Рішення

від 13.07.2023 по справі 910/7382/23

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

13.07.2023Справа № 910/7382/23Суддя Господарського суду міста Києва Спичак О.М., розглянувши за правилами спрощеного позовного провадження матеріали справи

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» (01133, м. Київ, вул. Євгена Коновальця, буд. 32-А, кв. 1; ідентифікаційний код: 33499583)

до Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код: 22883141)

про визнання права оренди припиненим та визнання укладеним договору про внесення змін до договору

Без повідомлення (виклику) учасників справи.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

10.05.2023 до Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» з вимогами до Київської міської ради про:

1) визнання таким, що припинилося право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:105:0145 (площа 0,2416 га) у зв`язку з переходом права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований на ній;

2) визнання укладеним Договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки №66-6-00481 від 22.07.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» та Київською міською радою в редакції, наданій позивачем.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на безпідставне ухилення відповідача від визнання припиненим права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 800000000:90:105:0145 (площа 0,2416 га) у зв`язку із переходом права власності на об`єкт нерухомого майна.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.05.2023 відкрито провадження у справі №910/7382/23, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) учасників справи (без проведення судового засідання); встановлено учасникам справи строки для подання заяв по суті справи.

12.06.2023 до Господарського суду міста Києва від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач повідомив, що внаслідок продажу ресторану швидкого обслуговування, загальною площею 451,9 кв.м., який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (Серафимовича), буд. 16, у позивача припинилося право оренди щодо всієї земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:90:105:0035, а тому права позивача не є порушеними. Крім того, відповідач зазначив, що позивач в супереч ст. 186 Земельного кодексу України не звертався до Київської міської ради із заявою щодо затвердження розробленої та погодженої технічної документації щодо поділу та об`єднання земельних ділянок, що, як вказує відповідач, унеможливлює прийняття рішення про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481.

20.06.2023 до Господарського суду міста Києва від позивача надійшла відповідь на відзив, яку суд долучив до матеріалів справи.

У частині 8 статті 252 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що при розгляді справи у порядку спрощеного провадження суд досліджує докази і письмові пояснення, викладені у заявах по суті справи, а у випадку розгляду справи з повідомленням (викликом) учасників справи - також заслуховує їх усні пояснення. Судові дебати не проводяться.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Київської міської ради від 26.07.2007 №70/1904 «Про передачу земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-торгівельного центру з вбудованими приміщеннями громадського харчування на вул. Серафимовича у Дніпровському районі м. Києва», затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок позивачу та передано останньому земельні ділянки загальною площею 0,52 га (у тому числі у межах червоних ліній площею 0,05 га) для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-торгівельного центру з вбудованими приміщеннями громадського харчування на вул. Серафимовича у Дніпровському районі м. Києва за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування, з них: ділянку №1 площею 0,47 га - у довгострокову оренду на 15 років; ділянку №2 площею 0,05 га (у межах червоних ліній) -у короткострокову оренду на 5 років.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 18.06.2008 у справі №17/252, яке залишене без змін постановою Вищого господарського суду України від 28.04.2010, позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» задоволено повністю, вирішено вважати укладеними, з дня набрання даним рішенням законної сили, договори оренди земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-торговельного центру з вбудованими приміщеннями громадського харчування на вул. Серафимовича у Дніпровському районі м. Києва між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» та Київською міською радою в редакції, які були підписані Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» та відповідають вимогам Закону України «Про оренду землі» та Типовому договору оренди землі, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220, а земельні ділянки такими, що передані, з моменту набрання чинності судовим рішенням на умовах, визначених цими договорами.

Відповідно до п. 1.1 Договору оренди земельної ділянки, редакція якого затверджена рішенням Господарського суду міста Києва від 18.06.2008 у справі №17/252, орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 26.07.2007 №70/1904 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим Договором.

Відповідно до п. 2.1 Договору об`єктом оренди відповідно до цього Договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування -вул. Серафимовича у Дніпровському районі м. Києва; розмір - 4696 (чотири тисячі шістсот дев`яносто шість) кв.м.; цільове призначення -для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-торговельного центру з будованими приміщеннями громадського харчування; кадастровий номер - 800000000:90:105:0035.

Згідно з п. 3.1 Договору договір укладено на 15 (п`ятнадцять) років.

Земельна ділянка є переданою в день державної реєстрації цього Договору. Право на оренду Земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього Договору (п.п. 6.1, 6.2 Договору).

Вказаний договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 22.07.2008 №66-6-00481 у книзі записів державної реєстрації договорів.

З матеріалів справи вбачається, що 13.11.2018 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» зареєстровано право власності на ресторан швидкого обслуговування, загальною площею 451,9 кв.м., який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (Серафимовича), буд. 16, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Як вбачається з матеріалів справи, у 2019 році позивачем було розпочато процедуру поділу земельної ділянки 8000000000:90:105:0035, що підтверджується, зокрема, відповідною технічною документацією.

Так, необхідність поділу земельної ділянки 8000000000:90:105:0035 виникла у зв`язку з тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» має намір повернути не забудовану її частину в розпорядження Київської міської ради для влаштування скверу, враховуючи інтереси місцевого населення; на іншій частині земельної ділянки розташований ресторан швидкого обслуговування.

Внаслідок поділу земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:90:105:0035 виникло дві земельні ділянки:

1) земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:90:105:0146, площею 0,2280 га;

2) земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:90:105:0145, площею 0,2416 га,

що підтверджується витягами з Державного земельного кадастру про земельні ділянки, з яких вбачається, що датою державної реєстрації новостворених земельних ділянок є 05.02.2020.

12.08.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кухмістер» (покупець) укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна (посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єлісєєвою О.А., зареєстрований в реєстрі за №1537), відповідно до умов якого продавець зобов`язується продати та передати у власність покупцеві, а покупець зобов`язується сплатити обумовлену грошову суму в обумовлені строки та прийняти у власність нерухоме майно: заклад ресторанного господарства, загальною площею 451,9 кв.м., з усіма прилеглими зовнішніми площами, зокрема наземним дорожнім та тротуарним покриттям, навісами, зовнішніми інженерними спорудами та мережами, який розташований за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (вул. Серафимовича), буд. 16.

У п. 1.2 Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 12.08.2021 зазначено, що нерухоме майно розташоване на земельній ділянці загальною площею 0,4696 га, кадастровий номер 8000000000:90:105:0035, цільове призначення: 03.09 Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку), право користування якою підтверджується Договором оренди земельної ділянки, укладеного між продавцем та Київської міською радою 22.07.2008.

12.08.2021 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кухмістер» зареєстровано право власності на вказане нерухоме майно, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

З матеріалів справи вбачається, що на підставі звернень позивача від 18.08.21 №18/08-21 та від 22.11.21 №22/22-21 відповідачем було підготовлено проект рішення Київської міської ради «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 22 липня 2008 року №66-6-00481, укладеного між Київською міською радою та Товариство з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» (проект рішення додано позивачем до позовної заяви), згідно з яким відповідач вирішив:

1. Вважати припиненим право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:105:0145 (площа 0,2416 га) у зв`язку з переходом права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований на ній.

2. Унести зміни до договору оренди земельної ділянки від 22 липня 2008 року №66-6-00481, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс», визначивши об`єктом оренди цього договору земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:105:0146 (площа 0,2280 га) для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-торговельного центру з вбудованими приміщеннями громадського харчування на вул. Івана Миколайчука, 16 у Дніпровському районі міста Києва (справа №247569151).

3. Товариству з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» у місячний строк надати до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) документи, визначені законодавством України, необхідні для укладення договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 22 липня 2008 року №66-6-00481.

4. Встановити, що розмір річної орендної плати та інші умови договору оренди земельної ділянки від 22 липня 2008 року N№66-6-00481 підлягають приведенню у відповідність до законодавства України.

Але, як вказує позивач, до теперішнього часу даний проект рішення відповідачем не розглянуто та рішення по ньому остаточно не прийнято, у зв`язку з чим позивач направив відповідачу заяву від 12.04.2023 №12-04ВЗ/23 про внесення змін до договору оренди з двома підписаними з боку позивача примірниками договору про внесення змін в договір оренди, яка відповідачем не розглянута.

За таких обставин, звертаючись з даним позовом до суду, позивач просить суд:

1) визнати таким, що припинилося право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:105:0145 (площа 0,2416 га) у зв`язку з переходом права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований на ній;

2) визнати укладеним Договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки №66-6-00481 від 22.07.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» та Київською міською радою в редакції, наданій позивачем.

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач повідомив, що внаслідок продажу ресторану швидкого обслуговування, загальною площею 451,9 кв.м., який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (Серафимовича), буд. 16, у позивача припинилося право оренди щодо всієї земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:90:105:0035, а тому права позивача не є порушеними. Крім того, відповідач зазначив, що позивач в супереч ст. 186 Земельного кодексу України не звертався до Київської міської ради із заявою щодо затвердження розробленої та погодженої технічної документації щодо поділу та об`єднання земельних ділянок, що, як вказує відповідач, унеможливлює прийняття рішення про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481.

Оцінюючи подані позивачем докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню у повному обсязі з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Згідно з ч. 1 ст. 14 Цивільного кодексу України, цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

У ст. 15 Цивільного кодексу України зазначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, способами захисту цивільних прав та інтересів, зокрема, є визнання права.

Позов про визнання права подається у випадках, коли належне певній особі право не визнається, оспорюється іншою особою, або у разі відсутності в неї документів, що засвідчують приналежність їй права. Тобто метою подання цього позову є усунення невизначеності у взаємовідносинах суб`єктів, створення необхідних умов для реалізації права й запобігання дій зі сторони третіх осіб, які перешкоджають його здійсненню.

Крім того, наслідком визнання права може бути визнання наявності або відсутності обов`язків у особи або їх припинення, визнання особи такою, що втратила право, визнання наявності правовідносин тощо, про що також можуть заявлятися позовні вимоги (відповідно до листа Верховного Суду України від 01.04.2014 «Аналіз практики застосування судами ст. 16 Цивільного кодексу України»).

Відповідно до статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають у результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, в судовому порядку. Землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Зважаючи на викладене, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, зокрема у визначений спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений доказами факт порушення цього права на земельну ділянку (невизнання, оспорювання або чинення перешкод у користуванні, користування з порушенням законодавства - без оформлення права користування, користування з порушенням прав власника або землекористувача тощо). Суд звертається до власних правових позицій з цього приводу (див. mutatis mutandis пункт 13 постанови Верховного Суду від 20.03.2018 у справі №910/1016/17, пункт 12 постанови Верховного Суду від 17.04.2018 у справі №914/1521/17, пункт 10 постанови Верховного Суду від 29.05.2018 у справі №915/101/15, пункт 11 постанови Верховного суду від 12.06.2018 у справі №916/2948/15, пункт 16 постанови від 04.09.2018 у справах №915/1279/17, №915/1284/17, пункт 15 постанови №915/1283/17, пункт 8.12 постанови Верховного суду від 05.11.2019 у справі №926/746/19).

Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.

За висновками, викладеними у пунктах 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі №921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. У пункті 49 цієї ж постанови зазначено, що ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Згідно з частиною третьою статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Ця правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №915/672/17, від 17.04.2018 у справі №922/2883/17, від 30.05.2018 у справі №908/1990/17, від 05.06.2018 у справі №920/717/17, від 20.06.2018 у справі №913/661/17, від 27.06.2018 у справі №921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17, від 04.10.2018 у справі №904/326/18, від 04.06.2019 у справі №914/1925/18, від 26.11.2019 у справі №917/92/19.

Подібна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні, викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 у справі №915/1416/17, від 06.12.2018 у справі №902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17 від 06.03.2019 у справі №914/2687/17, від 04.06.2019 у справі №914/1925/18, від 26.11.2019 у справі №917/92/19.

Таким чином, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 у справі №920/675/17, від 26.11.2019 у справі №917/92/19, від 18.02.2020 у справі №907/132/19.

Як встановлено судом, у позивача (Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс») в орендному користуванні перебувала земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:90:105:0035, площею 0,4696 га, на якій позивачем було збудовано та набуто у власність ресторан швидкого обслуговування, загальною площею 451,9 кв.м., який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (Серафимовича), буд. 16.

При цьому, 05.02.2020 земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:90:105:0035 було поділено на 1) земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:90:105:0146, площею 0,2280 га та 2) земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:90:105:0145, площею 0,2416 га, що підтверджується витягами з Державного земельного кадастру про земельні ділянки.

Тобто, земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:90:105:0035 як об`єкта цивільних правовідносин припинила своє існування внаслідок її поділу на 2 окремі земельні ділянки 05.02.2020.

З матеріалів справи вбачається, що ресторан швидкого обслуговування, загальною площею 451,9 кв.м., який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (Серафимовича), буд. 16, був збудований на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:90:105:0145, площею 0,2416 га.

При цьому, сторони не внесли зміни щодо земельних ділянок (їх поділу) до Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481.

Як встановлено судом, 12.08.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кухмістер» (покупець) укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна (посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єлісєєвою О.А., зареєстрований в реєстрі за №1537), відповідно до умов якого продавець зобов`язується продати та передати у власність покупцеві, а покупець зобов`язується сплатити обумовлену грошову суму в обумовлені строки та прийняти у власність нерухоме майно: заклад ресторанного господарства, загальною площею 451,9 кв.м., з усіма прилеглими зовнішніми площами, зокрема наземним дорожнім та тротуарним покриттям, навісами, зовнішніми інженерними спорудами та мережами, який розташований за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (вул. Серафимовича), буд. 16.

12.08.2021 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кухмістер» зареєстровано право власності на вказане нерухоме майно, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

За наведених обставин, суд дійшов висновку, що внаслідок набуття Товариством з обмеженою відповідальністю «Кухмістер» права власності на ресторан швидкого обслуговування, загальною площею 451,9 кв.м., який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (Серафимовича), буд. 16, договір оренди (Договір оренди земельної ділянки №66-6-00481) припинився щодо позивача (відчужувача) однак лише в тій частині земельної ділянки, на якій збудовано вказаний об`єкт нерухомого майна - тобто, щодо земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:90:105:0145, площею 0,2416 га., так як на дату відчуження вказаного об`єкта нерухомості земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:90:105:0035 як об`єкт цивільних відносин вже не існувала, а замість неї існувало 2 окремі земельні ділянки: 1) земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:90:105:0146, площею 0,2280 га; 2) земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:90:105:0145, площею 0,2416 га, що утворились внаслідок поділу.

Враховуючи викладене, суд відхиляє доводи відповідача про те, що внаслідок продажу ресторану швидкого обслуговування, загальною площею 451,9 кв.м., який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (Серафимовича), буд. 16, у позивача припинилося право оренди щодо всієї земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:90:105:0035, а тому права позивача не є порушеними.

Так само, суд вважає необгрунтованими заперечення відповідача відносно того, що оскільки позивач в супереч ст. 186 Земельного кодексу України не звертався до Київської міської ради із заявою щодо затвердження розробленої та погодженої технічної документації щодо поділу та об`єднання земельних ділянок, це унеможливлює прийняття рішення про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481.

Як встановлено судом, внаслідок поділу земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:90:105:0035 виникло дві земельні ділянки: 1) земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:90:105:0146, площею 0,2280 га; 2) земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:90:105:0145, площею 0,2416 га, що підтверджується витягами з Державного земельного кадастру про земельні ділянки, з яких вбачається, що датою державної реєстрації новостворених земельних ділянок є 05.02.2020.

Наведені обставини свідчать про те, що технічна документація була затверджена відповідачем.

При цьому, вказана технічна документація погоджена Департаментом земельних ресурсів Київської міської ради листом від 06.09.2019 №05716-16871 та зареєстрована Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві 05.02.2020 (витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 05.02.2020 №НВ-8001059862020).

Відповідно до ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

За приписами ст. 651 Цивільного кодексу України не допускається одностороння зміна або розірвання договору, крім випадків, коли це передбачено законом або самим договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

За приписами частини 2 зазначеної статті, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Частина 4 цієї статті передбачає, що зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

З наведеного слідує, що передбачена ст. 652 Цивільного кодексу України можливість зміни договору може мати місце за наявності таких умов: - істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору;- одночасною наявністю чотирьох умов, визначених частиною 2 вказаної статті,; - доведення позивачем та встановлення судом винятковості даного випадку, тобто тієї обставини, що розірвання укладеного договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Отже, для правильного вирішення питання про наявність підстав для внесення змін до договору за правилами цієї статті суду необхідно з`ясувати всі обставини, якими сторони керувались, укладаючи цей договір, надати правову оцінку обставинам, які істотно змінились, на предмет їх відповідності критеріям, визначеним в п.п. 1 - 4 ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, встановити наслідки, до яких ці обставини призвели або можуть призвести, та зробити вичерпний висновок, чи може вважатись така зміна обставин винятковим випадком в розумінні ч. 4 ст. 652 Цивільного кодексу України, який є обов`язковим елементом, необхідним для виконання договору на умовах, змінених судом.

Близький за змістом висновок щодо порядку та умов застосування ст. 652 Цивільного кодексу України до подібних правовідносин міститься в постанові Верховного Суду від 21.05.2019 у справі № 904/9906/17.

У відповідності до першої умови, події, що викликали ускладнення у виконанні договору, і які можна назвати «істотною зміною обставин» повинні мати місце або стати відомими сторонам (заінтересованій стороні) після укладення договору. Наявна умова є відсутньою, якщо буде встановлено, що заінтересована у зміні договору сторона знала про ці події і могла прийняти їх до уваги в момент укладення договору, а не легковажно їх ігнорувати. Легковажно проігноровані події, які і створили ускладнення, або іншими словами «істотну зміну обставин», створюють неможливість для сторони, яка заінтересована змінити договір, покладатися на ускладнення. В другій умові йдеться про те, що події, які викликають ускладнення не могли стороною бути розумно прийняті до уваги. Іноді зміна обставин відбувається повільно, але кінцевий результат цих повільних змін може призвести до ситуації ускладнення у виконанні договору. Якщо зміни обставин почалися до укладення договору, то ускладнення не виникають, якщо тільки розвиток змін обставин різко не прискорився у період дії договору. Щодо третьої умови, то в даному випадку мова йде про зменшення цінності отримуваного стороною за договором, включаючи випадки коли виконання взагалі не має ніякої цінності для сторони, що отримує виконання. Зменшення цінності отримуваного стороною за договором відбувається у випадку, коли суттєво змінюється договірна рівновага у силу істотного підвищення вартості виконуваного або у силу зменшення отримуваного стороною за договором. Суттєва зміна цінності або повна втрата цінності отримуваного стороною за договором може відбутися в результаті серйозних змін у ринковій ситуації або марності цілі, для якої вимагалося виконання (наприклад, заборона проведення робіт на ділянці землі, яка була набута для будівельних цілей). Безумовно, зменшення цінності виконання повинно мати об`єктивні ознаки його виміру, у протилежному випадку проста зміна ставлення чи думки сторони, яка отримує виконання, повинна мати об`єктивне значення. Утім зміна думки про цінність отримуваного за договором не може і не повинна призводити до зменшення цінності виконуваного. Що стосується марності цілі виконання, то вона може бути прийнята до уваги тільки тоді, коли конкретна ціль договору була відома або мала бути відомою обом сторонам. Виходячи зі змісту четвертої умови, випадки ускладнення у виконанні договору не можуть мати місця, якщо потерпіла сторона прийняла на себе ризик змін обставин. Прийняття на себе ризику зміни обставин не обов`язково повинно бути прямо відображено у договорі, такий висновок може слідувати із самого характеру та змісту зобов`язання.

У разі істотної зміни обставин порушення цивільних прав може і не настати, але заінтересована сторона постраждає від негативних наслідків іншого характеру.

Викладені вище міркування дають підстави для висновку про неможливість кваліфікації істотної зміни обставин як порушення, невизнання, оспорювання чи реальної загрози порушення цивільних прав у майбутньому. Варто цілковито підтримати пропозицію і визнати зміну договору у зв`язку з істотною зміною обставин випадком захисту не порушеного права особи, а її майнового інтересу. Таке бачення повністю відповідає згаданим вище положенням ст. 652 Цивільного кодексу України, де наслідком істотної зміни обставин визнається порушення співвідношення майнових інтересів сторін.

В даному випадку суд вважає зміну умов договору істотною (в розумінні статті 652 Цивільного кодексу України), оскільки в ході виконання умов договору земельну ділянку було частково забудовано і на земельній ділянці виник новий об`єкт нерухомого майна, а саме заклад ресторанного господарства, що в подальшому був проданий ТОВ «Кухмістер» на підставі договору купівлі-продажу від 12.08.2021, нотаріально посвідчений приватним нотаріусом О.А. Єлісєєвою за №1537.

Відповідно до статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Таким чином до ТОВ «Кухмістер» перейшло право користування на частину земельної ділянки, на якій розташовано нежитлову будівлю закладу громадського харчування.

У зв`язку з цим на замовлення позивача було виготовлено Технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:90:105:0035 на земельну ділянку 8000000000:90:105:0146 площею 0,2280 га та земельну ділянку 8000000000:90:105:0145 площею 0,2416 га. Технічна документація була погоджена Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (лист від 06.09.2019 N0 05716-16871).

Таким чином об`єкт спірних правовідносин (земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:90:105:0035) у результаті поділу перестав існувати і, відповідно, договірні відносини у рамках оренди земельної мають бути змінені.

Отже, змінився предмет оренди (суттєва умова договору оренди землі) - земельна ділянка, розмір якої, в ході господарської діяльності позивача зменшився. Більш того, право користування частиною земельної ділянки перейшло до іншої юридичної особи.

Змінився і розмір плати за користування земельною ділянки (інша суттєва умова договору оренди землі) про що свідчить витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:90:105:0146 від 19.01.2023 № НВ-9901986692023.

При цьому, суд зазначає, що невнесення відповідних змін у діючий договір оренди призведе до того, що позивач зазнає матеріальної шкоди, оскільки за умовами договору продовжує сплачувати орендну плату за обидві земельні ділянки кадастровий номер 8000000000:90:105:0146 площею 0,2280 га та кадастровий номер 8000000000:90:105:0145 площею 0,2416 га, про що свідчать подані позивачем податкові декларації з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) 2021- 2023р.р.

Тобто, в даному випадку присутні всі чотири ознаки суттєвих змін умов договору оскільки: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане - сторони не могли передбачити, що в ході господарської діяльності право на користування частиною земельної ділянки перейде до іншого суб`єкта господарювання; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися - дійсно зазначену зміну обставин позивач не може усунути, оскільки виник новий об`єкт цивільно-правових відносин і він перейшов у власність до іншого суб`єкта господарювання, а з ним в силу закону, перейшло і право користування частиною земельної ділянки; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору - позивач у даному випадку не має права користуватися чужою земельною ділянкою та не має права платити за неї орендну плату; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона - дійсно, договором не передбачено, що позивач не має продавати новозбудовані будівлі та споруди, більш того договором зовсім не передбачено порядок експлуатації новозбудованого майна, а передбачено лише норми для його будівництва.

При цьому, судом враховано, що розірвання укладеного Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481 потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Враховуючи викладені обставини, суд дійшов висновку про задоволення позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» в частині визнання укладеним Договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки №66-6-00481 від 22.07.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» та Київською міською радою в редакції, яка була надіслана відповідачу.

Суд зазначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі №909/636/16.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006р. у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» (SERYAVINOTHERS v.) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі «Суомінен проти Фінляндії» (Suominen v. Finland), N 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові від 13.03.2018 Верховного Суду по справі №910/13407/17.

З огляду на вищевикладене, всі інші доводи та міркування учасників судового процесу не досліджуються судом, так як з огляду на встановлені фактичні обставини справи, суд дав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

Судовий збір покладається на відповідача у зв`язку з задоволенням позову у повному обсязі (відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 74, 76-80, 129, 236-242 Господарського процесуального кодексу України,

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати таким, що припинилося право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» (01133, м. Київ, вул. Євгена Коновальця, буд. 32-А, кв. 1; ідентифікаційний код: 33499583) земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:105:0145 (площа 0,2416 га) у зв`язку з переходом права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований на ній.

3. Визнати укладеним Договір про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481 від 22.07.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» та Київською міською радою в наступній редакції:

«Договір

Про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки

№66-6-00481 від 22.07.2008 року

м. Київ «___»

Київська міська рада (м. Київ, вул. Хрещатик, 36) (Орендодавець), в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», з однієї сторони та Товариство з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» (код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 33499583, місцезнаходження юридичної особи: 01133, м. Київ, вул. Євгена Коновальця, будинок 32-А, офіс 1) (Орендар), в особі директора Правдивого Олега Олександровича, який діє на підставі Статуту, - з другої сторони, далі разом іменовані «Сторони», уклали додаткову угоду (далі у тексті - Додаткова угода) про наступне:

1. У назві та тексті Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481 від 22.07.2008 року слова «Земельна ділянка» замінити на слова «Земельні ділянки».

2. У пункті 2.1. Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481 від 22.07.2008 року слова та цифри:

«кадастровий номер - 8000000000:90:105:0035» замінити на цифри 8000000000:90:105:0146»;

«розмір - 4696 (чотири тисячі шістсот дев`яносто шість) кв.м.» замінити на слова та цифри «розмір 2280 (дві тисячі двісті вісімдесят) кв.м.».

3. Пункт 2.2 Договору оренди земельної ділянки № 66-6-00481 від 22.07.2008 викласти в наступній редакції:

« 2.2. Згідно з витягом із технічної документації від 19.01.2023 року №НВ-9901986692023 (за формою згідно з додатком 17 до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 01.07.2022 № 753) нормативна грошова оцінка земельної ділянки на становить 14511508,7 грн (чотирнадцять мільйонів п`ятсот одинадцять тисяч п`ятсот вісім грн 70 коп.)».

4. Додаткова угода складена у двох оригінальних примірниках, що мають однакову юридичну силу і є невід`ємною частиною Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481 від 22.07.2008 року.

5. Додаткова угода набуває чинності з моменту підписання її Сторонами.

Реквізити сторін:

Орендодавець

Київська міська рада

Код ЄДРПОУ 22883141

Місцезнаходження: вул. Хрещатик, 36, м. Київ, 01044

Орендар

Товариство з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс»

Ідентифікаційний код: 33499583,

Місцезнаходження: 01133, м. Київ, вул. Євгена Коновальця, буд. 32-А, кв. 1

Реквізити банківського рахунку: IBAN НОМЕР_1

в АБ «Укргазбанк», МФО 320478

директор

4. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код: 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» (01133, м. Київ, вул. Євгена Коновальця, буд. 32-А, кв. 1; ідентифікаційний код: 33499583) судовий збір у розмірі 5368 (п`ять тисяч триста шістдесят вісім) грн 00 коп.

5. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України. Згідно з ч. 1 ст. 256 та ст. 257 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Суддя О.М. Спичак