Рішення

від 24.06.2024 по справі 921/274/24

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ТЕРНОПІЛЬСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

24 червня 2024 року м. ТернопільСправа № 921/274/24

Господарський суд Тернопільської області

у складі судді Чопка Ю.О.

за участі секретаря судового засідання Саловська О.А.

розглянув справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Житло" (46002, м.Тернопіль, вул. С.Бандери, 38)

до відповідача: Тернопільської міської ради (46001, м. Тернопіль, вул. Литопадова, 5)

про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Житло" (46002, м.Тернопіль, вул. С.Бандери, 38)

до відповідача: Тернопільської міської ради (46001, м. Тернопіль, вул. Литопадова, 5)

про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною

За участю сторін, представників:

Позивача: Печений Олександр Петрович, адвокат

Відповідач: не з`явився

Суть справи:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Житло" звернулося до Господарського суду Тернопільської області з позовом до Тернопільської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди від 25.03.2024 року до договору оренди землі загальною площею 0,5 га, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га - кадастровий номер 6110100000:08:017:0012 - землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га - кадастровий номер 6110100000:08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом, укладеного 18.07.2016 року між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", про що в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 року за №5812, згідно якої - п.8 Договору від 18.07.2016 року викладено в наступній редакції: "Договір укладено терміном па один рік з 14 лютого 2024 року до 14 лютого 2025 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на повий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніш

Позовні вимоги обґрунтовані укладенням 18.07.2016 між Тернопільською міською радою та ТОВ "Житло" Договору оренди землі строком на один рік; його продовження додатковими угодами від 13.12.2016, 10.11.2017, 24.01.2019, та в судовому порядку 13.07.2020, 16.11.2021, 23.08.2022, 21.11.2023. Зокрема, востаннє до 14.02.2024, згідно з рішенням Господарського суду Тернопільської області від 21.11.2024 у справі №921/334/23; належним виконанням Товариством обов`язків за договором оренди, повідомленням орендодавця у встановлені договором строки про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з долученням проекту відповідної додаткової угоди; користування ТОВ "Житло", вказаною земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору оренди землі; відсутністю протягом одного місяця після закінчення строку Договору листа-повідомлення Орендодавця про заперечення у поновленні Договору оренди землі та не підписання останнім додаткової угоди до Договору щодо продовження строку його дії.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судових справ між суддями від 02.05.2024, головуючим суддею для розгляду справи № 921/274/24 визначено суддю Чопка Ю.О.

Позиція відповідача.

Відповідач у відзиві на позову заяву (без номера від 02.06.2023 (вх. № 4786 від 02.06.2023)) зазначив, що позовні вимоги не визнає, в задоволенні позову просить відмовити. Стверджує, що будівництво багатоквартирного житлового будинку на даній земельній ділянці не відповідає містобудівній документації, а відтак є неможливим. Спірна земельна ділянка відповідно до плану зонування території м. Тернополя (із внесеними змінами) відноситься до культурної та спортивної зони (Г-4). Культурні та спортивні зони Г-4 - зони розташування крупних культурно-мистецьких та спортивно-видовищних комплексів, стадіонів, театрів, кінотеатрів, культових споруд.

Процесуальні дії суду у справі.

Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 06.05.2024 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 05.06.2024.

Ухвалою суду від 05.06.2024 закрито підготовче провадження по справі №921/274/24 та призначено її до розгляду по суті на 24 червня 2024 року.

Представник позивача в судовому засіданні 24.06.2024 позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Відповідач участі представника в судовому засіданні 24.06.2024 не забезпечив. Водночас поданою 24.06.2024 через систему "Електронний суд" заявою (вх.№4985 від 24.06.2024) відповідач просив розглядати справу без участі його представника.

У судовому засіданні 24.06.2024, суд після виходу з нарадчої кімнати, ухвалив вступну та резолютивну частини рішення.

Фактичні обставини справи, встановлені судом.

18.07.2016, на підставі рішення Тернопільської міської ради за № 6/60/66 від 30.06.2015, між Тернопільською міською радою, як Орендодавцем, з однієї сторони, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", як Орендарем, з другої сторони, було укладено Договір оренди землі, за умовами якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться у м. Тернополі за адресою: вул. Слівенська, загальною площею 0,5 га, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га кадастровий номер 6110100000:08:017:0012 - землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га кадастровий номер 6110100000:08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом (п. 1-2 Договору).

Згідно з п. 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки видана відділом Держгеокадастру у м. Тернополі Тернопільської області 23.09.2015 №34-1919-0,5-4441/2-15 з врахуванням коефіцієнту індексації - 817 669,80гривень.

Пунктом 8 Договору сторони погодили, що останній укладено терміном на один рік з 14 лютого 2016 року до 14 лютого 2017 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до пунктів 15, 16 Договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями фізкультурно-оздоровчого і громадського призначення. Цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови. Цільове використання землі згідно КВЦПЗ: 02.03 - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, КВЗУ: 012.00 - землі зайняті поточним будівництвом та відведені під будівництво.

Про вчинення вказаного вище правочину в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис за №5812 від 15.08.2016.

Згідно з актом від 15.08.2016 прийому-передачі земельної ділянки за адресою: вул. Слівенська, Тернопільська міська рада передала з 14.02.2016 до 14.02.2017 в оренду ТзОВ "Житло" земельну ділянку загальною площею 0,5000 га (0,4400 га та 0,0600 га) за адресою: вул. Слівенська, м. Тернопіль для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями фізкультурно-оздоровчого і громадського призначення.

21.04.2016 Тернопільською міською радою прийнято рішення за №7/7/158 "Про поновлення договору оренди землі загальною площею 0,5 га ТОВ "Житло" за адресою: вул. Слівенська", відповідно до якого, зокрема, договір оренди землі загальною площею 0,5 га, з них площею 0,440 га (кадастровий номер 6110100000:08:017:0012) та площею 0,06 га (кадастровий номер 6110100000:08:017:0013) з моменту його закінчення терміном на один рік для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями фізкультурно-оздоровчого і громадського призначення за адресою: вул. Слівенська.

З огляду на зазначене рішення, 13.12.2016 між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло" була укладена Додаткова угода до договору, якою про внесення змін до п. 8 Договору та, відповідно, продовжено термін дії договору до 14.02.2018.

Додатковими угодами від 10.11.2017 та від 24.01.2019 до Договору оренди землі, зареєстрованого в книзі записів засвідчення факту реєстрації 15.08.2016 за № 5812, строк дії останнього було продовжено до 14.02.2019 та, відповідно, до 14.02.2020.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 13.07.2020 у справі № 921/263/20, яке набрало законної сили, визнано укладеною додаткову угоду від 18.03.2020 до Договору оренди землі загальною площею 0,5 га, яка знаходиться по вул. Слівенська у м. Тернополі, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га - кадастровий номер 6110100000:08:017:0012 - землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га - кадастровий номер 6110100000:08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом, укладеного 18.07.2016 між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", про що в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 за №5812, згідно з якою п. 8 Договору від 18.07.2016 викладено в наступній редакції: "Договір укладено терміном на один рік з 14 лютого 2020 року до 14 лютого 2021 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 16.11.2021 у справі № 921/460/21, яке набрало законної сили, визнано укладеною додаткову угоду від 08.06.2021 до Договору оренди землі загальною площею 0,5 га, яка знаходиться по вул. Слівенська у м. Тернополі, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га - кадастровий номер 6110100000:08:017:0012 - землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га - кадастровий номер 6110100000:08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом, укладеного 18.07.2016 між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", про що в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 за №5812, згідно з якою п. 8 Договору від 18.07.2016 викладено в наступній редакції: "Договір укладено терміном на один рік з 14 лютого 2021 року до 14 лютого 2022 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 23.08.2022 у справі №921/172/22, яке набрало законної сили,визнано укладеною додаткову угоду від 22.03.2022 до Договору оренди землі загальною площею 0,5 га, яка знаходиться по вул. Слівенська у м. Тернополі, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га - кадастровий номер 6110100000:08:017:0012 - землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га - кадастровий номер 6110100000:08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом, укладеного 18.07.2016 між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", про що в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 за №5812, згідно з якою п. 8 Договору від 18.07.2016 викладено в наступній редакції: "Договір укладено терміном на один рік з 14 лютого 2022 року до 14 лютого 2023 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 21.11.2023 у справі №921/334/12, яке набрало законної сили,визнано укладеною додаткову угоду від 23.03.2023 до Договору оренди землі загальною площею 0,5 га, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га кадастровий номер 6110100000:08:017:0012- землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га - кадастровий номер 6110100000:08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом, укладеного 18.07.2016 між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", про що в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 за №5812, згідно з якою п. 8 Договору від 18.07.2016 викладено в наступній редакції: "Договір укладено терміном на один рік з 14 лютого 2023 року до 14 лютого 2024 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

11.12.2023 ТОВ "Житло" на виконання п.8 Договору звернулося до Тернопільської міської ради з листом за №46, у якому повідомило про намір продовжити дію Договору оренди землі від 18.07.2016. Одночасно з даним листом-повідомленням Товариство надіслало проект додаткової угоди від 11.12.2023 до договору оренди землі.

У відповідь на лист за №46 від 11.12.2023 Тернопільська міська рада листом за №27762-Ю/2023 від 18.12.2023 повідомила заявника про відсутність можливості на даний час задовольнити його клопотання, оскільки у додатковій угоді не відображено нормативно-правові документи (рішення, накази, тощо) на підставі яких передбачається внесення змін в пункти Договору в частині продовження строку дії даного Договору та площа земельної ділянки.

25.03.2024 ТОВ "Житло" звернулося до Тернопільської міської ради з листом за №6, у якому повідомило, що продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та протягом одного місяця після закінчення строку договору не отримувало листа-повідомлення від Орендодавця (Тернопільської міської ради) про заперечення у поновленні договору оренди землі.

У даному листі ТОВ "Житло", керуючись частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), просило укласти з ним додаткову угоду від 25.03.2023 про поновлення договору оренди землі від 18.07.2016 (зареєстрований в книзі записів, засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 за №5812) без прийняття рішення органу місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі.

До вказаного листа Товариство долучило проект Додаткової угоди від 25.03.2023 до Договору оренди землі від 18.07.2016, у якій п.8 Договору запропоновано викласти в наступній редакції: "Договір укладено терміном на один рік - з 14.02.2024 по 14.02.2025. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

У відповідь на звернення за №6 від 25.03.2024, Тернопільська міська рада листом за №8383-Ю/2024 від 02.04.2022 повідомила, що у зв`язку з відсутністю відповідного рішення Тернопільської міської ради щодо поновлення договору оренди землі, задовольнити звернення немає можливості.

У зв`язку з наведеними вище обставинами, зважаючи на те, що ТОВ "Житло" після закінчення строку дії договору оренди землі продовжує користуватися спірними земельними ділянками, належно виконує обов`язок щодо сплати орендної плати (на підтвердження чого подано довідку ГУ ДПС у Тернопільській області №7577/6/19-00-04-01-05 від 24.04.2024 про відсутність станом на 24.04.2024 заборгованості по сплаті орендної плати за землю), позивач, з урахуванням вимог частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", звернувся з даним позовом до господарського суду про визнання додаткової угоди від 25.03.2024 укладеною.

Мотиви суду:

Статтею 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з ч.1 ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

Відповідно до вимог ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Питання поновлення договорів оренди врегульовано, зокрема, положеннями Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі" за №161-XIV від 06.10.1998, з наступними змінами та доповненнями (далі Закон №161-XIV).

Згідно з ч.1 ст.4 Закону №161-XIV орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (ч.1 ст.5 Закону №161-XIV).

Статтею 13 Закону №161-XIV визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Відповідно до ч.1 ст.182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно з п.2 ч.1 ст.4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема право оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч.4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону; речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (ч.2 ст.3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Правовий аналіз наведених вище приписів чинного законодавства свідчить про те, що орендар набуває речове право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації такого права.

Частиною 1 статті 15 Закону №161-XIV визначено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з ч.1 ст.19 Закону №161-XIV строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Станом на дату укладення Договору оренди землі від 18.07.2016 питання поновлення договору оренду землі було врегульовано статті 33 Закону №161-XIV.

Разом із тим, Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 №340-IX статті 33 Закону №161-XIV викладена у новій редакції та Закон доповнено статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі", якою визначено, що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 ЗК України.

Частинами 1-3 статті 126-1 ЗК України передбачено, що договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Абзац 3 розділу IX "Перехідні положення" Закону №161-XIV визначено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст.33 цього Закону та ст.126-1 Земельного кодексу України.

Розділом IX "Перехідні положення" Закону №161-XIV доповнено також абзацом 4, у якому зазначено, що правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Таким чином, оскільки Договір оренди землі від 18.07.2016 був укладений до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", після набрання чинності вказаним Законом жодні зміни до Договору не вносились, мала місце лише його пролонгація, суд погоджується з доводами позивача про те, що відповідно до абзацу 4 Перехідних положень Закону №161-XIV на дані правовідносини не поширюються правила, визначені статтею 126-1 ЗК України, а його поновлення повинно здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Так, ст.33 Закону №161-XIV (в чинній на момент укладення сторонами Договору оренди землі від 18.07.2016 редакції) було передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Пунктом 8 Договору оренди землі від 18.07.2016 (з врахуванням рішення Господарського суду Тернопільської області від 21.11.2023 у справі №921/334/23) передбачено, що Договір укладено терміном на один рік - з 14 лютого 2023 року до 14 лютого 2024 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію.

Тобто, договір містить умову щодо права позивача на поновлення договору оренди землі.

З огляду на те, що позивачем самостійно визначені у позові підстави для поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк, вирішальним при розгляді справи є встановлення факту дотримання позивачем порядку поновлення договору оренди землі за ст.33 зазначеного Закону.

Згідно з положеннями ст.33 Закону №161-XIV (в редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч.1 ст.777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Окрім того, ст.764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону №161-XIV (в редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.19) фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди:

1) Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частини 1-5 вказаної статті);

2) У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частини 6-10 вказаної статті).

За загальним правилом, викладеним у ч.5 ст.33 Закону №161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у ч.6 вказаної статті Закону, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Велика Палата Верховного Суду неодноразова зазначала, що для поновлення договору оренди з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справі №159/5756/18).

Відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №159/5756/18).

У постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частині 3, 5-8, 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (до зміни її редакції) додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини 2 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин.

Матеріалами справи підтверджено, що позивач належно виконує свої обов`язки за договором оренди землі від 18.07.2016; завчасно, за два місяці до закінчення договору оренди, повідомив відповідача про намір поновити договірні відносини на новий строк, до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись переданою йому земельною ділянкою; а Тернопільська міська рада, у свою чергу, впродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомила орендаря про відмову у поновленні цього договору.

Відповідачем факт продовження належного користування позивачем земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору не спростовано, доказів заперечення протягом строку, встановленого ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", як і доказів звернення до позивача з вимогою про повернення об`єкта оренди орендодавцю не надано. Разом з цим, вбачається ухилення відповідача від підписання надісланої йому додаткової угоди.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що Договір оренди земельної ділянки від 18.07.2016, укладений між ТОВ "Житло" та Тернопільською міською радою, слід вважати поновленим на той самий строк та на тих самих умовах в силу закону.

Так як в процесі розгляду справи судом встановлено факт поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки від 18.07.2016, укладеного між ТОВ "Житло" та Тернопільською міською радою, зареєстрованого в книзі записів засвідчення факту реєстрації 15.08.2016 року за № 5812, беручи до уваги ухилення відповідача від підписання надісланої йому додаткової угоди, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ТОВ "Житло" про визнання додаткової угоди від 25.03.2024 до договору оренди землі від 18.07.2016 укладеною ґрунтуються на вимогах чинного законодавства, підтверджуються належними та допустимими доказами, а відтак підлягають до задоволення.

Розподіл судових витрат.

В порядку ст.ст. 123, 129 ГПК України судовий збір в сумі 3 028 грн покладається на відповідача.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 73-75, 79, 86, 129, 233, 236-238, 240, 242 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

1.Позовні вимоги задовольнити.

2.Визнати укладеною додаткову угоду від 25.03.2024 року до договору оренди землі загальною площею 0,5 га, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га кадастровий номер 6110100000:08:017:0012 землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га кадастровий номер 6110100000:08:017:0013 землі, зайняті поточним будівництвом, укладеного 18.07.2016 року між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", про що в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 року за №5812, згідно якої п.8 Договору від 18.07.2016 року викласти в наступній редакції: "Договір укладено терміном на один рік з 14 лютого 2024 року до 14 лютого 2025 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію."

3.Судові витрати покласти на відповідача.

Протягом двадцяти днів з дня виготовлення повного тексту рішення сторони вправі оскаржити його до Західного апеляційного господарського суду.

Повний текст рішення виготовлено 3 липня 2024 року.

СуддяЮ.О. Чопко