовольнити частково, а оскаржені рішення у частині позовних вимог ТОВ «Користівське» до державного реєстратора відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Рівненської області Яскал І. А. скасувати та ухвалити у цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову; в іншій частині оскаржені рішення - залишити без змін.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 , задовольнити частково.

Рішення Острозького районного суду Рівненської області від 24 березня 2021 року та постанову Рівненського апеляційного суду від 31 серпня 2021 року у частині позовних вимог товариства з обмеженою відповідальністю «Користівське» до державного реєстратора відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Рівненської області Яскал Ірини Андріївни скасувати та ухвалити у цій частині нове рішення про відмову у задоволенні цієї позовної вимоги.

В іншій частині рішення Острозького районного суду Рівненської області від 24 березня 2021 року та постанову Рівненського апеляційного суду від 31 серпня 2021 року залишити без змін.

З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції рішення Острозького районного суду Рівненської області від 24 березня 2021 року та постанова Рівненського апеляційного суду від 31 серпня 2021 року у скасованій частині втрачають законну силу.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

М. М. Русинчук