Рішення

від 04.04.2024 по справі 487/3368/23

ЗАВОДСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. МИКОЛАЄВА

Справа № 487/3368/23

Провадження № 2/487/318/24

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.04.2024 року Заводський районний суд м. Миколаєва, в складі: головуючого судді Щербини С.В., за участю секретаря судового засідання Барської А.В., розглянувши в порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні у залі суду м. Миколаєва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» про визнання права власності, -

ВСТАНОВИВ:

12.06.2023 року ОСОБА_1 звернулася до Заводського районного суду м. Миколаєва з позовом до ТОВ «Телец-ВАК» в якому просила:

визнати за нею право власності на кв. АДРЕСА_1 ; визнати за нею право власності на кв. АДРЕСА_2 ;

стягнути з відповідача на її користь витрати на правничу допомогу в сумі 1500 грн. та понесені нею витрати по сплаті судового збору.

В обґрунтування позову посилалася на те, що між сторонами було укладено договори №18-10/17 від 17.10.2007 та №27-01/08 від 17.01.2008 з подальшими додатковими угодами, за умовами яких ТОВ «Телец-ВАК» зобов`язувалося збудувати в рахунок внесених позивачкою грошових коштів вищенаведені квартири, право власності на які, в подальшому, повинно було зареєстровано на неї. Позивач свої зобов`язання за договорами виконала, сплативши обумовлені сторонами суми вартості квартир, та мала обґрунтовані законні сподівання щодо виконання відповідачем своїх зобов`язань з передачі їй новозбудованого майна. Відповідач своїх зобов`язань за договорами не виконав, що послугувало підставою для звернення до суду з відповідним позовом.

Ухвалою судді від 14.06.2023 позовну заяву залишено без руху.

Ухвалою суду від 14.06.2023 за заявою позивача забезпечено позов. Накладено арешт на кв. АДРЕСА_1 (загальна площа 82,1 кв.м., житлова площа 43,8 кв.м.) та на кв. АДРЕСА_2 (загальна площа 109,6 кв.м.).

21.06.2023 на виконання вимог ухвали, в порядку ст. 175 ЦПК України, позивач надала до суду з заяву з виправленням недоліків.

Ухвалою суду від 03.07.2023 справу прийнято до розгляду в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання по справі.

Ухвалою суду від 01.11.2023 закрито підготовче судове засідання по справі, справу призначено до судового розгляду по суті.

23.11.2023 представник відповідача адвокат Сафронов Ю.І. надав суду відзив, яким заперечував проти задоволення заявлених позовних вимог. В обґрунтування своєї позиції зазначив, що позивачем не вірно визначено правову природу укладених договорів як інвестиційних. Фактично, між сторонами було укладено договори комісії, оскільки вони носять посередницький та оплатний характер. Вважав, що не вірне визначення позивачем правової природи договорів є підставою для відмови в задоволенні позову. До того ж, за умовами договорів сторони погодили обов`язок ТОВ «Телец-ВАК» укласти договори купівлі-продажу та скласти акти прийому-передачі з ОСОБА_1 , після виконання нею своїх зобов`язань щодо сплати визначених договорами грошових коштів. Оскільки позивач виконала зобов`язання щодо сплати грошових коштів за договорами не в повному обсязі, на даний час відсутні підстави для визнання за нею права власності на спірні об`єкти нерухомості.

22.12.2023 позивач надала до суду відповідь на відзив, якою заперечувала щодо доводів сторони відповідача. Наголосила на тому, що свої зобов`язання за договорами виконала в повному обсязі. В противагу цьому, відповідач прострочив своє зобов`язання з будівництва житлового будинку більше ніж на дванадцять років. Вважає, що укладені між сторонами договори є інвестиційними. За змістом дані договори є змішаними так як містять елементи інвестиційного договору та договору підряду, що не суперечить позиції викладеній в постанові Верховного Суду від 29 січня 2019 року по справі №916/4644/15. Наголосила на тому, що за змістом укладених договорів, ТОВ «Телец-ВАК» основний вид діяльності якого є будівництво житлових і нежитлових будівель, зобов`язалось здійснити будівництво квартир. Жодних умов про укладення від свого імені правочинів та отримання комісійної винагороди дані договори не містіть, тому не можуть вважатися комісійними. Окремо зазначила, що факт повного виконання нею зобов`язань за укладеними між сторонами договорами встановлено постановою Миколаївського апеляційного суду від 23.05.2023 по справі №487/7345/21 та Постановою Касаційного цивільного суду від 24.01.2024 по справі №487/7152/21.

Позивач в призначене судове засідання не з`явилася, надала заяву про розгляд справи за її відсутності. Заявлені позовні вимоги підтримала в повному обсязі, наполягала на їх задоволенні.

Представник відповідача в призначене судове засідання не з`явився. Надав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності. В задоволенні позову просиві відмовити з огляду на обставини викладені в його відзиві.

Суд, дослідивши подані документи та матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення справи по суті, приходить до наступного.

17 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Телец-ВАК» укладено договір № 18-10/07, за яким позивач, виступаючи в якості довірителя, доручила товариству, яке виступало в якості виконавця, здійснення процедури будівництва двокімнатної квартири АДРЕСА_3 .

Положеннями пункту 1.3. вищезазначеного договору сторони обумовили, що для закріплення за ОСОБА_1 вказаної квартири вона має сплатити вартість не менше 40 відсотків від загальної кількості вимірних одиниць квартири за поточною ціною вимірної одиниці, яка встановлена на дату розрахунків. Вимірна одиниця житлових приміщень квартири становить 1,00 кв.м з урахуванням коефіцієнту поверху і комфортності.

Загальна вартість квартири на момент укладення договору становила 275204,80 грн.

Відповідно до пунктів 1.6-1.7 договору на момент його укладення несплачена кількість вимірних одиниць становила 56,55 кв.м. Загальна вартість квартири не підлягала коригуванню з урахуванням вартості однієї одиниці на момент оплати.

У пункті 2.2.5 договору передбачено, що ОСОБА_1 зобов`язана не пізніше двох місяців після введення квартири в експлуатацію укласти з ТОВ «Телец-ВАК» договір купівлі-продажу квартири та скласти акт її приймання-передачі за умови повного розрахунку за договором.

Також, за цим договором ТОВ «Телец-ВАК» зобов`язувалося прийняти від ОСОБА_1 оплату вартості квартири та закріпити за позивачем цей об`єкт, після введення в експлуатацію якого укласти договір купівлі-продажу із складенням акту приймання-передачі.

17 жовтня 2007 року сторони уклали додаткову угоду №1, умовами якої визначено, що ОСОБА_1 оплатила вартість 38,32 кв.м (вимірні одиниці). Залишок несплачених вимірних одиниць становив 55,93 кв.м.

30 грудня 2009 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Миколаївській області зареєстровано дозвіл № НОМЕР_1 на виконання ТОВ «Телец-ВАК» будівельних робіт по об`єкту «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга) на АДРЕСА_4 ».

29 вересня 2010 року сторони уклали додаткову угоду №2, якою внесли зміни до пункту 1.8 договору, зазначивши у ньому, що ОСОБА_1 доручає ТОВ «Телец-ВАК» від свого імені виконати певні дії в її інтересах та за рахунок її коштів щодо здійснення процедури будівництва гаражу № НОМЕР_2 , вартістю 66 700 грн., розміром в чистому вигляді не менше 7 м. завдовжки та 3,6 м. завширшки, орієнтовною загальною площею 25,2 кв.м, розташованого на території біля 2 черги багатоповерхового житлового будинку на АДРЕСА_4 .

На виконання умов договору ОСОБА_1 17 жовтня 2007 року сплатила 125785,45 грн., 08 січня 2008 року 100000 грн., 09 січня 2008 року 45000 грн., 15 січня 2008 року 4 419,35 грн., 01 жовтня 2010 року 15000 грн., 29 вересня 2010 року 8000 грн.

14 листопада 2019 року ОСОБА_1 та ТОВ «Телец-ВАК» уклали додаткову угоду №3, якою додаткову угоду №2 від 29 вересня 2010 року вирішили вважати недійсною, а сплачені за нею грошові кошти у сумі 23000 грн., вважали сплаченими за трикімнатну квартиру АДРЕСА_5 .

12 травня 2021 року видано сертифікат № IУ123201222278, який засвідчує введення в експлуатацію багатоповерхового будинку, класом СС3, на АДРЕСА_4 .

13 травня 2021 року ТОВ «Телец-ВАК» та ОСОБА_1 склали акт огляду двокімнатної квартири на восьмому поверсі у п`ятому під`їзді відповідно до умов договору від 17 жовтня 2007 року, який містить зауваження замовника.

Наказом Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 31 травня 2021 року № 7/445/12.01-45/21 об`єкту будівництва багатоповерховому житловому будинку (2 черга) на АДРЕСА_4 затверджено надання адреси: АДРЕСА_6 .

20 липня 2021 року ОСОБА_1 звернулась до ТОВ «Телец-ВАК» із листом, в якому просила передати їй у власність передбачену договором квартиру.

ТОВ «Телец-ВАК» 16 вересня 2021 року відмовило у цьому з посиланням на необхідність доплати вартості квартири у сумі 588475,20 грн. згідно з наказами Міністерства розвитку громад та територій України про показники опосередкованої вартості спорудженого житла за регіонами України та наказами генерального директора ТОВ «Телец-ВАК» про затвердження поточної ціни вимірної одиниці загальної площі квартир.

Згідно з інформацією ТОВ «Телец-ВАК», наданою за вимогою суду, квартира, яка будувалася за договором від 17 жовтня 2007 року № 18-10/07 має такі параметри: номер квартири АДРЕСА_1 , загальна площа квартири 82,1 кв. м, житлова площа квартири 43,8 кв. м, номер під`їзду 3, поверх 8.

Вищенаведені обставини встановлені Постановою Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 24.01.2024 по справі №487/7152/21.

Окрім того, 17 січня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Телец-ВАК» укладено договір №27-01/08, за яким позивачка, виступаючи в якості довірителя доручила ТОВ «Телец-ВАК», яке виступало в якості виконавця, здійснення процедури будівництва трикімнатної квартири АДРЕСА_7 .

Положеннями пункту 1.3 вищезазначеного договору сторони обумовили, що для закріплення за ОСОБА_1 вказаної квартири позивач має сплатити вартість не менше 30 відсотків від загальної кількості вимірних одиниць квартири за поточною ціною вимірної одиниці, яка встановлена на дату розрахунків. Вимірна одиниця житлових приміщень квартири становить 1,00 кв.м з урахуванням коефіцієнту поверху і комфортності. Зміна неоплаченої вартості вимірної одиниці не може бути змінена виконавцем.

Загальна вартість квартири на момент укладення договору становила 419011 грн.13 коп., в тому числі ПДВ, в сумі 69835,19 грн. Вказана сума відповідно до графіку (п.1.4) повинна була бути сплачена до 31 січня 2008 року -125707 грн.13 коп., до 30 квітня 2008 року - 251 414 грн.25 коп., до 15 січня 2010 року - 41889 грн.75 коп.

Відповідно до п.1.6-1.7 Договору на момент його укладення несплачена кількість вимірних одиниць становила 77,44 кв.м. Загальна вартість квартири не підлягала коригуванню з урахуванням вартості однієї одиниці на момент оплати.

У п.2.2.5 договору передбачено, що ОСОБА_1 зобов`язана не пізніше двох місяців після введення квартири в експлуатацію укласти з ТОВ «Телец-ВАК» договір купівлі-продажу квартири та скласти акт її приймання-передачі за умови повного розрахунку за договором.

Також за цим договором ТОВ «Телец-ВАК» зобов`язувалося прийняти від ОСОБА_1 оплату вартості квартири та закріпити за позивачем цей об`єкт, після введення в експлуатацію якого укласти договір купівлі-продажу із складенням акту приймання передачі.

На виконання умов Договору відповідно до квитанцій позивач ОСОБА_1 сплатила 17 січня 2008 року - 35000.00 грн; 30 січня 2008 року - 90707,13 грн; 18 лютого 2008 року - 100 000 грн; 12 березня 2008 року - 80000 грн.; 20 березня 2008 року - 25250 грн.; 08 квітня 2008 року - 46164 грн.25 коп. Тобто, 377121 грн.38 коп.

29 вересня 2010 року сторони уклали додаткову угоду №1 до договору №26-01/08 від 17 січня 2008 року, якою внесли зміни до п.1.8 договору, зазначивши у ньому, що ОСОБА_1 доручає ТОВ «Телец-ВАК» від свого імені виконати певні дії в її інтересах та за рахунок її коштів щодо здійснення процедури будівництва гаражу № НОМЕР_3 , вартістю 66700 грн., розміром в чистому вигляді не менше 7 м. завдовжки та 3,6 м. завширшки, орієнтовною загальною площею 25,2 кв.м, розташованого на території біля 2 черги багатоповерхового житлового будинку за адресою забудови по АДРЕСА_4 . Строк завершення процедури будівництва об`єкта 4 квартал 2011 року, разом з введенням в експлуатацію 2 черги багатоповерхового житлового будинку за адресою забудови АДРЕСА_4 . Останні умови зазначеного договору залишено без змін.

На виконання умов цієї додаткової угоди відповідно до квитанцій позивач ОСОБА_1 сплатила 29 вересня 2010 року - 8000.00 грн.; 01 жовтня 2010 року - 15000 грн.

30 грудня 2009 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Миколаївській області зареєстровано дозвіл № НОМЕР_1 на виконання ТОВ «Телец-ВАК» будівельних робіт по об`єкту «Будівництво багатоповерхового житлового будинку ( АДРЕСА_8 ».

14 листопада 2019 року ОСОБА_1 та ТОВ «Телец-ВАК» уклали Додаткову угоду №2, якою Додаткову угоду №1 від 29 вересня 2010 року до договору №27-01/08 від 17 січня 2008 року за гараж вирішили вважати недійсною, а сплачені за нею грошові кошти за додатковою угодою №1 від 29 вересня 2010 до договору №27-01/08 від 17 січня 2008 року в сумі 18888 грн.75 коп., вважали сплаченими за трикімнатну квартиру АДРЕСА_5 орієнтовної загальною площею 110,63 кв.м. згідно з договором №27-01/08 від 17 січня 2008 року.

Грошові кошти сплачені ОСОБА_1 за додатковою угодою №2 від 29 вересня 2010 до договору №18-10/07 від 17 жовтня 2007 року за гараж в сумі 23000 грн., вважали сплаченими за трикімнатну квартиру АДРЕСА_5 орієнтовної загальною площею 110,63 кв.м згідно з договором №27-01/08 від 17 січня 2008 року.

Залишок коштів від сплати за гараж № НОМЕР_3 в сумі 4110 грн.25 коп. повернути виконавцем договірителю готівкою або на рахунок довірителя у ПАТ АБ «Південний» до 20.11.2019 року.

Таким чином, ОСОБА_1 на виконання зобов`язань по договору від 17 січня 2008 року сплачено 419011 грн.13 коп.

12 травня 2021 року ТОВ «Телец-ВАК» видано сертифікат №IУ123201222278, який засвідчує введення в експлуатацію багатоповерхового будинку, класом СС3, по АДРЕСА_4 .

13 травня 2021 року ТОВ «Телец-ВАК» та ОСОБА_1 склали акт огляду трикімнатної квартири на восьмому поверсі у п`ятому під`їзді відповідно до умов договору №27-01/08 від 17 січня 2008 року, який містить зауваження замовника.

Наказом Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради №7/445/12.01-45/21 від 31 травня 2021 року об`єкту будівництва: багатоповерховий житловий будинок ( АДРЕСА_8 затверджено надання адреси: АДРЕСА_6 .

20 липня 2021 року ОСОБА_1 звернулась до ТОВ «Телец-ВАК» із листом, в якому просила передати їй у власність передбачену договором квартиру.

ТОВ «Телец-ВАК» 16 вересня 2021 року відмовило у цьому з посиланням на необхідність доплати вартості квартири виходячи поточної ціни вимірної одиниці Об`єкта -10800 грн за 1 кв.м., згідно з наказами Міністерства розвитку громад та територій України про показники опосередкованої вартості спорудженого житла за регіонами України та наказами генерального директора ТОВ «Телец-ВАК» про затвердження поточної ціни вимірної одиниці загальної площі квартир.

Наведені обставини встановлені постановою Миколаївського апеляційного суду від 23.05.2023 по справі №487/7345/21.

З огляду на положення ч. 4 ст. 82 ЦПК України, вищенаведені обставини встановленні судовими рішеннями, що набрали законної сили, та не підлягають доказуванню в даній справі.

Враховуючи вищенаведене, суд приходить до переконання, що позивач свої обов`язки відповідно до Договору №18-10/07 від 17.10.2007 та Договору №27-01/08 від 17.01.2008 щодо сплати грошових коштів для здійснення будівництва спірних квартир виконала, сплатила передбачені договорами грошові кошти в повному обсязі.

Проте, відповідач не завершив процедуру будівництва об`єктів в ІV кварталі 2009 року, що не заперечувалося представником відповідача.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

Відповідно до положень статей 4, 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машино-місце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Верховний Суд неодноразово вказував, що у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

Частиною першою статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо).

У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 01 січня 2013 року також обов`язково зазначаються у відповідній заяві відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та подаються завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії:

документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна);

документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна).

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не зазначаються, а завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії документів, передбачені цим пунктом, не подаються у разі, коли такою особою відповідно до пункту 77 цього Порядку подано зазначені відомості та документи для долучення їх до Державного реєстру прав.

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином, саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19). Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Отже, саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримано Великою Палатою Верховного Суду у постановах: від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19).

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду у вказаних постановах доходила висновку, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду вважала, що правозастосовчу практику у подібних спорах необхідно консолідувати, а відтак вказала, що коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.

Отже, інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав на стадії до введення об`єкту нерухомості в експлуатацію він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

Однак, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.

За умовами укладених договорів №18-10/17 від 17.10.2007 та №27-01/08 від 17.01.2008 встановлено, що ТОВ «Телец-ВАК» зобов`язується після введення житлового будинку в експлуатацію укласти з ОСОБА_1 договір купівлі продажу Об`єктів та підписати акт приймання-передачі.

Так, пунктами 7.1 договорів встановлено, що договори вступають в силу з моменту внесення коштів на рахунок Виконавця та діють до повного виконання сторонами своїх зобов`язань за цими Договорами або до моменту розірвання цих договорів за ініціативою Сторін.

На виконання цих договорів ОСОБА_1 сплатила грошові кошті у сумі, обумовленій договорами, а тому виконана умови договорів.

З огляду на встановлені судом обставини, суд приходить до висновку про обґрунтованість заявлених позовних вимог та наявність підстав для задоволення позову в повному обсязі.

Доводи представника відповідача щодо відсутності повного розрахунку за договорами з посиланням на збільшення вартості вимірної одиниці суд відхиляє, оскільки позивач повністю сплатила вартість об`єктів будівництва до моменту підвищення вартості квадратного метра придбаного житла. Окрім цього, умовами договорів не передбачено здійснення доплати у зв`язку зі збільшенням вартості вимірної одиниці. Пункт 4.3 Договорів, на який посилається відповідач передбачає повернення Довірителю або додатковій сплаті на рахунок Виконавця коштів, у зв`язку зі збільшенням або зменшенням фактичної загальної площі, що випливає з положень пунктів 4.1, 4.2. Договорів.

Отже, позивачка мала обґрунтовані та законні сподівання на реалізацію свого майнового права на отримання двох новозбудованих квартир у власність відповідно до умов договорів. Позов ОСОБА_1 спрямований на захист її права на новозбудовані квартири, яке не визнається ТОВ «Телец-ВАК».

Посилання представника відповідача на укладення між сторонами договору комісії суд відхиляє, оскільки істотними ознаками договору комісії є: обов`язок комісіонера вчинити один або декілька правочинів; оплатність; вчиняється комісіонером від свого імені; вчиняється комісіонером за рахунок комітента.

За змістом укладених між сторонами договорів ТОВ «Телец-ВАК», основний вид діяльності якого є будівництво житлових і нежитлових будівель, зобов`язалось здійснити будівництво двох об`єктів нерухомості - квартир. Жодних умов про укладення від свого імені правочинів з третіми особами, отримання комісійної винагороди, умови договорів не містять. За такого у Договорі №18-10/07 від 17.10.2007 та Договорі №27-01/08 від 17.01.2008 не містять ознак договору комісії.

Враховуючи вищенаведені обставини, суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення заявлених ОСОБА_1 позовних вимог в повному обсязі.

При вирішенні питання про розподіл судових витрат суд має враховувати конкретні обставини справи, загальні засади цивільного законодавства та критерії відшкодування витрат на професійну правничу допомогу.

Ці висновки узгоджуються з висновками, викладеними в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 червня 2019 року у справі №9901/350/18 та додатковій постанові у вказаній справі від 12 вересня 2019 року, у постанові від 12 травня 2020 року у справі №904/4507/18, постанові від 26 травня 2020 року у справі №908/299/18 та постанові від 08 червня 2021 року у справі №550/936/18.

При цьому, склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі. На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правової допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг та ін.), документи, що свідчать про оплату гонорару та інших витрат, пов`язаних із наданням правової допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження).

Зазначені витрати мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат.

Зазначена правова позиція викладена зокрема у постанові Верховного Суду від 15 квітня 2020 року у справі №199/3939/18-ц (провадження № 61-15441св19).

Згідно з частинами першою та третьою статті 27 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» договір про надання правової допомоги укладається в письмовій формі.

До договору про надання правової допомоги застосовуються загальні вимоги договірного права.

При цьому договір про надання правової допомоги повинен містити детальний опис правових послуг, що надаються, та їх вартість, порядок обчислення гонорару адвоката (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо.

На підтвердження понесення витрат на професійну правничу допомогу стороною позивача надано договір №23/1 про надання адвокатських послуг від 25.05.2023, укладений між ОСОБА_1 та АО «Захист» в особі ОСОБА_2 .

Відповідно до п.1.1. даного Договору предметом договору є підготовка позовної заяви про визнання права власності на об`єкт нерухомого майна.

Пунктом 3.1 Договору визначено, що клієнт зобов`язується сплатити адвокатському об`єднанню вартість юридичних послуг (гонорар), що надається, у порядку та строки, визначені Договором

На виконання вимог вищезазначеного Договору, ОСОБА_1 сплатила АО «Захист» грошові кошти в сумі 1500 грн. (платіжна інструкція №0.0.3017112604.1 від 25.05.2023).

Стороною відповідача, в порядку ч. 5 ст. 137 ЦПК України, клопотання про зменшення розміру витрат на правничу допомогу не надавалося.

Враховуючи викладене, розподіляючи судові витрати, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 1500,00 грн.

Окрім того, відповідно до положень ст.141ЦПК України в зв`язку з задоволенням позову в повному обсязі, з відповідача на користь позивача підлягають стягненню витрати по сплаті судового збору в розмірі 14493.60 грн. (1073,60 грн. + 1073,60 грн. + 536,80 грн. + 536,80 грн. +11272,80 грн.)

Керуючись ст.ст. 10,18,23,76,258,259,263-265,352,354 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» про визнання права власності - задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 (загальна площа 82,1 кв.м., житлова площа 43,8 кв.м.).

Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_2 (загальна площа 109,6 кв.м.).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу в сумі 1500,00 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в розмірі 14493,60 грн.

Рішення суду може бути оскаржене позивачем безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом 30 днів з дня його проголошення.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце реєстрації: АДРЕСА_9 , РНОКПП НОМЕР_4 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК», місцезнаходження: м. Миколаїв, пров. Транспортний, 9, ЄДРПОУ 31707056.

Суддя: С.В. Щербина