Рішення

від 02.10.2024 по справі 916/2427/24

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua

веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" жовтня 2024 р.м. Одеса Справа № 916/2427/24

Господарський суд Одеської області у складі судді Литвинової В.В., за участю секретаря судового засідання Крутькової В.О., розглянувши у відкритому засіданні справу

за позовом заступника керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Лада Експорт"

про розірвання договору та зобов`язання вчинити певні дії

за участю представників:

від прокуратури - Місюрко Г.

від позивача - Десятова Н.

від відповідача - Горєв В.

До суду надійшла позовна заява заступника керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лада Експорт":

- про розірвання договору купівлі-продажу від 15.05.2002 № 926,

- повернення у державну власність позивачу за актом приймання-передачі спортивний комплекс (будівельна готовність 70%), що розташоване за адресою: м. Одеса вул. Василя Стуса 1.

Ухвалою від 05.06.2024 відкрито провадження у справі, призначено підготовче засідання на 03.07.2024.

Відповідач отримав ухвалу 05.06.2024 у електронному кабінеті, що підтверджується довідкою.

02.07.2024 через підсистему Електронний суд відповідач подав відзив, яким просить відмовити в задоволенні позову.

В засіданні 03.07.2024 суд відповідно до ст. 119 ГПК України поновив відповідачу строк на подання відзиву і прийняв його до розгляду, що підтверджується протоколом засідання від 03.07.2024.

Ухвалою від 01.07.2024 задоволено клопотання відповідача про участь в засіданнях в режимі відеоконференції.

Ухвалою від 03.07.2024 постановлено провести підготовче засідання у справі впродовж розумного строку та призначено підготовче засідання у справі, з урахуванням перебування судді у відпустці, на 04.09.2024.

26.07.2024 до суду надійшла відповідь на відзив, якою прокурор наполягає на задоволенні позову.

31.07.2024 відповідач подав заперечення.

Позивач, який належним чином повідомлений про розгляд справи через електронний кабінет, письмових пояснень щодо позову не подав.

Ухвалою від 04.09.2024 закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду по суті на 02.10.2024.

В судовому засіданні з розгляду справи по суті Прокурор наполягає на задоволенні позовних вимог з підстав, викладених у позові. Стверджує про невиконання Відповідачем умов Договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва у передбачений договором строк, посилається на те, що відповідні зміни до договору в частині продовження строків будівництва не вносились, що є істотним порушенням умов договору, приписів Цивільного кодексу України, Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", Закону України "Про особливості приватизації об"єктів незавершеного будівництва" та є підставою для розірвання договору.

Позивач не підтримав позовні вимоги, оскільки на його думку, розірвання Договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, не вирішить проблему перенесення колектора; існують незалежні від Відповідача обставини, які унеможливлюють закінчення будівництва спортивного комплексу у встановлений строк.

Відповідач проти позову заперечує, у відзиві просить відмовити в задоволенні позовних вимог, оскільки вважає доводи прокурора про порушення умов договору безпідставними, також не погоджується з прокурором в тому, що порушення підпункту "з" пункту 5.1. договору купівлі-продажу є істотним порушенням в сенсі ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України. На думку Відповідача, оскільки він дотримується вимоги, передбаченої підпунктом "д" пункту 5.1. договору купівлі-продажу, останній не може бути розірваний на підставі п.7.5. Звертає увагу суду, що відсутні шкода у РВ ФДМ України по Одеській та Миколаївській областях внаслідок незакінчення будівництва у строк до 31.12.2014 року. Наполягає, що є безпіставними доводи прокурора про те, що шкода полягає у тому, що розмір надходжень до місцевого бюджету за користування земельною ділянкою значно менший, аніж міг би бути. Стверджує про пропущену загальну позовну давність, встановлену ст.257 ЦК України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників, які прибули в судове засідання, суд

встановив:

15.05.2002 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області (нині - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях) та ТОВ «Лада Експорт» укладено договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва шляхом продажу на аукціоні за методом заниження ціни лота № 926 (далі - Договір).

Так, пунктом 1.1 Розділу 1 Договору встановлено, що продавець (РВ ФДМУ по Одеській області) зобов`язується передати у власність покупцю (ТОВ «Лада Експорт) об`єкт незавершеного будівництва - «Спортивний комплекс» (будівельна готовність - 70 %), що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Стуса, 1 та розташований на земельній ділянці 0,9 га, а Покупець зобов`язується прийняти Об`єкт приватизації і сплатити ціну згідно умов, що визначені у цьому Договорі.

Право власності на Об`єкт приватизації переходить до Покупця з моменту підписання акту приймання-передачі.

Акт передачі державного майна № 538 підписаний сторонами 27.05.2002.

Згідно протоколу аукціону № 29/1 від 11.05.2002, затвердженого наказом Регіонального відділення ФДМУ по Одеській області № 343 від 13.05.2002, остаточна ціна продажу об`єкта приватизації за методом заниження ціни лота становить - 870 000,00 грн (вісімсот сімдесят тисяч гривень).

Пунктом 1.5 Договору зазначено, що об`єкт приватизації продано за методом заниження ціни лота під добудову за 870 000,00 грн (вісімсот сімдесят тисяч гривень).

Пунктом 3.2. Розділу 3 передбачено, що передача об`єкта приватизації Продавцем і прийняття Об`єкта приватизації покупцем здійснюється шляхом підписання акту прийому-передачі сторонами.

Розділом 4 Договору визначені права та обов`язки сторін.

У відповідності до п.п. 4.1-4.3 Розділу 4 Договору, кожна сторона зобов`язується виконувати обв`язки, покладені на неї цим Договором та сприяти другій стороні у виконанні її обов`язків.

Сторони несуть матеріальну відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов цього Договору.

Покупець з моменту переходу до нього права власності на Об`єкт приватизації вирішує питання відведення, купівлі або довгострокової оренди земельної ділянки під Об`єктом приватизації в порядку п. 3 ст. 27 ЗУ «Про приватизацію державного майна».

Пунктом 5.1 Розділу 5 Договору визначені обов`язки покупця. Так, покупець зобов`язаний:

а. Сплатити ціну продажу Об`єкту приватизації у становлений цим Договором термін;

б. Прийняти Об`єкт приватизації у встановлений цим Договором термін;

в. У місячний термін з моменту підписання Договору зареєструвати його у місцевій Раді;

г. Надати Продавцю бізнес-план добудови Об`єкта із щорічним розподілом будівництва у двомісячний термін з моменту підписання Договору;

д. Не відчужувати Об`єкт приватизації та земельну ділянку, на якій розташовано Об`єкт приватизації до завершення будівництва;

е. Забезпечувати додержання санітарних та екологічних норм охорони навколишнього середовища у відповідності до чинного законодавства;

ж. Своєчасно письмово надавати продавцю необхідні матеріали, відомості, інформацію, документи тощо про виконання умов цього Договору та згідно чинному законодавству;

з. Закінчити будівництво Об`єкта на протязі 5 (п`яти) років з моменту підписання акту приймання-передачі, але не пізніше « 20» червня 2007 року.

Пунктом 6.1 Розділу 6 передбачені обов`язки продавця, серед яких, зокрема, обов`язок зі здійснення контролю за виконанням умов цього Договору.

Пунктом 7.1. Розділу 7 - відповідальність покупця визначено, що у разі недотримання Покупцем зобов`язань щодо виконання умов розділу 5 цього Договору він несе відповідальність згідно ст. 29 ЗУ «Про приватизацію державного майна» та ст. 23 ЗУ «Про приватизацію майна невеликих державних підприємств».

Пунктами 7.4 - 7.5 Розділу 7 Договору визначено, що за несвоєчасне виконання або невиконання умов, передбачених підпунктами «в», «г», «е» пункту 5.1 Договору, Покупець сплачує на користь продавця штраф у розмірі по 0,05 % від ціни продажу об`єкта приватизації за кожне порушення.

У разі недотримання вимог передбаченими підпунктами «д», «з» пункту 5.1 цього Договору, Продавець порушує питання про розірвання цього договору в установленому законодавством порядку.

Порушення умов Договору є підставою для визнання його недійсним або розірвання та Об`єкт приватизації підлягає поверненню у державну власність за актом приймання-передачі, а Покупець відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов цього Договору у встановленому чинним законодавством порядку. Порядок повернення Покупцю коштів, сплачених за об`єкт приватизації проводиться на підставі рішення господарського суду з коштів, отриманих від повторного продажу об`єкту приватизації цього договору у порядку, встановленому Фондом державного майна України (пункт 7.8 Розділу 7 Договору).

Пунктом 11.1 Розділу 11 встановлено, що у разі неможливості завершення будівництва Покупцем у встановлений цим Договором термін за наявності відповідних обгрунтувань термін завершення будівництва може бути змінено за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір не пізніше терміну закінчення будівництва.

Договором про внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва шляхом продажу на аукціоні за методом зниження ціни лота від 15.05.2002 за № 926, укладеним між Регіональним відділенням ФДМУ по Одеській області та ТОВ «Лада Експорт» 24.06.2007 за № 1634, враховуючи згоду Виконкому Одеської міської ради від 28.04.2007 за № 01-20М152 на продовження строку завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва, внесено зміни до Договору купівлі-продажу від 15.05.2002 за № 926 та продовжено строк закінчення будівництва до 15 травня 2012 року.

Договором про внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва шляхом продажу на аукціоні за методом зниження ціни лота від 15.05.2002 за № 926 із змінами від 24.07.2007 за № 1634, укладеним між Регіональним відділенням ФДМУ по Одеській області та ТОВ «Лада Експорт» 24.12.2012 за № 963, враховуючи Рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 13.12.2012 за № 532 про погодження на продовження терміну завершення будівництва вищевказаного об`єкта незвершеного будівництва продовжено строк закінчення будівництва до 31 грудня 2014 року.

У подальшому, зміни до Договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 15.05.2002 за № 926 в частині продовження строків закінчення будівництва - не вносились.

Відповідно до листа РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях від 16.02.2024 за № 10-08-00678 листом від 24.12.2014 за № 74/05-01 ТОВ «Лада Експорт» звернулось до регіонального відділення щодо продовження строку будівництва об`єкту приватизації у зв`язку із необхідністю переносу залізобетонного каналізаційного колектору та ливневої каналізації за пляму забудови для чого необхідно проведення глибокої технічної експертизи стану будівельних конструкцій та гідрологічних умов ґрунтів.

Згідно наданої інформації у листі РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях від 16.02.2024 за № 10-08-00678 та додатків до нього, зокрема, листа Управління капітального будівництва ОМР від 04.04.2016 за № 250/2, підставами для відмови у наданні згоди щодо продовження строків будівництва з боку органів місцевої влади стала відсутність укладеного договору про пайову участь замовників у створенні та розвитку інженерно- транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеса, як зазначено у п. 3.9. розділу 3 Методики визначення пайової участі замовників у створенні та розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури у м. Одесі у редакції, затвердженої рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 27.11.2014 № 339, (у редакції чинній на момент звернення ТОВ «Лада Експорт» із відповідною заявою про надання дозволу); невиконання Покупцем умов п. 5.2 Додаткової угоди до Договору купівлі продажу в частині обов`язку Покупця завершити будівництво спортивного комплексу у строк до 31.12.2015; надати спорудження спортивного комплексу для некомерційного використання жителям Малиновського району м. Одеса, а також для проведення дитячо- . юнацьких змагань; розробити графік некомерційного використання спортивного комплексу, що не було виконано ТОВ «Лада Експорт».

Як вбачається з бізнес-плану по завершенню забудови об`єкта незавершеного будівництва «Спортивний комплекс» у м. Одесі по вул. Стуса, 1 від 2002 року, - забудова будівельного комплексу проводиться у дві черги:

І черга: спортзал з готелем, службовими та іншими приміщеннями, реабілітаційний центр спортсменів, спортивні плоскосні споруди, об`єкти та споруди інженерного забезпечення (трансформаторна підстанція, дизельна електростанція, резервуари запасу води, інженерні мережі та ін).

II черга: двоповерхова будівля автосалону. На 1 поверсі демонстраційний зал, а на другому поверсі адміністративні, службові та підсобні приміщення.

Перша черга будівництва призначена для проведення учбово- тренувальних оздоровчих занять та змагань різних рівнів, у тому числі міжнародних, а також культурно-видових та масових заходів і складається з:

спортзалу з готелем, підтрибунними та іншими приміщеннями, залу аеробіки і ритмічної гімнастики, роздягальні, душової , санвузла, службового приміщення, адміністративного, інженерно-технічного і підсобного призначення;

сауни на 10 осіб з масажною, кімнатою відпочинку та басейном; буфету-кафе на 42 посадкових місця з додатковими приміщеннями; готелю на 65 койко-місць з кімнатою відпочинку;

відновлювальний центр для спортсменів з тренажерною залою, душовою, роздягальнею, санвузлом, сауною, кімнатою відпочинку;

об`єкти та будівлі інженерно-технічного забезпечення спорткомплексу (трансформаторна підстанція, дизельна електростанція, резервуари запасу води, інженерні мережі та ін).

Друга черга будівництва призначена для оптової та роздрібної торгівлі новими та старими автомобілями, автотоварами:

двоповерхова будівля автомобільного салону з офісом та підсобними приміщеннями.

У подальшому, зміни до бізнес-плану вносились лише у частині порядку та черговості проведення робіт (згідно з уточненим бізнес-планом ТОВ «Лада експорт» від 21.12.2012)

Таким чином, ТОВ «Лада Експорт» заплановано не лише використання спортивного комплексу з метою проведення спортивних змагань, але й здійснення господарської діяльності та отримання прибутку.

На думку прокурора, ТОВ «Лада Експорт» повинно було укласти договір пайової участі замовників у створенні та розвитку інженерно- транспортної та соціальної інфраструктури у м. Одесі (згідно з Рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради від 27.11.2014 № 339), проте не зробило цього, посилаючись на п. 4 ст. 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», відповідно до якого до пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту не залучаються замовники у разі будівництва будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного та оздоровчого призначення з наданням раніше ухвалених рішень Одеської міської ради.

З метою обслуговування спортивного комплексу, що був об`єктом продажу та знаходиться за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, Рішенням Одеської міської ради від 15.07.2005 за № 00991 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі та надано ТОВ «Лада Експорт» земельну ділянку площею 50 952 га за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу, та укладено договір оренди земельної ділянки від 26.10.2005 № 800.

За умовами Договору оренди землі, ТОВ «Лада Експорт» передається земельна ділянка загальною площею 50 952 кв. м для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу у тому числі угіддя:

під капітальною забудовою 4090 (чотири тисячі дев`яносто) кв. м;

під спорудами - 460 (чотириста шістдесят) кв.м.;

під проїздами, проходами та площадками - 7 750 (сім тисяч сімсот п`ятдесят) кв. м;

під спортивними майданчиками - 19 223 (дев`ятнадцять тисяч двісті двадцять три) кв.м;

інші - 19 439 (дев`ятнадцять тисяч чотириста двадцять дев`ять) кв. м;

Нормативно грошова оцінка земельної ділянки на момент підписання договору оренди склала - 10 984 741 (десять мільйонів дев`ятсот вісімдесят чотири тисячі сімсот сорок одну) гривню 68 копійок.

Зазначена земельна ділянка площею 50 952 кв.м надана у володіння та користування орендаря терміном на 25 років у тому числі на 2 роки на період завершення будівництва.

Пунктом 4.1. Розділу 4 Договору оренди визначено порядок сплати орендної плати та орендну ставку, яка склала 3, 23 % на період завершення будівництва та 4, 53 % на період експлуатації за 1 кв. м земельної ділянки на рік.

Земельна ділянка передана в оренду ТОВ «Лада Експорт» для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу.

Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі рекреаційного призначення (Розділ 5 договору Оренди).

Прокурор зазначає у позові, що станом на даний час будівництво об`єкту нерухомого майна, що належало до державної власності спортивного комплексу готовністю 70 %, розташованого за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1 не завершено, об`єкт нерухомості в експлуатацію не введений та не використовується за призначенням.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 05.02.2024 за № 364579340, станом на даний час, будівельна готовність об`єкта - спортивного комплексу, що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1 становить 79 %.

Прокурор наполягає, що протягом 12 років «Лада Експерт» не виконало зобов`язання, взяті на себе під час укладення договору купівлі- продажу об`єкта нерухомого майна спортивного комплексу готовністю 70 % та продовжує утримувати у себе державне нерухоме майно, що суперечить основній меті проведення приватизації, створення дієвих передумов відбудови і економічного відновлення держави, залучення додаткових надходжень до бюджету як від продажу, так і, у подальшому, від податкових надходжень від бізнесу, крім того, тривале невиконання ТОВ «Лада Експорт» обов`язку щодо завершення будівництва, як наслідок, призводить і до втрат із числа надходжень до місцевого бюджету, які мав би заплатити користувач земельної ділянки, за об`єкт, введений в експлуатацію.

Пунктом 11.2 Розділу 11 Договору купівлі-продажу передбачено, що уразі невиконання однією із сторін умов цього Договору він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду або господарського суду.

У відповідності до ч. 1 ст. 5 ЗУ «Про приватизацію державного майна» (у редакції, що діяло на момент укладення договору купівлі-продажу), до об`єктів державної власності, що підлягають приватизації, зокрема, належать об`єкти незавершеного будівництва та законсервовані об`єкти, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких вони розташовані.

Законодавством, що діяло на момент укладення договору купівлі- продажу, об`єкти незавершеного будівництва (будівлі, споруди, передавальні і пристрої, які не введені в експлуатацію), законсервовані об`єкти, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких вони розташовані віднесені до групи «Д».

У відповідності до ст. 7 ЗУ «Про приватизацію державного майна» до повноважень державних органів приватизації належить, зокрема, продаж майна, що перебуває у державній власності, в процесі його приватизації, включаючи майно ліквідованих підприємств, об`єктів незавершеного будівництва та колишнє військове майно, що набуло статусу цивільного, а також акції (частки, паї), що належать державі у майні господарських товариств; здійснення контролю виконання умов договорів купівлі-продажу державного майна

Приватизація законсервованих об`єктів та об`єктів незавершеного будівництва, підприємств торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування населення, готельного господарства, туристичного комплексу здійснюється шляхом:

продажу на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни);

продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону; викупу.

Приватизація об`єктів незавершеного будівництва може здійснюватися також шляхом:

внесення об`єкта незавершеного будівництва до статутного капіталу господарського товариства як внеску держави з наступною приватизацією акцій (часток, паїв) у порядку, визначеному установчими документами товариства та законодавством України, після завершення будівництва відповідного об`єкта; продажу під розбирання.

Приватизація об`єктів незавершеного будівництва здійснюється з урахуванням вимог Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва.

Статтею 1 ЗУ «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» (що діяв на момент укладення договору купівлі-продажу) визначено особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності, включаючи законсервовані об`єкти, а також за ініціативою органів, уповноважених управляти відповідним державним майном, об`єктів незавершеного будівництва, що утримуються на балансах підприємств, які не підлягають приватизації .

Згідно зі ст. 3 ЗУ «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» рішення про приватизацію об`єктів незавершеного будівництва приймаються Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями, органами приватизації в Автономній Республіці Крим (далі - органи приватизації) на підставі переліку об`єктів, що підлягають приватизації. У разі приватизації об`єкта незавершеного будівництва разом із земельною ділянкою рішення про приватизацію такого об`єкта органи приватизації приймають спільно із спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів або його органами на місцях. Відповідно до ст. 6 ЗУ «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва», способами приватизації об`єктів незавершеного будівництва є, зокрема, продаж на аукціоні, за конкурсом.

Згідно зі ст. 12 Закону, Представник органу приватизації та покупець об`єкта незавершеного будівництва в п`ятиденний строк після сплати повної вартості придбаного об`єкта незавершеного будівництва, а в разі надання розстрочки платежу - 50 відсотків (для об`єктів незавершеного будівництва житлового призначення - 30відсотків) вартості цього об`єкта, підписують акт приймання передачі об`єкта незавершеного будівництва.

Право власності на об`єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту підписання акта приймання-передачі.

У відповідності до ст. 12 Закону, обов`язковими умовами приватизації об`єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є:

встановлення строку завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва;

заборона відчуження об`єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, до завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію;

забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об`єкта приватизації.

У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обгрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі- продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку.

При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об`єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Матеріалами справи підтверджуєтсья, що Договором про внесення змін до Договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва шляхом продажу на аукціоні за методом зниження ціни лота від 15.05.2002 за № 926 із змінами від 24.07.2007 за № 1634, укладеним між Регіональним відділенням ФДМУ по Одеській області та ТОВ «Лада Експорт» 24.12.2012 за № 963, продовжено строк закінчення будівництва до 31 грудня 2014 року.

З урахуванням того, що ні до 31.12.2014, ні до моменту звернення Прокурора із даною позовною заявою відповідачем будівництво спортивного комплексу готовністю 70 %, що розташований за адресою м. Одеса, вул. В. Стуса, 1, не завершено, а відповідні зміни до Договору в частині продовження строків будівництва не вносились, прокурор вважає, що встановлено порушення умов Договору купівлі-продажу, зокрема, пп. «з» п. 5.1 Розділу 5, з боку ТОВ «Лада Експорт» а відтак, Договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 15.05.2002 за № 926 підлягає розірванню, а державне нерухоме майно - поверненню за актом прийому- передачі у державну власність, як встановлено самими умовами Договору купівлі-продажу, а саме: п 7.5 Розділу 7 Договору та приписами чинного законодавства.

29.05.2024 в рамках кримінального провадження, відомості про яке 18.03.2024 внесені до Єдиного реєстру досудових розслідувань за №42024163020000024 за ч. 2 ст. 367 КК України, за участю представника ТОВ «Лада Експорт», залучених спеціалістів Управління ДАБК Одеської міської ради, Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, Регіонального відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях на підставі ухвали слідчого судці Малиновського районного суду міста Одеси проведено огляд місця події: об`єкт незавершеного будівництва - спортивний комплекс (будівельна готовність 70%), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1 на земельній ділянці площею 50 952 кв. м. з кадастровим номером 511013 73 00:16:002:0013, про що складено протокол огляду місця події (т.1 а.с.149-157).

Згідно з поясненнями, наданими представником ТОВ «Лада Експорт», останні не використовують та не використовували об`єкт нерухомого майна із самого початку укладення договору купівлі-продажу, будівельні роботи з моменту укладення договору купівлі-продажу та станом на даний час не проводились та, відповідно, об`єкт в експлуатацію не здавався. Зазначені пояснення представника ТОВ «Лада Експорт» підтвердили і залучені у ході процесуальної дії спеціалісти Управління ДАБК Одеської міської ради, департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради. Зокрема, представник РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях зазначив, що будівництво спортивного комплексу готовністю 70 %, що розташований за адресою м. Одеса, вул. В. Стуса, 1 не завершено, а відповідні зміни до Договору в частині продовження строків будівництва не вносились.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» в редакції чинній, на момент звернення із даною позовною заявою, основною метою приватизації є прискорення економічного зростання, залучення іноземних і внутрішніх інвестицій, зменшення частки державної або комунальної власності у структурі економіки України шляхом продажу об`єктів приватизації ефективному приватному власнику.

Приватизація здійснюється на основі таких принципів: законності; відкритості та прозорості; рівності та змагальності; державного регулювання та контролю; продажу об`єктів приватизації з урахуванням особливостей таких об`єктів; захисту економічної конкуренції; створення сприятливих умов для залучення інвестицій; повного, своєчасного та достовірного інформування про об`єкти приватизації та порядок їх приватизації; забезпечення конкурентних умов приватизації.

У відповідності до ст. 4 ЗУ «Про приватизацію державного та комунального майна» до об`єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об`єкти права державної і комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України.

Згідно з п. 3 ч. 2 ст. 5 ЗУ «Про приватизацію державного та комунального майна» до об`єктів малої приватизації належать, зокрема, об`єкти незавершеного будівництва (будівлі, споруди, передавальні пристрої, які не введені в експлуатацію), законсервовані об`єкти.

Законодавство України про приватизацію складається з цього Закону, інших законодавчих актів. Галузеві особливості приватизації об`єктів державної власності можуть встановлюватися виключно законам (ст. З ЗУ «Про приватизацію державного та комунального майна».

Пунктом 3 ч. 3 ст. 23 ЗУ «Про приватизацію державного та комунального майна» встановлено, що виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є, зокрема, невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк.

За змістом абзацу 3 ч. 1 ст. 174 Господарського кодексу України, господарські зобов`язання можуть виникати з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться (п. 1 ст. 193 ГК України).

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (абз. 2 п. 1 ст. 193 ГК України).

Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов`язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України встановлено, що однією із підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договір.

Відповідно до приписів ч. 1 ст. 626 та ст. 11 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Як визначено ст. 629 ЦК України - договір є обов`язковим до виконання, сторонами.

У відповідності до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Статтею 611 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки в також відшкодування збитків та моральної шкоди.

Пунктом 2 частини 3 ст. 26 ЗУ «Про приватизацію державного та комунального майна» (у редакції чинній на момент укладення договору) визначено, що виключною умовою для розірвання договору купівлі- продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що в порушення вищезазначених вимог, Відповідачем не завершено будівництво об`єкта нерухомого майна у строки, встановлені Договором купівлі-продажу від 15.05.2002 № 926 та Договором про внесення змін до Договору купівлі продажу від 24.12.2012 за № 963, яким встановлено строк закінчення будівництва до 31 грудня 2014 року.

Як вбачається із листування з Регіональним відділенням ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях, неможливість закінчення будівництва спортивного комплексу готовністю 70 %, що розташований за адресою м. Одеса, вул. В. Стуса, 1, пов`язана з необхідністю перенесення залізобетонного каналізаційного колектору та ливневої каналізації за пляму забудови, відмова у наданні згоди з боку Одеської міської ради як органу місцевого самоврядування щодо продовження строків проведення будівництва, та необхідністю отримання ТОВ «Лада Експорт» містобудівних умов та обмежень.

Суд звертає увагу сторін, що Відповідачем лише констатовано факт знаходження на території спортивного комплексу за адресою м. Одеса, вул. В. Стуса, 1 ливневої каналізації, проте не надано жодних обґрунтованих підтверджень необхідності перенесення каналізаційного колектору за межі забудови або того, яким чином зазначений колектор впливає на закінчення будівництва, готовність якого на момент укладення договору купівлі-продажу вже складала 70 %.

Згідно листа Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 19.02.2024 за № 01-15/3 6 (т.1 а.с.81-83), Департаментом було надано вихідні дані - містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 02.12.2019 № 01-06/312 на будівництво житлових будинків, об`єктів громадського призначення з дитячим дошкільним закладом та завершення будівництва спортивного комплексу за адресою: м. Одеса. Малиновський район, вул. Василя Стуса, 1, замовник - ТОВ «Лада Експорт».

Окрім того, із листа Управління ДАБК Одеської міської ради від 06.03.2024 за № 01-6/3 5 пр встановлено, що 18.02.2020 ТОВ «Лада Експорт» подало повідомлення про початок підготовчих робіт на земельній ділянці 5110137300:16:002:0013, з якого вбачається, що на вказаній земельній ділянці заплановано будівництво житлових будинків, об`єктів громадського призначення з дитячим дошкільним закладом та завершенням будівництва спортивного комплексу, вид будівництва - нове будівництво.

Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним вважається таке порушення, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом на власний розсуд. Критеріями такої оцінки, як правило, є;

значна міра позбавлення сторони того, на що вона очікувала при укладенні договору

розмір завданої порушенням шкоди (при цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору);

співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати сторона в разі належного виконання договору.

Стосовно істотних порушень умов договору, Верховний Суд у постанові від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18 зробив такі правові висновки: у кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, а и наявність шкоди, завданої цим порушенням другій стороні, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що є дійсності вона змогла отримати.

Суд погоджується з твердженням Прокурора, що уклавши Договір купівлі-продажу нерухомого майна спортивного комплексу готовністю 70 %, Регіональне відділення ФДМУ по Одеській області (тепер РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях) очікувало на створення дієвих передумов відбудови і економічного відновлення держави, створення нових робочих місць, розвиток спортивної інфраструктури, залучення додаткових надходжень до бюджету як від продажу, так і, у подальшому, від податкових надходжень від бізнесу.

Матеріалами справи також підтверджується, що Відповідачем 26.10.2005 з Одеською міською радою № 800 укладено Договір оренди земельної ділянки площею 50 952 кв. м, що надана у володіння та користування орендаря терміном на 25 років у тому числі на 2 роки на період завершення будівництва.

Пунктом 4.1. Розділу 4 Договору Оренди визначено порядок сплати Орендної плати та орендну ставку, яка склала 3, 23 % на період завершення будівництва та 4,53 % на період експлуатації за 1 кв. м земельної ділянки на рік.

З огляду на викладене, суд погоджується з позицією Прокурора щодо того, що оскільки об`єкт приватизації - спортивний комплекс, розташований за адресою м. Одеса, вул. В. Стуса, 1 в експлуатацію не прийнятий, а будівництво не завершене, Відповідачем сплачується орендна плата з урахуванням ставки, передбаченої на період завершення будівництва у розмірі 3,23 %, а відтак, розмір надходжень до місцевого бюджету за користування земельною ділянкою на період завершення будівництва значно менший, аніж міг бути за користування земельною ділянкою за період експлуатації.

Таким чином, Прокурором доведено, що держава в особі РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Обґрунтування наявності підстав для представництва прокурором інтересів держави у суді в особі РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях полягає в наступному.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно зі ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового чи майнового права та інтересу.

Статтею 17 ЦК України передбачено, що орган державної влади або місцевого самоврядування здійснює захист цивільних прав та інтересів у межах, на підставі та у спосіб, що встановлені Конституцією України та законом. Рішення прийняте зазначеними органами щодо захисту цивільних прав та інтересів не є перешкодою для звернення за їх захистом до суду.

Відповідно до ч.ч. 3, 4 ст. 53 Господарського процесуального кодексу України, у визначеному законом випадках прокурор звертається до суду із позовною заявою , бере участь у розгляду справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави в позовній чи іншій заяві, скарзі, обґрунтовує в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Згідно з п.п. 3 ч. 1 ст. 131-1 Конституції України, на прокуратуру покладено функції представництва інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Конституційний суд України у рішенні від 05.06.2019 у справі № 3-234/2018 (3058/18) підкреслив те, що орган законодавчої влади відповідно до ч. 2 ст. 131, п. 14 ч. 1 ст. 92 Конституції України визначив лише організацію та порядок діяльності прокуратури, а тому повноваження прокуратури у тому числі щодо представництва інтересів держави в суді встановлені Основним Законом не можуть бути передані законом будь-яким іншим державним органам.

Так, згідно зі ст. 5 ЗУ «Про прокуратуру» функції прокуратури України здійснюються виключно прокурорами, делегування функцій прокуратури, а також привласнення цих функцій іншими органами чи посадовими особами не допускається.

Конституційний суд також зазначив, що стосовно повноваження прокуратури щодо представництва інтересів держави в суді в Основному Законі міститься застереження: «у виключних випадках і в порядку, що визначені законом». Про такі випадки йдеться, зокрема, у ч. З ст. 23 ЗУ «Про прокуратуру», згідно з якою прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Отже, Конституційний Суд України дійшов висновку про те, що органи прокуратури є конституційно визначеним державним органом, який має конституційні повноваження щодо представництва інтересів держави в суді.

Відповідно до постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 7 від 23.03.2012 «Про деякі питання участі прокурора у розгляді справ, підвідомчих господарським судам» та відповідно до п. 2 резолютивної частини рішення Конституційного Суду України від 08.04.1999 № 3-рп/99з інтереси держави можуть збігатися повністю, частково або не збігатися зовсім з інтересами державних органів, державних підприємств та організацій.

Відповідно до п.п. 3, 4, 5 рішення Конституційного Суду України від 08.04.1999 державні інтереси закріплюються як нормами Конституції України, так і нормами інших правових актів, в їх основі завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (зокрема, економічних, соціальних) дій, програм, спрямованих на гарантування її економічної безпеки, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання тощо; інтереси держави можуть збігатись повністю, частково або не збігатись зовсім з інтересами господарських товариств з часткою державної власності у статутному фонді.

Із врахуванням того, що «інтереси держави» є оціночним поняттям, прокурор у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави.

Частиною 4 ст. 13 Конституції України визначено, що держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб`єкти права власності рівні перед законом.

У зв`язку з цим, уповноважені державні та інші органи зобов`язані вживати (реалізувати) комплекс організаційно-правових та інших заходів, спрямованих на створення умов для такого захисту прав.

Свідоме та тривале невиконання Відповідачем домовленостей та істотне порушення умов Договору купівлі-продажу державного нерухомого майна завдає істотної шкоди економічним та майновим інтересам держави.

Таким чином у зазначеному випадку наявний державний інтерес.

У справі «Менчинська проти Російської Федерації» (рішення від 15.01.2009, заява № 42454/02, п. 3 5) Європейський Суд з прав людини висловив таку думку (у неофіційному перекладі): «сторонами цивільного провадження виступають позивач і відповідач, яким надаються рівні права, в тому числі право на юридичну допомогу. Підтримка, що надається прокуратурою одній із сторін, може бути виправдана за певних обставин, наприклад, при захисті інтересів незахищених категорій громадян (дітей, осіб з обмеженими можливостями та інших категорій), які, ймовірно, не в змозі самостійно захищати свої інтереси, або в тих випадках, коли відповідним правопорушенням зачіпаються інтереси великого числа громадян, або у випадках, коли потрібно захистити інтереси держави».

Інтереси держави охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду в кожному випадку звернення прокурора з позовом. Надмірна формалізація інтересів держави, особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необгрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це потрібно.

Прокурор пред`явив цей позов в інтересах держави в особі РВ ФДМ України по Одеській та Миколаївській областях з наступних підстав.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про управління об`єктами державної власності», управління об`єктами державної власності - здійснення Кабінетом Міністрів України та уповноваженими ним органами, іншими суб`єктами, визначеними цим Законом, повноважень щодо реалізації прав держави як власника таких об`єктів, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням ними, у межах, визначених законодавством України, з метою задоволення державних та суспільних потреб.

Згідно ст. 4 вищевказаного Закону, суб`єктом управління об`єктами державної власності є, в тому числі, Фонд державного майна України.

Положеннями ст. 7 Закону України «Про управління об`єктами державної власності» визначено, що Фонд державного майна України виступає у встановлених законодавством випадках організатором продажу нерухомого майна державних унітарних підприємств.

Частиною 1 ст. 1 Закону України «Про Фонд державного майна України» передбачено, що Фонд державного майна України є центральним органом виконавчої влади із спеціальним статусом, що реалізує державну політику у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, управління об`єктами державної власності, у тому числі корпоративними правами держави щодо об`єктів державної власності, що належать до сфери його управління, а також у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про Фонд державного майна України» до основних завдань Фонду державного майна України належить реалізація державної політики у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, а також у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності.

Згідно п. 2 ч. 1 ст. 5 цього Закону, Фонд державного майна України здійснює повноваження власника державного майна, у тому числі корпоративних прав, у процесі приватизації та контролює діяльність підприємств, установ та організацій, що належать до сфери його управління.

Фонд державного майна України здійснює свої повноваження безпосередньо і через регіональні відділення в Автономній Республіці Крим, областях, містах Києві і Севастополі та представництва у районах та містах, створених Фондом державного майна України, у разі необхідності.

Фонд державного майна України, регіональні відділення та представництва становлять єдину систему державних органів приватизації. Регіональні відділення та представництва Фонду державного майна України є юридичними особами публічного права, мають самостійний баланс, рахунки із органах Державної казначейської служби України, печатку із зображенням Державного Герба України і своїм найменуванням. Регіональні відділення та представництва діють на підставі положень, що затверджуються Головою Фонду державного майна України (ст. 6 Закону України «Про Фонд державного майна України»).

Відповідно до Положення про Регіональне відділення Фонду державного майна України, затвердженого Наказом ФДМУ від 15.05.20І2 за № 678 -- регіональне відділення є територіальним органом Фонду державного майна 4 України (далі - Фонд), що реалізує державну політику у сфері приватизації, оренди, оцінки, використання та відчуження державного майна, управління об`єктами державної власності, у тому числі корпоративними правами держави щодо об`єктів державної власності, що належать до сфери його управління

Відповідно до п 5.1 Положення, ФДМ України делеговано регіональному відділенню повноваження у сфері приватизації державного майна, зокрема:

приймати рішення про приватизацію об`єктів державної власності у випадках, установлених законом,

здійснювати повноваження власника державного майна, щодо якого прийнято рішення про приватизацію;

продавати майно, що перебуває у державній власності, у процесі його приватизації,

укладати договори купівлі-продажу об`єктів приватизації;

здійснювати контроль за виконанням умов договорів купівлі- продажу нерухомого майна;

затверджувати умови продажу об`єктів приватизації, розроблені аукціонною комісією.

Контроль за виконанням договору купівлі-продажу здійснюється відповідно до вимог ЗУ «Про приватизацію державного та комунального майна», Порядку здійснення контролю за виконання умов договорів купівлі- продажу об`єктів приватизації органами приватизації, затвердженого наказом ФДМУ від 18.10.2018 № 1327.

Згідно акту поточної перевірки виконання умов договору купівлі- продажу об`єкта незавершеного будівництва від 30.12.2015 б/н, складеним РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях за участю ТОВ «Лада Експорт» - «Спортивного комплексу» від 15.05.2002 за № 926, договору про внесення змін від 24.07.2007 за № 1634 та договору про внесення змін від 24.12.2012 за № 963, органом приватизації зроблено висновок, що Покупцем умови договору купівлі-продажу виконуються, санкції не застосовувались.

Згідно акту поточної перевірки виконання умов договору купівлі- продажу об`єкта незавершеного будівництва від 26.12.2016 б/н, складеним РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях за участю ТОВ «Лада Експорт» - «Спортивного комплексу» від 15.05.2002 за № 926, договору про внесення змін від 24.07.2007 за № 1634 та договору про внесення змін від 24.12.2012 за №963, органом приватизації зроблено висновок, що Покупцем умови договору купівлі-продажу виконуються, санкції не застосовувались.

Матеріалами справи підтверджується, що згідно Акту поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 14.12.2023 за № 2/ГУ-23, складеним РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях за участю ТОВ «Лада Експорт» - «Спортивного комплексу» від 15.05.2002 за № 926, договору про внесення змін від 24.07.2007 за № 1634 та договору про внесення змін від 24.12.2012 за № 963, органом приватизації зроблено висновок, що Покупцем умови договору купівлі-продажу виконуються, санкції не застосовувались.

Вищевказаними актами перевірки стану виконання умов Договору купівлі-продажу, зокрема, визначено, що Покупець дотримується санітарних та екологічних норм охорони навколишнього середовища у відповідності до вимог пп. «е» пункту 5.1 Розділу 5 умов Договору купівлі-продажу.

Згідно листа Державної екологічної інспекції південно-західного округу (Миколаївська та Одеська області) від 13.03.2024 за №1276/5, - відсутні відомості стосовно здійснення перевірок додержання законодавства у сфері охорони навколишнього природного середовища за зверненнями ГОВ «Лада Експорт», а відтак, висновки РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях щодо виконання Покупцем вимог Договору купівлі-продажу, зокрема, в частині дотримання ТОВ «Лада Експорт» санітарних та екологічних норм охорони навколишнього середовища - не підтверджені відповідними доказами.

Враховуючи викладене, матеріалами справи підтверджується, що орган приватизації, який наділений відповідними повноваженнями щодо здійснення контролю за станом виконання умов Договору, протягом тривалого часу не вживав відповідних заходів щодо розірвання оспорюваного договору та повернення державного нерухомого майна.

Листом від 27.03.2024 за № 51-2689 вих-24 Малиновська окружна прокуратура м. Одеси звернулась до РВ ФДМУ по Одеській і Миколаївській областях стосовного вжитих РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях заходів на фактів порушення Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» в частині не виконання Орендарем умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - спортивного комплексу (будівельна готовність 70%), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1 на земельній ділянці площею 50 952 кв.м. з кадастровим' номером 511013 7300:16:002:0013, укладеного 15.05.2002 за №926 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області та ТОВ «Лада Експорт» (код ЄДРПОУ 31716060) у тому числі у судовому порядку.

Згідно відповіді РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях від 22.04.2024 за №10-08-01616 останніми такі заходи не вживались та вживатись не плануються.

Суд погоджується з думкою Прокурора, що через невиконання Відповідачем взятих на себе зобов`язань, будівництво спортивного комплексу, розташованого за адресою м. Одеса, вул. В. Стуса, 1 не завершено в строк, визначений Договором, а Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях тривалий час не вживає заходів, спрямованих на розірвання Договору та повернення майна до державної власності, суттєво порушуються інтереси держави, адже вже тривалий час державне нерухоме майно не використовується за призначенням, спортивний комплекс, який мав би задовольняти культурні потреби жителів міста Одеси та інших регіонів України, функціонування якого створювало б нові робочі місця та сприяло розвитку туризму, залучення іноземних інвестицій та економічному розвитку як на рівні державного так і на рівні місцевого бюджетів, значною мірою позбавляє того, на що сторона розраховувала при укладенні Договору.

У постанові Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила наступне.

Відповідно до ч. 3 ст. 23 ЗУ «Про прокуратуру» прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у двох, випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює компетентний орган; 2) у разі відсутності такого органу.

Бездіяльність компетентного органу (нездійснення захисту інтересів держави) означає, що компетентний орган знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, мав повноваження для захисту, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Прокурор, звертаючись до суду з позовом, повинен обґрунтувати та довести бездіяльність компетентного органу.

Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому ст. 2.3 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджувано порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення..

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню тощо.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва. Якщо прокурору відомі причини такого незвернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необгрунтованим.

Верховний Суд у постанові від 20.01.2021 у справі № 92 7/468/20 зауважив, що суди у першу чергу зосередилися на часовому проміжку, який минув між повідомленням, яке прокурор надіслав до Кабінету Міністрів України, та поданням позову в цій справі, проте не приділили достатньої уваги тому, що такий проміжок не завжди є вирішальним у питанні дотримання прокурором приписів ст. 23 Закону України «Про прокуратуру». Критерій «розумності», який міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18, має визначатися з урахуванням великого кола чинників і не може бути оцінений виключно темпорально.

Незавершення будівництва у встановлені строки призвело і до втрат із місцевого бюджету, так як земельна ділянка передана в оренду ТОВ «Лада Експорт» для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу.

У відповідності до Договору оренди землі від 26.10.2005 № 800. ТОВ «Лада Експорт» передається земельна ділянка загальною площею 50 952 кв. м для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки на момент підписання договору оренди склала 10 984 741 (десять мільйонів дев`ятсот вісімдесят чотири тисячі сімсот сорок одну) гривню 68 копійок.

Зазначена земельна ділянка площею 50 952 кв.м надана у володіння та користування орендаря терміном на 25 років у тому числі на 2 роки на період завершення будівництва.

Пунктом 4.1. Розділу 4 Договору оренди визначено порядок сплати орендної плати та орендну ставку, яка склала 3, 23 % на період завершення будівництва та 4, 53 % на період експлуатації за 1 кв. м земельної ділянки на рік.

Будівництво об`єкту нерухомого майна, що належало до державної власності спортивного комплексу готовністю 70 %, розташованого за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, не завершено, об`єкт нерухомості в експлуатацію не введений та не використовується за призначенням, тобто, протягом 12 років «Лада Експорт» не виконало зобов`язання, взятих на себе під час укладення договору купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна спортивного комплексу готовністю 70 % та продовжує утримувати у себе державне нерухоме майно, що суперечить основній меті проведення приватизації, не сприяє створенню дієвих передумов відбудови і економічного відновлення держави, залученню додаткових надходжень до бюджету як від продажу, так і, у подальшому, від податкових надходжень від бізнесу.

Суд відхиляє заперечення відповідача, викладені у відзиві, виходячи з наступного.

На думку відповідача, розірвання Договору купівлі-продажу можливе лише у разі недотримання покупцем вимог, передбачених як пп. «д» так і пп. «з» п. 5.1Умов Договору. На думку суду, помилково вважати, що для настання несприятливих наслідків для Покупця у разі порушення умов договору мають в обов`язковому порядку бути присутні одразу усі порушення, визначені відповідним пунктом договору. Безпідставним є посилання відповідача на те, що настання для Покупця несприятливих наслідків у вигляді розірвання договору купівлі-продажу, як зазначено у п. 7.5 можливо лише при наявності порушень, передбачених пп. «д» та п «з» п. 5.1 Умов.

Статтею 19 ЗУ «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» в редакції чинній на момент виникнення зобов`язань, визначені обов`язкові умови приватизації об`єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, зокрема:

встановлення строку завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва;

заборона відчуження об`єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, до завершення будівництва та ведення об`єкта в експлуатацію;

забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об`єкта приватизації.

У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об`єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва є підставою для розірвання договору купівлі-продажу або договору оренди земельної ділянки, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва.

Тобто, в даному випадку має розглядатися конкретна обставина (пункт Договору або частина статті), на яку посилається Прокурор як на підставу для розірвання договору купівлі-продажу, а не усі підстави у своїй сукупності.

Пунктом 11.2 Розділу 11 Договору купівлі-продажу передбачено, що уразі невиконання однією із сторін умов цього Договору він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду або господарського суду .

Пунктом 11.1 Розділу 11 встановлено, що у разі неможливості завершення будівництва Покупцем у встановлений цим Договором термін за наявності відповідних обґрунтувань термін завершення будівництва може бути змінено за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір не пізніше терміну закінчення будівництва.

Суд констатує, що в порушення вищезазначених вимог, Відповідачем не завершено будівництво об`єкта нерухомого майна у строки, встановлені Договором купівлі-продажу від 15.05.2002 № 926 та Договором про внесення змін до Договору купівлі продажу від 24.12.2012 за № 963, яким встановлено строк закінчення будівництва до 31 грудня 2014 року, який у подальшому продовжений не був.

Не заслуговує на увагу посилання Відповідача на рішення Вищого господарського суду України від 19 жовтня 2017 року по справі № 916/356/17, в якому суд посилався лише на те, що факт недобудови спортивного комплексу з причин, незалежних від відповідача, підтверджено Актом поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - "Спортивного комплексу" від 15.05.2002 за № 926, договору про внесення змін від 24.07.2007 за № 1634 та договору про внесення змін від 24.12.2012 за № 963, складеного Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області 26.12.2016, з якого, на думку суду, вбачається відсутність будь-яких порушень з боку відповідача.

У відзиві на позовну заяву Відповідач зазначає, що мають місце об`єктивні обставини, які унеможливили закінчення будівництва спортивного комплексу у встановлений строк з причин необхідності перенесення з будівельного майданчика каналізаційного залізобетонного колектора Ду=500. Відповідачем також констатовано факт знаходження на території спортивного комплексу за адресою м. Одеса, вул. В. Стуса, 1 ливневої каналізації, проте не надано жодних обґрунтованих підтверджень необхідності перенесення каналізаційного колектору за межі забудови або того, яким чином зазначений колектор впливає на початок та закінчення будівництва, готовність якого на момент укладення договору купівлі-продажу складала 70%.

Відповідачем не надано жодних документально підтверджених письмових, графічних матеріалів, висновків або звітів експертів, спеціалістів у сфері будівництва на підтвердження того, що розташування колектору впливає на об`єктивну неможливість завершення добудови спортивного комплексу.

Щодо тверджень Відповідача щодо пропущення строку позовної давності, то згідно зі ст. 256 ЦК України, позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутись до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Відповідно до постанови Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 464/2638/17, триваюче правопорушення це проступок, пов`язаний з тривалим, неперервним невиконанням обов`язків, передбачених законом. Тобто, триваючі правопорушення характеризуються тим, що особа, яка вчинила якісь певні дії чи бездіяльність, перебуває надалі у стані безперервного продовження цих дій (бездіяльності). Ці дії безперервно порушують закон протягом якогось часу. При цьому Суд зауважив, що встановлені строки звернення до адміністративного суду за захистом прав, свобод та інтересів особи слугують меті забезпечення дотримання принципу правової визначеності, але не повинні використовуватися як засоби легалізації неправомірної поведінки і не повинні застосовуватися стосовно заходів, які спрямовані на припинення неправомірної поведінки.

Враховуючи те, що Відповідачем умови договору не виконані, спортивний комплекс, розташований за адресою м. Одеса, вул. В. Стуса,1, станом на даний час не введений в експлуатацію, будівництво не закінчене, виявлене порушення є триваючим, - суд не приймає до уваги посилання Відповідача щодо пропущення строку позовної давності.

Також суд вважає за доцільне зазначити, що Відповідачем не надано жодних доказів на підтвердження того, що він намагався будь-яким чином захистити своє, порушене на його думку Одеською міською радою, право.

Європейський суд з прав людини у рішенні по справі "Серявін та інші проти України", № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча, пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення.

З огляду на викладене, позов підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

За змістом ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України).

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, дійшов висновку задовольнити позовні вимоги.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати в розмірі сплаченого судового збору покладаються на відповідача.

На підставі вищевикладених норм права, керуючись ст.ст. 129, 232-240, 243, Господарського процесуального кодексу України, суд

ухвалив:

1. Позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

2. Розірвати договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - спортивного комплексу (будівельна готовність 70 %), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, і на земельній ділянці загальною площею 50952 га з кадастровим номером 5110137300:16:002:0013, укладеного 15.05.2002 за № 926 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт» (код ЄДРПОУ 31716060, м. Одеса вул. Василя Стуса 1).

3. Повернути у державну власність Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (код 43015722, м. Одеса вул. Велика Арнаутська 15) за актом прийому-передачі державне нерухоме майно спортивний комплекс (будівельна готовність 70%), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт» (код ЄДРПОУ 31716060, м. Одеса вул. Василя Стуса 1) на користь Одеської обласної прокуратури (код 03528552, м. Одеса вул. Пушкінська 3) 16078 грн судового збору.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається до Південно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 03 жовтня 2024 р.

Суддя В.В. Литвинова