Постанова

від 10.10.2023 по справі 922/753/23

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 жовтня 2023 року м. Харків Справа № 922/753/23

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Білоусова Я.О., суддя Шевель О.В.,

за участі секретаря судового засідання Дзюби А.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (вх. №1491Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 03.07.2023 року (рішення ухвалено суддею Шарко Л.В. в приміщенні Господарського суду Харківської області 03.07.2023 о 16:02 год., повний текст складено 07.07.2023) у справі №922/753/23

за позовною заявою Харківського приватного навчально-виховного комплексу Благовіст Харківської області, м. Харків

3-я особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Управління освіти адміністрації Салтівського району Харківської міської ради, м. Харків

до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м. Харків

3-я особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Харківська міська рада, м. Харків

про визнання продовженим договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Харківської області від 03.07.2023 року у справі №922/753/23 позовні вимоги задоволено повністю, визнано незаконними і скасовано пункти 1, 2 наказу Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради від 22.12.2021 №2135, визнано продовженим договір оренди від 22.08.2012 № 4950 на тих самих умовах та на той самий строк, тобто на 2 роки 11 місяців, починаючи з 22.06.2021, стягнуто з Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради на користь Харківського приватного навчально-виховного комплексу Благовіст Харківської області витрати по сплаті судового збору в сумі 4294,40 грн.

Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради звернулося до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 03.07.2023 року та додаткове рішення Господарського суду Харківської області від 13.07.2023 у справі №922/753/23, прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову Харківського приватного навчально-виховного комплексу Благовіст Харківської області до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради про визнання незаконним і скасування пунктів 1, 2 наказу Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради від 22.12.2021 №2135; про визнання продовженим договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) від 22.08.2021 №4950 загальною площею 1456,43 кв.м. по вул. Академіка Павлова, 146-В, на тих самих умовах та на той самий строк, тобто на 2 роки 11 місяців, починаючи з 22.06.2021, судові витрати покласти на позивача.

В обґрунтування апеляційної скарги відповідач, зокрема, звертає увагу, що суд першої інстанції допустив описки та помилки в ухвалі від 30.05.2023 та в подальших своїх судових рішеннях, задовольнивши клопотання відповідача про залучення в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, Управління освіти адміністрації Салтівського району Харківської міської ради. Проте, таке клопотання заявлялося позивачем, а не відповідачем.

Відповідач також вважає, що місцевим господарським судом було невірно застосовано норми Закону України Про оренду державного та комунального майна №1517-ІХ, та безпідставно покладено відповідальність за невчинення передбачених вказаним Законом дій орендарем щодо продовження договору оренди №4950 на відповідача.

Відповідач також наголошує, що підставою для прийняття ним рішення та видання наказу від 22.12.2021 №2135 про припинення договору оренди №4950 від 22.08.2012, укладеного з Харківським приватним навчально-виховним комплексом Благовіст Харківської області на нежитлові приміщення загальною площею 1456,43 кв.м. у нежитловій будівлі літ. А-2» за адресою: м. Харків, вул. Академіка Павлова, 146-В було невиконання позивачем протягом терміну дії договору оренди №4950 його істотних умов, а саме не сплата орендної плати до міського бюджету, в результаті чого утворилась заборгованість, та неподання заяви про продовження договору оренди.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 28.07.2023 року роз`єднано апеляційні вимоги Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради за апеляційною скаргою (вх. №1491 Х) у справі №922/753/23, виділено в окремі апеляційні провадження вимоги Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради за апеляційною скаргою (вх. №1491Х) у справі №922/753/23, а саме в частинах: скасування рішення Господарського суду Харківської області від 03.07.2023 року; скасування додаткового рішення Господарського суду Харківської області від 13.07.2023.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 14.08.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (вх. №1491Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 03.07.2023 року у справі №922/753/23, повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 12.09.2023.

01.09.2023 від Управління освіти адміністрації Салтівського району Харківської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому третя особа просить задовольнити апеляційну скаргу Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради.

11.09.2023 від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просить поновити строк для звернення до суду з відповідним відзивом, відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення залишити без змін, судові витрати, в тому числі на професійну правничу допомогу покласти на заявника апеляційної скарги.

12.09.2023 від позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку із вжиттям ним заходів для мирного врегулювання відносин за договором оренди від 22.08.2012 №4950.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 12.09.2023 у судовому засіданні оголошено перерву до 10.10.2023, про що повідомлено учасників справи.

У судовому засіданні представник Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради і Харківської міської ради підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги.

Представник Харківського приватного навчально-виховного комплексу Благовіст Харківської області та його керівник проти вимог апеляційної скарги заперечували та просили відкласти розгляд справи, оскільки позивач звернувся до відповідача з пропозицією мирного врегулювання спору шляхом укладання мирової угоди у даній справі, проте таку пропозицію наразі не розглянуто.

Представник Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради і Харківської міської ради не заперечував проти відкладення розгляду справи.

Розглянувши клопотання про відкладення розгляду справи, колегія суддів зазначає таке.

Відповідно ч. 11 -13 ст. 270 ГПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи. Якщо суд апеляційної інстанції визнав обов`язковою участь у судовому засіданні учасників справи, а вони не прибули, суд апеляційної інстанції може відкласти апеляційний розгляд справи.

Згідно ч.1 ст. 273 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції розглядається протягом шістдесяти днів з дня постановлення ухвали про відкриття апеляційного провадження у справі.

Положеннями пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950, ратифікованої Верховною Радою України (Закон України від 17.07.1997 №475/97-ВР) встановлено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.

З огляду на практику Європейського суду з прав людини, критеріями розумних строків є: правова та фактична складність справи; поведінка заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; поведінка органів державної влади (насамперед суду); характер процесу та його значення для заявника.

Відкладення розгляду справи є правом суду, основною передумовою для якого є неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Апеляційне провадження за даною апеляційною скаргою відкрито ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 14.08.2023. Враховуючи встановлений ч. 1 ст. 273 ГПК України строк розгляду апеляційної скарги, колегія суддів прийшла до висновку, що у суду апеляційної інстанції відсутні підстави для відкладення розгляду справи.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши в межах доводів та вимог апеляційної скарги законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.

22.08.2012 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (орендодавець) та Харківським приватним навчально-виховним комплексом "Благовіст" Харківської області (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 4950, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 1456,43 кв.м. (майно), яке належить до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, розташоване за адресою: м. Харків, вул. Академіка Павлова, 146-В та знаходиться на балансі Управління освіти адміністрації Московського району Харківської міської ради (балансоутримувач). Право на оренду майна отримано орендарем на підставі наказу Управління комунального майна та приватизації № 2565 від 25.07.2012 (п. 1. 1 договору).

Відповідно до п. 1.2. договору майно передається в оренду з метою розміщення приватного навчального закладу.

Пунктом 2.1 договору передбачено, що набуття орендарем права користування майном настає після підписання сторонами цього договору та акту-приймання передачі майна.

Згідно з п. 3.1. договору вартість об`єкту оренди визнається на підставі висновку про вартість майна і складає 2998315 грн. станом на 02.07.2012.

Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку плати за оренду майна, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади м. Харкова та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням 12 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 23.12.2011 № 566/11. Орендна плата за базовий місяць - липень 2012 розраховується згідно з додатком до цього договору і складає 24935,99 грн. без ПДВ. Ставка орендної плати складає 10% (п. 3.2 договору).

Відповідно до п. 3.7 договору орендна плата перераховується: 30% на поточний рахунок балансоутримувача; 70 % до міського бюджету.

Цей договір діє з 22.08.2012 до 22.08.2013 (п. 10.1 договору).

Згідно п. 10.5 договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору протягом 30 днів після закінчення цього строку, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах. У разі якщо на момент подовження дії договору оренди остання оцінка орендованого майна була зроблена більш як три року тому, для продовження договору проводиться оцінка об`єкта оренди.

Дія договору оренди припиняється, зокрема, внаслідок закінчення строку, на який його було укладено (п. 10.6 договору).

22.08.2012 сторонами складено акт прийому-передачі нежитлового приміщення (будівлі).

13.09.2012 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Харківським приватним навчально-виховним комплексом "Благовіст" укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди № 4950/2012 від 22.08.2012 нежитлового приміщення, якою сторони виклали, зокрема, п. 1.2 договору в такій редакції: 1.2. Майно передається в оренду з метою використання: приватний навчальний заклад - 53,5 кв.м., дитячий клуб - 113,6 кв.м., дошкільний навчальний заклад - 1289,33 кв.м. .

В подальшому між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Харківським приватним навчально-виховним комплексом "Благовіст" укладались додаткові угоди до договору, якими у зв`язку з закінченням строку дії договору було пролонговано термін дії договору до 22.08.2014, а з 22.08.2014 до 22.08.2015.

Відповідно до додаткової угоди, яка набрала чинності 22.08.2015 договір оренди №4950 пролонговано до 22.07.2018.

21.12.2021 Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради видано наказ №2135 від 22.12.2021 Про припинення договору оренди №4950 від 22.08.2012 на нежитлові приміщення за адресою: м. Харків, вул. Академіка Павлова, 146-В, відповідно до якого на підставі ст. 24 Закону України Про оренду державного та комунального майна, згідно з Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, у відповідності з Положенням про Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради у новій редакції (далі - Управління), затвердженого рішенням 1 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 09.12.2020 № 7/20 Про затвердження положень виконавчих органів Харківської міської ради 8 скликання, приймаючи до уваги не виконання Харківським приватним навчально-виховним комплексом Благовіст Харківської області п.4.4. договору оренди №4950 від 22.08.2012, керуючись п.п.7.1, та беручи до уваги п. 10.6. вказаного договору оренди, у зв`язку з неподанням орендарем заяви на продовження договору оренди, вирішено припинити договір оренди №4950 від 22.08.2012, укладений з Харківським приватним навчально-виховним комплексом Благовіст Харківської області на майно - нежитлові приміщення загальною площею 1456,43 кв.м. в нежитловій будівлі літ. А-2 за адресою: м. Харків, вул. Академіка Павлова, 146-В, що перебувають на балансі Управління освіти адміністрації Московського району Харківської міської ради, з 22.06.2021 (п. 1 наказу); нарахування орендної плати та пені припинити з дати повернення майна з орендного користування за актом приймання передачі (п. 2 наказу). Вирішено також повідомити Харківський приватний навчально-виховний комплекс Благовіст Харківської області та Управління освіти адміністрації Московського району Харківської міської ради про обставини, визначені у п.1 та п.2 цього наказу, необхідність звільнення орендованих приміщень та передачі їх по акту приймання-передачі.

У лютому 2023 позивач звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом, в якому просив визнати незаконним і скасувати пункти 1, 2 наказу Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради від 22.12.2021 №2135 та визнати продовженим договір оренди від 22.08.2021 №4950 на тих самих умовах та на той самий строк, тобто на 2 роки 11 місяців, починаючи з 22.06.2021.

В обґрунтування позовних вимог Харківський приватний навчально-виховний комплекс Благовіст Харківської області посилається на те, що 22.08.2012 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Харківським приватним навчально-виховним комплексом "Благовіст" Харківської області укладено договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 4950, який неодноразово було пролонговано, та з огляду на приписи п. 10.5 договору він був продовжений до 22.06.2021.

Позивач стверджує, що за 3 місяці до закінчення договору оренди він звернувся до орендодавця з листом, в якому просив надати згоду на подовження договору оренди №4950. Проте, відповіді на вказаний лист не отримав.

Разом з тим, протягом 30 днів після закінчення строку дії договору (тобто після 22.06.2021 та до 22.07.2021) позивач не отримував від відповідача жодних документів та заяв про припинення або зміну договору.

Після 22.06.2021 позивач добросовісно користувався орендованим приміщенням в межах визначеної договором №4950 мети.

В подальшому листом №738/01-37/22 від 23.06.2022 Управління освіти адміністрації Московського району Харківської міської ради (балансоутримувач) нагадало про необхідність виконання умов договорів оренди між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (орендодавець) та ХП НВК Благовіст, в тому числі, №4950 від 22.08.2012. Також, у листі зазначено, що до теперішнього часу ні орендодавець, ні балансоутримувач не повідомлялися та не отримували від орендаря жодних документів про призупинення дії чи розірвання договірних відносин у зв`язку із введенням воєнного стану та/або з інших причин. З огляду на що, вказані договори є чинні та підлягають виконанню.

Управління освіти адміністрації Салтівського району Харківської міської ради листом №1215/01-37/22 від 14.10.2022 наголосило на необхідності виконання умов договору №4950 в частині сплати заборгованості станом на 01.10.2022. Також, у листі зазначено, що до теперішнього часу орендар не надавав документів щодо розірвання договірних відносин, договори є чинними та підлягають обов`язковому виконанню сторонами.

У листах №1416/01-37/22 від 21.11.2022 та №1588/01-37/22 від 21.12.2022 Управління освіти адміністрації Салтівського району Харківської міської ради пропонувало погасити заборгованість по оплаті за договором. Також, зазначено, що договір оренди №4950 від 22.08.2012 є чинними та підлягає обов`язковому виконанню.

Водночас, позивач дізнався з Єдиного міського реєстру актів та листа Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, адресованого Управлінню освіти адміністрації Салтівського району Харківської міської ради №449 від 31.01.2023, що Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради видано наказ від 22.12.2021 №2135 про припинення договору оренди №4950.

Проте, позивач вважає, що оскільки жодних дій відповідачем не вчинялося ні щодо повернення орендованого майна, ні щодо припинення договірних відносин протягом 30 днів з дня закінчення строку договору, а про наказ від 22.12.2021 позивач обізнаний не був, то він вважає, що добросовісно продовжує користуватися орендованим майном, а з огляду на принцип мовчазної згоди, який випливає з положень ст. 764 ЦК України, ст. 284 ГК України та умов п. 10.5 договору оренди №4950 від 22.08.2012, він продовжився на той самий строк (2 роки 11 місяців), а саме до 21.05.2024 року.

Заперечуючи проти позову відповідач звертає увагу на те, що позивач не дотримався вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, у зв`язку з чим, Управління комунального майна та приватизації листом від 12.01.2022 №265 повідомило Харківський приватний навчально-виховний комплекс "Благовіст" про те, що, термін дії договору №4950 від 22.08.2012 про передачу в орендне користування нежитлових приміщень загальною площею 1456,43 кв.м. у нежитловій будівлі літ. "А-2" за адресою: м. Харків, вул. Академіка Павлова, 146-В сплив 22.06.2021. У відповідності до п.п. 135 та 136 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, договори оренди можуть бути продовжені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої до державної електронної торгової системи (далі - ЕТС) не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору оренди. Заява щодо продовження терміну дії договору оренди Харківським приватним навчально-виховним комплексом "Благовіст" Харківської області у встановлений термін не подана. Також, протягом терміну дії договору оренди орендарем не виконується його суттєва умова, а саме у встановлений термін не сплачується орендна плата до міського бюджету, в результаті чого утворилась заборгованість. Враховуючи викладене, Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради було прийнято рішення та видано наказ від 22.12.2021 № 2135 про припинення договору оренди № 4950 від 22.08.2012.

Приймаючи оскаржуване рішення про задоволення позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що правовідносини, які виникли в даній справі, врегульовані як Законом України "Про оренду державного та комунального майна", так і положеннями Цивільного та Господарського кодексів України. При цьому Цивільний кодекс України, будучи основним актом цивільного законодавства, встановлює більш сприятливий підхід для орендаря, а отже саме норми Цивільного кодексу України повинні бути застосовані при продовженні договору оренди, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (орендодавцем, відповідачем) та Харківським приватним навчально-виховним комплексом "Благовіст" Харківської області (орендарем, позивачем).

Місцевий господарський суд зазначив, що договір №4950 був укладений без проведення аукціону із закладом освіти, який мав ліцензію на провадження освітньої діяльності, відповідно позивач, який є закладом освіти і має ліцензію на провадження освітньої діяльності, звернувся із заявою на продовження договору оренди у порядку та строки передбачені законодавством.

Окрім того, з огляду на приписи ст. 764 ЦК України, ст. 284 Господарського кодексу України та умови договору №4950 відповідачем не надано належних та допустимих доказів повідомлення орендаря про наявність у орендодавця заперечень протягом одного місяця після закінчення строку договору щодо його продовження, оскільки рішення про припинення дії договору було прийнято УКМтП ДЕ та КМ ХМР лише 21.12.2021 шляхом прийняття наказу №2135, яким договір оренди №4950 від 22.08.2012 припинено з 22.06.2021.

Таким чином, зважаючи на врегулювання сторонами договору оренди питання його продовження та враховуючи принципи свободи та обов`язковості договору, суд першої інстанції дійшов висновку, що з огляду на принцип мовчазної згоди договір оренди №4950 від 22.08.2012 продовжився на той самий строк (2 роки 11 місяців), а саме до 21.05.2024 року.

Крім того, місцевий господарський суд дійшов висновку, що наказ від 22.12.2021 за №2135 "Про припинення договору оренди" прийнято Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради з порушенням строків, а його дії щодо одностороннього припинення договору оренди з позивачем з 22.06.2021 не можна вважати правомірним, оскільки вони не відповідають вимогам законодавства та умовам договору.

Надаючи власну правову кваліфікацію обставинам справи, колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає таке.

Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною першою статті 509 ЦК України встановлено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна регулює Закон України "Про оренду державного та комунального майна".

Як вбачається з матеріалів справи, договір оренди №4950 укладений сторонами 22.08.2012.

На час укладення даного договору оренди діяли положення Закону України від 10.04.1992 № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до додаткової угоди, яка набрала чинності 22.08.2015 договір оренди №4950 пролонговано до 22.07.2018, тобто на 2 роки та 11 місяців.

В подальшому, з огляду на приписи п. 10.5 договору, він був продовжений до 22.06.2021, що не заперечується сторонами.

03.10.2019 прийнято Закон України від 03.10.2019 №157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон №157-ІХ). У розділі "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.02.2020 (за виключенням окремих норм, зазначених в п. 1 розділу "Прикінцеві та перехідні положення"). При цьому Закон від 10.04.1992 № 2269-XII втрачає чинність з дня введення в дію цього Закону від 03.10.2019 № 157-ІХ.

Закон №157-ІХ опублікований в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020. Отже, з урахуванням частини 1 статті 5 ЦК, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").

Відповідно до пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону №157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини 2 статті 18 цього Закону, або 01.07.2020. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

У постанові від 27.12.2022 у справі №910/21725/21 Верховний Суд зазначив, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України № 2269-XII (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) у силу вимог абзацу 3 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-IX має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України № 157-ІХ. Таким чином, законодавець передбачив умови та порядок продовження дії договорів оренди державного та комунального майна, укладених відповідно до положень Закону України № 2269-XII.

Схожий правовий висновок щодо необхідності чіткого розмежування підстав застосування норм Закону України № 2269-XII (чинного до 31.01.2020) і Закону України № 157-ІХ (введеного в дію з 01.02.2020) викладено в постановах Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 907/720/20, від 09.11.2021 у справі №908/2637/20, від 05.07.2022 у справі № 909/479/21, від 19.07.2022 у справі № 924/852/21).

Оскільки строк дії договору оренди №4950 від 22.08.2012 закінчувався 22.06.2021, тобто після 01.07.2020, то в цьому випадку до спірних правовідносин слід застосовувати положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ.

Частиною 1 статті 18 Закону №157-ІХ встановлено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

Згідно з ч. 3 ст. 18 Закону №157-ІХ договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

За частинами 4, 5 статті 18 Закону №157-ІХ рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря.

Отже, чинним на дату виникнення спірних правовідносин законом визначено строк, в межах якого орендар повинен звернутися до орендодавця із заявою про продовження договору.

Положеннями ч. 7, 8 ст. 18 Закону №157-ІХ передбачено, що договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду. Орендна плата за договором, який може бути продовжений відповідно до частини другої цієї статті, встановлюється одним із таких способів: на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі; на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об`єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується. Орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов`язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті.

Відповідно до п. 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 (далі Порядок) орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна. Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі. Якщо чинний орендар має заборгованість із сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренду до моменту погашення ним такої заборгованості. Після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону (п. 144 Порядку).

В матеріалах справи міститься лист Харківського приватного навчально-виховного комплексу "Благовіст" від 17.03.2021, яким він звертався до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради щодо продовження терміну договору оренди №4950 від 22.08.2012, а також просив у найкоротший строк вжити заходів щодо внесення інформації про об`єкт оренди до електронної торгової мережі.

Колегія суддів звертає увагу, що враховуючи норми Порядку орендар мав звернутися до орендодавця із заявою про продовження договору шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі та надати відповідні документи.

Посилання позивача на те, що відповідач не розмістив інформацію в електронній торговій системі, у зв`язку з чим орендар навіть не отримав можливість реалізувати своє право на подання заяви про продовження договору оренди до закінчення строку дії відповідного договору, колегія суддів вважає необґрунтованим, з огляду на те, що доступ до електронної торгової системи надається після проходження процедури реєстрації на веб-сайті електронного майданчика.

Відповідних доказів реєстрації орендаря в електронній торговій системі, а також подання ним заяви, згідно з правилами функціонування електронного майданчика, тобто заповнення електронної форми через особистий кабінет в цій системі матеріали справи не містять.

Крім того, ч. 8 ст. 18 Закону №157-ІХ визначено обов`язок орендаря щодо надання орендодавцю разом із заявою про продовження договору оренди звіту про оцінку майна та рецензії на цей звіт.

Про необхідність надання доказів проведення оцінки також зазначено у п. 10.5 договору, який передбачає, що у разі якщо на момент подовження дії договору оренди остання оцінка орендованого майна була зроблена більш як три року тому, для продовження договору проводиться оцінка об`єкта оренди.

Проте, доказів подання відповідачу в установленому порядку звіту про оцінку майна та рецензії на цей звіт позивачем не надано.

Як вбачається зі змісту листа позивача від 17.03.2021, він не містить жодних додатків. В матеріалах справи також відсутні докази проведення оцінки об`єкту оренди та його рецензування.

Відповідач зазначає про наявність у позивача заборгованості за договором №4950 від 22.08.2012, що не заперечує і сам позивач.

Обставини неналежного виконання орендарем зобов`язань за договором оренди №4950 від 22.08.2012 щодо сплати орендної плати були, зокрема, предметом розгляду у справах №922/1772/15, №922/382/16. №922/4682/16, підтверджуються наявними в матеріалах справи довідками та листуванням між сторонами.

Про обставини наявності заборгованості позивач посилається і у листі, адресованому відповідачеві щодо можливості врегулювання відносин за договором оренди від 22.08.2021 №4950 мирним шляхом, копія якого надавалась до суду апеляційної інстанції.

Водночас, як вже зазначалось, пунктом 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна передбачено, що якщо чинний орендар має заборгованість із сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренду до моменту погашення ним такої заборгованості.

Позивач також посилається на те, що він є закладом загальної середньої освіти. Крім того, рішенням Харківської міської ради від 21.04.2021 №113/21 Про внесення змін до рішення 38 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 02.12.2020 №2308/20 Про деякі питання оренди комунального майна територіальної громади міста Харкова доповнено Перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Харкова, які пропонуються для передачі в оренду без аукціону, включивши їх до Переліку другого типу, пунктами 104-108 згідно з додатком 1, також доповнено пунктами 19-41 згідно з додатком 2. Зокрема, у додатковий перелік підприємств, установ, організацій, що надають соціально важливі послуги, включено Харківський приватний навчально-виховний комплекс "Благовіст" Харківської області. А тому, позивач вважає, що має право на отримання в оренду майна без проведення аукціону.

Надаючи оцінку вказаним доводам позивача апеляційний господарський суд зазначає таке.

За частиною 2 ст. 18 Закону №157-ІХ без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Згідно з частиною 2 статті 15 Закону №157-ІХ право на отримання в оренду державного та комунального майна, що не міститься в Переліку першого типу, без проведення аукціону також мають, зокрема, заклади освіти всіх форм власності, що мають ліцензію на провадження освітньої діяльності; державні та комунальні спеціалізовані підприємства, установи та заклади соціального обслуговування, що надають соціальні послуги відповідно до Закону України "Про соціальні послуги".

Передача в оренду майна без проведення аукціону здійснюється виключно в ЕТС. У разі надходження заяви про оренду від особи, яка має право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону, інформація про об`єкт, який передається в оренду, та укладений договір публікуються в ЕТС (ч.8 ст. 15 Закону №157-ІХ).

Пунктом 134 Порядку встановлено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках. Орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна. Якщо чинний орендар має заборгованість із сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренду до моменту погашення ним такої заборгованості (п. 135 Порядку).

Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі. Орендар додає до заяви документи, передбачені пунктом 113 цього Порядку та звіт про оцінку майна. Рецензування звіту про оцінку майна здійснюється відповідно до Закону України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні (п. 136 Порядку).

Проте, в матеріалах справи відсутні докази наявності у позивача ліцензії на провадження освітньої діяльності, що є умовою для права отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону.

Водночас, навіть наявність підстав для отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону не змінює встановлений ст. 18 Закону №157-ІХ порядок продовження договору оренди, зокрема, в частині необхідності звернення із заявою про продовження договору оренди шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі та надання до такої заяви звіту про оцінку майна та його рецензії. Як вже зазначалося, наявність заборгованості із орендної плати також перешкоджає зверненню із заявою про продовження договору оренду до моменту погашення ним такої заборгованості.

Відповідно до ст. 24 Закону №157-ІХ договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його укладено. У разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди (ч. 1 ст. 25 вказаного Закону).

Враховуючи зазначене, недотримання позивачем порядку, визначеного ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 №157-ІХ та Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, свідчить про відсутність правових підстав для продовження договору оренди.

Колегія суддів зазначає, що Закон №157-ІХ не передбачає такої підстави для продовження дії договору оренди як "мовчазна згода", натомість вимагає від орендаря вчинити юридично значимі дії, а саме, звернутися з заявою про продовження договору не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди та надати звіт про оцінку майна.

Орендар має завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування майном шляхом надсилання орендодавцю відповідної заяви.

З іншої сторони, орієнтуючись на наявність чи то відсутність своєчасного повідомлення про такий намір, орендодавець отримує можливість належно спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди, зокрема, продовжити договір оренди за результатами проведення аукціону, що відповідає спрямованості законодавчих змін на забезпечення конкурентних засад передачі в оренду та максимальної ефективності використання комунального майна.

Покладення на орендаря обов`язку з надсилання заяви про продовження договору оренди відповідно до абзацу 4 частини 7 статті 18 Закону № 157-ІХ (разом зі звітом про оцінку майна та рецензію на цей звіт) до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них.

Недодержання орендарем строків, встановлених частиною 3 статті 18 Закону № 157-ІХ, свідчить про порушення ним передбаченого законодавством порядку продовження строку дії договору оренди.

При цьому колегія суддів не може взяти до уваги доводи позивача щодо необхідності застосування до спірних правовідносин положень ст. 764 Цивільного кодексу України та ст. 284 Господарського кодексу України, які регулюють поновлення договору найму, з огляду на таке.

Згідно з частиною 2 статті 9 Цивільного кодексу України законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання.

Частинами 1, 2 статті 2 Закону № 157-ІХ передбачено, що законодавство України про оренду державного та комунального майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим, складається з цього Закону, інших законодавчих актів. Передача в оренду майна, що перебуває у комунальній власності, здійснюється органами місцевого самоврядування відповідно до вимог цього Закону.

Таким чином, спеціальні норми Закону № 157-ІХ, що встановлюють порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, є пріоритетними по відношенню до відповідних загальних норм Цивільного та Господарського кодексів України, які регулюють питання оренди майна. Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 21.03.2023 у справі №918/953/21, від 27.12.2022 у справі №910/21725/21, від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20.

На підставі зазначеного, судова колегія суддів дійшла висновку, що договір оренди №4950 від 22.08.2012 припинився на підставі пункту 10.6 цього договору та частини першої статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.

Відповідно, апеляційний господарський суд вважає, що суд першої інстанції прийшов до невірного висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог про визнання незаконним і скасування пунктів 1, 2 наказу Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради від 22.12.2021 №2135, та визнання продовженим договору оренди від 22.08.2012 № 4950 на тих самих умовах та на той самий строк.

Суд апеляційної інстанції також вважає слушними доводи відповідача про помилкове зазначення судом першої інстанції про задоволення клопотання відповідача (замість позивача) про залучення в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Управління освіти адміністрації Салтівського району Харківської міської ради на стороні позивача (замість відповідача).

Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").

Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст. 76 ГПК України).

Згідно ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Частина 1 статті 277 ГПК України визначає, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи неправильне застосування місцевим господарським судом норм матеріального права, колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги, скасування рішення суду першої інстанції та прийняття нового рішення.

Керуючись статтями 269, 270, 275, 281-284 ГПК України,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради задовольнити.

Рішення Господарського суду Харківської області від 03.07.2023 року у справі №922/753/23 скасувати.

Прийняти нове рішення.

У задоволенні позову відмовити повністю.

Стягнути з Харківського приватного навчально-виховного комплексу Благовіст Харківської області (61146, м. Харків, вул. Академіка Павлова, 146-В, ЄДРПОУ 38157516) на користь Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, буд. 16, ЄДРПОУ 14095412) 8052,00 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачені ст.ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 20.10.2023.

Головуючий суддя О.О. Крестьянінов

Суддя Я.О. Білоусова

Суддя О.В. Шевель