Рішення

від 06.03.2024 по справі 579/1888/23

КРОЛЕВЕЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 579/1888/23

2/579/15/24

Р І Ш Е Н Н Я

і м е н е м У к р а ї н и

06 березня 2024 року Кролевецький районний суд Сумської області

в складі головуючого судді - Кибець І.А.,

за участі секретаря - Сірої С.І.,

представника позивача - ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Кролевець справу за позовом ОСОБА_2 до ТОВ Десна про розірвання договору оренди, скасування державної реєстрації та стягнення невиплаченої індексації за договором оренди землі,-

в с т а н о в и в:

Позивач ОСОБА_2 звернувся до суду з позовною заявою до ТОВ Десна, в якій просить суд:

-розірвати договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 5922687200:06:008:0486, площею 2,0135 га, розташованої на території Кролевецької міської територіальної громади Сумської області, укладений 23 березня 2007 року між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю Десна,

- скасувати у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди від 10.01.2022 року, номер запису про інше речове право 46150161 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5922687200:06:008:0486, площею 2,0135 га, розташованої на території Кролевецької міської територіальної громади Сумської області, що була проведена на підставі договору, укладеного 23.03.2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ Десна.

- стягнути з ТОВ Десна на його користь невиплачену індексацію за договором оренди землі з 2018 року по 2022 рік в сумі 2997 грн. 91 коп.

Свої позовні вимоги мотивує тим, що між позивачем та товариством з обмеженою відповідальністю «ДЕСНА» було укладено договір оренди землі б/н від 23.03.2007 року, що був зареєстрований у Кролевецькому районному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14.02.2008 року за № 040863000096, відповідно до якого він передає в оренду ТОВ «Десна» земельну ділянку сільськогосподарського призначення, розташовану на території Реутинської сільської ради (зараз територія Кролевецької міської територіальної громади) площею 2,0135 гектари, вид угідь рілля, строком на 49 (сорок дев`ять) років.

Відповідно до п.9 договору орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відповідно до п.5 договору, нормативна грошова оцінка складає 17 196 гривень 37 копійок, з урахуванням коефіцієнта індексації 2,551. Відповідно до п.10 договору, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації, п.38 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Відповідно до п.39 розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається, умовами розірвання договору в односторонньому порядку є невиконання умов договору та ухилення орендаря від виплати орендної плати.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого права №294544101 від 13 січня 2022 року, відносно земельної ділянки належної позивачу з кадастровим номером 5922687200:06:008:0486, було внесено відомості про реєстрацію іншого речового права, а саме було зареєстровано договір оренди землі, серія та номер б/н, від 23.03.2007 року з ТОВ «Десна», номер запису про інше речове право 46150161 від 10.01.2022 року, що внесений державним реєстратором виконавчого комітету Кролевецької міської ради Сумської област Садаковою А.В.

Протягом всього строку перебування в оренді у ТОВ «ДЕСНА» земельної ділянки з 2007 року по теперішній час орендар порушував п.10 договору оренди землі від 23.03.2007 року, а саме не обчислював розмір орендної плати за земельну ділянку приватної власності з урахуванням індексації.

З метою досудового врегулювання, позивач 12.07.2022 року звернувся до відповідача з заявою про розірвання (припинення) договору. 17 серпня 2022 року за вих. №67 від директора ТОВ «Десна» надійшов лист-відповідь в якому зазначено, що ТОВ «Десна» свої зобов`язання за договором оренди виконує добросовісно, а тому підстави для припинення дії договору відсутні.

З відповіді №05/05-23 від 05.05.2023 року наданої ТОВ «ДЕСНА», позивачу стало відомо, що нарахування орендної плати у 2018 році склало 5254 грн. 00 коп., у 2019 році -5254 грн. 00 коп., у 2020 році 5254 грн. 00 коп., у 2021 році 6430 грн. 00 коп., у 2022 році 6430 грн. 00 коп. при нормативній грошовій оцінці земельної ділянки, протягом 2018-2022 року, 45380 гривень 91 копійок. Також було встановлено, що ставка орендної плати у відношенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 2018-2022 роки становила 9 відсотків, а в 2021 році 11 відсотків.

Відповідно до публічної інформації розміщеної на офіційному сайті Фонду державного майна України https://www.spfu.gov.ua індексація у 2018 році складала 109,8%, у 2019 році складала 104,1%, у 2020 році складала 105,0% і у 2021 році складала 110,00%, у 2022 році складала 126,00% , отже з урахуванням індексації, яка є істотною умовою договору, так як є частиною орендної плати, позивач замість виплачених повинен був отримати від відповідача наступні суми орендної плати за землю: 2018 рік - 5682 грн. 46 коп.; 2019 рік - 5412 грн.83 коп.; 2020 рік - 5505 грн. 30 коп.; 2021 рік - 6983 грн. 17 коп., 2022 рік - 8036 грн. 15 коп.

Таким чином різниця у виплатах, які мали б бути сплаченими та тими, що були сплачені по факту складає: 2018 рік -428 грн.46 коп., 2019 рік -158 грн. 83 коп., 2020 рік -251 грн. 30 коп., 2021 рік 553 грн. 17 коп., 2022 рік -1606 грн. 17 коп.

Загальна сума невиплаченої індексації з 2018 року по 2022 рік становить 2997 грн. 91 коп.

Тобто відповідач систематично (два і більше випадки) порушував п.10 договору оренди землі укладений між ним та позивачем, що є в розумінні п.39 договору невиконанням умов договору та ухиленням орендаря від виплати орендної плати та є підставою для його розірвання.

Відповідач подав відзив на позовну заяву, за змістом якого позовну заяву вважає необгрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню.

Відповідно до пункту 10 договору оренди землі від 23 березня 2007 року, розмір орендної плати за користування земельною ділянкою загальною площею 2,0135 га підлягає індексації. При цьому, пункт 9 договору оренди землі від 23 березня 2007 року вказує, що базою для нарахування орендної плати є нормативно - грошова оцінка землі. Саме нормативно-грошову вартість земельної ділянки і індексував Відповідач відповідно до пункту 10 договору оренди землі. Внаслідок індексації нормативно - грошової оцінки земельної ділянки, і сплачувалась орендна плата Позивачу відповідно до пункту 10 договору оренди.

З розрахунку сплати орендної плати за 2018-2022 роки вбачається, що розмір орендної плати обчислений з проіндексованої вартості земельної ділянки і сплачений позивачу є більшим, ніж розмір орендної плати з нарахованим індексом інфляції.

В той же час, з метою збереження дружніх ділових відносин з Позивачем, Відповідач доплачує орендну плату Позивачу, згідно його розрахунку в сумі 2 997 грн. 91 коп., про що додали квитанцію про доплату (а.с.53).

Відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

З викладеного видно, що Позивач розраховував отримувати систематично орендну плату, що і відбувалося на протязі 15 років. У разі виконання Відповідачем умов договору, виходячи зі ставки орендної плати 1,5%, то Позивач отримував би значно менший розмір орендної плати. Шкода не вбачається взагалі в існуючих правовідносинах між Позивачем та Відповідачем. Таким чином, видно, що Позивач взагалі не отримує ніякої шкоди. На протязі 15 років, Відповідач взагалі не звертався до Позивача з вимогами про перегляд виплат орендної плати і Позивача все влаштовувало.

В Постанові Касаційного цивільного суду України Верховного суду України від 31.07.2019 у справі 732/1709/16-ц вказано, що сплата орендної плати не в повному не позбавляє позивачів права звернутися до суду з відповідними вимогами про стягнення недоотриманої суми орендної плати. Якщо позивач вважає, що йому Відповідач не доплатив орендну плату за договором оренди від 23 березня 2007 року, то він має право звернутися з позовом про дострокове стягнення, а не розірвання договору оренди.

Сплата Позивачем 2997,91 грн. вже є підставою для закриття провадження по справі №579/1888/23, так як відсутні підстави для розірвання договору оренди і на думку позивача його порушене право, відновлено Відповідачем.

Позивач подав відповідь на відзив, в якій зазначено, що згідно ст.21 ЗУ «Про оренду землі» №161-XIV від 06.10.1998 року, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до статей 1, 2 Закону України «Про індексацію грошових доходів населення» індекс споживчих цін - показник, що характеризує динаміку загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання. Індексації підлягають грошові доходи громадян, одержані ними в гривнях на території України і які не мають разового характеру: пенсії; стипендії; оплата праці (грошове забезпечення); суми виплат, що здійснюються відповідно до законодавства про загальнообов`язкове державне соціальне страхування; суми відшкодування шкоди, заподіяної працівникові каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я, а також суми, що виплачуються особам, які мають право на відшкодування шкоди в разі втрати годувальника; розмір аліментів, визначений судом у твердій грошовій сумі. Кабінет Міністрів України може встановлювати інші об`єкти індексації, що не передбачені частиною першою цієї статті.

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати без внесення відповідних змін до договору у письмовій формі (правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 03 грудня 2013 року у справі № 3-34гс13 та від 20 серпня 2013 року у справі № 3-21гс13).

Відповідно до статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Орендар зобов`язаний самостійно за наявності відомостей про нормативну грошову оцінку землі перераховувати розмір орендної плати.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону №161-XIV істотними умовами договору оренди землі є: орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Як вбачається з матеріалів справи, правовідносини між сторонами є договірними. Розмір орендної плати, за умовами п.10 договору оренди землі, має обраховуватись з урахуванням індексації. Існування у відповідача, згідно з умовами договору, обов`язку самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати, відповідно до індексації нормативно - грошової оцінки земель, згідно з умовами договору, не передбачено.

Відповідно до висновку щодо застосування норми права, викладеного в п.66 Постанови ВС від 16 березня 2020 року по справі № 922/1658/19, колегія суддів судової плати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного суду дійшла висновку, що у контексті спірних земельних правовідносин положення ст. 21 Закону України Про оренду землі необхідно застосовувати у такий спосіб: нормами статті 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.

Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України "Про оренду землі" та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі.

Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

Відповідач у позовній заяві посилається на правовий висновок Верховного суду від 31 липня 2019 року по справі № 732/1709/16-ц та вказує, що судом зроблено висновок, що орендар зобов`язаний самостійно, за наявності відомостей про нормативну грошову оцінку землі, перераховувати розмір орендної плати з урахуванням нормативно грошової оцінки землі.

Однак, слід звернути увагу відповідача, що по справі № 732/1709/16-ц, умовами договорів оренди землі в п.10 сторонами було передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації, тобто індексації нормативно грошової оцінки землі. Проте, у договорі б\н від 23.03.2007 року у п. 10 визначено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Таким чином, висновок Верховного суду від 31 липня 2019 року по справі № 732/1709/16-ц стосується схожих правових відносин, але абсолютно з різними умовами договору. У вказаному висновку колегія суддів звертає увагу на те, що судом першої інстанції було помилково вказано, що сплата орендної плати не у повному обсязі не є істотним порушенням умов договору та не є підставою для розірвання договорів оренди.

Індексація нормативно грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати. За загальним правилом, індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватись, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки. Якщо обов`язкова індексація нормативно грошової оцінки не визначена у договорі, то індексується лише орендна плата.

Розмір орендної плати за умовами п.10 договору оренди від 23.03.2007 року, має обраховуватись з урахуванням індексу інфляції, а доводи відповідача, що нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставними.

Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізм їх застосування є різними як за правовим змістом так і за суб`єктами застосування. Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (стаття 289 ПК України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України "Про оренду землі"). Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки або під час внесення відповідних змін до вже діючого договору оренди за згодою сторін такого договору. Якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до наведеної норми Закону (індексується лише орендна плата). Враховуючи вищевикладене, просить суд задовольнити його позовні вимоги в повному обсязі.

Ухвалою Кролевецького районного суду Сумської області від 13 вересня 2023 року відкрито провадження по справі і постановлено здійснювати розгляд справи проводити в порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін; призначено судове засідання на 25 жовтня 2023 року (а.с.47).

10 жовтня 2023 року до Кролевецького районного суду Сумської області від представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Десна» Давиденка М. надійшло клопотання про слухання справи з повідомлення сторін (а.с.54).

Ухвалою Кролевецького районного суду Сумської області від 22 листопада 2023 року, клопотання представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Десна» Давиденка М. про слухання справи з повідомлення сторін задоволено, призначено розгляд цивільної справи в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін (а.с.87).

Представник позивача Ведмідь В.М., який діє згідно довіреності зареєстрованої в реєстрі №289 від 26.02.2024 року, в судовому засдіанні зазначив, що позовні вимоги в частині розірвання догоовору оренди земельної ділянки та скасування у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди підтримує. Відповідач систематично порушував п.10 Договору оренди земельної ділянки, оскільки в такій категорії справ позовна давність складає три роки, то вже за роки, які передували 2018 року він не може звернутися з позовною заявою, про стягнення невиплаченої індексації за договором оренди землі, тому просить стягнути з 2018 року по 2022 рік, хоча були порушеня і в попередніх роках. Також, зазначив, що вказані обставини повторювались і з іншими орендрями в с.Реутинці. Вважає, що відповідач не помилково нараховував меншу суму за оренду землі, а умисно недоплачував, що є істотною підставою для розірвання договору оренди земельною ділянки, тому просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки та скасування у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди.

У зв`язку з тим, що відповідач після подачи позовної заяви до суду, сплатив його представнику ОСОБА_2 невиплачену індексацію за договором оренди землі з 2018 року по 2022 рік в сумі 2997 грн. 91 коп. він відмовляється від позовної вимоги про стягнення невиплаченої індексації за договором оренди землі.

Представник відповідача адвокат Абідов Р.Т. в судовому засіданні зазначив, що відповідач сплатив ОСОБА_2 2997 грн. 91 коп., як не доплачену орендну плату, з метою збереження дружніх ділових відносин. Оскільки кошти, які просив стягнути позивач з відповідача сплачені, то підстави для задоволення позову відсутні, тому просить в задоволенні позову відмовити. Також просив долучити до справи постанову Верховного Суду від 07 лютого 2024 року справа №579/1133/22, провадження №61-9725св23, де зазначено, що помилки у нарахуванні орендної плати за договором оренди земельної ділянки з урахуванням індексації орендної плати не можуть тлумачитися як систематична несплата орендних платежів та, відповідно, не можуть бути підставою для розірвання договору оренди.

Суд, вислухавши пердставника позивача та представника відповідача, дослідивши матеріали справи, повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку Серія СМ№052856 виданого на підставі розпорядження голови Кролевецької РДА №149 від 29.03.2004 року, ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 2,0135 га, кадастровий номер 592268720006:008:0486 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Реутинської сільської ради Кролевецького району (а.с.14).

23 березня 2007 року, між ОСОБА_2 та товариством з обмеженою відповідальністю «ДЕСНА» було укладено договір оренди землі б/н, що був зареєстрований у Кролевецькому районному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14.02.2008 року за № 040863000096 відповідно до якого він передає в оренду ТОВ «Десна» земельну ділянку сільськогосподарського призначення, розташовану на території Реутинської сільської ради (зараз територія Кролевецької міської територіальної громади) площею 2,0135 гектари, вид угідь рілля, строком на 49 (сорок дев`ять) років (а.с.15-18).

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 13.01.2022 року. Індексний номер 294544101, орендодавець ОСОБА_2 згідно договору оренди землі, серія та номер: б/н, виданий 23.03.2007 року передав ТОВ «Десна» в оренду земельну ділянку кадастровий номер 5922687200:06:008:0486 площею 2,0135 га (а.с.19).

Відповідно заяви ОСОБА_2 від 12.07.2022 року, останній звернувся до ТОВ «Десна» з заявою про розірвання договору оренду землі, у зв`язку з систематичним порушенням п.10 договору оренди землі від 23.03.2007 року (а.с.20).

У відповіді ТОВ «Десна» від 17.08.2022 року зазначено, що ТОВ «Десна» свої зобов`язання за договором оренди виконує добросовісно, а тому підстави для припинення дії договору відсутні (а.с.21).

Згідно повідомлення №68 від 19.08.2022 року ТОВ «Десна» №05/05-23 від 05.05.2023 року, нарахування орендної плати у 2018 році склало 5254 грн. 00 коп., у 2019 році -5254 грн. 00 коп., у 2020 році 5254 грн. 00 коп., у 2021 році 6430 грн. 00 коп., у 2022 році 6430 грн. 00 коп. при нормативній грошовій оцінці земельної ділянки, протягом 2018-2022 року, 45380 грн. 91 коп. (а.с.23-24).

Відповідно до інформації від 01.11.2022 року ТОВ «Десна» слідує, що ТОВ «Десна» нараховувала орендну плату за земельні ділянки, що знаходяться на території Реутинської сільської ради за період з 2018 року по 2021 рік: за 2018 рік 5254,00 грн., 2019 рік- 5254, 00 грн., 2020 рік -5254, 00 грн., 2021 рік -6430, 00 грн. (а.с.25).

Згідно платіжної інтрукції №2354 від 03.10.2023 року слідує, що ТОВ «Десна» сплатило ОСОБА_2 2997 грн. 91 коп. (а.с.53).

Відповідно до п.9 договору орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно п.5 договору, нормативна грошова оцінка складає 17 196 гривень 37 копійок, з урахуванням коефіцієнта індексації 2,551.

Відповідно до п.10 договору, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комінальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженим КМУ формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оенди чи продовження його дії.

Ставка орендної плати у відношенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 2018-2020 роки становила 9%, а в 2021 році 11%. Відповідно до інформації Фонду державного майна України індексація у 2018 році складала 109,8%, у 2019 році складала 104,1%, у 2020 році складала 105,0% і у 2021 році складала 110,00%, у 2022 році складала 126,00% , отже з урахуванням індексації, яка є істотною умовою договору так як є частиною орендної плати, позивач замість виплачених повинен був отримати від відповідача наступні суми орендної плати за землю: 2018 рік - 5682 грн. 46 коп.; 2019 рік 5412 грн. 83 коп.; 2020 рік - 5505 грн. 30 коп.; 2021 рік - 6983 грн. 17 коп., 2022 рік 8036 грн. 15 коп.

Таким чином загальна сума невиплаченої індексації з 2018 року по 2022 рік становить 2997 грн. 91 коп.

Відповідач не оспорює того, що за час дії договору товариство систематично проводило індексацію нормативно- грошової оцінки землі, а саме нарахування та виплата орендної плати відбувається з проіндексованої нормативно-грошової оцінки.

Згідно договору оренди землі було визначено орендну плату в розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Додаткових угод до вказаного договору з приводу зміни розміру орендної плати між сторонами не укладалося, проте з 2018 року фактично розмір орендної плати складав 9 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а 2021 складав 11 %.

Разом з тим, п.13 укладеного між сторонами договору оренди землі від 23.03.2007 року визначено, що орендна плата переглядається один раз у два роки.

Таким чином, суд приходить до висновку, що фактично на підставі п.13 укладеного між сторонами договору оренди землі відбувся перегляд розміру орендної плати в односторонньому порядку за ініціативи відповідача, при цьому сам позивач проти такого перегляду розміру орендної плати не заперечував, оскільки такі умови договору не погіршують його правового становища та не суперечать укладеному між сторонами договору оренди землі.

Відсутність укладеної додаткової угоди між сторонами до даного договору не є підставою вважати, що розмір орендної плати за цим договором залишився на рівні 1,5 % від нормативно - грошової оцінки землі, оскільки відповідач в наданому ним до суду розрахунку нарахованої орендної плати фактично визнає ту обставину, що розмір орендної плати за вказаним договором з 2018 року складає 9 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а з 2021 складав 11 %.

Крім того, з наданого відповідачем розрахунку вбачається, що останнім в період з 2018 року по 2020 рік включно не здійснювалась індексація орендної плати земельної ділянки, це говорить про те, що таке не нарахування індексації мало систематичний характер на протязі двох років.

Доводи відповідача стосовно того, що ним здійснювалась індексація нормативно грошової оцінки земельної ділянки, суд не приймає до уваги, оскільки умовами договору передбачена саме індексація орендної плати, що не є тотожним індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, при цьому індексація нормативно- грошової оцінки землі умовами договору не передбачена.

Згідно з абз. 8 статті 5 Закону України «Про оцінку земель» (в редакції на день укладання договору) нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Таким чином, природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізми їх застосування є різними як за правовим змістом так і за суб`єктами застосування. Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (стаття 289 ПК України). Більше того, різні числові показники індексації нормативної грошової оцінки та індексу споживчих цін за 2018, 2019, 2020 роки підтверджують відмінність цих двох показників.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»). Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки та інших цілей, визначених в статті 5 Закону України «Про оцінку земель».

Зміна нормативної грошової оцінки внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками.Зазначене нетягне автоматичної зміни умов договорів щодо розміру орендної плати.

Аналогічну правову позицію Верховного Суду викладено у постановах від 30.03.2018 у справі № 916/3236/16, від 01.10.2018 у справі № 916/3233/16, від 19.12.2019 у справі № 922/1137/19.

З огляду на викладене, нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки в укладеному між сторонами договорі оренди землі не міститься умов щодо перерахунку орендної плати саме з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі, а додаткові угоди до вказаного договору з цього приводу між сторонами не укладалися.

Умовами п. 10 укладеного договору оренди землі передбачено здійснення виплати орендної плати з урахуванням індексації грошової суми орендної плати, тобто визначено суттєві умови розміру орендної плати саме із нарахуванням індексації орендної плати, яка базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України за поточний рік в якому сплачується орендна плата.

Відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що ТОВ «Десна» систематично (два і більше випадки) порушувала п.10 Договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007 року, що підтверджується доданими до справи пісьмовими доказами, які не були спростовані відповідачем під час розгялду справи. Також, суд розцінює сплату недоплаченої орендної плати відповідачем в сумі 2997 грн. 91 коп., як визнання позову.

Твердження відповідача, про те, що сплата Позивачу 2997 грн. 91 коп. за недоплачену оренду, вже є підставою для закриття провадження по справі, судом не приймається до уваги, так як позивач звернувся до суду з позовом 08.09.2023 року, а відповідач сплатив недоплачену оренду в розмірі 2997 грн. 91 коп. лише 03.10.2023 року, тобто після подання позивачем позовної заяви до суду.

Крім того, суд не бере до уваги висновок Верховного суду, викладений в постанові від 07 лютого 2024 року справа№579/1133/22, провадження №61-9725 св23, який просив врахувати відповідач під час розгляду справи, оскільки вказана справа де позивачем був ОСОБА_1 , відповідачем ТОВ «Десна», ще раз підтверджує систематичність порушення ТОВ «Десна» п.10 договору оренди земельної ділянки, тільки з іншими орендарями.

Відповідно до висновку щодо застосування норми права, викладеного в п.66 Постанови ВС від 16 березня 2020 року по справі № 922/1658/19, колегія суддів судової плати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного суду дійшла висновку, що у контексті спірних земельних правовідносин положення ст. 21 Закону України Про оренду землі необхідно застосовувати у такий спосіб: нормами статті 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тобто систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.

Подібні правові висновки викладено в постановах Верховного Суду від 02.05.2018 у справі № 925/549/17, від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 10.02.2021 у справі № 923/1001/19, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.

У постанові від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19 Верховний Суд також зазначив, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору).

Разом із тим згідно із частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Положеннями статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті "д" частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Разом з тим згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Системний аналіз зазначених положень законодавства, які регулюють відносини, пов`язані з орендою землі, зокрема, положень ЦК України, дає підстави зробити висновок, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом "д" статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону №161-XIV істотними умовами договору оренди землі є:

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України "Про оренду землі " та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі.

Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

Судом встановлено, що відповідачем істотно порушено договір, що згідно із частиною другою статті 651 ЦК України є підставою для розірвання за рішенням суду договору оренди земельної ділянки, укладеного 23.03.2007 року між ОСОБА_2 та ТОВ Десна, на чому наполягає позивач.

Згідно ст.2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.

З огляду на викладене та приймаючи до уваги те, що укладений 23.03.2007 року між ОСОБА_2 та ТОВ Десна договір підлягає розірванню, а вимога про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо державної реєстрації за ТОВ Десна іншого речового права - права оренди земельної ділянки є похідною від спору щодо відповідного майнового права, суд скасовує рішення про державну реєстрацію цього права.

Згідно ч.2 ст.26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Суд не вбачає підстав для відмови у задоволенні позову.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 відмовився від позовної вимоги про стягнення з відповідача невиплаченої індексації за договором оренди землі з 2018 року по 2022 рік в сумі 2997 грн. 91 коп., оскільки останній вказану суму сплатив позивачу, тому суд вважає за необхідне не розглядати вказану позовну вимогу.

Відповідно до ч. 1, ч. 5 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Сторонам, зокрема відповідачу надано можливість повно реалізувати процесуальні права, надані йому законом, в тому числі надати докази.

На відповідача покладений обов`язок з врахуванням предмету і підстав позову довести в суді ті обставини, на які він посилається, як на підставу своїх позовних вимог. Тобто, відповідно до вимог ст.12, 13 ЦПК України позивач повинен був довести за допомогою належних та допустимих доказів, з урахуванням положень ст. ст. 78-80 ЦПК України, зазначені ним обставини.

Відповідачем не надано суду доказів, на які від посилається як на підставу своїх заперечень проти позову, а докази, які ним подані, судом до уваги не приймаються і не заслуговують на увагу суду.

Таким чином, доводи відповідача не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні

Стороною відповідача інших доказів суду не надано.

Згідно усталеної практики Європейського суду з прав людини, який неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Руїз Торія проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain, серія A, № 303-A, §§ 29-30)). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною.

З огляду на викладене, оскільки суд дійшов висновку про задоволення позову, на підставі ст.141 ЦПК України підлягають стягненню з відповідача на користь позивача судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 3221 грн. 00 коп. сплачені при подачі позовної заяви.

Відповідно до ст. ст. 15, 16 ,615 ЦК України, ст. ст. 21,32,141 Закону України «Про оренду землі», ст. 26 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", керуючись ст.ст. ЦПК України, -

у х в а л и в:

позов ОСОБА_2 , місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю Десна, місцезнаходження: 41340, Сумська область, Конотопський район, с.Обтове, вул.Кінашовка, 56, ЄДРПОУ 03779596, про розірвання договору оренди землі та скасування державної реєстрації - задовольнити.

Розірвати договір оренди землі кадастровий номер 5922687200:06:008:0486, площею 2,0135 га, розташованої на території Кролевецької міської територіальної громади Сумської області, від 23 березня 2007 року, укладений між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю Десна, зареєстрований 14 лютого 2008 року у Кролевецькому районному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що вчинено запис №040863000096.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, номер запису про інше речове право 46150161 від 10 січня 2022 року щодо державної реєстрації за ТОВ Десна іншого речового права - права оренди земельної ділянки площею 2,0135 га, кадастровий номер 5922687200:06:008:0486, яка розташована на території Кролевецької міської територіальної громади Сумської області.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Десна на користь ОСОБА_2 витрати по сплаті судового збору у розмірі 3221 грн. 00 коп.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня проголошення. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст.273 ЦПК України.

Повний текст рішення буде виготовлено 18 березня 2024 року.

Суддя І. А. Кибець