Рішення

від 25.10.2023 по справі 910/6707/23

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

25.10.2023Справа № 910/6707/23

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді: Ломаки В.С.,

за участю секретаря судового засідання: Видиш А.В.,

розглянувши у порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім"

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Приватне акціонерне товариство "Українські хлібні традиції"

про визнання додаткової угоди укладеною,

За участю представників учасників справи:

від позивача: Коломієць Т.М. за ордером від 13.04.2023 року серії АІ № 1379138;

від відповідача: Перепелицін К.М. (у порядку самопредставництва);

від третьої особи: не з`явився.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім" (далі - позивач) звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) про визнання укладеною між сторонами додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 23.09.2004 № 78-6-00217, у запропонованій позивачем редакції.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 02.05.2023 року відкрито провадження у справі № 910/6707/23, вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 31.05.2023 року. Крім того, цією ухвалою до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, залучено Приватне акціонерне товариство "Українські хлібні традиції".

22.05.2023 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшли письмові пояснення третьої особи від 19.05.2023 року, в яких остання вказала про наявність правових підстав для задоволення вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім".

30.05.2023 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшов відзив Київської міської ради від 30.05.2023 року № 08/230-991 на позовну заяву, в якому остання заперечила проти задоволення вимог позивача з огляду на відсутність порушеного права Товариства з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім".

До початку призначеного підготовчого засідання 31.05.2023 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшло клопотання позивача від 31.05.2023 року про долучення доказів до матеріалів справи.

У підготовчому засіданні 31.05.2023 року суд долучив до матеріалів справи подані позивачем докази, продовжив відповідачу строк на подання відзиву на позовну заяву до 30.05.2023 року, встановив Товариству з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім" процесуальний строк на подання відповіді на відзив на позовну заяву до 08.06.2023 року, встановив Київській міській раді процесуальний строк на подання заперечень на відповідь на відзив на позовну заяву до 21.06.2023 року, а також відклав підготовче засідання на 27.06.2023 року.

08.06.2023 року на електронну адресу господарського суду міста Києва надійшла відповідь позивача від 07.06.2023 року на відзив на позовну заяву, в якій останній навів додаткові мотиви на підтвердження обґрунтованості позовних вимог.

До початку призначеного підготовчого засідання 27.06.2023 року на електронну адресу господарського суду міста Києва надійшли додаткові пояснення Київської міської ради від 27.06.2023 року № 08/230-1225 з додатками, в яких відповідач вказав про те, що матеріали справи свідчать про самовільну забудову спірної земельної ділянки та виникнення на ній нових об`єктів нерухомості (нежитлових будівель), загальна площа яких значно перевищує площу придбаних позивачем приміщень.

У підготовчому засіданні 27.06.2023 року суд постановив протокольну ухвалу про продовження строку проведення підготовчого провадження у справі № 910/6707/23 на 30 днів, а також відклав підготовче засідання на 26.07.2023 року.

29.06.2023 року на електронну адресу господарського суду міста Києва надійшли заперечення позивача від 28.06.2023 року на додаткові пояснення Київської міської ради, в яких Товариство з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім" повідомило, що загальна площа розміщених на спірній ділянці об`єктів нерухомого майна змінилася внаслідок проведення 07.12.2021 року переобмірів та включення у їх загальну площу антресолей та споруд без визначення загальної площі (Літ. 3 навіс, Літ. И альтанка, Літ. О навіс, Літ. П споруда збірно-розбірний ангар/парковка, І споруда).

До початку призначеного підготовчого засідання 26.07.2023 року на електронну адресу господарського суду міста Києва надійшло клопотання Київської міської ради про відкладення підготовчого засідання.

Проте підготовче засідання у вказаній справі, призначене на 26.07.2023 року, не відбулося, у зв`язку із оголошенням у місті Києві повітряної тривоги.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 30.08.2023 року закрито підготовче провадження та призначено справу № 910/6707/23 до судового розгляду по суті на 11.10.2023 року.

У судовому засіданні 11.10.2023 року оголошувалася перерва до 25.10.2023 року.

Представник позивача у судовому засіданні 25.10.2023 року підтримав вимоги, викладені у позовній заяві, та наполягав на їх задоволенні.

Представник відповідача у цьому судовому засіданні проти задоволення вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім" заперечив з підстав, зазначених у відзиві на позовну заяву від 30.05.2023 року № 08/230-991 та додаткових поясненнях від 27.06.2023 року № 08/230-1225.

Третя особа про дату, час і місце розгляду справи була повідомлена належним чином та у встановленому законом порядку, проте явку свого уповноваженого представника у призначене судове засідання 25.10.2023 року не забезпечила.

У судовому засіданні 25.10.2023 року проголошену вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

13.08.2004 року між Відкритим акціонерним товариством "КИЇВХЛІБ", код ЄДРПОУ 00381574 (далі - орендар) та Київською міською радою (далі - орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки (далі - Договір оренди), за умовами якого орендодавець на підставі пункту 9 рішення Київської міської ради від 27.11.2003 року № 227/1101, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим Договором.

Означений Договір оренди підписаний уповноваженими представниками його сторін, скріплений відбитками печаток вказаних юридичних осіб, а також 13.08.2004 року посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 23.09.2004 року за № 78-6-00217 у Книзі записів державної реєстрації договорів.

Відповідно до пункту 2.1 Договору оренди об`єктом оренди відповідно до цього Договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування - вул. Богатирська, 5 в Оболонському районі м. Києва;

- розмір - 3,0375 га;

- цільове призначення - для експлуатації та обслуговування будівель і споруд хлібокомбінату № 10;

- кадастровий номер - 8000000000:78:045:0007.

За пунктом 3.1 Договору оренди останній укладено на 25 (двадцять п`ять) років.

Пунктом 5 Договору оренди передбачено, що на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору.

Згідно з пунктами 6.1, 6.2 Договору оренди передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації цього договору. Право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору.

З матеріалів справи вбачається, що 23.09.2004 року (в день державної реєстрації Договору оренди) між Відкритим акціонерним товариством "КИЇВХЛІБ" та Київською міською радою був підписаний акт приймання-передачі земельної ділянки, за яким орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння і користування земельну ділянку розміром 3,0375 га, кадастровий номер: 8000000000:78:045:0007, розташовану по вулиці Богатирській, 5 в Оболонському районі м. Києва.

Разом із тим, судом встановлено, що 01.12.2016 року між Публічним акціонерним товариством "КИЇВХЛІБ", код ЄДРПОУ 00381574 (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОРБІТАПЛЮС-V" (покупець) укладено договір купівлі-продажу майнового комплексу, за умовами якого в порядку та на умовах, передбачених цим договором, продавець передає у власність покупця (продає), а покупець приймає (купує) належний продавцю на праві власності майновий комплекс - хлібокомбінат № 10 загальною площею 16 587,7 м2, що розташований за адресою: місто Київ, вулиця Богатирська, будинок 5, та сплачує обумовлену цим договором ціну.

Цей правочин підписаний уповноваженими представниками його сторін та скріплений відбитками печаток означених суб`єктів господарювання, а також посвідчений приватним нотаріусом КМНО Вегерою Л.О. та зареєстрований у реєстрі за № 1791.

Відповідно до пунктів 1.2, 1.3 договору купівлі-продажу майнового комплексу від 01.12.2016 року майновий комплекс, що відчужується за цим договором, належить продавцю на праві власності на підставі Свідоцтва про право власності на майновий комплекс (серія МК № 010002910), виданого Головним управлінням майном Київської міської державної адміністрації від 10.07.2000 року на підставі наказу "Про оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна" від 03.07.2000 року за № 358-В, зареєстрованого комунальним підприємством "Київське міське бюро технічної інвентаризації" від 31.07.2000 року та записаного в реєстрову книгу № 8з-101 за реєстровим № 668-з. Право власності продавця на майновий комплекс зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно згідно з даними Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (серія ЕАО № 202238), виданого державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. від 23.12.2013 року за індексним номером: 15171348, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 251172680380, номер запису про право власності: 3993680. Майновий комплекс, що відчужується за цим договором, має розмір загальної площі 16 587,7 м2 та складається з: адміністративно-побутовий корпус літ. "А" - 3 067,9 м2; головний виробничий корпус, склад матеріалів (підвал) літ. "Б" - 13 519,8 м2.

Пунктом 1.4 договору купівлі-продажу майнового комплексу 01.12.2016 року передбачено, що майновий комплекс, що відчужується за цим договором, розташований на земельній ділянці площею 3,0375 га, кадастровий номер: 8000000000:78:045:0007, що надана у користування продавцю згідно з умовами Договору оренди.

У той же час 12.12.2016 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОРБІТАПЛЮС-V" (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПАЛМЕРОН" (покупець) укладено договір купівлі-продажу майнового комплексу, за умовами якого в порядку та на умовах, передбачених цим договором, продавець передає у власність покупця (продає), а покупець приймає (купує) належний продавцю на праві власності майновий комплекс - хлібокомбінат № 10 загальною площею 16 587,7 м2, що розташований за адресою: місто Київ, вулиця Богатирська, будинок 5, та сплачує обумовлену цим договором ціну.

Цей правочин підписаний уповноваженими представниками його сторін та скріплений відбитками печаток означених суб`єктів господарювання, а також посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кузнєцовою О.А. та зареєстрований у реєстрі за № 1770.

Згідно з пунктами 1.2, 1.3 договору купівлі-продажу майнового комплексу від 12.12.2016 року майновий комплекс, що відчужується за цим договором, належить продавцю на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу майнового комплексу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вегерою Л.О. 01.12.2016 року та зареєстрованого в реєстрі за № 1791. Право власності продавця на майновий комплекс, що відчужується за цим договором, зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01.12.2016 року згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданого державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вегерою Л.О. від 01.12.2016 року за індексним номером: 74575585, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 251172680380, номер запису про право власності: 17761468. Майновий комплекс, що відчужується за цим договором, має розмір загальної площі 16 587,7 м2 та складається з адміністративно-побутового корпусу літ. "А" - 3 067,9 м2; головного виробничого корпусу, склад матеріалів (підвал) літ. "Б" - 13 519,8 м2.

Пунктом 1.4 договору купівлі-продажу майнового комплексу 12.12.2016 року передбачено, що майновий комплекс, що відчужується за цим договором, розташований на земельній ділянці площею 3,0375 га, кадастровий номер: 8000000000:78:045:0007.

З матеріалів справи вбачається, що 12.12.2016 року державний реєстратор - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кузнєцова О.А. провела державну реєстрацію права приватної власності Товариства з обмеженою відповідальністю "ПАЛМЕРОН" на вищенаведений майновий комплекс - хлібокомбінат № 10 (номер запису про право власності: 17972805).

Згідно з виданою Товариству з обмеженою відповідальністю "ПАЛМЕРОН" інформаційною довідкою ТОВ "Науково-дослідний інститут "Архбудекспертиза" від 29.12.2021 року № 21/12/29-4 на об`єкті нерухомого майна за адресою: місто Київ, вулиця Богатирська, 5, а саме: майновий комплекс - хлібокомбінат № 10 (адміністративно-побутовий корпус літ. "А", головний виробничий корпус, склад матеріалів (підвал) літ. "Б"), 07.12.2021 року проводилась технічна інвентаризація, за результатами якої встановлено, що загальна площа об`єктів нерухомого майна змінилась у зв`язку з проведенням переобмірів та включенням у загальну площу антресолей; Літ. "З" навіс, Літ. "И" альтанка, Літ. "О" навіс, Літ. "П" споруда збірно-розбірний ангар, І парковка, ІІ споруда - споруди без визначення загальної площі.

Вищезазначені зміни не потребують документів, що дають право на їх виконання; після проведення вказаних змін об`єкт нерухомого майна не підлягає прийняттю в експлуатацію згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 року № 406 "Про затвердження переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію".

Судом встановлено, що після набуття права власності новим власником вищевказаної нерухомості - Товариством з обмеженою відповідальністю "ПАЛМЕРОН" здійснено поділ цього нерухомого майна (висновок щодо технічної можливості поділу об`єкту нерухомого майна від 29.12.2021 року № 21/12/29-1, виконаний ТОВ "Науково-дослідний інститут "Архбудекспертиза"; наказ Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 28.12.2021 року № 1839 "Про присвоєння адреси об`єкту нерухомості у місті Києві"), в результаті якого до складу новоутворених об`єктів нерухомого майна увійшли:

1. розмір частки 1/1, нежитлова будівля (літ. "А") загальною площею 3 097,2 м2; яка розташована за адресою: місто Київ, Оболонський район, вулиця Богатирська, 5-А, до складу якої входять:

- нежитлова будівля (літ. "А") загальною площею 3 097,2 м2;

- І парковка;

2. розмір частки 1/1, комплекс будівель загальною площею 17 426,6 м2; який розташовано за адресою: місто Київ, Оболонський район, вулиця Богатирська, 7, до складу якого входять:

- нежитлова будівля (літ. "А") загальною площею 16 789,5 м2;

- нежитлова будівля (літ. "Б") загальною площею 21,9 м2;

- нежитлова будівля (літ. "В") загальною площею 21,9 м2;

- нежитлова будівля (літ. "Г") загальною площею 22,5 м2;

- нежитлова будівля (літ. "Д") загальною площею 30,0 м2;

- нежитлова будівля (літ. "Е") загальною площею 21,7 м2;

- нежитлова будівля (літ. "Є") загальною площею 12,1 м2;

- навіс (літ. "Ж");

- альтанка (літ. "З");

- нежитлова будівля (літ. "И") загальною площею 191,9 м2;

- нежитлова будівля (літ. "К") загальною площею 179,5 м2;

- нежитлова будівля (літ. "Л") загальною площею 66,3 м2;

- нежитлова будівля (літ. "М") загальною площею 69,3 м2;

- навіс (літ. "Н");

- споруда збірно-розбірний ангар (літ. "О");

- І споруда.

Разом із тим, судом встановлено, що 30.12.2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ПАЛМЕРОН" (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, за умовами якого продавець передав у власність покупця нежитлову будівлю (Літ. "А") загальною площею 3 097,2 м2, що розташована за адресою: місто Київ, вулиця Богатирська, будинок 5А, а покупець прийняв це нерухоме майно та зобов`язався сплатити його ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі.

Наведений правочин підписаний уповноваженими представниками його сторін та скріплений відбитками печаток означених суб`єктів господарювання, а також посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чайкою І.Г. та зареєстрований у реєстрі за № 889.

Згідно з пунктами 1.2, 1.3 договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 30.12.2021 року нерухоме майно належить продавцю на праві власності, право зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30.12.2021 року державним реєстратором Чайкою І.Г., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, номер запису про право власності: 46037202, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2550548880000, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманою шляхом безпосереднього доступу до нього. Нерухоме майно, що відчужується за цим договором, має загальну площу 3 097,2 м2, до складу якого входить: нежитлова будівля (літ. "А") загальною площею 3 097,2 м2; І парковка.

Пунктом 1.4 договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 30.12.2021 року передбачено, що нерухоме майно, що є предметом цього договору, розташоване на земельній ділянці площею 3,0375 га, кадастровий номер: 8000000000:78:045:0007.

Крім того, 30.12.2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ПАЛМЕРОН" (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім" (покупець) укладено договір купівлі-продажу комплексу будівель, за умовами якого продавець передав у власність покупця комплекс будівель загальною площею 17 426,6 м2, що розташований за адресою: місто Київ, Оболонський район, вулиця Богатирська, 7, а покупець прийняв це нерухоме майно та зобов`язався сплатити його ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі.

Наведений правочин підписаний уповноваженими представниками його сторін та скріплений відбитками печаток означених суб`єктів господарювання, а також посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чайкою І.Г. та зареєстрований у реєстрі за № 890.

Згідно з пунктами 1.2, 1.3 договору купівлі-продажу комплексу будівель від 30.12.2021 року нерухоме майно належить продавцю на праві власності, право зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30.12.2021 року державним реєстратором Чайкою І.Г., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, номер запису про право власності: 46037471, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2550559280000, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманою шляхом безпосереднього доступу до нього. Нерухоме майно, що відчужується за цим договором, має розмір загальної площі 17 426,6 м2, до складу якого входить:

- нежитлова будівля (літ. "А") загальною площею 3 097,2 м2;

- І парковка;

2. розмір частки 1/1, комплекс будівель загальною площею 17 426,6 м2; який розташовано за адресою: місто Київ, Оболонський район, вулиця Богатирська, 7, до складу якого входять:

- нежитлова будівля (літ. "А") загальною площею 16 789,5 м2;

- нежитлова будівля (літ. "Б") загальною площею 21,9 м2;

- нежитлова будівля (літ. "В") загальною площею 21,9 м2;

- нежитлова будівля (літ. "Г") загальною площею 22,5 м2;

- нежитлова будівля (літ. "Д") загальною площею 30,0 м2;

- нежитлова будівля (літ. "Е") загальною площею 21,7 м2;

- нежитлова будівля (літ. "Є") загальною площею 12,1 м2;

- навіс (літ. "Ж");

- альтанка (літ. "З");

- нежитлова будівля (літ. "И") загальною площею 191,9 м2;

- нежитлова будівля (літ. "К") загальною площею 179,5 м2;

- нежитлова будівля (літ. "Л") загальною площею 66,3 м2;

- нежитлова будівля (літ. "М") загальною площею 69,3 м2;

- навіс (літ. "Н");

- споруда збірно-розбірний ангар (літ. "О");

- І споруда.

Нерухоме майно, що є предметом цього договору, розташоване на земельній ділянці площею 3,0375 га, кадастровий номер: 8000000000:78:045:0007 (пункт 1.4 договору купівлі-продажу комплексу будівель від 30.12.2021 року).

Враховуючи наведене, право власності не усе нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці площею 3,0375 га, кадастровий номер: 8000000000:78:045:0007, за рядом вищевказаних господарських договорів купівлі-продажу, перейшло від первісного власника - Відкритого (Публічного) акціонерного товариства "КИЇВХЛІБ" до кінцевого набувача цієї нерухомості - Товариства з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім".

Зважаючи на те, що відповідно до інформації Державного земельного кадастру про право власності на речові права на землю земельна ділянка площею 3,0375 га, кадастровий номер: 8000000000:78:045:0007, перебуває в оренді ПрАТ "КИЇВХЛІБ" на підставі Договору оренди, а також беручи до уваги набуття позивачем права власності на нерухоме майно, що знаходиться на означеній земельній ділянці, листом від 28.12.2022 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім" звернулося до орендодавця - Київської міської ради з пропозицією внести зміни до Договору оренди в частині заміни сторони орендаря у цьому правочині з Відкритого акціонерного товариства "КИЇВХЛІБ" на позивача. До означеного листа Товариством з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім" долучено проект відповідної додаткової угоди.

Проте листом від 21.03.2023 року № 05716-3567 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відмовив позивачу у внесенні запропонованих ним змін до Договору оренди з огляду на те, що попередній власник нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці площею 3,0375 га, кадастровий номер: 8000000000:78:045:0007, а саме Товариство з обмеженою відповідальністю "ПАЛМЕРОН", не вжило заходів щодо оформлення права оренди вказаної земельної ділянки у встановленому законодавством порядку.

Оскільки відмова відповідача у внесенні змін до Договору, на думку позивача, суперечить приписам статей 120, 134 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України та судовій практиці Великої Палати Верховного Суду, Товариство з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім" звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеною між сторонами додаткової угоди про внесення змін до Договору оренди у запропонованій ним редакції.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши надані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, та безпосередньому їх дослідженні, суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, виходячи з наступного.

Відповідно до статті 2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Положеннями статті 9 Земельного кодексу України передбачено, що до повноважень Київської міської ради в галузі земельних відносин на її території належить, зокрема, розпорядження землями територіальної громади міста, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб та надання земельних ділянок у користування.

Відповідно до статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

За змістом положень статей 125, 126 Земельного кодексу України право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Згідно з частиною 3 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:

1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;

2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Відтак, право оренди Відкритого акціонерного товариства "КИЇВХЛІБ" земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:045:0007, яке виникло на підставі Договору оренди від 13.08.2004 року, було дійсним на час відчуження розташованого на цій земельній ділянці нерухомого майна його наступним набувачам.

Водночас за змістом статті 120 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на момент укладення договорів купівлі-продажу від 30.12.2021 року) у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

За умовами статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 року в справі № 910/18560/16, земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 03.04.2019 року в справі № 921/158/18 зазначила, що згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована, ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Згідно з частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта на праві оренди, до набувача такого об`єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об`єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.

Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 року в справі № 915/672/17, від 17.04.2018 року в справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 року в справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 року в справі № 920/717/17, від 20.06.2018 року в справі № 913/661/17, від 27.06.2018 року в справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 року в справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 року в справі № 904/326/18, від 04.06.2019 року в справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 року в справі № 917/92/19.

У розумінні наведених положень законодавства (як у чинній, так і у попередніх редакціях, у тому числі редакції, що діяла на момент відчуження Публічним акціонерним товариством "КИЇВХЛІБ" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ОРБІТАПЛЮС-V" майнового комплексу) при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, до якого переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Така правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 року в справі № 922/3655/17, від 05.09.2018 року в справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 року в справі № 910/20774/17, від 29.11.2018 року в справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 року в справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 року в справі № 913/661/17, від 06.03.2019 року в справі № 914/2687/17, від 04.06.2019 року в справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 року в справі № 917/92/19.

Ураховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки (подібний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 року в справі № 920/675/17, від 26.11.2019 року в справі № 917/92/19, від 18.02.2020 року в справі № 907/132/19).

Отже, судом встановлено, що після укладення позивачем договорів купівлі-продажу нежитлової будівлі від 30.12.2021 року та купівлі-продажу комплексу будівель від 30.12.2021 року, а також після реєстрації 30.12.2021 року права власності на відповідні об`єкти нерухомості площею 3 097,2 м2 та площею 17 426,6 м2 відповідно, право попереднього користувача фактично припинилося в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому Договору оренди, а новий власник об`єкта нерухомості - Товариство з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім", до якого перейшло право оренди, набув право оренди за чинним Договором оренди (укладеним на 25 років), а не у порядку повторного надання земельної ділянки. Тобто, має місце заміна сторони (орендаря) у зобов`язанні за Договором оренди.

Водночас суд зазначає, що перехід права на житловий будинок, будівлю і споруду є однією із законних підстав виникнення прав на землю в набувача об`єкта нерухомості, а відтак можливість реалізації ним таких прав не може залежати від того, чи додержав попередній землекористувач процедур й порядку припинення землекористування, оскільки юридичними підставами для такого переходу виступають закон, договір, інші обставини, що мають юридичне значення (наведена правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 року в справі № 910/18560/16).

Отже, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі. Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 05.02.2020 року в справі № 914/393/19.

Суд звертає увагу на те, що у постановах від 16.06.2020 року в справі № 689/26/17, від 20.07.2022 року в справі № 910/5201/19 Велика Палата Верховного Суду визначила, що у випадку переходу у встановленому законом порядку права власності на об`єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у власності особи, яка відчужила зазначений об`єкт нерухомості, у набувача останнього право власності на відповідну земельну ділянку виникає одночасно з виникненням права власності на такий об`єкт, розміщений на цій ділянці. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на розміщену на ній нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності.

За приписами частини 9 статті 79-1 Земельного кодексу України земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Разом із тим, як було зазначено вище, у матеріалах справи наявні належні докази на підтвердження надання первісному власнику нерухомості - Відкритому (Публічному) акціонерному товариству "КИЇВХЛІБ" у встановленому порядку спірної земельної ділянки площею 3,0375 га, кадастровий номер: 8000000000:78:045:0007, а в Договорі оренди та договорах купівлі-продажу нерухомості наявні посилання на розмір та кадастровий номер сформованої земельної ділянки, на якій розташований об`єкт нерухомості, що відчужувався за цими договорами.

Означені обставини свідчать про наявність підстав для застосування у даному випадку положень статей 120 Земельного кодексу України, 377 Цивільного кодексу України в частині переходу прав на земельну ділянку до нового власника нерухомості в тому ж обсязі, оскільки у первісного власника нерухомого майна було належним чином оформлене право користування (оренди) земельною ділянкою, на якій розміщено нерухоме майно, а щодо наступних власників цієї нерухомості здійснювалася автоматична заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі в силу прямої норми закону.

За таких обставин, відсутність волевиявлення попередніх землекористувачів (зокрема, Товариства з обмеженою відповідальністю "ПАЛМЕРОН") здійснювати оформлення належного їм права користування (оренди) земельної ділянки, на якій розташований об`єкт нерухомості, не може створювати негативних наслідків для позивача як нового власника усього нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:78:045:0007, та не позбавляє нового власника права оренди, автоматичне набуття якого встановлене нормами статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України за наявності чинного договору оренди земельної ділянки.

Водночас посилання відповідача на самовільну забудову спірної земельної ділянки та виникнення на ній нових об`єктів нерухомості (нежитлових будівель), загальна площа яких значно перевищує площу придбаних позивачем приміщень, не беруться судом до уваги, оскільки спростовуються наявними у матеріалах справи доказами, у тому числі інформаційною довідкою ТОВ "Науково-дослідний інститут "Архбудекспертиза" від 29.12.2021 року № 21/12/29-4, висновком щодо технічної можливості поділу об`єкту нерухомого майна від 29.12.2021 року № 21/12/29-1, виконаним ТОВ "Науково-дослідний інститут "Архбудекспертиза", наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 28.12.2021 року № 1839 "Про присвоєння адреси об`єкту нерухомості у місті Києві", за якими загальна площа об`єкту нерухомості змінилася внаслідок проведення переобмірів та включення у загальну площу антресолей.

Слід зазначити, що факт переходу до позивача права оренди спірної земельної ділянки після оформлення права власності на розміщене на ній нерухоме майно Київською міською радою у відзиві на позов не заперечувався.

Разом із тим, відповідно до частин 1, 2 статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно зі статтею 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

За статтею 510 Цивільного кодексу України сторонами у зобов`язанні є боржник і кредитор. У зобов`язанні на стороні боржника або кредитора можуть бути одна або одночасно кілька осіб. Якщо кожна із сторін у зобов`язанні має одночасно і права, і обов`язки, вона вважається боржником у тому, що вона зобов`язана вчинити на користь другої сторони, і одночасно кредитором у тому, що вона має право вимагати від неї.

Порядок заміни сторони у зобов`язанні, внесення змін до договору врегульовані загальними нормами Цивільного кодексу України, а підстави та порядок переходу прав на земельну ділянку при переході права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розташовані на ній, визначаються положеннями Земельного та Цивільного кодексів України.

Відповідно до частин 1, 2 статті 512 Цивільного кодексу України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок: 1) передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги); 2) правонаступництва; 3) виконання обов`язку боржника поручителем або заставодавцем (майновим поручителем); 4) виконання обов`язку боржника третьою особою. Кредитор у зобов`язанні може бути замінений також в інших випадках, встановлених законом.

Згідно з частиною 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, правовими підставами зміни договору є істотне порушення договору другою стороною, а також інші випадки, встановлені договором або законом.

У той же час суд зазначає, що після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, відтак не є обов`язковим.

Подібний правовий висновок щодо застосування частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України у правовідносинах щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зокрема заміни орендаря у договорі оренди в судовому порядку шляхом визнання укладеним договору оренди (додаткової угоди до договору) викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 року в справі № 927/79/19.

Крім того, як вже було зазначено вище, імперативними приписами статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України прямо передбачено, що волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

З урахуванням положень статті 377, частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України, статті 7 Закону України "Про оренду землі" та встановлених судом обставин справи, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім", у зв`язку з відсутністю підстав, визначених як договором, так і законом для зміни Договору оренди.

Аналогічного висновку щодо відсутності підстав для задоволення подібних за змістом вимог дійшов Верховний Суд у постановах від 09.02.2022 року в справі № 914/3250/20, від 06.09.2022 року в справі № 920/591/21.

Слід також зазначити, що обґрунтування пред`явлених Товариством з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім" вимог, що викладені у позовній заяві, зводилися виключно до наявності у нього права оренди спірної земельної ділянки площею 3,0375 га, кадастровий номер: 8000000000:78:045:0007 внаслідок набуття права власності на розміщені на ній об`єкти нерухомості. Разом із тим, у відзиві на позовну заяву Київська міська рада означених обставин та наявності у позивача відповідного речового права оренди фактично не заперечувала.

У відповіді на відзив на позовну заяву Товариство з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім" вказувало на те, що воно подало органу реєстрації через ЦНАП необхідні документи з метою реєстрації за собою права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:045:0007. Проте, за результатами розгляду поданих позивачем документів Товариство з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім" отримало рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень від 24.11.2022 року № 65566348 (з посиланням на подання документів до неналежного суб`єкта державної реєстрації прав, нотаріуса).

Проте позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім" у даній справі не підлягають задоволенню у зв`язку з відсутністю підстав, визначених як договором, так і законом для зміни Договору оренди, тоді як жодних вимог, спрямованих на оскарження вищенаведених реєстраційних дій (щодо відмови у реєстрації права оренди позивача на спірну земельну ділянку) Товариством з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім" до відповідного суб`єкта пред`явлено у встановленому чинним процесуальним законом не було.

За таких обставин, з огляду на вище наведене, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді всіх обставин в їх сукупності, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Столичний пекарний дім".

Витрати по сплаті судового збору відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на позивача, у зв`язку із відмовою в задоволенні позову, та компенсації останньому не підлягають.

Керуючись статтями 2, 13, 73, 74, 76-80, 86, 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити.

2. Відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

3. Згідно з частиною 1 статті 256 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено та підписано 06.11.2023 року.

Суддя В.С. Ломака