Постанова

від 30.01.2024 по справі 906/1323/21

КАСАЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 січня 2024 року

м. Київ

cправа № 906/1323/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т.Б., Багай Н.О.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - Спесивцева В. В. (адвокат),

відповідача - Матківської О. Г. (у порядку самопредставництва),

розглянув касаційну скаргу Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області

на рішення Господарського суду Житомирської області від 04.08.2022 (суддя Шніт А. В.) та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 (судді: Гудак А. В. - головуючий, Бучинська Г. Б., Розізнана І. В.) у справі

за позовом Фермерського господарства "Олгрис"

до Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області

про визнання протиправним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У грудні 2021 року Фермерське господарство "Олгрис" (далі - ФГ "Олгрис") звернулося до Господарського суду Житомирської області з позов до Андрушківської сільської ради (далі - Рада), у якому просило суд:

- визнати протиправним та скасувати рішення Ради від 19.10.2021 №641;

- визнати укладеною між Радою та ФГ "Олгрис" додаткову угоду до договору оренди землі від 05.03.2012 № 87 на той самий строк і на тих самих умовах.

2. На обґрунтування позову ФГ "Олгрис" зазначило, що спірне рішення Ради прийняте з порушенням вимог чинного законодавства, внаслідок чого порушено право позивача на поновлення договору оренди землі у відповідності до положень частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 04.08.2022, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022, позов задоволено.

4. Судові рішення мотивовано тим, що права та обов`язки орендаря спірної земельної ділянки за договором оренди землі і додаткової угоди до нього, яка є невід`ємною частиною зазначеного договору, перейшли від громадянина ОСОБА_1 до ФГ "Олгрис" з дня проведення його державної реєстрації, тобто з 14.03.2012, тому оскаржуване рішення сільської ради не ґрунтується на нормах земельного законодавства щодо належної правової підстави для відмови ФГ "Олгрис" (бо орендарем за договором є ОСОБА_1 ) в поновленні договору оренди землі на новий строк та підписанні додаткової угоди до зазначеного договору на тих самих умовах і на той самий строк, тим самим порушуючи реалізацію права позивача - ФГ "Олгрис" щодо поновлення зазначеного договору оренди земельної ділянки.

5. Додатковим рішенням від 17.08.2022 Господарський суд Житомирської області стягнув з Ради на користь ФГ "Олгрис" 10 400,00 грн витрат на професійну правничу допомогу, у частині стягнення 9 880,00 грн витрат на професійну правничу допомогу відмовив.Короткий зміст вимог касаційної скарги

6. У касаційній скарзі Рада просить рішення Господарського суду Житомирської області від 04.08.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 у справі № 906/1323/21 скасувати повністю і ухвалити нове рішення, яким відмовити ФГ "Олгрис" у задоволенні заявлених позовних вимог у повному обсязі.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

7. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на те, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені Верховним Судом у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 щодо застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме Верховний Суд у пункті 5.12. постанови виклав правову позицію, що "якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами в договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та одночасно надав проект договору (незалежно від того, містив цей проект змінені умови чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в межах своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним".

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

8. ФГ "Олгрис" у відзиві проти задоволення касаційної скарги заперечило, просить рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін. Зазначає, що єдиною підставою для відмови у поновленні договору оренди Рада самостійно у спірному рішенні визначила те, що орендарем земельної ділянки є фізична особа, а не фермерське господарство, при цьому жодних заперечень або незгоди з умовами договору, викладеними у додатковій угоді, Рада не висловлювала, а тому і посилання на неврахування судом висновку Верховного Суду, викладеного у пункті 5.12 постанови від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, є безпідставними.

Розгляд справи Верховним Судом

9. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 20.01.2023 (колегія суддів у складі: Чумак Ю. Я. - головуючий, Дроботова Т. Б., Багай Н. О.) відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 04.08.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 у справі № 906/1323/21 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 21.02.2023.

Відповідно до розпорядження заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 17.02.2023 № 29.3-02/379 у зв`язку з перебуванням судді Дроботової Т. Б. на лікарняному призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи № 906/1323/21.

Згідно із протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.02.2023 справу № 906/1323/21 передано на розгляд колегії суддів Касаційного господарського суду у складі: Чумак Ю. Я. - головуючий, ОСОБА_2, Багай Н. О.

Ухвалами Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.02.2023, 14.03.2023 оголошено перерви у судових засіданнях з розгляду касаційної скарги Ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 04.08.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 у справі № 906/1323/21 до 14.03.2023, 04.04.2023 відповідно.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.04.2023 зупинено касаційне провадження за касаційною скаргою Ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 04.08.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 у справі № 906/1323/21 до закінчення перегляду судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 906/1314/21.

У зв`язку з рішенням Вищої ради правосуддя від 25.07.2023 № 743/0/15-23 про відставку судді ОСОБА_2 , розпорядженням заступника керівника Апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 08.01.2024 № 32.2-01/2 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи.

Згідно із протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.01.2024 справу № 906/1323/21 передано на розгляд колегії суддів Касаційного господарського суду у складі: Чумак Ю. Я. - головуючий, Дроботова Т. Б., Багай Н. О.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 08.01.2024 поновлено провадження за касаційною скаргою Ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 04.08.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 у справі № 906/1323/21; призначено розгляд справи у судовому засіданні на 30.01.2024.

З урахуванням зупинення касаційного провадження, з метою забезпечення єдності судової практики, наявності підстав для зміни складу суду, ця справа № 906/1323/21 розглядається у розумний строк, тобто такий, що є необхідним для виконання процесуальних дій і дотримання прав та інтересів учасників справи.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

10. Розпорядженням голови Попільнянської районної державної адміністрації Житомирської області (далі - РДА) від 01.03.2012 № 122 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок загальною площею 21,2600 га з метою передачі в користування на умовах оренди терміном на 10 років ОСОБА_1 для ведення фермерського господарства на території Ради та вирішено передати ОСОБА_1 земельні ділянки загальною площею 21,2600 га у користування на умовах оренди терміном на 10 років для ведення фермерського господарства.

11. На підставі зазначеного розпорядження 05.03.2012 між РДА (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди землі № 87 (далі - договір), за умовами якого:

- орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, розташовану на території Андрушківської сільської ради (пункт 1);

- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,00 га, в тому числі, ріллі - 1,00 га (пункт 2);

- земельна ділянка передається в оренду без будівель та споруд (пункт 4);

- нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 26 354 грн з урахуванням коефіцієнта індексації 1,756 (пункт 5);

- договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8);

- земельна ділянка передається в оренду для ведення фермерського господарства

- зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (пункт 36);

- перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (пункт 40);

- договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 43).

12. Договір підписано сторонами та зареєстровано у відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.03.2012 № 182470004001841.

13. Згідно з випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців від 15.07.2013 Серія АБ № 793381 ФГ "Олгрис" (позивач) зареєстровано як суб`єкт господарювання 14.03.2012, керівником цієї юридичної особи зазначено ОСОБА_1 .

14. Пунктом 6.1 Статуту ФГ "Олгрис" встановлено, що засновником господарства є ОСОБА_1 .

15. Відповідно до пункту 4.3 Статуту ФГ "Олгрис" до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) входить, зокрема, право користування на умовах оренди земельною ділянкою площею 1,0000 га, кадастровий номер 1824780300:04:000:0341, з цільовим призначенням - для ведення фермерського господарства, згідно із договором оренди землі від 05.03.2012 № 87, укладеним між ОСОБА_1 та РДА (зі змінами та доповненнями).

16. Пунктом 5.1 Статуту ФГ "Олгрис" передбачено, що для реалізації мети та предмету своєї діяльності, господарство користується земельними ділянками сільськогосподарського призначення загальною площею 197,6403 га, у тому числі, ріллі 197,6403 га.

17. Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 16.09.2021 № НВ-0007619922021, орендарем земельної ділянки площею 1,0000 га, кадастровий номер 1824780300:04:000:0341 є ФГ "Олгрис".

18. 02.02.2021 Рада (відповідач) та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду до договору, за умовами якої сторони дійшли до взаємної згоди, внесли зміни та доповнення до договору, а саме:

1.1. Провести заміну сторони Орендодавця, з РДА на Раду.

1.2. Пункт 2 розділу Об`єкт оренди, доповнити реченням такого змісту: "Кадастровий номер земельної ділянки 1824780300:04:000:0341".

1.3. Пункт 5 розділу Об`єкт оренди змінити та викласти у такій редакції: "Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, на дату укладення даної додаткової угоди, становить 29992,66 грн, відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, наданої Відділом Держгеокадастру у Попільнянському районі 26.01.2021".

1.4. Пункт 9 розділу Орендна плати змінити та викласти у такій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі, у розмірі 10 (десять) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в рік, що становить 3000 грн.

19. З метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди землі ФГ "Олгрис", як користувач зазначеної земельної ділянки, звернулося до Ради із листом-повідомленням від 21.09.2021 щодо поновлення договору на умовах, визначених додатковою угодою.

20. До листа-повідомлення ФГ "Олгрис" додало проект додаткової угоди про продовження (поновлення) договору.

21. За результатом розгляду цього листа-повідомлення, рішенням від 19.10.2021 № 641 Рада відмовила ФГ "Олгрис" у поновленні договору та підписанні додаткової угоди. Підставою для такої відмови стало те, що земельна ділянка відповідно до договору та додаткової угоди до договору від 02.02.2021 передана в оренду фізичній особі ОСОБА_1 , а тому сторонами договору є Рада та ця особа, а не ФГ "Олгрис".

Позиція Верховного Суду

22. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

23. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що підстав для задоволення касаційної скарги не вбачається, з огляду на таке.

24. Відповідно до положень статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

25. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

26. Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

27. Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

28. Колегія суддів враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

29. Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

30. Верховний Суд зазначає, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 322 Закону України "Про оренду землі" та статті 1261 Земельного кодексу України.

31. Колегія суддів враховує, що положення частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після цього залишилися схожими.

32. При цьому назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини 6-8, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця та опис процедури поновлення.

33. Відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Таким чином, нова редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", положення якої підлягають застосуванню до спірних правовідносин у цій справі, на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважене право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, але в будь-якому випадку якщо мова йде про укладення договору оренди щодо земель державної або комунальної власності укладення нового договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України. Також нова редакція цієї статті вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині шостій цієї статті та фактично встановлювало механізм "мовчазної згоди", який (механізм) після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульоване законодавцем саме в статті 126-1 Земельного кодексу України.

34. Водночас колегія суддів зазначає, що касаційне провадження у цій справі зупинялося до закінчення перегляду Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності справи № 906/1314/21 за результатами розгляду якої Верховним Судом було висловлену правову позицію саме щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", яку (правову позицію) Суд в силу статті 236 ГПК України має застосовувати у подібних спірних правовідносинах.

35. Отже, з урахуванням зазначених приписів процесуального законодавства існує необхідність врахування саме останньої правової позиції Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності, викладеної у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, до якої зупинялося касаційне провадження у цій справі № 906/1323/21.

36. Крім того, Верховний Суд зазначає, що з урахуванням критеріїв подібності правовідносин, визначених Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19, справа № 906/1314/21 є подібною зі справою № 906/1323/21, що розглядається, а тому колегія суддів відповідно до частини 4 статті 300 ГПК України враховує висновки, які викладені Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

37. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 зазначив:

6.12. Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

6.13. У пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."

6.14. Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

6.15. Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

6.16. Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.

6.17. При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

6.18. Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

6.19. Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

6.20. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

6.21. Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

6.22. З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

6.23. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

6.24. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

6.25. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

6.26. Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами, а тому суд апеляційної інстанції помилково застосував до спірних правовідносин положення Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент укладання договору оренди.

6.27. За частинами першою-п`ятою статті 33 Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

6.28. У справі, що розглядається, суди встановили таке:

- ФГ "Олгрис" як користувач земельної ділянки з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону про оренду землі звернувся до Ради із листом-повідомленням;

- до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про продовження (поновлення) договору оренди землі від 05.03.2012 № 94;

- відомості про порушення позивачем умов договору протягом його дії в матеріалах справи відсутні, Рада про такі порушення не зазначала;

- Рада проєкт додаткової угоди не розглянула, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила, фактично не погодившись лише із суб`єктним складом осіб, які мають право на продовження дії договору оренди землі, зазначила, що орендарем земельної ділянки є фізична особа, яка і має ініціювати таке продовження, а не фермерське господарство.

6.29. З цих підстав суди попередніх інстанцій визнали рішення Ради про відмову у поновленні договору оренди землі протиправним та скасували його.

6.30. Із касаційної скарги вбачається, що заявник просить скасувати постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2022 та залишити в силі рішення Господарського суду Житомирської області від 13.07.2022, відповідно до якого суд першої інстанції задовольнив позов частково та скасував рішення Ради від 19.10.2021 № 648 про відмову у поновленні договору оренди. При цьому доводів щодо незгоди з судовим рішенням у цій частині касаційна скарга не містить, тож Верховний Суд здійснює касаційний перегляд судових рішень у цій справі у відповідності до приписів статті 300 ГПК України.

6.31. Верховний Суд зазначає, що стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

6.32. У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

6.33. Суд зауважував, що відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

6.34. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

6.35. У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

6.36. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

6.37. Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

6.38. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

6.39. Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

6.40. Оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, господарський суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній у резолютивній частині постанови.

6.41. Такий висновок апеляційного суду відповідає правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок; та правових позицій Великої Палати Верховного Суду у справі №910/5179/20 і об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №3190/34/17 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ.

38. Водночас господарські суди попередніх інстанцій установили, що позивач використав своє переважне право на укладення договору оренди на новий строк, тому дійшли обґрунтованих висновків про наявність правових підстав для застосування у цьому випадку приписів частин 1- 5 Закону України "Про оренду землі".

При цьому помилкове посилання судів попередніх інстанцій на те, що поновлення договору оренди має здійснюватися за правилами статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній станом на дату укладення договору оренди, у цьому випадку не призвело до неправильного вирішення спору у цій справі. Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

39. З урахуванням того, що касаційне провадження у цій справі (№ 906/1323/21) зупинялося до закінчення перегляду Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності справи № 906/1314/21 за результатами розгляду якої Верховним Судом було висловлену правову позицію саме щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", яку (правову позицію) Суд в силу статті 236 ГПК України має застосовувати у подібних спірних правовідносинах, застосуванню підлягають зазначені висновки.

40. Отже, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не підтвердилася під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень господарських судів попередніх інстанцій з цієї підстави.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

41. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

42. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

43. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

44. Звертаючись із касаційною скаргою, скаржник в межах доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, не спростував наведених висновків судів попередніх інстанцій та не довів неправильного застосування останніми норм матеріального і порушення норм процесуального права як необхідної передумови для скасування оскаржуваних судових рішень.

45. З урахуванням меж перегляду справи в суді касаційної інстанції, колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі, не підтвердилися, не спростовують висновків господарських судів попередніх інстанцій, а тому касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін з мотивів, викладених у цій постанові.

Розподіл судових витрат

46. Судовий збір за подання касаційної скарги у порядку статті 129 ГПК України необхідно покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Житомирської області від 04.08.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 у справі № 906/1323/21 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай