Рішення

від 18.06.2024 по справі 925/413/24

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 червня 2024 року Черкаси Справа № 925/413/24

Господарський суд Черкаської області у складі судді Кучеренко О.І. із секретарем судового засідання Лисенко О.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні суду справу

за позовом фізичної особи-підприємця Балачій Олени В`ячеславівни ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ),

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивачки ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 , РНОКПП: НОМЕР_2 )

до Черкаської міської ради (вул.Б.Вишневецького, 36, м.Черкаси, 18001, ідентифікаційний код 25212542)

про визнання незаконним і таким, що підлягає скасуванню рішення та визнання укладеною додаткової угоди,

за участю представників:

від позивача Новік В.І., адвокат,

від відповідача Слинько М.Г, за довіреністю,

13.11.2023 фізична особа-підприємець Балачій Олена В`ячеславівна звернулась у Господарський суд Черкаської області із позовом до Черкаської міської ради, у якому просить суд визнати незаконними і такими, що підлягають скасуванню:

рішення Черкаської міської ради №43-178 від 13.07.2023, яким відмовлено фізичній особі-підприємцю Балачій Олені В`ячеславівні у поновлені договору оренди землі від 07.03.2014 (запис про право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №4962375 від 12.03.2014) на земельну ділянку площею 0,0021 га за адресою проспект Перемоги, зупинка «вул.Сумгаїтська», парна сторона з кадастровим №7110136700:05:030:0048 та цільовим призначенням 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що надавались під існуючий торговий павільйон у комплексі із зупинкою громадського транспорту терміном до 05.07.2023;

рішення Черкаської міської ради №43-177 від 13.07.2023, яким відмовлено фізичній особі-підприємцю Балачій Олені В`ячеславівні у поновлені договору оренди землі від 07.03.2014 (запис про право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №4957128 від 12.03.2014 та №4996541 від 12.03.2014) на земельні ділянки загальною площею 0,0012 га за адресою вул.Гагаріна, 39/1, а саме: площею 0,0010 га з кадастровим номером 7110136400:01:005:0054 та площею 0,0002 га з кадастровим номером 7110136400:01:005:0055 та цільовим призначенням 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що надавались під існуючий торговий кіоск з холодильником та вітринами у комплексі із зупинкою громадського транспорту терміном до 05.07.2023;

рішення Черкаської міської ради №43-179 від 13.07.2023, яким відмовлено фізичній особі-підприємцю Балачій Олені В`ячеславівні у поновлені договору оренди землі від 07.03.2014 (запис про право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №5084817 від 18.03.2014) на земельну ділянку загальною площею 0,0021 га за адресою вул.Руставі, зупинка «вул.Руставі-кінцева», непарна сторона з кадастровим номером 7110136700:05:027:0031 та цільовим призначенням 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що надавались під існуючий торговий павільйон у комплексі із зупинкою громадського транспорту терміном до 05.07.2023;

а також визнати укладеними:

додаткову угоду до договору оренди землі від 07.03.2014 про оренду земельної ділянки з кадастровим №7110136700:05:030:0048;

додаткову угоду до договору оренди землі від 07.03.2014 з кадастровим номером 7110136400:01:005:0054; 7110136400:01:005:0055 ;

додаткову угоду до договору оренди землі від 07.03.2014 з кадастровим номером 7110136700:05:027:0031 у редакції позивача.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачка на підставі договорів оренди землі орендувала у Черкаської міської ради земельні ділянки комунальної власності, на яких розміщені її торгові павільйони. За умовами договорів оренди після закінчення його строку орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію шляхом подання відповідного клопотання. Ненадходження такого клопотання у вказаний термін є рівноцінним відмові орендаря від поновлення договору оренди. Додатковими угодами від 05.07.2018 три договори оренди землі від 07.03.2014 було поновлено на новий строк, а саме на 5 років, тобто до 05 липня 2023 року. За місяць до закінчення строку договорів позивачка звернулась до Черкаської міської ради з листом-повідомленням про поновлення на 5 років договорів оренди землі. Оспорюваними рішеннями міська рада відмовила позивачці у поновленні договорів оренди землі, що порушує її права на укладення додаткових угод до договорів оренди землі з огляду на статтю 33 Закону України «Про оренду землі», тому є незаконними і такими, що підлягають скасуванню, а порушене право позивачки підлягає захисту шляхом визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі від 07.03.2014.

У своїй відповіді на відзив позивачка вказала, що вона належним чином виконала свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір поновити строк дії договорів оренди землі від 07.03.2014, проте відповідач у порушення приписів частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» не розглянув належним чином листи-повідомлення позивачки щодо поновлення договорів оренди землі в межах місячного строку, який сплив 29.06.2023. Тобто позивачка може вважатись такою, що набула права «правомірного очікування». Відповідачем не наведено жодної обставини або фактів, які б підтверджували, що земельні ділянки за договорами оренди землі від 07.03.2014, використовувались інакше ніж для розміщення торгового павільйону у комплексі із зупинкою громадського транспорту та відповідно за іншим функціональним використанням, ніж комерційне. Фактично відповідач у договорах оренди землі визнав право орендаря на розміщення на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна, що спростовує твердження відповідача про порушення позивачкою умов договору. Відповідач ніколи не звертався ні до позивачки, ні до суду з вимогою/позовом про припинення або розірвання договорів оренди у зв`язку з порушенням земельного законодавства та умов договору, допущених орендарем на підставі умов договорів оренди землі.

У відзиві на позов відповідач позовні вимоги не визнав, вказавши, що позивачка об`єднала в одній позовній заяві три окремих позовних вимоги, які не пов`язані поданими доказами, та які виникли на підставі трьох різних договорів щодо користування різними земельними ділянками. Орендодавець у встановлений законом спосіб, тобто рішенням ради, виразив свою волю відносно поновлення спірних договорів, діяв у порядку та у спосіб, передбачений чинним законодавством. Відповідач своєчасно та однозначно висловив свою думку про те, що він не має наміру продовжувати з позивачкою орендні правовідносини і так позиція була належним чином доведена до відома орендаря. Наведене свідчить, що оскільки сторони не дійшли згоди щодо продовження договірних правовідносин, орендодавець своєчасно надав відповідь на звернення позивачки, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося відповідно до приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі». Позивачкою разом з листами-повідомленнями про поновлення договорів оренди було надано проєкти додаткових угод, які не містили умов, передбачених статтею 33 цього Закону України «Про оренду землі» та статтею 126-1 Земельного кодексу України, як того вимагає чинне законодавство, а саме Закон України «Про оренду землі». Позивачка належним чином не виконувала умови договорів, оскільки без погодження з орендодавцем, здійснила збільшення площі об`єктів, під які відводилася земельна ділянка та з порушенням порядку реєстрації зареєструвала право власності на це майно, що стало підставою звернення з відповідним позовом до суду. Крім того, відчуження майна, під яке надавалася в оренду земельна ділянка, свідчить про припинення дії договору оренди та відсутність підстав для його поновлення саме для позивачки. Черкаська міська рада при прийнятті рішень про відмову у поновленні позивачці договорів оренди землі, діяла лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, реалізуючи своє право на власний розсуд розпоряджатися земельними ділянками комунальної власності.

У своїх запереченнях на відповідь на відзив відповідач вказав, що рішеннями Черкаської міської ради від 13.07.2023 відмовлено у поновленні договорів оренди. Вказані рішення надіслано позивачці листами від 24.07.2023, тобто в межах місячного терміну після закінчення строку договору позивачку було повідомлено про заперечення у поновленні договорів оренди землі. Посилаючись на практику Верховного Суду, відповідач зазначив, що якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі». У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 27.11.2023 відкрито провадження у справі, справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження та встановлено відповідачу строк 15 днів з дня вручення ухвали про прийняття справи до свого провадження для подання суду відзиву на позовну заяву та усіх письмових та електронних доказів, що підтверджують заперечення проти позову. Підготовче засідання у справі призначено об 11 год 30 хв 13.12.2023.

Протокольною ухвалою від 13.12.2023 суд відклав підготовче засідання до 14 год 30 хв 23.01.2024.

Протокольною ухвалою від 23.01.2024 суд відклав підготовче засідання до 12 год 00 хв 01.02.2024.

Протокольною ухвалою від 01.02.2024 суд закрив підготовче провадження у справі та призначив справу до судового розгляду по суті об 11 год 00 хв 27.02.2024.

Протокольною ухвалою від 27.02.2024 суд оголосив перерву у судовому засіданні до 10 год 15 хв 20.03.2024.

Протокольною ухвалою від 20.03.2024 суд оголосив перерву у судовому засіданні до 14 год 30 хв 27.03.2024.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 27.03.2024 суд вирішив повернутися до розгляду справи у підготовчому провадженні, роз`єднав позовні вимоги, виділивши вимоги позивача, у частині визнання незаконним і таким, що підлягає скасуванню рішення Черкаської міської ради №43-179 від 13.07.2023, яким відмовлено фізичній особі-підприємцю Балачій Олені В`ячеславівні у поновлені договору оренди землі від 07.03.2014 (запис про право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №5084817 від 18.03.2014) на земельну ділянку загальною площею 0,0021 га за адресою вул.Руставі, зупинка «вул.Руставі-кінцева», непарна сторона з кадастровим номером 7110136700:05:027:0031 та цільовим призначенням 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що надавались під існуючий торговий павільйон у комплексі із зупинкою громадського транспорту терміном до 05.07.2023 та визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 07.03.2014 з кадастровим номером 7110136700:05:027:0031 у редакції позивача - у самостійне провадження. Підготовче засідання у справах призначено о 10 год 30 хв 04.04.2024.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 04.04.2024 залучено до участі у справі, як третю особу без самостійних вимог на стороні позивачки ОСОБА_1 та підготовче засідання у справі відкладено до 12 год 30 хв 24.04.2024.

Протокольною ухвалою від 24.04.2024 суд закрив підготовче провадження у справі та призначив справу до судового розгляду по суті об 11 год 00 хв 22.05.2024.

Протокольною ухвалою від 22.05.2024 суд оголосив перерву у судовому засіданні до 10 год 00 хв 18.06.2024.

Представник позивачки у судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив суд їх задовольнити.

Представник відповідача у судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечив та просив суд відмовити у задоволенні позову.

У судовому засіданні 18.06.2024 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, суд встановив наступне.

07.03.2014 між Черкаською міською радою (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Балачій Оленою В`ячеславівною було укладено договір оренди землі (далі договір оренди) щодо користування земельною ділянкою площею 0,0021 га із кадастровим номером 7110136700:05:027:0031 (а.с.18-23). За умовами цього договору орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 04.07.2013 №3-1778 надає, а орендар приймає в строкове платне земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови по вул.Руставі, зупинка «вул.Руставі-кінцева», непарна сторона (пункт 1 договору оренди).

В оренду передається земельна ділянка площею 0,0021 га із кадастровим номером 7110136700:01:05:027:0031 під існуючий торговий павільйон у комплексі із зупинкою громадського транспорту. За функціональним використанням земельна ділянка відноситься до категорії земель комерційного використання (пункт 2 договору оренди).

Договір укладено на 5 років (з дати прийняття рішення Черкаської міської ради від 04.07.2013 №3-1778). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на повий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору оренди).

Орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема використання земельної ділянки за цільовим призначенням та згідно з умовами надання, визначеними в договорі, припинення або розірвання договору в разі порушення земельного законодавства та умов договору, допущених орендарем, виникнення необхідності відведення земельної ділянки для інших цілей згідно з генеральним планом розвитку міста, у випадку несплати (несвоєчасної сплати) орендних платежів (підпункти «а» та «г» пункту 28 договору оренди).

Орендар має право самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору та за погодженням з орендодавцем зводити на орендованій земельній ділянці будівлі виробничого і невиробничого призначення (постійні або тимчасові) (пункт 30 договору оренди).

Орендар серед іншого зобов`язаний не менше ніж за місяць до закінчення терміну дії договору звернутись до орендодавця з клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки без зміни цільового призначення (в разі зацікавленості у поновленні договору оренди). Ненадходження такого клопотання у вказаний термін є рівноцінним відмові орендаря від поновлення договору оренди. У цьому разі орендар зобов`язаний у місячний термін з дня закінчення дії договору привести земельну ділянку у придатний для використання стан (демонтувати будівлі, спланувати територію і тому подібне). При цьому орендна плата за земельну ділянку вноситься за весь час фактичного використання земельної ділянки до моменту передачі її по акту прийому-передачі орендодавцю в належному стані (підпункт «д» пункту 31 договору оренди).

Дія договору припиняється у разі, зокрема закінчення строку, на який його було укладено (пункт 37 договору оренди).

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 44 договору оренди).

Договір оренди підписаний уповноваженою особою орендодавця та орендарем особисто та скріплені печатками сторін.

Судом встановлено та не заперечується сторонами у справі, що додатковою угодою від 05.08.2018 до договору оренди, орендодавець та орендар дійшли згоди поновити договір оренди землі від 07.03.2014, за яким орендодавцем передано в строкове платне користування орендарю земельну ділянку площею 0021 га із кадастровим номером 7110136700:05:027:0031 на новий строк на 5 років, тобто до 05.07.2023. Всі інші умови вказаних договорів залишились без змін.

Про поновлення строку дії договору оренди до 05.07.2023 був внесений відповідний запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, що підтверджене інформаційною довідкою №333197551 від 23.05.2023.

29.05.2023 позивачка звернулась до Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради із листом-повідомлення від 26.05.2023 (вхідний номер 01-11/23288), у якому просила поновити договір оренди земельної ділянки площею 0021 га із кадастровим номером 7110136700:05:027:0031 терміном на 5 років (договір оренди від 07.03.2014, реєстраційний номер 5084817). До листа-повідомлення додала проєкт додаткової угоди щодо поновлення договору оренди землі

Своїм рішенням №43-179 від 13.07.2023 Черкаська міська рада відмовила фізичній особі-підприємцю Балачій О.В. у поновлені договору оренди землі від 07.03.2014 земельної ділянки площею 0021 га із кадастровим номером 7110136700:05:027:0031. Зобов`язано орендаря у місячний строк після прийняття рішення звільнити земельні ділянки шляхом демонтажу споруд, що на них розташовані.

Рішення №43-179 мотивоване тим, що орендарем у порушення умов пунктів 28, 30, 31 договору оренди без дозвільних документів та документів на прийняття об`єкта в експлуатацію права власності на об`єкт нерухомого майна здійснено реєстрацію права власності на торгівельний павільйон з реєстраційним номером 2188036371101 (запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №41998151 від 18.05.2021), який розташований на земельній ділянці комунальної власності, що порушує права Черкаської міської ради, як власника землі, що наділений повноваженнями вільно розпоряджатися своєю власністю.

Рішення Черкаської міської ради №43-179 від 13.07.2023 було надіслано позивачці із супровідним листом №01-11/23288 від 24.07.2023.

Судом також встановлено, що 10.08.2020 позивачка зверталася до Управління планування та архітектури Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради із заявою вх.№01-28/43914, в якій просила оформити (переоформити) паспорт прив`язки тимчасової споруди за адресою: м.Черкаси, вул.Руставі, зупинка громадського транспорту «вул.Руставі-кінцева», площею 21 м2.

17.08.2020 Управлінням планування та архітектури Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради оформлено паспорт прив`язки тимчасової споруди торгівельний павільйон, загальною площею 21 м2, по вул.Руставі, у комплексі із зупинкою громадського транспорту «вул.Руставі-кінцева».

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, державним реєстратором Центру надання адміністративних послуг м.Золотоноша Андрущенко Іриною Сергіївною було прийнято рішення за індексним номером 54466284 від 05.10.2020 про державну реєстрацію (з відкриттям розділу) за ОСОБА_2 права власності на нежитлове приміщення, торговельний павільйон загальною площею 50,1 м2, що знаходиться у АДРЕСА_3 (відомості внесено до реєстру 07.10.2020).

18.05.2021 між ОСОБА_2 , як продавцем, та ОСОБА_1 , як покупцем, було укладено договір дарування нежилого приміщення, згідно з яким дарувальник безоплатно передає у власність обдаровуваному, а обдаровуваний приймає в дар нежитлове приміщення (торгівельний павільйон), загальною площею 50,1 м2, яке знаходиться за адресою АДРЕСА_3 , що знаходиться на земельній ділянці площею 0,0021 га із кадастровим номером 7110136700:05:027:0031, яка перебуває у комунальній власності.

Судом встановлено та не заперечується сторонами у справі, що цей об`єкт розташований на земельній ділянці площею 0,0021 га із кадастровим номером 7110136700:05:027:0031, яка була надана позиваці в оренду за договором оренди.

У довідці Управління планування та архітектури Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради №407 від 18.01.2023 зазначено, що у Департаменті відсутня інформація щодо присвоєння будь-якому об`єкту нерухомого майна у АДРЕСА_3 .

Судом також встановлено, що рішенням Господарського суду Черкаської області від 03.10.2023 у справі №925/424/22, задоволено позов Черкаської міської ради та скасовано рішення державного реєстратора Центру надання адміністративних послуг виконавчого комітету Золотоніської міської ради Андрущенко Ірини Сергіївни за індексним №54466284 від 07.10.2020 про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення, торгівельний павільйон загальною площею 50,1 м2, що розташовується у АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2188036371101 з припиненням речових прав ОСОБА_2 та закриттям розділу у ДРРП; визнано недійсним договір дарування нежитлового приміщення, який укладено між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 18.05.2021 за №822 та скасовано рішення приватного нотаріуса Михайловської А.А. за індексним номером 58194048 від 18.05.2021 про держреєстрацію права власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення, торгівельний павільйон загальною площею 50,1 м2, що розташовується у АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2188036371101 з одночасним припиненням речових прав ОСОБА_1 та закриттям розділу у ДРРП.

Цим рішенням було встановлено, що для проведення державної реєстрації права власності ОСОБА_2 не було надано державному реєстратору документів, перелік яких визначений у законі і, які б свідчили про виникнення права власності на нерухоме майно та надавали б реєстратору законні підстави для подальшого здійснення державної реєстрації відповідного речового права на об`єкт за ОСОБА_1 . Зазначені обставини свідчать, що державна реєстрація права власності проведена реєстратором за відсутності переліку обов`язкових і необхідних документів для цього, тому рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на будівлю торговельного павільйону прийнято із порушенням Закону. Надані документи не підтверджують набуття позивачкою права власності на об`єкт, як нерухомість та не відповідають переліку, зазначеному у пункті 41 Порядку. Судом також констатовано, що предметом договору дарування відповідачі безпідставно вказали торговельний павільйон загальною площею 50,1 м2, оскільки паспорт прив`язки тимчасової споруди на цей же об`єкт оформлено із площею 21 м2. Це вказує на те, що відповідачі безпідставно включили до павільйона ще і площу зупинки громадського транспорту на АДРЕСА_4 , де знаходиться павільйон. Спірний договір дарування укладено щодо неіснуючого об`єкта нерухомості, яким ОСОБА_2 не мала права розпоряджатися.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд при прийнятті рішення та оцінка аргументів учасників справи.

Предметом спору у цій справі є вимоги позивачки про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування та визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі.

Згідно зі статтею 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Систему та гарантії місцевого самоврядування в Україні, засади організації та діяльності, правового статусу і відповідальності органів та посадових осіб місцевого самоврядування урегульовано правовими нормами Закону України «Про місцеве самоврядування».

У частині 3 статті 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначається, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання (стаття 25 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Відповідно до частини 1 статті 59 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Наведені норми законодавства свідчать про те, що за органами місцевого самоврядування законодавець закріпив повноваження самостійно вирішувати питання місцевого значення шляхом прийняття рішень, що є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Водночас, майнові відносини, які виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору. І у даному випадку відповідач діє як орендодавець у правовідносинах з користування земельною ділянкою.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно зі статтею 21 Цивільного кодексу України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Отже, підставами для визнання незаконним акта органу місцевого самоврядування є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів позивачки у справі.

Як зазначено вище, Черкаська міська рада прийняла рішення за результатами розгляду звернення позивачки про поновлення договору оренди та своїм рішенням відмовила у поновлені договору оренди землі, оскільки позивачкою були порушені йоги умови, у частині незаконної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна. Незаконність такої реєстрації встановлена рішенням Господарського суду Черкаської області.

Позивачкою у позові не наведено яким саме актам цивільного законодавства суперечить спірне рішення органу місцевого самоврядування, тому позовні вимоги у цій частині є необґрунтованими та не підлягають до задоволення.

Як було встановлено судом та не заперечується сторонами у справі, 07.03.2014 між позивачкою та відповідачем було укладено договір оренди землі щодо користування земельною ділянкою площею 0,0021 га із кадастровим номером 7110136700:05:027:0031.

Додатковою угодою до договору оренди, його дію було продовжено на 5 років, тобто до 05.07.2023, усі інші умови вказаних договорів залишились без змін.

29.05.2023, тобто до закінчення строку дії договору оренди землі, позивачка звернулась до Департаменту архітектури та містобудування із листом-повідомлення від 26.05.2023, у якому просила поновити договір оренди землі терміном на 5 років, до листа позивачка додала проект додаткової угоди щодо поновлення договору оренди землі.

За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.

Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX Перехідні положення Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.

Правила, які визначені статтею 1261 Земельного Кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

За змістом статті 5 Цивільного Кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним Кодексом України, Цивільним Кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону «Про оренду землі»).

Земельний Кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте, саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її у користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у своїй постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 виклав такий правовий висновок щодо застосування редакції Закону про оренду землі, який підлягає застосуванню у спірних правовідносинах.

За загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

На час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами, а тому суд апеляційної інстанції помилково застосував до спірних правовідносин положення Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент укладання договору оренди.

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 1261 Земельного Кодексу України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті статтею 1261 Земельного кодексу України 126-1, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті статтею 1261 Земельного Кодексу України 126-1 умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 1261 Земельного Кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті статтею 1261 Земельного кодексу України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 1261 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного слідує, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття статтею 1261 Земельного Кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 №340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі».

Як зазначалось вище, позивачка у місячний строк до закінчення строку дії договору оренди землі, звернулась до відповідача із листом-повідомленням про намір продовжити орендні відносини та поновити строк дії договору на 5 років, до якого долучила відповідний проект додаткової угоди.

Своїм рішенням Черкаська міська рада відмовила у поновлені договору оренди землі. Вказане рішення було направлено на адресу позивачки, що не заперечується останньою у своїх заявах по суті спору.

Отже, відповідач, повідомив орендаря щодо небажання продовжувати орендні правовідносини шляхом прийняття відповідного рішення.

Суд також зазначає, що зі змісту спірного рішення відповідача слідує, що позивачка порушила умови договору оренду землі та зареєструвала право власності на об`єкт нерухомого майна, який розташований на земельній ділянці комунальної власності, чим порушила права Черкаської міської ради, як власника землі, що наділений повноваженнями вільно розпоряджатися своєю власністю.

Неправомірність реєстрації права власності на тимчасову споруду без дозвільних документів була встановлена рішенням суду у господарській справі №925/424/23, за результатом розгляду якої рішення про державну реєстрацію права власності було скасовано.

Під час розгляду справи №925/424/23 господарським судом було встановлено, що відповідно до інформації з паспорту прив`язки тимчасової споруди №926, загальна площа торгівельного павільйону (розміщеного по вул.Руставі, в комплексі із зупинкою громадського транспорту «вул.Руставі-кінцева») становить 21 м2. А згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно прийнято рішення про державну реєстрацію права власності за позивачкою на нежитлове приміщення загальною площею 50,1 м2.

Як слідує з інформації Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, підставою для прийняття рішення за індексним №54466284 та первинної державної реєстрації права власності став виключно паспорт прив`язки тимчасової споруди за №926.

Розміщення об`єктів нерухомості на орендованій земельній ділянці не було передбачено умовами договору оренди, що свідчить про його порушення. Крім того, позивачці не надавалась у користування спірна земельна ділянка для забудови. Отже, позивачка самовільно, без погодження з орендодавцем, збільшила площі об`єкту, під який відводилася земельна ділянка комунальної власності та з порушенням порядку реєстрації зареєструвала право власності, що стало підставою звернення з відповідним позовом до суду та у подальшому підставою для скасування цього рішення про державну реєстрацію права власності.

Наведеним спростовуються доводи позивачки щодо відсутності будь-яких порушень умов договору оренди землі та відсутності мотивів відхилення її пропозиції укласти договір оренди землі на новий строк.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №905/650/19, від 15.05.2019 у справі №912/1984/17, від 15.05.2019 у справі №912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Суд зауважував, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (у тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Водночас, як встановлено рішенням суду, орендар без дозволу власника земельної ділянки здійснив реєстрацію права власності на об`єкт, який розміщений на земельній ділянці, яка була передана у користування позивачці з метою її використання для розміщення торгового павільйону, що порушило інтереси територіальної громади, як власника цієї земельної ділянки. Наведене унеможливлює застосування до позивачки принципу добросовісного землекористувача і відповідно позбавляє її переважного права на укладення договору оренди спірної земельної ділянки на новий строк.

Отже, з обставин справи випливає, що орендодавець повідомив позивачку про те, що він не має наміру продовжувати з позивачкою орендні правовідносини, оскільки нею були порушені умови спірного договору оренди, що свідчить про недобросовісність її, як орендаря, та про втрату позивачкою переважного права на продовження договірних відносин, а відповідно і відсутності порушеного права.

Враховуючи викладене суд вважає, що позовні вимоги позивачки є безпідставними, оскільки нею не зазначено у чому полягає невідповідність рішення відповідача вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, а також відсутність у позивачки переважного права на укладення договору оренди на новий строк

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір покладається, зокрема, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки позовні вимоги не підлягають до задоволення, витрати, які понесені позивачкою у зв`язку із розглядом цієї справи покладається на позивачку та їй не відшкодовуються.

Керуючись статтями 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано, у разі подання апеляційної скарги рішення набирає законної сили після прийняття судом апеляційної інстанції судового рішення. Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складене 01.07.2024.

Суддя О.І.Кучеренко