Рішення

від 02.11.2023 по справі 925/1008/23

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2023 року м. Черкаси справа № 925/1008/23

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді Спаських Н.М., із секретарем судового засідання Лисенко Р.М., за участі представників сторін:

від позивача: не з`явився;

від відповідача: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи за позовом Городищенської міської ради (м. Городище Черкаська область) до Фермерського Господарства "Агро Дім Деметра" ( м. Київ ) про внесення змін до договору

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов про внесення з моменту набрання рішенням законної сили змін до договору оренди землі, укладеного 14.04.2014 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 7120381000:02:001:2042, площею 44,6602 га:

- виклавши преамбулу договору в наступній редакції:

Орендодавець: Городищенська міська рада в особі міського голови Мирошника Володимира Петровича, який діє згідно Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" з однієї сторони та

Орендар: ФГ "Агро Дім Деметра" ( код ЄДРПОУ 44503628 в особі директора Русина Руслана Петровича, надалі разом іменується "Сторони" уклали цей договір про наступне:

- виклавши п. 5 договору в наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 457 299,41 гривень.

- виклавши п. 9 договору в наступній редакції:

"Орендна плата вноситься Орендарем в грошовій формі в розмірі 174 875 грн. 93 коп., що становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік".

Позов заявлено за місцем знаходження земельної ділянки (в адміністративних межах Валявської сільської ради Городищенського району Черкаської області) за правилами виключної підсудності згідно положень ст. 30 ГПК України.

Справа розглядається за правилами спрощеного позовного провадження.

В засідання представники сторін жодного разу не з`явилися, явка обов`язковою не визнавалась.

Відповідачем подано суду відзив на позову заяву (а.с. 35-36) в якому просить суд відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог, оскільки не є ні власником ні користувачем земельної ділянки з кадастровим номером 7120381000:02:001:2024 (судом було допущено помилку в ухвалі в останніх цифрах кадастрового номеру ділянки).

Відзиву на позов з приводу спірної земельної ділянки з кадастровим номером 7120381000:02:001:2042, загальною площею 44,6602 га відповідач ФГ "Агро Дім Деметра" суду не подав.

У відповіді на відзив № 01-02-29/4918 від 11.09.2023 ( а.с. 44) позивач вказав, що згідно інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно користувачем земельної ділянки з кадастровим номером 7120381000:02:001:2042, загальною площею 44,6602 га є ФГ "Агро Дім Деметра" .

Позивачем відмови від позову суду не подано, докази врегулювання спору у справі відсутні.

Всім учасникам справи надано достатньо можливостей для висловлення своєї правової позиції по суті позовних вимог та судом дотримано під час розгляду справи визначені чинним ГПК України процесуальні строки для звернення із заявами по суті справи та іншими заявами з процесуальних питань. Строки подання суду цих документів та доказів судом неодноразово продовжувалися обом сторонам.

У відповідності до ст. 13,74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, оцінивши докази в їх сукупності, суд встановив наступне:

14.04.2014 між Головним управлінням Держземагенства у Черкаській області (далі - Орендодавець) та громадянкою України ОСОБА_1 ( далі - Орендар) було укладено договір оренди землі ( а.с. 9-11), у відповідності до якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населеного пункту, в адміністративних межах Валявської сільської ради Городищенського району Черкаської області ( п. 1. договору).

В оренду передається земельна ділянка сільськогосподарського призначення державної форми власності з кадастровим номером 7120381000:02:001:2042 площею 44,6602 га, сільськогосподарські угіддя - рілля, розташована за межами населеного пункту, в адміністративних межах Валявської сільської ради Городищенського району Черкаської області ( п. 2. договору).

Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 53381,89 грн. ( п`ятдесят три тисячі триста вісімдесят одна гривна 89 коп.) на рік, що становить 4,5 (чотири цілих п`ять десятих) відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки ( п. 9. договору).

Наказом Держгеокадастру від 17.11.2020 року №485 «Деякі питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності до комунальної власності" керівників головних управлінь Держгеокадастру в областях зобов`язано:

1)передати земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність відповідно до статті 117 Земельного кодексу України з 17 листопада 2020 року;

2)передати у комунальну власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, включені до переліків земельних ділянок, права на які виставляються на земельні торги, після оприлюднення результатів земельних торгів та укладення договорів оренди (емфітевзису) таких земельних ділянок відповідно до статті 117 Земельного кодексу України;

3)передати у комунальну власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, щодо яких надано дозволи на розроблення документації із землеустрою, у разі, якщо до 15 грудня 2020 року документацію із землеустрою не подано на затвердження до територіальних органів Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру відповідно до статті 117 Земельного кодексу України;

4) у разі відмови органів місцевого самоврядування від підписання акта приймання-передачі земельних ділянок, зазначених у підпункті І пункту І цього наказу, вжити заходів щодо включення відповідних земельних ділянок до переліку земельних ділянок, права на які виставляються на земельні торги з урахування вимог Земельного кодексу України;

5) в одноденний строк після передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність органам місцевого самоврядування оприлюднювати на сайті територіального органу Держгеокадастру вказаний перелік земельних ділянок.

Кабінет Міністрів України у Постанові від 16 листопада 2020 року №1113 "Деякі заходи щодо прискорення реформ у сфері земельних відносин" (зі змінами і доповненнями) визначив, що Державній службі з питань геодезії, картографії та кадастру слід забезпечити

1) прискорення проведення інвентаризації земель сільськогосподарського призначення державної власності;

2) передачу з 17 листопада 2020 р. земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність відповідно до статті 117 Земельного кодексу України

та рекомендувати органам місцевого самоврядування зареєструвати право комунальної власності на отримані земельні ділянки сільськогосподарського призначення у порядку, встановленому законом.

Відповідно до наказу Головного управління Держгеокадастру в Черкаській області, згідно актів приймання - передачі із державної власності в комунальну власність в особі Городищенської міської ради передані земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

За даними Інформації з ДР речових прав на нерухоме майно (а.с. 20) право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 7120381000:02:001:2042 площею 44,6602 га зареєстровано за позивачем, Городищенською міською радою, 05.01.2021 року.

Позивач у позовній заяві вказує, що орендарем земельної ділянки з кадастровим номером 7120381000:02:001:2042 площею 44,6602 га в даний час є відповідач, фермерське господарство "Агро Дім Деметра". На підтвердження своїх доводів, позивачем додано інформацію з державного реєстру речових прав на нерухоме майно ( а.с. 20-21).

У Постанові ВП ВС від 13.03.2018 року по справі № 348/992/16-ц (№ в ЄДРСР 72938814) викладено правову позицію, що після укладення договору тимчасового користування землею, у тому числі на умовах оренди, фермерське господарство реєструється в установленому законом порядку і з дати реєстрації набуває статусу юридичної особи. З цього часу обов`язки землекористувача земельної ділянки здійснює фермерське господарство, а не громадянин, якому вона надавалась.

Отже відповідача у справі, ФГ "Агро Дім Деметра", визначено вірно.

Позивач звернувся до суду з позовом для вирішення питання про внесення змін до договору в частині визначення сторін, розміру нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати, що відповідає зміненим правовідносинам сторін. Додаткову угоду (а.с. 18) у добровільному порядку відповідач не підписав.

За правилами норм ЗУ "Про оренду землі", при зміні орендаря земельної ділянки, організаційно-правової форми чи назви орендаря не вимагається внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки.

Однак у даному випадку отримання земельної ділянки з кадастровим номером 7120381000:02:001:2042 площею 44,6602 га саме під створення фермерського господарства, має свої особливості щодо переходу прав оренди землі від фізичної особи до Фермерського господарства, як вказано вище.

Тому для забезпечення правової визначеності суд погоджується із наявністю у позивача права привести Договір оренди землі в частині вказівки його сторін у відповідність до змінених умов господарювання та дійсних суб`єктів правовідносин оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства.

В частині внесення змін до преамбули договору по визначенню Орендаря та Орендодавця, що відповідає нинішнім відносинам сторін спору та не заперечується сторонами, позов підлягає до повного задоволення.

Рішенням Городищенської міської ради № 8-1/8 від 25.06.2021 ( а.с. 12) "Про затвердження Положень та ставок місцевих податків і зборів на території населених пунктів Городищенської міської ради" затверджені ставки орендної плати за земельні ділянки, які надані для користування на умовах оренди фізичним та юридичним особам на території Городищенської міської ради. Встановлено розмір орендної плати у відсотках від нормативно-грошової оцінки за оренду ріллі для ведення товарного та сільськогосподарського виробництва в розмірі 12 відсотків.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі, який, за змістом статті 13 цього Закону є договором, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 206 Земельного кодексу України встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 ст. 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, є однією із істотних умов договору.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

За змістом пункту 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відповідно до пункту 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Отже, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а відтак зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, визначеної сторонами у договорі оренди землі.

Правові засади проведення оцінки земель визначено Законом України "Про оцінку земель".

За наведеним Законом нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст. 1 Закону України "Про оцінку земель").

Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оцінку земель").

За результатами бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт (ч. 1 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель").

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель").

Технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель").

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (ч. 3 ст. 23 вказаного Закону).

Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до п. 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України (ч. 4 ст. 23 вказаного Закону).

Пункт 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України передбачає, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Згідно з витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 7120381000:02:001:2042, загальною площею 44,6602 станом на вересень 2021 року становить 1 457 299,41 грн. (а.с. 19) проти визначеної в п. 5 Договору оренди землі 1 186 264,23 грн. нормативної грошової оцінки на час укладення договору.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.

Відповідно пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року N 220, у якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Однак обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Тобто в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні ціни орендної плати земельної ділянки обов`язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації.

При цьому в пункті 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року N 220 зі змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України N 1724 від 13 грудня 2006 року, N 780 від 03 вересня 2008 року, N 843 від 23 листопада 2016 року, N 890 від 22 листопада 2017 року та N 650 від 22 липня 2020 року, передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди. Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року N 213, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величину такої оцінки.

Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Такі правові висновки кореспондуються також з висновками, які містяться в постановах Верховного Суду України від 03 грудня 2013 року у справі N 3-34гс13, від 07 жовтня 2015 року у справі N 3-481гс15, від 18 травня 2016 року у справі N 6-325цс16, в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 24 липня 2019 року у справі N 644/9862/14-ц, від 09 жовтня 2019 року у справі N 645/1972/16-ц, від 30 січня 2020 року у справі N 640/15419/15-ц, та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22 січня 2019 року у справі N 922/539/18, від 13 червня 2019 року у справі N 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі N 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі N 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі N 922/378/19.

Отже позов в частині вимог про внесення до Договору змін і викладення п. 5 в редакції, що актуальна нормативна грошова оцінка земельної ділянки на час вирішення спору становить 1 457 299,41 грн. - підлягає до задоволення.

Якщо зміна нормативної грошової оцінки внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками, то це не тягне автоматичної зміни умов договорів щодо розміру орендної плати (відсоткова ставка).

Аналогічну правову позицію Верховного Суду викладено у постановах від 30.03.2018 у справі N 916/3236/16, від 01.10.2018 у справі N 916/3233/16, від 19.12.2019 у справі N 922/1137/19.

За умовами п. 12 Договору оренди землі розмір орендної плати переглядається 1 раз на два роки у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів у тому числі внаслідок інфляції;

- затвердження змін коефіцієнта індексації;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом;

Даний пункт не містить такої підстави для внесення змін до розміру орендної плати, як рішення органу місцевої влади про зміну розміру орендної плати за землю на території певної громади.

За таких обставин немає підстав для примусового внесення змін до Договору між сторонами про збільшення розміру орендної плати до 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Такі ж висновки викладено і у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 квітня 2018 року у справі N 910/7905/17, від 21 листопада 2018 року у справі N 911/3627/17, від 27 листопада 2018 року у справі N 910/21685/17, від 19 лютого 2019 року у справі N 910/21590/17, від 13 червня 2019 року у справі N 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі N 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі N 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі N 922/378/19, де вирішувалося питання про обов`язковість рішення органу місцевого самоврядування щодо збільшення розміру (ставки) орендної плати, яка визначається у відсотковому відношенні до бази оподаткування (бази для обрахування розміру орендної плати).

В цих постановах вказано, що рішення органів місцевого самоврядування

щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов`язкового характеру для сторін за умови відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду ставки орендної плати, як відповідного рішення органу місцевого самоврядування.

В даному питанні суд враховує наступне:

У ст. 144 Конституції України і ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з п. 34, 35 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

За змістом ч. 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Згідно із ч. 5 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування нормативно-правового характеру набирають чинності з дня їх офіційного оприлюднення, якщо органом чи посадовою особою не встановлено пізніший строк введення цих актів у дію.

Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 Цивільного Кодексу України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) для захисту права, та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони. Така позиція у подібних правовідносинах викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі №914/2649/17 та від 26.05.2020 у справі №908/299/18.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Отже слід зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

Лише у випадку, передбаченому підпунктом 288.5.3. пункту 288.5 статті 288 ПК України орендна плата може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, - у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

Однак у даному випадку така обставина відсутня і сторонами вона не вказується.

При цьому мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Отже, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону N 161-XIV зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення та зміна розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

Суд вже вказав на визначені у пункті 12 договору оренди землі від 14 квітня 2014 підстави для перегляду розміру орендної плати, як істотні умови договору.

Відповідно до пункту 34 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону N 161-XIV орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної форм власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов Договору оренди, укладеного сторонами даного спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування, що покладено в основу позовних вимог.

При цьому суд враховує, що виключно законами України встановлюються система оподаткування, податки і збори (пункт 1 частини другої статті 92 Конституції України).

У статті 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно із частиною першою статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (далі - Закон N 280/97-ВР) рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Підпунктом 1 пункту а) частини першої статті 33 Закону N 280/97-ВР визначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження, зокрема, щодо підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо встановлення ставки земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, вилучення (викупу), а також надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад; визначення в установленому порядку розмірів відшкодувань підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності за забруднення довкілля та інші екологічні збитки; встановлення платежів за користування комунальними та санітарними мережами відповідних населених пунктів.

До переліку повноважень селищних рад у галузі земельних відносин, визначеного у статті 12 ЗК України, не належить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження з огляду на положення статті 288 ПК України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні.

Тобто орган місцевого самоврядування має діяти відповідно до закону при вирішенні питань регулювання земельних відносин, у тому числі і щодо встановлення ставки земельного податку, мінімальний та максимальний розмір якого встановлюється у ПК України. А порядок зміни умов договору врегульовано як у законах України, так і в конкретному договорі, укладеному між сторонами спору.

У даному випадку рішення Городищенської міської ради від 25.06.2021 № 8-1/8 (а.с. 12) про встановлення ставки орендної плати для земельної ділянки відповідача в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є законодавчою зміною орендної плати.

Таке рішення за умовами Договору між сторонами не є підставою для зміни розміру орендної плати за Договором в частині відсоткової ставки, бо рішення органу місцевого самоврядування не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати. Орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у ПК України.

Такі рішення місцевої ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

Про те, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов`язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду, висловлено і в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 квітня 2018 року у справі N 910/7905/17, від 21 листопада 2018 року у справі N 911/3627/17, від 27 листопада 2018 року у справі N 910/21685/17, від 19 лютого 2019 року у справі N 910/21590/17, від 13 червня 2019 року у справі N 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі N 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі N 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі N 922/378/19.

Аналогічні висновки викладено і у постанові від 09.11.2021 Великої Палати Верховного Суду по Справі N 635/4233/19 (Провадження N 14-139цс20).

Отже позов підлягає лише до часткового задоволення щодо внесення змін до Договору між сторонами у преамбулі про склад сторін, що відповідає фактичним обставинам їх взаємовідносин і стосовно збільшення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки до її актуальної величини.

В частині збільшення ставки орендної плати до 12% від нормативної грошової оцінки у позові слід відмовити повністю.

Відповідач не заперечив належними і допустимими доказами щодо неправомірності внесення змін до Договору в частині складу сторін та нового розміру нормативної грошової оцінки землі і не пояснив суду, з яких заслуговуючих на увагу причин відповідачем не було укладено відповідних змін до договору із позивачем у позасудовому порядку.

Зміна або розірвання договору, як правило, оформлюється як додаткова угода до цього договору. Закон вимагає, щоб зміна або розірвання договору здійснювалися в такій самій формі, що й договір, який змінюється або розривається.

Умовами Договору оренди землі від 14.04.2014 сторонами не передбачено обов`язкового укладення додаткової угоди до договору при зміні його умов. Пунктом 34 передбачено, що зміна договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, у разі недосягнення згоди спір вирішується у судовому порядку.

Також про обов`язкове оформлення додаткової угоди при зміні умов договору оренди землі не вказано у ст. 30 ЗУ "Про оренду землі". Така додаткова угода вимагалася лише при поновленні договору оренди на новий строк згідно ст. 33 цього Закону у попередній редакції, що у випадку виникнення спору потребувало пред`явлення саме вимоги про визнання додаткової угоди укладеною.

Згідно ст. 16 ЦК України належним способом захисту цивільних прав та інтересів може бути зміна правовідношення.

Таким чином заявлений позов з вимогою внести зміни до договору оренди землі зі спірних питань є належним та ефективним способом захисту порушеного права позивача.

У відповідності до положень ч. 3 ст. 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Відповідно до ч. 9 ст. 129 ГПК України, оскільки спір виник через неправильні дії відповідача, з відповідача на користь позивача слід стягнути 2684,00 грн. на відшкодування сплаченого судового збору повністю.

Керуючись ст. 238, 240 ГПК України, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Внести з моменту набрання рішенням суду законної сили зміни до Договору оренди землі, укладеного 14.04.2014 між Головним управлінням Держземагенства у Черкаській області та громадянкою України ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером 7120381000:02:001:2042, площею 44,6602 га, а саме:

Преамбулу договору викласти в такій редакції:

"Орендодавець Городищенська міська рада (код ЄДРПОУ 33965401), в особі міського голови Мирошника Володимира Петровича, який діє згідно Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з однієї сторони та

Орендар Фермерське господарство "Агро Дім Деметра" (код ЄДРПОУ 44503628) в особі директора Русина Руслана Петровича, з другої сторони, надалі разом іменуються "Сторони", уклали цей договір про наступне:"

У розділі "Об`єкт оренди" п. 5 викласти в такій редакції:

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 457 299,41 грн.

В решті вимог у позові відмовити.

Стягнути з Фермерського Господарства "Агро Дім Деметра" (код 44503628, м. Київ, вул. Здолбунівська, 96 кв. 111) на користь Виконкому Городищенської міської ради (код 04407661, м. Городище Черкаська область, площа Миру, 8) - 2684,00 грн. на відшкодування сплаченого судового збору.

Наказ видати.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.

Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду протягом 20 днів.

Повне судове рішення складено 29 листопада 2023

Суддя Н.М. Спаських