Постанова

від 24.10.2023 по справі 911/854/19

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" жовтня 2023 р. Справа№ 911/854/19

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Козир Т.П.

суддів: Коробенка Г.П.

Кравчука Г.А.

при секретарі Вага В.В.

за участю представників сторін:

від позивача: Осадча Н.О. за ордером;

від відповідача 1: Крохмальова Я.Е. за ордером;

від відповідача 2: Крохмальова Я.Е. за ордером;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ"

на рішення Господарського суду Київської області від 07.10.2022 (повний текст складено 30.11.2022)

у справі № 911/854/19 (суддя - Саванчук С.О.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ"

до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Лендінвест 3000"

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Агролендінвест"

про зобов`язання вчинити дії,

УСТАНОВИВ:

У березні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ" (далі - позивач) звернулось у Господарський суд Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лендінвест 3000" (далі - відповідач 1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Агролендінвест" (далі - відповідач 2), у якому просило суд:

- зобов`язати відповідача 1 здійснити дії, а саме: зарахувати витрати на поліпшення, здійснені позивачем у розмірі 1 544 623,38 грн, в рахунок орендних платежів на користування земельними ділянками згідно Договору оренди земельної ділянки №01/24/06 від 10.06.2015, Договору оренди земельної ділянки №02/24/06 від 10.06.2015, Договору оренди земельної ділянки №03/24/06 від 10.06.2015, Договору оренди земельної ділянки №04/24/06 від 10.06.2015, Договору оренди земельної ділянки №05/24/06 від 10.06.2015,, Договору оренди земельної ділянки №06/24/06 від 10.06.2015;

- зобов`язати відповідача 2 здійснити дії, а саме: зарахувати витрати на поліпшення, здійснені позивачем у розмірі 77 880,17 грн, в рахунок орендних платежів на користування земельною ділянкою згідно Договору оренди земельної ділянки №07/24/06 від 01.07.2015.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між позивачем та відповідачами укладені сім договорів оренди суміжних земельних ділянок у с.Щасливе Бориспільського району Київської області і позивачем були здійснені поліпшення орендованих земельних ділянок на загальну суму 1 622 503,55 грн (збудований цілісний майновий комплекс), вартість поліпшень, згідно додаткових угод до договорів, мала бути зарахована в рахунок орендної плати, однак 03.01.2019 позивач отримав від відповідачів повідомлення про припинення договорів з підстав несплати орендної плати, хоча вартість здійснених позивачем поліпшень значно перевищує суму орендних платежів, яку відповідачі зазначають у своїх повідомленнях.

Заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, відповідач 1 посилався на те, що за умовами договорів оренди визначено, що будь-які будівельні роботи на земельних ділянках орендарем виключно на підставі відповідних дозволів, однак відповідач 1 не надавав згоди на поліпшення орендованих земельних ділянок і позивач за отриманням згоди не звертався, тому згідно умов договорів здійснені поліпшення не підлягають відшкодуванню; позивач посилається на наявність та умови додаткових угод, однак відповідачам вказані додаткові угоди разом з позовною заявою не були направлені відповідачу 1, тому він не може дати їм оцінку; з наданих позивачем доказів неможливо встановити належного розміру поліпшень, місця та обсягу проведених робіт.

Рішенням Господарського суду Київської області від 07 жовтня 2022 року у позові відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ" подало апеляційну скаргу, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов повністю.

Скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки на орендованих позивачем у відповідачем семи земельних ділянках ним був побудований цілісний майновий комплекс "Навчально-тренувальна база "АРСЕНАЛ", за весь період часу дії договорів від відповідача не надходило будь-яких заперечень чи заборон щодо нецільового використання землі; умовами договорів та додаткових угод передбачалось здійснення будівельних робіт; позивачем було надано суду висновок про вартість нерухомого майна, якому не надано оцінки; згідно висновку судової експертизи не тільки додаткові угоди підписані не Чорноусом С.Г. (в.о. директора відповідачів), але й самі договори також підписані не ним, однак відповідачі не оспорювали дійсність самих договорів оренди, отримували позивача оренду плату, що не виключає і дійсність додаткових угод, що підписані однією і тією ж особою, що і договори оренди; тому позивач довів суду, що здійснені ним поліпшення можуть бути зараховані в рахунок плати за оренду, оскільки спірні поліпшення зроблені на підставі наданої згоди орендодавця.

Відповідачі у спільному відзиві на апеляційну скаргу заперечили проти її задоволення та просять залишити оскаржуване рішення без змін, посилаючись на те, що позивачем, всупереч умовам договорів та чинного законодавства, без отримання згоди орендодавців, здійснено самовільне проведення поліпшень орендованих земельних ділянок, тому він не має права на відшкодування їх вартості; відповідачі не укладали додаткові угоди, на які посилається позивач як на підставу здійснення поліпшень, що встановлено висновками проведеними у справі судових експертиз; умови додаткових угод суперечать інтересам відповідачів, що додатково спростовує можливість їх укладення, зокрема ними встановлено обов`язок орендодавців сплатити орендарю штраф у розмірі 1 000 000 доларів США за порушення договору, а розмір орендної плати становить 12547,88 грн; судовим вірно встановлено відсутність у позивача права на зарахування поліпшень в рахунок орендних платежів наданий позивачем висновок про вартість майна не є належним доказом, оскільки не відповідає вимогам законодавства щодо засад оцінки майна і майнових прав.

У клопотанні від 07.08.2023 позивач просить долучити до матеріалів справи копію витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань від 07.12.2022 щодо кримінального провадження №42022110000000480 за заявою позивача щодо вчинення кримінального правопорушення службовими особами відповідачів.

У клопотанні від 23.10.2023 позивач просить зупинити провадження у справі до набрання законної сили судовим рішенням у кримінальному провадження №42022110000000480 від 07.12.2022.

Представник позивача (апелянта) у судовому засіданні підтримала клопотання про долучення доказів та зупинення провадження у справі, також підтримала доводи, викладені у апеляційній скарзі, просив її задовольнити.

Представник відповідача у судовому засіданні заперечила проти долучення доказів і зупинення провадження у справі, також заперечила проти задоволення апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві.

Частиною 3 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) встановлено, що докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Позивачем в процесі апеляційного розгляду справи наданий копія витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань від 07.12.2022 щодо кримінального провадження №42022110000000480.

Вказаний доказ не приймається судом апеляційної інстанції, оскільки він складений після прийняття оскаржуваного рішення, проте така обставина, як відсутність існування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції, взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів.

Правова позиція з цього питання викладена у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.04.2018 у справі №911/3250/16, від 06.02.2019 у справі №916/3130/17, від 26.02.2019 у справі №913/632/17 та від 06.03.2019 у справі №916/4692/15.

Клопотання позивача про зупинення провадження у справі також не підлягає задоволенню, оскільки відповідно до ст. 269 ГПК України обов`язком суду апеляційної інстанції є перевірка законності та обґрунтованості прийнятого місцевим судом рішення зі справи, тоді як винесення судом вироку у кримінальному провадженні щодо службових осіб відповідачів та можливе набрання цим вироком суду законної сили (у разі настання такої обставини) може бути підставою лише для перегляду судових рішень з даної справи за нововиявленими обставинами

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, 10 червня 2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ", як орендарем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Лендінвест 3000", як орендодавцем, укладено шість договорів оренди земельних ділянок:

1) Договір оренди земельної ділянки № 01/24/06, згідно з пунктом 1.1 якого орендодавець зобов`язується передати у строкове платне користування орендарю, а орендар зобов`язується прийняти у строкове платне користування від орендодавця земельну ділянку площею - 1,5244 га, що є частиною земельної ділянки площею 1,6576 га, розташовану за адресою: Київська обл., Бориспільський район, с.Щасливе, кадастровий номер: 3220888000:03:006:0116, цільове призначення - для розташування і обслуговування об`єктів нерухомості (господарських будівель і споруд); відповідно до акту приймання - передачі земельної ділянки до Договору оренди земельної ділянки № 01/24/06 від 10 червня 2015 року, орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування вказану у договорі земельну ділянку.

2) Договір оренди земельної ділянки № 02/24/06, згідно з пунктом 1.1 якого, орендодавець зобов`язується передати у строкове платне користування орендарю, а орендар зобов`язується прийняти у строкове платне користування від орендодавця земельну ділянку площею 1,4762 га, що є частиною земельної ділянки площею 1,5441 га, розташовану за адресою: Київська обл., Бориспільський район, с.Щасливе, кадастровий номер: 3220888000:03:006:0048, цільове призначення - для розташування і обслуговування об`єктів нерухомості (господарських будівель і споруд).

3) Договір оренди земельної ділянки № 03/24/06, згідно з пунктом 1.1 якого орендодавець зобов`язується передати у строкове платне користування орендарю, а орендар зобов`язується прийняти у строкове платне користування від орендодавця земельну ділянку площею - 0,1092 га, що є частиною земельної ділянки площею 0,4120 га, розташовану за адресою: Київська обл., Бориспільський район, с.Щасливе, кадастровий номер: 3220888001:03:006:0025, цільове призначення - для розташування і обслуговування об`єктів нерухомості (господарських будівель і споруд).

4) Договір оренди земельної ділянки № 04/24/06, згідно з пунктом 1.1 якого орендодавець зобов`язується передати у строкове платне користування орендарю, а орендар зобов`язується прийняти у строкове платне користування від орендодавця земельну ділянку площею - 0,0211 га, що є частиною земельної ділянки площею 0,1016 га, розташовану за адресою: Київська обл., Бориспільський район, с.Щасливе, кадастровий номер: 3220888000:03:006:0050, цільове призначення - для розташування і обслуговування об`єктів нерухомості (господарських будівель і споруд).

5) Договір оренди земельної ділянки №05/24/06, згідно з пунктом 1.1 якого орендодавець зобов`язується передати у строкове платне користування орендарю, а орендар зобов`язується прийняти у строкове платне користування від орендодавця земельну ділянку площею - 0,1770 га, що є частиною земельної ділянки площею 0,1789 га, розташовану за адресою: Київська обл., Бориспільський район, с.Щасливе, кадастровий номер: 3220888000:03:006:0056, цільове призначення - для розташування і облаштування об`єктів нерухомості (господарських будівель і споруд).

6) Договір оренди земельної ділянки №06/24/06, згідно з пунктом 1.1 якого орендодавець зобов`язується передати у строкове платне користування орендарю, а орендар зобов`язується прийняти у строкове платне користування від орендодавця земельну ділянку площею - 0,1618 га, що є частиною земельної ділянки площею 0,1755 га, розташовану за адресою: Київська обл., Бориспільський район, с.Щасливе, кадастровий номер: 3220888000:03:006:0053, цільове призначення - для розташування і обслуговування об`єктів нерухомості (господарських будівель і споруд).

По шести актам приймання-передачі земельної ділянки від 10.06.2015 відповідач 1 передав, а позивач прийняв у строкове платне користування зазначені земельні ділянки.

01 липня 2015 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ", як орендарем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агролендінвест", як орендодавцем, укладено Договір оренди земельної ділянки № 07/24/06 згідно з пунктом 1.1 якого орендодавець зобов`язується передати у строкове платне користування орендарю, а орендар зобов`язується прийняти у строкове платне користування від орендодавця земельну ділянку площею - 0,1749 га, розташовану за адресою: Київська обл., Бориспільський район, с.Щасливе, кадастровий номер: 3220888000:03:006:0124, цільове призначення - для ведення підсобного сільського господарства.

По акту приймання-передачі земельної ділянки від 01.07.2015 відповідач 2 передав, а позивач прийняв у строкове платне користування зазначену земельну ділянку.

Позивач також вказує, що до кожного із вказаних вище договорів сторонами укладено додаткові угоди з ідентичним змістом, а саме: "пункт 6.3 - Здійснені орендарем витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, підлягають відшкодуванню орендодавцем орендарю, протягом дії Договору оренди та до повного виконання сторонами своїх зобов`язань за Договором оренди, на підставі підтверджуючих документів. Пункт 3.10 - Дія пунктів 3.1 - 3.9, 9.4 Договору оренди не застосовується сторонами на період з 01 жовтня 2017 року по 20 червня 2020 року. Пункт 3.10.1 - Орендна плата за користування земельною ділянкою починає нараховуватись орендодавцем та сплачуватись орендарем з дня підписання Договору оренди по 30 вересня 2017 року та з 21 червня 2020 року по 20 червня 2021 року. Пункт 3.10.2 - Орендні платежі, що виникнуть за період з дати укладення Договору оренди по 30 вересня 2017 року (включно) та будуть неоплаченими станом на 01 жовтня 2017 року, сплачуються орендарем в межах строку, визначеного у п. 3.10.1 Договору оренди (яким сторони домовились доповнити Договір оренди, на підставі Додаткової угоди).

Зі змісту вказаних договорів та додаткових угод до них. Пояснень сторін, вбачається, що позивач уклав з відповідачами сім договорів оренди на сім різних земельних ділянок, шість з яких перебувають у власності відповідача-1, а сьома - у власності відповідача-2.

Умови усіх договорів ідентичні. Так, згідно з пунктами 1.1, 2.1, 2.2, 2.3, 4.2 Договорів відповідачі передали земельні ділянки позивачу в оренду з дати укладення договорів (з 10.06.2015 з відповідачем 1 та з 01.07.2015 з відповідачем 2) до 10.06.2021, вказавши, при цьому, у пункті 2.3 Договорів, що договір може бути розірваний відповідачами лише у разі примусового вилучення земельних ділянок для суспільних потреб і відповідачі гарантують, що не вимагатимуть розірвання договорів на інших підставах. У день підписання договорів, сторони уклали акти прийому-передачі земельних ділянок. Через місяць, 15.07.2015, за доводами позивача, сторони уклали ідентичні за текстом додаткові угоди до всіх договорів оренди, згідно з текстом яких:

1) позивач не сплачує орендну плату відповідачам за період з 01.10.2017 по 20.06.2020 та, крім того,

2) відповідачі повинні змінити цільове призначення земельних ділянок з: "для ведення підсобного с/г господарства" на: "будівництво об`єктів фізичної культури і спорту (стадіони, манежу, їх сукупної інфраструктури та інших споруд)".;

3) у разі порушення орендодавцем п.2.4 договору оренди орендодавець сплачує орендарю штраф у розмірі 100 000 доларів США та відшкодовує орендарю усі витрати на поліпшення, які неможливо відокремити та збитки пов`язані з достроковим припиненням договору.

03.01.2019 відповідачі повідомили позивача, що розривають договори оренди. Згідно з інформацією із повідомлень та відзиву, причиною є:

1) несплата орендної плати, починаючи з 01.10.2017;

2) нецільове використання земельних ділянок (згідно з витягами, орендовані землі можуть бути використані позивачем для розташування та обслуговування господарських будівель і споруд. У той же час, позивач, без дозволу відповідачів, самовільно збудував на них цілісний майновий комплекс - стадіон).

Позивач не погодився з вказаними аргументами відповідачів та стверджував, що дозвіл на спорудження цілісного майнового комплексу на орендованих земельних ділянках та можливість використовувати земельні ділянки у період з 01.10.2017 по 20.06.2020 без сплати орендних платежів, надали позивачу самі відповідачі, підписавши додаткові угоди до договорів оренди.

У зв`язку із викладеними обставинами позивач звернувся до суду із даним позовом та просив зобов`язати відповідача 1 зарахувати витрати на поліпшення, здійснені позивачем у розмірі 1 544 623,38 грн, в рахунок орендних платежів на користування земельними ділянками згідно шести договорів від 10.06.2015, а також зобов`язати відповідача 2 зарахувати витрати на поліпшення, здійснені позивачем у розмірі 77 880,17 грн, в рахунок орендних платежів на користування земельною ділянкою згідно договору від 01.07.2015.

Відповідачі, заперечуючи проти заявлених позовних вимог, посилались на те, що ними не надавалась згода на здійснення будівництва на переданих в оренду земельних ділянках, додаткові угоди до договорів ними не укладались, тому відсутні підстави для зарахування вартості зроблених позивачем поліпшень в рахунок орендних платежів.

В процесі розгляду справи судом першої інстанції були призначені судові експертизи - почеркознавча експертиза та технічна експертиза документів:

На вирішення почеркознавчої експертизи поставлені наступні питання:

- Чи виконано підпис від імені Чорноуса Сергія Григоровича у документах - додаткових угодах до договорів оренди земельної ділянки №01/24/06, №02/24/06, №03/24/06, №04/24/06, №05/24/06, №06/24/06 від 10.06.2015, а саме: в розділі 8: "Підписи", в графі для підпису, тією особою, від імені якої він зазначений, а саме: Чорноусом Сергієм Григоровичем, чи іншою особою?

- Чи виконано підпис від імені Чорноуса Сергія Григоровича у документі - додатковій угоді №01 до договору оренди земельної ділянки №07/24/06 від 01.07.2015, а саме: в розділі 8: "Підписи", в графі для підпису, тією особою, від імені якої він зазначений, а саме: Чорноусом Сергієм Григоровичем, чи іншою особою?

- Чи виконані усі підписи від імені Чорноуса Сергія Григоровича у документах - договорах оренди земельних ділянок №01/24/06, №02/24/06, №03/24/06, №04/24/06, №05/24/06, №06/24/06 від 10 червня 2015 року, № 07/24/06 від 01.07.2015, актах приймання - передачі земельних ділянок до вказаних договорів однією і тією самою особою?

- Чи всі підписи від імені ОСОБА_1 у примірниках документів - договорах оренди земельних ділянок №01/24/06, №02/24/06, №03/24/06, №04/24/06, №05/24/06, №06/24/06 від 10.06.2015, № 07/24/06 від 01.07.2015, додаткових угодах до договорів оренди, актах приймання-передачі земельних ділянок до цих договорів (об`єктах дослідження), виконано саме Чорноусом Сергієм Григоровичем?

- Чи виконано будь-який з підписів від імені ОСОБА_1 у документах - договорах оренди земельних ділянок №01/24/06, №02/24/06, №03/24/06, №04/24/06, №05/24/06, №06/24/06 від 10.06.2015, № 07/24/06 від 01.07.2015, актах приймання-передачі земельних ділянок до цих договорів, додаткових угодах до вказаних договорів оренди земельних ділянок (об`єктах дослідження) навмисно зміненим почерком?

На вирішення технічної експертизи документів поставлені наступні питання:

- Чи відповідають відтиски печаток на додатковій угоді №01 до договору оренди земельної ділянки №07/24/06 від 01.07.2015 тим, що нанесені на зразках для дослідження, що надані до матеріалів справи Товариством з обмеженою відповідальністю "Агролендівест"?

- Чи відповідає дата, яка зазначена у документі - додатковій угоді №01 до договору оренди земельної ділянки №07/24/06 від 01.07.2015, даті виготовлення документу, нанесення тексту документу та підпису осіб?

Згідно висновків судово-почеркознавчої експертизи підписи на всіх додаткових угодах до договорів оренди виконані не ОСОБА_1 , який на дату укладення вказаних спірних додаткових угод виконував обов`язки директора Товариства з обмеженою відповідальністю "Лендінвест 3000" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Агролендінвест".

Згідно висновків судово-технічної експертизи (щодо відбитків печаток) на додаткових угодах до договорів оренди міститься відтиск інших печаток ніж ті, якими користуються відповідачі.

Згідно висновків судово-технічної експертизи (щодо дат виготовлення та підписання договорів) - дати підписання та виготовлення спірних договорів встановити неможливо.

За наслідками розгляду даного спору суд першої інстанції прийшов до висновку, що позивачем не доведено факт надання згоди відповідачами на поліпшення орендованих земельних ділянок, тому відсутні підстави для зобов`язання їх зарахувати вартість зроблених поліпшень в рахунок сплати орендних платежів, у зв`язку із чим позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Північний апеляційний господарський суд погоджується із цим висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Права та обов`язки сторін у даній справі виникли на підставі договорів оренди земельної ділянки від 10.06.2015 (між позивачем і відповідачем 1) та від 01.07.2015 (між позивачем і відповідачем 2).

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Так, згідно положень статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Статтею 25 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендар земельної ділянки має право, у тому числі, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Згідно частини 1 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Отже, вказаною нормами чинного законодавства передбачено наявність обов`язкової письмової згоди орендодавця на здійснення будівництва на орендованій земельній ділянці та наявність згоди на поліпшення об`єкту найму.

Частиною 3 ст.778 ЦК України передбачено, що якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі.

Згідно частини 5 ст. 28 Закону України "Про оренду землі" у разі здійснення орендарем за письмовою згодою орендодавця поліпшення орендованої земельної ділянки за власний рахунок орендодавець зобов`язаний компенсувати витрати на її поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Таким чином, у даному випадку суд повинен встановити, чи надав наймодавець (орендодавець) згоду на поліпшення майна, переданого в оренду та у якій формі така згода була надана (аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом в постанові від 12.08.2020 у справі №906/674/17).

Крім того, як вірно зазначив суд першої інстанції, розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту та реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим, на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит. Таким чином, якщо суд встановить наявність у позивача права на заявлення подібних вимог, суд повинен встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками (аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом в постанові від 24.02.2021 у справі № 905/435/19).

Позивач стверджує, що згода на здійснення поліпшення орендованих земельних ділянок висловлена орендодавцями шляхом підписання додаткових угод до договорів оренди, однак відповідачі заперечують факт підписання вказаних додаткових угод.

Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Зазначений стандарт доказування "вірогідності доказів" підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надають позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію вказаного стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Одним із видів доказів, згідно статті 73 ГПК України, є висновки експертів.

Так, приписами ст.ст. 98, 104 ГПК України унормовано, що висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань.

Висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

З урахуванням заперечень особою, що підписала з боку відповідачів додаткові угоди до договорів про надання відповідачами позивачу згоди на здійснення поліпшень орендованого майна, з метою визначення того, чи дійсно надане додатковими угодами право на поліпшення позивачу відповідачами, а також для встановлення фактичного здійснення таких поліпшень і вартості майна, з їх урахуванням, судом першої інстанції у даній справі були призначені почеркознавча експертиза та технічна експертиза документів.

Згідно висновків судово-почеркознавчої експертизи підписи на всіх додаткових угодах до договорів оренди виконані не Чорноусом С.Г., який на дату укладення вказаних спірних додаткових угод виконував обов`язки директора ТОВ "Лендінвест 3000" та ТОВ "Агролендінвест", а згідно висновків судово-технічної експертизи (щодо відбитків печаток) на додаткових угодах до договорів оренди міститься відтиск інших печаток ніж ті, якими користуються відповідачі.

Зазначені висновки судових експертиз складений у відповідності до вимог процесуального законодавства, у тому числі і щодо обізнаності експерта та фахівця про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок, а тому обґрунтовано визнані судом першої інстанції як належні і допустимі докази.

Позивачем не надано жодних доказів на спростування вказаних висновків судової експертизи.

Враховуючи, що у тексті основних договорів про оренду земельних ділянок відсутні будь-які положення про надання позивачу права здійснювати будь-які поліпшення або поліпшення певного типу, а додаткові угоди за результатами судових експертиз містять підроблений підпис з боку відповідачів, отже ними не підписані, відтак, не укладені та не приймаються судом до уваги у якості належних доказів відповідних погоджень.

Будь-яких інших доказів, які б підтверджували доводи позивача про наявність згоди орендодавців на поліпшення орендованих земельних ділянок, матеріали не містять.

Згідно частини 3 ст. 778 ЦК України якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Частиною 6 ст. 28 Закону України "Про оренду землі" здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

За встановлених обставин суд першої інстанції дійшов юридично правильного висновку про відсутність у позивача, в розумінні положень частини 3 статті 778 Цивільного кодексу України, права на зарахування в рахунок плати за найм здійснених позивачем поліпшень орендованих ділянок, оскільки позивач не зміг надати суду достовірні та належні докази, що спірні поліпшення зроблені на підставі згоди наймодавця.

Крім того, як вірно зазначив суд першої інстанції, з поданих позивачем договорів про виконані роботи на орендованих земельних ділянках (заявлені позивачем поліпшення), неможливо встановити, що вказані у документах витрати на: 1) підсипку, вирівнювання піщаної та щебеневої подушок, улаштування геотекстильного покриття; 2) роботи з встановлення освітлення; 3) встановлення та налаштування систем поливу газонів; 4) улаштування живого газону - були виконані саме на земельних ділянках (в документах відсутні кадастрові номери або інші можливі ідентифікатори земельних ділянок), переданих в оренду за підписаними між сторонами договорами оренди. Також не довів позивач вірність алгоритму розподілу ним поліпшень між відповідачами, оскільки застосований пропорційний розподіл (95,2% на користь відповідача 1 та 4,8% на користь відповідача 2) - формальний та не відповідає дійсному співвідношенню поліпшень на земельних ділянках кожного з відповідачів.

Тобто позивач, як вірно зазначив суд першої інстанції, крім того, що не довів факт надання згоди відповідачами на поліпшення орендованих земельних ділянок, фактично, також не довів і те, що поданні ним договори підтверджують: 1) факт поліпшення саме орендованих земельних ділянок та 2) факт того, що реально здійсненні позивачем поліпшення орендованих земельних ділянок відповідають наданій відповідачами формальній згоді на поліпшення.

Щодо посилань відповідача на висновок про вартість майна, то апеляційний господарський суд погоджується із доводами відповідачів про те, що він не є належним доказом, оскільки не відповідає вимогам законодавства щодо засад оцінки майна і майнових прав.

Статтею 14 ЦК України встановлено, що цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Оцінивши докази у справі в їх сукупності, враховуючи наведені норми чинного законодавства та встановлені фактичні обставини справи, апеляційний господарський суд погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що позивачем належними і допустимими доказами не було доведено факт надання відповідачами згоди на поліпшення орендованих позивачем земельних ділянок, відповідно відсутні правові підстави для зобов`язання відповідачів зарахувати витрати на поліпшення в рахунок сплати орендної плати, тому позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Таким чином, доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог свого підтвердження не знайшли, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами для скасування рішення господарського суду першої інстанції.

За таких обставин суд апеляційної інстанції вважає, що висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами.

Суд першої інстанції повно встановив суттєві для справи обставини, дослідив та правильно оцінив надані сторонами докази, вірно кваліфікував спірні правовідносини та правильно застосував до них належні норми матеріального і процесуального права, а тому рішення Господарського суду Київської області законне та обґрунтоване, отже, підстави для його скасування відсутні.

Оскільки цією постановою суд апеляційної інстанції не змінює рішення та не ухвалює нового, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється, а витрати, пов`язані з розглядом апеляційної скарги, покладаються на апелянта.

Керуючись ст.ст.267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Київської області від 07 жовтня 2022 року - без змін.

2. Справу повернути до Господарського суду Київської області.

3. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 06.11.2023.

Головуючий суддя Т.П. Козир

Судді Г.П. Коробенко

Г.А. Кравчук