Постанова

від 22.04.2024 по справі 922/4832/23

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 квітня 2024 року м. Харків Справа № 922/4832/23

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Білоусова Я.О., суддя Пуль О.А. , суддя Тарасова І.В.

розглянувши у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства УКРАГРО НПК (вх. № 448 Х/2) на рішення Господарського суду Харківської області від 19.01.2024 у справі № 22/4832/23 (прийняте у приміщенні Господарського суду Харківської області суддею Сусловою В.В., повний текст рішення складено 19.01.2024)

за позовом Безлюдівської селищної ради Харківського району Харківської області, смт. Безлюдівка, Харківська область,

до Приватного акціонерного товариства УКРАГРО НПК, м. Жашків, Черкаська область,

про стягнення коштів,

ВСТАНОВИВ:

В листопаді 2023 року Безлюдівська селищна рада Харківського району Харківської області звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом про стягнення з Приватного акціонерного товариства УКРАГРО НПК 172 694,29 грн заборгованості зі сплати орендної плати та 2 684,00 грн судового збору.

Позовні вимоги обґрунтовані невиконанням відповідачем зобов`язань щодо внесення орендної плати за користування земельною ділянкою загальною площею 1,3380 га (кадастровий номер 6325156400:00:001:0012), та яка знаходиться за межами населеного пункту смт. Васищеве по вул. Промисловій, 17Б. Позивач вказує, що обов`язок внесення орендної плати виник на підставі договору оренди землі від 24 квітня 2009 року, укладеного з попереднім власником нежитлової будівлі, яка була придбана у власність відповідачем за договором купівлі-продажу від 07 березня 2014 року.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 19.01.2024 у справі №922/4832/23 позов Безлюдівської селищної ради Харківського району Харківської області задоволено.

Стягнуто з Приватного акціонерного товариства УКРАГРО НПК на користь Безлюдівської селищної ради заборгованість зі сплати орендної плати в розмірі 172 694,29 грн.

Стягнуто з Приватного акціонерного товариства УКРАГРО НПК на користь Безлюдівської селищної ради суму сплаченого судового збору в розмірі 2 684,00 грн.

Рішення суду обґрунтовано тим, що оскільки ТОВ "УКРАГРО НПК" в установленому Господарським процесуальним кодексом України порядку обставини, які повідомлені позивачем, не спростувало, доказів оплати орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної форми власності не надало, суд дійшов до висновку, що позовні вимоги Безлюдівської селищної ради щодо примусового стягнення з відповідача 172 694,29 грн заборгованості є обґрунтованими, підтверджені наявними у матеріалах справи доказами і підлягають задоволенню.

Приватне акціонерне товариство УКРАГРО НПК з рішенням суду першої інстанції не погодилось та звернулось до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 19.01.2024 у справі № 922/4832/23, справу направити на новий розгляд.

Скарга обґрунтована тим, що нормами законодавства, чинними на дату укладання договору купівлі-продажу, законодавець встановив, що до оформлення договору оренди землі раніше укладений договір оренди землі припиняється, а при укладенні нового договору до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Натомість позивач, обґрунтовуючи свої позовні вимога, посилається на практику, яка склалась щонайменше пізніше на 5 років після укладення договору купівлі-продажу, та базується на інших (оновлених) нормах законодавства. Вимогу абзацу восьмого частини першої статті 31 Закону України «Про оренду землі» щодо припинення договору оренди землі було виключено лише наприкінці 2021 року, так само, як абзац 3 ст.3 цього закону було доповнено положенням, згідно якого волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються. Тобто договір припинений в силу вимог законодавства у минулому не поновлюється автоматично, та не може розглядатися як чинний в силу внесення в подальшому змін до законів та нормативних актів.

Зазначає, що діючи в межах законодавства, чинного на дату укладення договору купівлі-продажу, відповідач вчиняв дії, спрямовані на укладення договору оренди землі. Одразу після укладення договору купівлі-продажу ТОВ «Хімагролюкс» звернулось до Харківської районної державної адміністрації з листом щодо припинення договору оренди землі. Станом на сьогоднішній день, ПрАТ «УКРАГРО НПК» не має заборгованості із сплати земельного податку.

Звертає увагу суду, що у період з 01.01.2021 року (після приєднання селищних рад до Безлюдівської селищної рада) Безлюдівська селищна ради не зверталася ані з претензіями щодо сплати земельного податку, ані з пропозицією укласти договір оренди землі. З претензією про сплату нібито заборгованості позивач звернувся лише 11.10.2023. На означену претензію відповідач дав аргументовану відповідь. Натомість суд першої інстанції зазначив, що Безлюдівська селищна рада направляла на адресу відповідача претензію лише 11.10.2023 за вих. № 03-22/2319, в якій повідомляла ПрАТ "УКРАГРО НПК" про приєднання селищних рад до Безлюдівської селищної ради та утворення єдиної територіальної громади з центром у смт. Безлюдівка; про перехід всіх прав та обов`язків від Васищевської селищної ради до Безлюдівської селищної ради, а також зазначила свої реквізити та суму, яку відповідач, як орендар, повинен сплатити за договором оренди. Окрім того, що Безлюдівська селищна рада направляла на адресу відповідача претензію лише 11.10.2023, повідомлення користувача земельної ділянки про зміну власника земельної ділянки взагалі направлене не було. Тобто, як зазначає скаржник, позивач не вчинив жодних дій ані спрямованих на встановлення договірних відносин з користувачем земельної ділянки, ані навіть не виконав припису ст. 148-3 Земельного кодексу Украйни, спрямованих на інформування користувача про зміну власника земельної ділянки.

Вказує, що суд першої інстанції взагалі не дослідив та не дав правової оцінки доводам відповідача щодо припинення договору оренди та процедури оформлення права користування земельною ділянкою в силу вимог законодавства, чинних на дату укладення договору купівлі-продажу ТОВ «Хімагролюкс»; не дослідив та не дав оцінки доводам відповідача щодо сплачуваного відповідачем земельного податку за користування земельною ділянкою.

Відповідно до абз.1 ч.10 ст.270 ГПК України апеляційні скарги на рішення господарського суду у справах з ціною позову менше ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, крім тих, які не підлягають розгляду в порядку спрощеного позовного провадження, розглядаються судом апеляційної інстанції без повідомлення учасників справи.

За приписами ч.13 ст.8 ГПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.02.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства УКРАГРО НПК (вх. № 448 Х/2) на рішення Господарського суду Харківської області від 19.01.2024 у справі № 922/4832/23 та ухвалено здійснити її розгляд у порядку письмового провадження без виклику та повідомлення учасників справи. Встановлено позивачу строк до 13.03.2024 для подання відзиву на апеляційну скаргу з доказами його надсилання апелянту. Встановлено учасникам справи строк до 13.03.2024 для подання заяв, клопотань, тощо.

06.03.2024 до суду від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№3310), в якому останній проти апеляційної скарги заперечує, просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, посилаючись на те, що у постанові від 23 лютого 2020 року у справі № 922/510/19 Велика Палата Верховного Суду вказала, що Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого, новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір оренди не підлягає розірванню.

Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи та вимоги, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила.

Як свідчать матеріали справи та встановлено судом першої інстанції, 24 квітня 2009 року між Харківською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю Хімагролюкс (код 32491337) було укладено договір оренди землі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040970300005 від 27 листопада 2009 року.

Предметом та об`єктом оренди за вищевказаним договором є земельна ділянка, площею 1,3380 га землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, яка знаходиться за межами населеного пункту смт. Васищеве по вул. Промисловій, 17Б на території Васищевської селищної ради Харківського району Харківської області (далі - земельна ділянка).

Згідно з п.5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 393 203,51 грн.

Відповідно до п.8 договору договір укладено на 49 (сорок дев`ять) років.

У відповідності до п.9 договору оренда плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Васищевської селищної ради, в розмірі 8% від грошової оцінки земельної ділянки, в загальній сумі 31 456,28 грн на рік.

За змістом п.36 договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є перехід права власності на будівлі і споруди, які будуть розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи.

07.03.2014 між Товариством з обмеженою відповідальністю Хімагролюкс (продавцем) та Приватним акціонерним товариством УКРАГРО НПК (покупцем) укладено договір купівлі продажу, згідно з яким продавець в порядку та на умовах, визначених цим договором, передає у власність (продає), а покупець приймає у власність (купує) нерухоме майно, яким є нежитлове приміщення, склад лакофарбувальної продукції, літера А-1 загальною площею 4697,2 кв.м., яке заходиться за адресою : Харківська область, Харківський район, смт. Васищеве, вул. Промислова, 17Б.

Пунктом 1.4. договору передбачено, що майно розміщене на земельній ділянці загальною площею 1,3380 га, яка має кадастровий номер 6325156400:00:001:0012.

На момент укладення цього договору земельна ділянка знаходиться в оренді у продавця відповідно до договору оренди землі, укладеного Харківською районною державною адміністрацією та продавцем 24 квітня 2009 року.

Договір зареєстровано у Харківському районному відділі ХРФ ДП Центр ДЗК при Держкомземі України, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27 листопада 2009 року за № 040970300005.

У п.10.6 договору вказано, що окремо сторонам нотаріусом роз`яснено зміст ст. 116, 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України щодо переходу права власності або права користування на земельну ділянку (її частину), на якій розміщені об`єкти нерухомості, без зміни її цільового призначення.

Відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 15.04.2020 №59-р "Про затвердження перспективного плану формування територіальних громад Харківської області" до складу Безлюдівської селищної ради увійшли: Котлярівська сільська рада (код ЄДРПОУ 21233853), Хорошівська селищна рада (код ЄДРПОУ 04396756), Васищівська селищна рада (код ЄДРПОУ 04396584), Лизогубівська сільська рада (код ЄДРПОУ 04396621) шляхом приєднання до Безлюдівської селищної ради (код ЄДРПОУ 04396555).

Згідно Прикінцевих положень Закону України від 16.04.2020 № 562-ІХ "Про внесення змін до деяких законів України щодо визначення територій та адміністративних центрів територіальних громад" визначення адміністративних центрів територіальних громад та затвердження територій територіальних громад здійснюються на основі затверджених Кабінетом Міністрів України перспективних планів формування територій громад Автономної Республіки Крим, областей; у 2020 році перші місцеві вибори депутатів сільських, селищних, міських рад і відповідних сільських, селищних, міських голів територіальних громад, території яких затверджені Кабінетом Міністрів України на підставі цього Закону, проводяться одночасно з черговими місцевими виборами 2020 року.

У відповідності до пункту 7-1 розділу V "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до прийняття закону про адміністративно-територіальний устрій України визначення адміністративних центрів територіальних громад та затвердження територій територіальних громад здійснює Кабінет Міністрів України.

Рішення Кабінету Міністрів України про визначення адміністративних центрів територіальних громад та затвердження територій територіальних громад подається до Центральної виборчої комісії для прийняття нею рішення про призначення перших місцевих виборів депутатів сільських, селищних, міських рад і сільських, селищних, міських голів відповідних територіальних громад.

У зв`язку із проведенням у 2020 році чергових місцевих виборів, були проведені перші місцеві вибори депутатів та голови Безлюдівської селищної ради та прийнято рішення II пленарного засідання І сесії VIII скликання Безлюдівської селищної ради від 10 грудня 2020 року "Про початок реорганізації Котлярівської сільської ради, Хорошівської селищної ради, Васищівської селищної ради, Лизогубівської сільської ради, що увійшли до складу Безлюдівської селищної ради".

Юридична особа припиняється в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або ліквідації. У разі реорганізації юридичних осіб майно, права та обов`язки переходять до правонаступників (стаття 104 ЦК України).

Згідно пункту 9 Розділу І Закону України "Про внесення змін до деяких законів України щодо впорядкування окремих питань організації та діяльності органів місцевого самоврядування і районних державних адміністрацій" від 17.11.2020 розділ V "Прикінцеві та перехідні положення" доповнено пунктом 6-1, підпунктом 9 "юридична особа - сільська, селищна, міська рада, розміщена в адміністративному центрі сформованої територіальної громади, є правонаступником прав та обов`язків усіх юридичних осіб - сільських, селищних, міських рад, обраних розформованими територіальними громадами, з дня набуття повноважень новообраною радою".

Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин від 28.04.2021 №1423-ІХ внесені зміни в п.24 Перехідних положень Земельного кодексу України, який набрав чинність з 27.05.2021, де зазначено, що землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім земель, що використовуються органами державної влади, державними підприємствами, установами, організаціями на праві постійного користування, земель оборони, природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення в межах об`єктів і територій природно-заповідного фонду загальнодержавного значення, лісогосподарського призначення, зони відчуження та зони безумовного (обов`язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи, під будівлями, спорудами, іншими об`єктами нерухомого майна державної власності.

Положенням ст. 148-1 Земельного кодексу України визначено, що до особи, яка набула права власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходить право і обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітезісу, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Таким чином, як зазначає позивач, Безлюдівська селищна рада стала правонаступником всіх прав та обов`язків тих селищних рад, що приєднались до Безлюдівської селищної ради. Повноваження щодо розпорядження землями за межами населених пунктів, в тому числі спірною земельною ділянкою, перейшло до Безлюдівської селищної Ради.

Позивач вказує, що відповідач мав сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою з моменту переходу права власності на об`єкт нерухомого майна, а з 01.01.2021 (після приєднання селищних рад до Безлюдівської селищної ради) відповідач повинен був здійснювати оплату за оренду землі на рахунок Безлюдівської селищної ради.

Проте, відповідач всупереч вимогам діючого законодавства, не здійснював сплати орендної плати за користування земельною ділянкою та станом на 01.10.2023 має заборгованість перед позивачем за період з 01.01.2021 по 01.10.2023 у розмірі 172 694,29 грн, на підтвердження чого надано розрахунок Фінансового управління Безлюдівської селищної ради за вих. № 130/01-18 від 05.10.2023.

З метою досудового врегулювання спору, позивачем 11.10.2023 за вих. № 03-22/2319 була направлена претензія на адресу відповідача з вимогою сплатити наявну заборгованість.

У відповідь на претензію відповідач листом (вхід. № 3337 від 27.10.2023) вказав, що на дату придбання об`єкту нерухомості землекористувачем спірної земельної ділянки було ТОВ «Хімагролюкс», яке в односторонньому порядку з 01.08.2016 розірвало договір оренди землі від 24.04.2009, укладений між ТОВ «Хімагролюкс» та Харківською РДА, про що вчинено в Державному реєстрі земель запис №04097030005 від 27.11.2009. Після розірвання договору оренди землі від 24.04.2009 Приватне акціонерне товариство УКРАГРО НПК неодноразово піднімало питання щодо укладення договору оренди землі, однак станом на сьогоднішній день договір оренди землі поки що укладений не був. Починаючи з 01.08.2016 ПрАТ УКРАГРО НПК сплачує земельний податок за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6325156400:00:001:0012 у обсязі, передбаченому чинним законодавством України.

Наведені обставини і стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

Колегія суддів дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, правильність застосування місцевим господарським судом норм процесуального та матеріального права в межах доводів та вимог апеляційної скарги, приходить до висновку про відмову у задоволенні апеляційної скарги виходячи з наступного.

Відповідно до частини першої статті 316 Цивільного кодексу України (надалі ЦК України) правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно зі статтею 327 ЦК України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Відповідно до положень статті 80 Земельного кодексу України суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності.

Відповідно до положень частини 3, 4 статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Частиною 1 статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності, зокрема, на житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт посилається на те, що нормами законодавства, чинними на дату укладання договору купівлі-продажу, законодавець встановив, що до оформлення договору оренди землі раніше укладений договір оренди землі припиняється, а при укладенні нового договору до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Згідно з частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України (в редакції чинній на момент укладення договору купівлі-продажу) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці (пункт «е» частини першої статті 141 Земельного кодексу України).

За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на момент укладення договору купівлі-продажу) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці (абзац восьмий частини першої статті 31 Закону України Про оренду землі).

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

При цьому, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27 лютого 2019 року у справі № 913/661/17.

Таким чином, документальне оформлення вибуття з договору оренди попереднього орендаря (землекористувача) не впливає на обсяг права нового власника майна, оскільки умови основного договору оренди для особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, залишаються незмінними з моменту укладення сторонами договору купівлі-продажу, а отже з моменту набуття права власності на об`єкт нерухомості, новий власник об`єкта нерухомості, який розташований на орендованій земельній ділянці, набуває права оренди земельної ділянки, на якій це майно розмішене, а отже й відповідні права і обов`язки, в тому числі, і обов`язок сплачувати оренду за земельну ділянку відповідно до чинного договору оренди.

У постанові Великої Палати Верховною Суду вії 18 грудня 2019 року у справі № 263/6022/16-ц викладено аналогічний правовий висновок:

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.

Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (пункт 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц).

Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (пункт 7.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16).

Іншими словами, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна.

Також у постанові від 23 лютого 2020 року у справі № 922/510/19 Велика Палата Верховного Суду вказала, що Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір оренди не підлягає розірванню.

Вищенаведене дає підстави для висновку, що законодавство, чинне на момент укладення договору купівлі-продажу, вже містило положення про автоматичний перехід до нового власника нерухомості права користування земельною ділянкою під цим майном, про що правильно наголошено судом першої інстанції.

Стосовно твердження скаржника про те, що діючи в межах законодавства, чинного на дату укладення договору купівлі-продажу, відповідач вчиняв дії, спрямовані на укладення договору оренди землі; одразу після укладення договору купівлі-продажу ТОВ «Хімагролюкс» звернулось до Харківської районної державної адміністрації з листом щодо припинення договору оренди землі, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до частини 3 статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Статтею 654 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

За змістом п.36 договору оренди землі, укладеного між Харківською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю Хімагролюкс від 24.04.2009, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є перехід права власності на будівлі і споруди, які будуть розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи.

З матеріалів справи вбачається, що на час укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, земельна ділянка загальною площею 1,3380 га, кадастровий номер 6325156400:00:001:0012, знаходилась в оренді ТОВ Хімагролюкс. З новим власником нерухомого майна- ПрАТ УКРАГРО НПК договір оренди землі не переукладався.

18.03.2014 ТОВ Хімагролюкс звернулось до Харківської районної державної адміністрації з листом щодо припинення договору оренди землі від 24.04.2009.

У відповідь Харківська районна державна адміністрації листом від 26.05.2014 за №11-15/1719 повідомила, що це питання віднесено до компетенції Харківської обласної державної адміністрації.

Зі змісту листа Держземагентства у Харківській області від 28.07.2014 № 32-20-10-9221/0/914 вбачається, що за дорученням Харківської обласної державної адміністрації Головним управлінням розглядало клопотання стосовно надання дозволів на розроблення технічних документацій із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки площею 0,3318 га, кадастровий номер 6325156400:00:001:0012, розташованої за адресою: Харківська область, Харківський район, смт. Васищеве, вул. Промислова, 17Б, та зазначено, що після припинення права користування землею ТОВ Хімагролюкс, ПрАТ УКРАГРО НПК необхідно повторно звернутися з клопотанням до Харківської обласної державної адміністрації про надання в оренду землі та надати відповідні документи.

30.07.2014 ПрАТ УКРАГРО НПК звернулося до Харківської обласної державної адміністрації з листом № 4-936, в якому просило надати дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою та з клопотанням про укладення договору оренди.

Відповідно до листа Держземагентства у Харківській області від 01.09.2014 №32-20-10-10719/9-14 після припинення права користування земельними ділянками попереднього користувача, ПрАТ УКРАГРО НПК необхідно звернутися з клопотанням до Харківської обласної державної адміністрації про надання в оренду землі та надати відповідні документи.

16.12.2014 ПрАТ УКРАГРО НПК звернулося до Харківської обласної державної адміністрації з листом №20, в якому просила надати дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою та з клопотанням про укладення договору оренди.

19.01.2015 ТОВ Хімагролюкс звернулося до Харківської обласної державної адміністрації з листом №19-01/15-1 щодо припинення договору оренди землі від 24.04.2009.

02.03.2015 ПрАТ УКРАГРО НПК звернулося до Харківської обласної державної адміністрації з листом №40, в якому просила надати дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою та з клопотанням про укладення договору оренди.

06.04.2016 ТОВ Хімагролюкс підписало нотаріально завірену заяву про згоду на передачу в оренду земельної ділянки на користь ПрАТ УКРАГРО НПК. Доказів направлення її Харківській обласній державній адміністрації до матеріалів справи не надано.

Відповідач зазначає, що ТОВ Хімагролюкс повідомило Харківську обласну державну адміністрацію про одностороннє розірвання з 01.08.2016 договору оренди землі від 24.04.2009, на підтвердження чого до матеріалів справи надано опис вкладення у цінний лист від 06.07.2016, в якому, зокрема, зазначається, що у цінний лист вкладено повідомлення про розірвання договору оренди землі від 24.04.2009, вих.№7 від 06.07.2016.

У частині восьмій Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року №270 (далі - Правила) зазначено, що оператори поштового зв`язку надають послуги з пересилання внутрішніх та міжнародних поштових відправлень, поштових переказів, зокрема, до внутрішніх поштових відправлень належать: листи - прості, рекомендовані, з оголошеною цінністю.

Частиною одинадцятою Правил визначено, що поштові відправлення залежно від технології приймання, обробки, перевезення, доставки/вручення поділяються на такі категорії: прості, рекомендовані, без оголошеної цінності, з оголошеною цінністю.

Відповідно до частини 19 Правил, внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю можуть прийматися для пересилання з описом вкладення та/або з післяплатою. Тобто до інших видів листів крім листів з оголошеною цінністю опис вкладення не передбачений.

Із системного аналізу зазначених норм Правил, суд робить висновок, що Кабінет Міністрів України визначив в окремі категорії поштових відправлень, рекомендовані листи та листи з оголошеною цінністю.

Відповідно до частини 2 Правил розрахунковий документ - документ встановленої відповідно до Закону України "Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг" форми та змісту (касовий чек, розрахункова квитанція тощо), що підтверджує надання послуг поштового зв`язку.

Статтею 13 Закону України «Про поштовий зв`язок» від 04 жовтня 2001 року № 2759-III передбачено порядок надання поштового зв`язку, зокрема, у абзаці 3 вказано, що у договорі про надання послуг поштового зв`язку, якщо він укладається у письмовій формі, та у квитанції, касовому чеку тощо, якщо договір укладається в усній формі, обов`язково зазначаються найменування оператора та об`єкта поштового зв`язку, які надають послуги, дата та вид послуги, її вартість. У договорі, стороною якого є національний оператор зв`язку, укладеному у будь-якій формі, має міститися попередження про недопущення пересилання письмової кореспонденції, виконаної і розтиражованої друкарським способом, без вихідних даних (тираж, назва друкарні, номер замовлення та інше). За недотримання цієї вимоги несе відповідальність оператор поштового зв`язку.

Аналізуючи сказані норми, суд робить висновок, що належним доказом надіслання листа є квитанція або касовий чек, в якому зазначено найменування оператора та об`єкта поштового зв`язку, які надають послуги, дата та вид послуги, її вартість.

Проте, відповідачем до матеріалів справи не надано квитанції або касового чека на підтвердження направлення ТОВ Хімагролюкс Харківській обласній державній адміністрації листа від 06.07.2016 №7 про одностороннє розірвання з 01.08.2016 договору оренди землі від 24.04.2009. Надання лише копії опису вкладення не є належним доказом направлення зазначеного повідомлення Харківській обласній державній адміністрації.

Відповідно до ч.1 ст.73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Частиною 1 ст.74 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з ч.1. ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

За змістом ч.1 ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За таких обставин, суд апеляційної інстанції зазначає, що в матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази розірвання договору оренди землі від 24.04.2009.

Тобто, слід дійти висновку, що договір оренди від 24.04.2009 не був припинений в установленому законом порядку, а тому є чинним.

Крім того з інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 11.11.2023 вбачається, що земельна ділянка зареєстрована за ТОВ Хімагролюкс.

За таких обставин, колегія суддів зазначає, що договір оренди землі від 24.04.2009 не був припинений повністю 07.03.2014, а припинився лише щодо зобов`язань для ТОВ Хімагролюкс, тому відповідно з 07.03.2014 відповідач фактично став стороною вказаного договору оренди землі, за яким у нього виник обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27 лютого 2019 року у справі № 913/661/17.

При цьому колегія суддів не приймає до уваги посилання апелянта на те, що приватним нотаріусом при укладенні договору купівлі-продажу було наголошено, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці іншою особою, з огляду на те, що у п.10.6 договору купівлі-продажу від 07.03.2014 нотаріусом роз`яснено зміст ст. 116, 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України щодо переходу права власності або права користування на земельну ділянку (її частину), на якій розміщені об`єкти нерухомості, без зміни її цільового призначення, що не є тотожнім припиненню договору відповідно до вимог чинного законодавства.

Як правильно зазначено судом першої інстанції, оскільки ПрАТ УКРАГРО НПК відповідно до договору купівлі-продажу від 07.03.2014 набуло право власності на нежитлове приміщення, що розташоване на земельній ділянці площею 1,3380 га, кадастровий номер 6325156400:00:001:0012, яка перебувала в оренді у колишнього власника нерухомого майна, про що зазначено в самому договорі купівлі-продажу від 07.03.2014, а також враховуючи вищевикладені норми чинного законодавства України, у ПрАТ УКРАГРО НПК наявний обов`язок щодо сплати орендної плати за земельну ділянку за договором оренди землі, який було укладено між Харківською районною державною адміністрацією (орендодавець), правонаступником якої є Безлюдівська селищна рада, та Товариством з обмеженою відповідальністю Хімагролюкс (як попередній власник об`єкта нерухомості та колишній орендар земельної ділянки), що розташована адресою: Харківська область, Харківський район, смт. Васищеве, вул. Промислова, 17Б.

При цьому, колегія суддів відхиляє посилання апелянта на те, що станом на сьогоднішній день ПрАТ «УКРАГРО НПК» не має заборгованості із сплати земельного податку, на підтвердження чого останнім до матеріалів справи надано платіжні інструкції, з огляду на те, що платіжні інструкції, наявні в матеріалах справи, не містять ідентифікуючих ознак в призначенні платежу, з яких можливо б було встановити, що відповідачем сплачується орендна плата саме за спірну земельну ділянку. В призначенні платежу в платіжних інструкціях вказано лише земельний податок та місяць за якій він сплачується.

Щодо доводів відповідача стосовно того, що Безлюдівська селищна рада не направляла на адресу відповідача повідомлення користувача земельної ділянки про зміну власника земельної ділянки, як то передбачено ст. 148-3 Земельного кодексу Украйни, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до частини ст. 148 Земельного кодексу Украйни, особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням:

кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки;

найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника;

місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси;

платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Повідомлення про перехід права власності від держави до територіальної громади або навпаки підлягає опублікуванню у друкованих засобах масової інформації місцевої сфери розповсюдження із зазначенням кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки.

Суд апеляційної інстанції зазначає, що неповідомлення користувача земельної ділянки про зміну власника земельної ділянки не звільняє останнього від сплати орендної плати за землю.

Відповідно до ч.1 ст.11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Пунктом 1 ч.2 ст.11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 3 ст.509 ЦК України встановлено, що зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України також встановлено, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

У відповідності до ст.610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до п. 9 договору оренди землі від 24.04.2009 орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Васищевської селищної ради, в розмірі 8 % від грошової оцінки земельної ділянки, в загальній сумі 31456, 28 грн.

Пунктом 10 договору оренди землі передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затверджених Кабінетом Міністерства України, нормами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Орендна плата вноситься щомісячно, в розмірі 1/12 річної орендної плати, протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.

Відповідно до пункту 9 підрозділу 6 розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України індекс споживчих цін за 2017-2023 роки, що використовується для визначення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення, застосовується із значенням 100 відсотків. Законодавство не містить положень, які встановлюють обов`язок застосовувати коефіцієнт індексації перспективно. Натомість, сама базова величина нормативної грошової оцінки земель застосовується після введення її в дію.

Відповідно до розрахунку Безлюдівської селищної ради заборгованості по оренді землі орендарем ПрАТ "УКРАГРО НПК" за період з 01.01.2021 по 01.10.2023, виходячи з проіндексованої суми договору по різним періодам (за 2021, 2022 роки та з 01.01.2022 по 01.10.2023 року), заборгованість становить 172 694,29 грн.

Враховуючи відсутність в матеріалах справи належних доказів сплати відповідачем орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної форми власності, колегія суддів вважає правомірним висновок суду першої інстанції про задоволення позовних вимог Безлюдівської селищної ради щодо стягнення з відповідача 172 694,29 грн.

Частиною 1 ст.73 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч.1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно зі ст.236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Відповідно до ст.276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

На підставі зазначеного, колегія суддів апеляційного суду вважає висновки Господарського суду Харківської області законними та обґрунтованими. При цьому, доводи скаржника в апеляційній скарзі не спростовують висновків суду першої інстанції.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 19.01.2024 у справі № 22/4832/23 без змін як такого, що ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Керуючись статтями 129, 269, 270, п.1 ч.1 статті 275, статтями 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства УКРАГРО НПК залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 19.01.2024 у справі № 22/4832/23 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у випадках, передбачених пунктами а)-г) частини 3 ст.287 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 22.04.2024

Головуючий суддя Я.О. Білоусова

Суддя О.А. Пуль

Суддя І.В. Тарасова