Рішення

від 10.10.2024 по справі 916/3187/24

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua

веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" жовтня 2024 р. м. Одеса Справа № 916/3187/24Господарський суд Одеської області у складі судді Деркач Т. Г.,

за участю секретаря судового засідання Боднарук І. В.,

розглянувши у судовому засіданні в порядку загального позовного провадження

справу №916/3187/24

за позовом: Фермерського господарства "СКІФ"

до відповідача: Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача:

ОСОБА_1

ОСОБА_2

ОСОБА_3

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Великоолександрівської селищної ради Бериславського району Херсонської області

про визнання укладеним додаткового договору (угоди) до договору оренди земельної ділянки

за участю представників:

від позивача: Босонченко О. М. ордер серія ВА №1085551 від 15.07.2024;

від відповідача: ОСОБА_4 /самопредставництво/;

від третіх осіб на стороні позивача: ОСОБА_5 ордер серія ВА №1088230 від 22.07.2024;

від третьої особи на стороні відповідача: ОСОБА_6 /самопредставництво/

В С Т А Н О В И В:

Фермерське господарство "СКІФ" звернулося з позовом до Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області, в якому просить Господарський суд Одеської області:

- визнати укладеним між Фермерським господарством СКІФ та Великоолександрівською селищною військовою адміністрацією Бериславського району Херсонської області додатковий договір (угоду) до договору оренди землі б/н від 28.01.2008 року, який зареєстрований у Великоолександрівському районному відділі Херсонської регіональної філії ДП Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам 11.02.2008 № 4AA002099-040871600003, де предметом та об`єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 25,5700 га, в тому числі ріллі 25,5700 га (кадастровий номер 6520984300:05:002:0002), із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована за межами населених пунктів на території Старосільської сільської ради Великоолександрівського району Херсонської області, у редакції викладеній у прохальній частині позовної заяви.

Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 19.07.2024 відмовлено Фермерському Господарству СКІФ у задоволенні заяви про забезпечення позову за вх.№2-1205/24 від 18.07.2024 у справі 916/3187/24.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 22.07.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 19.08.2024 о 10:30, із повідомленням учасників справи про підготовче засідання.

Ухвалою суду від 22.07.2024 задоволено клопотання Фермерського господарства "СКІФ" про залучення до участі у справі як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача та залучено до участі у справі № 916/3187/24 як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 .

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 29.07.2024 задоволено заяву Фермерського господарства "СКІФ" про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за вх.№28218/24 від 25.07.2024 у справі № 916/3187/24.

14.08.2024 за вх.№30163/24 господарським судом одержано клопотання відповідача про направлення відзиву з додатками для учасників справи на електронну пошту.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 16.08.2024 відмовлено Фермерському господарству «СКІФ» у задоволенні заяви про забезпечення позову за вх.№2-1317/24 від 15.08.2024 у справі 916/3187/24.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 16.08.2024 задоволено клопотання Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції за вх.№30318/24 від 15.08.2024 у справі № 916/3187/24.

16.08.2024 за вх.№30462/24 господарським судом одержано відзив на позовну заяву.

19.08.2024 за вх.№30509/24 господарським судом одержано пояснення третьої особи ОСОБА_3 щодо позову.

19.08.2024 за вх.№30511/24 господарським судом одержано пояснення третьої особи ОСОБА_1 щодо позову.

19.08.2024 за вх.№30520/24 господарським судом одержано пояснення третьої особи ОСОБА_2 щодо позову.

19.08.2024 за вх.№30522/24 господарським судом одержано заяву позивача про залучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Великоолександрівську селищну раду Бериславського району Херсонської області.

19.08.2024 за вх.№30525/24 господарським судом одержано відповідь на відзив.

У підготовчому засіданні 19.08.2024, за участю представника позивача у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, судом постановлено протокольну ухвалу, якою відкладено підготовче засідання на 26.08.2024 об 11:30. Представника відповідача до участі у справі не допущено з огляду на відсутність встановлених законом документів на підтвердження повноважень, права представляти інтереси відповідача.

23.08.2024 за вх.№31085/24 господарським судом одержано заперечення на відповідь на відзив.

26.08.2024 за вх.№31126/24 господарським судом одержано клопотання відповідача про приєднання до матеріалів справи розпорядження від 16.03.2021 №121 про призначення ОСОБА_6 для підтвердження повноважень представника відповідача.

У підготовчому засіданні 26.08.2024 за участю представника позивача та третіх осіб, слухача ОСОБА_6 у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, постановлено протокольну ухвалу, якою задоволено клопотання (вх. №30522/24 від 19.08.2024) позивача про залучення до участі у справі як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Великоолександрівської селищної ради та відкладено підготовче засідання на 09.09.2024 о 12:00, із викликом учасників справи у підготовче засідання.

15.08.2024 за вх.№30319/24 господарським судом одержано клопотання відповідача про закриття провадження у справі.

29.08.2024 за вх.№31565/24 господарським судом одержано заперечення на відповідь на відзив.

30.08.2024 за вх.№31641/24 господарським судом одержано письмові пояснення відповідача щодо повноважень представника.

30.08.2024 за вх.№31704/24 господарським судом одержано клопотання відповідача про приєднання документів.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 03.09.2024 задоволено клопотання Великоолександрівської селищної ради про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції за вх.№ 31704/24 від 30.08.2024 у справі № 916/3187/24.

04.09.2024 за вх.№32099/24 господарським судом одержано заперечення позивача на клопотання відповідача про закриття провадження у справі.

04.09.2024 за вх.№32111/24 господарським судом одержано пояснення позивача стосовно заперечень відповідача на відповідь на відзив та повноважень представника відповідача.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 09.09.2024 відмовлено Великоолександрівській селищній військовій адміністрації Бериславського району Херсонської області у задоволені клопотання про закриття провадження у справі № 916/3187/24 за вх.№30319/24 від 15.08.2024 та за вх.№31610/24 від 29.08.2024.

Також у підготовчому засіданні 09.09.2024 за участю представника позивача, третіх осіб на стороні позивача та третьої особи на стороні відповідача, судом постановлено протокольну ухвалу, якою відмовлено у задоволені клопотання Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області про відкладення розгляду справи за вх.№32652/24 від 09.09.2024 через відсутність належних доказів перебування начальника Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області у відрядженні в м. Миколаєві. Одночасно протокольною ухвалою закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 23.09.2024 об 11:00, із викликом учасників справи у судове засідання, яке постановлено провести у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за участю представника позивача та третіх осіб ОСОБА_5 та у режимі відеоконференції у приміщенні Великоолександрівського районного суду Херсонської області за участю представника третьої особи Біловол Г. В.

У судовому засіданні 23.09.2024 за участю учасників страви, судом постановлено протокольну ухвалу, якою у судовому засіданні щодо розгляду справи по суті оголошено перерву до 03.10.2024 до 14:00.

03.10.2024 у судовому засіданні за участю учасників страви, судом постановлено протокольну ухвалу, якою у судовому засіданні щодо розгляду справи по суті оголошено перерву до 10.10.2024 до 16:00.

У судовому засіданні 10.10.2024 за участю учасників справи у режимі відеоконференції судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.

Стислий виклад позиції позивача

28.01.2008 року між Фермерським господарством «СКІФ» та Великоолександрівською районною державною адміністрацією (Орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Великоолександрівському районному відділі Херсонської регіональної філії ДП Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам 11.02.2008 № 4AA002099-040871600003, відповідно до умов якого Орендодавець із земель запасу надає, згідно з розпорядженням голови Великоолександрівської районної державної адміністрації від 31 січня 2007 року № 115, 07.12.2007 року № 1003 «Про затвердження технічних документацій щодо передачі ФГ «СКІФ» земельних ділянок із земель запасу на території Старосільської сільської ради на умовах оренди», а Орендар приймає у строкове платне користування земельні ділянки, загальною площею 25,5700 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться на території Старосільської сільської ради Великоолександрівського району Херсонської області. Пунктом 8 вказаного договору передбачено, що договір укладено терміном до десяти років з дати реєстрації договору оренди до 01 серпня 2017.

Передача земельної ділянки позивачу підтверджується Актом приймання-передачі від 12.02.2008 року.

10.05.2017 року між позивачем та Головним управління Держгеокадастру у Херсонській області було укладено додаткову угоду про поновлення та внесення змін до договору оренди землі, зареєстрованого у Великоолександрівському районному відділі Херсонської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам» 11.02.2008 за №4AA002099-040871600003. Пунктом 2 вказаної додаткової угоди визначено поновити Договір строком на 7 років з 01.08.2017. З урахуванням змін, внесених на підставі укладених додаткових угод строк вищезазначеного договору спливає 01.08.2024 року.

06.10.2021 між сторонами укладено додаткову угоду, якою внесено зміни щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, розміру орендної плати, реквізитів сторін.

Враховуючи те, що позивач належним чином виконував умови договору оренди земельної ділянки протягом усього строку його дії, вчасно сплачував орендну плату та використовував земельну ділянку за цільовим призначенням, останній користуючись своїм правом, наданим ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», направив 29.06.2024 на адресу Великоолександрівської селищної ради лист-повідомлення про продовження орендних правовідносин та укладання договору оренди землі на новий строк. До листа-повідомлення було додано проєкт договору оренди у двох примірниках, підписаний орендарем, а також запропоновано збільшити розмір орендної плати та зазначено про готовність провести перемовини щодо умов договору оренди, дня та місця його підписання.

20.06.2024 року Великоолександрівська селищна військова адміністрація Бериславського району Херсонської області (яка на даний час здійснює повноваження Великоолександрівської селищної ради) було направлено позивачу лист-повідомлення № 1705, в якому було зазначено про те, що умовами договору оренди землі, укладеного між позивачем та Великоолександрівською селищною радою не передбачено переважне право Орендаря на укладення договору оренди на новий строк. Також у повідомленні було зазначено про те, що після закінчення терміну дії договору (01.08.2024 року) право оренди на зазначені земельні ділянки буде передаватись окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах). Разом із листом-повідомленням Великоолександрівською селищною військовою адміністрацією Бериславського району Херсонської області було направлено розпорядження №1103 від 07.06.2024 року про припинення дії договору оренди землі у зв`язку із закінченням строку його дії.

Окрім того, на підставі рішення Одеського окружного адміністративного суду від 30.05.2023 у справі № 540/383/22 члени ФГ «СКІФ»: ОСОБА_7 , ОСОБА_1 , ОСОБА_8 набули право на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 25,5700 га, кадастровий номер 6520984300:05:002:0002 у власність для ведення фермерського господарства. Як зазначив позивач, станом на сьогодні рішення суду у справі № 540/383/22 не виконано у зв`язку з наданням за клопотанням Великоолександрівської селищної ради Бериславського району Херсонської області клопотання судом відстрочення виконання рішення. Оскільки виконання рішення суду у справі № 540/383/22 щодо надання дозволу на відведення земельної ділянки відстрочено до 12.08.2024 року, а договір оренди зазначеної земельної ділянки припиняється 01.08.2024 року, члени Фермерського господарства «СКІФ» будуть позбавлені права на отримання у власність вказаної земельної ділянки.

На переконання позивача, дії відповідача є неправомірними та останній безпідставно ухиляється від проведення переговорів щодо продовження орендних правовідносин, з огляду на те, що орендар, який належним чином виконує свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право на укладення договору на новий строк на підставі ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Позивач вважає, що оскільки в даному випадку рішення щодо відмови у пролонгації договору оренди землі було прийнято саме Великоолександрівською селищною військовою адміністрацією Бериславського району Херсонської області, а не Великоолександрівською селищною радою, посилання відповідача на те, що Великоолександрівська селищна рада не ліквідована не є підставою для визначення її в якості відповідача у справі, оскільки відповідна рада не приймала рішення про припинення договору оренди з позивачем.

Позивач наголошує саме на своєму переважному праві на укладення договору оренди землі на новий строк, яке передбачено ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та визначає певний порядок дій (на відміну від автоматичної пролонгації про яку іде мова у статті 126-1 ЗК України), який був повністю ним дотриманий. Селищна рада вже укладала додаткову угоду до договору оренди землі б/н від 28.01.2008 року строком на 7 років з посиланням на положення ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». Відповідна додаткова угода була укладена у 2017 році. Відсутність у договорі оренди землі умови щодо пролонгації договору жодним чином не впливає на переважне право орендаря, передбачене ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», який належним чином виконував умови договору оренди на укладення договору на новий строк.

Згідно з позицією позивача, на даний час нормами законодавства не обмежено можливості укласти договір оренди земельної ділянки більше ніж на рік. Крім того, укладення угоди щодо продовження договору оренди земельної ділянки на підставі ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачає можливість перегляду сторонами умов договору, в тому числі орендної плати чи строку його дії. Розпорядження, яким було припинено договір оренди містить посилання на те, що земельна ділянка буде передаватись в оренду на конкурентних засадах, що свідчить про те, що вона не буде використовуватись безпосередньо Великоолександрівської селищною радою для власних потреб.

За наведених підстав, вважаючи своє право порушеним, позивач звернувся до суду.

Стислий виклад заперечень відповідача

Згідно з позицією відповідача, належним відповідачем у справі є Великоолександрівська селищна рада Бериславського району Херсонської області, з огляду на те, що у договір оренди внесено зміни додатковою угодою та орендодавцем зазначено Великоолександрівську селищну раду, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 13.10.2021 року №21528247. На даний час селищна рада не ліквідована та функціонує.

Відповідно до п. 26 ст. 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» договір оренди земельної ділянки комунальної власності на час дії воєнного стану може бути укладено тільки на 1 рік, а не на 7 років як просить позивач.

Власник земельної ділянки відповідно до вимог чинного законодавства України наділений правом вибору розпоряджатися своїм майном на власний розсуд відповідно до ч. 1 ст. 319 ЦК України.

Згідно з ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. 02.08.2024 року припинено дію договору оренди земельної ділянки загальною площею 25,5700 га, (кадастровий номер 6520984300:05:002:0002), КВЦПЗ - 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Великоолександрівської селищної територіальної громади Бериславського району Херсонської області та зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 21528247 від 01.08.2017, у зв`язку із закінченням строку дії договору на який його було укладено. Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 05.08.2024 року № 56128530 підтверджується відсутність реєстрації іншого речового права.

Великоолександрівською селищною військовою адміністрацією на адресу позивача було направлено лист-повідомлення від 20.06.2024 року № 1705 та розпорядження від 07.06.2024 р. № 1103 про те, що після закінчення терміну дії договору, на який його було укладено, договір буде розірвано, а земельна ділянка буде поділена та окремими лотами виставлена на торги. Згідно з позицією відповідача орендодавець завчасно повідомив орендаря про власні наміри та небажання продовжувати договір оренди.

Згідно з абзацом 4 Перехідних положень Розділу IX Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Такі висновки викладені у постановах Верховного суду від 25.07.2023 у справі № 920/1034/21, від 17.05.2023 у справі № 906/925/21, від 29.03.2023 у справі №917/115/21.

Відповідно до п. 26 ст. 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» до повноважень військових адміністрацій віднесено вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин (крім вирішення питань відчуження з комунальної власності земельних ділянок та надання таких земельних ділянок в оренду на строк понад один рік) нормою статті чітко визначено обмеження про передачу земельної ділянки в оренду на строк понад один рік.

За наведених обставин, відповідач просить відмовити у позові.

Пояснення щодо позову третіх осіб на стороні позивача ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3

Розпорядження про припинення договору оренди з позивачем було видано саме Великоолександрівською селищною військовою адміністрацією Бериславського району Херсонської області. Оскільки на сьогодні військова адміністрація здійснює повноваження Великоолександрівської селищної ради треті особи на стороні позивача вважають правомірним визначення позивачем в якості відповідача у даному спорі - Великоолександрівську селищну військову адміністрацію Бериславського району Херсонської області. Окрім того, рішення щодо відмови у пролонгації договору оренди землі було прийнято саме Великоолександрівською селищною військовою адміністрацією Бериславського району Херсонської області, а не Великоолександрівською селищною радою.

Посилання відповідача на те, що Великоолександрівська селищна рада не ліквідована не є підставою для визначення її в якості відповідача у справі, оскільки відповідна рада не приймала рішення про припинення договору оренди з позивачем.

Відсутність у договорі оренди землі умови щодо пролонгації договору жодним чином не впливає на переважне право орендаря, передбачене ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», який належним чином виконував умови договору оренди на укладення договору на новий строк.

Відповідно до практики Верховного Суду у разі незгоди з будь-якими істотними умовами договору, орендодавець міг узгодити ці умови з орендарем, або надати саме обґрунтовану відмову щодо поновлення договору. Але у даному випадку, відповідач ухилився від перемовин з позивачем, не зазначив обґрунтованих підстав своєї відмови у поновленні договору, чим порушив переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.

Відмова відповідача від укладення договору оренди з позивачем на новий строк не містить жодного належного обґрунтування, що позбавляє позивача можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом.

Таким чином, треті особи на стороні позивача вважають, що відповідачем безпідставно, без будь-яких належних обґрунтувань, відмовлено ФГ «СКІФ» у переважному праві на поновлення та укладення договору оренди землі на новий строк, незважаючи на використання земельної ділянки за цільовим призначенням, своєчасної сплати орендної плати та відсутністю будь-яких зауважень за тривалий період оренди від орендодавця.

Також треті особи на стороні позивача просять суд врахувати рішення Одеського окружного адміністративного суду від 30.05.2023 року у справі № 540/383/22, яке набрало законної сили ще 30.06.2023 року.

Покликаючись на викладені аргументи, треті особи на стороні позивача просять задовольнити позов.

Пояснення третьої особи на стороні відповідача Великоолександрівської селищної ради

На переконання третьої особи на стороні відповідача, належним відповідачем в даному спорі є Великоолександрівська селищна рада, тому що вона є власником земельної ділянки. Діяльність селищної ради не припинена.

Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» у разі утворення військової адміністрації населеного пункту (населених пунктів) Верховна Рада України за поданням Президента України може прийняти рішення про те, що у період дії воєнного стану та 30 днів після його припинення чи скасування начальник військової адміністрації, крім повноважень, віднесених до його компетенції цим Законом, здійснює повноваження сільської, селищної, міської ради, її виконавчого комітету, сільського, селищного, міського голови. Тобто, у випадку створення селищної військової адміністрації саме на начальника військової адміністрації, а не на новоутворену військову адміністрацію за рішенням Верховної Ради України може бути покладено обов`язок здійснювати повноваження селищної ради.

Постановою Верховної Ради України «Про здійснення начальниками військових адміністрацій населених пунктів у Херсонській області повноважень, передбачених ч. 2 ст. 10 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» однозначно визначено, що саме на начальника Великоолександрівської селищної військової адміністрації, а не на Великоолександрівську військову адміністрацію, як окрему юридичну особу, а також покладено обов`язок здійснювати повноваження Великоолександрівської селищної ради.

Згідно з ст.ст. 319, 626 Цивільного кодексу України реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін, а орендодавець висловив небажання продовжувати термін дії договору земельної ділянки загальною площею 25,5700 га, (кадастровий номер 6520984300:05:002:0002), КВЦПЗ - 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Великоолександрівської селищної територіальної громади Бериславського району Херсонської області.

За наведених обставин, третя особа на стороні відповідача просить відмовити у позові.

Обставини справи, встановлені судом

28.01.2008 між Великоолександрівською районною державною адміністрацією (Орендодавець) та ФГ „Скіф (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, згідно з яким Орендодавець із земель запасу надає, згідно розпорядження голови Великоолександрівської районної державної адміністрації від 31 січня 2007 року №115, 07.12.2007 №1003 «Про затвердження технічних документацій щодо передачі ФГ „Скіф земельних ділянок із земель запасу на території Старосільської сільської ради на умовах оренди, а Орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться на території Старосільської сільської ради Великоолександрівського району Херсонської області.

Зазначений договір зареєстрований у Великоолександрівському районному відділі Херсонської регіональної філії ДП Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам 11.02.2008 № 4AA002099-040871600003.

Відповідно до п. 2 вказаного договору в оренду передаються земельні ділянки загальною площею 25,57 га, в т. ч. 25,57га ріллі.

Згідно з п. 5 зазначеного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 25,57 гектара в цінах 1995 року становить 94 932,95 грн. Станом на 14.12.2007 року нормативна грошова оцінка вказаних земельних ділянок становить 242 173,95 грн.

Договір укладено терміном до десяти років з дати реєстрації договору оренди до 01 серпня 2017 року (п. 8 договору).

Відповідно до п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі: за кожен гектар ріллі - 142 (сто сорок дві) гривні.

Згідно з умовами п. 37 зазначеного договору дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельних ділянок у власність; викупу земельних ділянок для суспільних потреб або примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; - у разі смерті Орендаря і відмови його спадкоємців від виконання умов цього договору або при відсутності таких спадкоємців, а також випадках, коли Орендодавець не бажає укласти договір із спадкоємними Орендаря; договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 38 вказаного договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок випадкового знищення, пошкодження орендованих частин земельних ділянок, яке істотно перешкоджає їх використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Невід`ємними частинами договору є: план-схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у їх використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт прийому - передачі об`єкту оренди (абз. 3 п. 43 зазначеного договору).

На виконання умов договору ФГ „Скіф прийняв, а Старосільська сільська рада передала земельну ділянку загальною площею 25,57 га із земель запасу Старосільської сільської ради Великоолександрівського району Херсонської області, згідно з план-схемою земельної ділянки, яка є невід`ємною частиною договору оренди, про що свідчить підписаний між сторонами Акт прийому-передачі земельної ділянки від 12.02.2008.

10.05.2017 між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області (орендодавець) та Фермерським господарством «Скіф» (орендар) укладено додаткову угоду про поновлення та внесення змін до договору оренди землі, прописавши зокрема, кадастровий номер земельної ділянки 6520984300:05:002:0002.

Відповідно до п. 2 додаткової угоди до вказаного договору сторони поновили договір строком на 7 років з 01.08.2017.

Пунктом 3 додаткової угоди до вказаного договору сторони внесли зміни до пункту 9 договору у розділі «Орендна плата», виклавши його в наступній редакції: «Пункт 9. Орендна плата за користування земельною вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 4 % (чотирьох відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки щороку підлягає уточненню на коефіцієнт індексації та інші коефіцієнти, передбачені законодавством».

Надалі 06.10.2021 між Великоолександрівською селищною радою (орендодавець) в особі селищного голови ОСОБА_4 та Фермерським господарством «Скіф» (орендар) укладено ще одну додаткову угоду до договору оренди, замінивши, зокрема, орендодавця з Великоолександрівської районної державної адміністрації на Великоолександрівську селищну раду.

Згідно з п. 2 Додаткової угоди сторони внесли зміни до вказаного договору оренди та визначили, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки станом на 2019 рік становить 620 280,18 грн; орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки в рік в сумі 74 433,62 грн; випадки перегляду розміру орендної плати; розмір пені та штрафу за несвоєчасне внесення орендної плати; зміну реквізитів сторін.

01.06.2024 позивач звернувся до Великоолександрівської селищної ради з листом-повідомлення про продовження орендних правовідносин та укладення договору оренди землі на новий строк (в порядку ст. 33 Закону України «Про оренду землі» за вих.№3/06/2024.

У листі позивач зауважив, що умови договору оренди протягом строку оренди виконувалися належним чином, лист - повідомлення подається з дотриманням строків визначених законодавством (не пізніше як за один місяць до закінчення строку його дії); до листа - повідомлення на виконання вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» додано проект договору оренди у двох примірниках, підписаних орендарем. При укладенні договору оренди на новий строк запропоновано розмір орендної плати 12 %.

Відповідач, отримавши лист-повідомлення від 01.06.2024, у відповідь листом від 20.06.2024 № 1705 зазначив, що умовами договору оренди земельної ділянки (зі змінами), не передбачено «переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк», тому наразі відсутні підстави для укладення договору оренди на новий строк відповідно до статті 33 ЗУ «Про оренду землі». До того ж, відповідач повідомив, що після закінчення терміну дії зазначеного договору оренди (01.08.2024р.) право оренди на зазначені земельні ділянки будуть передаватись в користування (оренду) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах).

До листа відповідач додав прийняте Великоолександрівською селищною військовою адміністрацією Бериславського району Херсонської області розпорядження №1103 від 07.06.2024 «Про припинення дії договору оренди землі у зв`язку з закінченням строку його дії». Вказаним зобов`язанням передбачено, зокрема, припинення дії договору оренди земельної ділянки загальною площею 25,5700 га, (кадастровий номер 6520984300:05:002:0002), КВЦПЗ - 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Великоолександрівської селищної територіальної громади Бериславського району Херсонської області та зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 21528247 від 01.08.2017 р., у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено з 02.08.2024; підготовка земельної ділянки для передачі в користування (оренду) на конкурентних засадах (на земельних торгах) окремими лотами та проведення земельних торгів у формі електронного аукціону з використанням Електронної торгової системи Рrozorro.Продажі.

27.06.2024 за вих. №4/06/2024 позивач повторно направив Великоолександрівській селищній раді лист-повідомлення про продовження орендних правовідносин та укладення договору оренди землі на новий строк (в порядку ст. 33 Закону України «Про оренду землі») аналогічного змісту.

Згідно з розпорядженням Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 18.07.2024 за №1393 Великоолександрівську селищну раду в особі начальника Великоолександрівської селищної військової адміністрації Корнієнко Наталії Володимирівни зобов`язано замовити розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, КВЦПЗ - 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташовані за межами населених пунктів Великоолександрівської селищної територіальної громади Бериславського району Херсонської області, у тому числі земельної ділянки, площею 25,5700 га (кадастровий номер 6520984300:05:002:0002).

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 09.08.2024 за №390320364, 29.07.2024 на земельну ділянку з кадастровим номером 6520984300:05:002:0002 зареєстровано право власності за Великоолександрівською селищною радою. Відомості про реєстрацію іншого речового права на означену земельну ділянку відсутні.

Окрім позивач надав суду:

- рішення Великоолександрівської селищної ради VIII скликання, 17 сесії від 10.12.2021 за №3715, № 3716, №3717, якими відмовлено ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність для ведення фермерського господарства в розмірі 8,5233 га умовних кадастрових гектарів за рахунок земельної ділянки комунальної власності площею 25,5700 га (кадастровий номер 6520984300:05:002:0002) із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка перебуває в оренді ФГ «Скіф», розташованої на території Великоолександрівської селищної ради Херсонської області;

- рішення Одеського окружного адміністративного суду від 30.05.2023 у справі № 540/383/22, яким адміністративний позов ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_7 , ОСОБА_1 , ОСОБА_8 до Великоолександрівської селищна рада Бериславського району Херсонської області, третя особа - Фермерське господарство «СКІФ» про визнання протиправними та скасування рішень, зобов`язання надати дозволи задоволено частково. Визнано протиправними та скасувано рішення Великоолександрівської селищної ради VIII скликання № 3715 від 10.12.2021р.; №3716 від 10.12.2021р.; №3717 від 10.12.2021р.; №3718 від 10.12.2021р.; №3719 від 10.12.2021р.; №3720 від 10.12.2021р.; зобов`язано Великоолександрівську селищну раду Бериславського району Херсонської області надати, зокрема, дозволи на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність для ведення фермерського господарства в розмірі 8,5233 умовних кадастрових гектарів за рахунок земельної ділянки комунальної власності площею 25,5700 га, кадастровий номер 6520984300:05:002:0002, із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Великоолександрівської селищної ради Бериславського району Херсонської області позивачам ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 із урахуванням висновків суду та приписів підпункту 5 пункту 27 Розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України.

- ухвалу Одеського окружного адміністративного суду від 07.06.2024 у справі № 540/383/22 про відстрочення виконання рішення суду у справі № 540/383/22 від 30.05.2023 до 12.08.2024.

Висновки суду

Щодо належного відповідача у даній справі про визнання укладеним додаткового договору (угоди) до договору оренди землі

Визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість встановлення належності відповідачів та обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (правова позиція ВП ВС викладена у постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц).

Як вбачається із матеріалів справи, позивач визначив відповідачем - Великоолександрівську селищну військову адміністрацію Бериславського району Херсонської області.

Суд встановив, що договір оренди земельної ділянки від 28.01.2008 було укладено з Великоолександрівською районною державною адміністрацією. Надалі, на підставі додаткової угоди від 06.10.2021 орендодавця замінено на Великоолександрівську селищну раду.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 78 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в України» повноваження сільської, селищної, міської, районної в місті, районної, обласної ради можуть бути достроково припинені, зокрема у випадках, передбачених законами України "Про військово-цивільні адміністрації", "Про правовий режим воєнного стану". Згідно із ч. 5 ст. 78 Закону України «Про місцеве самоврядування в України» повноваження сільської, селищної, міської, районної в місті, районної, обласної ради за наявності підстав, передбачених пунктом 3 частини першої цієї статті, достроково припиняються з дня набрання чинності актом Президента України про утворення відповідної військово-цивільної, військової адміністрації. Згідно з ч.ч. 1-3 ст. 4 Закону України від 12.05.2015 № 389-VIII «Про правовий режим воєнного стану» на територіях, на яких введено воєнний стан, для забезпечення дії Конституції та законів України, забезпечення разом із військовим командуванням запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, оборони, цивільного захисту, громадської безпеки і порядку, захисту критичної інфраструктури, охорони прав, свобод і законних інтересів громадян можуть утворюватися тимчасові державні органи - військові адміністрації. Рішення про утворення військових адміністрацій приймається Президентом України за поданням обласних державних адміністрацій або військового командування. Військові адміністрації населених пунктів утворюються в межах територій територіальних громад, у яких сільські, селищні, міські ради та/або їхні виконавчі органи, та/або сільські, селищні, міські голови не здійснюють покладені на них Конституцією та законами України повноваження, а також в інших випадках, передбачених цим Законом. Військову адміністрацію населеного пункту (населених пунктів) очолює начальник, який призначається на посаду та звільняється з посади Президентом України за пропозицією Генерального штабу Збройних Сил України або відповідної обласної державної адміністрації. Начальником військової адміністрації населеного пункту (населених пунктів) може бути призначений відповідний сільський, селищний, міський голова.

Частинами 2, 3 ст. 10 Закону України від 12.05.2015 №389-VIII «Про правовий режим воєнного стану» передбачено, що у разі утворення військової адміністрації населеного пункту (населених пунктів) Верховна Рада України за поданням Президента України може прийняти рішення про те, що у період дії воєнного стану та 30 днів після його припинення чи скасування: 1) начальник військової адміністрації: крім повноважень, віднесених до його компетенції цим Законом, здійснює повноваження сільської, селищної, міської ради, її виконавчого комітету, сільського, селищного, міського голови; може затвердити тимчасову структуру виконавчих органів сільської, селищної, міської ради (для працівників, посади яких не включені до тимчасових штатних розписів, оголошується простій або здійснюється їх переведення на рівнозначну чи нижчу посаду); 2) апарат сільської, селищної, міської ради та її виконавчого комітету, інші виконавчі органи (з урахуванням абзацу третього пункту 1 цієї частини), комунальні підприємства, установи та організації відповідної територіальної громади підпорядковуються начальнику відповідної військової адміністрації.

У разі утворення обласної та/або районної військової адміністрації на період дії воєнного стану та протягом 30 днів після його припинення чи скасування, у разі тимчасової окупації або оточення адміністративного центру області або у разі прийняття Верховною Радою України за поданням Президента України відповідного рішення:

1) повноваження такої обласної та/або районної ради здійснюють відповідні обласні та районні військові адміністрації;

2) виконавчий апарат такої районної та обласної ради підпорядковується начальнику відповідної військової адміністрації;

3) відповідні районні та обласні ради не здійснюють свої повноваження;

4) комунальні підприємства, установи та організації, засновані на базі майна спільної власності територіальних громад району або області, підпорядковуються відповідній військовій адміністрації;

5) управління об`єктами спільної власності територіальних громад таких району та/або області здійснюється начальником відповідної районної та/або обласної військової адміністрації;

6) призначення осіб на посади та звільнення з посад, які здійснюються начальником районної військової адміністрації, погоджуються з начальником відповідної обласної військової адміністрації;

7) начальник обласної військової адміністрації, начальник районної військової адміністрації за погодженням з начальником відповідної обласної військової адміністрації може увільняти від виконання посадових обов`язків працівників виконавчого апарату такої районної та/або обласної ради (для таких працівників оголошується простій або здійснюється їх переведення на рівнозначну чи нижчу посаду).

Відповідно до ч. 4 ст. 10 Закону України від 12.05.2015 №389-VIII «Про правовий режим воєнного стану» у разі прийняття Верховною Радою України рішення, передбаченого частиною другою або третьою цієї статті, начальник військової адміністрації, відповідна обласна та/або районна військова адміністрація здійснюють повноваження, передбачені відповідно частиною другою або третьою цієї статті, з дня набрання чинності зазначеним рішенням Верховної Ради України протягом строку, передбаченого цими частинами.

Указом Президента України від 27.10.2022 №№ 738/2022 «Про утворення військових адміністрацій населених пунктів у Херсонській області», на виконання Закону України "Про правовий режим воєнного стану" утворено, зокрема, Великоолександрівську селищну військову адміністрацію Бериславського району Херсонської області.

Постановою Верховної Ради України від 16.11.2022 № 2778-ІХ «Про здійснення начальниками військових адміністрацій населених пунктів у Херсонській області повноважень, передбачених частиною другою статті 10 Закону України «Про правовий режим воєнного стану»» відповідно до частини другої статті 10 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" Верховна Рада України у період дії воєнного стану в Україні та 30 днів після його припинення чи скасування: 1) начальники Кочубеївської, Новоолександрівської, Новорайської, Тягинської сільських, Великоолександрівської, Високопільської, Нововоронцовської селищних та Бериславської міської військових адміністрацій Бериславського району, Іванівської та Нижньосірогозької селищних військових адміністрацій Генічеського району, Костянтинівської, Рубанівської сільських, Любимівської, Чаплинської селищних і Таврійської міської військових адміністрацій Каховського району, Каланчацької та Лазурненської селищних військових адміністрацій Скадовського району, Дар`ївської та Чорнобаївської сільських військових адміністрацій Херсонського району Херсонської області: крім повноважень, віднесених до їх компетенції Законом України "Про правовий режим воєнного стану", здійснюють повноваження відповідних сільських, селищних, міських рад, їх виконавчих комітетів, відповідних сільських, селищних, міських голів; можуть затвердити тимчасову структуру виконавчих органів відповідних сільських, селищних, міських рад (для працівників, посади яких не включені до тимчасових штатних розписів, оголошується простій або здійснюється їх переведення на рівнозначну чи нижчу посаду).

Відповідно до абз. 1 ч. 1 статті 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» військові адміністрації у своїй діяльності керуються Конституцією України, законами України "Про оборону України", "Про мобілізаційну підготовку та мобілізацію", "Про критичну інфраструктуру", цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Повноваження військових адміністрацій здійснюються ними в порядку, визначеному законами України для здійснення повноважень відповідних місцевих державних адміністрацій та органів місцевого самоврядування, з урахуванням особливостей, встановлених цим Законом.

Згідно з п. 26, ч. 2 ст. 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» військові адміністрації населених пунктів на відповідній території здійснюють повноваження із: вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин (крім вирішення питань відчуження з комунальної власності земельних ділянок та надання таких земельних ділянок в оренду на строк понад один рік).

Отже, з огляду на наведене, а також враховуючи, що Великоолександрівська селищна військова адміністрація Бериславського району Херсонської області здійснює повноваження Великоолександрівської селищної ради, позивачем у даній справі правильно визначено належного відповідача.

Щодо позовних вимог

Предметом позову в цій справі є вимоги Фермерського господарство "СКІФ" визнати укладеним додатковий договір (угоду) до договору оренди землі б/н від 28.01.2008 загальною площею 25,5700 га, з кадастровим номером 6520984300:05:002:0002, у редакції Фермерського господарство "СКІФ".

Підставою позовних вимог, на переконання позивача, є неправомірне та безпідставне ухилення Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від проведення переговорів щодо продовження орендних правовідносин; незаконність розпорядження відповідача від 07.06.2024 № 1103 про припинення дії договору оренди.

За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України від 06.10.1998 №161-XIV.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Закон України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Згідно з положеннями статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Разом із тим за змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини 8 цієї статті Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а згідно з положеннями частини 11 вказаної статті відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-ІХ (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - із 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції, та стосується лише переважного права орендаря (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статтею 1261 Земельного кодексу України.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Згідно з частиною 2 статті 1261 Земельного кодексу України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини 1 статті 1261 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 1261Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом із тим, як вже зазначалося, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною 1 статті 1261 Земельного кодексу України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 1261 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.

Отже, зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 1261 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 у спорі, що виник з договору оренди землі стосовно продовження орендних правовідносин.

Таким чином, до спірних правовідносин у цій справі підлягають застосуванню положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній із 16.07.2020).

Окрім того, господарський суд також, враховує, що умовами договору оренди земельної ділянки від 28.01.2008, не передбачено автоматичного поновлення.

За змістом частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у вказаній редакції, чинній як на момент звернення з листом-повідомленням, так і з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Згідно з частиною 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Як свідчать матеріали справи, дія договору оренди земельної ділянки від 28.01.2008, припинилася 01.08.2024 у зв`язку із закінченням строку на який його було укладено.

Судом встановлено, що позивач з метою реалізації переважного права на укладення спірного договору оренди землі на новий строк звернувся до відповідача з листом-повідомленням від 01.06.2024 вих.№3/06/2024 та проєктом договору оренди земельної ділянки.

Відповідач, в свою чергу, у листі- повідомленні від 20.06.2024 №1705 повідомив про відсутність підстав для укладення договору на новий строк та зазначив, що після закінчення терміну дії зазначеного договору оренди (01.08.2024), право оренди на зазначені земельні ділянки будуть передаватись в користування (оренду) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах).

На підтвердження викладеного, відповідач до листа-повідомлення про небажання продовження орендних правовідносин надав позивачу розпорядження № 1103 від 07.06.2024 «Про припинення дії договору оренди землі у зв`язку з закінченням строку його дії», за підписом начальника селищної військової адміністрації Наталії Корнієнко.

Визначеним розпорядженням зобов`язано, зокрема, припинити дію договору оренди земельної ділянки загальною площею 25,5700 га, (кадастровий номер 6520984300:05:002:0002), КВЦПЗ - 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Великоолександрівської селищної територіальної громади Бериславського району Херсонської області та зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 21528247 від 01.08.2017 р., у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено з 02.08.2024; підготувати земельну ділянку для передачі в користування (оренду) на конкурентних засадах (на земельних торгах) окремими лотами та провести земельні торги у формі електронного аукціону з використанням Електронної торгової системи Рrozorro.Продажі.

Позивач, в свою чергу, повторно 27.06.2024 вих.№4/06/2024 направив відповідачу лист-повідомлення про продовження орендних відносин з аналогічним змістом та додатками.

Надаючи оцінку відповідним діям орендаря та орендодавця у спірних земельних правовідносинах щодо продовження договору оренди, господарський суд зазначає, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (як у попередній, так і у чинній редакціях) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Зокрема, Верховний Суд зауважував, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, не розглянув протягом місяця лист-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря (аналогічний правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).

Господарський суд бере також до уваги, що чинне законодавство не містить заборони на повідомлення орендодавцем орендаря про закінчення договірних відносин після визначеного строку дії договору ще під час його дії, як і не містять спеціальних вимог до форми такого повідомлення, окрім простої письмової, та не зобов`язують колегіальні органи надсилати орендарю таке заперечення виключно у формі рішення. Не містяться відповідні імперативні вимоги і у нормах Закону України «Про місцеве самоврядування». Якщо на дату закінчення строку дії договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. При цьому істотним у даному випадку є факт направлення такого повідомлення з дотриманням відповідного строку, а також зміст самого повідомлення, оскільки воно обов`язково повинно бути спрямоване на припинення або зміну умов договору оренди, як відповідна форма вираження волевиявлення орендодавця; форма такого повідомлення може бути проста письмова.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 14.09.2021 у справі № 914/1148/19.

Варто також звернути увагу, що орендодавець не повинен якимось чином обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин, а переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі (подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.09.2020 у справі № 272/440/18).

В даному випадку відповідач, в строки визначені законом, на лист орендаря про поновлення договору оренди повідомив про відсутність підстав для укладення договору на новий строк. Мотивуючи таку відмову відповідач вказав, що після закінчення терміну дії зазначеного договору оренди (01.08.2024), право оренди на зазначені земельні ділянки будуть передаватись в користування (оренду) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах).

Станом на сьогодні, на підставі Закону України 19.11.2022 № 2698-IX Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель відновлено проведення земельних торгів щодо передачі прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності.

Наведене свідчить про наявність з боку відповідача обґрунтованих заперечень щодо укладення договору оренди землі на новий строк через намір передачі земельної ділянки в користування (оренду) на конкурентних засадах.

В судовому засіданні відповідач зауважив, що позивач може прийняти участь у земельних торгах у разі виявлення наміру орендувати земельну ділянку, а також вказав про відсутність укладення договору оренди з іншими особами. Отже, за встановлених обставин очевидної відсутності волевиявлення орендодавця, надання відповідної відповіді у встановлений законом строк, господарський суд дійшов висновку про правомірність відмови з боку відповідача про укладення договору оренди з позивачем.

Що стосується ненадання відповіді на лист позивача від 27.06.2024 року (який є аналогічним з листом від 01.06.2024), то господарський суд вважає, що відповідь відповідача від 17.06.2024 на лист позивача від 01.06.2024 є достатньою для оцінки та визначення порушення права ФГ «Скіф» в розумінні ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Водночас повторне аналогічне звернення від 27.06.2024 є проявом зловживання з боку позивача для створення «штучної підстави» порушення прав.

Щодо рішення Одеського окружного адміністративного суду від 30.05.2023 у справі № 540/383/22, яким надано дозволи на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність для ведення фермерського господарства в розмірі 8,5233 умовних кадастрових гектарів за рахунок земельної ділянки комунальної власності площею 25,5700 га, кадастровий номер 6520984300:05:002:0002, третім особам ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , то господарський суд звертає увагу на таке.

Рішення про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою не є правовстановлюючим актом і не гарантує особі чи невизначеному колу осіб набуття права власності чи користування на земельну ділянку (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 380/624/16-ц, від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц.

Отримання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки не означає позитивного рішення про надання її у власність, а тому не створює правових наслідків, крім тих, що пов`язані з неправомірністю його прийняття, що узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постановах від 17 жовтня 2018 року у справі № 380/624/16-ц, від 28 листопада 2018 року у справі № 826/5735/16.

Отже, наявність рішення Одеського окружного адміністративного суду від 30.05.2023 у справі № 540/383/22 жодним чином не впливає на предмет позову у даній справі.

Згідно зі статтею 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За змістом статті 74 зазначеного Кодексу кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

У частині 1 ст. 319 ЦК України зазначено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

З огляду на наведене, враховуючи, що переважне право орендаря не може домінувати на виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі, господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог Фермерського господарства "СКІФ" про визнання укладеним договору оренди землі.

При цьому, господарський суд звертає увагу, що інші долучені до матеріалів справи докази, доводи та заперечення учасників цього спору були ретельно досліджені судом, однак наведених вище висновків не спростовують.

На підставі ст.129 ГПК України на позивача покладаються судові витрати зі сплати судового збору.

Керуючись ст.ст. 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

У Х В А Л И В:

1. Відмовити Фермерському господарству "СКІФ" у задоволенні позову до Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Великоолександрівської селищної ради про визнання укладеним додаткового договору (угоди) до договору оренди земельної ділянки у справі № 916/3187/24.

2.Судові витрати зі сплати судового збору в розмірі 3028 грн покласти на Фермерське господарство "СКІФ".

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено 21.10.2024.

Суддя Т.Г. Деркач