Рішення

від 17.10.2024 по справі 362/5071/22

ВАСИЛЬКІВСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 362/5071/22

Провадження № 2/362/257/24

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

17 жовтня 2024 року Васильківський міськрайонний суд Київської області у складі:

головуючого - судді Ковбеля М.М.,

з участю секретаря Сілецької М.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Василькові Київської області за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд», ОСОБА_2 про визнання майнових прав та витребування майна з незаконного володіння,-

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернулась до суду з вищезазначеним позовом, зазначаючи, що 07.10.2018 р. між нею та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» було укладено договір №100-ГБ про сплату внесків у ЖБК, за яким ЖБК зобов`язався організувати будівництво житлового будинку в АДРЕСА_1 , здати його в експлуатацію і передати Учаснику приміщення в Об`єкті будівництва, а позивач зобов`язалась сплатити до ЖБК внески у розмірах та в порядку, встановлених даним Договором. Визначено, що об`єкт нерухомості розташований за адресою АДРЕСА_1 та передається з наступними характеристиками: квартира номер будівельний 20, загальна площа 33,43, поверх 3, секція 4, вартості будівництва одного квадратного метру становить 334300 грн. На виконання вимог Договору та додатків до нього позивачем було оплачено внески в повному розмірі, однак будівництво у визначений термін не було закінчено і введено в експлуатацію, Позивач виїхала в Італію, однак, через спалах пандемії не мала можливості повернутися в Україну, у зв`язку з чим зв`язок з відповідачем, а саме з головою ОК «ЖБК Грін.Буд» ОСОБА_3 тримала в телефонному режимі. Однак, після 2020 року останній перестав виходити на зв`язок та повідомляти обставини будівництва. Прибувши в Україну на місце будівництва, ОСОБА_1 з`ясувала, що оплачена нею квартира значиться за іншими власниками, з підстав, їй незрозумілих і невідомих. Отримавши відомості з ЄДРРП позивач з`ясувала, що вищезазначена квартира з адресою: АДРЕСА_2 , 13.04.2021 р. на праві приватної власності зареєстрована за ОСОБА_2 на підставі довідки про здійснення повної оплати пайового внеску, серія та номер 100/к виданий 07.04.2021 р., видавник ОК ЖБК «Грін.Буд» Позивач зазначає, що уклавши договір з ОСОБА_1 та отримавши внески за квартиру в повному обсязі, ЖБК «Грін.Буд», скористався її відсутністю в України та неможливості її повернення з Італії через встановлені карантинні обмеження, і безпідставно уклав новий договорі і передав права на вказану квартиру ОСОБА_2 , яка на даний час зареєструвала своє право власності.

Вважаючи дії уповноважених осіб ОК «ЖБК Грін.Буд» незаконними позивач звернулась в поліцію, у зв`язку з чим до ЄРДР було внесено відомості про кримінальне правопорушення № 12022111140000672 від 02.12.2022 р. з правовою кваліфікацією ч.3 ст. 190 КК України.

Позивач просить суд визнати за нею майнові права на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , загальна площа 36,1 кв. м, житлова площа 11,2 кв. м. та витребувати із чужого незаконного володіння ОСОБА_2 квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , загальна площа 36,1 кв. м, житлова площа 11,2 кв. м., на її користь .

Ухвалою Васильківського міськрайонного суду Київської області від 08.02.2023 р. відкрито провадження у даній справі та роз`яснено відповідачу право подати відзив на позовну заяву і всі письмові та електронні докази (які можливо доставити до суду), висновки експертів і заяви свідків, що підтверджують заперечення проти позову - у строк не пізніше п`ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі(ст. 178 ЦПК України).

Зазначена ухвала отримана відповідачем ОК ЖБК «Грін.Буд» 06.03.2023 р, як це вбачається з поштового повідомлення про вручення, однак у визначений судом строк , який закінчився 21.06.2023 р. до суду не було подано відзиву на позовну заяву та доказів, якими підтверджуються заперечення проти позову.

24.04.2023 р. представником відповідача ОК ЖБК «Грін. Буд» подано письмові пояснення, до яких долучено докази, на які відповідач посилається у вказаних поясненнях як на підставу заперечень проти позову.

Відповідно до статті 126 ЦПК України право на вчинення процесуальної дії втрачається із закінченням строку, встановленого законом або судом. Документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом.

За змістом ч.5 ст. 83 ЦПК України, докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.

Суд зауважує, що подаючи до суду письмові пояснення з доказами, якими обгрунтовуються заперечення проти позову з пропуском встановленого судом строку, представник відповідача не зазначила причин, з яких докази не могли бути подані у визначений судом строк та не обгрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї. Враховуючи зазначене, подані представником відповідача докази до розгляду не приймаються.

Позивач в судове засідання не з`явився, представник позивача подала до суду заяву про розгляду прави у відсутності сторони позивача, позив підтримує з підстав зазначених у позовній заяві та поданих письмових дебатах. Просить позов задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача ОК «ЖБК «Грін.Буд» в судове засідання не з`явився, в матеріалах справи містяться заява-пояснення, в яких представник відповідача просив відмовити в позові.

Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з`явилась, відзиву на позов не подала, про час та місце розгляду справи повідомлялась належно.

Дослідивши та проаналізувавши докази, які містяться в матеріалах справи, суд на основі повно та всебічно з`ясованих обставин справи дійшов таких висновків.

Судом достовірно встановлено, що 07.10.2018 р. між позивачем ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» та асоційованим членом кооперативу укладено договір договору №100-ГБ про сплату внесків у ЖБК. За змістом вказаного договору ЖБК зобов`язується організувати будівництво житлового будинку в АДРЕСА_1 , за рахунок внесків Учасника та внесків інших асоційованих членів ЖБК, здати його в експлуатацію, передати Учаснику приміщення в Об`єкті будівництва, обумовлене цим Договором а всі документи, необхідні учаснику для реєстрації права власності на нього, а учасник зобов`язується сплатити до ЖБК внески у розмірах та в порядку, встановлених даним Договором та додатками до нього, та має право отримати Об`єкт нерухомості лише за умови повної сплати внеску, встановленого даним Договором для учасника. Сторони домовились, що об`єкт нерухомості, розташований за адресою АДРЕСА_1 та передається з наступними характеристиками: квартира номер будівельний 20, загальна площа 33,43, поверх 3, секція 4.

Відповідно до Додатку№1 до Договору №100-ГБ від 07.10.2018 р. «Порядок сплати внесків», на дату підписання цього порядку сплати внесків з врахуванням площі Об`єкту нерухомості згідно проекту та вартості будівництва одного квадратного метру становить 334300 грн.

На виконання вимог вищезазначеного договору з Додатками до нього, ОСОБА_1 оплачені внески в повному розмірі, на суму 334300 грн., що стверджується актом взаєморозрахунків від 07.10.2018 р., 16.10.2018 р., 17.10.2018 р., розпискою від 19.10.2018 р.

Відповідно до п. 4.2.1. Договору, ЖБК зобов`язаний організувати будівництво Об`єкту будівництва та здачу його в експлуатацію орієнтовно «IV квартал 2018 р.» при умові дотримання Учасниками порядку та строків сплати внесків.

Однак, як зазначає позивач, і що визнається в наданих поясненнях представником відповідача - зазначений об`єкт нерухомого мана прийнято в експлуатацію лише 22.06.2020 року, тобто з порушенням встановленого договором строку .

Як зазначає позивач, і що підтверджується змістом її паспорту громадянина України для виїзду за кордон, в жовтні 2019 року позивач поїхала до Італії, і з того часу виїхати з Італії вже не мала змоги через спалах пандемії та обмеження перетину кордону в цей період. Зазначені обставини є загальновідомими, а томуне потребують доказування в силу вимог ч.3 ст. 82 ЦПК України. Крім того, позивач зазначає, що відповідач в особі голови кооперативу ОСОБА_3 підтримував з нею зв`язок в додатку WhatsApp, для зв`язку та повідомлення важливої інформації щодо будівництва, а також факт перебування її закордоном та неможливість залишення країни Італії в період спалаху пандемії. Однак він жодним чином не повідомив їй про завершення будівництва та розпочату процедуру оформлення права власності.

При цьому суд зауважує, що відповідачем не доведено належними і допустимими доказами факту направлення позивачу інформації про проведення технічної інвентаризації та встановлення розбіжностей у площі квартири, про введення Об`єкту будівництва в експлуатацію, про присвоєння об`єкту будівництва адреси, у зв`язку з чим твердження відповідача про невиконання позивачем свої зобов`язань, передбачених п.2,7, п.п.4.1.11, 4.1.12, 4.1.13 Договору та розірвання Договору не заслуговують на увагу.

У постанові Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 910/14452/20 зазначено, що Верховний Суд неодноразово наголошував на необхідності застосування категорій стандартів доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02 жовтня 2018 року у справі № 910/18036/17, від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18, від 18 листопада 2019 року у справі № 902/761/18, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Тож, суд не може вважати доведеними обставини, про які стверджує представник відповідача ОК «ЖБК «Грін.Буд», оскільки вони не підтверджені належними та допустимими доказами.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон, відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 07.06.2022 р., квартира з адресою: АДРЕСА_2 , 13.04.2021 р. на праві приватної власності зареєстрована за ОСОБА_2 на підставі довідки про здійснення повної оплати пайового внеску, серія та номер 100/к виданий 07.04.2021 р., видавник ОК ЖБК «Грін.Буд», протокол загальних зборів членів, серія та номер :1, виданий 07.04.2021 р., акт прийому-передачі б/н виданий 07.04.221 р., видавник : сторони по акту; технічний паспорт б/н виданий 13.05.2020 р., видавник ФОП ОСОБА_4 , договір про сплату внесків у ЖБК, серія та номер 100-ГБ, виданий 07.04.2021 р., видавник сторони по договору.

Так, судом встановлено, що уклавши договір з ОСОБА_1 та отримавши внески за квартиру в повному обсязі, відповідач ОК ЖБК «Грін.Буд» передав право отримати зазначений об`єкт нерухомості а саме квартиру АДРЕСА_4 ОСОБА_2 , уклавши з нею договір про сплату внесків у ЖБК, серія та номер 100-ГБ, виданий 07.04.2021 р.

Як вбачається витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань, 02.12.2022 року зареєстровано кримінальне провадження № 12022111140000672 з правовою кваліфікацією кримінального правопорушення: ч.3 ст. 190 КК України. З наступним викладенням обставин: «02.12.2022 р. до ВП №1 Обухівського РУП ГУНП в Київській області надійшла заява про вчинення кримінального правопорушення від ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_1 про те, що ОСОБА_3 шляхом зловживання довірою, отримавши внески за будівництво квартири АДРЕСА_5 , скориставшись відсутністю ОСОБА_1 на території України, безпідставно передав право отримати зазначений об`єкт нерухомості на користь третьої особи, таким чином спричинив майнову шкоду ОСОБА_1 у великих розмірах».

Цивільній правовідносини у даній справі регулюються нормами Цивільного Кодексу, Закону України «Про інвестиційну діяльність», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Частиною третьоюстатті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до пункту 5 статті7та статті4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6статті 7 цього Законуінвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»вказано, що об`єкт інвестування це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

Згідно зістаттею 177 ЦК Українидо об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина першастатті 190 ЦК України). За правиламистатті 316 ЦК Україниправом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

За змістом положень статей15,16 ЦК Україникожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно достатті 629 ЦК Українидоговір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннямистатті 610 ЦК Українипорушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першоюстатті 509 ЦК Українизобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно достатті 525 ЦК Україниодностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першоюстатті 526 ЦК Українизобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цьогоКодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі№ 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Відповідно до частини другоїстатті 331 ЦК Україниправо власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини першоїстатті 331 ЦК Україниправо власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженогопостановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакціїпостанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертоюстатті 334 ЦК Україниправа на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Таким чином, позивач, виконавши умови договору, а саме сплативши повну вартість обумовленого договором та Додатками до нього внесків, - після завершення будівництва мала набути право власності на об`єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , який фактично був споруджений за кошти позивача, як інвестора.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно достатті 388 ЦК Українимайно не може бути витребуване у нього (частина першастатті 330 ЦК України).

Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина першастатті 387 ЦК України).

Частина першастатті 388 ЦК Українимістить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третястатті 388 ЦК України).

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

У постанові від 24 червня 2015 року в справі № 367/5136/13-ц(провадження № 6-318цс15) Верховний Суд України дійшов висновку про необхідність позивача захищати свої майнові права, а не права власності, яке ще не виникло. Позивач звернувся до суду з позовом про визнання права власностіна проінвестовані об`єкти нерухомості та зобов`язання забудовника передати позивачу технічну документацію (технічні паспорти) на об`єкти інвестування.За обставинами справи, позивач виконав свої грошові зобов`язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену вказаними договорами, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва. Однак, на думку Верховного Суду України в позивача не виникло право власності на спірні квартири. За змістом договорів купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.Відтак Верховний Суд України залишив в силі рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог.

Велика Палата Верховного Суду у Постанові ВП ВС від 14.09.2021 №359/5719/17 дійшла висновку про необхідність частково відступити від вказаного висновку Верховного Суду України, оскільки на переконання Великої Палати Верховного Суду у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.

Відповідно до частини першої статті4та частини першої статті16 ЦК Україниспособами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: звернення до суду за захистом свого особистого немайнового та майнового права та інтересу; визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина другастатті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другоїстатті 331 ЦК Україниправо власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Таким чином, слід вважати, що упозивача виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то вона має право на його витребування.

Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від (стягнення з) відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Такий висновок сформульований, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80).

Разом із цим Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19). Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

Так у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (провадження № 14-28 цс 20) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що правочин, спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним, відповідно до частин першої, другоїстатті 228 ЦК Українивважається таким, що порушує публічний порядок. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. Відтак, встановивши, що оспорювані позивачем правочини спрямовані на незаконне заволодіння належним позивачу об`єктом інвестування, суди повинні були дійти висновку про нікчемний характер таких правочині.

У постанові від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18, пункти 69, 70) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що визнання нікчемного правочину недійсним не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин недійсний у силу закону.

Відповідно дочастини другої ст. 215 Цивільного кодексунедійсним є правочин, якщо його недійсність установлено законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання судом такого правочину недійсним не вимагається. Нікчемний правочин є недійсним на підставі закону, а тому також не створює інших наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Статтею 228 Цивільного кодексу Українивстановлено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Враховуючи встановлені обставини, та беручи до уваги норми законодавства і висновки Верховного Суду з їх застосування, суд прийшов до переконання щодо нікчемності укладеного між відповідачами договору, оскільки неправомірні від ОК «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» призвели до незаконного заволодіння відповідачем ОСОБА_2 майновими правами і внаслідок їх реєстрації самим об`єктом нерухомості - право на яке належить позивачу, як інвестору, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за її кошти.

Як Велика Палата Верховного Суду нагадувала неодноразово, за загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей387і388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80) та багатьох інших.

Окремо слід звернути увагу, що Велика палата Верховного суду у своїй постанові від 14.09.2021 р. у справі №359/5719/17 дійшла таких висновків щодо застосування норм права.

«Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті328,331 ЦК України).

Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Разом з тим у разі вчинення самочинного будівництва об`єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (стаття 376 ЦК України).

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті392,388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України)».

Крім того, Постановою від 24.01.2024 у справі № 487/7152/21 щодо визнання майнових прав інвестора на квартиру та зобов`язання забудовника передати її, Верховний Суд зазначив, що інвестор наділений правами, тотожними правам власника щодо створеного за його кошти об`єкта нерухомості. У разі порушення його речових прав на стадії до введення об`єкта в експлуатацію інвестор має право пред`явити позов про визнання за ним майнових прав та витребування свого майна з чужого незаконного володіння. Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Таким чином, в судовому засіданні встановлено факт порушення прав позивача, як інвестора, яка виконала грошові зобов`язання за договором №100-ГБ про сплату внесків від 07.10.2018 р. укладеним з ОК «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд», за яким набула право вимоги, повністю сплативши вартість об`єкту будівництва, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги щодо переходу права власності на об`єкт будівництва, тобто вчинила достатні та необхідні дії для набуття майнових прав.

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору позивач, як інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт, то відповідач ОК «ЖБК «Грін.Буд» як забудовник, був позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь відповідача ОСОБА_2 чи будь-якої іншої особи.

Враховуючи нікчемність укладеного між відповідачами договору, позивач правомірно посилається на положення ч.3 ст. 388 ЦК щодо витребовування майна від добросовісного набувача у всіх випадках, якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати (частина третя статті 388 ЦК України), у зв`язку з чим вважає наявними правові підстави для витребування спірного майна з володіння ОСОБА_2 на користь позивача.

При цьому, зважаючи на наявні відомості щодо збільшення фактичної площі квартири після проведення технічної інвентаризації на 2,67 кв.м., вартість яких складає 26700 грн., які визнаються позивачем, та беручи до уваги згоду позивача на їх оплату, з метою дотримання прав відповідача ОК «ЖБК «Грін. Буд», суд вважає за можливе стягнути з позивача на користь відповідача ОК «ЖБК «Грін. Буд» 26700 грн. внесків за різницю в площі квартири, яка складає 2,67 кв.м.

В порядку ст. 141 ЦПК України суд покладає понесені позивачем судові витрати на відповідача.

На підставі наведеного, керуючись ст.ст. 15,16, 215, 228, 330, 331,338, 388, 509, 525,526, 629 ЦК України, ЗУ «Про інвестиційну діяльність», ст.ст. 2, 4-5, 12-13, 76-83, 89, 141, 258-259, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України,

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити повністю.

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , загальна площа 36,1 кв. м, житлова площа 11,2 кв. м.

Витребувати із чужого незаконного володіння ОСОБА_2 квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , загальна площа 36,1 кв. м., житлова площа 11,2 кв. м., на користь ОСОБА_1 .

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» 26700 (двадцять шість тисяч сімсот) гривень в рахунок компенсації вартості розбіжностей в площі квартири.

Стягнути з Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» на користь ОСОБА_1 6686 (шість тисяч шістсот вісімдесят шість) гривень судових витрат.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги в тридцяти денний строк з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя М.М. Ковбель