Постанова

від 23.05.2024 по справі 916/1653/22

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 травня 2024 рокум. ОдесаСправа № 916/1653/22Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів: К.В. Богатиря, І.Г. Філінюка,

секретар судового засідання І.С. Мисько,

за участю представників сторін:

від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради: О.О. Курлович

від Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО»: В.В. Горобець

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 (суддя О.В. Цісельський, м.Одеса, повний текст складено 26.01.2024)

у справі №916/1653/22

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО»

про стягнення 376860,76 грн

та за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО»

до відповідача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

про стягнення 2925275,00 грн,

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст позовних вимог за первісним позовом

20.07.2022 Департамент комунальної власності Одеської міської ради (надалі також Департамент) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» (надалі також Товариство), в якій просив стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати з урахуванням індексації в сумі 354142,62 грн, 3% річних в сумі 8693,10 грн та пеню у сумі 14025,04 грн.

В обґрунтування позовних вимог позивач послався на неналежне виконання відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди №181/2 від 21.06.2018 в частині повної та своєчасної сплати орендної плати, у зв`язку з чим за відповідачем утворилась заборгованість у спірній сумі, на яку позивачем нараховано 3% річних та пеню у зазначеному вище розмірі.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 25.07.2022 позовну заяву (вх.№1715/22 від 20.07.2022) прийнято судом до розгляду, відкрито провадження у справі №916/1653/22, вирішено справу розглядати в порядку спрощеного позовного провадження.

Короткий зміст позовних вимог за зустрічним позовом

18.08.2023 Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО» звернулося до Господарського суду із зустрічним позовом до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, в якому, з урахуванням уточнень від 19.12.2023 (вх. № 4605/23), просило стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень за згодою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у розмірі 2925275,00 грн.

Зустрічний позов обґрунтований тим, що відповідач за погодженням із позивачем здійснив невідокремлені поліпшення орендованого ним нерухомого майна, внаслідок чого збільшилась його ринкова вартість, і оскільки орендні правовідносини з Департаментом комунальної власності Одеської міської ради припинились у зв`язку із приватизацією об`єкта оренди, в силу приписів Законів України «Про оренду державного та комунального майна» та «Про приватизацію державного та комунального майна» Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО» має право на отримання від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради компенсації збільшення вартості приватизованого комунального майна, у якому він здійснив невід`ємні поліпшення.

Після усунення недоліків зустрічної позовної заяви, ухвалою Господарського суду Одеської області від 29.08.2022 зустрічна позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» (вх. №2052/22 від 15.08.2022) до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про стягнення 2925275,00 грн була прийнята до розгляду; зустрічний позов об`єднано в одне провадження з первісним позовом у справі №916/1653/22. Постановлено справу №916/1653/22 розглядати за правилами загального позовного провадження зі стадії відкриття провадження у справі.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» про стягнення 376860,76 грн задоволено частково.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради суму основної заборгованості в розмірі 354142,62 грн, пеню в розмірі 14019,92 грн, 3% річних в розмірі 8693,10 грн та витрати зі сплати судового збору в розмірі 5652,83 грн.

В решті позовних вимог відмовлено.

Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про стягнення 2925275,00 грн задоволено частково.

Стягнуто з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень в розмірі 2776125,00грн та витрати зі сплати судового збору в розмірі 41641,88 грн.

В решті зустрічних позовних вимог відмовлено.

Проведено зустрічне зарахування сум, що підлягають стягненню, та стягнуто з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень в розмірі 2399269,36 грн та витрати зі сплати судового збору в розмірі 35989,05 грн.

Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив з того, що на підставі договору оренди №181/2 від 21.06.2018 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради було передано Товариству з обмеженою відповідальністю «ВКО» у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3кв.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Дерибасівська, 8. В подальшому, 09.12.2021 договірні відносини за договором оренди №181/2 від 21.06.2018 між позивачем та відповідачем припинилися у зв`язку з приватизацією вказаних приміщень Товариством з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» та передачею у наведену дату нежитлових приміщень за актом приймання передачі новому власнику.

Господарський суд Одеської області, встановивши, що в порушення законодавства та умов договору оренди №181/2 від 21.06.2018 Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО» не було своєчасно сплачено орендну плату за період з 01.03.2021 по 08.12.2021, дійшов висновку про правомірність та обґрунтованість позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» заборгованості зі сплати орендних платежів за період з 01.03.2021 по 08.12.2021 з урахуванням індексу інфляції у розмірі 354142,62 грн, у зв`язку з чим позов у цій частині задовольнив у повному обсязі.

Перевіривши здійснений позивачем розрахунок пені та 3% річних, суд першої інстанції встановив помилковість у розрахунку пені, з огляду на що позовну вимогу в частині стягнення пені задовольнив частково, а саме, у розмірі 14019,92 грн, а позовну вимогу про стягнення суми 3% річних у розмірі 8693,10 грн задовольнив у повному обсязі.

Вирішуючи спір в частині заявлених зустрічних позовних вимог, місцевий господарський суд зазначив, що виходячи з положень статей 21, 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», пункту 4.4. договору оренди №181/2 від 21.06.2018, а також враховуючи те, що при визначені ціни продажу на електронному аукціоні Департаментом комунальної власності Одеської міської ради не було враховано вартість невід`ємних поліпшень, зроблених Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО», в останнього виникло право на отримання від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради компенсації збільшення ринкової вартості об`єкта оренди внаслідок здійснення орендарем невід`ємних поліпшень цього об`єкту.

Водночас суд першої інстанції не погодився із наданим позивачем за зустрічним позовом розрахунком. За розрахунком суду, розмір компенсації складає 2776125 грн, які підлягають стягненню з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО».

Керуючись приписами частини одинадцятої статті 238 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд Одеської області провів зустрічне зарахування сум, що підлягають стягненню з позивача та відповідача, та стягнув з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень в розмірі 2399269,36 грн.

Короткий зміст та обґрунтування вимог апеляційної скарги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

Не погодившись з ухваленим рішенням суду, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просив рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 у справі №916/1653/22 скасувати в частині задоволення зустрічних позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради в частині стягнення 2766125,00 грн та ухвалити нове рішення, яким повністю відмовити у задоволенні зустрічних позовних вимог.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги апелянт зазначив, що висновки Верховного Суду, викладені у справах, предметом яких є компенсація вартості невід`ємних поліпшень у зв`язку з розірванням договору оренди та положення усталеної судової практики, не можуть бути застосовані, адже дана справа №916/1653/22 не є аналогічною справою, оскільки в розумінні Закону України «Про оренду державного та комунального майна» виникнення у орендодавця обов`язку щодо відшкодування вартості невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, зроблених орендарем за власні кошти та за згодою орендодавця, є правовим наслідком припинення або розірвання відповідного договору оренди, внаслідок чого орендар втрачає право користування орендованими приміщеннями. Однак, як вбачається із умов договору купівлі-продажу від 02.12.2021 №2827, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО» залишається орендарем нежитлових приміщень до 31.12.2050. Крім цього, на думку Департаменту, матеріали справи не містять акту приймання-передачі приміщення від Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, що ще раз підтверджує той факт, що за Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО» залишено право користування нежитловими приміщеннями першого поверху №504 загальною площею 134,3 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8. На підтвердження вищезазначеного, згідно із Державним реєстром речових прав на нерухоме майно сторону орендодавця з Департаменту змінено на Товариство з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ», а орендарем визначено Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО», строк дії договору оренди встановлено до 31.12.2050.

Окрім того, за доводами скаржника, судом першої інстанції було неправильно застосовано норму процесуального права, а саме, частину одинадцяту статті 238 Господарського процесуального кодексу України, адже вимога Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» про компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень є такою, що не підлягає задоволенню, є оспорюваною у даній справі, на відміну від вимог Департаменту про стягнення коштів.

З урахуванням викладеного, Департамент зазначив, що оскаржуване рішення ухвалено з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, та неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.

Позиція Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» щодо апеляційної скарги

У відзиві на апеляційну скаргу Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО» просило у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а оскаржуване рішення суду залишити без змін.

Заперечуючи проти доводів апеляційної скарги, Товариство зазначило, що у розумінні Закону України «Про оренду державного та комунального майна» виникнення у орендодавця обов`язку щодо відшкодування вартості невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, зроблених орендарем за власні кошти та за згодою орендодавця, є правовим наслідком припинення або розірвання відповідного договору оренди, укладеного між відповідним органом, уповноваженим управляти державним та комунальним майном, та орендарем.

Натомість, у зв`язку з підписанням договору купівлі-продажу та державної реєстрації права власності на спірне майно за іншою юридичною особою, договір оренди №181/2 від 21.06.2018, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО» та Департаментом, є припиненим, оскільки Департамент вибув із спірних правовідносин.

І саме після вибуття Департаменту із спірних правовідносин, у Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» виникло право на відшкодування вартості невід`ємних поліпшень в розумінні Закону України «Про оренду державного та комунального майна», оскільки цей Закон регулює виключно питання, пов`язані з державним та комунальним майном. При цьому, на переконання позивача за зустрічним позовом, для наявності або відсутності підстав для відшкодування вартості невід`ємних поліпшень немає жодного значення, чи зберігаються подальші орендні відносини між двома юридичними особами приватного права чи ні після вибуття нерухомого майна з комунальної власності.

Щодо доводів Департаменту про те, що судом першої інстанції неправильно застосовано норму процесуального права, а саме, частину одинадцяту статті 238 Господарського процесуального кодексу України, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО» зазначило про неправильне розуміння і тлумачення вказаної норми скаржником, оскільки жодних вимог щодо оспорюваності чи неоспорюваності позовних вимог дана процесуальна норма не містить.

Рух справи, заяви, клопотання, інші процесуальні дії в суді апеляційної інстанції

Апеляційна скарга зареєстрована судом 14.02.2024 за вх.№514/24.

Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду апеляційної скарги визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Л.В. Поліщук, суддів: К.В. Богатиря, І.Г. Філінюка, що підтверджується протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.02.2024.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.02.2024 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 у справі №916/1653/22 до надходження матеріалів справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду. Доручено Господарському суду Одеської області надіслати матеріали справи №916/1653/22 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.

23.02.2024 до суду апеляційної інстанції надійшли матеріали справи №916/1653/22.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.02.2024 апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 у справі №916/1653/22 залишено без руху з підстав неповної сплати судового збору.

Після усунення недоліків апеляційної скарги, ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.03.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 у справі №916/1653/22. Встановлено Товариству з обмеженою відповідальністю «ВКО» строк до 05.04.2024 для подання відзиву на апеляційну скаргу та роз`яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до статті 170 Господарського процесуального кодексу України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи.

26.03.2024 від Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№514/24/Д3).

Будь-які інші заяви чи клопотання з процесуальних питань до суду апеляційної інстанції не надходили.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.04.2024 розгляд справи №916/4949/23 призначено на 30.04.2024 об 11:00 год.

В судовому засіданні, яке відбулось 30.04.2024, з метою повного, об`єктивного та всебічного розгляду справи протокольною ухвалою суду оголошено перерву до 23.05.2024 о 14:00 год.

З огляду на положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, ухвалою суду від 23.05.2024 вирішено розглянути апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 у справі №916/1653/22 поза межами строку, встановленого у частині першій статті 273 Господарського процесуального кодексу України, у розумний строк.

У судових засіданнях апеляційної інстанції представники сторін надавали усні пояснення, відповідно до яких підтримали свої правові позиції у справі.

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне.

Фактичні обставини справи

Нежитлові приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, належали територіальній громаді м.Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності, що підтверджується свідоцтвом серії САЕ №668295) про право власності на нежитлові приміщення першого поверху №504, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 26.04.2012 на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 04.04.2012 №98. Державну реєстрацію проведено 22.05.2012 Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості», реєстраційний номер 36703297, номер запису 663 в книзі: 13-ог-102.

21.06.2018 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО» (орендарем) укладено договір оренди №181/2 нежитлового приміщення, відповідно до пункту 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

Ринкова вартість об`єкту оренди відповідно звіту про незалежну оцінку вартості об`єкта оренди, складеного Приватним підприємством «Дельта-Консалтінг», становить 1572085,00 грн.

Пунктом 1.3. договору оренди термін його дії визначений з 21.06.2018 до 21.05.2021.

20.06.2019 між сторонами підписано акт приймання-передачі приміщень, з якого вбачається, що Департаментом комунальної власності Одеської міської ради було передано у користування Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 134,3 кв.м, що розташоване за адресою: м.Одеса, вул.Дерибасівська, 8.

08.11.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО» укладено договір, відповідно до якого сторони дійшли згоди викласти договір оренди №181/2 нежитлового приміщення від 21.06.2018 у новій редакції.

Згідно із пунктом 1.1. договору договору оренди №181/2 у новій редакції орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху №504, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд. №8, загальною площею 134,3 кв.м, основною площею 67,7 кв.м.

Відповідно звіту №03/22 про оцінку вартості нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул.Дерибасівська, 8, виданого 28.03.2018 суб`єктом оціночної діяльності Приватним підприємством «Дельта-Консалтінг», рецензованого Товариством з обмеженою відповідальністю «Оціночна фірма «Абакус» 29.03.2018, ринкова вартість орендованого майна становить 1572085,00 грн без урахування ПДВ (пункт 1.2. договору оренди №181/2 у новій редакції).

Пунктом 1.4. договору оренди №181/2 у новій редакції визначено термін дії договору до 31.12.2050.

У пункті 2.2. договору оренди №181/2 у новій редакції сторони погодили, що за орендовані нежитлові приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 26151,64 грн, що розрахована станом на 01.10.2019 (без урахування ПДВ) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожен наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.

Згідно із пунктом 2.4. договору оренди №181/2 у новій редакції орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Вказані у пункті 1.1. нежитлові приміщення передаються орендодавцем орендарю виключно для розміщення офісу (пункт 4.1. договору оренди №181/2 у новій редакції.

За умовами пункту 4.4. договору оренди №181/2 у новій редакції капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об`єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу погодження орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт, затвердженої у встановленому порядку.

Положеннями пункту 5.2. договору оренди №181/2 у новій редакції сторонами унормовано, що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день такого прострочення платежу. Нарахування пені за прострочення виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок мав бути виконаний.

Пунктом 7.6. договору оренди №181/2 у новій редакції передбачено, що договір може бути розірваний на вимогу однієї зі сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди. У разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору оренди впродовж його строку, внаслідок невиконання обов`язків за договором, всі невід`ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитку, здійснених орендарем при проведенні капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають.

Дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренди за участю орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством (пункт 7.11. договору оренди №181/2 у новій редакції).

Окрім того, у договорі №181/2 сторони погодили, що відповідно до статті 631 Цивільного кодексу України умови цього договору про внесення змін застосовуються до відносин між сторонами, які виникли до його укладення, а саме: з 21.06.2018, і що цей договір є невід`ємною частиною договору оренди №181/2 нежилого приміщення від 21.06.2018 та вступає в силу з моменту його підписання сторонами та нотаріального посвідчення.

Договір у новій редакції 08.11.2019 посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко І.В. та зареєстрований в реєстрі за № 1222.

Як вбачається із витягу з Державного реєстру речових прав речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за №188330643 від 11.11.2019, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про державну реєстрацію права Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» на користування (найм) нежитловими приміщеннями першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

05.11.2019 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради отримав листа Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО», в якому орендар просив надати дозвіл на проведення робіт з невід`ємних поліпшень в орендованих ним нежитлових приміщеннях. До листа додав дефектний акт, технічний висновок про доцільність поліпшень, проектну кошторисну документацію, копію технічного паспорту та звіт про результати експертної оцінки.

Згідно із експертною оцінкою від 15.11.2019 №24811, виконаною Товариством з обмеженою відповідальністю «Експертиза МВК», кошторисна документація по робочому проекту «Капітальний ремонт нежитлового приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, розташованого за адресою: м.Одеса, вул. Дерибасівська, буд. 8» враховує обсяги робіт, передбачені робочим проектом, та складена відповідно до вимог ДСТУ Б Д. 1.1-1:2013 «Правила визначення вартості будівництва». Загальна кошторисна вартість будівництва у поточних цінах станом на 15.11.2019 складає 506411 грн.

Розглянувши наданий орендарем комплект документів, Департамент комунальної власності Одеської міської ради листом від 18.11.2019 №01-13/5640 повідомив Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО» про те, що комплексний аналіз конструктивних рішень об`єкта обстеження, оцінка його стану, аналіз виявлених дефектів пошкоджень, загальний фізичний знос вказує на необхідність проведення ремонтних робіт нежитлових приміщень об`єкта оренди. Також зазначив, що надана кошторисна документація, яка враховує обсяги робіт, передбачених дефектним актом, складена відповідно до вимог ДСТУ Б Д. 1.1-1: 2013 «Правила визначення вартості будівництва», з огляду на що надав згоду на проведення ремонтних робіт з невід`ємних поліпшень у орендованих приміщеннях першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м,за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

22.11.2019 між Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО», як замовником, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ардіс Груп», як підрядником, укладено договір №3/11 на виконання ремонтно-будівельних робіт з поточного/капітального, за умовами якого замовник доручає, а підрядник, в межах договірної ціни та проектно-кошторисної документації, виконує власними або залученими силами та засобами роботи на об`єкті (нежитлові приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Дерибасівська, 8), здає їх в обумовлені строки замовнику з передачею всієї виконавчої документації в обумовлені договором строки, тощо.

Між сторонами була погоджена договірна ціна виконання робіт у розмірі 488008,72грн.

31.01.2020 між замовником та підрядником були складені довідка про вартість виконаних робіт (форма КБ-3) та акт №1 приймання-передачі виконаних будівельних робіт за січень 2020 (форма КБ-2в).

25.02.2020 Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО» звернулось до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради із листом, в якому просило розглянути питання щодо приватизації орендованого ним нежитлового приміщення.

За результатами проведеної Товариством з обмеженою відповідальністю Аудиторською фірмою «Наш аудит» аудиторської перевірки фактичних результатів щодо заходів, спрямованих на поліпшення стану орендованого нерухомого майна, відображеного у фінансовій інформації орендаря Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО», 27.02.2020 був складений аудиторський висновок, яким підтверджено фінансування здійснених поліпшень орендованого неругомого майна за рахунок власних коштів орендаря.

05.03.2020 Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО» супровідним листом надало Департаменту комунальної власності Одеської міської ради комплект документів щодо проведення робіт з невід`ємних поліпшень орендованого ним нерухомого майна, а саме: 1)звернення орендаря на надання дозволу на проведення робіт з невід`ємних поліпшень від 20.06.2019; 2)лист- відповідь Департаменту №01-13/2818 від 26.06.2019; 3)технічний висновок, визначення технічного стану нежитлового приміщення першого поверху (технічний паспорт від 18.01.2012); договір оренди від 21.06.2018, фотофіксацію приміщень); 4)кваліфікаційний сертифікат відповідального виконавця серії АР № 007559; 5)лист-відповідь Департаменту на проведення ремонтних робіт невід`ємних поліпшень №01-13/5690 від 18.11.2019; 6)кошторисну документацію (зведений кошторисний розрахунок вартості об`єкта будівництва, дефектний акт на капітальний ремонт об`єкта оренди, локальний кошторис № 2-1-1 на ремонтно-будівельні роботи, пояснювальну записку, підсумкову відомість ресурсів); 7)експертну оцінку №24811 від 15.11.2019 щодо розгляду кошторисної частини проектної документації по робочому проекту; 8)документи, що підтверджують проведення та виконання ремонтних робіт (договір будівельного підряду №3/11 від 22.11.2019, ліцензію підрядної організації з додатками, квитанцію про сплату на суму 506411 грн, договірну ціну, акт №1 приймання виконаних будівельних робіт за січень 2020 (форми КБ-2в), довідку про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за січень 2020 (форма КБ-№)); 9)висновок експертного дослідження; 10)звіт незалежного аудитора, виконаний ТОВ АФ «НАШ АУДИТ», а також просило винести на розгляд Одеської міської ради питання приватизації нежитлового приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, орендарем, який здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна.

10.06.2020 Одеською міською радою прийнято рішення №6057-VII, яким до Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м.Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році, були включені нежитлові приміщення першого поверху №504 загальною площею 134,3 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, та їх приватизацію шляхом продажу на аукціоні.

На підставі договору №91 від 28.09.2020, укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Приватним підприємством «Дельта-Консалтінг», та обстеження, проведеного 30.09.2020 оцінювачем Приватного підприємства «Дельта-Консалтінг» Накул О.М. був складений звіт з незалежної оцінки нежитлових приміщень першого поверху №504 загальною площею 134,3 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, в якому оцінювачем зроблений висновок, що станом на 31.08.2020 ринкова вартість об`єкта оцінки для продажу на аукціоні складає 4811777,83 грн з урахуванням ПДВ.

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся з позовною заявою до Господарського суду Одеської області про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» заборгованості у загальному розмірі 564933,02 грн, про розірвання договору оренди №181/2 від 08.11.2019 та про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» з нежитлових приміщень №504 першого поверху, загальною площею 134,3 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, посилаючись на порушення Товариством взятих на себе зобов`язань в частині повної та своєчасної оплати орендних платежів за укладеним між сторонами договором оренди №181/2 від 08.11.2019 за період з 12.11.2019 по 28.02.2021, наявність систематичного та істотного порушення Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО» умов договору, що є підставою для стягнення заборгованості, розірвання договору та виселення відповідача із займаних приміщень. За вказаною позовною заявою було відкрито провадження у справі №916/405/21.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 07.07.2021 у справі №916/405/21 позов задоволено частково. Стягнуто з відповідача на користь позивача 201,09 грн пені, 27341,30 грн збитків від інфляції, 3% річних у розмірі 17017,24 грн та судовий збір у розмірі 2270,00 грн. В решті позову відмовлено.

22.11.2021 відбувся електронний аукціон, організатором якого виступив Департамент комунальної власності Одеської міської ради, за лотом: нежитлові приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, вул. Дерибасівська, 8, в якому взяли участь Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО» та Товариство з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ».

Згідно із протоколом про результати електронного аукціону №UA-PS-2021-10-29-000073-1 від 22.11.2021, його переможцем визнано Товариство з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» з ціновою пропозицією 4910101 грн.

Наказом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 29.11.2021 №417 затверджено протокол про результати електронного аукціону №UA-PS-2021-10-29-000073-1 з продажу об`єкта малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси - нежитлових приміщень першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Дерибасівська, 8 який відбувся 22.11.2021.

02.12.2021 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (продавцем), від імені якої діє Департамент комунальної власності Одеської міської ради, з однієї сторони, та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» (покупцем), з другої сторони, укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського територіального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим №2827.

Згідно із пунктом 1.1. договору купівлі-продажу продавець передав, а покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

Відповідно до пункту 1.3. договору купівлі-продажу об`єкт купівлі-продажу оцінено у розмірі 4811777,83 грн, податок на додану вартість враховано до вказаної суми та складає 801962,83 грн, згідно з висновками оцінювача про ринкову вартість об`єкта незалежної оцінки - нежитлових приміщень першого поверху №504, загальною площею 134,3 квм., що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Дерибасівська, 8, для приватизації шляхом продажу на аукціоні, що були виконані суб`єктом оціночної діяльності Приватним підприємством «Дельта-Консалтінг», затвердженими наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 13.10.2021 №296.

У пункті 1.4. договору купівлі-продажу зазначено, що стартова ціна продажу об`єкта для аукціону складає 4811777,00 грн з ПДВ.

Згідно із пунктом 1.5. договору купівлі-продажу ціна продажу об`єкта з урахуванням ПДВ складає 4910101,00 грн (гарантійний внесок у сумі 481177,70 грн враховано до ціни продажу).

Передача об`єкта купівлі-продажу від продавця покупцю здійснюється у триденний строк після сплати покупцем в повному обсязі ціни продажу об`єкта купівлі-продажу та оформляється актом приймання-передачі, який підписується одночасно сторонами за цим договором (пункт 3.1. договору купівлі-продажу).

Пунктом 3.2. договору купівлі-продажу передбачено, що право власності на об`єкт купівлі-продажу виникає з дня державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт. Державна реєстрація здійснюється уповноваженим органом в порядку, встановленому чинним законодавством, після повної сплати коштів, передбачених розділом 2 «Порядок розрахунків за придбаний об`єкт» цього договору, штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв`язку із неналежним виконанням зобов`язань за цим договором, підписання покупцем акта приймання-передачі об`єкта, зазначеного у пункті 1.1. цього договору, та видання органом приватизації наказу про завершення приватизації.

Приватизація об`єкта приватизації вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до покупця права власності на об`єкт приватизації, що оформлюється наказом органу приватизації (пункт 3.3. договору купівлі-продажу).

У пункті 4.1. договору продавець засвідчив відсутність обмежень, обтяжень та майнових прав третіх осіб на об`єкт купівлі-продажу, окрім тих, що виникли за договором оренди нежитлових приміщень першого поверху №504, укладеного 08.11.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО», і що претензії третіх осіб, про які в момент складання договору купівлі-продажу сторони не могли не знати, не встановлені.

У підпункті 5.4.9. пункту 5.4. договору купівлі продажу покупець зобов`язався забезпечити збереження орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» на термін дії договору оренди нежитлових приміщень першого поверху №504, укладеного 08.11.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО», посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко І.В. за реєстровим №1222, з усіма змінами до нього, а саме, до 31.12.2050.

На виконання договору купівлі-продажу від 02.12.2021 за реєстровим №2827, 09.12.2021 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (продавцем), від імені якої діє Департамент комунальної власності Одеської міської ради, з однієї сторони, та Товариством з обмеженою відповідальністю ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» (покупцем), укладено акт приймання-передачі, відповідно до якого продавець передав, а покупець прийняв індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень першого поверху №504, загальною площею 134,кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8. В акті приймання-передачі сторонами також зазначено, що покупцем сплачено за об`єкт купівлі-продажу у повному обсязі.

На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 62209412 від 10.12.2021, прийнятого приватним нотаріусом Одеського міського територіального округу Чужовською Н.Ю., за Товариством з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» зареєстровано право власності на нежитлові приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1957264751101, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна.

Ухвалою Південно-Західного апеляційного господарського суду від 20.12.2021 у справі №916/405/21 заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» (вх.№4775/21 від 16.12.2021) про часткову заміну сторони правонаступником у справі №916/405/21 задоволено. Залучено Товариство з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» до участі у справі №916/405/21 у якості правонаступника Департаменту комунальної власності Одеської міської ради в частині вимог про розірвання договору оренди №181/2, укладеного 21.06.2018 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО», в редакції від 08.11.2019, та виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» з нежитлових приміщень першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м.Одеса, вул.Дерибасівська, 8.

Іншою ухвалою Південно-Західного апеляційного господарського суду від 20.12.2021 у справі №916/405/21 заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» (вх.№3222/21/Д6 від 16.12.2021) про відмову від частини позовних вимог у справі №916/405/21 задоволено. Прийнято відмову Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» від позовних вимог про розірвання договору оренди №181/2, укладеного 21.06.2018 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО», в редакції від 08.11.2019, та виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» з нежитлових приміщень №504 першого поверху, загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8. Визнано нечинним рішення Господарського суду Одеської області від 07.07.2021 у справі №916/405/21 в частині відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди №181/2, укладеного 21.06.2018 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО», в редакції від 08.11.2019, та виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» з нежитлових приміщень №504 першого поверху, загальною площею 134,3 кв. м., розташованих за адресою: м.Одеса, вул. Дерибасівська, 8. Закрито провадження у справі 916/405/21 в частині позовних вимог про розірвання договору оренди і виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» з нежитлових приміщень №504 першого поверху, загальною площею 134,3 кв. м., розташованих за адресою: м.Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

У зв`язку із простроченням оплати орендної плати, Департамент комунальної власності Одеської міської ради 26.05.2022 направив Товариству з обмеженою відповідальністю «ВКО» претензію, в якій вимагав у місячний строк з моменту отримання сплатити заборгованість з орендної плати з урахуванням індексу інфляції у сумі 334495,81 грн, 3% річних у розмірі 7233,54 грн та пеню у сумі 19724,12 грн. Претензія Товариством отримана 02.06.2022.

Несплата Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО» заборгованості з орендної плати за період з 01.03.2021 по 08.12.2021 стало підставою для звернення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до господарського суду з відповідною позовною заявою.

В свою чергу, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО» подало зустрічний позов, в якому, з урахуванням уточнень від 19.12.2023 (вх. № 4605/23), просило стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень у розмірі 2925275,00 грн, який мотивований тим, що відповідач за погодженням із позивачем здійснив невідокремлені поліпшення орендованого ним нерухомого майна, внаслідок чого збільшилась його ринкова вартість, і оскільки орендні правовідносини з Департаментом комунальної власності Одеської міської ради припинились у зв`язку із приватизацією об`єкта оренди, в силу приписів Законів України «Про оренду державного та комунального майна» та «Про приватизацію державного та комунального майна» Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО» має право на отримання від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради компенсації збільшення вартості приватизованого комунального майна, у якому він здійснив невід`ємні поліпшення.

Також в матеріалах справи міститься висновок експертів № 22-5941 комісійної судової оціночно-будівельної експертизи від 29.06.2023, яка призначалася в рамках цієї справи ухвалою Господарського суду Одеської області від 20.10.2022.

Згідно із висновком експертів № 22-5941 комісійної судової оціночно-будівельної експертизи від 29.06.2023 ринкова вартість невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень першого поверху № 504 загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу) становила 396185,00 грн без ПДВ; ринкова вартість нежитлових приміщень першого поверху № 504 загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу) становила 4662627,00 грн з ПДВ.

Позиція суду апеляційної інстанції

Аналіз змісту доводів апеляційної скарги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради засвідчує, що вони зводяться до незгоди скаржника з висновками суду першої інстанції щодо стягнення з нього компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень, а також до заперечення можливості зустрічного зарахування грошових сум, присуджених до стягнення за первісним і зустрічним позовами в порядку частини одинадцятої статті 238 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до частини першої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Отже, оскільки рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 у цій справі Департаментом оскаржується в частині задоволення зустрічного позову та проведеного судом зустрічного зарахування, а суд апеляційної інстанції відповідно до вимог статті 269 Господарського процесуального кодексу України обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги при апеляційному перегляді справи, колегією суддів Південно-західного апеляційного господарського суду в апеляційному порядку оскаржуване судове рішення в частині вирішення спору за первісним позовом не переглядається.

Колегія суддів зазначає, що особливий порядок компенсації здійснених орендарем поліпшень під час оренди державного майна врегульований спеціальним Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Абзацом другим частини третьої статті 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 №2269-ХІІ (в редакції, чинній на момент укладення договору оренди у новій редакції) передбачено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Відповідно до частини другої статті 27 Закону Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 №2269-ХІІ (в редакції, чинній на момент укладення договору оренди у новій редакції) якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Іншого договором оренди №181/2 у новій редакції не встановлено, а лише передбачено, що у разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору оренди впродовж його строку, внаслідок невиконання обов`язків за договором, всі невід`ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитку, здійснених орендарем при проведенні капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають (пункт 7.6).

Крім того, у договорі оренди №181/2 у новій редакції окремо визначені випадки його припинення внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренди за участю орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством (пункт 7.11).

03.10.2019 було прийнято Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ. У розділі «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).

За приписами частини першої статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ (в редакції станом на дату укладення договору купівлі-продажу від 02.12.2021) договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об`єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

За змістом абзацу 2 частини третьої статті 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», яка регулює правові наслідки припинення договору оренди, передбачено, що орендар має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна.

Скаржник, серед іншого, зазначає, що у розумінні Закону України «Про оренду державного та комунального майна» виникнення у орендодавця обов`язку щодо відшкодування вартості невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, зроблених орендарем за власні кошти та за згодою орендодавця, є правовим наслідком припинення або розірвання відповідного договору оренди, внаслідок чого орендар втрачає право користування орендованими приміщеннями. Проте, як вбачається із умов договору купівлі-продажу від 02.12.2021 №2827, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО» залишається орендарем нежитлових приміщень до 31.12.2050.

Колегія суддів відхиляє такі доводи апелянта, виходячи з наступного.

Матеріали справи свідчать про те, що орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО» за власні кошти та за згодою орендодавця Департаменту комунальної власності Одеської міської ради здійснено невід`ємні поліпшення орендованого майна.

22.11.2021 відбувся електронний аукціон, в якому взяли участь Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО» та Товариство з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ», за результатами якого відповідно до протоколу про результати аукціону №UA-PS-2021-10-29-000073-1, затвердженого наказом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №417 від 29.11.2021, між переможцем електронного аукціону Товариством з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» та територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради, 02.12.2021 був укладений договір купівлі-продажу нежитлових приміщень першого поверху №504 , загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

В подальшому, 09.12.2021 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (продавцем), від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради, з однієї сторони, та Товариством з обмеженою відповідальністю ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» (покупцем), укладено акт приймання-передачі, відповідно до якого продавець передав, а покупець прийняв індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень першого поверху №504, загальною площею 134,кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8. В акті приймання-передачі сторонами також зазначено, що покупцем сплачено за об`єкт купівлі-продажу у повному обсязі.

На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 62209412 від 10.12.2021, прийнятого приватним нотаріусом Одеського міського територіального округу Чужовською Н.Ю., за Товариством з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» зареєстровано право власності на нежитлові приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1957264751101.

Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина перша статті 316 Цивільного кодексу України).

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (стаття 328 Цивільного кодексу України).

Право власності припиняється у разі, зокрема, відчуження власником свого майна (частина перша статті 346 Цивільного кодексу України).

Отже, на підставі договору купівлі-продажу від 02.12.2021 за реєстровим №2827 у територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діє Департамент комунальної власності Одеської міської ради, припинилося право власності на нежитлові приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв. м., розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, а Товариство з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ», в свою чергу, набуло право власності на вказане нерухоме майно.

За змістом статті 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Водночас, спеціальним законодавством передбачено, що у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов`язки за договором оренди, якщо інше не передбачено договором (частина восьма статті 20 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ (в редакції станом на дату укладення договору купівлі-продажу від 02.12.2021).

У разі переходу права власності на об`єкт оренди до нового власника такий договір оренди зберігає чинність для нового власника, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 2 частини першої статті 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ (в редакції станом на дату укладення договору купівлі-продажу від 02.12.2021).

Договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна (частина четверта статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» від 18.01.2018 №2269-VIII).

З урахуванням наведеного правового регулювання, колегія суддів зазначає, що чинне законодавство передбачає, що у договорі державного та комунального майна може бути замінено орендодавця, і таке законодавче регулювання спрямоване на збереження попередніх існуючих орендних відносин при переході права власності на об`єкт оренди.

За таких умов, орендодавцем та стороною договору оренди стає новий власник об`єкта оренди, договір оренди не припиняє свою дію, і новий власник набуває статусу орендодавця разом із належними орендодавцю за договором правами і обов`язками. У той же час, при відчуженні орендованого об`єкта попередній власник вибуває із орендних відносин.

Таким чином, за відсутності в договорі оренди №181/2 у новій редакції умови про припинення вказаного договору з підстави відчуження іншій особі орендованого майна, у зв`язку з набуттям Товариством з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» права власності на нежитлові приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м.Одеса, вул. Дерибасівська, 8, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» перейшли усі права та обов`язки орендодавця за вказаним договором оренди, укладеним між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО», а Департамент комунальної власності Одеської міської ради вибув із матеріальних відносин щодо оренди спірного майна.

Згідно із абзацами 3 5 статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» від 18.01.2018 №2269-VIII у разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем. Ціна продажу об`єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід`ємних поліпшень. Якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

Відтак, чинне законодавство передбачає збереження права орендаря, який здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, при приватизації орендованого майна. Така компенсація здійснюється або покупцем - у разі приватизації на аукціоні з відповідною умовою щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, або ж вартість невід`ємних поліпшень зараховується орендарю під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації - у разі якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар.

У той же час, матеріалами справи не підтверджується, що Департаментом приймалось рішення про приватизацію нежитлових приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, не містить такої умови і укладений 02.12.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» та територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради, договір купівлі-продажу, з огляду на що у покупця (Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕСТФУД КОМПАНІ») не виник обов`язок з компенсації невід`ємних поліпшень орендарю Товариству з обмеженою відповідальністю «ВКО».

Враховуючи, що Департамент комунальної власності Одеської міської ради вибув із орендних відносин, а на покупця (Товариство з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ») не покладений обов`язок з компенсації невід`ємних поліпшень, а також враховуючи, що при визначенні ціни продажу на електронному аукціоні Департаментом не була врахована вартість невід`ємних поліпшень, зроблених Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО», в останнього виникло право на отримання від Департаменту компенсації збільшення ринкової вартості об`єкта оренди внаслідок здійснення орендарем невід`ємних поліпшень цього об`єкту.

Твердження апелянта стосовного того, що орендар не втратив права користування орендованими приміщеннями і наразі ним користується, а тому норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не можуть бути застосовані, колегія суддів відхиляє, оскільки чинне законодавство не ставить в залежність наявність/відсутність підстав для відшкодування вартості невід`ємних поліпшень від тієї обставини, чи зберігаються в подальшому орендні відносини між орендарем (Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО») та новим покупцем (Товариством з обмеженою відповідальністю «ВЕСТФУД КОМПАНІ») та чи фактично орендар використовує орендоване майно після вибуття нерухомого майна з комунальної власності.

Оскільки жодних доводів стосовно неправильності проведеного судом першої інстанції розрахунку розміру компенсації апеляційна скарга не містить, а суд апеляційної інстанції відповідно до вимог статті 269 Господарського процесуального кодексу України обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги при апеляційному перегляді справи, колегією суддів Південно-західного апеляційного господарського суду в апеляційному порядку оскаржуване рішення в частині правильності розрахунків компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень не переглядається.

Щодо можливості зустрічного зарахування грошових сум, присуджених до стягнення за первісним і зустрічним позовами в порядку частини одинадцятої статті 238 Господарського процесуального кодексу України колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до приписів частини одинадцятої статті 238 Господарського процесуального кодексу України у разі часткового задоволення первісного і зустрічного позовів про стягнення грошових сум суд проводить зустрічне зарахування таких сум та стягує різницю між ними на користь сторони, якій присуджено більшу грошову суму.

Аналіз цієї норми свідчить, що її мета є по суті аналогічною меті статті 203 Господарського кодексу України та статті 601 Цивільного кодексу України, оскільки в даному випадку судовим рішенням будуть чітко зафіксовані розміри грошових сум, які сторони винні одна одній, тобто, їх розмір носитиме ясний та безспірний характер, а з моменту набрання таким судовим рішенням законної сили таке судове рішення підлягатиме обов`язковому виконанню, тобто, буде відсутній будь-який спір між сторонами з приводу настання чи ненастання строку виконання зобов`язання з такої сплати.

До того ж, зазначена норма Господарського процесуального кодексу України не проводить жодної диференціації, які за правовою природою чи підставами виникнення мають бути ці грошові суми.

Виходячи із зазначеного висновку в контексті цієї справи Південно-західний апеляційний господарський суд відхиляє доводи апелянта та наголошує на універсальності приписів частини одинадцятої статті 238 Господарського процесуального кодексу України, адже можливість їх застосування судом не ставиться у залежність від тотожності правової природи вимог про стягнення грошових сум за первісним і зустрічним позовами, а їх безспірність презюмується у разі судового вирішення спору.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 22.04.2021 у справі №904/1583/20.

Отже, суд першої інстанції правомірно провів зустрічне зарахування присуджених до стягнення сум за первісним та зустрічним позовами згідно з частиною одинадцятою статті 238 Господарського процесуального кодексу України, стягнувши різницю між ними на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО», що відповідає зазначеному вище висновку про застосування цієї норми права.

Висновки суду апеляційної інстанції

В силу приписів статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Згідно статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Доводи скаржника не спростовують висновків Господарського суду Одеської області про часткове задоволення зустрічного позову та проведеного зустрічного зарахування грошових сум, присуджених до стягнення за первісним і зустрічним позовами в порядку частини одинадцятої статті 238 Господарського процесуального кодексу України, у зв`язку з чим підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення колегія суддів не вбачає, а в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити.

Розподіл судових витрат

У зв`язку з відмовою у задоволенні апеляційної скарги відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за її подання та розгляд не відшкодовуються.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 276, 281 - 284 ГПК України,

Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради залишити без задоволення.

2.Рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 у справі №916/1653/22 залишити без змін.

3.Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені ст.ст.287, 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 28.05.2024.

Головуючий суддяЛ.В. Поліщук

СуддяК.В. Богатир

СуддяІ.Г. Філінюк