Рішення

від 06.12.2023 по справі 912/1804/23

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. В`ячеслава Чорновола, 29/32, м. Кропивницький, 25022,

тел. (0522) 32 05 11, код ЄДРПОУ 03499951,

e-mail: inbox@kr.arbitr.gov.ua, web: http://kr.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 грудня 2023 рокум. Кропивницький Справа № 912/1804/23

Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Закуріна М.К. (надалі Суд), розглянувши справу

за позовом Олександрійської міської ради Кіровоградської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Далія Трейдінг»

про стягнення 1198308,75 грн,

за участі:

- секретаря судового засідання Рудченко І.О.

- представника Позивача Скляра Ю.А.

у с т а н о в и в:

ДІЇ ТА АРГУМЕНТИ ПОЗИВАЧА

26.09.2023 Олександрійська міська рада звернулась до суду з позовом до ТОВ «Далія Трейдінг» та просить стягнути 1198308,75 грн заборгованості з орендної плати за землю.

Обґрунтовуючи позовні вимоги Олександрійська міська рада вказала, що:

- 25.06.2015 Димитрівська селищна рада, правонаступником якої вона є, та ТОВ «Десаж Інсейт» уклали договір оренди земельної ділянки загальною площею 104820 кв. м з кадастровим номером 3510345300:50:000:0028 строком на 49 років, на якій розміщувалося нерухоме майно;

- 25.01.2018 ТОВ «Десаж Інсейт» продала ТОВ «Далія Трейдінг» належне йому нерухоме майно, у зв`язку з чим за частиною 3 статті 120 Земельного кодексу України до покупця перейшло право оренди земельної ділянки, на якій воно знаходиться, за тим же договором, а тому ТОВ «Далія Трейдінг» має статус орендаря за договором;

- обов`язком орендаря є сплата орендної плати у визначеному у договорі розмірі, проте у період з 01.01.2021 по 30.08.2023 ТОВ «Далія Трейдінг» не сплачує орендну плату, у зв`язку з чим заборгувало 1198308,75 грн;

- при визначенні розміру орендної плати необхідним є врахування коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, який у 2021 році становив «1», у 2022 році «1,1», а безпосередньо нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначається за даними Держгеокадастру на відповідний рік заборгованості.

ПРЕДМЕТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН

З огляду на обґрунтування Олександрійською міською радою позовних вимог ключовим при вирішенню спору є як визначення ТОВ «Далія Трейдінг» орендарем земельної ділянки, на якій розміщене придбане ним нерухоме майно, так і правильність обрахунку заборгованості з орендної плати, котрий здійснений не на підставі договірної умови щодо розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а за наслідками отриманих даних про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кожний рік заборгованості. У зв`язку з цим Суд зазначає, що стягнення спірної суми знаходиться у площині впливу зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки на визначення розміру орендної плати протягом періоду, коли відбулися такі зміни, а саме в сторону її збільшення, без внесення змін до договору щодо відповідних змін.

ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ

Ухвалою від 28.09.2023 Суд відкрив провадження у справі за правилами загального провадження та сторонам установив строки для надання процесуальних заяв. У встановлений строк ТОВ «Далія Трейдінг» відзив не подало.

Підготовче провадження Суд здійснив у засіданнях, які відбулися 25.10.2023 та 08.11.2023, а розгляд справи по суті 06.12.2023.

Суд розглянув справу без участі представника ТОВ «Далія Трейдінг», оскільки він не прибув хоча належним чином був повідомлений про судовий розгляд. Зокрема, ухвала про відкриття провадження у справі від 28.09.2023 та ухвали-повідомлення від 25.10.2023 та 08.11.2023 повернулись до суду без вручення, при тому, що вони направлялися за його адресою, яка зазначена в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Поряд з цим Суд констатує, що ТОВ «Далія Трейдінг» не виконало свій обов`язок щодо реєстрації електронного кабінету відповідно до частини 6 статті 6 Господарського процесуального кодексу України.

Поряд з цим, з матеріалів справи слідує, що Олександрійська міська рада, з-поміж інших доказів, надала незасвідчену належним чином копію договору купівлі-продажу від 25.01.2018 (а.с. 21-24). Так, згідно з частиною 5 статті 91 ГПК України учасник справи підтверджує відповідність копії письмового доказу оригіналу, який знаходиться у нього, своїм підписом. У свою чергу, у випадку відсутності оригіналу документа, з якого зроблена копія, учасник має право заявити клопотання про витребування належного доказу у його володільця відповідно до положень статті 81 ГПК України, оскільки Позивач цю вимогу не виконав, Суд не сприйняв надану Олександрійською міською радою копію договору купівлі-продажу від 25.01.2018 у якості письмового доказу.

УСТАНОВЛЕНІ ОБСТАВИНИ

25.06.2015 Димитровська селищна рада, виступаюча у якості орендодавця, та ТОВ «Десаж Інсейт», як орендар, уклали договір оренди земельної ділянки (а.с. 12-14) за умовами якого:

- орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування придбаних споруд та будівель комплексу по переробці сільськогосподарського призначення, яка знаходиться по вул. Димитрова, 71 в селищі Димитрове (пункт 1);

- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 104820 кв. м (кадастровий номер 3510345300:50:000:0028 (пункт 2);

- нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 8388744,60 грн (пункт 5);

- договір укладено на 49 років (пункт 8);

- орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки орендарем у грошовій формі щомісячно в сумі 20971,86 грн (пункт 9);

- обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених законодавством (пункт 10);

- орендна плата вноситься щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця (пункт 11);

- розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря; в інших випадках, передбачених законом (пункт 13);

- зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Як слідує з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 343053063 від 16.08.2023 до Державного реєстру речових прав 25.06.2015 внесені відомості про державну реєстрацію прав за договором оренди землі від 25.06.2015, укладеного між Димитровською селищною радою та ТОВ «Десаж Інсейт». Поряд з цим, з довідки вбачається, що власником земельної ділянки з кадастровим номером 3510345300:50:000:0028 з 24.10.2022 є Олександрійська міська рада. Також 25.01.2018 до Реєстру внесені відомості про державну реєстрацію права власності ТОВ «Далія Трейдінг» на нежитлові будинки, споруди, будівлі за адресою Кіровоградська область, м. Олександрія, смт Димитрове, вул. Димитрова, б.71 за договором купівлі-продажу від 25.01.2018.

18.11.2016 Кіровоградська обласна рада рішенням № 178 від (а.с. 15) перейменувала Димитровську селищну раду м. Олександрії Кіровоградської області на Олександрійську селищну раду м. Олександрії Кіровоградської області.

У подальшому, рішенням Олександрійської міської ради Кіровоградської області № 10 від 05.12.2020 (а.с. 39-41) почато процедуру реорганізації Олександрійської селищної ради м. Олександрії Кіровоградської області шляхом приєднання до Олександрійської міської ради, при цьому за пунктом 2 зазначеного рішення Олександрійська міська рада є правонаступником усього майна, прав та обов`язків Олександрійської селищної ради м. Олександрії Кіровоградської області.

Як слідує з Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (а.с. 25) від 16.02.2021 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3510345300:50:000:0028 становить 13933186,61 грн, а відповідно до Витягу № НВ-3500475312023 від 18.08.2023 (а.с. 27) 16025899,56 грн.

За змістом листа Держгеокадастру від 11.01.2022 № 6-28-0.222-275/2-22 «Про індексацію нормативно-грошової оцінки земель за 2021 рік» (а.с. 26) коефіцієнт індексації для земель несільськогосподарського призначення за 2021 рік становить 1,1.

Згідно з листом Головного управління ДПС у Кіровоградській області № 6921/6/11-28-04-08-11 від 29.06.2022 ТОВ «Десаж Істейт» та ТОВ «Далія Трейдінг» на протязі 2021-2023 років не є платниками орендної плати за землю.

За розрахунками Олександрійської міської ради ТОВ «Далія Трейдінг» орендну плату за період з 01.01.2021 по 30.08.2023 не сплачувало, у зв`язку з чим станом на час його звернення з позовом заборгованість складає 1198308,75 грн.

ОЦІНКА УСТАНОВЛЕНИХ ОБСТАВИН ТА ЗАКОНОДАВСТВА

Щодо набуття Товариством прав орендаря земельної ділянки

Частина перша статті 2 Закону України «Про оренду землі» встановлює, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Стаття 1 Закону України «Про оренду землі» визначає, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності, а за стаття 13 того ж Закону договір оренди землі характеризує, як договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, орендні правовідносини стосовно користування земельною ділянкою виникають на підставі укладеного договору оренди.

Суд установив, що між Димитровською селищною радою, правонаступником якої є Олександрійська міська рада, та ТОВ «Десаж Інсейт» існували правовідносини з оренди земельної ділянки загальною площею 104820 кв. м, з кадастровим номером 3510345300:50:000:0028, на підставі укладеного договору оренди земельної ділянки від 25.06.2015. На земельній ділянці знаходиться нерухоме майно, яке належало на праві власності ТОВ «Десаж Інсейт».

Проте, у подальшому 25.01.2018 за договором купівлі-продажу ТОВ «Далія Трейдінг» придбало у ТОВ «Десаж Інсейт» об`єкти нерухомого майна, яке розміщене за адресою: Кіровоградська область, м. Олександрія, смт. Димитрове, вул. Димитрова, б. 71; та знаходиться на вказаній земельній ділянці. Це підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав № 343053063 від 16.08.2023.

Положеннями частини 2 статті 120 Земельного кодексу України (в редакції станом на дату укладення договору купівлі-продажу) встановлене правило, за яким якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічне положення наявне у частині 3статті 120 ЗК України поточної редакції Кодексу та частині 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі», за якими,у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в оренді, до набувача одночасно переходить відповідно право оренди.

Відтак, до ТОВ «Далія Трейдінг» з моменту придбання у власність нерухомого майна, яке розміщене на спірній земельній ділянці, перейшли права та обов`язки орендаря земельної ділянки за наведеним договором. З цієї дати він став землекористувачем за договором оренди землі. Набуття статусу орендаря відбулося «автоматично», без необхідності укладення іншого договору оренди, а тому фактично відбулася заміна у договорі орендаря з ТОВ «Десаж Інсейт» на ТОВ «Далія Трейдінг». Наслідком відповідної заміни є також перехід, розповсюдження усіх умов договору щодо його виконання на ТОВ «Далія Трейдінг».

Щодо правової природи договору та наявного обов`язку сплачувати орендну плату

Зміст та умови договору, аналіз правовідносин та зобов`язань, які виникли між сторонами на його підставі, свідчать, що за своєю юридичною природою договір від 25.06.2015 є договором оренди землі.

Зокрема, поряд з наведеними правовими положеннями відповідно до підпункту «в» частини 1 статті 96 Земельного кодексу України обов`язком землекористувача за договором оренди землі є своєчасна сплата орендної плати, а частина 1 статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначає, що нею є платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Аналогічне визначення надане у підпункті 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України, зокрема орендна плата - це обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди.

Обов`язок орендаря земельної ділянки своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку встановлений також статтею 25 Закону України «Про оренду землі».

Отже, за вказаними правовими положеннями та умовами договору сплата орендної плати у встановлений строк є обов`язком ТОВ «Далія Трейдінг», а тому починаючи з дати придбання нерухомого майна воно зобов`язане щомісячно сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою, на якій розмішена нерухомість, у тому числі і у період з 01.01.2021 по 30.08.2023.

Щодо визначення розміру орендної плати

У відповідності до абзацу першого статті 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору.

За статтею 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно доПодаткового кодексу України (абзац 2); обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3).

У свою чергу, орендна плата регулюється статтею 288 ПК України. Так, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (пункт 288.1). Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (пункт 288.4). Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди (пункт 288.5).

Поряд з цим, статтею 289 ПК України урегульовані правовідносини з індексації нормативної грошової оцінки земель. Зокрема, для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства (пункт 289.1). Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік; коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок (пункт 289.2).

Отож, за наведеними положеннями розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди землі та обраховується за основними складовими обрахунку «грошовою оцінкою земельної ділянки», «процентною ставкою за користування земельною ділянкою», «коефіцієнтом інфляції» та «коефіцієнтом індексації нормативної грошової оцінки». При цьому Закон України «Про оренду землі» вказує на необхідність урахування коефіцієнту (індексу) інфляції (якщо інше не передбачено договором оренди), а ПК України на застосування «коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки земель» при визначенні розміру орендної плати. Ці правові категорії за змістом є різними, нетотожними. Закон України «Про оренду землі» допускає можливість незастосування «коефіцієнту інфляції» у випадку передбачення про це у договорі, і, напроти, у випадку незазначення про це (про незастосування) у договорі він повинен застосовуватися. ПК України в імперативному порядку вказує на обов`язковість застосування «коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки земель» при її визначенні і сплаті.

У пункті 9 договору оренди землі від 25.06.2015 наявна умова стосовно визначення розміру орендної плати, а саме вона складає 20971,86 грн, та обрахована як 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. У свою чергу, у пункті 5 того ж договору окреслена сума нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 8388744,60 грн. А за пунктом 10 договору обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації.

Відтак, обрахування орендної плати та її сплата за умовами договору повинні здійснюватися виходячи від наведених показників, тобто «нормативної грошової оцінки земельної ділянки», «процентної ставки за користування земельною ділянкою», «коефіцієнту інфляції» та «коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки».

У розрахунку заборгованості Олександрійська міська рада при здійсненні нарахування та визначенні орендної плати виходила лише із трьох показників «нормативної грошової оцінки земельної ділянки» (за кожний рік у періоді заборгованості), «процентної ставки за користування земельною ділянкою» (у розмірі 3%) та «коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки» («1» у період з січня 2021 року по грудень 2021 року, «1,1» у період з січня по грудень 2022 року). У зв`язку з цим, Суд надає оцінку лише правовідносинам щодо правомірності визначення розміру орендної плати у межах заявлених вимог та у контексті договірних умов, тобто щодо застосування наведених показників, та не оцінює відсутність визначення орендної плати з урахуванням «коефіцієнту інфляції».

Оскільки Олександрійська міська рада при розрахунку заборгованості для визначення орендної плати використала «нормативні грошові оцінки земельної ділянки» інші ніж установлена договором та «коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки» (а саме «1,1» у період з січня по грудень 2022 року) Суд уважає, що з визначенням обґрунтованості застосування кожного з них досягається результат при вирішенні спору.

Так, за змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативною грошовою оцінкою земельних ділянок є капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами, а за статтею 4 оцінка земель здійснюється із застосуванням певних принципів, одним із яких є безперервність процесу оцінки.

Статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» встановлена законодавча вимога про обов`язкове проведення грошової оцінки земельних ділянок у випадку визначення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності.

Відповідно до статті 18 того ж Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років для земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення.

Отже, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, являючись вираженням її вартості, є обов`язковою при визначенні орендної плати при передачі її в оренду, а тому, з огляду на абзац перший статті 15 Закону України «Про оренду землі», є істотною умовою договору.

Укладений договір оренди землі, хоча і містить положення з визначенням розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки (8388744,60 грн), але він не застосований Олександрійською міською радою при обрахунку орендної плати та розрахунку заборгованості, у зв`язку з чим Суд зазначає наступне.

За змістом пункту 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу Українипідставою виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Згідно з частиною 1 статті 628 ЦК Українизміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частинами 1-3 статті 632 ЦК України визначено, що ціна у договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановленихзаконом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

З наведених норм права вбачається, що розмір орендної плати, який визначений у договорі, є істотною умовою, а його зміна після укладення договору допускається за певних умов та випадків, встановлених договором або законом.

Згідно з частиною 1 статті 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отже, закон, при сталості визначеної ціни (у тому числі розміру орендної плати) у договорі протягом строку його дії, допускає можливість її зміни у випадках, які встановлені договором або законом.

У цьому контексті за змістом пунктів 13 та 34 договору оренди землі його учасники окреслили певний алгоритм дій та підстави зміни орендної плати у випадку необхідності внести зміни до договору щодо цього. А саме вказали, що при необхідності зміни ціни в «інших випадках» відповідні зміни до договору вносяться лише у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Таким чином, сторони договору допустили можливість як зміни ціни, тобто орендної плати (в «іншому випадку», яким може бути зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки) протягом строку дії договору, так і внесення змін до договору шляхом застосуванням механізму укладення письмової додаткової угоди стосовно іншого розміру орендної плати. Наведені умови договору не вказують на випадки зміни нормативної грошової оцінки у сторону збільшення або зменшення при відповідній зміні нормативної грошової оцінки, а тому цим допускається можливість внесення змін до договору у будь-якому випадку. Проте, така зміна повинна відбуватися лише шляхом внесення змін до договору за наслідками укладення спільної додаткової угоди.

Оскільки, з-поміж іншого, метою передачі земельної ділянки в оренду є для орендодавця отримання доходу, то укладаючи договір він має сподівання на належне його виконання орендарем, у тому числі на отримання орендної плати у визначеному договором розмірі протягом всього строку його дії. А тому, Суд уважає, що передбачена договором умова про необхідність укладення додаткової угоди при зміні розміру орендної плати за наслідками зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки може забезпечити дотримання правила розумної впевненості у досягненні кінцевого результату мети передачі земельної ділянки в оренду (отримання доходу), оскільки лише таким чином досягається відповідний «стандарт розумної впевненості» у можливості та необхідності виконання зобов`язань учасниками договірних відносин.

Наведений порядок внесення змін до договору не знаходиться у колізії із зазначеними положеннями ПК України (щодо визначення та сплати орендної плати виходячи від нормативної грошової оцінки), оскільки за пунктом 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, а тому ці правові норми не вказують на обов`язковість застосування іншої нормативної грошової оцінки кожного разу при сплаті орендної плати за звітний період, а все ж таки визначення розміру орендної плати знаходиться у взаємозв`язку із завчасно визначеною та окресленою у договорі нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.

Такий висновок не суперечить висновками Верховного Суду, наданим у постановах від 12.06.2019 у справі № 922/902/18, від 08.08.2019 у справі № 922/1276/18, від 01.10.2019 у справі № 922/2082/18 та від 06.11.2019 у справі № 922/3607/18, а також висновкам Великої Палати Верховного Суду, наданим у постанові від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, оскільки предметом розгляду в них були вимоги про стягнення безпідставно набутих коштів у вигляді несплати орендної плати. Тобто Верховний Суд аналізував правовідносини, в яких відсутні договірні умови з оренди земельних ділянок, та зробив висновки щодо обов`язковості визначення розміру безпідставно набутих коштів у вигляді орендної плати за землю із застосуванням нормативної грошової оцінки (в деяких випадках і без). У зв`язку з цим, висновки у наведених справах не є подібними до спірних правовідносин, оскільки не стосуються випадків визначення розміру орендної плати із застосуванням нормативної грошової оцінки за укладеним договором оренди.

У межах справи Суд установив, що сторони договору оренди землі не укладали додаткових угод за наслідками зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а тому при розрахунку орендної плати за спірний період підлягає застосуванню нормативна грошова оцінка у сумі 8388744,60 грн (тобто та, яка вказана у договорі).

Попередньо Суд вказав, що у відповідності до пункту 289.1 статті 289 ПК України коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель розраховується у залежності від індексу споживчих цін за попередній рік.

У свою чергу, відповідно до пункту 2 «Методики розрахунку базового індексу споживчих цін», затвердженого наказом Держкомстату № 265 від 27.07.2007, індекс споживчих цін це показник, що характеризує зміни у часі загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання; він є показником зміни вартості фіксованого набору споживчих товарів та послуг у поточному періоді порівняно з базисним; інфляцією є зростання загального рівня цін на товари і послуги протягом певного періоду часу.

У Передмові до Методики розрахунку базового індексу споживчих цін названі обґрунтування та мета її прийняття. Зокрема, зазначено, що для виконання основної функції Національний Банк України потребує поглибленого вивчення розвитку інфляційних процесів та це викликає необхідність аналізу альтернативних цінових індикаторів, які б краще характеризували вплив монетарної політики на розвиток інфляційних процесів. Показником, що дає можливість оцінити інфляційну динаміку з мінімізацією ефектів шоків пропозиції, сезонних коливань окремих продуктів та адміністративного регулювання цін, є базовий індекс споживчих цін, а тому Методика розроблена з метою забезпечення розрахунку базового індексу споживчих цін.

Отже, «індекс споживчих цін» за значенням є обрахованим математично показником зміни останньої ціни на товари та послуги у порівнянні з попередніми цінами на них у певному періоді. Логіка його застосування полягає у тому, що у випадку збільшення ціни він вказує на наявність інфляції, а у випадку меншої на дефляцію.

З наведеного Суд висновує, що «коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель» може збільшуватися у випадку, коли «індекс споживчих цін» відображає наявність інфляції, тому він тим самим відображає збільшення ціни земельної ділянки у порівнянні до ціни попереднього періоду.

Відтак, застосування коефіцієнтів індексації по відношенню до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, при наявності домовленості про це у договорі оренди землі, є обов`язковим при визначенні та сплаті орендної плати.

У справі Суд установив, що при розрахунку орендної плати Олександрійська міська рада застосувала коефіцієнти індексації за 2020 рік «1», за 2021 рік - «1,1» та не застосувала за 2023 рік, який становить «1,15».

Відтак, для визначення розміру орендної плати за спірний період підлягають застосуванню коефіцієнти індексації за 2020 рік «1», за 2021 рік - «1,1», за 2023 рік - «1,15».

З огляду на вказане, при сплаті орендної плати та визначенні заборгованості за укладеним договором оренди ТОВ «Далія Трейдінг» повинне сплачувати щомісячну орендну плату у розмірі 20971,86 грн, яка визначена за розрахунком: 8388744,60 грн (нормативна грошова оцінка, яка вказана у договорі) х 3 % (процент ставки орендної плати) : 12 (кількість місяців у році) = 20971,86 грн, з урахуванням наведених індексів.

Щодо заборгованості зі сплати орендної плати

Попередньо Суд вказав, що основним обов`язком ТОВ «Далія Трейдінг» за фактом переходу прав орендаря земельної ділянки за договором від 25.06.2015 є сплата орендної плати, а тому починаючи з 25.01.2018 воно зобов`язане було сплачувати її.

Відповідно до облікових даних Олександрійської міської ради ТОВ «Далія Трейдінг» орендну плату не сплачувало, у зв`язку з чим за період з 01.01.2021 по 30.08.2023 заборгувало 1198308,75 грн. При цьому при обрахунку орендної плати Олександрійська міська рада застосувала нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка існувала у вказаний період, а саме: у 2021 році 13933186,61 грн, у 2022 році з урахуванням коефіцієнту індексації 1,1 15326505,30 грн, у 2023 році 16025899,56 грн.

Проте, відповідний розрахунок є помилковим, оскільки здійснений від інших розмірів нормативної грошової оцінки, ніж установлена договором, а тому правильний розрахунок наступний:

- за період з 01.01.2021 по 31.12.2021: 8388744,60 грн (нормативна грошова оцінка земельної ділянки за договором) х 3 % (розмір орендної ставки) х 1 (коефіцієнт індексації) = 251662,34 грн;

- за період з 01.01.2022 по 31.12.2022: 8388744,60 грн (нормативна грошова оцінка земельної ділянки за договором) х 3 % (розмір орендної ставки) х 1,1 (коефіцієнт індексації) = 276828,57 грн;

- за період з 01.01.2023 по 31.08.2023: 8388744,60 грн (нормативна грошова оцінка земельної ділянки за договором) х 3 % (розмір орендної ставки) х 1,15 (коефіцієнт індексації) : 12 (місяців в році) х 8 (місяців у періоді) = 192941,13 грн;

- всього за період з 01.01.2021 по 31.08.2023 - 721432,04 грн, із розрахунку: 251662,34 грн + 276828,57 грн + 192941,13 грн = 721432,04 грн.

За частиною 1 статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідного до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів законодавства.

Підсумовуючи наведене, Суд приходить до висновку, що ТОВ «Далія Трейдінг», несплачуючи орендну плату, допустило порушення його умов, взятих на себе зобов`язань, чим позбавило Олександрійську міську раду матеріальної вигоди, на яку та розраховує за наслідками передачі землі в оренду, а тому несплата 721432,04 грн є порушенням наведених правових приписів та договірних умов.

ВИСНОВКИ СУДУ

На підставі викладеного, за результатами оцінки доказів, обставин справи та вказаних правових положень, Суд уважає, що:

- за наслідками придбання ТОВ «Далія Трейдінг» нерухомого майна, до нього перейшли права та обов`язки за договором оренди землі стосовно оренди земельної ділянки, на якій воно знаходиться;

- за умовами договору оренди землі сплата орендної плати у встановлений строк є обов`язком ТОВ «Далія Трейдінг», а тому, починаючи з дати придбання майна, воно зобов`язане сплачувати орендну плату, у тому числі і у період з січня 2021 року по серпень 2023 року;

- у договорі сторони допустили можливість зміни орендної плати при зміні нормативної грошової оцінки земельної ділянки та внесення змін до нього шляхом застосуванням механізму укладення додаткової письмової угоди стосовно іншого розміру орендної плати, але вони не укладали додаткових угод за наслідками зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а тому при розрахунку орендної плати за спірний період підлягає застосуванню нормативна грошова оцінка у сумі 8388744,60 грн, яка окреслена умовами договору; а застосування нормативної грошової оцінки на кожний рік оренди без внесення змін щодо цього до договору є помилковим;

- через те, що «коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель» відображають збільшення ціни земельної ділянки у порівнянні до ціни попереднього періоду, то вони підлягають застосуванню при обрахунку орендної плати;

- за період з січня 20210 року по серпень 2023 року ТОВ «Далія Трейдінг» повинне було сплатити 721432,04 грн, але не сплатило, чим порушило взяті на себе зобов`язання за договором оренди землі.

З огляду на зроблені висновки позовні вимоги є частково обґрунтованими та підлягають задоволенню у сумі 721432,04 грн, а вимоги про стягнення 476876,71 грн, із розрахунку: 1198308,75 грн (сума позовних вимог) 721432,04 грн (сума, яка підлягає стягненню) = 476876,71 грн; задоволенню не підлягають.

РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ

Судовими витратами у справі є витрати Олександрійської міської ради на сплату судового збору у сумі 17974,64 грн, сплачені платіжною інструкцією № 202 від 21.09.2023, які згідно з приписами статті 129 ГПК України покладаються на ТОВ «Далія Трейдінг» пропорційно задоволеним вимогам, а саме у сумі 10820,73 грн (60,20 % розмір задоволених вимог).

На підставі вказаних правових норм та керуючись статтями 238, 240 ГПК України ,

в и р і ш и в:

1. Позовні вимоги задовольнити частково.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Далія Трейдінг» (02099, м. Київ, вул. Зрошувальна, б. 5; ідентифікаційний код 39538926) на користь Олександрійської міської ради Кіровоградської області (28000, Кіровоградська область, м. Олександрія, пр. Соборний, б. 59; ідентифікаційний код 33423535) 721432,04 грн заборгованості з орендної плати за землю та 10820,73 грн компенсації по сплаті судового збору.

3. В іншій частині у задоволенні позовних вимог відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо її не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення суд склав 07.12.2023

Суддя М.К. Закурін

Копії рішення направити:

- Олександрійській міській раді Кіровоградської області в електронній формі до Електронного кабінету;

- ТОВ "Далія Трейдінг": 02099, м. Київ, вул. Зрошувальна, б. 5.