Постанова

від 16.04.2024 по справі 916/2781/23

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 квітня 2024 рокум. ОдесаСправа № 916/2781/23

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів: К.В. Богатиря, С.В. Таран,

секретар судового засідання В.В. Колцун,

за участю представників сторін:

від позивача: не з`явився

від відповідача: М.В. Івановський

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 20.12.2023 (суддя Ю.С. Бездоля, м.Одеса, повний текст складено 27.12.2023)

у справі №916/2781/23

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: Громадської організації Одеська дитячо-юнацька організація «Спортивний клуб вуличних танців «Райзінг Старс»

про виселення та стягнення,

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст позовних вимог

Департамент комунальної власності Одеської міської ради (надалі також Департамент) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Громадської організації Одеська дитячо-юнацька організація «Спортивний клуб вуличних танців «Райзінг Старс», в якому просив:

-виселити Громадську організацію Одеську дитячо-юнацьку організацію «Спортивний клуб вуличних танців «Райзінг Старс» з нежитлових приміщень підвалу, площею 81,03 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Космонавтів, 21/4, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради;

-стягнути з Громадської організації Одеська дитячо-юнацька організація «Спортивний клуб вуличних танців «Райзінг Старс» на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради неустойку за прострочення повернення об`єкта оренди у розмірі 139583,24 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані приписами статті 785 Цивільного кодексу України та мотивовані неповерненням об`єкта оренди після закінчення строку дії укладеного між сторонами договору оренди №115/4 від 06.02.2013.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Одеської області від 20.12.2023 позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задоволено частково. Стягнуто з Громадської організації Одеська дитячо-юнацька організація «Спортивний клуб вуличних танців «Райзінг Старс» на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 69791,62 грн орендної плати та 1046,87 грн судового збору. В решті позову відмовлено.

Своє рішення про відмову у задоволенні позовної вимоги про виселення суд першої інстанції мотивував тим, що договір оренди від №115/4 від 06.02.2013 є поновленим на тих умовах і той строк, які визначені в договорі, відповідач користується орендованим майном на законних підставах відповідно до положень статті 764 Цивільного кодексу України та статті 284 Господарського кодексу України, відповідно оспорюваний договір оренди на даний час не є припиненим та продовжує свою дію, з огляду на що відсутні підстави для виселення Громадської організації Одеська дитячо-юнацька організація «Спортивний клуб вуличних танців «Райзінг Старс» з нежитлових приміщень підвалу, площею 81,03 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Космонавтів, 21/4.

Дійшовши висновку про продовження договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк, що визначені в договорі оренди, та застосувавши принцип «jura novit curia» («суд знає закони»), місцевий господарський суд зазначив, що за визначений позивачем період відповідач має сплатити не подвійну орендну плату, а стандартний розмір орендної плати, який правильно обрахований відповідачем у клопотаннях від 27.09.2023 за вх.№33760/23 та від 29.11.2023 за вх.№43751/23, у зв`язку з чим стягнув з відповідача на користь позивача 69791,62 грн орендної плати за договором оренди за період з січня 2021 року по квітень 2023 року.

Короткий зміст та обґрунтування вимог апеляційної скарги

Не погодившись з ухваленим рішенням суду, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просив рішення Господарського суду Одеської області від 20.12.2023 у даній справі скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги скаржник послався на те, що орендарем не дотримано встановленого законодавством порядку продовження строку дії договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які передбачені договором, що відповідно до положень статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №157-ІХ унеможливлює продовження договору.

Мотивуючи зазначений довід апелянт зазначив, що оскільки термін дії договору оренди №115/4 від 06.02.2013 закінчувався 31.12.2020, відповідач відповідно до вимог статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №157-ІХ мав подати заяву про продовження договору оренди не пізніше, ніж у строк до 30.09.2020, і оскільки положення вказаного Закону в частині роботи електронної торгової системи станом на 30.09.2020 ще не було введено в дію, таку заяву відповідач мав подати у паперовій формі або в електронній формі на сайті орендодавця без використання електронної торгової системи.

Натомість відповідач повідомив позивача про намір продовжити договір оренди лише 01.12.2020, та, крім того, до відповідної заяви відповідача не було додано ні звіту про оцінку майна, ні рецензії на цей звіт.

Відтак, на переконання апелянта, вказана заява не є заявою про продовження дії договору, а тому відповідач та суд помилково зазначають про порушення Департаментом строку на прийняття рішення про припинення договору оренди, пов`язуючи факт неприйняття рішення про відмову в продовженні договору оренди зі зверненням від 01.12.2020.

Також скаржник зауважив на тому, що посилання суду першої інстанції, як на підставу продовження спірного договору оренди, на невиконання Департаментом обов`язку щодо публікації в електронній торговій системі договору оренди від 06.02.2013 №115/4, на відсутність доказів надсилання відповідачу листа від 30.11.2020 №01-13/4892, яким повідомлено, що термін дії договору оренди продовжуватися на новий строк не буде, на користування відповідачем орендованим приміщенням після закінчення терміну дії договору оренди, є такими, що не спростовують факт припинення орендних правовідносин.

При цьому в апеляційній скарзі Департамент наголошував, що спеціальне законодавство не передбачає поновлення договору оренди комунального майна у випадку продовження користування орендарем таким майном та незаперечення орендодавцем на таке користування.

Таким чином, скаржник зазначив, що у зв`язку з неправильним застосуванням норм матеріального права, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про продовження договору оренди на тих самих умовах та на той самий строк, які визначені у договорі, та, як наслідок, до необґрунтованої відмови у задоволенні позовних вимог про виселення відповідача із займаних приміщень та стягнення неустойки.

Позиція відповідача щодо апеляційної скарги

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач погодився із мотивами оскаржуваного судового рішення, у зв`язку з чим просив залишити його без змін, а у задоволенні апеляційної скарги відмовити.

Відповідач, заперечуючи проти доводів апеляційної скарги, зазначив, що Департаментом комунальної власності Одеської міської ради не виконано обов`язку, визначеного пунктом 6 Перехідних та прикінцевих положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №157-ІХ та не здійснено публікації в електронній торговій системі договору оренди, укладеного з відповідачем, у зв`язку з чим відповідач фактично був позбавлений можливості скористатися правом, передбаченим пунктами 135, 136 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, та подати заяву про продовження договору шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.

При цьому відповідач наголосив на тому, що недотримання орендарем строку, визначеного статтею 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відбулося у зв`язку з бездіяльністю позивача, яким не здійснено відповідної публікації договору оренди в електронній торговій системі, а отже, наведене не може бути підставою для відмови в задоволенні поданої орендарем заяви. За результатом вказаного звернення позивач повинен був прийняти відповідне рішення: про погодження заяви про продовження договору або про відмову у такому погодженні. За відсутності відмови в такому погодженні, договір оренди було продовжено на той самий строк. Таким чином, відповідач зазначив, що не відповідає дійсним обставинам справи твердження апелянта про те, що строк дії договору закінчився 31.12.2020, і договір припинився у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.

За доводами відповідача, посилання позивача на обставини направлення листа від 30.11.2020 №01- 13/4892 про повернення наданого у користування майна, не відповідає дійсним обставинам справи та не підтверджено належними доказами. Відповідач ніколи не знав про наявність такого листа та не був повідомлений про необхідність здійснити фактичну передачу наданого у користування майна. Про існування цього листа та вимоги про передачу майна дізнався в суді під час ознайомлення з матеріалами цієї справи. Отже, на думку відповідача, договір вважається поновленим на тих же умовах на підставі пункту 7.8. договору і продовжує діяти станом на теперішній час. Зазначене спростовує твердження апелянта про те, що судом першої інстанції зроблено хибний висновок щодо продовження спірного договору оренди №115/4 від 06.02.2013 на тих умовах і той строк, які визначені в договорі, що виключає, в свою чергу, застосування підстави для стягнення неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди.

Рух справи, заяви, клопотання, інші процесуальні дії в суді апеляційної інстанції

Апеляційна скарга зареєстрована судом 16.01.2024 за вх.№185/24.

Під час реєстрації апеляційної скарги №01-13/80 від 15.01.2024 у справі №916/2781/23, поданої Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, не виявилося вказаних у додатку документів, а саме: доказів направлення апеляційної скарги з додатками стороні по справі, та, крім того, у прохальній частині апеляційної скарги вказано оскаржуване рішення Господарського суду Одеської області від 20.12.2023 у справі №916/2718/23, про що відділом документообігу (канцелярією) Південно-західного апеляційного господарського суду 16.01.2024 складено акт №916/2781/23.

Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду апеляційної скарги визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Л.В. Поліщук, суддів: К.В. Богатиря, С.В. Таран, що підтверджується протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.01.2024.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.01.2024 апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 20.12.2023 у справі №916/2781/23 залишено без руху. Доручено Господарському суду Одеської області надіслати матеріали справи №916/2781/23 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.

26.01.2024 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/2781/23.

Після усунення недоліків апеляційної скарги, ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 05.02.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 20.12.2023 у справі №916/2781/23. Встановлено відповідачу строк до 21.02.2024 для подання відзиву на апеляційну скаргу. Роз`яснено учасникам справи про їх право в строк до 21.02.2024 подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до статті 170 Господарського процесуального кодексу України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи. Попереджено учасників справи про наслідки подання письмових заяв чи клопотань без додержання вимог частини першої та другої вказаної вище норми або не у строк, встановлений судом, у вигляді їх повернення заявникові без розгляду.

21.02.2024 Громадською організацією Одеська дитячо-юнацька організація «Спортивний клуб вуличних танців «Райзінг Старс» подано відзив на апеляційну скаргу (вх.№185/24/Д2 від 22.02.2024).

Ухвалою апеляційного суду від 04.03.2024 розгляд справи №916/2781/23 призначено на 02.04.2024 о 10:30 год.

В судовому засіданні, яке відбулось 02.04.2024, представники сторін надали усні пояснення, відповідно до яких підтримали свої правові позиції у справі.

З метою повного, об`єктивного та всебічного розгляду справи протокольною ухвалою суду, постановленою в судовому засіданні 02.04.2024, оголошено перерву до 16.04.2024 о 12:30 год.

З огляду на положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, ухвалою суду від 02.04.2024 вирішено розглянути апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 20.12.2023 у справі №916/2781/23 поза межами строку, встановленого у частині першій статті 273 Господарського процесуального кодексу України, у розумний строк.

Скаржник про дату, час та місце проведення судового засідання, призначеного на 16.04.2024, повідомлений належним чином, проте участі не брав.

Приймаючи до уваги, що матеріали справи містять обсяг відомостей, достатній для розгляду апеляційної скарги, обов`язкова явка учасників справи в судове засідання апеляційної інстанції Південно-західним апеляційним господарським судом не визнавалась, а частиною 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності в судовому засіданні представника апелянта.

За умовами частин першої, другої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне.

Фактичні обставини справи

13.07.2009 Виконавчим комітетом Одеської міської ради було видане свідоцтво про право власності на нежитлові приміщення підвалу, яким посвідчено, що об`єкт, який розташований за адресою: м. Одеса, вул. Космонавтів, 21/4, в цілому, дійсно належить територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності. Об`єкт в цілому складається з приміщень літ. «А», загальною площею 245,3 кв.м, основною площею 166,9 кв.м, відображених у технічному паспорті від 12.06.2005 №123. Свідоцтво видане на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 10.03.2005 №123.

Згідно із витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №23482087 від 04.08.2009, державну реєстрацію права власності здійснено Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» 04.08.2009.

06.02.2013 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавцем) та Громадською організацією Одеська дитячо-юнацька організація «Спортивний клуб вуличних танців «Райзінг Старс» (орендарем) укладено договір №115/4 оренди нежилого приміщення (надалі договір), за умовами пункту 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 81,03 кв.м (в тому числі 22,03кв.м - місця загального користування), що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Космонавтів, 21/4.

У пункті 1.3. договору строк його дії визначено з 06.02.2013 до 06.01.2016.

Пунктом 2.2. договору передбачено, що за орендоване приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить 688,03 грн (без урахування податку на додану вартість) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.

Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності (пункт 2.4. договору).

Орендодавець зобов`язується передати орендарю в оренду нежиле приміщення згідно із пунктом 1.1. цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами (пункт 3.4. договору).

Вказане у пункті 1.1. приміщення орендодавцем передається орендарю виключно для використання під офіс (пункт 4.1. договору).

Після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди (пункт 4.7. договору).

У випадку припинення дії цього договору у зв`язку із закінченням строку чи дострокового розірвання договору, орендар сплачує неустойку в розмірі подвійної орендної плати з урахуванням щомісячного індексу інфляції по день підписання акта приймання-передачі приміщення (пункт 4.10. договору).

Відповідно до пунктів 7.5., 7.7., 7.8., 7.9. договору зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами напротязі 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається. Після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право на його продовження, у разі належного виконання ним умов договору та за відсутності у орендодавця наміру передачі об`єкта оренди на наступний термін на конкурсних засадах. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором. Заяви, пропозиції повідомлення, претензії стосовно змін, розірвання, припинення або продовження дії договору оренди на новий термін, надсилаються сторонами цього договору рекомендованими або цінними листами за адресами, зазначеними у цьому договорі.

Дія цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренди за участю орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством (пункт 7.11. договору).

Як вбачається із акту приймання-передачі приміщення від 06.02.2013, у день укладення договору орендарю передано приміщення, площею 81,03 кв.м, розташоване за адресою: м.Одеса, вул. Космонавтів, 21/4.

В подальшому, сторонами неодноразово вносились зміни до договору оренди №115/4 від 06.02.2013, а саме:

-додатковим договором №1 від 28.02.2013 внесено зміни до пункту 2.2. договору, відповідно до яких у період з 28.02.2013 по 31.12.2013 визначено орендну плату в розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції);

-додатковим договором №2 від 11.07.2014 внесено зміни до пункту 2.2. договору, відповідно до яких у період з 01.01.2014 по 31.12.2014 визначено орендну плату в розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції);

-додатковим договором №3 від 12.01.2015 внесено зміни до пункту 2.2. договору, відповідно до яких у період з 01.01.2015 по 31.12.2015 визначено орендну плату в розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції);

-додатковим договором №4 від 28.01.2016 продовжено термін дії договору до 31.12.2016 та внесено зміни до пункту 2.2. договору, відповідно до яких у період з 01.01.2016 по 31.12.2016 визначено орендну плату в розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції);

-додатковим договором №5 від 26.12.2016 продовжено термін дії договору до 31.12.2017 та внесено зміни до пункту 2.2. договору, відповідно до яких у період з 01.01.2017 по 31.12.2017 визначено орендну плату в розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції);

-додатковим договором №6 від 08.12.2017 продовжено термін дії договору до 31.12.2018 та внесено зміни до пункту 2.2. договору, відповідно до яких за орендоване приміщення орендар зобов`язався сплачувати орендну плату з 01.01.2018 в розмірі 1429,03 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу іфляції), що розрахована станом на 01.11.2017 та є базовою ставкою орендної плати за місяць;

-додатковим договором №7 від 26.03.2018 внесено зміни до пункту 2.2. договору, відповідно до яких у період з 01.01.2018 по 31.12.2018 визначено орендну плату в розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції);

-додатковим договором №8 від 29.12.2018 продовжено термін дії договору до 31.12.2019, внесено зміни до пункту 2.2. договору, відповідно до яких у період з 01.01.2019 по 31.12.2019 визначено орендну плату в розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції), а починаючи з 01.01.2020 у розмірі 1586,22 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції), яка розрахована станом на 01.12.2018 та є базовою ставкою орендної плати за місяць;

-додатковим договором №9 від 12.12.2019 продовжено термін дії договору до 31.12.2020 та внесено зміни до пункту 2.2. договору, відповідно до яких за орендоване приміщення орендар зобов`язався сплачувати орендну плату з 01.01.2020 в розмірі 1667,67 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу іфляції), що розрахована станом на 01.12.2019 та є базовою ставкою орендної плати за місяць.

В матеріалах справи міститься повідомлення позивача від 30.11.2020 №01-13/4892, відповідно до якого Департамент, з посиланням на закінчення строку дії договору 31.12.2020 та неподання відповідачем заяви про продовження договору оренди, вимагав протягом трьох робочих днів після завершення строку дії договору оренди здійснити фактичну передачу об`єкта комунальної власності - нежитлового приміщення, загальною площею 81,03 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Космонавтів, 21/4, співробітникам Департаменту за актом приймання-передачі. При цьому позивач зауважив, що у випадку неповернення приміщення, Департамент попередив про можливість нарахування неустойки та звернення до суду з метою примусового виселення та стягнення неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди.

Доказів надсилання відповідачу повідомлення від 30.11.2020 №01-13/4892 матеріали справи не містять.

Також матеріали справи містять лист відповідача від 01.12.2020 №2/31, в якому відповідач просив позивача продовжити договір оренди №115/4 від 06.02.2013 на бажаний термін - 5 років, з правом отримання приміщення без проведення аукціону.

Зазначений лист відповідача від 01.12.2020 зареєстровано Департаментом 01.12.2020, що вбачається із штампу вхідної кореспонденції.

У претензії від 20.03.2023 №01-13/482 позивач вимагав сплати відповідачем неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди.

27.04.2023 комісією у складі співробітників Департаменту та Комунальної установи «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» був складений акт обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м.Одеса, вул. Космонавтів, 21/4, відповідно до якого комісією, серед іншого, встановлено, що: приміщення включене до Переліку 2 типу (укладення та продовження дії договору оренди без проведення аукціону); орендарем не надано пакету документів для підтвердження внесення організації до переліків суб`єктів, що мають право на отримання комунального майна без проведення аукціону; на момент обстеження приміщення, що орендується, зачинене; доступу в орендоване приміщення немає.

З огляду на неповернення орендованого приміщення після припинення договору оренди нежитлового приміщення №115/4 від 06.02.2013 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, позивач звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом про виселення відповідача із займаного приміщення та стягнення 139583,24 грн неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди за період з 01.01.2021 по 30.04.2023.

Відповідач, заперечуючи проти позову, зазначав про те, що спірний договір оренди вважається поновленим на тих же умовах і продовжує діяти станом на теперішній час, а отже, підстави для повернення об`єкта оренди, так само як і для стягнення подвійної плати за користування річчю за час прострочення повернення об`єкта оренди, відсутні.

Поряд з цим, відповідачем було заявлено клопотання про зменшення розміру заявленої позивачем до стягнення неустойки до 69791,62 грн, яке обґрунтоване статтею 233 Господарського кодексу України, частиною третьою статті 551 Цивільного кодексу України, з посиланням на статус відповідача, як неприбуткової організації, скрутне матеріальне становище відповідача, дію карантину та дію воєнного стану в Україні.

На підтвердження заявленого клопотання відповідачем надано (в копіях):

-статут Громадської організації Одеська дитячо-юнацька організація «Спортивний клуб вуличних танців «Райзінг Старс», затверджений рішенням загальних зборів, оформлених протоколом №3 від 24.11.2016, відповідно до пунктів 1.2., 2.1. якої організація є добровільним неприбутковим громадським об`єднанням, заснованим на індивідуальному та колективному членстві, створеним на основі єдності інтересів для спільної реалізації мети діяльності організації, якою є залучення дітей та молоді до занять танцювальним спортом, хореографією, фізичною культурою, розвиток та популяризація спортивних вуличних танців;

-фінансову звітність малого підприємства за 2021- 2022 роки;

-звіти про використання доходів (прибутків) неприбуткової організації за 2021- 2022 роки;

-банківські виписки за період 2021 2023 роки;

-інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, як на доказ відсутності майна у відповідача.

Позиція суду апеляційної інстанції

Предметом позову в цій справі є вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської до Громадської організації Одеська дитячо-юнацька організація «Спортивний клуб вуличних танців «Райзінг Старс» про виселення відповідача з нежитлових приміщень підвалу, площею 81,03 кв.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Космонавтів, 21/4, та стягнення з відповідача неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди у розмірі 139583,24 грн.

Підставою позовних вимог позивачем визначено використання відповідачем нежитлових приміщень підвалу без правових підстав з огляду на закінчення строку договору оренди, на який його було укладено.

Південно-західний апеляційний господарський суд зазначає, що оскільки предметом спору в цій справі, зокрема, є виселення відповідача із займаних ним нежитлових приміщень підвалу після припинення дії договору оренди, то під час розгляду цієї справи необхідно установити правові підстави перебування відповідача у приміщенні власника та у випадку відсутності таких правових підстав поновити порушене право позивача.

Суд першої інстанції, вирішуючи спір у даній справі, виходив з того, що додатковим договором №9 від 31.12.2019 продовжено строк дії договору оренди №115/4 від 06.02.2013 до 31.12.2020. Разом з тим, господарський суд взяв до уваги, що в матеріалах справи наявний лист відповідача від 01.12.2020 про продовження строку дії договору оренди, проте відсутні докази реагування позивача на вказаний лист відповідача, а тому відповідач, з урахуванням принципу належного урядування, мав правомірні очікування, що спірний договір оренди продовжений, оскільки позивачем належним чином не було повідомлено відповідача про відмову у продовженні строку дії договору, а лист-повідомлення позивача від 30.11.2020 без доказів надсилання/вручення його відповідачу не може бути розцінене судом як спосіб реагування орендодавця та/або відмова орендодавця у продовженні строку дії договору.

Також місцевий господарський суд врахував правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 11.04.2018 у справі №914/3324/16, відповідно до якої для продовження дії договору оренди необхідна наявність юридичних фактів: відсутність письмового повідомлення однієї із сторін договору про припинення або зміну умов договору та продовження користування орендарем орендованим майном. Вказана сукупність фактів є достатньою для автоматичного продовження договору оренди на вказаній підставі.

Крім того, місцевий господарський суд також взяв до уваги, що станом на момент подання відповідачем відповідної заяви (01.12.2020) положення про електронну торгову систему (далі також ЕТС) стосовно того, що інформація про об`єкт, який передається в оренду, та укладений договір публікуються в ЕТС, вступили в силу, натомість позивачем не надано доказів внесення даних до ЕТС, що унеможливило для відповідача подання заяви про продовження договору шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.

З урахуванням викладеного, а також враховуючи установлені фактичні обставини стосовно того, що відповідач продовжує користуватися орендованим майном, Господарський суд Одеської області дійшов висновку про відсутність підстав для виселення відповідача із займаних ним нежитлових приміщень підвалу, оскільки договір оренди від 06.02.2013 №115/4 є поновленим на тих умовах і той строк, які визначені в договорі.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком місцевого господарського суду, виходячи з наступного.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Так, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до статті 173 Господарського кодексу України господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Згідно із частиною першою статті 174 Господарського кодексу України господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Відповідно до статті 175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку. Майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною першою статті 202 Цивільного кодексу України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За приписами статей 626 - 629 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Аналогічні положення містяться у частині першій статті 283 Господарського кодексу України, відповідно до якої за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до частини першої статті 638 Цивільного кодексу України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Приписами частини першої статті 284 Господарського кодексу України унормовано, що істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що за договором №115/4 від 06.02.2013 між сторонами виникли орендні правовідносини.

Враховуючи те, що спірні правовідносини стосуються оренди комунального майна, то до них підлягають застосуванню положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею майна державної та комунальної власності в оренду та відносини між орендарем та орендодавцем.

На час укладення договору оренди №115/4 від 06.02.2013 діяли положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 №2269-XII.

03.10.2019 було прийнято Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ. У розділі «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).

Пунктом 5 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України №157-IX визнано таким, що втратив чинність, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., №30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.

Ураховуючи опублікування тексту Закону України № 157-ІХ в офіційному друкованому виданні «Голос України» 26.12.2019, останній набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі «Прикінцеві та перехідні положення»).

При цьому за загальним правилом, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті (частина перша статті 5 Цивільного кодексу України).

Відповідно до пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини 2 статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Колегія суддів зазначає, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України № 2269-XII (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) у силу вимог абзацу 3 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-IX має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України № 157-ІХ.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 907/720/20 та від 09.11.2021 у справі №908/2637/20 зі спорів, що виникли з подібних правовідносин, у зв`язку з чим колегія суддів вважає за необхідне застосувати дані у висновки при розгляді цієї справи.

Таким чином, законодавець передбачив умови та порядок продовження дії договорів оренди державного та комунального майна, укладених відповідно до положень Закону України № 2269-XII, в тому числі й у період після втрати вказаним законом чинності.

Установлені фактичні обставини у цій справі свідчать про те, що додатковим договором №9 від 31.12.2019 продовжено строк дії договору оренди №115/4 від 06.02.2013 до 31.12.2020.

Оскільки строк дії договору оренди №115/4 від 06.02.2013 визначено до 31.12.2020, тобто вже після 01.07.2020, до спірних орендних правовідносин сторін у даній справі слід застосовувати положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №157-IX.

Порядок продовження договору оренди встановлений у статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 та у постанові Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна», якою затверджений Порядок передачі в оренду державного та комунального майна.

Відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

У частині другій статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 передбачено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:

укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше;

укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону;

укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону;

укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Згідно із частиною третьою статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

За змістом частин четвертої, п`ятої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря.

Згідно із частиною сьомою статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду.

Орендна плата за договором, який може бути продовжений відповідно до частини другої цієї статті, встановлюється одним із таких способів:

на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі;

на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об`єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується.

Відповідно до частини восьмої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов`язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті.

Частиною восьмою статті 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 визначено, що передача в оренду майна без проведення аукціону здійснюється виключно в ЕТС. У разі надходження заяви про оренду від особи, яка має право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону, інформація про об`єкт, який передається в оренду, та укладений договір публікуються в ЕТС.

Підстави для відмови у продовженні договору оренди визначені у статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019. Так, рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято: у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону; якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю; якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об`єкта оренди у визначений цим Законом строк; якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця; якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців; якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об`єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.

Частиною другою статті 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX передбачено, що Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду визначається Кабінетом Міністрів України за поданням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері реалізації майна (майнових прав, інших активів) або прав на нього на конкурентних засадах у формі аукціонів, у тому числі електронних аукціонів, та здійснює контроль за її реалізацією. Особливості передачі в оренду комунального майна, передбачені цим Законом, додатково можуть визначатися рішенням представницьких органів місцевого самоврядування з урахуванням вимог і обмежень, передбачених цим Законом і Порядком передачі майна в оренду.

Пунктом 134 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна встановлено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках.

Відповідно до пункту 135 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

Пунктом 136 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна передбачено, що заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі. Орендар додає до заяви документи, передбачені пунктом 113 цього Порядку та звіт про оцінку майна. Рецензування звіту про оцінку майна здійснюється відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Відповідно до пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року, крім: положень статей 5, 6, 11, 14, частини восьмої статті 15, частини шостої статті 16 цього Закону (в частині роботи ЕТС), які стосуються внесення (включення) та опублікування інформації в ЕТС, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в ЕТС, опублікування в ЕТС Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, які вводяться в дію з 1 жовтня 2020 року. Внесення (включення) та опублікування інформації, оприлюднення Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, що передбачені статтями 5, 6, 14, частиною восьмою статті 15, частиною шостою статті 16 цього Закону, здійснюються на офіційних вебсайтах орендодавців, а також у друкованих засобах масової інформації, якщо це передбачено рішенням представницького органу місцевого самоврядування, до моменту введення в дію положень, передбачених цим підпунктом. Подання заяв, у тому числі заяв на оренду, передбачених статтями 6, 11, 14 цього Закону, здійснюється в паперовій або в електронній формі (без використання ЕТС) до моменту введення в дію положень, передбачених цим підпунктом пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень.

Згідно із підпунктом 6 пункту 3 постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання оренди державного та комунального майна» від 03.06.2020 №483 (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) до початку роботи електронної торгової системи Порядок у частині внесення (включення) та оприлюднення інформації в електронній торговій системі, надсилання інформації про потенційний об`єкт оренди, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в електронній торговій системі, оприлюднення в електронній торговій системі Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, що передбачені статтями 5, 6, 11, 14, частиною восьмою статті 15, частиною шостою статті 16 Закону (в частині роботи електронної торгової системи), застосовується у такий спосіб: шляхом оприлюднення на офіційних веб-сайтах орендодавців, а також у друкованих засобах масової інформації, якщо це передбачено рішенням представницького органу місцевого самоврядування або уповноваженого ним органу; шляхом внесення, подання, надсилання в паперовій або в електронній формі (без використання електронної торгової системи). Надсилання інформації про потенційний об`єкт оренди до початку роботи електронної торгової системи може здійснюватися через електронну торгову систему в разі наявності такої технічної можливості.

Таким чином, для продовження договору оренди комунального майна орендар зобов`язаний надати орендодавцю в установлений строк (не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди) відповідну заяву, яка починаючи з 01.10.2020 подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі, та звіт про оцінку майна, який підлягає рецензуванню відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

В контексті спірних правовідносин колегія суддів зазначає, що зважаючи на те, що термін дії договору оренди від 06.02.2013 №115/4 закінчувався 31.12.2020, відповідач відповідно до вимог частини третьої статті 18 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX мав подати заяву про продовження договору оренди не пізніше, ніж у строк до 30.09.2020.

При цьому відповідач мав право подати заяву на оренду (продовження договору) в паперовій формі або в електронній формі на сайті орендодавця без використання електронної торгової системи до 01.10.2020 на підставі норм підпункту 1 пункту 1 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX і підпункту 6 пункту 3 постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання оренди державного та комунального майна» від 03.06.2020 № 483.

Як вбачається із матеріалів справи, листом від 01.12.2020 №2/31 відповідач повідомив позивача про намір продовжити договір оренди №115/4 від 06.02.2013 на бажаний термін - 5 років, з правом отримання приміщення без проведення аукціону. Зазначений лист відповідача від 01.12.2020 зареєстровано Департаментом 01.12.2020, що вбачається із штампу вхідної кореспонденції.

Оцінюючи наявний в матеріалах справи лист відповідача від 01.12.2020 №2/31 про повідомлення позивача про намір продовжити договір оренди №115/4 від 06.02.2013, колегія суддів вказує, що означений лист не є заявою про продовження договору оренди у розумінні частини третьої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 та пункту 136 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, оскільки його направлено відповідачем з порушенням встановлених законодавством строків.

Окрім того, відповідачем не дотримано вимог частини восьмої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019, пункту 136 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна в частині надання до заяви про продовження договору оренди документів, передбачених пунктом 113 цього Порядку, та звіту про оцінку майна, який підлягає рецензуванню відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Отже, орендарем не дотримано встановленого законодавством порядку продовження строку дії договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а саме: не подано у встановлені строки відповідної заяви про продовження договору оренди разом із документами, передбаченими пунктом 113 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, та звітом про оцінку майна, який підлягає рецензуванню відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», що відповідно до положень статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 унеможливлює продовження строку його дії на той самий термін і на тих самих умовах, а, отже, договір оренди №115/4 від 06.02.2013 припинився на підставі частини першої статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.

Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції у оскаржуваному рішенні помилково пов`язує факт неприйняття позивачем рішення про продовження/відмову у продовженні договору оренди зі зверненням відповідача від 01.12.2020, оскільки, виходячи із приписів статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019, рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем (або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування) у визначені у цій статті строки, за умови подання відповідної заяви орендаря, тоді як лист відповідача від 01.12.2020 №2/31 про повідомлення позивача про намір продовжити договір оренди №115/4 від 06.02.2013 не можна розцінювати як заяву про продовження договору оренди у розумінні частини третьої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 та пункту 136 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, оскільки таку заяву відповідачем було подано з порушеннями встановленого законодавством строку та за відсутності долучених до заяви передбачених законодавством документів.

Оскільки відповідач не вчинив усіх необхідних та передбачених чинним законодавством дій для продовження договору оренди, є помилковими посилання суду першої інстанції, як на підставу для продовження спірного договору оренди, на невиконання Департаментом передбаченого частиною восьмою статті 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 обов`язку щодо публікації в ЕТС інформації про об`єкт, який передається в оренду, та договору оренди №115/4 від 06.02.2013.

Також Південно-західний апеляційний господарський суд не погоджується із висновком місцевого господарського суду про поновлення у відповідності до положень статті 764 Цивільного кодексу України та статті 284 Господарського кодексу України договору оренди №115/4 від 06.02.2013 на тих умовах і той строк, які визначені в договорі, з огляду на продовження відповідачем користуванням орендованим майном, виходячи з такого.

Згідно із частинами першою та другою статті 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також передбачені у статті 764 Цивільного кодексу України, якою визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічні приписи містить частина четверта статті 284 Господарського кодексу України, відповідно до якої строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як вище встановлено судом апеляційної інстанції, в укладеному між сторонами договорі оренди №115/4 від 06.02.2013, з урахуванням додаткового договору №9 від 12.12.2019, визначено строк договору до 31.12.2020, а також умову про те, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором (пункт 7.8. договору).

Колегія суддів враховує, що відповідно до рішення Конституційного Суду України від 18.06.2020 № 5-р (II)/2020 принцип верховенства права (правовладдя) вимагає суддівської дії у ситуаціях, коли співіснують суперечливі норми одного ієрархічного рівня. У таких ситуаціях до судів різних видів юрисдикції висунуто вимогу застосовувати класичні для юридичної практики формули (принципи): «закон пізніший має перевагу над давнішим» (lex posterior derogat priori); «закон спеціальний має перевагу над загальним» (lex specialis derogat generali); «закон загальний пізніший не має переваги над спеціальним давнішим» (lex posterior generalis non derogat priori speciali). Якщо суд не застосовує цих формул (принципів) за обставин, що вимагають від нього їх застосування, то принцип верховенства права (правовладдя) втрачає свою дієвість.

Оскільки у спірних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (стаття 764 Цивільного кодексу України та частина четверта статті 284 Господарського кодексу України) спеціальним законом є Закон України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019, пункт 2 Прикінцевих та перехідних положень якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних орендних правовідносин, колегія суддів вважає, що наведеним спростовується помилковий висновок суду першої інстанції, який ґрунтується передусім на безпідставному застосуванні до правовідносин продовження договору оренди державного та комунального майна загальних норм статті 764 Цивільного кодексу України та частини четвертої статті 284 Господарського кодексу України, а не положень статті 18 Закону України № 157-IX як спеціального закону.

Відповідно до частини першої статті 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Частиною першою статті 785 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Виходячи із пункту 4.7. договору оренди від 06.02.2013 №115/4, після закінчення строку дії договору орендар зобов`язаний передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані.

З огляду на встановлений апеляційним судом факт припинення договору внаслідок закінчення строку, на який його укладено, та з огляду на відсутність в матеріалах справи доказів виконання відповідачем своїх зобов`язань за договором щодо повернення орендованого майна, вимога про виселення відповідача є обґрунтованою та такою, що забезпечує поновлення порушеного права позивача, як орендодавця, на вільне розпорядження об`єктом оренди, у зв`язку з чим підлягає задоволенню.

Відповідно до частини другої статті 785 Цивільного кодексу України, якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.

Отже, законодавство у сфері орендних правовідносин пов`язує припинення обов`язків орендаря з фактом повернення об`єкту договору оренди, тобто з моментом підписання акта приймання-передачі. У разі невиконання обов`язку, передбаченого частиною першою статті 785 Цивільного кодексу України, цивільним законодавством визначена можливість стягнення неустойки за весь час прострочення виконання зобов`язання щодо повернення об`єкта оренди. Таким чином, право на стягнення неустойки, встановленої частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, пов`язується з простроченням орендарем виконання зобов`язання з повернення орендованого майна за актом приймання-передачі.

Частина друга статті 785 Цивільного кодексу України передбачає особливий вид майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, який полягає у сплаті наймачем, який не виконує обов`язку з повернення речі, неустойки у вигляді подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Особливий статус зазначеної неустойки обумовлений тим, що зобов`язання наймача (орендаря) з повернення об`єкта оренди виникає після закінчення дії договору оренди і наймодавець (орендодавець) в цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші засоби стимулювання до виконання, окрім як використання права на стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування орендованим майном.

За змістом статей 610, 611, 612 Цивільного кодексу України невиконання зобов`язання у погоджений сторонами в договорі строк є порушенням зобов`язання, що зумовлює застосування до боржника наслідків, встановлених договором або законом, зокрема, неустойки згідно з частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України. У частині першій статті 614 Цивільного кодексу України визначено, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Для застосування наслідків, передбачених частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, необхідна наявність вини (умислу або необережності) в особи, яка порушила зобов`язання, відповідно до вимог статті 614 Цивільного кодексу України. Тобто, судам необхідно встановити обставини, за яких орендар мав можливість передати майно, що було предметом оренди, але умисно цього обов`язку не виконав.

Такого правового висновку дійшов Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові 11.04.2018 у справі № 914/4238/15, постанові від 24.04.2018 у справі №910/14032/17 та у постанові від 09.09.2019 у справі № 910/16362/18 (пункт 51).

Враховуючи припинення між сторонами договірних орендних відносин та неповернення орендарем орендованого майна, а також недоведення відповідачем вжиття заходів щодо належного виконання зобов`язання стосовно повернення орендованого майна та відсутності своєї вини у невиконанні обов`язку з повернення майна після закінчення строку дії договору оренди, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду зазначає про наявність правових підстав для стягнення з Громадської організації Одеська дитячо-юнацька організація «Спортивний клуб вуличних танців «Райзінг Старс» неустойки за період невиконання обов`язку з повернення майна в розмірі подвійної орендної плати за користування майном.

Позивачем визначено неустойку за невиконання обов`язку з повернення майна у загальному розмірі 139583,24 грн за період з 01.01.2021 по 30.04.2023.

Апеляційний суд, перевіривши розрахунок неустойки, наданий позивачем, дійшов висновку про його правильність та обґрунтованість.

Разом з тим, у цій справі відповідачем заявлено клопотання про зменшення розміру заявленої позивачем до стягнення неустойки до 69791,62 грн, у задоволенні якого слід відмовити, з огляду на наступне.

Цивільно-правова відповідальність - це покладення на правопорушника основаних на законі невигідних правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав або в заміні невиконання обов`язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов`язку нового додаткового.

Покладення на суб`єкта господарювання нових додаткових обов`язків як заходу цивільно-правової відповідальності має місце, зокрема, у випадку стягнення неустойки (пені, штрафу).

Відповідно до статті 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Згідно зі статтею 230 Господарського кодексу України штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання.

Можливість зменшення розміру неустойки (штрафу, пені) передбачена статтею 233 Господарського кодексу України та частиною третьою статті 551 Цивільного кодексу України.

Частинами першою та другою статті 233 Господарського кодексу України передбачено, що у разі якщо належні до сплати штрафні санкції надмірно великі порівняно зі збитками кредитора, суд має право зменшити розмір санкцій. При цьому повинно бути взято до уваги: ступінь виконання зобов`язання боржником; майновий стан сторін, які беруть участь у зобов`язанні; не лише майнові, але й інші інтереси сторін, що заслуговують на увагу. Якщо порушення зобов`язання не завдало збитків іншим учасникам господарських відносин, суд може з урахуванням інтересів боржника зменшити розмір належних до сплати штрафних санкцій.

У частині третій статті 551 Цивільного кодексу України передбачено, що розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення.

Неустойка, стягнення якої передбачено частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, є самостійною майновою відповідальністю у сфері орендних правовідносин і для притягнення наймача, який порушив зобов`язання, до такої відповідальності необхідна наявність його вини (умислу або необережності) відповідно до вимог статті 614 Цивільного кодексу України.

Така неустойка є подвійною платою за користування річчю за час прострочення, а не штрафною санкцією в розумінні статті 549 Цивільного кодексу України та статті 230 Господарського кодексу України.

Оскільки неустойка, заявлена на підставі частини другої статті 785 Цивільного кодексу України, є самостійною майновою відповідальністю у сфері орендних правовідносин і визначається як подвійна плата за користування річчю за час прострочення і не може бути ототожнена з неустойкою (штрафом, пенею), передбаченою статтею 549 Цивільного кодексу України та статтею 230 Господарського кодексу України, до якої застосовуються приписи частини третьої статті 551 Цивільного кодексу України, то до неустойки у розмірі подвійної орендної плати, передбаченої частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України приписи частини третьої статті 551 Цивільного кодексу України та статті 233 Господарського кодексу України щодо можливості зменшення її розміру не застосовуються.

Аналогічний правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 30.10.2019 у справі №924/80/19, від 29.03.2018 у справі № 914/730/17.

З урахуванням викладеного, Південно-західний апеляційний господарський суд відхиляє посилання відповідача про наявність підстав для зменшення неустойки, оскільки відсутній правовий механізм зменшення неустойки у вигляді подвійного розміру плати за користування річчю, нарахованої на підставі частини другої статті 785 Цивільного кодексу України.

Таким чином, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги в частині стягнення 139583,24 грн неустойки у вигляді подвійного розміру плати за користування річчю на підставі частини другої статті 785 Цивільного кодексу України підлягають задоволенню повністю.

Висновки суду апеляційної інстанції

Відповідно до положень статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Згідно із частиною першою статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: нез`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги, скасування оскаржуваного судового рішення з підстав неправильного застосування норм матеріального права і ухваленням нового рішення про задоволення позову.

Розподіл судових витрат

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина чотирнадцята статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

З урахуванням прийняття судом апеляційної інстанції нового рішення про задоволення позовної заяви та задоволення апеляційної скарги, витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги слід покласти на відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281 - 284 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити.

2.Рішення Господарського суду Одеської області від 20.12.2023 у справі №916/2781/23 скасувати.

3.Ухвалити нове рішення, яким позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити.

4.Виселити Громадську організацію Одеську дитячо-юнацьку організацію «Спортивний клуб вуличних танців «Райзінг Старс» з нежитлових приміщень підвалу, площею 81,03 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Космонавтів, 21/4, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

5.Стягнути з Громадської організації Одеська дитячо-юнацька організація «Спортивний клуб вуличних танців «Райзінг Старс» на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради неустойку за прострочення повернення об`єкта оренди у розмірі 139583 /сто тридцять дев`ять тисяч п`ятсот вісімдесят три/ гривні 24 копійки.

6.Стягнути з Громадської організації Одеська дитячо-юнацька організація «Спортивний клуб вуличних танців «Райзінг Старс» на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 5368 /п`ять тисяч триста шістдесят вісім/ гривень 00 копійок судового збору за подання позовної заяви та 8052 /вісім тисяч п`ятдесят дві/ гривні 00 копійок витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідні накази із зазначенням всіх необхідних реквізитів.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені ст.ст.287, 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 18.04.2024.

Головуючий суддяЛ.В. Поліщук

СуддяК.В. Богатир

СуддяС.В. Таран