Рішення

від 28.02.2024 по справі 918/1193/23

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. Набережна, 26-А, м. Рівне, 33013, тел. (0362) 62 03 12, код ЄДРПОУ: 03500111,

e-mail: inbox@rv.arbitr.gov.ua, вебсайт: https://rv.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" лютого 2024 р. м. РівнеСправа № 918/1193/23

Господарський суд Рівненської області у складі судді Марач В.В., при секретарі судового засідання Мельник В.Я., розглянувши у загальному позовному провадженні матеріали справи

за позовом Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (33028, м. Рівне, вул. Соборна, 12а, код ЄДРПОУ 26259563)

до відповідача Малого приватного підприємства "Моріон" (33028, м. Рівне, вул. Шевченка, 7, код ЄДРПОУ 13990091)

про стягнення 7 293 588 грн.00 коп..

В судовому засіданні приймали участь:

від позивача: адвокат Костючок С.Ю.;

від відповідача: адвокат Савонюк М.Я..

В судовому засіданні оголошувалась перерва з 27.02.2024 по 28.02.2024 року.

ВСТАНОВИВ:

Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради звернулось в Господарський суд Рівненської області з позовом до Малого приватного підприємства "Моріон" в якому просить стягнути з останнього 7 293 588 грн. 00 коп..

Даний позов обґрунтовує наступним. 16 травня 2000 року між Управлінням економіки міста (орендодавець) та Малим приватним підприємством Моріон (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 5403,4 кв.м. в місті Рівне на вул. Шевченка 7, яке знаходиться на балансі управління економіки міста (далі - договір оренди). Згідно п.2.1 договору оренди, сторони погодили, що строк договору оренди встановлюється з 16 травня 2000 року по 16 травня 2010 року. Згідно п.3.3 договору оренди, орендна плата сплачується Орендарем до 20 числа поточного місяця. За погодженням сторін орендна плата на протязі 2000 року щомісячно орендарем сплачується в розмірі 5000 (п`яти тисяч) грн. грошовими коштами, на решту проводиться капітальний ремонт та реконструкція приміщення згідно Додатку № 2. На протязі 2001 року орендарем сплачується щомісячно 10000 (десять тисяч) грн. грошовими коштами, а на решту проводиться капітальний ремонт та реконструкція приміщення згідно Додатку № 2. В додатку № 2 до договору оренди сторони закріпили графік проведення робіт по поліпшенню орендованого приміщення будинку по вул. Шевченка, 3, вартість яких не повинна перевищувати 660 тисяч гривень.

04.08.2000 року та 02.07.2001 року сторони вносили зміни до договору оренди, які стосувалися орендних платежів.

Згідно рішення Рівненської міської ради від 02.07.2002 № 41 відбулася реорганізація Управління економіки міста та утворилося Управління комунальною власністю, останнє стало правонаступником по укладеним управлінням економіки міста договорам оренди комунального майна, в т.ч. і по договору оренди будівлі на вул. Шевченка, 3.

12.03.2009року між сторонами договору оренди був укладений Додатковий договір про внесення змін та доповнень (далі додатковий договір від 12.03.2009), згідно якого строк дії договору встановлюється з 16 травня 2000 року по 15 травня 2015 року. Зазначеним додатковим договором від 12.03.2009 договір оренди доповнено пунктами 5.14 та 5.15, які стосуються обов`язків орендаря, наступного змісту:

п.5.14. Протягом дії даного договору оренди орендар в своїй діяльності повинен враховувати висновок № 3455 комісійної судової будівельно-технічної експертизи по справі № 14/46;

п 5.15. Завершити реконструкцію 2-6 поверхів будівлі, загальна сума як виконаній так і прийнятих на момент укладення цього додаткового договору робіт, так і тих що необхідно здійснити, не повинна перевищити 660 (шістсот шістдесят тисяч) гривень.

30 квітня 2009 року договір оренди був викладений сторонами в новій редакції. Обов`язки орендаря, що були раніше закріплені сторонами в п.5.14 та в.5.15 додаткового договору від 12,03.2009 до договору оренди, залишені без змін.

08.09.2010року, 30.05.2011 року та згідно рішення Господарського суду Рівненської області від 02.02.2015 року до договору оренди були укладені додаткові договори, предметом яких стало врегулювання питання сплати орендних платежів.

29 січня 2016 року сторони погодили викласти договір оренди в новій редакції.

Згідно п.1.1 договору оренди в редакції від 29.01.2016, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення Будинок побуту 1-7 поверх (надалі - майно) загальною площею 5734 кв.м., розташовані в м. Рівне, вул. Шевченка, 3, що перебувають на балансі управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради. Вартість майна (визначена відповідно до звіту про незалежну оцінку майна) станом на 31.07.2015 складає 16054517 грн., без ПДВ.. Строк оренди сторони встановили з 29 січня 2016 року по 28 травня 2017 року без пролонгації.

18.04.2016року сторони уклали додатковий договір про внесення змін до договору оренди, за яким пункт 2.3 договору оренди викладено наступним чином: У разі припинення чи розірвання цього договору, майно повертається орендарем орендодавцю протягом семи робочих днів з дня припинення чи розірвання договору у стані з урахуванням проведених робіт по відновленню експлуатаційної надійності будинку, визначених у висновку комісійної судової будівельно-технічної експертизи №3455 у справі 14/46, про що сторонами складається акт прийому-передачі майна.

05.05.2016року між сторонами був укладений ще один додатковий договір про внесення змін до договору оренди, згідно з яким обов`язки орендаря за договором були доповненні пунктом 6.2.18 наступного змісту: Роботи, проведені на виконання п.2.3 договору, підтвердити актами виконаних робіт та (або) висновком будівельно-технічної експертизи.

07 серпня 2017 року сторонами договір оренди було востаннє викладено в новій редакції з терміном дії такого договору з 07 серпня 2017 року по 25 квітня 2021 року (п.3.1 договору).

Згідно пункту 2.3 договору оренди в редакції від 07.08.2017, у разі припинення чи розірвання договору, майно повертається орендарем орендодавцю протягом семи робочих днів з дня припинення чи розірвання договору у стані не гіршому, ніж воно було отримане, з врахуванням проведених робіт по відновленню експлуатаційної надійності будинку, визначених у висновку комісійної судової будівельно-технічної експертизи № 3455 у справі 14/46, про що сторонами складається акт прийому-передачі майна. Обов`язок складання акта прийому-передачі майна покладається на сторону, яка передає майно іншій стороні (п.2.4).

Відповідно до п.6.2.13 договору оренди в редакції від 07.08.2017, орендар зобов`язується завершити розпочату реконструкцію будівлі та роботи по відновленню експлуатаційної надійності будинку.

Позивач зазначає, що, за умовами договору оренди, за відповідачем були окремо закріплені зобов`язання по завершенню розпочатої реконструкції будівлі, яка мала виконуватися орендарем в рахунок часткової оплати орендної плати, та окремо зобов`язання з виконання робіт по відновленню експлуатаційної надійності будинку

Даний договір оренди з МПП Моріон було припинено 17.08.2021 року за результатами проведеного аукціону на продовження договору оренди, що відбувся 05.08.2021 року. 17 серпня 2021 року МПП Моріон повернув орендодавцю нежитлові приміщення на вул. Шевченка, 3 за актом прийому-передачі № 737, складеним орендодавцем та підписаним уповноваженими представниками обох сторін по договору оренди.

Договір оренди нежитлових приміщень будівлі за адресою: м.Рівне, вул.Шевченка, 3 з новим орендарем - ТОВ Рентбудсервіс було укладено 18 серпня 2021 року, який 31.05.2022 року набув право власності на орендоване майно в результаті його викупу.

Позивач зазначає, що починаючи з 2009 року в договорі оренди сторони закріпили зобов`язання орендаря, яке полягало у виконанні робіт останнім по відновленню експлуатаційної надійності будинку, перелік та вартість яких була складовою висновку від 18.11.2008 № 3455 комісійної судової будівельно-технічної експертизи у справі 14/46 та становила 7 293 588, 00 грн. (сім мільйонів двісті дев`яносто три тисячі п`ятсот вісімдесят вісім гривень).

Позивач вважає, що Відповідач, в порушення п.6.2.13 договору оренди, за час оренди нежитлового приміщення за адресою: м. Рівне, вул. Шевченка, 3, не виконав роботи по відновленню експлуатаційної надійності такого майна, та в порушення п.2.3 договору оренди повернув майно з оренди без проведених робіт по відновленню експлуатаційної надійності орендованого майна, та грошових коштів в розмірі робіт по відновленню експлуатаційної надійності будинку, визначених у висновку комісійної судової будівельно-технічної експертизи № 3455 у справі № 14/46 на загальну суму 7 293 588 грн., відповідач до місцевого бюджету не сплатив.

Як на правову підставу позовних вимог позивач посилається на статтю 1212 Цивільного кодексу України. При цьому зазначає, що розмір суми коштів, що заявляється до стягнення з відповідача, дорівнює сумі збагачення відповідача у зв`язку із зменшенням обов`язків в частині невиконаних відповідачем робіт по відновленню експлуатаційної надійності будинку, визначених у висновку комісійної судової будівельно-технічної експертизи № 3455 у справі № 14/46, які він зобов`язаний був виконати за час користування орендованим майном.

Крім того позивач зазначає, що на дату припинення договірних правовідносин з відповідачем, так і після того у нього відсутні підстави звертатися з вимогою до останнього про виконання зазначених вище зобов`язань за договором оренди, оскільки в результаті аукціону на продовження договору оренди нежитлового приміщення на вул.Шевченка, 3 та подальшого викупу власником такого майна стала інша особа. Відтак вважає, що єдиним ефективним способом захисту його порушених прав є вимога про стягнення з відповідача грошових коштів в розмірі 7 293 588 грн. (сім мільйонів двісті дев`яносте три тисячі п`ятсот вісімдесят вісім гривень), які становлять вартість невиконаних відповідачем робіт по відновленню експлуатаційної надійності будинку, визначених у висновку комісійної судової будівельно-технічної експертизи № 3455 у справі № 14/46.

Ухвалою суду від 28.11.2023 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання у справі.

13.12.2023 року через відділ канцелярії та документального забезпечення суду Відповідачем подано відзив на позов, в якому проти позовних вимог заперечує посилаючись при цьому на наступне.

При укладанні Договору оренди від 30,04.2009 № 1287 в основі розрахунку орендної плати було використано оцінку будівлі встановлену Висновком комісійної судової будівельно-технічної експертизи від 18.11.2008 №3455 у розмірі 9042410,00 грн з ПДВ.

Пунктами 5.14-5.15 договору визначено, що протягом дії договору оренди Орендар в своїй діяльності повинен враховувати висновок №3455 комісійної судової будівельно-технічної експертизи по справі №14/46. Також, завершити реконструкцію 2-6 поверхів будівлі, загальна сума як виконаних і прийнятих на момент укладення цього додаткового договору робіт, так і тих, що необхідно здійснити, не повинна перевищити 660000,00 грн.

Таким чином відповідач вважає, що договір оренди від 30.04.2009 № 1287 не містив прямої вимоги виконати роботи з відновлення експлуатаційної надійності будівлі вартістю 7 293 588,00 грн, як це передбачалось у проекті Додаткового договору, який розглядався Господарським судом Рівненської області у справі № 14/46 або сплатити на користь Управління, чи до місцевого бюджету таку суму. Такі зобов`язання Орендаря не були внесені Сторонами у Договір оренди і у майбутньому. Договір оренди також не містив конкретного переліку робіт, які необхідно було провести Орендарю, натомість містив обмеження у фінансуванні робіт сумою 660000,00 грн. Умова Договору оренди про врахування висновку №3455 Орендарем у своїй діяльності не передбачає конкретних зобов`язань Орендаря про проведення чітко визначених робіт на певну суму або її відшкодування у майбутньому.

Відповідач зазначає, що в Договорах та Додаткових договорах про внесення змін та доповнень до договору оренди нежитлового приміщення від 29.01.2016, від 18.04.2016, від 05.05.2016 років, сторонами знову були передбачені умови, аналогічні умовам договору оренди від 30.04.2009 № 1287 без вимоги виконати роботи з відновлення експлуатаційної надійності будівлі вартістю 7 293 588,0 грн, обов`язку відшкодувати таку суму Орендодавцю, чи перерахувати кошти до бюджету.

Відповідач вказує, що 07 серпня 2017 року між Управлінням та МПП «Моріон» було укладено Договір про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення, згідно якого Договір оренди нежитлового приміщення № 128/737 від 16.05.2000 викладено у новій редакції. Знову ж таки, вимоги виконати роботи з відновлення експлуатаційної надійності будівлі на суму 7 293 588,0 грн або обов`язку відшкодувати таку суму Орендодавцю у разі невиконання робіт на цю суму Договір не містить. Інших змін, чи доповнень до Договору оренди Сторонами не вносилось. Умова про необхідність зазначення у Акті прийому-передачі усього переліку робіт по відновленню експлуатаційної надійності будинку також відсутня. Дію Договору оренди було припинено за результатами аукціону на продовження договору оренди, що відбувся 05.08.202.. 17.08.2021 нежитлові приміщення 1-7 поверхів загальною площею 5734,0 кв.м., які розташовані в будівлі за адресою: м. Рівне, вул. Шевченка, 3, були передані орендодавцю, про що складено комісійний акт прийому-передачі за підписами директора МПП «Моріон», в.о. начальника відділу комунального майна управління комунальною власністю Д. Мірошника, головного спеціаліста відділу комунального майна управління комунальною власністю Е. Орлова та затверджений Начальником управління О. Смоловик. Усі приміщення були оглянути представниками Орендодавця, їх стан з урахування попередньо проведених Орендарем будівельних та ремонтних робіт визнано задовільним, будь-яких застережень до Акту внесено не було.

Враховуючи усе вищевикладене, МПП «Моріон» вважає, що вимоги позивача, викладені у позовній заяві, не підлягають до задоволення.

Крім того відповідач вважає, що наявний договірний характер правовідносин виключає можливість застосування до них положень ст. 1212 І1К України.

22.12.2023 року через відділ канцелярії та документального забезпечення суду Позивачем подано відповідь на відзив, в якій позовні вимоги підтримує повністю.

26.12.2003 року Позивач подав заяву в якій просив суд залучити до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача Управління західного офісу Держаудитслужби в Рівненській області. Судом відмовлено у задоволенні даної заяви з огляду на те, що позивач не довів того, що рішення у справі може вплинути на права або обов`язки Держаудитслужби щодо однієї із сторін.

08.01.2024 року через відділ канцелярії та документального забезпечення суду представником відповідача подано заперечення на відповідь на відзив.

16.01.2024 року через відділ канцелярії та документального забезпечення суду Позивачем подано Заяву про призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи. Судом відмовлено у задоволенні даної заяви з огляду на те, що вирішення питань, які пропонувалося поставити на вирішення експертизи не потребують спеціальних знань у сфері іншій ніж право та підлягають вирішенню в судовому засіданні.

Ухвалою суду від 26.01.2024 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Розгляд справи по суті призначено на "27" лютого 2024 року.

Під час розгляду справи по суті представник Позивача позовні вимоги підтримав з підстав, наведених у позовній заяві, натомість представник Відповідача проти позовних вимог заперечив з підстав, наведених у відзиві.

Розглянувши документи і матеріали, які подані учасниками судового процесу, заслухавши представників сторін, з`ясувавши обставини на які учасники справи посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, безпосередньо дослідивши докази у справі, господарський суд прийшов до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню. При цьому господарський суд керувався наступним.

16 травня 2000 року між Управлінням економіки міста, як Орендодавцем та Малим приватним підприємством «Моріон», як Орендарем було укладено Договір оренди нежитлового приміщення №1287/737, предметом якого було право орендного користування нежитловим приміщенням (будинком) по вул. Шевченка, 3 загальною площею 5403,4 кв.м. строком дії з 16 травня 2000 року по 16 травня 2010 року (далі по тексту - договір оренди).

Пунктом 3.3. договору оренди визначено, що орендна плата сплачується Орендарем до 20 числа поточного місяця. За погодженням сторін орендна плата на протязі 2000 року щомісячно орендарем сплачується в розмірі 5000 (п`яти тисяч) грн. грошовими коштами, на решту проводиться капітальний ремонт та реконструкція приміщення згідно Додатку № 2. На протязі 2001 року орендарем сплачується щомісячно 10000 (десять тисяч) грн. грошовими коштами, а на решту проводиться капітальний ремонт та реконструкція приміщення згідно Додатку № 2.

У додатку № 2 до договору оренди сторони закріпили графік проведення робіт по поліпшенню орендованого приміщення будинку по вул. Шевченка, 3, вартість яких не повинна перевищувати 660 тисяч гривень.

04 серпня 2000 року між Управлінням економіки міста та Підприємством було оформлено Акт №110 прийому-передачі нежитлового приміщення.

04.08.2000 року та 02.07.2001 року сторони вносили зміни до договору оренди, які стосувалися орендних платежів.

У зв`язку з тим, що згідно рішення Рівненської міської ради від 02.07.2002 № 41 відбулася реорганізація Управління економіки міста та утворилося Управління комунальною власністю, останнє стало правонаступником по укладеним управлінням економіки міста договорам оренди комунального майна, в т.ч. і по договору оренди будівлі на вул.Шевченка,3.

02 липня 2001 року між сторонами було укладено додаткову угоду до договору оренди, згідно якої п. 3.3. доповнено положенням, що за період з 01.01.2001 по 31.08.2001 сплата орендної плати здійснюється в натуральній формі шляхом зарахування проведених робіт по реконструкції будівлі згідно Додатку №2.

03 грудня 2001 року між сторонами було укладено додаткову угоду до договору оренди, згідно якої п. 3.3. доповнено положенням, що за період з 01.09.2001 по 30.06.2002 сплата орендної плати здійснюється в натуральній формі шляхом зарахування проведених робіт по влаштуванню дахової котельні, системи опалення та опорядженню фасада будівлі.

Враховуючи вимоги ст. 118 Закону України «Про державний бюджет на 2007 рік» про обов`язкове визначення орендної плати за державне та комунальне майно відповідно до його ринкової вартості, позивачем було надіслано на адресу Підприємства проект додаткового договору до договору оренди нежитлового приміщення від 16.05.2000 № 1287/737. Також, ЗАТ фірма «Техносервіс» було проведено незалежну експертну оцінку об`єкта оренди.

Відповідно до Звіту про оцінку майна станом на 30.11.2007 ринкова вартість нежитлової будівлі (Будинок побуту) за адресою: м. Рівне, вул.. Шевченка, 3 визначена для цілей оренди становить 15 620 728,80 грн (з ПДВ).

Оскільки дана оцінка, яка мала слугувати базою для розрахунку орендної плати, була проведена без врахування технічного стану будівлі, необхідності проведення певних ремонтних робіт для забезпечення можливості подальшого використання приміщень згідно функціонального призначення, Підприємство не погодилось на укладення договору оренди на запропонованих умовах.

У зв`язку з відсутністю згоди Підприємства із запропонованими Позивачем умовами договору оренди останній звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом про внесення змін до договору оренди шляхом укладення додаткового договору від 29.02.2008 до договору оренди нежитлового приміщення від 16.05.2000 № 1287/737.

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 28.08.2008 у справі №14/46 було призначено судово-комісійну експертизу для проведення незалежної оцінки будівлі за адресою: м. Рівне, вул. Шевченка, 3 з урахуванням технічного рішення з відновлення експлуатаційної надійності будівлі. Проведення судової комісійної експертизи доручено Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз та експертам ППФ «Україна-сервіс».

Згідно Висновку комісійної судової будівельно-технічної експертизи від 18.11.2008 №3455 об`єктом дослідження є семиповерхова нежитлова будівля, оцінка якої проводиться для укладення договору оренди.

В якості бази оцінки орендованого нерухомого майна використано базу, що відповідає ринковій вартості. Ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об`єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеного між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи - розсудливо і без примусу.

Для проведення оцінки використано порівняльній підхід, що базується на достатньому обсязі інформації про реалізовані угоди купівлі-продажу подібних об`єктів та пропозицій продажу з відповідним коригуванням відмінностей між об`єктами порівняння та об`єктом оцінки, на принципах заміщення, попиту і пропонування. Зокрема, використано інформацію про пропозиції продажу подібного нерухомого майна в місті Рівне та вибрано об`єкти порівняння, які відповідають поняттю «подібне майно».

Ринкова вартість будівлі за адресою: м. Рівне вул. Шевченка, 3 визначена експертами порівняльним методом шляхом аналізу цін 12 пропозицій продажу подібного майна у розмірі 16335998,00 грн без ПДВ.

Разом з тим, оскільки порівняльний підхід не враховує сучасний стан використання об`єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об`єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються; технічний стан конструктивних елементів, витрати на поліпшення об`єкта оцінки з урахуванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості тощо, а виявлені, внаслідок такого поглибленого дослідження, недоліки однозначно впливають на оцінку об`єкта нерухомості, Підприємством було замовлено у Науково-дослідній лабораторії Національного університету водного господарства та природокористування «Технічне рішення з відновлення експлуатаційної надійності будівлі №3 на вул. Шевченка, у м. Рівному» (надалі - Технічне рішення), що було надано на дослідження експертам.

Згідно із Технічним рішенням, в результаті лабораторних випробувань встановлено:

- експлуатаційна надійність замочених зон залізобетонних конструкцій ФПЧ з точки зору міцності бетону не забезпечена;

- експлуатаційна надійність : точки зору величин граничних деформацій грунтової основи пальових фундаментів при існуючих експлуатаційних навантаженнях на фундаменти не забезпечена;

- напружено-деформований стан грунтової основи відповідно до вимог критеріїв ІІ-ї групи граничних станів (деформативність) класифікується як граничний з тенденцією переходу в аварійний;

- конструкція існуючої зовнішньої стіни (керамзитобетонна стінова панель) досліджуваної будівлі не задовольняє вимогам по опору теплопередачі.

Рекомендовано провести наступні роботи: закріплення грунту основи стрічкових фундаментів методом ін`єктування цементно-гелевими розчинами, гідроізоляцію стін та підлоги ФПЧ, комплексний ремонт руберойдової покрівлі, комплексний ремонт асфальтобетонної відмостки, герметизацію швів стінових панелів, розбирання та влаштування цегляних перегородок, відновлення захисного шару бетону колон, перекриттів і ригелів, зміну дверних і віконних дерев`яних блоків на метало-пластикові з вакуумними склопакетами, утеплення зовнішніх стін за системою Ceresit, заміну пошкоджених парапетних стін.

Згідно «Кошторисної документації на виконання робіт з відновлення експлуатаційної надійності будівлі №3 на вул. Шевченка у м. Рівному», виконаної Науково-дослідною лабораторією експлуатаційної надійності будівель та споруд Національного університету водного господарства та природокористування в 2008 році вартість таких робіт з ПДВ становить 7293588.00 грн..

Вказана кошторисна документація була складена в поточних цінах на трудові та матеріально-технічні ресурси по усередненим даним Держбуду України станом на 01.01.2003 з урахування договірної вартості таких робіт із залученням сторонньої підрядної організації.

В результаті врахування експертами Технічного рішення та Кошторисної документації оцінку будівлі за адресою: м. Рівне, вул. Шевченка, 3 з метою надання її (будівлі) в оренду було визначено у розмірі 9042410.00 грн..

Отже, згідно Висновку №3455 комісійної судової будівельно-технічної експертизи по справі №14/46 за позовом Управління комунальною власністю міста до Малого приватного підприємства «Моріон», складеного 18.11.2008, було визначено незалежну оцінку будівлі. Сторонами було прийнято таку оцінку як реальну, визначену з урахуванням усіх будівельно-технічних особливостей об`єкту оцінки. Вказаним висновком підтверджено явно завищену оцінку Позивача, яку той пропонував вказати у договорі оренди для визначення базової орендної плати. Будь-яких інших зобов`язань для Підприємства вказаний висновок не містить, інших питань на вирішення експертизи поставлено не було.

Враховуючи висновок комісійної судової будівельно-технічної експертизи від 18.11.2008 №3455, Управління звернулось до Господарського суду Рівненської області з заявою про уточнення позовних вимог, зокрема, у проекті Додаткового договору пропонувалось:

- вказати, що експертна оцінка нежитлового приміщення за адресою: м. Рівне вул. Шевченка, 3 (визначена експертним шляхом) для розрахунку орендної плати становить 9 042410,00 грн. (п. 1.1, додаток № 1);

- зобов`язати МПП «Моріон» виконати протягом трьох роківроботи з відновлення експлуатаційної надійності вартістю 7 293 588,00 грн. (п. 5.14).

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 12.01.2009 у справі № 14/46 у задоволенні позовних вимог Управління комунальної власності до Малого приватного підприємства «Моріон" про внесення змін до договору оренди шляхом укладення додаткового договору викладеного в новій редакції до договору оренди нежитлового приміщення від 16.05.2000 № 1287/737 відмовлено, оскільки на думку суду позивач, пред`являючи позов, просить змінити не тільки оренду плату, а взагалі викласти договір оренди в новій редакції - фактично укласти новий договір оренди державного майна і на нових умовах. Рішення набрало законної сили.

12.03.2009року між сторонами договору оренди був укладений Додатковий договір про внесення змін та доповнень (далі - додатковий договір від 12.03.2009), згідно якого строк дії договору встановлюється з 16 травня 2000 року по 15 травня 2015 року.

Зазначеним додатковим договором від 12.03.2009 договір оренди доповнено пунктами 5.14 та 5.15, які стосуються обов`язків орендаря, наступного змісту:

п. 5.14. Протягом дії даного договору оренди орендар в своїй діяльності повинен враховувати висновок № 3455 комісійної судової будівельно-технічної експертизи по справі № 14/46;

п. 5.15.Завершити реконструкцію 2-6 поверхів будівлі, загальна сума як виконаних так і прийнятих на момент укладення цього додаткового договору робіт, так і тих що необхідно здійснити, не повинна перевищити 660 (шістсот шістдесят тисяч) гривень.

30 квітня 2009 року договір оренди був викладений сторонами в новій редакції. Обов`язки орендаря, що були раніше закріплені Сторонами в п.5.14 та в.5.15 додаткового договору від 12.03.2009 до договору оренди, залишені без змін.

Таким чином, договір оренди від 30,04.2009 №1287 не містив прямої вимоги, виконати роботи з відновлення експлуатаційної надійності будівлі вартістю 7 293 588,00 грн, як це передбачалось у проекті Додаткового договору, який розглядався Господарським судом Рівненської області у справі № 14/46 або сплатити на користь Управління, чи до місцевого бюджету таку суму. Такі зобов`язання Орендаря не були внесені Сторонами у Договір оренди і у майбутньому. Договір оренди також не містив конкретного переліку робіт, які необхідно було провести Орендарю, натомість містив обмеження у фінансуванні робіт сумою 660000,00 грн. Умова Договору оренди про врахування висновку№3455 Орендарем у своїй діяльності не передбачає конкретних зобов`язань Орендаря про проведення чітко визначених робіт на певну суму або її відшкодування у майбутньому.

08.09.2010 року, 30.05.2011 року та згідно рішення Господарського суду Рівненської області від 02.02.2015 року до договору оренди були укладені додаткові договори, предметом яких стало врегулювання питання сплати орендних платежів.

29 січня 2016 року сторони погодили викласти договір оренди в новій редакції.

Згідно п.1.1 договору оренди в редакції від 29.01.2016, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення Будинок побуту 1-7 поверхів (надалі - майно) загальною вартістю 5734 кв.м., розташовані в м. Рівне, вул. Шевченка, 3, що перебувають на балансі управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради. Вартість майна (визначена відповідно до звіту про незалежну оцінку майна) станом на 31.07.2015 складає 16054517 грн. без ПДВ. Строк оренди сторони встановили з 29 січня 2016 року по 28 травня 2017 року без пролонгації.

В указаному Договорі зобов`язання МПП «Моріон», що були передбачені п. 5.14 Договору від 30.04.2009 № 1287, відсутні, натомість у п. 6.1.2. вказано на обов`язок Орендаря завершити реконструкцію 2-6 поверхів будівлі, при цьому загальна сума як виконаних і прийнятих на момент укладення цього додаткового договору робіт, так і тих, що необхідно здійснити, не повинна перевищити 660000,00 грн..

18.04.2016 року сторони уклали додатковий договір про внесення змін до договору оренди, за яким пункт 2.3 договору оренди викладено наступним чином: "У разі припинення чи розірвання цього договору, майно повертається орендарем орендодавцю протягом семи робочих днів з дня припинення чи розірвання договору у стані з урахуванням проведених робіт по відновленню експлуатаційної надійності будинку, визначених у висновку комісійної судової будівельно-технічної експертизи № 3455 у справі 14/46, про що сторонами складається акт прийому-передачі майна."

05.05.2016 року між сторонами був укладений ще один додатковий договір про внесення змін до договору оренди, згідно з яким обов`язки орендаря за договором були доповненні пунктом 6.2.18 наступного змісту: "Роботи, проведені на виконання п.2.3 договору, підтвердити актами виконаних робіт та (або) висновком будівельно- технічної експертизи".

Отже, сторонами знову були передбачені умови, аналогічні умовам договору оренди від 30.04.2009 № 1287, а саме без будь-якого зобов`язання МПП "Моріон" виконати роботи з відновлення експлуатаційної надійності будівлі вартістю 7 293 588,00 грн, обов`язку відшкодувати таку суму Орендодавцю, чи перерахувати кошти до бюджету.

26 травня 2017 року сторони уклали договір про внесення змін та доповнень до договору оренди в частині встановлення строку договору оренди з 29 січня 2016 року по 28 травня 2017 року.

07 серпня 2017 року сторонами договір оренди було востаннє викладено в новій редакції з терміном дії такого договору з 07 серпня 2017 року по 25 квітня 2021 року (п.3.1 договору).

Відповідно до п. 1.1. цього Договору в оренду передаються нежитлові приміщення «Будинок побуту» 1-7 поверхів загальною площею 5734,0 кв.м розташовані за адресою: м. Рівне, вул. Шевченка, 3, що перебувають на балансі управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради. Вартість майна (визначена відповідно до звіту про незалежну оцінку майна) станом на 30.04.2017 складає 21686009,00 грн..

Згідно пункту 2.3 договору оренди в редакції від 07.08.2017, у разі припинення чи розірвання договору, майно повертається орендарем орендодавцю протягом семи робочих днів з дня припинення чи розірвання договору у стані не гіршому, ніж воно було отримане, з врахуванням проведених робіт по відновленню експлуатаційної надійності будинку, визначених у висновку комісійної судової будівельно-технічної експертизи № 3455 у справі 14/46, про що сторонами складається акт прийому-передачі майна. Обов`язок складання акта прийому-передачі майна покладається на сторону, яка передає майно іншій стороні (п.2.4).

Крім того, відповідно до п.6.2.13 договору оренди в редакції від 07.08.2017, орендар зобов`язується завершити розпочату реконструкцію будівлі та роботи по відновленню експлуатаційної надійності будинку.

Знову ж таки слід зазначити, що вимоги виконати роботи з відновлення експлуатаційної надійності будівлі на суму 7 293 588,00 грн або обов`язку відшкодувати таку суму Орендодавцю у разі невиконання робіт на цю суму Договір не містить. Інших змін, чи доповнень до Договору оренди Сторонами не вносилось. Умова про необхідність зазначення у Акті прийому-передачі усього переліку робіт по відновленню експлуатаційної надійності будинку також відсутня.

Дію Договору оренди було припинено за результатами аукціону на продовження договору оренди, що відбувся 05.08.2021 року.

17.08.2021 нежитлові приміщення 1-7 поверхів загальною площею 5734,0 кв.м., які розташовані в будівлі за адресою: м. Рівне, вул. Шевченка, 3, були передані орендодавцю, про що складений комісійний акт прийому-передачі за підписами директора МПП «Моріон», в.о. начальника відділу комунального майна управління комунальною власністю Д.Мірошника, головного спеціаліста відділу комунального майна управління комунальною власністю Е. Орлова та затверджений начальником управління О. Смоловик.

Усі приміщення були оглянути представниками Орендодавця, їх стан з урахування попередньо проведених Орендарем будівельних та ремонтних робіт визнано задовільним, будь- яких застережень до Акту внесено не було.

Пунктом 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Згідно із ч.1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені жми, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

З наведеного слідує, що у разі обгрунтування заявленого позову посиланням на договірні відносини, перш за все необхідно встановити правову природу договору з урахуванням якої визначити зміст спірних правовідносин, їх нормативне регулювання з наступним встановленням обсягу прав та обов`язків, моменту виникнення зобов' язання.

Аналогічна правова позиція міститься у постанові ВС від 07 березня 2023 року у справі № 913/864/21.

Частиною першою статті 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Частиною 1 статті 216 ГК України передбачено, що учасники господарських відносин несуть господарсько-правову відповідальність за правопорушення у сфері господарювання шляхом застосування до правопорушників господарських санкцій на підставах і в порядку, передбачених цим Кодексом, іншими законами та договором. Основною ознакою для застосування вищезазначених норм Господарського кодексу України - є порушення, чи то зобов`язання, чи то правил здійснення господарської діяльності.

Частина 1 статті 173 ГК України, у свою чергу, визначає поняття господарського зобов`язання, а саме: господарським визнається те зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Враховуючи усе вищевикладене, суд доходить висновку, що вимоги позивача, викладені у позовній заяві, не підлягають до задоволення, оскільки:

-договір оренди (зі змінами та доповненнями) ніколи не містив зобов`язання для Орендаря виконати роботи з відновлення експлуатаційної надійності будівлі на суму 7 293 588,0 грн. та/або сплатити таку суму на користь Управління, чи перерахувати до бюджету;

-договір оренди (зі змінами та доповненнями) не передбачав зобов`язань для орендаря виконати конкретний перелік робіт;

-умова Договору оренди про врахування висновку №3455 Орендарем у своїй діяльності не тотожна зобов`язанню Орендаря про проведення чітко визначених робіт на певну суму або її відшкодування у майбутньому, а також сплати конкретних господарських санкцій за такі порушення;

-перелік та вартість робіт по відновленню експлуатаційної надійності будинку не є додатками, чи складовими частинами висновку від 18.11.2008 №3455 комісійної будівельно- технічної експертизи у справі №14/46, а лише матеріалами, що використовувалися експертами у процесі предмету дослідження;

- приміщення прийнятті Орендодавцем згідно акту-прийому передачі у задовільному стані без будь-яких зауважень.

Кім того суд зазначає, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала (ч. 1 ст, 1212 ЦК України).

Відповідно до статті 1212 ЦК України безпідставно набутим є майно, набуте особою або збережене нею в себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави.

Зобов`язання з безпідставного набуття, збереження майна виникають за наявності трьох умов: а) набуття або збереження майна; б) набуття або збереження за рахунок іншої особи; в) відсутність правової підстави для набуття або збереження майна (відсутність положень закону, адміністративного акта, правочину або інших підстав, передбачених статтею 11 Цивільного кодексу України),

Під відсутністю правової підстави розуміється такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідношення і його юридичному змісту. Тобто відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином.

У випадку, коли поведінка набувача, потерпілого, інших осіб або подія утворюють правову підставу для набуття (збереження) майна, стаття 1212 Цивільного кодексу України може бути застосована тільки після того, як така правова підстава у встановленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або була відсутня взагалі.

Положення глави 83 Цивільного кодексу України "Набуття, збереження майна без достатньої правової підстави" застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Для виникнення зобов`язання з безпідставного збагачення необхідна наявність наступних умов: І) збільшення майна в однієї особи (вона набуває нові цінності, збільшує кількість тавартість належного їй майна або зберігає майно, яке неминуче мало б вибути із її володіння); 2) втрата майна іншою особою, тобто збільшення або збереження майна в особи є наслідком втрати або недоотримання цього майна іншою особою; 3) причинний зв`язок між збільшенням майна в однієї особи і відповідною втратою майна іншою особою; 4) відсутність достатньої правової підстави для збільшення майна в однієї особи за рахунок іншої особи, тобто обов`язковою умовою є збільшення майна однієї сторони (набувачем), з одночасним зменшенням його в іншої сторони (потерпілого), а також відсутність правової підстави (юридичного факту) для збагачення.

Відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином, тобто мала місце помилка, обман, випадковість або інші підстави набуття або збереження майна, які. не можна віднести до підстав виникненні цивільних прав та обов`язків, передбачених нормами статті 11 ЦК України.

Майно не може вважатися набутим чи збереженим без достатніх правових підстав, якщо це відбулося в не заборонений цивільним законодавством спосіб із метою виникнення у майбутньому певних цивільних прав та обов`язків, зокрема внаслідок тих чи інших юридичних фактів, правомірних дій, які прямо передбачені частиною другою статті 11 ЦК України.

Загальна умова частини першої статті 1212 ЦК звужує застосування інституту безпідставного збагачення у зобов`язальних (договірних) відносинах, оскільки отримане однією зі сторін у зобов`язанні підлягає поверненню іншій стороні на підставі цієї статті тільки за наявності ознаки безпідставності такого виконання.

Тобто в разі, коли правочин утворює правову підставу для набуття (збереження) майна, статтю 1212 ЦК України можна застосовувати тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або була відсутня взагалі.

Як вбачається із змісту позовної заяви підставою для стягнення із Підприємства 7293588,00 грн. Позивачем вказуються відповідні умови Договору оренди (зі змінами та доповненнями), у результаті невиконання яких нібито Підприємство безпідставно збагатилось на цю суму.

Посилання позивача на закінчення строку дії договору оренди та відчуження ним орендованого майна в частині виконання відповідачем його обов`язків підрядника, не може бути підставою для стягнення коштів відповідно до ст. 1212 ЦК України, оскільки за загальним правилом зобов`язання припиняються на підставах, встановлених договором або законом (ст. 598 ЦК України, ст. 202 ГК України), ці підстави наведено у ст. ст. 599-601, 604-609 ЦК України. Із системного аналізу зазначених норм слідує, що закон не передбачає такої підстави для припинення невиконаного зобов`язання, як закінчення строку дії договору. Отже, закінчення строку дії договору не припиняє зобов`язальних правовідносин сторін цього правочину.

За таких обставин, у даному випадку між сторонами наявні договірні відносини, що регулюються нормами зобов`язального права.

Відтак, договірний характер правовідносин виключає можливість застосування до них положень ст. 1212 ЦК України (аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Плати Верховного Суду від 26.06.2018 р. у справі № 910/9072/17, у постанові КГС ВС від 12 серпня 2021 року у справі № 910/17567/19).

Щодо посилань позивача на висновки Верховного суду, викладені у постанові від 22 жовтня 2020 року у праві №910/18279/19, то у даній справі мали місце правовідносини щодо виплати на користь позивача страхового відшкодування, зокрема вимоги МТСБУ про стягнення шкоди в порядку регресу. У цій справі, збагаченням визначено збереження страховиком без достатніх правових підстав у себе виплати, яку він згідно закону мав виплатити потерпілій особі враховуючи спричинену шкоду його страхувальником, адже у наведений спосіб відбулося збагачення страховика за рахунок зменшення (звільнення) його від виконання обов`язку з відшкодування шкоди завданої потерпілій особі його страхувальником. Зменшення обов`язку відповідача як страховика винної особи у ДТП відбулось за рахунок МТСБУ (позивача).

В даному ж випадку в МПП «Моріон" відсутні зобов`язання щодо проведення робіт з відновлення експлуатаційної надійності будівлі вартістю 7 293 588,0 грн або сплати на користь Управління чи бюджету такої суми. Договір оренди також не містив зобов`язань залучити до виконання таких робіт підрядну організацію та перерахувати їй таку суму коштів, а також застережень щодо неможливості виконання робіт господарським методом власними силами Підприємства.

Таким чином, твердження Позивача про збагачення МПП «Моріон» на суму 7 293 588,0 грн є безпідставними, оскільки у останнього відсутній обов`язок сплати коштів на користь позивача, чи третьої сторони, відсутні обгрунтовані збитки позивача на таку суму, чи підтвердження виконання ним зобов`язань перед третіми особами на цю суму замість Підприємства.

Більше того, як зазначається Позивачем у позовній заяві 18 серпня 2021 року за результатами аукціону на продовження договору оренди між Управлінням та ТОВ «Рентбуд» було укладено договір оренди №2288 нежитлових приміщень 1-7 поверхів семиповерхової будівлі за адресою: м, Рівне, вул. Шевченка, 3, у якому відсутні зобов`язання для нового орендаря здійснити роботи з відновлення експлуатаційної надійності будинку, а також будь-які застереження щодо технічного стану основних будівельних конструкцій. Ринкова (оціночна) вартість будівлі визначена у сумі 33814000,00 грн. Вказаний договір опубліковано на електронному ресурсі «Прозоро.Продажі» за адресою: https://saIe.uub.com.ua/auctioii/LLP001-UA- 20210705-15216.

Поряд з цим Позивач протягом дії Договору оренди жодного разу до Підприємства із вимогою виконання робіт з відновлення експлуатаційної надійності будівлі на суму 7 293 588,0 грн не звертався, зауважень до Акту приймання-передачі приміщення від 17.08.2021 не вніс, з вимогою про надання документів або сплати вказаних коштів до місцевого бюджету звернувся вперше 26.10.2022 (минуло більше року з дати повернення Приміщення з оренди) уже після укладення 31.05.2022 договору купівлі-продажу будівлі «Будинку побуту» за адресою: м. Рівне, вул. Шевченка, 3 із ТОВ «Рентбудсервіс».

При обгрунтуванні позовних вимог Управління посилається на «Кошторисну документацію на виконання робіт з відновлення експлуатаційної надійності будівлі №3 на вул. Шевченка у м. Рівному», виконану науково-дослідною лабораторією експлуатаційної надійності будівель та споруд Національного університету водного господарства та природокористування в 2008 році.

З цього приводу варто зазначити, що до суми 7293588,00 грн. включена сума податку на додану вартість 1215598,00 грн.

Відповідно до п. 14.1.178. пункту 14. статті 14 Податкового кодексу України податок на додану вартість - непрямий податок, який нараховується та сплачується відповідно до норм розділу V цього Кодексу.

Статтею 185 Податкового кодексу визначено, що об`єктом оподаткування є операції платників податку з:

а) постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 цього Кодексу, у тому числі операції з безоплатної передачі та з передачі права власності на об`єкти застави позичальнику (кредитору), на товари, що передаються на умовах товарного кредиту, а також з передачі об`єкта фінансового лізингу у володіння та користування лізингоодержувачу/орендарю;

б) постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 цього Кодексу;

в) ввезення товарів на митну територію України;

г) вивезення товарів за межі митної території України;

е) постачання послуг з міжнародних перевезень пасажирів і багажу та вантажів залізничним, автомобільним, морським і річковим та авіаційним транспортом.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.14 ЦК України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Таким чином, у разі, якщо кошти спрямовуються на придбання у платника податку на додану вартість матеріалів, робіт чи послуг, то розрахунок суми виплат на таке придбання здійснюється з урахуванням сум податку на додану вартість, які включаються до вартості й виділяються окремим рядком у розрахункових документах.

Зазначені зобов`язання виникають лише внаслідок фактичного надання робіт, послуг, чи придбання матеріалів за умови, що виконавець цієї послуги є платником ПДВ.

Водночас, у разі якщо придбання робіт, чи послуг, товарно-матеріальних цінностей, здійснюється у неплатника податку на додану вартість, податкові зобов`язання не виникають, а розрахунок сум виплати здійснюється без урахування сум ПДВ.

Відтак, в силу приписів ч 2 ст.14 ЦК України Підприємство не може бути примушене до виплати Позивачу ПДВ у складі суми стягнутої по ст. 1212 ЦК України.

Поряд з цим, до загальної Кошторисної вартості включена сума «комунального податку» 720,00 грн, який не передбачений податковим законодавством України.

Згідно «Технічного рішення з відновлення експлуатаційної надійності будівлі за адресою: м. Рівне, вул. Шевченка, 3» рекомендовано провести наступні роботи: закріплення грунту основи стрічкових фундаментів методом ін`єктування цементно-гелевими розчинами, гідроізоляцію стін та підлоги ФПЧ, комплексний ремонт руберойдової покрівлі, комплексний ремонт асфальтобетонної відмостки, герметизацію швів стінових панелів, розбирання та влаштування цегляних перегородок, відновлення захисного шару бетону колон, перекриттів і ригелів, зміну дверних і віконних дерев`яних блоків на метало-пластикові з вакуумними склопакетами, утеплення зовн.шніх стін за системою Ceresit, заміну пошкоджених парапетних стін.

Договором про внесення змін та доповнень до договору оренди від 29 січня 2016 року договір оренди було викладено у новій редакції, де у тому числі змінено об`єкт оренди та його площу, зокрема з цієї дати в оренді Підприємства перебувала частина будівлі «Будинку побуту» - приміщення 1-7 поверхів площею 5734,0 кв.м, без приміщень підвалу (протирадіаційного укриття), що унеможливило проведення комплексу робіт по фундаментно-підвальній частині (ФПЧ) - закріплення грунту основи стрічкових фундаментів методом ін`єктування цементно-гелевими розчинами, гідроізоляцію стін та підлоги ФПЧ, оскільки вказана частина будівлі не перебувала у користуванні Підприємства.

Згідно Акту обстеження приміщення від 25 лютого 2020 року, проведеного позивачем, встановлено, що покрівля перебуває у задовільному стані, рубероїд не пошкоджено, робота ліфтів відновлена, дахова котельня працює, будівля опалюється, на поверхах частково`проведені ремонтні роботи з опорядження стін коридорів, облицювання стін та підлоги керамічною плиткою, ламінатом; влаштування підвісних стель, частково змінена сантехніка у туалетах; підтверджено факт завершення реконструкції п`ятого поверху.

Уже з наведено Акту можна стверджувати про виконання Підприємством робіт, що були рекомендовані Технічним рішенням - ремонт руберойдової покрівлі, розбирання та влаштування цегляних перегородок, заміна пошкоджених парапетних стін (при реконструкції 5-го поверху).

Згідно із змістом позовної заяви Позивач розрізняє роботи з реконструкції орендованих приміщень та роботи по відновленню експлуатаційної надійності будинку. Зокрема, зобов`язання Підприємства із завершення реконструкції 2, 5 поверхів Позивачем визнаються виконаними.

Поряд з цим перелік робіт з реконструкції частково включає і роботи з експлуатаційної надійності будинку. Зокрема, згідно Коригування робочого проекту «Реконструкція приміщень 2-го, 5-го поверхів «Будинку побуту» по вул. Шевченка, 3 в м. Рівне під кафе-бар, спортзал (гімнастичний), адміністратквно-побутові приміщення передбачено здійснення перепланування приміщень з демонтажем та встановленням внутрішніх перегородок, внутрішнє оздоблення стін, колон, підлоги та інших несучих конструкцій, часткову заміну дверей та вікон, перепланування туалетів.

Згідно із Декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованої 26.12.2012 в інспекції ДАБК у Рівненській області та Сертифікатом серія РВ №162193311611 від 27 листопада 2019 року реконструкцію приміщень 2, 5 поверхів проведено та завершено відповідно до проектної документації та вимог містобудівного законодавства. Вартість виконаних будівельних робіт та витрати відображено у Довідці, підписаній між МПП «Моріон» та підрядником ПП «Модена» та Акті приймання виконаних будівельних робіт від 2019 року. Частина робіт проведена господарським способом.

У пункті 6.2.13 Договору від 07 серпня 2017 року передбачено зобов`язання Орендаря завершити розпочату реконструкцію будівлі та роботи по відновленню експлуатаційної надійності будинку. Така редакція пункту Договору оренди підтверджує визнання Позивачем факту проведення робіт по відновленню експлуатаційної надійності будинку.

Натомість при визначенні розміру позовних вимог проведені Підприємством роботи із експлуатаційної надійності будинку враховані не були, хоча факт їх проведення Управлінням було встановлено та не заперечується.

Позивач не надав обгрунтованого розрахунку позовних вимог з урахуванням проведених робіт, а послався виключно на Висновок Держаудитслужби в Рівненській області та Кошторисну документацію, розроблену станом на 2008 рік, що не може бути підставою для визначення суми «безкоштовного збагачення» та суми стягнення.

Статтею 118 Закону України «Про державний бюджет на 2007 рік» визначено, що орендна плата за державне та комунальнемайновизначаєтьсявідповідно дойого ринкової вартості. Вартість об`єкта оренди була необхідна для визначення базової місячноїорендної плати.

Так, згідно Розрахунку орендної плати до договору оренди будівлі №3 на вул. Шевченка в редакції від 30 квітня 2009 року розмір орендної плати за базовий місяць квітень 12009 року розраховувався за формулою: Опл. Міс. - Вп х С ор х Іп.р. 12

де Вп - вартість орендованого майна, визначена експертним шляхом, грн; Сор - орендна ставка, визначена згідно з пунктом 10 пункту 1 рішення виконавчого комітету від 10.03.2009 за №35 «Про затвердженн орендних ставок за використання нерухомого майна, що є вланістю територіальної громади м. Рівного», - 9%; Іп.р. - індекс інфляції з дати проведення експертної оцінки (жовтень, листопад, грудень 2008 року, січень, лютий, березень 2009 року).

Згідно доданого до позовної заяви Акту ревізії фінансово-господарської діяльності управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської, ради від 18.04.2016, проведеної Держфінінспекцією в Рівненській області на запит УКВ ВК Рівненської міської ради від 08.03.2016 № 08-200 Львівський науково-дослідний інститут судових експертиз листом від 10.03.2016 № 1426 повідомив:

«У висновку експертизи заключна його частина (Висновок) тотожна Висновку: «Ринкова вартість будівлі за адресою: м. Рівне, вул. Шевченка, 3 з урахуванням технічного рішення з відновлення експлуатаційної надійності, виконаного Національним університетом водного господарства та природокористування, з метою надання її (будівлі) в оренду становить: 9042410,00гривень.»

Згідно Висновку експертизи при її проведенні було використано у тому числі Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. № 1440 (надалі - Стандарт 1).

Пунктами 4-5 Стандарту 1 визначено, що оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання. Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу. З метою визначення корисності під час оцінки: розглядається-корисність окремого майна у складі об`єкта оцінки як складова частина корисності об`єкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого об`єкта оцінки; враховується сучасний стан використання об`єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об`єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються; прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисності об`єкта оцінки; оцінюються витрати на поліпшення об`єкта оцінки з урахуванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості.

З наведеного слідує, що визначення судовими експертами вартості об`єкта оренди у сумі 9042410,00 грн. було проведено з урахуванням визначеного законодавством порядку проведення оцінки майна і саме з цієї вартості слід здійснювати розрахунок орендної плати.

Твердження Відповідача з посиланням на Акт ревізії Держфінінспекції, що ринкова вартість будівлі насправді становила 16335,99 тис, грн.а 7293,59 тис. грн - вартість з відновлення експлуатаційної надійності будівлі не відповідає дійсності, адже експертами чітко визначено вартість об`єкта оренди у розмірі 9042410,00 грн., а посилання на Технічне рішення з відновлення експлуатаційної надійності наведене у висновку виключно з метою обгрунтування цієї вартості та не може трактуватись як якась знижка орендної плати, підстава для виникнення додаткових зобов`язань для власника, чи орендаря тощо.

В рішенні ЄСПЛ "Кузнєцов та інші проти Росії" від 11.01.2007 р., аналізуючи право особи на справедливий розгляд її справи відповідно до статті 6 Конвенції, зазначено, що обов`язок національних судів щодо викладу мотивів своїх рішень полягає не тільки у зазначенні підстав, на яких такі рішення ґрунтуються, але й у демонстрації справедливого та однакового підходу до заслуховування сторін.

Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

У відповідності до пункту 4 частини 2 статті 129 Конституції України основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведеності перед судом їх переконливості.

Згідно із ч. 2-3 ст. 13 ГПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Поняття і види доказів викладені у статті 73 ГПК України, згідно якої доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За змістом статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 1 ст. 77 ГПК України).

Згідно зі статтею 78 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З огляду на вищезазначене, та те, що Позивач не довів належними та допустимими доказами факту порушення Відповідачем умов договору оренди, наявність у Відповідача зобов`язань щодо виконання робіт по відновленню експлуатаційної надійності будинку, що був предметом оренди, а також того, що Відповідач набув майно (кошти) за рахунок Позивача без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), то, відповідно, позовні вимоги задоволенню не підлягають.

На підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у справі покладаються на Позивача.

Керуючись статтями 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Відмовити Управлінню комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради у задоволенні позову.

2. Судовий збір у справі покласти на позивача - Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржено до Північно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 07 березня 2024 року.

Веб-адреса сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі, що розглядається: http://rv.arbitr.gov.ua.

Суддя Марач В.В.