Рішення

від 12.03.2024 по справі 917/641/23

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. Капітана Володимира Кісельова, 1, м. Полтава, 36000, тел. (0532) 61 04 21

E-mail: inbox@pl.arbitr.gov.ua, https://pl.arbitr.gov.ua/sud5018/

Код ЄДРПОУ 03500004

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.03.2024 Справа № 917/641/23

м. Полтава

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Євразія Бізнес Груп", вул. Ярмакова, 7-А, м. Кременчук, Полтавська область,39600

до Козельщинської селищної ради, вул. Остроградського, 75/15, смт. Козельщина, Козельщинський район, Полтавська область,39100

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Приватне підприємство "ЗемІнвест", вул. Європейська, 2, офіс 311, м. Полтава, 36014

про визнання протиправими дій та приведення у відповідність умов договору

Суддя Солодюк О.В.

Секретар судового засідання Олефір О.І.

Учасники справи згідно протоколу судового засідання

Розглядається позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Євразія Бізнес Груп" до Козельщинської селищної ради про визнання протиправними дій та приведення у відповідність умов договору оренди землі від 08.12.2020.

В обгрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що текст договору оренди землі, котрий укладено між Козельщинською селищною радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Євразія Бізнес Груп»" фактично не відповідає тексту договору, що пропонувався укласти на торгах та який був оприлюднений на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин.

Позивач просить суд:

визнати протиправними дії Козельщинської селищної ради (код ЄДРПОУ 21063513) щодо зміни умов договору оренди землі від 08 грудня 2020 року на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 площею 137,4802 га, яка розташована на території Козельщинської селищної ради (колишньої Мануйлівської сільської ради) Козельщинського району Полтавської області укладеного із переможцем торгів ТОВ "ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП" (код ЄДРПОУ 42564757);

привести у відповідність умови договору оренди землі від 08 грудня 2020 року на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 площею 137,4802 га, яка розташована на території Козельщинської селищної ради (колишньої Мануйлівської сільської ради) Козельщинського району Полтавської області укладеного між Козельщинською селищною радою (код ЄДРПОУ 21063513) та ТОВ "ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП" (код ЄДРПОУ 42564757), зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 29 грудня 2020 року, номер запису про інше речове право: 40034802, шляхом викладення окремих пунктів договору оренди землі у редакції на момент проведення земельних торгів у формі аукціону, а саме:

-п.15 Земельна ділянка передається в оренду для вирощування енергетичних культур.

-п.16 Цільове призначення земельної ділянки: 01.13 для іншого сільськогосподарського призначення.

-п.17 Умови збереження стану об`єкта оренди: дотримуватися вимог протиерозійної організації території де розташована земельна ділянка, дотримуватися екологічної безпеки землекористування та при користуванні земельною ділянкою дотримуватися вимог Земельного кодексу України, природоохоронного законодавства та інших законодавчих актів України з питань оренди земельних ділянок.

-п.18 У разі погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей орендованої земельної ділянки або приведення її у непридатний для використання за цільовим призначенням стан збитки, що підлягають відшкодуванню, визначаються відповідно до Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. №284.

-п.19 Здійснення орендарем без згоди Орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

-п.28 - дотримуватися режиму природоохоронного використання земель.

-п.28 - в частині обов`язку не проводити зміну виду угідь земельної ділянки без згоди Орендодавця - виключити.

-п.33 - в частині ліквідації юридичної особи-орендаря - виключити.

-п.36 Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Будь-які зміни або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі та підписуються належним чином уповноваженими представниками Сторін у разі, якщо з будь-яких причин будь-які положення цього договору є недійсними, незаконними або такими, що не мають юридичної сили, це не впливає на дійсність або юридичну силу будь-якого або усіх інших положень цього договору.

Сторони попереджаються, що у випадку, коли будь-яке із положень цього договору втратило юридичну силу, вони невідкладно розпочнуть переговори на засадах взаємної доброзичливості для того, щоб змінити це положення таким чином, щоб у зміненому вигляді воно стало чинним і законним та у максимально можливому обсязі відбивало початкові наміри Сторін щодо суті зазначеного положення.

В разі відсутності взаємної згоди Сторін щодо зміни умов цього договору, його дострокового розірвання на вимогу заінтересованої Сторони, ці питання вирішуються у судовому порядку.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 25.04.2023 суд ухвалив прийняти позовну заяву до розгляду і відкрити провадження у справі; справу розглядати в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання у справі на 25.05.2023 на 09:55 год. Залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Приватне підприємство "ЗемІнвест".

16.05.2023 (вх. №6152) від третьої особи - Приватного підприємства «ЗемІнвест» надійшла до матеріалів справи заява, в якій останній просить суд підготовче засідання призначене на 25.05.2023 провести без участі їх представника. У прийнятті рішення покладаються на розсуд суду.

16.05.2023 (вх. № 6151) від Приватного підприємства «ЗемІнвест» до суду надійшли письмові пояснення, в яких останній вважає позовну заяву необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню повністю з огляду на наступне.

08 грудня 2020 р. приватним підприємством «Земінвест» в особі ліцитатора (ведучий аукціону) Ірзи Івана Сергійовича, відповідно до укладених договорів проведено земельні торги з продажу права оренди на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності Козельщинської селищної ради площею 137,4802 га (пасовища), з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416, розташовану за межами населених пунктів на території Козельщинської селищної ради Кременчуцького району Полтавської області.

У земельних торгах прийняли участь чотири підприємства, а саме: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП» (код ЄДРПОУ 42564757), ПРИВАТНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО «КОЗЕЛЫЦИНСБКИЙ РАЙАГРОПОСТАЧ» (Код ЄДРПОУ 00906516), ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «КОЗЕЛЬЩИНСЬКИЙ ПЕЛЕТНИЙ ЗАВОД» Код ЄДРПОУ 433651 19 та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «БРАУН ІНДАСТРІАЛ ТЕХНОЛОДЖІ ПАРК «СЕМЕНІВКА»» (Код ЄДРПОУ 43366196), які відповідно до частини сьомої ст. 137 ЗКУ подали всі необхідні документи, сплатили реєстраційний та гарантійний внески та зареєстровані виконавцем в якості учасників земельних торгів.

За результатами земельних торгів переможцем визначено ТОВ «ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП», яким було запропоновано найвищу плату за користування земельною ділянкою, про що було складено протокол № 2, який підписано представником переможця земельних торгів, ліцитатором та організатором.

Організатором земельних торгів Козельщинською селищною радою, в особі селищного голови Троцького Олександра Андрійовича, за результатами торгів був підписаний протокол та укладений у день торгів договір оренди землі.

Порядок підготовки, проведення та встановлення результатів земельних торгів регулюється главою 21 Земельного кодексу України (ст.ст. 134-139 ЗКУ), в редакції, що діяла на день проведення торгів.

Згідно частини двадцять четвертої ст. 137 ЗКУ договір оренди земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів, крім випадків, передбачених частиною двадцять дев`ятою цієї статті.

У день торгів, тобто 8 грудня 2020 р., було роздруковано узгоджену організатором торгів редакцію договору оренди землі, з результатами торгів, надано два примірники представнику ТОВ «ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП» - директору підприємства Соловйову Ігорю Володимировичу, для узгодження тексту, підписання зі своєї сторони та підписання орендодавцем. Зауважень від Соловйова І.В. до тексту договору не надходило. Укладений в день торгів спірний договір оренди землі відповідає Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220.

Позивач звертає увагу на те, що текст договору оренди землі, який було укладено в день торгів по змісту пунктів 15 та 16 не відповідає проекту договору оренди землі, який було розміщено на офіційному веб-сайті Держгеокадастру при публікації оголошення про проведення земельних торгів. Але ці зміни лише деталізують порядок використання земельної ділянки і не змінюють істотні умови договору оренди землі, передбачені ст. 15 Закону України «Про оренду землі», а також умови, зазначені в рішенні селищної ради про проведення земельних торгів.

Судове засідання, призначене на 25.05.2023 на 09:50 год не відбулося у зв`язку з перебуванням судді у відпустці. Ухвалою суду від 12.06.2023 призначено розгляд справи на 15.08.2023 на 11:30 год.

Від Козельщинської селищної ради надійшло до суду клопотання, в якому останній просить суд поновити пропущений строк для подання доказів, приєднати до матеріалів справи копії документів та закрити провадження у справі (від 14.08.2023 вх. № 9919; від 15.08.2023 вх. № 9997).

Відповідач зазначає, що при підготовці аукціону щодо права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 спочатку планувалося використати типовий проект договору. Однак, з врахуванням того що, земельна ділянка розташована на лівому березі річки Псьол в межах водоохоронної зони, що за ст. 87 Водного кодексу України виключає використання стійких та сильнодіючих пестицидів, під час паводків та дощів вона підтоплюється водою, а за кілька кілометрів вниз за течією розташований водозабір м. Горішні Плавні, використання на ділянці агрохімії потенційно може складати причину екологічного лиха, було прийняте рішення деталізувати умови типового проекту договору, що пропонується укласти на торгах, та доповнити його умовами, які б унеможливили застосування небезпечних пестицидів та з якими договір був підписаний сторонами 08.12.2020 р.

Представниками відповідача було внесено відповідні зміни в типовий договір та передано виконавцю з додержанням встановлених ч.1 та ч.6 ст.137 Земельного кодексу України термінів.

Таким чином, у відповідача на даний час відсутні дані, який саме проект договору було опубліковано на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, безпосередньо перед проведенням аукціону щодо права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416.

Також відповідач зазначає, що не відмовлявся та не відмовляється від приведення у відповідність умов договору оренди землі від 08.12.2020 на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 умовам, оголошеним перед проведенням земельних торгів. І лист №02-04/641 від 14.04.2023, доданий до позовної заяви, такої відмови не містить. Розглянути по суті звернення позивача від 16.03.2023 немає технічної можливості. Таким чином, в даній справі відсутній предмет спору, що є підставою для закриття провадження у справі.

15.08.2023 (вх. № 10024) від представника ТОВ «Євразія Бізнес Груп» до матеріалів справи надійшло клопотання про витребування у Держгеокадастру проекту договору оренди землі, який був опублікований на сайті.

Ухвалою суду від 15.08.2023 поновлено позивачу строк на подання до суду вищезазначеного клопотання, відкладено розгляд справи на 31.10.2023 на 10:00 та витребувано у Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру проект Договору оренди землі, який був опублікований на сайті, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 площею 137, 4802 га, який повинен був підписаний за результатами земельних торгів 08.12.2020.

11.09.2023 (вх. № 11192) від Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру надійшло до матеріалів справи клопотання/заява , в якому останній повідомляє суд, що Держгеокадастр не є створювачем, видавцем та належним розпорядником проекту договору, у зв`язку з чим запитуваний документ відсутній.

12.10.2023 (вх. № 12989) від представника позивача до суду надійшло клопотання про доручення додаткових доказів, а саме:

- копії адвокатського запиту від 23.08.2023 року № 46/23;

- копії відповіді ПП «ЗемІнвест» від 25.08.2023 року № 5 разом із проектом договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 площею 137,4802 га, що пропонувався укласти на торгах 08.12.2020 року та який був оприлюднений на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин.

Ухвалою суду від 31.10.2023 задоволено вищезазначене клопотання представника позивача, а також клопотання відповідача (вх. № 9919 від 14.08.2023; № 9997 від 15.08.2023) про приєднання до матеріалів справи доказів; відмовлено у задоволенні клопотання відповідача про закриття провадження у справі з мотивів, зазначених в ухвалі; закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 05.12.2023 на 11:00 год.

В судовому засіданні 05.12.2023 представник позивача позовні вимоги підтримує. Представники відповідача проти позову заперечують. Третя особа заявою (вх.№ 15095 від 23.11.2023) просить розгляд справи проводити без її участі. При прийнятті рішення покладається на розсуд суду. В судовому засіданні оголошено перерву до 12.01.2024 до 11:30 год.

17.01.2024 та 19.01.2024 (вх. вх. № 615; № 757) від Козельщинської селищної ради до суду надійшли клопотання про участь їх представників в судових засіданнях в режимі відео конференції.

Судове засідання, призначене на 12.01.2024 на 11:30 год., не відбулося у зв`язку з перебуванням судді у відпустці.

Ухвалою суду від 18.01.2024 розгляд справи призначено на 12.03.2024 на 12:00 год.

Ухвалою суду від 08.02.2024 задоволено заяву відповідача про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції 12.03.2024 о 12:00 год.

У судовому засіданні 12.03.2024 оголошено вступну та резолютивну частини рішення відповідно до ст. 240 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив.

08 грудня 2020 року в приміщенні Козельщинської селищної ради відбувся аукціон з продажу права оренди на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 площею 137,4802 га, яка розташована на території Козельщинської селищної ради (колишньої Мануйлівської сільської ради) Козельщинського району Полтавської області.

Вищезазначений аукціон відбувся відповідно до рішення тридцять першої сесії сьомого скликання Козельщинської селищної ради Козельщинського району Полтавської області від 16 жовтня 2020 року «Про проведення земельних торгів у формі аукціону».

Відповідно до протоколу №5 земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності переможцем торгів оголошено ТОВ «ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП».

В подальшому між орендодавцем - Козельщинською селищною радою, в особі селищного голови Троцького Олександра Андрійовича та орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю «ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП», в особі директора Соловйова Ігоря Володимировича укладено договір оренди землі від 08 грудня 2020 року на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 площею 137,4802 га, яка розташована на території Козельщинської селищної ради (колишньої Мануйлівської сільської ради) Козельщинського району Полтавської області.

ТОВ «ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП» 29.12.2020 року зареєстровано вищезазначений договір оренди землі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речове право: 40034802.

Позивач зазначає, що не підозрюючи того факту, що Козельщинською селищною радою в порушення статті 135 та 137 Земельного кодексу України можуть бути змінено умови договору ТОВ ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП 08 грудня 2020 року було підписано договір оренди землі на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 площею 137,4802 га, яка розташована на території Козельщинської селищної ради (колишньої Мануйлівської сільської ради) Козельщинського району Полтавської області.

Після вчинення всіх відповідних дій ТОВ «ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП» було виявлено, що договір оренди землі від 08 грудня 2020 року, котрий укладений між Козельщинською селищною радою та ТОВ «ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП» фактично не відповідав тексту договору, що пропонувався укласти на торгах та який був оприлюднений на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин http://torgy.land.gov.ua/auction.

ТОВ «ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП» 16.03.2023 звернулося з заявою до Козельщинської селищної ради, щодо приведення у відповідність до норм чинного законодавства вищезазначеного договору оренди землі від 08 грудня 2020 року на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 площею 137,4802 га, яка розташована на території Козельщинської селищної ради (колишньої Мануйлівської сільської ради) Козельщинського району Полтавської області.

Листом Виконавчого комітету Козельщинської селищної ради від 14.04.2023 року за №02-04/641 повідомлено Позивача, що «немає технічної можливості перевірити текст договору, який був оприлюднений на офіційному вебсайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин http://torgy.land.gov.ua/auction, перед проведенням земельних торгів на земельну ділянку площею 137,4802 га з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 та пропонувався укласти за їх результатами».

Позивач зазначає, що проект договору оренди землі складається та публікується на офіційному вебсайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин http://torgy.land.gov.ua/auction організатором земельних торгів, а саме Козельщинською селищною радою. Отже текст проекту договору оренди землі, котрий ТОВ «ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП» просила привести у відповідність до норм законодавства знаходиться безпосерелньо у Козельщинської селищної ради, а не у Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області.

Пунктом 2 Рішення тридцять першої сесії сьомого скликання Козельщинської селищної ради від 16 жовтня 2020 року Про проведення земельних торгів у формі аукціону визначено, що за результатами торгів передати переможцям торгів земельні ділянки у користування на умовах, визначених в договорі оренди землі.

Крім того, Проектом землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної форми власності сільськогосподарського призначення площею 137,4802 га (сіножаті) з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416, землі запасу, не надані у власність чи користування, розташованої за межами населених пунктів на території Козельщинської селищної ради Козельщинського району Полтавської області (Мануйлівський старостинський округ) зі зміною цільового призначення для іншого сільськогосподарського призначення (код згідно КВЦПЗ-01.13), з метою продажу права оренди на конкурентних засадах (земельних торгах) у формі аукціону, не встановлено конкретних видів енергетичних культур, котрі зобов`язаний вирощувати переможець земельних торгів у формі аукціону.

Оскільки, всі спроби та намагання вирішити дане питання в позасудовому порядку не мали успіху, то саме це і стало підставою для звернення позивача до Господарського суду Полтавської області з даним позовом щодо визнання дій протиправними та приведення умов діючого договору оренди у відповідність до запропонованих на земельних торгах з метою захисту прав та інтересів Товариства.

При прийнятті рішення судом враховано наступне.

Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, у межах повноважень та способом, передбаченими Конституцією та законами України.

Відповідно до частини 1 статті 116 Земельного кодексу України (тут і далі у редакції, чинній на час проведення земельних торгів - 08.12.2020 року) громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

За змістом статті 127 зазначеного Кодексу органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом. Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.

Згідно із частиною 1 статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Статтею 135 Земельного кодексу України передбачено, що земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів. Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами другою і третьою статті 134 цього Кодексу.

Відповідно до частини 3 статті 135 Земельного кодексу України організатором земельних торгів є фізична або юридична особа-власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, які уклали з виконавцем земельних торгів договір про проведення земельних торгів.

Виконавцем земельних торгів є суб`єкт господарювання, який уклав з організатором земельних торгів договір про їх проведення.

Учасником земельних торгів є фізична або юридична особа, яка подала виконавцю земельних торгів документи, зазначені в частині сьомій статті 137 цього Кодексу, сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зареєстрована у книзі реєстрації учасників земельних торгів і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, що виставляється на земельні торги.

Проведення земельних торгів щодо земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються: а) перелік земельних ділянок або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами; б) стартова ціна лота; в) строк та інші умови користування земельною ділянкою у разі набуття права користування земельною ділянкою на земельних торгах; г) особа, уповноважена організатором земельних торгів на укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги (частина 4 статті 135 Земельного кодексу України).

Частиною 12 статті 135 Земельного кодексу України (у редакції станом на 08.12.2020 року) передбачено, що умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки.

Відображення всіх відомостей в тому числі проекту договору оренди відповідно до Земельного кодексу України: по-перше є імперативною вимогою;

по-друге, така інформація також забезпечує повноту та об`єктивність оголошення, оскільки в сукупності впливає на коло потенційних покупців та обсяг набутих в майбутньому ними прав та обов`язків, в тому числі щодо земельної ділянки.

Отже, можна зробити висновок, що лоти для продажу на торгах мають формуватися таким чином, щоб вони були максимально привабливими для потенційних покупців - учасників торгів, аби забезпечити їх конкуренцію і заохотити пропонувати більшу ціну.

Зазначений підхід забезпечує в цьому відношенні єдність інтересів сторін, якщо вони діють добросовісно.

Таким чином, в порушення норм чинного законодавства, Козельщинська селищна рада незаконно змінила певні умови договору оренди землі від 08 грудня 2020 року. Обов`язок щодо надання на підпис сторонам тексту договору належить саме відповідачу, як організатору земельних торгів.

Чинна на момент проведення земельних торгів та укладення спірного договору оренди землі редакція Земельного кодексу України містила норму про те, що умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки (ч.12 ст.135 ЗК України).

Відтак за результатами земельних торгів, поданий на підпис відповідачем, як організатором торгів, текст договору оренди землі не повинен відрізнятися від тексту договору, який пропонувався укласти на торгах у відповідному оголошенні про проведення земельних торгів.

Принцип легітимних очікувань означає, що особа, яка поводить себе відповідно до закону і встановлених процедур може розраховувати на те, що рішення державних органів та органів самоврядування є законними та легітимними, такими, що пройшли відповідну процедуру прийняття. Такий підхід демонструє ЄСПЛ, зокрема у справах «Стретч проти Сполученого Королівства», «Пайн Велі Девелопменте ЛТД та інші проти Ірландії», «Остапенко проти України», «Зеленчук та Цицюра проти України». Така позиція має поширюватися на правовідносини щодо оренди землі та порядку укладення договорів оренди, зокрема щодо укладення договорів оренди землі державної чи комунальної власності, дій реєстраторів при реєстрації прав.

Таким чином, в порушення вищезазначених норм, було змінено текст договору, що пропонується укласти на торгах.

Крім того, слід зазначити, що 27 листопада 2020 року між Приватним підприємством «ЗемІнвест», Приватним підприємством «Регіональний інвестиційний центр аукціонів» та Товариством з обмеженою відповідальністю "Євразія Бізнес Груп" укладено Договір №264-20 про умови участі у земельних торгах.

Даним Договором, а саме п. 2.2.2 передбачено, що переможець торгів зобов`язаний укласти з продавцем договір оренди землі.

Розділом 4 Договору від 27 листопада 2020 року №264-20 про умови участі у земельних торгах передбачено відповідальність сторін.

Крім того, частиною 5 статті 138 Земельного кодексу України прямо передбачено, що «Результати торгів анулюються організатором земельних торгів у разі відмови переможця від укладення договору купівлі-продажу або договору оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, а також у разі несплати переможцем в установлений строк належної суми за придбаний лот».

Таким чином, враховуючи Договір від 27 листопада 2020 року №264-20 про умови участі у земельних торгах та частину 5 статті 138 Земельного кодексу України, Товариство з обмеженою відповідальністю "Євразія Бізнес Груп" зобов`язано було підписати договір оренди землі від 08 грудня 2020 року на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 площею 137,4802 га, щоб не зазнати негативних наслідків у вигляді штрафних санкцій та анулюванні земельних торгів.

Статтею 136 Земельного кодексу України передбачений добір земельних ділянок державної чи комунальної власності та підготовка лотів для продажу на земельних торгах та частиною 4 цієї норми встановлено, що підготовку лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів.

Підготовка лотів до проведення земельних торгів включає, зокрема визначення виконавця земельних торгів, дати та місця проведення земельних торгів (підпункт "ж" частини 4 статті 136 зазначеної норми).

Підготовка до проведення та порядок проведення земельних торгів передбачені статтею 137 Земельного кодексу України, за змістом частин 1, 2 якої організатор земельних торгів не пізніше десяти робочих днів після підписання договору про проведення торгів передає, а виконавець земельних торгів приймає документи та матеріали на лот, зазначені у частині четвертій статті 136 цього Кодексу. Документація щодо кожного лота оформляється виконавцем земельних торгів в окрему справу і після закінчення торгів передається покупцеві. Із зазначених документації та матеріалів виконавець земельних торгів формує інформаційну картку на лот.

Відповідно до частин 3-5 статті 137 Земельного кодексу України виконавець земельних торгів після отримання документів та матеріалів на лот забезпечує опублікування на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, а також, за бажанням організатора земельних торгів, у друкованих засобах масової інформації оголошення про проведення земельних торгів.

В оголошенні зазначаються за кожним лотом: а) найменування організатора земельних торгів; б) місце розташування, площа земельної ділянки та її кадастровий номер; в) цільове призначення, а для містобудівних потреб - також види використання; г) умови договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису, який укладається на земельних торгах; ґ) стартова ціна продажу земельної ділянки або стартовий розмір річної плати за користування земельною ділянкою; д) містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки для земельних ділянок, призначених для цілей, пов`язаних із забудовою; е) місце і час проведення земельних торгів; є) розмір реєстраційного та гарантійного внесків, які сплачуються учасниками, порядок їх сплати; ж) номери рахунків виконавця земельних торгів, відкритих у банку для сплати реєстраційного та гарантійного внесків; з) найменування та адреса виконавця земельних торгів, прізвище та посада, номер телефону особи, в якої можна ознайомитися з документами на лот; и) текст договору, що пропонується укласти на торгах, без визначення ціни та зазначення особи покупця (орендаря); і) сума витрат (видатків), здійснених на підготовку лота до продажу, організацію та проведення земельних торгів, що підлягає відшкодуванню переможцем земельних торгів.

При розміщенні оголошення на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, воно має містити фотографічні зображення земельних ділянок, копії документів та матеріалів на лот.

Розміщення інформації на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, здійснюється безоплатно. Технологічні та програмні засоби, необхідні для оприлюднення оголошення про проведення торгів, повинні забезпечувати юридичним та фізичним особам можливість безоплатного анонімного перегляду, копіювання та роздрукування інформації із застосуванням поширених веб-оглядачів та редакторів, без необхідності застосування спеціально створених технологічних чи програмних засобів, цілодобово, без обмежень.

Земельні торги починаються з оголошення ліцитатором порядку їх проведення. Лот виставляється на торги за наявності не менш як двох зареєстрованих учасників. Ліцитатор оголошує номер лота, зазначений в інформаційній картці, місце розташування, розмір, цільове призначення земельної ділянки та можливі види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель, а також стартову ціну лота (частини 14,15,16 статті 137 Земельного кодексу України у редакції, чинній на час проведення земельних торгів 08.12.2020).

За змістом частин 23, 24 статті 137 Земельного кодексу України ліцитатор оголошує про завершення земельних торгів після підписання протоколу торгів. Договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів, крім випадків, передбачених частиною 29 цієї статті.

Так, частиною 29 статті 137 Земельного кодексу України передбачено укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення після погодження з Верховною Радою України чи Кабінету Міністрів України для осіб, які визнані переможцями, визначеними у статті 129 цього Кодексу.

За змістом частини 26 статті 137 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час проведення торгів та укладення договорів оренди землі від 08.12.2020 року) право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом. Документ про оплату разом з договором купівлі-продажу, оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки є підставою для державної реєстрації відповідного речового права переможця земельних торгів на земельну ділянку.

Отже, зі змісту положень частини 12 статті 135 та пункту "г" частини 4 статті 137 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час проведення земельних торгів від 08.12.2020) убачається, що умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки і в оголошенні зазначаються за кожним лотом умови договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису, який укладається на земельних торгах.

Законодавством як у редакції, чинній на час проведення земельних торгів 08.12.2020 року, за результатами яких між ТОВ «Євразія Бізнес Груп» та Козельщинською селищною радою було укладено спірний договір, так і в редакції, чинній на час подання даної позовної заяви, не передбачено можливості будь-якої зміни, деталізації та конкретизації умов договору, який підлягає укладенню з переможцем земельних торгів.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За змістом статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, з огляду на положення законодавства, умови договору, укладеного за результатами земельних торгів, не можуть змінюватися під час їх укладення та мають відповідати умовам, оголошеним перед проведенням земельних торгів.

Вказані висновки узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 14 березня 2023 року у справі № 917/1193/21.

З відповіді ПП "ЗемІнвест" від 25.08.2023 за № 5 та додатку до неї, на адвокатський запит від 23.08.2023 № 46/23 вбачається, що проект договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 площею 137,4802 га, що пропонувався укласти на торгах 08.12.2023 та який був оприлюднений на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, не відрізняється жодним чином від проекту договору оренди землі, котрий було додано до позовної заяви позивачем - ТОВ "ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП".

Отже, позовні вимоги про визнання протиправними дій Козельщинської селищної ради (щодо зміни умов договору оренди землі від 08 грудня 2020 року на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 площею 137,4802 га, яка розташована на території Козельщинської селищної ради (колишньої Мануйлівської сільської ради) Козельщинського району Полтавської області, укладеного із переможцем торгів ТОВ "ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП" та приведення у відповідність умов договору оренди землі від 08 грудня 2020 року на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 площею 137,4802 га, яка розташована на території Козельщинської селищної ради (колишньої Мануйлівської сільської ради) Козельщинського району Полтавської області, укладеного між Козельщинською селищною радою та ТОВ "ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП", зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 29 грудня 2020 року, номер запису про інше речове право: 40034802, шляхом викладення окремих пунктів договору оренди землі у редакції на момент проведення земельних торгів у формі аукціону, обгрунтовані, підтверджені матеріалами справи, відповідачем не спростовані і підлягають судом задоволенню.

Згідно із ч.2-3 ст.13 ГПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ч.1 ст.73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За приписами ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, а які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч.1 ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір покладається на відповідача.

Керуючись ст. ст. 123, 129, 210, 232, 233, 236, 238, 240, 241 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати протиправними дії Козельщинської селищної ради (код ЄДРПОУ 21063513) щодо зміни умов договору оренди землі від 08 грудня 2020 року на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 площею 137,4802 га, яка розташована на території Козельщинської селищної ради (колишньої Мануйлівської сільської ради) Козельщинського району Полтавської області укладеного із переможцем торгів ТОВ "ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП" (код ЄДРПОУ 42564757).

3. Привести у відповідність умови договору оренди землі від 08 грудня 2020 року на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності з кадастровим номером 5322083000:00:001:1416 площею 137,4802 га, яка розташована на території Козельщинської селищної ради (колишньої Мануйлівської сільської ради) Козельщинського району Полтавської області укладеного між Козельщинською селищною радою (код ЄДРПОУ 21063513) та ТОВ "ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП" (код ЄДРПОУ 42564757), зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 29 грудня 2020 року, номер запису про інше речове право: 40034802, шляхом викладення окремих пунктів договору оренди землі у редакції на момент проведення земельних торгів у формі аукціону, а саме:

-п.15 Земельна ділянка передається в оренду для вирощування енергетичних культур.

-п.16 Цільове призначення земельної ділянки: 01.13 для іншого сільськогосподарського призначення.

-п.17 Умови збереження стану об`єкта оренди: дотримуватися вимог протиерозійної організації території де розташована земельна ділянка, дотримуватися екологічної безпеки землекористування та при користуванні земельною ділянкою дотримуватися вимог Земельного кодексу України, природоохоронного законодавства та інших законодавчих актів України з питань оренди земельних ділянок.

-п.18 У разі погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей орендованої земельної ділянки або приведення її у непридатний для використання за цільовим призначенням стан збитки, що підлягають відшкодуванню, визначаються відповідно до Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. №284.

-п.19 Здійснення орендарем без згоди Орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

-п.28 - дотримуватися режиму природоохоронного використання земель.

-п.28 - в частині обов`язку не проводити зміну виду угідь земельної ділянки без згоди Орендодавця - виключити.

-п.33 - в частині ліквідації юридичної особи-орендаря - виключити.

-п.36 Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Будь-які зміни або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі та підписуються належним чином уповноваженими представниками Сторін у разі, якщо з будь-яких причин будь-які положення цього договору є недійсними, незаконними або такими, що не мають юридичної сили, це не впливає на дійсність або юридичну силу будь-якого або усіх інших положень цього договору.

Сторони попереджаються, що у випадку, коли будь-яке із положень цього договору втратило юридичну силу, вони невідкладно розпочнуть переговори на засадах взаємної доброзичливості для того, щоб змінити це положення таким чином, щоб у зміненому вигляді воно стало чинним і законним та у максимально можливому обсязі відбивало початкові наміри Сторін щодо суті зазначеного положення.

В разі відсутності взаємної згоди Сторін щодо зміни умов цього договору, його дострокового розірвання на вимогу заінтересованої Сторони, ці питання вирішуються у судовому порядку.

4. Стягнути з Козельщинської селищної ради (вул. Остроградського, 75/15, смт. Козельщина, Козельщенський район, Полтавська область, 39100, код ЄДРПОУ 21063513) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ЄВРАЗІЯ БІЗНЕС ГРУП" (вул. Ярмаркова, буд.7-А, м. Кременчук, Кременчуцький район, Полтавська область, 39600, код ЄДОРПОУ 42564757) витрати на сплату судового збору в розмірі 5 368,00 грн.

Видати наказ після набрання цим рішенням законної сили.

Згідно з частинами 1, 2 статті 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно статті 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Згідно статті 257 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Суддя Солодюк О.В.