Постанова

від 06.03.2024 по справі 912/1653/23

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.03.2024 року м.Дніпро Справа № 912/1653/23

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Іванова О.Г. (доповідач),

суддів: Верхогляд Т.А., Паруснікова Ю.Б.,

при секретарі судового засідання: Логвіненко І.Г.

представники сторін:

від позивача: Бебік Г.В., адвокат (поза межами суду);

від відповідача: Федотова О.С., адвокат (поза межами суду);

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Комунального підприємства Регіональний центр розвитку послуг на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 08.11.23 (суддя Закурін М.К., повний текст якого підписаний 09.11.2023) у справі № 912/1653/23

за позовом Комунального підприємства Регіональний центр розвитку послуг

до Приватного підприємства Еліт Інвест Агро

про розірвання договору купівлі-продажу та зобов`язання повернути майно

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Кіровоградської обласної ради,

ВСТАНОВИВ:

07.09.2023 КП Регіональний центр розвитку послуг звернулося із позовом до ПП Еліт Інвест Агро та просить суд:

- розірвати договір купівлі-продажу від 08.10.2021, укладений між сторонами;

- зобов`язати ПП Еліт Інвест Агро повернути об`єкт незавершеного будівництва загальною площею 8356 кв. м, у тому числі каркас цегляної трьохповерхової будівлі загальною площею 8241 кв. м (з цокольним поверхом та підвалом), каркасно-цегляний перехід на цегляних колонах в рівні другого поверху загальною площею 115 кв. м, розташований за адресою: м. Кропивницький, вул. Шульгіних, буд. 38.

Обґрунтовуючи позовні вимоги КП Регіональний центр розвитку послуг вказало, що:

- у відповідності до пункту 2.4. Порядку управління об`єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області, затвердженого рішенням Кіровоградської обласної ради № 61 від 29.09.2006, воно є органом приватизації об`єктів спільної власності територіальних громад області;

- за результатами проведеного 13.09.2021 аукціону з продажу об`єкта незавершеного будівництва по вул. Шульгіних, буд. 38 у м. Кропивницьому ПП Еліт Інвест Агро стало його переможцем, у зв`язку з чим 08.10.2021 з ним був укладений нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу;

- відповідно до пункту 7.2. договору ПП Еліт Інвест Агро зобов`язалося, з-поміж іншого, протягом трьох місяців викупити земельну ділянку з кадастровим номером 3510100000:295258:0010 площею 1,1701 га, на якій знаходиться придбаний ним об`єкт незавершеного будівництва, а відповідно до пункту 1.7. того ж договору зобов`язане було до моменту викупу належним чином оформити право користування цією земельною ділянкою;

- у свою чергу, ПП Еліт Інвест Агро не вчинило належні дії як з купівлі земельної ділянки, вартість якої відповідно до Звіту про експертну грошову оцінку від 18.02.2021 складає 7143000 грн, так і не оформило право користування, але ініціювало розгляд у Господарському суді Кіровоградської області справи № 912/3575/21 про тлумачення пункту 7.2. укладеного договору щодо ціни земельної ділянки (за результатами розгляду справи у задоволенні його позовних вимог суд відмовив);

- згідно з положеннями частини 11 статті 120 Земельного кодексу України ПП Еліт Інвест Агро зобов`язане було протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт незавершеного будівництва, тобто до 09.11.2021, звернутися до власника землі про передачу йому у власність або користування спірної земельної ділянки, але цього не зробило;

- встановлений договором трьохмісячний строк викупу земельної ділянки сплив, а тому, ПП Еліт Інвест Агро порушило умови договору в цій частині, що є підставою для його розірвання з огляду на наслідки, встановлені пунктом 7.2., відповідно до якого у разі невиконання покупцем своїх зобов`язань договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законом порядку;

- згідно до частини 9 статті 26 Закону України Про приватизацію державного та комунального майна на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірваний у разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених ним, а тому, з урахуванням положень статті 651 Цивільного кодексу України спірний договір може бути розірваний судом.

Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 08.11.2023 у справі №912/1653/23 у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Не погодившись із зазначеним рішенням до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулось Комунальне підприємство Регіональний центр розвитку послуг, в якій просить скасувати рішення та прийняти нове, яким задовольнити позов.

При цьому заявник апеляційної скарги посилається на те, що Позивач звернувся до суду з позовом про розірвання договору купівлі-продажу та повернення майна у комунальну власність з підстав невиконання умов договору в частині оформлення права користування земельною ділянкою до її викупу (п.1.7 Договору) та не викупу земельної ділянки протягом 3-х місяців (п. 7.2 Договору). Втім, cуд фактично здійснив оцінку саме умов Договору та рішення Кіровоградської обласної ради від 19.05.2017 №304 «Про відчуження об`єкта незавершеного будівництва» (далі Рішення №304 від 19.05.2017), а не виконання Відповідачем умов Договору.

Встановивши, що зобов`язання оформити право користування земельною ділянкою до моменту її викупу є неправомірним, оскільки порядок набуття права на земельну ділянку відбувається шляхом передачі такої земельної ділянки у власність набувачу об`єкта приватизації, суд не взяв до уваги п.1 рішення Кіровоградської обласної ради №304 від 19.05.2017, в редакції рішення від 10.12.2019 №718, де зазначено, що покупець бере на себе зобов`язання, які включаються до умов договору купівлі-продажу об`єкта приватизації (відчуження).

Посилаючись на п.21 ч.1 ст.43 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», яким виключно на пленарних засіданнях обласної рад вирішуються питання регулювання земельних відносин, судом не взято до уваги рішення Кіровоградської обласної ради від 10.12.2019 №718 «Про приватизацію (відчуження) майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області» яким внесено зміни до рішення обласної ради №304 від 19.05.2017 «Про відчуження об`єкта незавершеного будівництва», а саме додано пункт 2 наступного змісту : «п.2 Надати дозвіл на відчуження (продаж) земельної ділянки (кадастровий номер 3510100000:29:258:0010), на якій розташований об`єкт приватизації (відчуження), що перебуває на балансі комунального підприємства «Регіональний центр розвитку послуг», шляхом викупу покупцем об`єкта приватизації (відчуження), за вартістю, визначеною на підставі незалежної оцінки».

Апелянт звертає увагу, що на підтвердження невиконання умов Договору Позивачем було надано копію Акту поточної перевірки від 02.06.2023 з додатками (додаток №14 до позову) та копію витягу з Акту ревізії від 28.09.2023 (додаток №2 до відповіді на відзив), в той час, як суд констатував, що позивачем не доведена наявність підстав для розірвання договору.

Вважає, що при встановленні незаконності п.1.7 Договору щодо оформлення права користування земельною ділянкою до її викупу та визначення Кіровоградської обласної ради продавцем земельної ділянки Суд вийшов за межі позовних вимог, чим порушив принцип диспозитивності щодо права позивача самостійно обирати правову підставу та предмет позову.

Одночасно у змісті апеляційної скарги викладене клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення суду.

Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу проти задоволення апеляційної скарги заперечив, вважає оскаржуване рішення законним та обґрунтованим. Зазначив, що зробив усе можливе для викупу земельної ділянки, проте з причин, які від нього не залежали, питання викупу досі не закрите. Звертає увагу, що частина з аргументів скарги взагалі не заявлялася Апелянтом в суді першої інстанції і не була підставою позову, зокрема розірвання договору з підстави неоформлення її права користування, оскільки про нібито порушення п.1.7 Договору щодо оформлення права користування Земельною ділянкою до її викупу, Позивач вперше зазначив на першому судовому засіданні під час розгляду справи по суті, при цьому, будь-яких письмових заяв щодо зміни підстав позову суду не подавав.

Стверджує, що в період з 31 грудня 2021 року по 25 квітня 2023 року дія пункту 7.2 Договору щодо викупу Земельної ділянки була зупинена. При цьому, Позивач сам проявив ініціативу в тому, щоб відповідний пункт був зупинений до вирішення ситуації з викупною ціною.

Наголошує, що викуп земельної ділянки має відбутись не у продавця за договором, а у обласної ради, яка є власником землі. При цьому, Покупець 4 (чотири) рази звертався із клопотаннями до Кіровоградської обласної ради, зокрема: заява (клопотання) від 21.12.2021, яка не була задоволена облрадою через наявність судового спору щодо тлумачення Договору; заява (клопотання) від 17.10.2022, яка не була задоволена облрадою через наявність судового спору щодо тлумачення Договору; заява (клопотання) від 08.11.2022, яка не була задоволена облрадою через те, що Земельна ділянка має відчужуватися на конкурентних засадах (торгах); заява (клопотання) від 19.05.2023, яка не була задоволена облрадою через те, що Покупець не виконав умови Договору, а тому і підстав для передачі Земельної ділянки у власність немає, та не отримав для себе позитивного результату. Внаслідок наведеного Покупець (відповідач) був вимушений звернутися до Господарського суду міста Києва з позовом до Кіровоградської обласної ради, з вимогами про бездіяльність ради, зобов`язання провести експертну грошову оцінку земельної ділянки, винесення питання про продаж земельної ділянки на сесію облради, зобов`язання передати ділянку у власність Приватному підприємству "Еліт Інвест Агро". Наразі ці позовні вимоги розглядаються в межах справи №912/1457/23, рішення по якій не ухвалено.

Стверджує, що п.1.7 договору не встановлює жодних часових рамок для оформлення відповідного права користування; єдина вимога - оформити його «до моменту викупу», в той же час, оскільки «викуп» ще не настав (з причин, які не залежать від Покупця, і які не є підставою для розірвання Договору), то, відповідно, і порушення п.1.7 бути не може - Відповідач може оформити право користування будь-коли до моменту викупу.

Звертає увагу суду, що виконати цей пункт договору в принципі неможливо через самого Апелянта та Кіровоградську обласну раду. Так, як виявилось під час розгляду цієї справи в суді першої інстанції, на вказану Земельну ділянку має право постійного землекористування освітнє комунальне підприємство, право якого не те, що не припинено, а взагалі відновлено в судовому порядку. Зокрема, з рішення Господарського суду міста Києва від 06.09.2023 у справі №912/985/23 за позовом керівника Кропивницької окружної прокуратури в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області до Кіровоградської обласної ради та КП «Регіональний центр розвитку послуг» слідує, що суд визнав недійсним пункти 2 та 3 рішення Кіровоградської обласної ради № 505 від 08.06.2018 «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок комунальному позашкільному навчальному закладу Кіровоградський обласний центр дитячої та юнацької творчості» в частині припинення права постійного користування земельною ділянкою 3510100000:29:258:0010 площею 1,1701 га, за адресою: м. Кропивницький, вул. Шульгіних, 36; комунальному позашкільному навчальному закладу «Кіровоградський обласний центр дитячої та юнацької творчості» (п. 2 рішення) та передання зазначеної земельної ділянки в постійне користування Комунальному підприємству «Регіональний центр розвитку послуг» (п. 3 рішення), а також скасував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права постійного користування за КП «Регіональний центр розвитку послуг» на земельну ділянку площею 1,1701 га під кадастровим номером 3510100000:29:258:0010, яка розташована за адресою: м. Кропивницький, вул. Шульгіних, 36, здійснену державним реєстратором Обласного комунального підприємства «Кіровоградське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» Москаленком Г.В. від 23.07.2018 під № 42173545. Таким чином на час розгляду даної справи за рішенням у справі №912/985/23 відновлено право КПНЗ «Кіровоградський обласний центр дитячої та юнацької творчості» на постійне користування тією ж земельною ділянкою, що унеможливлює її придбання чи отримання в оренду ПП «Еліт Інвест Агро» без здійснення процедури припинення такого права у КПНЗ «Кіровоградський обласний центр дитячої та юнацької творчості» за наслідками відповідних дій самої Кіровоградської обласної ради.

Зазначає, що взагалі не згодний з відкриттям провадження у даній справі, оскільки вважає вимогу про повернення майна майновою, за яку позивач не у повному обсязі сплатив судовий збір.

Відповідач у відзиві визначив попередній (орієнтовний) розмір судових витрат 150 000 грн.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.11.2023 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді Іванова О.Г. (доповідач), судді Парусніков Ю.Б., Верхогляд Т.А.

З огляду на відсутність в суді апеляційної інстанції матеріалів справи на час надходження скарги, ухвалою суду від 04.12.2023 здійснено запит матеріалів справи №912/1653/23 із Господарського суду Кіровоградської області та відкладено вирішення питання про рух апеляційної скарги до надходження матеріалів справи до суду апеляційної інстанції.

04.12.2023 до суду апеляційної інстанції від позивача надійшла паперова копія апеляційної скарги, поданої вперше через Електронний кабінет системи ЄСІТС.

13.12.2023 матеріали справи №912/1653/23 надійшли до суду апеляційної інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 13.12.2023 клопотання апелянта щодо поновлення строку на апеляційне оскарження рішення суду відхилено, як безпідставне; апеляційну скаргу залишено без руху.

19.12.2023 на виконання вимог ухвали від 13.12.2023 скаржником усунуто недоліки апеляційної скарги та надано докази направлення скарги сторонам.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 22.12.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою позивача на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 08.11.2023 у справі № 912/1653/23; судове засідання призначено на 06.03.2024.

08.01.2024 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив, в якій позивач зазначив стосовно листа від 10.12.2021 №316, що в даному листі Апелянт зазначав, що вартість земельної ділянки могла бути оскаржена до моменту початку проведення електронних аукціонів з приватизації об`єкта незавершеного будівництва, а також могла бути оскаржена до моменту укладення договору купівлі-продажу об`єкта приватизації; також у листі зазначалося, що підставою для уникнення розірвання договору купівлі-продажу може бути судове рішення щодо відповідності звіту про незалежну експертну оцінку земельної ділянки вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна.

Не погоджується з доводами відповідача, що у п. 1.7 Договору не встановлений строк оформлення права користування, оскільки саме у цьому пункті встановлено обов`язок Покупця щодо оформлення належним чином права користування земельною ділянкою до моменту викупу ним земельної ділянки на якій розташований об`єкт приватизації. Отже, Відповідач не виконав умови Договору в частині оформлення права користування земельною ділянкою, що є підставою для розірвання Договору.

Щодо судових витрат Відповідача у сумі 150 000 грн. Вважає їх недоведеними, розмір завищеним та неспівмірним із складністю цієї справи, наданим адвокатом обсягом послуг, затраченим ним часом на надання таких послуг у зв`язку з нижчевикладеним.

01.03.2024 до суду від представника відповідача адвоката Федотової О.С. надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконфернеції за допомогою власних технічних засобів.

Клопотання аналогічного змісту надійшло від представника позивача адвоката Бебік Г.В. 06.03.2024.

В судовому засіданні 06.03.2024 представник позивача підтримав доводи скарги, представник відповідача доводи скарги заперечив.

Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, будь-яких клопотань з цього приводу суду не подавав. Про дату, час і місце судового засідання повідомлений належним чином (ухвала від 22.12.2023 доставлено до електронного кабінету третьої особи 22.12.2023 о 18:28 годині.

В судовому засіданні 06.03.2024 Центральним апеляційним господарським судом оголошено вступну та резолютивну частину постанову у даній справі.

Заслухавши доповідь головуючого судді, пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечень проти неї, перевіривши повноту встановлених місцевим господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до вимог частин 1, 2, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені наступні неоспорені обставини справи.

Рішеннями № 304 від 19.05.2017 Про відчуження об`єкта незавершеного будівництва (т. 1, а.с. 78)-79, № 644 від 28.03.2019 Про затвердження переліку об`єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст Кіровоградської області, які підлягають приватизації (відчуженню) (т. 1, а.с. 80), № 718 від 10.12.2019 Про приватизацію (відчуження) майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області (т. 1, а.с. 81) та № 118 від 17.06.2021 Про внесення змін до рішень обласної ради стосовно приватизації (відчуження) об`єкта незавершеного будівництва (т. 1, а.с. 82) Кіровоградська обласна рада вирішила здійснити приватизацію, з-поміж іншого, об`єкта незавершеного будівництва по вул. Шульгіних, 38 у м. Кропивницькому, визначила умови його приватизації, а також доручила КП Регіональний центр розвитку послуг забезпечити проведення підготовчої роботи до продажу об`єкта, оформлення землевпорядних документів та здійснення процедур відчуження майна з укладенням відповідних договорів, а саме купівлі-продажу об`єкта відчуження та земельної ділянки (пункт 5 рішення № 304 від 19.05.2017, т. 1, а.с. 79).

Поряд з цим, пунктом 4 рішення № 304 від 19.05.2017 Кіровоградська обласна рада доручила Комунальному позашкільному навчальному закладу Кіровоградський обласний центр дитячої та юнацької творчості відмовитися від частини земельної ділянки, відведеної у постійне користування, на якій розташований об`єкт відчуження та передати земельну ділянку у КП Регіональний центр розвитку послуг для забезпечення продажу об`єкта відчуження (т. 1, а.с. 78-79).

Як слідує зі Звіту про експерту грошову оцінку земельної ділянки (загальна площа 11701 кв. м, кадастровий номер 3510100000:29:258:0010), складеного суб`єктом оціночної діяльності Спіциним І.А. 18.02.2021 на замовлення КП Регіональний центр розвитку послуг, об`єкт незавершеного будівництва по вул. Шульгіних, 38 у м. Кропивницькому, знаходиться на земельній ділянці загальною площею 1,1701 га з кадастровим номером 3510100000:29:258:0010 (а.с. 138-160). Її оціночна вартість станом на 10.02.2021 складає 7143000 грн.

Відповідно до рішення Господарського суду Кіровоградської області від 23.12.2022 у справі № 912/3575/21 за позовом ПП Еліт Інвест Агро до КП Регіональний центр розвитку послуг про тлумачення умов договору (т. 1, а.с. 104-107), яке набрало законної сили після апеляційного перегляду, а також постанови Центрального апеляційного господарського суду від 24.04.2023 у тій же справі (т. 1, а.с. 108-111), в Інформаційному повідомленні про приватизацію об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва, розташованого за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вул. Шульгіних, 38, що є додатком № 2 до наказу КП Регіональний центр розвитку послуг від 20.07.2021 № 28 міститься інформація про земельну ділянку, на якій розташований об`єкт приватизації, зокрема, дані про балансову (ринкову) вартість, що становить 7143000 грн (без урахування податку на додану вартість) згідно звіту про експертну грошову оцінку від 18.02.2021.

13.09.2021 відбувся електронний аукціон з продажу наведеного об`єкту незавершеного будівництва, про що оператором електронного майданчика Товариством з обмеженою відповідальністю ВЕР-ТАС складений протокол про результати електронного аукціону (т. 1, а.с. 33). За його змістом переможцем аукціону стало ПП Еліт Інвест Агро.

17.09.2021 КП Регіональний центр розвитку послуг своїм наказом № 35 затвердило Протокол про результати електронного аукціону (т. 1, а.с. 34).

08.10.2021 КП Регіональний центр розвитку послуг, діючи у якості органу приватизації комунального майна територіальної громади сіл, селищ, міст Кіровоградської області, уклало з ПП Еліт Інвест Агро нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, за умовами якого продало йому об`єкт незавершеного будівництва по вул. Шульгіних, 38 у м. Кропивницькому, по ціні 1091515,15 грн (пункти 1.1., 3.3. договору) (т. 1, а.с. 22-26).

Як слідує з пункту 1.7. договору об`єкт незавершеного будівництва знаходиться на земельній ділянці площею 1,1701 га з кадастровим номером 3510100000:29:258:0010, а ПП Еліт Інвест Агро роз`яснений його обов`язок до моменту викупу земельної ділянки належним чином оформити право користування нею.

Пунктом 7.2. договору його учасники обумовили, що у разі невиконання ПП Еліт Інвест Агро своїх зобов`язань договір підлягає розірванню у встановленому законодавством порядку; у такому випадку ПП Еліт Інвест Агро повинне повернути об`єкт приватизації та земельну ділянку під ним до спільної власності територіальних громад області за актом приймання-передачі, відшкодувати обласній раді збитки, завдані унаслідок невиконання договору, а також воно втрачає право на повернення коштів, що одержані від продажу об`єкта приватизації та земельної ділянки.

Цим же пунктом ПП Еліт Інвест Агро, з-поміж іншого, зобов`язалося:

- протягом десяти днів з дня укладення договору компенсувати КП Регіональний центр розвитку послуг витрати, понесені у зв`язку з підготовкою до приватизації об`єкта, у тому числі стосовно оформлення землевпорядної документації (за проведення рецензування звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки 1000 грн, за здійснення експертної грошової оцінки земельної ділянки 5000 грн, за землевпорядне проектування відносно виготовлення технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок 7750 грн);

- протягом трьох місяців викупити земельну ділянку (кадастровий номер 3510100000:29:258:0010), на якій розташований об`єкт приватизації, за вартістю, визначеною на підставі незалежної оцінки.

Поряд з цим, за змістом пункту 11.3. та підпункту 2 пункту 11.4 договору сторони встановили, що: у разі невиконання ними зобов`язань по договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду; при цьому об`єкт приватизації повертається у комунальну власність у порядку, встановленому чинним законодавством; умовою для розірвання договору є, з-поміж іншого, невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором, у встановлений ним строк.

У той же день, 08.10.2021 КП Регіональний центр розвитку послуг за актом приймання-передачі об`єкту незавершеного будівництва передало ПП Еліт Інвест Агро реалізований об`єкт (т. 1, а.с. 28).

Згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 278794126 від 08.10.2021 до Реєстру внесені відомості про реєстрацію права власності ПП Еліт Інвест Агро на незавершене будівництво, літера Аа, з готовністю 24 %, яке знаходиться за адресою: м. Кропивницький, вул. Шульгіних, буд. 38; на земельній ділянці з кадастровим номером 3510100000:29:258:0010 (т. 1, а.с. 27).

Відповідно до платіжного доручення № 111 від 07.10.2021 ПП Еліт Інвест Агро перерахувало КП Регіональний центр розвитку послуг 1091515,15 грн, вказавши у якості призначення платежу: Розрахунок за придбання об`єкта малої приватизації … (т. 1, а.с. 29).

Водночас за змістом банківської виписки АТ КТ Приватбанк по рахунку, який належить КП Регіональний центр розвитку послуг (а.с. 30), та платіжних інструкцій №№ 118, 117 та 116 від 13.10.2021 ПП Еліт Інвест Агро перерахувало йому 9300 грн у якості оплати за землевпорядне проектування відносно виготовлення технічної документації із землеустрою (т. 1, а.с. 58), 6000 грн у якості оплати за здійснення експертної грошової оцінки земельної ділянки (т. 1, а.с. 59) та 1200 грн як оплату за проведення рецензування звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки (т. 1, а.с. 60).

11.11.2021 ПП Еліт Інвест Агро звернулося до КП Регіональний центр розвитку послуг з листом за вих. № 2 (т. 1, а.с. 165), в якому вказало, що 22.10.2021 отримало від нього Звіт про експерту грошову оцінку земельної ділянки (загальна площа 11701 кв. м, кадастровий номер 3510100000:29:258:0010), складеного суб`єктом оціночної діяльності Спіциним І.А., за яким оціночна вартість земельної ділянки склала 7143000 грн. У листі ПП Еліт Інвест Агро вказало, що ним також отримані, але на його замовлення, Довідка про оціночну вартість тієї ж земельної ділянки, за якою вартість склала 2119185,78 грн, а також Рецензія на вказаний Звіт. У зв`язку з невідповідністю вартості земельної ділянки за Звітом і Довідкою та негативним висновком за Рецензією щодо визначення вартості ПП Еліт Інвест Агро висловило пропозицію про виправлення недоліків Звіту.

Листом за вих. № 316 від 10.12.2021 (т. 1, а.с. 67-68, 167-168) КП Регіональний центр розвитку послуг надіслало відповідь ПП Еліт Інвест Агро на вказаний лист № 2 від 11.11.2021, в якому зазначило, що у нього відсутні повноваження з надання кваліфікованої оцінки результатів обох проведених оцінок вартості земельної ділянки, але, оскільки оціночна її вартість була зазначена ще до проведення аукціону, тобто відома ПП Еліт Інвест Агро, то виконання умов пункту 7.2. договору повинне відбуватися за ціною, яка визначена до моменту його проведення. Поряд з цим, КП Регіональний центр розвитку послуг висловило власне бачення виходу із ситуації, що склалася, а саме вказало, що підставою для вирішення конфлікту може бути судове рішення про тимчасове зупинення дії умови пункту 7.2. договору до моменту вирішення спору про відповідність звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки вимогам законодавства за позовною заявою зацікавленої особи.

21.12.2021 ПП Еліт Інвест Агро звернулося з листом без номера (т. 1, а.с. 174-176) до Кіровоградської обласної ради та просило передати у власність обумовлену договором купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва від 08.10.2021 земельну ділянку.

У судовому засіданні представник ПП Еліт Інвест Агро пояснив, що лист спрямовувався до Кіровоградської обласної ради, оскільки саме вона уповноважена за законом розпоряджатися землями комунальної власності територіальних громад області.

Поряд з цим, з наведеного рішення Господарського суду Кіровоградської області від 23.12.2022 у справі № 912/3575/21 також слідує, що ПП Еліт Інвест Агро 23.12.2021 звернулося до суду з позовом про тлумачення умови пункту 7.2. договору купівлі-продажу, а ухвалою від 28.12.2021 господарський суд відкрив провадження у справі.

У межах справи № 912/3575/21 ухвалою від 31.12.2021 (т. 1, а.с. 189-191) Суд задовольнив заяву ПП Еліт Інвест Агро про забезпечення позову та до вирішення справи по суті зупинив дію пункту 7.2 договору в частині обов`язку викупу земельної ділянки протягом трьох місяців. Вжиті заходи забезпечення позову Суд скасував одночасно з ухваленням наведеного рішення, тобто 23.12.2022.

31.12.2021 Кіровоградська обласна рада листом за вихідним № 01-32/907-1 повідомила ПП Еліт Інвест Агро про опрацювання його звернення щодо викупу земельної ділянки та додаткового повідомлення про наслідки (т. 1, а.с. 177). В додаток до цього листа 20.01.2022 Кіровоградська обласна рада листом за вихідним № 01-32/177-1 повідомила ПП Еліт Інвест Агро про розгляд звернення щодо викупу земельної ділянки після завершення розгляду справи щодо тлумачення пункту 7.2. договору в суді (т. 1, а.с. 178).

У подальшому, 17.10.2022 ПП Еліт Інвест Агро повторно та одночасно звернулося з листом без номера (т. 1, а.с. 179-180, 181) до Кіровоградської обласної ради та КП Регіональний центр розвитку послуг та просило передати у власність обумовлену договором купівлі-продажу земельну ділянку. У листі також надало згоду на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

У свою чергу, Кіровоградська обласна рада листом за вихідним № 01-32/1604-1 від 31.10.2022 (т. 1, а.с. 182) вказала про передчасність вирішення питання про передачу земельної ділянки у власність до завершення розгляду справи № 912/3575/21.

Поряд з цим, листом № 01/32/1721-1 від 18.11.2022 (т. 1, а.с. 183, 184) Кіровоградська обласна рада повідомила ПП Еліт Інвест Агро на його звернення без номера від 08.11.2022 про можливість передачі земельної ділянки у власність лише за результатами аукціону у відповідності до приписів частини 1 статті 134 Земельного кодексу України.

19.05.2023 ПП Еліт Інвест Агро вкотре звернулося з листом без номера (т. 1, а.с. 185-186) до Кіровоградської обласної ради та КП Регіональний центр розвитку послуг та просило передати у власність земельну ділянку.

На цей лист Кіровоградська обласна рада 21.06.2023 за вихідним номером 01/32/983-1 повідомила ПП Еліт Інвест Агро про сплив трьохмісячного строку для викупу земельної ділянки та відмовила у її передачі, а КП Регіональний центр розвитку послуг листом за вихідним номером 201 від 20.06.2023 (т. 1, а.с. 69) вказало про відсутність у нього компетенції на продаж земельної ділянки та сплив трьохмісячного строку виконання пункту 7.2. договору.

08.06.2023 Кіровоградська обласна рада листом за вихідним номером 185 (т. 1, а.с. 70) надала згоду КП Регіональний центр розвитку послуг на розірвання укладеного договору купівлі-продажу від 08.10.2021 у зв`язку з невиконанням його пункту 7.2. щодо викупу земельної ділянки.

Як слідує з рішення Господарського суду міста Києва від 06.09.2023 у справі № 912/985/23 за позовом керівника Кропивницької окружної прокуратури в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області до Кіровоградської обласної ради та КП Регіональний центр розвитку послуг суд визнав недійсним пункти 2 та 3 рішення Кіровоградської обласної ради № 505 від 08.06.2018 Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок комунальному позашкільному навчальному закладу Кіровоградський обласний центр дитячої та юнацької творчості в частині припинення права постійного користування земельною ділянкою 3510100000:29:258:0010 площею 1,1701 га, за адресою: м. Кропивницький, вул. Шульгіних, 36; комунальному позашкільному навчальному закладу Кіровоградський обласний центр дитячої та юнацької творчості (п. 2 рішення) та передання зазначеної земельної ділянки в постійне користування Комунальному підприємству Регіональний центр розвитку послуг (п. 3 рішення), а також скасував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права постійного користування за КП Регіональний центр розвитку послуг на земельну ділянку площею 1,1701 га під кадастровим номером 3510100000:29:258:0010, яка розташована за адресою: м. Кропивницький, вул. Шульгіних, 36, здійснену державним реєстратором Обласного комунального підприємства Кіровоградське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації Москаленком Г.В. від 23.07.2018 під № 42173545 (т. 1, а.с. 232-243).

Згідно ухвали Господарського суду міста Києва від 11.09.2023 у справі № 912/1457/23, яка загальнодоступна в Єдиному державному реєстрі судових рішень (за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/113462244), Суд відкрив провадження у справі за позовом ПП Еліт Інвест Агро до Кіровоградської обласної ради за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, КП Регіональний центр розвитку послуг про визнання незаконною бездіяльності та зобов`язання вчинити певні дії. Зокрема, ПП Еліт Інвест Агро просить суд:

- визнати незаконною бездіяльність Кіровоградської обласної ради щодо непроведення для цілей передачі у приватну власність ПП Еліт Інвест Агро у встановлений частиною 3 статті 128 ЗК України місячний строк експертної грошової оцінки земельної ділянки площею 1,1701 га, кадастровий номер 3510100000:295258:0010; цільове призначення: для будівництва та обслуговування закладів освіти; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; форма власності: спільна власність територіальних громад сіл, селищ та міст області; власник - територіальна громада сіл, селищ, міст Кіровоградської області в особі Кіровоградської обласної ради, код ЄДРПОУ: 22223982; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1604123535101;

- зобов`язати Кіровоградську обласну раду забезпечити проведення експертної грошової оцінки для передачі у приватну власність ПП Еліт Інвест Агро земельної ділянки площею 1,1701 га, кадастровий номер 3510100000:295258:0010; цільове призначення: для будівництва та обслуговування закладів освіти; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; форма власності: спільна власність територіальних громад сіл, селищ та міст області; власник-територіальна громада сіл, селищ, міст Кіровоградської області в особі Кіровоградської обласної ради, код ЄДРПОУ: 22223982; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1604123535101;

- зобов`язати Кіровоградську обласну раду винести на розгляд чергової сесії, включити до порядку денного пленарного засідання та розглянути питання щодо передачі у приватну власність ПП Еліт Інвест Агро земельної ділянки площею 1,1701 га, кадастровий номер 3510100000:295258:0010; цільове призначення: для будівництва та обслуговування закладів освіти; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; форма власності: спільна власність територіальних громад сіл, селищ та міст області; власник - територіальна громада сіл, селищ, міст Кіровоградської області в особі Кіровоградської обласної ради, код ЄДРПОУ: 22223982; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1604123535101;

- зобов`язати Кіровоградську обласну раду передати у приватну власність ПП Еліт Інвест Агро земельну ділянку площею 1,1701 га, кадастровий номер 3510100000:295258:0010; цільове призначення: для будівництва та обслуговування закладів освіти; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; форма власності: спільна власність територіальних громад сіл, селищ та міст області; власник - територіальна громада сіл, селищ, міст Кіровоградської області в особі Кіровоградської обласної ради, код ЄДРПОУ: 22223982; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1604123535101, шляхом прийняття відповідного рішення на черговій сесії.

З тексту ухвали слідує, що ПП Еліт Інвест Агро звернулося до суду з позовом 11.08.2023.

Таким чином, звертаючись із позовом у цій справі КП Регіональний центр розвитку послуг зазначає, що відповідачем порушені умови договору від 08.10.2021 щодо викупу протягом трьох місяців земельної ділянки під об`єктом незавершеного будівництва, тому є підстави для розірвання договору купівлі-продажу і повернення об`єкта незавершеного будівництва позивачу.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог місцевий господарський суд виходив з того, що ПП Еліт Інвест Агро виконало взяті на себе зобов`язання за пунктом 7.2. договору щодо вчинення дій з викупу земельної ділянки, а саме, - у встановлений ним строк подало Кіровоградській обласній раді заяву про викуп та надало відповідні для цього документи. У свою чергу, Кіровоградська обласна рада не вчинила дій з безпосереднього викупу земельної ділянки, а саме не прийняла належного рішення, яке необхідне для подальшого укладення договору купівлі-продажу. Ці обставини вказують на відсутність у діях ПП Еліт Інвест Агро порушень положень абзацу 3 частини 2 статті 26 Закону № 2269-VІІІ (якими встановлений обов`язок покупця приватизаційного об`єкту виконувати умови договору купівлі-продажу об`єкта приватизації) при виконанні обов`язку з викупу земельної ділянки, внаслідок чого КП Регіональний центр розвитку послуг не довело наявних підстав для розірвання спірного договору, а тому підстави для повернення об`єкту приватизації відсутні.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних мотивів.

Предметом доказування у справі є обставини щодо наявності підстав для розірвання договору купівлі - продажу від 08.10.2021 та повернення об`єкта незавершеного будівництва загальною площею 8356 кв. м, у тому числі каркас цегляної трьохповерхової будівлі загальною площею 8241 кв. м (з цокольним поверхом та підвалом), каркасно-цегляний перехід на цегляних колонах в рівні другого поверху загальною площею 115 кв. м, розташований за адресою: м. Кропивницький, вул. Шульгіних, буд. 38.

З огляду на характер спірних правовідносин, що склалися між сторонами у цій справі, предмет та підстави позову до спірних правовідносин підлягають застосуванню як загальні норми чинного законодавства, які урегульовують правовідносини щодо розірвання правочинів, так і спеціальні норми, що стосуються приватизації державного та комунального майна.

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 Цивільного кодексу України).

За частинами 2, 3 ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто, йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Відповідно до ст. 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Станом на момент виникнення спірних правовідносин (на момент проведення позивачем перевірки дотримання відповідачем виконання умов спірного договору, складання акту поточної перевірки від 02.06.2023 та Акту ревізії від 28.09.2023) чинний Закон України "Про приватизацію державного і комунального майна", положення якого є спеціальними щодо спірних правовідносин у цій справі.

За змістом частин першої та другої статті 27 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу, укладеного з переможцем аукціону, та викупу об`єктів приватизації здійснює орган приватизації. Порядок здійснення контролю за виконанням зобов`язань, визначених у договорі купівлі-продажу, затверджує Фонд державного майна України.

Процедура організації та здійснення державними органами приватизації контролю за виконанням власниками об`єктів приватизації умов договорів купівлі-продажу цих об`єктів приватизації визначена Порядком контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації державними органами приватизації, затвердженим наказом Фонду Державного майна України № 1327 від 18.10.2018 (далі - Порядок № 1327).

Відповідно до п. 7 розділу II Порядку здійснення контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації органами приватизації, затвердженого Наказ Фонду державного майна України 18 жовтня 2018 року № 1327 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 27 листопада 2018 року за № 1349/32801, за результатами перевірки складається акт поточної або підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу.

В матеріалах справи наявний Акт поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва (об`єкта комунальної власності) по вул. Шульгіних. 38 у м. Кропивницький від 08 жовтня 2021 №4253, від 02.06.2023, в якому зафіксовано, що умовим договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва об`єкта комунальної власності: «Об`єкт незвершеного будівництва по вул. Шульгіних, 38 у м. Кропивницький» від 08 жовтня 2021 №4253 станом на 02 червня 2023 за період 2021-2023 р. в частині оплат вартості об`єкта приватизації та компенсації витрат продавця, понесених у зв`язку з підготовкою до приватизації даного об`єкта, у тому числі стосовно оформлення відповідної землевпорядної документації виконано в повному обсязі, а в частині викупу земельної ділянки (кадастровий номер 3510100000:29:258:0010), на якій розташований об`єкт приватизації (відчуження) протягом трьох місяців договір не виконано.

На зазначений акт поточної перевірки відповідач заперечив листом б/н від 05.06.2023 (вх. №185 від 06.06.2023 а.с.66, т.1), в якому наголосив на тому, що тричі звертався до власника земельної ділянки Кіровоградської обласної ради, з підстави продажу землі, та який двічі відмовив у продажу через наявність спору у справі №912/3575/21, а в третій раз з підстави необхідності продажу земельної ділянки на земельних торгах в порядку ст.134 ЗК України, при цьому, таких торгів не оголошувала та не вчиняла жодних дій з продажу землі.

У частині третій статті 26 Закону України "Про приватизацію державного майна і комунального майна" зазначено, що виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, зокрема є: невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк (підп.2).

Відповідно до вимог частини дев`ятої ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду.

Підставою звернення позивача до суду стало невиконання відповідачем зобов`язань щодо викупу земельної ділянки під об`єктом незавершеного будівництва протягом трьох місяців (п.7.2 договору) та оформлення до цього викупу права користування земельною ділянкою (п.1.7 договору).

Згідно з п. 11.3 та підпункту 2 пункту 11.4 договору купівлі-продажу, сторони встановили, що у разі невиконання однією зі сторін умов договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішення суду. При цьому об`єкт приватизації повертається в комунальну власність у порядку, встановленому чинним законодавством України, умовою для розірвання договору є, з-поміж іншого, невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором, у встановлений ним строк.

Одними із зобов`язань, які ПП Еліт Інвест Агро взяло на себе при укладенні приватизаційного договору, є умови пункту 1.7, зокрема обов`язок оформити право користування земельною ділянкою до моменту її викупу, та пункту 7.2., а саме обов`язок протягом трьох місяців викупити земельну ділянку (кадастровий номер 3510100000:29:258:0010), на якій розташований об`єкт приватизації, за вартістю, визначеною на підставі незалежної оцінки.

Отже, у відповідності до наведеної правової норми та умов пунктів 1.7. та 7.2. договору належним його виконанням є вчинення ПП Еліт Інвест Агро дій, які направлені на оформлення права користування земельною ділянкою до викупу та безпосередньо придбання земельної ділянки, на якій розміщений об`єкт незавершеного будівництва, в обумовлений строк три місяці з моменту укладення договору, тобто до 09.01.2022.

Судом першої інстанції правильно визначено, що договором вчинення дій, які направлені на оформлення права користування земельною ділянкою та викупу не конкретизовані відповідними їх переліками, які повинне було вчинити ПП Еліт Інвест Агро, а тому їх перелік співвідноситься з передбаченими діючим законодавством щодо користування та викупу земельної ділянки.

Так, згідно з частиною 1 статті 116 Земельного кодексу України юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону; набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу.

У свою чергу, за статтею 128 ЗК України:

- продаж юридичним особам земельних ділянок комунальної власності провадиться, з-поміж інших, органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень (частина 1);

- юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації; у заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки (частина 2);

- орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (крім земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд) чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови (частина 3).

- рішення місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки; укладання договорів купівлі-продажу земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації, здійснюється відповідно до порядку, визначеного частиною 1 цієї статті (частина 6).

Отже, наведеними правовими положеннями встановлений порядок набуття права на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт приватизації, а саме шляхом передачі такої земельної ділянки у власність набувачу та за результатами вчинення вказаних послідовних дій. При цьому, у випадку приватизації об`єкта земельна ділянка передається у власність, а не у користування, а тому визначений у пункті 1.7. договору обов`язок оформити право користування до моменту викупу не відповідає вказаним правовим положенням.

Колегія суддів зауважує, що нормами чинного законодавства не передбачено одночасної наявності двох видів прав на земельну ділянку на двох різних титулах (володіння і користування).

Згідно з частиною 2 статті 122 ЗК України обласні ради передають земельні ділянки у власність або у користування з відповідних земель спільної власності територіальних громад для всіх потреб.

За частиною 1 статті 127 ЗК України органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок комунальної власності юридичним особам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.

Поряд з цим, пунктом 21 частини 1 статті 43 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні встановлено, що виключно на пленарних засіданнях обласної ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.

Відтак, викуп земельної ділянки включає комплекс взаємопов`язаних, послідовних дій як потенційного її покупця (подачі заяви про викуп з наданням необхідних документів та висловленням згоди на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки), так і продавця (прийняття відповідним органом рішення про викуп/відмову), а також укладення ними договору купівлі-продажу.

Таким чином, для викупу земельної ділянки, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, ПП Еліт Інвест Агро повинне було своєчасно звернутися до Кіровоградської обласної ради з відповідним клопотанням, а та, у свою чергу, вирішити питання про викуп за наслідками прийняття належного рішення. І ці послідовні дії повинні бути вчиненими до 09.01.2022.

Як слідує з матеріалів справи, ПП Еліт Інвест Агро вперше звернулося до Кіровоградської обласної ради з клопотанням про викуп земельної ділянки 21.12.2021 (лист без номера від 21.12.2021). Натомість, Кіровоградська обласна рада листом за вихідним № 01-32/907-1 від 31.12.2021 повідомила його про опрацювання такого звернення. У додаток до листа 20.01.2022 Кіровоградська обласна рада листом за вихідним № 01-32/177-1 повідомила ПП Еліт Інвест Агро про розгляд звернення щодо викупу земельної ділянки лише після завершення розгляду справи в господарському суді щодо тлумачення пункту 7.2. договору.

Звідси, ПП Еліт Інвест Агро у межах установленого пунктом 7.2. договору строку звернулося до Кіровоградської обласної ради про викуп земельної ділянки, чим виконало власні зобов`язання щодо дотримання такого порядку. Хоча, за наслідками звернення викуп і не відбувся через неузгодженість у вартості земельної ділянки та неприйняття Кіровоградською обласною радою рішення, втім, дії ПП Еліт Інвест Агро в цій частині носять добросовісний характер по виконанню наведеного порядку викупу.

З урахуванням наведеного, у діях ПП Еліт Інвест Агро відсутнє порушення положень абзацу 3 частини 2 статті 26 Закону № 2269-VІІІ (якими встановлений обов`язок покупця приватизаційного об`єкту виконувати умови договору купівлі-продажу об`єкта приватизації) при виконанні обов`язку з викупу земельної ділянки.

У подальшому дія пункту 7.2. договору щодо строку викупу земельної ділянки була зупинена ухвалою Господарського суду Кіровоградської області від 31.12.2021 у справі № 912/3575/21 та відновилася за наслідками набуття законної сили рішенням у цій справі після закінчення апеляційного перегляду, а саме з 25.04.2023 (постанова апеляційного суду від 24.04.2023), яким заходи забезпечення позову щодо зупинення дії пункту 7.2. були скасовані.

З урахуванням наведеного, судом першої інстанції вірно визначено, що встановлений пунктом 7.2. договору трьохмісячний строк для викупу земельної ділянки, тобто вчинення як ПП Еліт Інвест Агро дій зі зверненням про викуп, так і прийняття Кіровоградською обласною радою рішення про викуп або відмову у викупі, необхідно обраховувати з 09.10.2021 по 02.05.2023, без урахування періоду з 31.12.2021 по 24.04.2023, і він складає 92 дні, тобто 3 місяці.

Колегія суддів звертає увагу, що не зважаючи на зупинення дії пункту 7.2. договору протягом 2022 року, ПП Еліт Інвест Агро повторно зверталося до Кіровоградської обласної ради з аналогічними заявами про викуп (листи від 17.10.2022 та від 08.11.2022), але Кіровоградська обласна рада не прийняла відповідного рішення, підтвердженням чому є її листи № 01-32/1604-1 від 31.10.2022 та № 01/32/1721-1 від 18.11.2022.

Таким чином, у межах строку з 09.10.2021 по 08.11.2022 ПП Еліт Інвест Агро (який входить до загального строку дотримання можливого викупу) тричі зверталося до Кіровоградської обласної ради із заявами про викуп земельної ділянки, а остання, фактично, тричі не прийняла відповідного рішення. У зв`язку з цим, безпосередньо сам викуп, із укладенням необхідного для нього договору купівлі-продажу, не відбувся не через бездіяльність ПП Еліт Інвест Агро, а за наслідками неприйняття Кіровоградською обласною радою належного рішення щодо нього.

При цьому, колегія суддів звертає увагу, що продавцем земельної ділянки з відповідних земель спільної власності територіальних громад є обласна рада, оскільки положення частини 2 статті 122 ЗК України не вказують на можливість делегування відповідних функцій іншій особі, у тому числі підпорядкованій.

Відтак, колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги позивача про неврахування судом першої інстанції наявності у рішенні Кіровоградської обласної ради № 304 від 19.05.2017, в редакції рішення №718 від 10.12.2019 відповіді на звернення відповідача, а відтак, і дотримання визначеної законом процедури продажу земельної ділянки. При цьому, судом апеляційної інстанції також враховується правильний висновок суду першої інстанції стосовно того, що передбачене пунктом 5 рішення Кіровоградської обласної ради № 304 від 19.05.2017 доручення на укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки безпосередньо КП Регіональний центр розвитку послуг визначається як обов`язок цієї особи вжити заходів для можливості укладення договору продавцем земельної ділянки.

Судом першої інстанції також правомірно враховано, що на час розгляду справи в суді за наслідками визнання рішенням Господарського суду міста Києва від 06.09.2023 у справі № 912/985/23 недійсним пунктів 2 та 3 рішення Кіровоградської обласної ради № 505 від 08.06.2018 Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок Комунальному позашкільному навчальному закладу Кіровоградський обласний центр дитячої та юнацької творчості, взагалі відновлене право КПНЗ Кіровоградський обласний центр дитячої та юнацької творчості на постійне користування тією ж земельною ділянкою, що унеможливлює її придбання ПП Еліт Інвест Агро без здійснення процедури припинення такого права у КПНЗ Кіровоградський обласний центр дитячої та юнацької творчості за наслідками належних дій самої Кіровоградської обласної ради.

Таким чином, оскільки ПП Еліт Інвест Агро довело вчинення дій, які залежали від нього та які необхідні для виконання зобов`язань за пунктом 7.2. договору, а тому його вина у незавершені процедури купівлі-продажу земельної ділянки, а саме через неприйняття Кіровоградською обласною радою рішення про викуп та укладення договору купівлі-продажу, відсутня, як наслідок відсутні підстави для розірвання спірного договору та для повернення об`єкту приватизації, як похідної вимоги від розірвання договору купівлі-продажу.

Стосовно доводів апелянта про вихід суду першої інстанції за межі позовних вимог, які полягають, на його думку, у визнанні незаконним п.1.7 договору та визначення Кіровоградської обласної ради продавцем земельної ділянки, то ці доводи колегією суддів відхиляються, оскільки в даному випадку судом першої інстанції надана оцінка умовам п.1.7 договору купівлі-продажу щодо необхідності до викупу земельної ділянки оформити право на її користування в розрізі обставин справи та чинних законодавчих норм. При цьому, жодних висновків з цього питання резолютивна частина рішення не містить.

Решта доводів апеляційної скарги не спростовує правильних висновків суду першої інстанції з цього питання, а тому не беруться колегією суддів до уваги.

На підставі викладеного колегія суддів погоджується з висновком господарського суду про те, що із матеріалів справи убачається, що дії відповідача з часу укладення спірного договору були направлені на його виконання, а підстав стверджувати про бездіяльність відповідача чи спроб ухилитися від такого виконання немає.

Враховуючи, що шкода є однією з обставин, що підлягає доказуванню під час розгляду справ про розірвання договорів на підставі статті 651 Цивільного кодексу України, а позивач не наводить будь-яких обґрунтувань щодо характеру та розміру такої шкоди, не надав відповідні докази, саме позивач, відповідно до частини четвертої статті 13 Господарського процесуального кодексу України, має нести ризик настання наслідків невчинення ним відповідних процесуальних дій.

Таким чином, господарський суд прийшов до правильного висновку, що у позивача відсутні підстави вимагати розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва та повернення цього об`єкта позивачу.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 275 та статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За викладених обставин, колегія суддів суду апеляційної інстанції вважає, що розглядаючи справу, суд першої інстанції дав оцінку наявним у справі доказам за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, правильно застосував норми матеріального і процесуального права, що у відповідності до ст. 276 ГПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду - без змін.

Зважаючи на відмову у задоволенні апеляційної скарги, судові витрати, понесені у зв`язку із апеляційним оскарженням, згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на заявника у скарзі і відшкодуванню не підлягають.

Керуючись ст. ст. 269, 275, 276, 282-284 ГПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Комунального підприємства Регіональний центр розвитку послуг на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 08.11.2023 у справі № 912/1653/23 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 08.11.2023 у справі №912/653/23 залишити без змін.

Судові витрати Комунального підприємства Регіональний центр розвитку послуг за подання апеляційної скарги на рішення суду покласти на заявника апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 18.03.2024.

Головуючий суддя О.Г. Іванов

СуддяТ.А. Верхогляд

Суддя Ю.Б. Парусніков