Рішення

від 23.10.2024 по справі 916/5307/23

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua

веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"23" жовтня 2024 р.м. Одеса Справа № 916/5307/23

Господарський суд Одеської області у складі: суддя Волков Р.В.,

при секретарі судового засідання Чолак Ю.В.,

розглянувши справу № 916/5307/23

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі (01133, м. Київ, бул. Лесі Українки, 26а; код ЄДРПОУ 21295778)

до відповідача: Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» (73000, Херсонська обл., м. Херсон, вул. Перекопська, буд. 20; код ЄДРПОУ 01038476)

за участю третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

1) Херсонської обласної державної адміністрації (73000, Херсонська обл., м. Херсон, площа Свободи, буд. 1; код ЄДРПОУ 00022645),

2) Херсонського національного технічного університету (73008, Херсонська обл., м. Херсон, Бериславське шосе, буд. 24; код ЄДРПОУ 05480298),

за участю прокурора Херсонської обласної прокуратури (73025, Херсонська обл., м. Херсон, вул. Михайлівська, буд. 33; код ЄДРПОУ 04851120)

про розірвання договору та зобов`язання вчинити певні дії;

представники сторін:

від позивача - не з`явився,

від відповідача - Олексін В.В., Подурец О.В.,

від третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача (Херсонської обласної державної адміністрації) - Біленко Т.Ю. (в режимі відеоконференції),

від третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача (Херсонського національного технічного університету) - Драгомерецька Т.В.,

прокурор - Ткаченко Л.В.,

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі, звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект», в якому просить суд:

1) розірвати договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі та Приватним акціонерним товариством «Херсонводпроект», посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу 23.08.2017 та зареєстрований в реєстрі за № 793;

2) зобов`язати Приватне акціонерне товариство «Херсонводпроект» (73000, Херсонська обл., м. Херсон, вул. Перекопська, буд. 20; код ЄДРПОУ 01038476) повернути Регіональному відділенню Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі (01133, м. Київ, бул. Лесі Українки, 26а; код ЄДРПОУ 21295778) об`єкт незавершеного будівництва - незавершене будівництво, спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця, загальною площею 940 кв.м, розташований за адресою: місто Херсон, вулиця Миру, будинок б/н, за актом приймання-передачі.

Ухвалою від 18.12.2023 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 916/5307/23, яку постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 17.01.2024, запропоновано відповідачу у п`ятнадцятиденний строк з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі подати відзив.

04.01.2024 до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач заперечує проти доводів позивача та просить відмовити у задоволенні позову.

17.01.2024 представник відповідача звернувся до суду із клопотанням про зупинення провадження у справі до набрання законної сили рішенням у справі № 420/28472/23 за позовом Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» до Херсонської обласної державної адміністрації про скасування розпорядження від 17.12.2021 № 919, зобов`язання вчинити дії. В обґрунтування клопотання зазначає, що питання не оформлення права користування на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва є підставою для звернення позивача із позовом до ПрАТ «Херсонводпроект» про розірвання договору купівлі-продажу від 23.08.2017. Водночас звертає увагу, що отримання земельної ділянки у користування залежить не тільки від відповідача, а й від Херсонської обласної державної адміністрації як власника земельної ділянки. Тому вважає, що суд об`єктивно не може продовжити розгляд справи № 916/5307/23 до вирішення справи № 420/28472/23, оскільки у разі задоволення позовних вимог по справі № 420/28472/23, будуть встановлені обставини, що матимуть значення для повного, об`єктивного та правильного розгляду справи № 916/5307/23.

17.01.2024 до суду надійшло клопотання представника відповідача, в якому він просить залучити до участі у справі Херсонську обласну державну адміністрацію та Херсонський національний технічний університет у якості третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача.

17.01.2024 перший заступник керівника Херсонської обласної прокуратури звернувся до суду з клопотанням про вступ прокурора у справу. Клопотання мотивовано необхідністю захисту інтересів держави з посиланням на приписи ч. 3 ст. 53 ГПК України, відповідно до якої у визначених законом випадках прокурор до початку розгляду справи по суті може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, а також на приписи ст. 131-1 Конституції України, ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

Протокольною ухвалою від 17.01.2024 підготовче судове засідання відкладено на 29.01.2024.

29.01.2024 представник відповідача подав до суду письмові заперечення проти заяви прокурора про вступ останнього у справу, оскільки вважає, що прокурор не обґрунтував наявність підстав для представництва інтересів держави у цій справі.

Ухвалою від 29.01.2024 суд, задовольнивши заяву представника відповідача (вх. № 2045/24 від 17.01.2024), залучив до участі у справі у якості третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Херсонську обласну державну адміністрацію та Херсонський національний технічний університет, яким запропонував надати до суду письмові пояснення по суті спору з урахуванням приписів ст. 168 Господарського процесуального кодексу України. Цією ж ухвалою підготовче судове засідання відкладено на 19.02.2024.

Протокольною ухвалою від 29.01.2024 суд з урахуванням доводів прокурора задовольнив його заяву про вступ у справу.

12.02.2024 до суду надійшли заяви представників Херсонської обласної державної адміністрації та Херсонського національного технічного університету про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, які суд задовольнив ухвалами від 15.02.2024 та від 16.02.2024 відповідно.

12.02.2024 Херсонським національним технічним університетом в порядку ст. 168 ГПК України подано до суду письмові пояснення по справі.

14.02.2024 до суду надійшли письмові пояснення по справі від Херсонської обласної державної адміністрації.

19.02.2024 за вх. № 628/24 до суду надійшла зустрічна позовна заява Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» до Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі, в якій відповідач просив суд внести наступні зміни до Договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва державної форми власності - «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця» під добудову, без земельної ділянки від 23 серпня 2017 року укладеного між Регіональним відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі та ПрАТ «ХЕРСОНВОДПРОЕКТ», а саме:

- Пункт 1.1. Договору змінити та викласти у наступній редакції:

« 1.1. Продавець зобов`язується передати у власність Покупцю під добудову, без земельної ділянки об`єкт незавершеного будівництва державної форми власності, а саме незавершене будівництво, спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця, загальною площею 940 (дев`ятсот сорок) кв.м., розташований за адресою: місто Херсон, вулиця Миру, будинок б/н (надалі - Об`єкт), а Покупець зобов`язується прийняти Об`єкт, сплатити ціну його продажу і виконати визначені в Договорі умови.

Вказаний об`єкт розташований на земельній ділянці площею 23,1802 (двадцять три цілих одна тисяча вісімсот дві десятитисячних) га.

Кадастровий номер: 6510136300:01:001:1768.

Місце розташування: Херсонська область, м. Херсон, Бериславське шосе, 24.

Цільове призначення: 03.02 Для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти.

Категорія земель: Землі житлової та громадської забудови.

Форма власності: державна.

Інформація про власників: Держава, в особі Херсонської обласної державної адміністрації.

Відповідно до даних Державного земельного кадастрі земельна ділянка перебуває у постійному користуванні Херсонського національного технічного університету».

- Підпункти 5.3.1., 5.3.2. та 5.3.4. пункту 5.3. Договору змінити та викласти у наступній редакції:

« 5.3.1. Після реєстрації права користування земельною ділянкою розробити сучасну проектно кошторисну документацію добудови Об`єкту з урахуванням архітектурно будівельних рішень існуючого проекту та відповідно до Плану зонування території міста Херсона.

"5.3.2. Зареєструвати право користування земельною ділянкою під Об`єктом в межах, необхідних для добудови Об`єкту, його обслуговування та утримання відповідно до положень частини 6 статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", земельного та містобудівного законодавства".

"5.3.4. Добудувати Об`єкт протягом 5 років з дня реєстрації права користування земельною ділянкою під Об`єктом».

В обґрунтування зустрічного позову відповідач посилався на істотну зміну обставин, якими сторони керувалися під час укладення Договору. Крім того відповідач просив поновити йому строк для звернення із зустрічною позовною заявою.

19.02.2024 позивач звернувся до суду із клопотанням про відкладення розгляду справи, в якому також просив залучити подані позивачем через електронний суд заперечення проти клопотання відповідача про залучення третіх осіб, заперечення проти клопотання відповідача про зупинення провадження у справі, а також заперечення на відзив, які за своїм змістом фактично є відповіддю на відзив, яка подана в порядку ст. 166 ГПК України.

Протокольною ухвалою від 19.02.2024 відкладено підготовче судове засідання на 11.03.2024.

Ухвалою від 26.02.2024 суд відмовив у задоволенні клопотання відповідача про поновлення строку на подання зустрічного позову, а зустрічну позовну заяву - повернув.

Підготовче судове засідання, призначене на 11.03.2024 не відбулося у зв`язку з перебуванням судді Волкова Р. В. на лікарняному.

Ухвалою від 12.03.2024 повідомлено учасників справи про те, що судове засідання призначено на 25.03.2024.

12.03.2024 від прокурора надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи письмових доказів, а саме: листа Регіонального відділення Фонду державного майна в Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі від 08.02.2022 № 10-04-00435; актів поточних перевірок виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 28.07.2017 № 793, зокрема, акту № 13 від 05.12.2018 з додатками, акту № 32 від 27.12.2019 з додатками, акту № 35 від 14.12.2020 з додатками, акту № 23 від 16.12.2021 з додатками; витягу з відомостей приватизації № 57 (1077) від 24.07.2017 в якому на 3 аркуші опублікована інформація про продаж на аукціоні в електронній формі об`єкта державної власності - об`єкт незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця»; листа Регіонального відділення Фонду державного майна в Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі від 12.08.2016 № 01-04-02510; листа Фонду державного майна України від 12.09.2016; наказу Фонду Державного майна України від 13.04.2007 № 586 з додатком № 1. Аналогічне клопотання надійшло від прокурора 13.03.2024 через електронний суд. Вказані письмові докази судом залучено до матеріалів справи.

22.03.2024 представник позивача звернувся до суду з клопотанням, в якому просив об`єднати в одне провадження справу № 916/5307/23 зі справою № 916/946/24 за позовом Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» до Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі про внесення змін до договору. В обґрунтування клопотання позивач зазначає, що позовні вимоги по вказаним справам пов`язані між собою підставою виникнення та поданими доказами, що вказує на однорідність таких вимог.

25.03.2024 від представника позивача надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи копії ухвали від 11.03.2024 у справі № 916/946/24. Цим клопотанням представник позивача, як він зазначає, має намір підтвердити факт розгляду господарським судом справи № 916/946/24, у зв`язку з чим надає суду ухвалу про відкриття провадження у цій справі.

25.03.2024 представник відповідача звернувся до суду з клопотанням про відкладення розгляду справи у зв`язку з участю у судовому засіданні в іншій справі.

25.03.2024 прокурор подав до суду додаткові письмові пояснення по справі.

Підготовче судове засідання, призначене на 25.03.2024, не відбулося у зв`язку із оголошенням системою цивільної оборони у м. Одесі та Одеській області повітряної тривоги.

Ухвалою від 25.03.2024 повідомлено учасників справи про те, що підготовче судове засідання призначено на 17.04.2024.

02.04.2024 до суду надійшло клопотання представника позивача про долучення до матеріалів справи ухвали Одеського окружного адміністративного суду від 14.03.2024 про зупинення провадження у справі № 420/28472/23 до набрання законної сили рішенням Господарського суду Одеської області у справі № 916/5307/23.

10.04.2024 до суду надійшла заява представника позивача, в якій він просив суд розглянути справу без його участі, задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, а також залишити без розгляду клопотання позивача від 21.03.2024 про об`єднання справ в одне провадження.

17.04.2024 від представника відповідача надійшло клопотання про об`єднання справи № 916/5307/23 в одне провадження зі справою № 916/946/24 за позовом Приватного акціонерного товариства "ХЕРСОНВОДПРОЕКТ" до Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі про внесення змін до Договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва державної форми власності - «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця» під добудову, без земельної ділянки загальною площею 940 кв.м від 23.08.2017, треті особи: Херсонська обласна державна адміністрація, Херсонський національний технічний університет.

17.04.2024 до суду надійшло клопотання представника відповідача про відкладення розгляду справи, в якому він зазначав про ймовірність мирного врегулювання спору, оскільки Товариство направило на адресу РВ ФДМУ у Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі пропозицію про укладення мирової угоди та внесення змін до договору. Процедура такого врегулювання, як звернув увагу представник відповідача, крім ГПК України, передбачена також і наказом ФДМУ від 18.10.2018 № 1328 «Про затвердження Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна», який регулює внесення змін до договорів купівлі-продажу.

Протокольною ухвалою від 17.04.2024 суд відмовив у задоволенні клопотання відповідача про об`єднання справ № 916/5307/23 та № 916/946/24 в одне провадження з наступних підстав.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 173 ГПК України в одній позовній заяві може бути об`єднано декілька вимог, пов`язаних між собою підставою виникнення або поданими доказами, основні та похідні позовні вимоги. Похідною позовною вимогою є вимога, задоволення якої залежить від задоволення іншої позовної вимоги (основної вимоги).

Суд з урахуванням положень частини першої цієї статті може за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи об`єднати в одне провадження декілька справ за позовами:

1) одного й того самого позивача до одного й того самого відповідача;

2) одного й того самого позивача до різних відповідачів;

3) різних позивачів до одного й того самого відповідача.

Втім, у даному випадку відсутні критерії для об`єднання справ, передбачені ч. 2 ст. 173 ГПК України, оскільки у справах № 916/5307/23 та № 916/946/24 різні позивачі та відповідачі.

Крім того, клопотання відповідача про об`єднання справ в одне провадження фактично направлено на об`єднання в одне провадження зустрічного позову відповідача про внесення змін до договору, який суд повернув ухвалою від 26.02.2024.

За таких обставин, клопотання відповідача було відхилено.

Протокольною ухвалою від 17.04.2024 суд задовольнив клопотання представника відповідача про відкладення розгляду справи та відклав підготовче судове засідання на 01.05.2024.

01.05.2024 представник відповідача подав до суду клопотання про зупинення провадження у справі № 916/5307/23 до набрання законної сили рішенням у справі № 420/28472/23 за позовом Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» до Херсонської обласної державної адміністрації про скасування розпорядження від 17.12.2021 № 919, зобов`язання вчинити дії.

В обґрунтування клопотання представник відповідача зазначив, що у провадженні Одеського окружного адміністративного суду перебуває справа № 420/28472/23 за позовом Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» до Херсонської обласної державної адміністрації про скасування розпорядження від 17.12.2021 № 919, зобов`язання вчинити дії. Ухвалою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 30.04.2024 було скасовано ухвалу Одеського окружного адміністративного суду від 14.03.2024 про зупинення провадження у справі № 420/28472/23 та направлено вказану справу для продовження розгляду до суду першої інстанції. Представник відповідача звернув увагу, що питання не оформлення права користування на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, є підставою для звернення позивача із позовом до ПАТ «Херсонводпроект» про розірвання договору купівлі-продажу від 23.08.2017. Вважає, що питання оформлення земельноі ділянки є визначальним при вирішенні вказаної справи, про що свідчить те, що на цьому ґрунтуються позиції всіх учасників справи. Водночас звернув увагу, що отримання земельної ділянки у користування залежить не тільки від відповідача, а й від Херсонської обласної державної адміністрації як власника земельної ділянки. Тому вважає, що суд об`єктивно не може продовжити розгляд справи № 916/5307/23 до вирішення справи № 420/28472/23, оскільки у разі задоволення позовних вимог по справі № 420/28472/23 будуть встановлені обставини, що матимуть значення для повного, об`єктивного та правильного розгляду справи № 916/5307/23.

01.05.2024 представник відповідача подав до суду клопотання про витребування у Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі наступних документів: 1) копії листа Офісу Генерального прокурора від 11.01.2023 № 24/2/1- 2552ВИХ-23, що є додатком до листа Фонду державного майна України № 10-23-4-3896 від 17.02.2023, направленого на адресу Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі; 2) копії відповіді Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі на адресу Офісу Генерального прокурора з питань перевірки виконання ПрАТ «Херсонводпроект» умов Договору купівлі-продажу від 23.08.2017.

01.05.2024 представник відповідача подав до суду додаткові пояснення по справі разом з письмовими доказами, які просив залучити.

01.05.2024 суд протокольною ухвалою оголосив перерву у підготовчому судовому засіданні до 10.05.2024.

07.05.2024 до суду надійшла заява прокурора із письмовими поясненнями, в якій він просив відмовити у задоволенні клопотань відповідача про зупинення провадження у справі та про витребування доказів, а також не приймати до уваги письмові пояснення представника відповідача від 01.05.2024 з доданими до них доказами.

08.05.2024 від представника позивача надійшла заява із письмовими поясненнями, в якій він просив відмовити у задоволенні клопотань відповідача про зупинення провадження у справі та про витребування доказів, а також залишити без розгляду додаткові пояснення представника позивача від 01.05.2024.

08.05.2024 представник Херсонської облдержадміністрації подав до суду заяву із письмовими поясненнями щодо клопотання представника відповідача про зупинення провадження у справі та щодо письмових пояснень останнього від 01.05.2024. У вказаній заяві представник Херсонської облдержадміністрації просив відмовити у задоволенні клопотання про зупинення провадження у справі.

10.05.2024 до суду надійшла заява представника Херсонського національного технічного університету із письмовими поясненнями щодо клопотання представника відповідача про зупинення провадження у справі та щодо поданих останнім письмових пояснень від 01.05.2024 з доданими до них доказами. У заяві представник університету просив відмовити у задоволенні клопотання представника відповідача про зупинення провадження у справі, не приймати додаткові письмові пояснення представника відповідача від 01.05.2024 та відмовити у залученні додаткових доказів.

10.05.2024 представник відповідача подав до суду клопотання про поновлення строку на подання доказів, долучених до його письмових пояснень від 01.05.2024.

У судовому засіданні, яке відбулось 10.05.2024, представник відповідача просив суд зняти з розгляду клопотання про витребування доказів від 01.05.2024, у зв`язку з чим вказане клопотання суд залишив без розгляду.

Протокольною ухвалою від 10.05.2024 суд відмовив у задоволенні клопотання представника відповідача про зупинення провадження у справі, оскільки суд не вбачав об`єктивної неможливості розгляду цієї справи до вирішення Одеським окружним адміністративним судом справи № 420/28472/23 за позовом Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» до Херсонської обласної державної адміністрації про скасування розпорядження від 17.12.2021 № 919, зобов`язання вчинити дії.

Протокольною ухвалою від 10.05.2024 суд з урахуванням доводів учасників справи та приписів ст. 119 ГПК України, для повного, об`єктивного та всебічного розгляду справи залучив до матеріалів справи письмові пояснення представника відповідача від 01.05.2024 з доданими до них письмовими доказами.

Протокольною ухвалою від 10.05.2024 суд, заслухавши думку учасників справи щодо досягнення мети підготовчого судового засідання, закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 03.06.2024.

31.05.2024 представник позивача подав до суду заяву про розгляд справи без його участі.

03.06.2024 до суду надійшло клопотання представника відповідача про відкладення розгляду справи у зв`язку з участю в слідчих діях в рамках кримінального провадження.

Судове засідання, призначене на 04.06.2024, не відбулося у зв`язку із оголошенням системою цивільної оборони у м. Одесі та Одеській області повітряної тривоги.

Ухвалою від 04.06.2024 повідомлено учасників справи про те, що судове засідання призначено на 08.07.2024.

08.07.2024 до суду надійшло клопотання представника відповідача про долучення доказів та про поновлення строку на подачу доказів, а саме: копії листа Фонду державного майна України № 10-23-4-3896 від 17.02.2023; копії листа Офісу Генерального прокурора від 11.01.2023 року № 24/2/1- 2552ВИХ-23; копії листа офісу Генерального прокурора від 30.08.2022 № 24/2/1-53474ВИХ-22; копії листа Фонду державного майна України «На № 24/2/1-53474ВИХ-22 від 30.08.2022 Щодо розірвання договору купівлі-продажу від 23.08.2017 ОНБ - «Спальний корпус профілакторію на 43 місця»; копії листа РВ ФДМУ в Херсонській області, АР Крим та м. Севастополі від 15.09.2022 № 01-04-00166; копії листа РВ ФДМУ в Херсонській області, АР Крим та м. Севастополі від 23.09.2022 № 01-04-00185; копії відповіді на адвокатський запит.

08.07.2024 до суду надійшло клопотання представника Херсонського національного технічного університету про відкладення розгляду справи у зв`язку з перебуванням у щорічній відпустці.

Судове засідання, призначене на 08.07.2024, не відбулося у зв`язку із оголошенням системою цивільної оборони у м. Одесі та Одеській області повітряної тривоги.

Ухвалою від 08.07.2024 повідомлено учасників справи про те, що судове засідання призначено на 24.07.2024.

23.07.2024 представник відповідача звернувся до суду з клопотанням, яким просив долучити до матеріалів справи копію рішення Одеського окружного адміністративного суду від 17.07.2024 у справі № 420/28472/23.

Протокольною ухвалою від 24.07.2024 суд залучив до матеріалів справи подані 08.07.2024 та 23.07.2024 представником відповідача документи та оголосив перерву у судовому засіданні до 30.07.2024.

Протокольною ухвалою від 30.07.2024 суд, після заслуховування вступних промов учасників справи, оголосив перерву у судовому засіданні до 15.08.2024 та визнав обов`язковою явку у судове засідання представника позивача.

15.08.2024 суд, заслухавши промову представника позивача та дослідивши частину наявних у матеріалах справи доказів, оголосив перерву у судовому засіданні до 02.10.2024.

02.10.2024 представник відповідача подав до суду клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з участю в іншому судовому засіданні.

Судове засідання, призначене на 02.10.2024, було перервано у зв`язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одесі та Одеській області повітряної тривоги.

Ухвалою від 03.10.2024 повідомлено учасників справи про те, що судове засідання призначено на 23.10.2024.

10.10.2024 представник позивача подав до суду заяву про розгляд справи без його участі, в якій зазначив, що позовні вимоги підтримує в повному обсязі та просить їх задовольнити.

У судовому засіданні, яке відбулось 23.10.2024, прокурор підтримав заявлені позивачем позовні вимоги та просив їх задовольнити.

Представник відповідача заперечував проти позову, просив відмовити у задоволенні позовних вимог.

Представники третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача підтримали позовні вимоги та просили їх задовольнити.

23.10.2024 суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

Суд зазначає, що частиною 4 статті 11 ГПК України, ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" передбачено застосування судом Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколів до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практики Європейського суду з прав людини як джерело права.

Положеннями пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав і основоположних свобод від 04.11.50, ратифікованої Верховною Радою України, встановлено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

При цьому, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини, що набули статусу остаточного, зокрема "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України", суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.

Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.

Європейський суд з прав людини щодо критеріїв оцінки розумності строку розгляду справи визначився, що строк розгляду має формувати суд, який розглядає справу. Саме суддя має визначати тривалість вирішення спору, спираючись на здійснену ним оцінку розумності строку розгляду в кожній конкретній справі, враховуючи її складність, поведінку учасників процесу, можливість надання доказів тощо.

Європейський суд щодо тлумачення положення "розумний строк" в рішенні у справі "Броуган (Brogan) та інші проти Сполученого Королівства" роз`яснив, що строк, який можна визначити розумним, не може бути однаковим для всіх справ, і було б неприродно встановлювати один строк в конкретному цифровому виразі для усіх випадків. Таким чином, у кожній справі виникає проблема оцінки розумності строку, яка залежить від певних обставин.

Аналізуючи практику Європейського суду з прав людини, можна дійти висновку, що критерії оцінки розумності строку розгляду справи має формувати суд, який розглядає справу. Саме суддя має визначати тривалість вирішення спору, спираючись на здійснену ним оцінку розумності строку розгляду в кожній конкретній справі, враховуючи її складність, поведінку учасників процесу, можливість надання доказів тощо.

За таких обставин, враховуючи практику Європейського суду з прав людини, з метою створення учасникам справи необхідних умов для встановлення фактичних обставин і правильного застосування законодавства, забезпечення рівності всіх учасників справи перед законом і судом та надання можливості всім учасникам провадження скористатись повним обсягом процесуальних прав, суд зазначає, що справу було розглянуто в розумний строк, зокрема, з урахуванням складності справи та поведінки сторін.

Стислий виклад позицій та доводів учасників справи.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання відповідачем зобов`язань за Договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, посвідченим приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу 23.08.2017 та зареєстрованим в реєстрі за № 793. Вказує, що за умовами п. 5.3. цього договору відповідач в строк до 23.08.2022 мав виконати певні зобов`язання. Водночас звертає увагу, що протягом шести років відповідачем не виконано обов`язок щодо реєстрації права користування на земельну ділянку (п. 5.3.2. Договору), порушено вимоги щодо надання необхідних матеріалів стосовно виконання умов Договору (п. 5.6. Договору), відсутні підтвердження виконання інших умов Договору (п. п. 5.3.1., 5.3.3., 5.3.4., 5.3.5., 5.3.6. Договору). Вважає, що відповідачем вчинено істотне порушення умов Договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, у зв`язку з чим вбачає наявними правові підстави для його розірвання та повернення об`єкта незавершеного будівництва.

У відзиві (вх. № 337/24 від 04.01.2024) відповідач заперечує проти задоволення позову та зазначає, що за укладеним з позивачем Договором набув право власності на об`єкт незавершеного будівництва державної форми власності - «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця» в результаті приватизації державного майна, головною метою якої є добудова Товариством зазначеного об`єкту з урахуванням основних об`ємно-планувальних рішень існуючого проєкту добудови.

Звертає увагу, що об`єкт приватизації був проданий органом приватизації без відповідної земельної ділянки, необхідної для добудови та обслуговування об`єкту, у зв`язку з чим ще одним зобов`язанням Товариства за Договором від 23.08.2017 є реєстрація права користування на земельну ділянку під об`єктом, а строк виконання вказаних зобов`язань - до 23.08.2022.

Вказує, що за умовами Договору купівлі-продажу від 23.08.2017 Товариство зобов`язалось, зокрема: розробити сучасну проєктно-кошторисну документацію добудови Об`єкту з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проєкту (п. 5.3.1 договору); зареєструвати право користування на земельну ділянку під Об`єктом, в межах, узгоджених із землекористувачем, з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проєкту (п. 5.3.2 договору); протягом 5 років з дня підписання Акту приймання-передачі Об`єкта добудувати Об`єкт, враховуючи основні об`ємно-планувальні рішення існуючого проєкту добудови (п. 5.3.4 договору).

Відповідач, посилаючись на приписи ст.ст. 26, 29-31, 34, 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», вважає, що послідовність його дій із виконання передбачених п. 5.3. Договору зобов`язань включає наступні етапи:

І. оформлення права користування земельною ділянкою, на якій розташований об`єкт та отримання документу, що засвідчує це право;

ІІ. отримання Товариством та проєктувальником вихідних даних для проєктування об`єкту (містобудівні умови та обмеження, технічні умови, завдання на проєктування);

ІІІ. розробка сучасної проєктно-кошторисної документації добудови об`єкту з урахуванням архітектурно будівельних рішень існуючого проєкту та проведення у випадках, передбачених законодавством її експертизи;

IV. затвердження проєктної документації;

V. виконання підготовчих та будівельних робіт;

VI. прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту;

VII. реєстрація права власності на об`єкт.

Визначальним у виконанні своїх зобов`язань з добудови об`єкту відповідач вважає укладення договору оренди земельної ділянки, на якій він розташований, з власником цієї земельної ділянки (на даний час - Держава в особі Херсонської обласної державної адміністрації), оскільки за умовами Договору від 23.08.2017 об`єкт незавершеного будівництва був проданий без земельної ділянки, на якій він розташований, користувачем цієї ділянки є Херсонський національний технічний університет на підставі Державного акту на право постійного користування землею.

На переконання відповідача, до виконання пункту про оформлення права користування земельною ділянкою, на якій розташований об`єкт, та отримання документу, що засвідчує це право, виконання всіх інших зобов`язань навіть не може бути розпочато.

Звертає увагу, що після укладення Договору купівлі-продажу від 23.08.2017 позивач не надав Товариству існуючий проєкт об`єкту незавершеного будівництва - «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», такого проєкту не існує, а позивач, зазначивши в Договорі умову про реєстрування права користування земельною ділянкою з врахуванням існуючого проєкту, не передав жодної технічної документації на вказаний об`єкт. З метою визначення фактичного розміру об`єкта, для обґрунтування меж земельної ділянки Товариством було самостійно проведено технічну інвентаризацію, а також розроблено передпроєктну документацію щодо реконструкції об`єкта незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця».

Зазначає, що після укладення Договору Товариство неодноразово зверталося до Херсонського національного технічного університету із проханням надати нотаріальну згоду землекористувача, який за результатами тривалого листування згоду так і не надав.

Вказує, що починаючи з 2019 р. відповідач неодноразово звертався до Херсонської обласної державної адміністрації із клопотаннями про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки, необхідної для добудови, користування та обслуговування придбаного об`єкту незавершеного будівництва, а у відповідь отримував листи-відписки із зазначенням різних перешкод для надання такого дозволу, в тому числі щодо відсутності обґрунтування меж земельної ділянки.

Для обґрунтування меж земельної ділянки відповідачем було замовлено земельно-технічне дослідження № 66/20 від 10.12.2020, яке було подане Херсонській обласній державній адміністрації.

На клопотання Товариства від 08.11.2021 № 41 про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою листом від 25.11.2021р. № 14283/0-21/01-01-39/328-14296 Херсонська обласна державна адміністрація відмовила у його задоволенні у зв`язку із невідповідністю кадастрового номера земельної ділянки, зазначеного у Договорі купівлі-продажу, з її фактичним місцем розташування. Одночасно з цим адміністрацією було зазначено, що у разі усунення таких розбіжностей дозвіл на розробку проєкту землеустрою буде наданий.

Відповідач зазначає, що листом № 14726/0-21/01-01-39/328-14776 від 06.12.2021 Херсонська облдержадміністрація підтвердила фактичне місце розташування придбаного об`єкту на земельній ділянці з кадастровим номером 6510136300:01:001:1768. Звернувшись до відповідних державних органів, відповідач усунув вказану розбіжність шляхом внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Як зазначає відповідач, за інформацією з Державного земельного кадастру земельна ділянка, на якій розташований придбаний Об`єкт, входить до складу земельної ділянки з кадастровим номером 6510136300:01:001:1768, яка розташована за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, цільове призначення: 03.02 Для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти, категорія земель: Землі житлової та громадської забудови, має площу 23.1802 га і на праві власності належить Державі в особі Херсонської обласної державної адміністрації та перебуває у постійному користуванні Херсонського національного технічного університету.

Відповідач вказує, що звернувся до Херсонської обласної державної адміністрації з клопотанням від 02.12.2021 № 51 про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовним розміром 940 кв.м із земель в межах кадастрового номеру 65101363300:01:001:1768 для добудови та належного утримання Об`єкту. Розпорядженням від 17.12.2021 № 919 Херсонською облдержадміністрацією було відмовлено у наданні такого дозволу із зазначенням нової підстави - невідповідність місця розташування земельної ділянки генеральному плану м. Херсона, іншій містобудівній документації.

Відповідач наголошує, що звертався до університету щодо узгодження меж земельної ділянки, необхідної для обслуговування і використання приватизованого об`єкту, та надання згоди на вилучення земельної ділянки, а до Херсонської облдержадміністрації - для отримання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки, проте, станом на теперішній питання щодо оформлення права користування земельною ділянкою не вирішено, а відмови в отримані дозволу на розробку проєкту землеустрою оскаржуються в суді.

Покликаючись на положення Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», відповідач вказує, що з моменту набуття ним права власності на об`єкт незавершеного будівництва у Херсонського національного технічного університету припинилося право постійного користування земельною ділянкою за Державним актом на право постійного користування землею від 15.07.1997 року в частині земельної ділянки, необхідної для обслуговування і використання приватизованого об`єкта, а у власника земельної ділянки (Держави в особі Херсонської облдержадміністрації) виникло зобов`язання укласти з Товариством договір оренди земельної ділянки в частині, необхідній для обслуговування і використання приватизованого об`єкту.

Відповідач зазначає, що починаючи з 10.12.2020, неодноразово звертався до позивача із проханням привести редакцію розділу 5 Договору купівлі-продажу від 23.08.2017 у відповідність до вимог чинного законодавства, а також намагався внести зміни до п. 1 Договору купівлі-продажу від 23.08.2017 в частині зазначення дійсного кадастрового номеру земельної ділянки, на якій розташований об`єкт, ва той час як позивач кожного разу відповідав відмовою на такі пропозиції, що, на думку відповідача, свідчить про невиконання взятих на себе обов`язків сприяти іншій стороні у виконанні її обов`язків, що передбачено п. 4.1. Договору.

Звертає увагу, що 14.09.2023 Товариство, посилаючись на стан оформлення права користування на земельну ділянку, обставини впливу на виконання зобов`язань Товариства з боку третіх сторін, а також форс-мажорні обставини (введення карантину, воєнний стан), звернулося до позивача із клопотанням про продовження строку виконання зобов`язань за Договором купівлі-продажу від 23.08.2017. Як зазначає відповідач, позивач проігнорував вказане звернення Товариства та не надав на нього відповіді.

Крім того, зауважує, що Товариство не приймало участі у поточній перевірці виконання умов Договору, за результатами проведення якої позивачем складено Акт № 1 від 03.05.2023. Вказує, що не отримував листа позивача від 22.02.2023 № 11-04-00217 про проведення документарної перевірки, як і не отримував самого акту перевірки.

Також звертає увагу, що позивачем не проводилося досудове врегулювання спору, жодних документів з пропозицією врегулювати спір не надходило, в той час як відповідно до п. 10.1. Договору усі спори, що виникають при виконанні умов цього договору або у зв`язку із тлумаченням його положень, вирішуються шляхом переговорів, а якщо сторони не досягли домовленості, спір передається на розгляд судових органів у порядку, встановленому чинним законодавством.

Відповідач акцентує, що всі його дії з часу укладення спірного Договору були направлені на його виконання, а підстав стверджувати про бездіяльність чи спроби ухилитися від такого виконання з його боку немає.

Херсонський національний технічний університет у своїх письмових поясненнях (вх. № 5720/24 від 12.20.2024) погоджується із позовними вимогами Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі, просить їх задовольнити. Як зазначає університет, станом на даний час на земельній ділянці, про яку йде мова в укладеному між позивачем та відповідачем договорі, немає жодних споруд, іншого завершеного чи незавершеного будівництва. Таке саме становище було й на момент укладення договору купівлі-продажу. Ці факти, на переконання університету, свідчать про неправомірну спробу отримати земельну ділянку у парковій зоні для її подальшого перепродажу або будівництва об`єкта, який не має нічого спільного зі статутними завданнями Херсонського національного технічного університету як закладу вищої освіти.

Щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6510136300:29:004:0001, яка вказана в Договорі, університет звертає увагу, що її місце розташування - Херсонська область, м. Херсон, вулиця І. Кулика. Вказана земельна ділянка перебуває в постійному користуванні університету та на ній не знаходиться спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця, загальною площею 940 кв.м, розташований за адресою: місто Херсон, вулиця Миру, будинок б/н. Тобто, у Договорі вказаний кадастровий номер ділянки, який не відповідає дійсності, так як під проданим об`єктом розташована інша земельна ділянка з іншим кадастровим номером, а це є істотною умовою договору. Невідповідність даних щодо кадастрового номеру земельної ділянки під проданим об`єктом порушує права Херсонського національного технічного університету як сумлінного користувача земельних ділянок державної власності, які надані йому для виконання статутних цілей.

Враховуючи розбіжності в кадастровому номері земельної ділянки, який вказано у Договорі, з фактичною адресою спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця, неможливо однозначно підтвердити право Товариства як на нерухоме майно, так і на земельну ділянку, яку воно бажає взяти в оренду, а зважаючи на відсутність незавершеного будівництва, неможливо встановити розмір земельної ділянки, якою Товариство може користуватися, з огляду на що університет вважає правомірною відмову Херсонської облдержадміністрації (розпорядження № 919 від 17.12.2021) у наданні відповідачу дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки.

Херсонська облдержадміністрація у письмових поясненнях (вх. № 6213/24 від 14.02.2024) також підтримала позовні вимоги та просила їх задовольнити. Зауважила, що у 2021 р. відповідач звертався з клопотанням про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки площею 940 кв.м із земель в межах кадастрового номеру 6510136300:01:001:1768, яка знаходиться за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24. Розпорядженням від 17.12.2021 № 919 відповідачу було відмовлено у задоволенні клопотання.

Як зазначає Херсонська облдержадміністрація, відповідач до свого клопотання додав інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06.09.2017 № 96419260 та Договір купівлі-продажу від 23.08.2017, в пункті 1.1. якого зазначено, що об`єкт розташований за адресою: м. Херсон, вулиця Миру, будинок б/н, на земельній ділянці площею 1,0699 га з кадастровим номером 6510136300:29:004:0001, а в клопотанні відповідача було зазначено земельну ділянку з кадастровим номером 6510136300:01:001:1768 площею 23,1802 га, яка знаходиться за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, що не відповідало поданим документам.

Вказує, що земельна ділянка з кадастровим номером 6510136300:01:001:1768 площею 23,1802 га перебуває у постійному користуванні Херсонського національного технічного університету, в той час як ПАТ «Херсонводпроект» не було надано згоди землекористувача (університету) на вилучення частини земельної ділянки, що перебуває у постійному користуванні університету.

В подальшому, як зазначає Херсонська облдержадміністрація, ПАТ «Херсонводпроект» здійснив усунення розбіжностей шляхом внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Між тим, надаючи до клопотання Договір купівлі- продажу від 23.08.2017 та висновок судового експерта Ларченко Галини Іванівни від 10.12.2020 № 66/20, ПАТ «Херсонводпроект» наголосив на помилці у Договорі-купівлі продажу, але не здійснив визначений чинним законодавством шлях виправлення помилки.

Зауважує, що клопотання про надання дозволу з посиланням на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки орієнтовним розміром 941 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, суперечило поданим документам, оскільки відповідно до поданих до клопотання документів земельна ділянка знаходиться за адресою: вул. Миру, буд. б/н, а ПАТ «Херсонводпроект» просило надати дозвіл на земельну ділянку за адресою: Бериславське шосе, 24.

Листом Херсонської обласної державної адміністрації від 25.11.2021 № 14283/0-21/01-01-39/328-14296 відповідачу було надано роз`яснення щодо розбіжностей у поданих документах та шляхи усунення розбіжностей, відповідно до вимог чинного законодавства. Втім, ПАТ «Херсонводпроект» не привело у відповідність жоден документ та проігнорувало встановлені законом способи виправлення помилок у документах. Розпорядженням голови Херсонської обласної державної адміністрації від 17.12.2021 № 919 відмовлено у наданні дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ПАТ «Херсонводпроект» у зв`язку з невідповідністю місця розташування земельної ділянки Генеральному плану міста Херсона, оскільки земельна ділянка перебуває у постійному користуванні Херсонського державного технічного університету, а відповідні земельні ділянки можуть використовуватись лише в освітніх цілях.

Херсонська облдержадміністрація зазначає, що п. 5.3.2. Договору купівлі-продажу визначено обов`язок ПАТ «Херсонводпроект» зареєструвати право користування на земельну ділянку під об`єктом в межах узгоджених із землекористувачем з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проєкту, проте ПАТ «Херсонводпроект» не виконало вищезазначений пункт договору, оскільки межі земельної ділянки не узгодженні з Міністерством освіти України та Херсонським національним технічним університетом.

У відповіді на відзив, яку позивачем долучено до клопотання про її приєднання (вх. № 6669/24 від 19.02.2024), позивач зазначає про помилковість доводів відповідача щодо належного виконання обов`язків за Договором купівлі-продажу від 23.08.2017. Вказує, що повідомляв відповідача про проведення документарної перевірки виконання умов Договору листом від 22.02.2023 № 11-04-00217, який надіслав на юридичну адресу Товариства та в якому пропонував скористатися правом на подання документів на підтвердження виконання умов Договору. Щодо складеного за результатами перевірки Акту № 1 від 03.05.2023 також зазначає, що надсилав його на юридичну адресу відповідача, але лист повернувся без вручення.

Також позивач зазначив, що виконав умови Договору щодо досудового врегулювання спору, повідомивши відповідача листом від 12.06.2023 № 11-09-00529 про результати проведеної перевірки та водночас запропонувавши розірвати Договір купівлі-продажу від 23.08.2017.

Прокурор подав до суду письмові пояснення по справі (вх. № 12420/24 та № 12441/24 від 25.03.2024), де зазначив, що процедуру приватизації спірного об`єкту розпочато та завершено відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» від 06.03.1992 № 2171-XII в редакції від 06.08.2014 та Закону України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» від 14.09.2000 № 1953-III, чинними на момент організації, проведення та завершення процедури приватизації шляхом укладення договору купівлі-продажу за результатами проведеного аукціону. Як зазначив прокурор, враховуючи те, що земельна ділянка не може передаватись у приватну власність відповідно до статті 84 Земельного кодексу України, Фонд державного майна України надав погодження на здійснення його приватизації шляхом продажу на аукціоні без земельної ділянки.

З посиланням на акти поточних перевірок виконання умов Договору купівлі-продажу від 23.08.2017, прокурор вважає необґрунтованими твердження відповідача про помилковість висновку позивача щодо неналежного виконання умов договору. З аналізу вказаних актів поточних перевірок та наданих покупцем листів на виконання умов договору прокурор вбачає, що відповідачем неналежним чином виконувались умови Договору (п. п. 5.3.1., 5.3.3., 5.3.4., 5.3.5., 5.3.6. Договору) упродовж усього строку його виконання, а не через невиконання п. 5.3.2 договору внаслідок дій інших осіб, як стверджує відповідач. Звернення покупця лише після 2 років з моменту укладення Договору до уповноваженого органу за дозволом на розробку проєкту оренди земельної ділянки, на переконання прокурора, також свідчить про неналежне виконання умов Договору.

Прокурор звертає увагу, що внаслідок невиконання умов Договору не досягнуто цілей приватизації спірного об`єкту, а саме держава в особі органу приватизації не отримала те, на що розраховувала - добудований об`єкт інфраструктури.

Також прокурор вважає необґрунтованими посилання відповідача на положення ст. 26 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», як на підставу припинення права постійного користування землекористувачем та набуття прав на земельну ділянку ПрАТ «Херсонводпроект», оскільки положення цієї статті не підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

Представник відповідача подав до суду додаткові письмові пояснення по справі (вх. № 17746/24 від 01.05.2024), де він зазначає про те, що Херсонська обласна державна адміністрація та Херсонський національний технічний університет своїми діями завадили Товариству оформити земельну ділянку під добудову і обслуговування Об`єкта й тим самим порушили інтереси держави. Також вказує на порушення позивачем Порядку здійснення контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації органами приватизації. На переконання відповідача, процес перевірки та складання акту був спрямований на створення штучних підстав для розірвання Договору і позбавлення Товариства права власності на об`єкт незавершеного будівництва. Вважає хибними доводи прокурора щодо неможливості застосування до спірних правовідносин ст. 26 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», який вступив в дію 07.03.2018. Також вважає позицію прокурора у цій справі необ`єктивною.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників справи, суд встановив наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (тут і надалі - в редакції, яка діяла станом на час виникнення спірних правовідносин) Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об`єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають: продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом; викупу.

Наказом Фонду державного майна України від 13.04.2007 № 586 об`єкт незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», розташований за адресою: м. Херсон, вул. Миру, разом із земельною ділянкою був включений в поіменний перелік об`єктів державної власності груп А, Д, Е та Ж, приватизацію яких планувалося здійснити в 2007 році (Т. 3, а.с. 159-160).

Частиною 2 ст. 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» унормовано, що приватизація об`єктів групи Д здійснюється з урахуванням вимог Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва".

Так, особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності, включаючи законсервовані об`єкти, а також за ініціативою органів, уповноважених управляти відповідним державним майном, об`єктів незавершеного будівництва, що утримуються на балансах підприємств, які не підлягають приватизації (далі - об`єкти незавершеного будівництва), визначаються Законом України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» (тут і надалі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Листом від 12.08.2016 № 01-04-02510 Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі звернулось до Фонду державного майна України з проханням погодити продаж об`єкта незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», розташований за адресою: м. Херсон, вул. Миру, без земельної ділянки, з метою прискорення роботи по приватизації вказаного об`єкта. В листі зазначено, що об`єкт знаходився на балансі Херсонського національного технічного університету, земельна ділянка на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва перебуває у постійному користуванні вказаного навчального закладу на підставі Акту на право постійного користування землею № 214 від 18.06.1997, виданого виконавчим комітетом Херсонської міської ради. Також в листі зазначено про відсутність у балансоутримувача підстав для надання згоди для вилучення земельної ділянки під зазначеним об`єктом (Т. 3, а.с. 157).

За ст. 3 Закону України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» продаж об`єктів незавершеного будівництва здійснюється на відкритих аукціонах разом із земельними ділянками, на яких розташовані такі об`єкти. Земельні ділянки, що не підлягають продажу відповідно до Земельного кодексу України, надаються в довгострокову оренду з переважним правом орендаря на придбання їх у власність у разі зняття заборони на приватизацію зазначених земельних ділянок. Об`єкт незавершеного будівництва, який пропонувався до продажу разом із земельною ділянкою державної власності та не був проданий у зв`язку з неподанням заяв про участь у придбанні такого об`єкта, може бути за рішенням державного органу приватизації запропонованим до продажу без земельної ділянки.

Листом від 12.09.2016 № 10-20-17252 Фонд державного майна України, врахувавши те, що відповідно до Акту постійного користування землею від 18.06.1997 № 214 земельна ділянка під об`єктом незавершеного будівництва надана у постійне користування університету, та не може передаватись у приватну власність відповідно до ст. 84 Земельного кодексу України, не заперечував проти здійснення приватизації об`єкта незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Миру, без земельної ділянки (Т. 3, а.с. 158).

За приписами ст. 6 Закону України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» приватизація об`єктів незавершеного будівництва здійснюється органами приватизації, у тому числі за участю уповноважених ними юридичних осіб шляхом, зокрема: продажу на аукціоні, за конкурсом; продажу шляхом викупу за наявності одного покупця безпосередньо цьому покупцеві із забезпеченням ним умов приватизації об`єкта.

Згідно зі ст. 10 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» відповідний орган приватизації публікує в інформаційному бюлетені та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, перелік об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, який містить назву об`єкта приватизації та його місцезнаходження.

Оголошення про продаж на аукціоні в електронній формі об`єкта об`єкт незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця» за адресою: м. Херсон, вул. Миру опубліковано у Відомостях Приватизації № 57 (1077) від 24.07.2017 (Т. 3, а.с. 154-156).

В оголошенні зазначено, що аукціон в електронній формі буде проведено Українською універсальною біржею 14.08.2017 з 10.00 до 14.00. Кінцевий термін приймання заяв на участь в аукціоні - 10.08.2017 о 17.00.

Аукціон в електронній формі мав проводитися відповідно до Порядку проведення в електронній формі продажу об`єктів малої приватизації на аукціоні, у тому числі за методом зниження ціни, затвердженого наказом ФДМУ від 09.09.2015 №1325, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 25.09.2015 за №1147/27592, про що також зазначалося в оголошенні.

Право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації, а також актом приймання-передачі зазначеного майна (ч. 1 ст. 23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»).

За результатами процедури приватизації 23.08.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна в Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі (продавець) та Публічним акціонерним товариством "Херсонводпроект" (покупець) укладено Договір купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва державної форми власності - "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця" під добудову, без земельної ділянки (далі - Договір; Т. 1, а.с. 36-39).

Згідно зі ст. 11 Закону України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» договори купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва (в тому числі разом із земельною ділянкою) у разі приватизації підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Нестерович О.І. та зареєстровано в реєстрі за № 793.

Пунктом 2 Розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України № 2269-VIII від 18.01.2018 «Про приватизацію державного і комунального майна», який набрав чинності з 07.03.2018, установлено, що приватизація (продаж) об`єктів, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності цим Законом, здійснюється та завершується відповідно до вимог цього Закону, крім об`єктів, за якими: дата проведення аукціону, конкурсу, викупу, продажу пакетів акцій (часток, паїв) господарських товариств, зазначена в опублікованому інформаційному повідомленні про продаж державного або комунального майна, припадає на день після набрання чинності цим Законом; після завершення процедури продажу відбувається оформлення договору купівлі-продажу; на момент прийняття рішення про їх приватизацію належали до об`єктів групи Г згідно з класифікацією об`єктів приватизації, встановленою Законом України "Про приватизацію державного майна", та щодо яких є дійсною оцінка, або Кабінетом Міністрів України визначено радника для надання послуг з підготовки до приватизації та продажу об`єктів приватизації за результатами проведення конкурсу.

Таким чином, процедуру приватизації вищевказаного об`єкту розпочато та завершено відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» від 06.03.1992 № 2171-XII в редакції від 06.08.2014 та Закону України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» від 14.09.2000 № 1953-III, чинними на момент організації, проведення та завершення процедури приватизації шляхом укладення договору купівлі-продажу за результатами проведеного аукціону.

Відповідно до п. 1.1. Договору продавець зобов`язується передати у власність покупцю під добудову, без земельної ділянки об`єкт незавершеного будівництва державної форми власності, а саме незавершене будівництво, спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця, загальною площею 940 (дев`ятсот сорок) кв.м, розташований за адресою: місто Херсон, вулиця Миру, будинок б/н (надалі - Об`єкт), а покупець зобов`язується прийняти об`єкт, сплатити ціну його продажу і виконати визначені в Договорі умови.

У п. 1.1. Договору вказано, що Об`єкт розташований на земельній ділянці площею 1,0699 (один цілих шістсот дев`яносто дев`ять десятитисячних) га; кадастровий номер: 6510136300:29:004:0001; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; Форма власності: державна. Згідно Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, 22.08.2017 земельна ділянка перебуває у постійному користуванні Херсонського національного технічного університету на підставі Державного акту серії І-ХС № 000186 ХІХ-1, виданого виконавчим комітетом Херсонської міської ради, 15.07.1997.

Згідно зі ст. 12 Закону України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» представник органу приватизації та покупець об`єкта незавершеного будівництва в п`ятиденний строк після сплати повної вартості придбаного об`єкта незавершеного будівництва, а в разі надання розстрочки платежу - 50 відсотків (для об`єктів незавершеного будівництва житлового призначення - 30 відсотків) вартості цього об`єкта, підписують акт приймання-передачі об`єкта незавершеного будівництва. Право власності на об`єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу.

Відповідно до п. п. 3.1-3.3. Договору передача об`єкта покупцю здійснюється продавцем у п`ятиденний строк після сплати покупцем в повному обсязі ціни продажу придбаного об`єкта. Передача об`єкта продавцем і прийняття його покупцем засвідчується сторонами. Актом приймання-передачі після сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкта. Право власності на об`єкт виникає у покупця з моменту державної реєстрації цього договору.

23.08.2017 Регіональним відділенням Фонду державного майна в Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі та Публічним акціонерним товариством "Херсонводпроект" складено та підписано Акт приймання-передачі державного майна № 7, відповідно до якого продавець передає, а покупець приймає, під добудову, без земельної ділянки об`єкт незавершеного будівництва державної форми власності "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця", розташований за адресою: м. Херсон, вул. Миру, б/н (Т. 1, а.с. 86-87).

В Акті зазначено, що станом на 23.08.2017 покупець у повному обсязі сплатив ціну продажу Об`єкта приватизації (платіжне доручення № 781 від 23.08.2017).

23.08.2017 приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Нестерович О.І. зареєстровано право власності відповідача на Об`єкт (номер відомостей про речове право 22026946).

Звернувшись до суду із вимогами про розірвання Договору та повернення об`єкта незавершеного будівництва за актом приймання-передачі, позивач зазначає, що за умовами п. 5.3. цього Договору відповідач в строк до 23.08.2022 мав виконати певні зобов`язання, зокрема, щодо реєстрації права користування на земельну ділянку (п. 5.3.2. Договору), надання необхідних матеріалів стосовно виконання умов Договору (п. 5.6. Договору) та інші зобов`язання, передбачені п. п. 5.3.1., 5.3.3., 5.3.4., 5.3.5., 5.3.6. Договору.

Згідно з п. 4.1. Договору кожна сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї Договором, сприяти іншій стороні у виконанні її обов`язків і має право вимагати від іншої сторони виконання належним чином її обов`язків.

За приписами ч. ч. 2, 3 ст. 23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» договір купівлі-продажу включає, зокрема, взаємні зобов`язання продавця і покупця. До договору включаються зобов`язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання.

Пунктом 5.3. Договору визначено, що покупець зобов`язаний виконати умови продажу об`єкта, а саме:

5.3.1. розробити сучасну проєктно-кошторисну документацію добудови Об`єкту з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проєкту;

5.3.2. зареєструвати право користування на земельну ділянку під Об`єктом в межах, узгоджених із землекористувачем, з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проєкту;

5.3.3. підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо оформлення права забудовника на Об`єкт;

5.3.4. протягом 5 років з дня підписання Акту приймання-передачі Об`єкта добудувати Об`єкт, враховуючи основні об`ємно-планувальні рішення існуючого проєкту добудови;

5.3.5. після завершення добудови об`єкта, або його першого етапу, в разі наявності ввести його в експлуатацію, про що в місячний термін повідомити письмово продавця;

5.3.6. експлуатацію добудованого об`єкта здійснювати за власним визначенням покупця відповідно до санітарних, технічних, пожежних та екологічних норм;

5.3.7. покупець зобов`язаний сплатити послуги нотаріуса.

Згідно п. 5.6. Договору покупець на вимогу продавця зобов`язаний надати останньому необхідні матеріали, відомості, документи щодо виконання умов цього Договору.

До обов`язків продавця відповідно до п. п. 6.1., 6.2. Договору входить:

- передача покупцю об`єкта за актом передачі у встановлений Договором строк;

- здійснення контролю за виконанням зобов`язань в межах цього Договору відповідно до чинного законодавства стосовно завершення будівництва об`єкта.

Відповідно до п. 7.5. Договору у разі невиконання або неналежного виконання покупцем зобов`язань за цим Договором, продавець має право у встановленому законодавством порядку порушити питання про його розірвання, стягнення завданих збитків та повернення об`єкта за актом приймання-передачі у державну власність.

Згідно з п. 11.1. Договору його умови мають однакову зобов`язальну силу для сторін і можуть бути змінені лише за взаємною згодою відповідно до чинного законодавства України.

Усі зміни та доповнення до цього Договору оформлюються додатковими договорами, здійснюються у письмовій формі, підлягають нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених законом, державній реєстрації. Зміни, що вносяться до цього Договору, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань (п. 11.2. Договору).

Пунктом 11.3. Договору передбачено, що у разі невиконання однією зі сторін умов цього Договору, він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. При цьому об`єкт повертається в державну власність у порядку, встановленому чинним законодавством України.

Оскільки відповідач не виконав передбачені п. 5.3. Договору зобов`язання, позивач вважає, що відповідачем вчинено істотне порушення умов Договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, у зв`язку з чим позивач звернувся до господарського суду з даним позовом.

Ч. 1 ст. 5 Закону України «Про Фонд державного майна України» унормовано, що у сфері приватизації державного майна Фонд державного майна України, зокрема, здійснює контроль за виконанням умов договорів купівлі-продажу державного майна.

Листом від 17.02.2023 Фонд державного майна України зобов`язав Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі забезпечити проведення позапланової перевірки стану виконання умов Договору купівлі-продажу від 23.08.2017.

Згідно з п. п. 6, 7 Розділу І Порядку здійснення контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації органами приватизації, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1327 (далі - Порядок), контроль за виконанням умов договору здійснює орган приватизації, який уклав такий договір. Функції контролю можуть бути передані іншому органу приватизації на підставі укладення тристороннього договору між органом приватизації, який уклав договір купівлі-продажу, органом приватизації, який здійснюватиме контроль у подальшому, та власником об`єкта приватизації.

Контроль може бути:

1) плановим, що здійснюється відповідно до щоквартальних графіків, які затверджують органи приватизації до 25 числа місяця, що передує кварталу;

2) позаплановим, що здійснюється на підставі звернень органів державної влади (місцевого самоврядування), подання власником об`єкта приватизації заяви до органу приватизації про здійснення перевірки за його бажанням.

Відповідно до п. 1 Розділу ІІ Порядку орган приватизації здійснює плановий та позаплановий контроль за виконанням умов договору шляхом:

проведення перевірки безпосередньо на об`єкті приватизації або у господарському товаристві, акції (частки) якого є об`єктом приватизації;

опрацювання документів щодо стану виконання умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації, отриманих від власників цих об`єктів на запит органів приватизації (документальний контроль);

опрацювання документів щодо виконання зобов`язань, визначених договорами купівлі-продажу об`єктів приватизації, отриманих від компетентних органів на запит органу приватизації;

складання акта за результатами проведення перевірки.

За п. 2 Розділу ІІ Порядку проведення перевірки виконання умов договору купівлі-продажу здійснюється виключно на підставі рішення органу приватизації, в якому зазначаються договір купівлі-продажу, об`єкт приватизації, власник об`єкта приватизації, прізвища, імена, по батькові, посади уповноважених представників органу приватизації, період, за який проводиться перевірка.

21.02.2023 Регіональним відділенням Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі прийнято наказ № ВС-18 «Про проведення позапланової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію готелем на 43 місця".

Про проведення перевірки орган приватизації письмово повідомляє (не пізніше ніж за 15 календарних днів до початку її проведення) з дати відправлення рекомендованого листа, зокрема, власнику об`єкта приватизації.

Згідно з п. 14 Розділу ІІ Порядку документарний контроль здійснюється шляхом надіслання органом приватизації письмового запиту власнику об`єкта приватизації про подання документів щодо стану виконання умов договору. У зазначеному запиті встановлюється строк для подання документів - 10 календарних днів з дати отримання власником об`єкта приватизації письмового запиту. Якщо з поданих документів не можна однозначно встановити стан виконання умов договору, орган приватизації надсилає власнику об`єкта приватизації додатковий запит щодо надання необхідних документів або пояснень.

Орган приватизації у разі неможливості встановлення стану виконання умов договору купівлі-продажу має право провести перевірку безпосередньо на об`єкті приватизації або за місцем розташування господарського товариства, акції (частки) якого є об`єктом приватизації, повідомивши не пізніше ніж за 10 календарних днів до початку її проведення шляхом надіслання рекомендованого листа про проведення такої перевірки, зокрема, власника об`єкта приватизації. За результатами документарного контролю представник органу приватизації складає акт поточної перевірки згідно з вимогами пункту 7 цього розділу.

Пунктом 4.3. Договору визначено, що продавець має право вимагати, а покупець зобов`язаний надавати інформацію та документи, необхідні для перевірки стану виконання покупцем зобов`язань, визначених умовами Договору, відповідно до чинного законодавства України.

Листом від 22.02.2023 № 11-04-00217 позивач повідомляв відповідача про проведення перевірки, а також про необхідність виконати вимоги п. 5.6. Договору та надати копії підтверджуючих документів щодо виконання кожного з пунктів розділу 5 Договору (Т. 1, а.с. 46).

Докази направлення рекомендованого листа на адресу відповідача наявні у матеріалах справи (Т. 1, а.с. 47).

Згідно з п. 7 Розділу ІІ Порядку за результатами перевірки складається акт поточної або підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу (далі - Акт) за формою, затвердженою цим наказом… Оформлюючи Акти, представник органу приватизації повинен забезпечити відображення (безпосередньо в Актах) підтвердних документів, на підставі яких було зроблено висновок про фактичний стан виконання договірних умов, щодо кожного пункту договору купівлі-продажу окремо.

Відповідно до п. 8 Розділу ІІ Порядку складений за результатами перевірки Акт підписують представник органу приватизації, власник або уповноважена ним особа та керівник господарського товариства, якщо об`єктом приватизації за договором є акції (частки)… Якщо об`єктом приватизації за договором є об`єкт незавершеного будівництва, Акт складається у двох примірниках за формою, наведеною в додатку 3 до цього Порядку. Один примірник Акта залишається в органі приватизації, інший у власника об`єкта приватизації.

Регіональним відділенням Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі проведено поточну перевірку (документарну) виконання умов Договору купівлі-продажу від 23.08.2017, про що складено Акт № 1 від 03.05.2023 (Т. 1, а.с. 20-21).

Актом встановлено, що станом на 03.05.2023 умови п. 5.3.2. Договору не виконано, а також не подано документів відповідно до пунктів 5.3.1., 5.3.3., 5.3.4., 5.3.5., 5.3.6., 5.6. Договору.

Пунктом 9 Розділу ІІ Порядку визначено, що у разі неявки власника або уповноваженої особи об`єкта приватизації для участі у перевірці виконання умов договору купівлі-продажу, коли об`єктом приватизації є акції (частки), єдині майнові комплекси державних (комунальних) підприємств та об`єкти незавершеного будівництва (будівлі, споруди), уповноважений представник органу приватизації після опрацювання наявних документів та відповідей, отриманих органом приватизації від компетентних органів, складає Акт і надсилає підписані примірники в триденний строк рекомендованим листом власнику об`єкта приватизації, господарському товариству, у разі потреби - профспілковому органу товариства для їх підписання.

Якщо в тридцятиденний строк з дня відправлення Акта орган приватизації не отримав підписаного власником примірника Акта та/або зауважень чи заперечень до нього, представник органу приватизації у третьому примірнику Акта робить запис про неявку власника об`єкта приватизації для здійснення перевірки. До Акта долучаються лист з описом вкладення та повідомленням про вручення, які підтверджують отримання двох примірників Акта для підписання власнику об`єкта приватизації.

Листом від 12.06.2023 № 11-09-00529 позивач повідомив відповідача про результати здійсненої поточної перевірки, складання Акту перевірки № 1 від 03.05.2023, надав пропозицію про розірвання Договору купівлі-продажу від 23.08.2017 та просив повернути Об`єкт шляхом підписання акту прийому-передачі протягом 20 днів з моменту отримання даного листа (Т. 1, а.с. 40-41).

Пунктом 13 Розділу ІІ Порядку передбачено, що у разі незгоди власника або керівника підприємства з висновками, викладеними в Акті представниками органу приватизації, можуть оскаржити їх встановленому законодавством порядку.

Акт поточної перевірки № 1 від 03.05.2023 відповідачем не оскаржувався, доказів протилежного матеріали справи не містять.

Листом від 14.09.2023 № 11 відповідач, покликаючись на відмову Херсонської облдержадміністрації у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а також на обставини введення в Україні карантину, а згодом і воєнного стану, які вважає форс-мажорними обставинами, просив продовжити строк виконання зобов`язань щодо добудови Об`єкта незавершеного будівництва та встановити його тривалістю у 3 роки з моменту скасування воєнного стану (Т. 1, а.с. 51).

22.09.2024 позивач надіслав на електронну пошту відповідача (khersonvodproekt@gmail.com, зазначена на всіх бланках листування ПАТ «Херсонводпроект») лист № 11-04-00925 від 22.09.2023 про прийняття рішення щодо початку претензійно-позовної роботи із розірвання Договору.

Розділом ІІІ Порядку здійснення контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації органами приватизації, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1327, передбачено, що у разі порушення власником об`єкта приватизації умов договору орган приватизації здійснює заходи з досудового врегулювання спору відповідно до вимог чинного законодавства та договору.

У разі невирішення спору в межах досудового врегулювання орган приватизації звертається до суду для застосування санкцій, передбачених законом та договором, щодо:

виконання умов договору;

стягнення штрафів і пені;

розірвання договору або визнання його недійсним та повернення об`єкта у державну (комунальну) власність.

Складений відповідно до вимог пункту 9 розділу II цього Порядку Акт є підставою для застосування до власника об`єкта приватизації санкцій, визначених договором та законодавством України.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно зі ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 655 Цивільного кодексу України, за договором купівлі - продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Частиною 5 ст. 656 Цивільного кодексу України регламентовано, що особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом.

Відповідно до п. 4 Рішення Конституційного Суду України від 01.07.98 справа № 9-рп "угоди приватизації" є особливими договорами купівлі-продажу державного майна, на які поширюються відповідні норми цивільного законодавства про угоди, якщо інше не випливає із законодавства про приватизацію. Нормами зобов`язального права регулюється питання невиконання або часткового невиконання умов договору купівлі-продажу державного майна.

Відповідно до ч. 8 ст. 23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а в разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

За ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» обов`язковими умовами приватизації об`єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є:

- встановлення строку завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва;

- забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об`єкта приватизації.

У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об`єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Таким чином, редакцією Закону України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва», яка діяла на момент укладення Договору, було передбачено, що у разі невиконання умов договору, зокрема, щодо завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва у визначені договором строки, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку, а об`єкт приватизації - поверненню в державну власність за актом приймання-передачі.

Аналогічні положення містить чинний Закон України "Про приватизацію державного і комунального майна". Відповідно до положень п. 2 ч. 3 ст. 26 цього Закону виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк. Згідно з ч. ч. 9, 10, 11 ст. 26 цього ж Закону на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду. У разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню в державну (комунальну) власність. Порядок повернення в державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів затверджується Фондом державного майна України.

За приписами ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. При цьому, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Статтею 611 Цивільного кодексу України унормовано, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом (ст. 612 ЦК України).

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили (ч. 3 ст. 653 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

При вирішенні питання щодо розірвання договору з підстави, передбаченої договором, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина друга статті 651 Цивільного кодексу України).

З аналізу змісту статті 651 Цивільного кодексу України вбачається, що йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Схожа правова позиція викладена у Постановах Верховного Суду від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 14.08.2019 у справі № 910/8819/18 тощо.

Крім того, оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Схожа правова позиція викладена у Постановах Верховного Суду від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 28.08.2019 у справі № 910/5381/18 тощо.

Суд встановив, що згідно з п. 4.1. Договору кожна сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї Договором, сприяти іншій стороні у виконанні її обов`язків і має право вимагати від іншої сторони виконання належним чином її обов`язків.

Водночас пунктом 5.3. Договору визначено, що покупець зобов`язаний виконати умови продажу об`єкта, а саме:

5.3.1. розробити сучасну проєктно-кошторисну документацію добудови Об`єкту з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проєкту;

5.3.2. зареєструвати право користування на земельну ділянку під Об`єктом в межах, узгоджених із землекористувачем, з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проєкту;

5.3.3. підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо оформлення права забудовника на Об`єкт;

5.3.4. протягом 5 років з дня підписання Акту приймання-передачі Об`єкта добудувати Об`єкт, враховуючи основні об`ємно-планувальні рішення існуючого проєкту добудови;

5.3.5. після завершення добудови об`єкта, або його першого етапу, в разі наявності ввести його в експлуатацію, про що в місячний термін повідомити письмово продавця;

5.3.6. експлуатацію добудованого об`єкта здійснювати за власним визначенням покупця відповідно до санітарних, технічних, пожежних та екологічних норм;

5.3.7. покупець зобов`язаний сплатити послуги нотаріуса.

Згідно п. 5.6. Договору покупець на вимогу продавця зобов`язаний надати останньому необхідні матеріали, відомості, документи щодо виконання умов цього Договору.

Проте, як свідчать матеріали справи, відповідач не виконав передбачені п.п. 5.3.1, 5.3.2., 5.3.3., 5.3.4., 5.3.5., 5.3.6. умови Договору, а також на вимогу позивача не надав відповідних документів щодо виконання умов Договору, чим порушив також п. 5.6. Договору.

Доказів протилежного суду не надано.

Згідно ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Підписавши Договір купівлі-продажу та сплативши відповідну суму за Об`єкт приватизації, ПАТ «Херсонводпроект» взяв на себе зобов`язання за вказаним Договором та погодився їх виконувати, зобов`язався, зокрема, до 23.08.2022 (протягом 5 років з дня підписання Акту приймання-передачі) добудувати придбаний за Договором Об`єкт незавершеного будівництва - спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця.

Втім, внаслідок невиконання умов Договору не досягнуто цілей приватизації спірного об`єкту, а саме держава в особі органу приватизації не отримала те на що розраховувала - добудований об`єкт інфраструктури.

Пунктом 11.3. Договору передбачено, що у разі невиконання однією зі сторін умов цього Договору, він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. При цьому об`єкт повертається в державну власність у порядку, встановленому чинним законодавством України.

Таким чином, невиконання відповідачем обов`язків, передбачених п.п. 5.3.1, 5.3.2., 5.3.3., 5.3.4., 5.3.5., 5.3.6. п. 5.3., п. 5.6. Договору, є достатньою підставою для розірвання спірного Договору.

Враховуючи встановлені судом фактичні обставини стосовно невиконання відповідачем зобов`язань щодо закінчення будівництва, а також інших зобов`язань, передбачених п. 5.3. Договору, відсутність доказів на спростування вказаних обставин, а також законодавче визначення можливості розірвання договору на вказаній підставі, суд задовольняє позовні вимоги про розірвання Договору купівлі продажу об`єкта незавершеного будівництва від 23.08.2017.

Аналогічних висновків про обґрунтованість вимог Регіонального відділення ФДМУ про розірвання договору у зв`язку з істотним порушенням відповідачем своїх зобов`язань за договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва дійшов Верховний Суд у Постанові від 04.10.2018 у справі № 911/2509/16.

Щодо доводів відповідача про порушення позивачем вимог Порядку під час проведення перевірки та складання Акту перевірки № 1 від 03.05.2023, суд зазначає, що про існування вказаного акту відповідач дізнався щонайменше з моменту відкриття провадження у цій справі. При цьому відповідач не вживав юридично-значимих дій, які б свідчили про незгоду з Актом перевірки № 1 від 03.05.2023, зокрема, не оскаржував вказаний акт у судовому порядку. Доказів протилежного матеріали справи не містять.

Крім цього, наявність чи відсутність Акту перевірки № 1 від 03.05.2023 жодним чином не впливає на встановлені судом обставини справи щодо невиконання відповідачем обов`язків, передбачених п.п. 5.3.1, 5.3.2., 5.3.3., 5.3.4., 5.3.5., 5.3.6. п. 5.3., п. 5.6. Договору, а також не спростовує висновків суду стосовно наявності достатніх підстав для розірвання Договору.

Відповідно до ч. 10 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", у разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню в державну (комунальну) власність.

Відносини, пов`язані з поверненням у державну (комунальну) власність об`єкта приватизації, відчуженого за результатами його продажу на аукціоні або шляхом викупу, у разі розірвання договору купівлі-продажу цього об`єкта за згодою сторін, за рішенням суду у зв`язку з невиконанням умов договору або визнанням його судом недійсним регулюються Порядком повернення у державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів, затвердженим Наказом Фонду державного майна України 18.10.2018 № 1331.

Згідно вказаного Порядку Об`єкт приватизації повертається до сфери управління органу приватизації, що проводив його відчуження за договором купівлі-продажу, для здійснення управління цим об`єктом згідно із законодавством до дати відчуження його в результаті повторного продажу.

Відповідно до п. 1 Розділу IV цього Порядку повернення у державну (комунальну) власність об`єкта приватизації у примусовому порядку поширюється на випадки розірвання договору купівлі-продажу за рішенням суду у зв`язку з невиконанням умов договору купівлі-продажу або визнанням його судом недійсним.

Враховуючи задоволення позовних вимог в частині розірвання договору, вимога про повернення об`єкту незавершеного будівництва за актом приймання-передачі також підлягає задоволенню.

Суд зазначає, що предметом позову у господарській справі № 916/5307/23 є вимога позивача про розірвання договору та зобов`язання вчинити певні дії.

Підставою позову у цій справі, яка розглядається в порядку господарського судочинства, позивач визначив невиконання відповідачем зобов`язань за Договором.

Тому, надання оцінки діям державних органів та установ не підлягає розгляду в рамках цієї судової справи.

Разом з тим, суд вважає за доцільне приділити увагу питанню оформлення відповідачем права користування земельною ділянкою, яке на думку відповідача, є визначальним у виконанні Договору.

У п. 1.1. Договору вказано, що Об`єкт розташований на земельній ділянці площею 1,0699 (один цілих шістсот дев`яносто дев`ять десятитисячних) га; кадастровий номер: 6510136300:29:004:0001; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; Форма власності: державна. Згідно Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, 22.08.2017 земельна ділянка перебуває у постійному користуванні Херсонського національного технічного університету на підставі Державного акту серії І-ХС № 000186 ХІХ-1, виданого виконавчим комітетом Херсонської міської ради, 15.07.1997.

З аналізу відомостей Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 96419260 від 06.09.2017 судом встановлено, що на підставі договору № 793 приватним нотаріусом прийнято рішення № 36770016 від 23.08.2017 про державну реєстрацію права власності за ПАТ «Херсонводпроект» на об`єкт нерухомого майна "Незавершене будівництво, спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця загальною площею 940 кв.м за адресою: Херсонська обл., м. Херсон, вулиця Миру, будинок б/н (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1333290365101) (Т. 1, а.с. 175-176).

У розділі "Актуальна інформація про об`єкт нерухомого майна" щодо вказаного об`єкта зазначена земельна ділянка місця його розташування є: кадастровий номер 6510136300:29:004:0001.

Відповідачем разом із відзивом надано копію висновку № 66/20 земельно-технічної експертизи від 10.12.2020 (Т. 1 а. с. 139-158), у якому експерт зазначив наступне:

1. Площа земельної ділянки, яка необхідна для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця, що знаходиться за адресою: м. Херсон, вул. Миру, б/н та належить ПРАТ "Херсонводпроект" може складати 2295 кв.м.

Конфігурація земельної ділянки, що необхідна для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця, що знаходиться за адресою: м. Херсон, вул. Миру, б/н та належить ПРАТ "Херсонводпроект", а також в залежності від існуючого рельєфу наведена у додатку № 1 до даного висновку на стор. № 21.

У даному висновку, зокрема, вказано, що:

"При порівнянні даних візуально-інструментального обстеження з даним, що містяться в загальнодоступних джерелах інформації, а саме в публічній кадастровій карті України, експертом встановлено, що досліджувана земельна ділянка є частиною іншої земельної ділянки кадастровий номер 6510136300:01:001:1768.

…експерт припускає, що під час укладання договору купівлі- продажу об`єкта незавершеного будівництва державної форми власності "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця" під добудову, без земельної ділянки, укладеним 23.08.2017 року, допущено технічну помилку в частині опису земельної ділянки.

Дане твердження також підтверджується наданими на дослідження документами, а саме копіями з Робочого проєкту "Реконструкція існуючої будівлі під Спальний корпус для профілакторію індустріального інституту в м. Херсон…

Площа земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування нежитлової будівлі при даній конфігурації з урахуванням всіх особливостей земельної ділянки та місцерозташування будівель і спорудна ній, може складати 2295,0 кв.м, у т. ч.:

площа забудови -- 525,0 м. кв.;

площа покриттів, що проектується 1310,0 м. кв.;

площа озеленення - 460,0 м. кв.".

З наданої до суду копії витягу з Державного земельного кадастру № НВ-6508614972020 від 11.11.2020 (Т. 3, а.с. 119-120) судом встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером 6510136300:01:001:1768:

- розташована за адресою: Херсонська область, м. Херсон, шосе Бериславське шосе, 24;

- її цільовим призначенням є: 03.02 Для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти;

- категорія земель: Землі житлової та громадської забудови під спорудами університету;

- форма власності державна (в особі Херсонської обласної державної адміністрації);

- площа земельної ділянки 23,1802 га.

Вказана земельна ділянка на праві постійного користування перебуває у Херсонського національного технічного університету.

Як встановлено судом, на підставі висновку судового експерта № 66/20 від 10.12.2022 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено зміни до інформації щодо об`єкта та у відомостях про земельну ділянку значиться кадастровий номер 6510136300:01:001:1768.

Отже, придбаний відповідачем об`єкт фактично знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 6510136300:01:001:1768, в той час як в Договорі зазначено інший кадастровий номер земельної ділянки - 6510136300:29:004:0001.

Як встановлено судом, починаючи з 2019 року відповідач неодноразово звертався до Херсонської облдержадміністрації з клопотаннями про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду.

У клопотанні за вих. № 55 від 25.10.2019 відповідач просив Херсонську облдержадміністрацію надати йому дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо передачі в оренду земельної ділянки орієнтовною площею 5000 кв.м, що розташована за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця (Т. 1, а.с. 217-218).

Клопотанням за вих. № 14 від 11.05.2020 відповідач просив Херсонську облдержадміністрацію надати йому дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо передачі в оренду земельної ділянки орієнтовною площею 4600 кв.м, що розташована за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для добудови ОНБ «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», розташований за адресою: м. Херсон, вул. Миру, б/н.

У відповідь на повторне клопотання відповідача (№ 14 від 11.05.2020) Херсонська облдержадміністрація листом від 10.06.2020 № 8418/0-20/39/328-5468 повідомила, що відповідачу необхідно надати до обласної адміністрації погодження Міністерства освіти і науки України, нотаріально засвідчену згоду Херсонського національного технічного університету та містобудівну документацію (детальний план території) (Т. 1, а.с. 221-222).

У наступному клопотанні за вих. № 41 від 08.11.2021 відповідач просив Херсонську облдержадміністрацію надати йому дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки орієнтовним розміром 940 кв.м, що розташована за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця (Т. 1, а.с. 223-225).

У відповідь на вказане клопотання Херсонська облдержадміністрація листом від 25.11.2021 № 14283/0-21/01-01-39/328-14296 повідомила відповідача, що з метою отримання ним дозволу необхідно привести у відповідність Договір купівлі-продажу в частині фактичного місця розташування земельної ділянки (адреса та кадастровий номер). При цьому облдержадміністрація роз`яснила, що право внесення пропозицій щодо змін умов Договору мають орган приватизації та власник (Т. 1, а.с. 226-229).

Листом за вих. № 44 від 17.11.2021 відповідач просив Херсонську облдержадміністрацію надати лист-підтвердження в довільній формі, що об`єкт незавершеного будівництва розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 6510136300:01:001:1768. Своє прохання обґрунтував тим, що такий лист необхідно надати реєстратору для усунення помилки з подальшим внесенням достовірних даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (Т. 1, а.с. 230).

У відповідь на цей лист Херсонська облдержадміністрація надала відповідь (від 06.12.2021 № 14726/0-21/01-01-39/328-14776), що Управлінням містобудування та архітектури Херсонської обласної державної адміністрації повідомлено, що об`єкт відповідача розташований на земельній ділянці державної власності площею 23,1802 га (кадастровий номер 6510136300:01:001:1768) (Т. 1, а.с. 231).

В подальшому, клопотанням за вих. № 51 від 02.12.2021 відповідач просив Херсонську облдержадміністрацію надати йому дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки орієнтовним розміром 940 кв.м із земель в межах кадастрового номера 6510136300:01:001:1768 за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця (Т. 1, а.с. 232-233).

До вказаного клопотання позивачем були додані:

- копія договору № 793 від 23.08.2017 купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця" під добудову без земельної ділянки;

- копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

- копія витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку;

- схема розташування об`єкта на земельній ділянці;

- викопіювання з топографо-геодезичного плану м. Херсона М1:2000.

Розглянувши вказане клопотання 17.12.2021 Херсонською обласною державною адміністрацією прийнято розпорядження № 919 "Про відмову у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки", яким, відповідно до частини третьої статті 123 Земельного кодексу України. керуючись статтею 6, пунктом 7 частини першої статті 13, пунктом 2 статті 21, пунктом 1 частини першої статті 39, частиною першою статті 41 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" відмовлено приватному акціонерному товариству "Херсонводпроект" (код ЄДРПОУ 01038476) у наданні дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки державної власності (землі житлової та громадської забудови) площею 0,094 га, що розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 6510136300:01:001:1768 за адресою: Бериславське шосе, 24, м. Херсон, під добудову спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця із земель, які перебувають у постійному користуванні Херсонського державного технічного університету (державний акт на право постійного користування землею 1-XC XIX-1 № 000186, зареєстрований в Книзі записів державних актів на право постійного користування землею 15 липня 1997 за № 295) у зв`язку з невідповідністю місця розташування земельної ділянки генеральному плану м. Херсона, іншій містобудівній документації (Т. 1, а.с. 234).

20.09.2023 відповідач звернувся до Херсонської облдержадміністрації із клопотанням № 12, в якому просив надати йому дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки орієнтовним розміром 941 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24 для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця, який належить Приватному акціонерному товариству "Херсонводпроект" (Т. 1, а.с. 205-207).

У відповідь на вказане клопотання Херсонською облдержадміністрацією складено листа № 01-01-39-8441/0/2316 від 04.10.2023, в якому зазначено, що розпорядженням голови Херсонської обласної державної адміністрації від 17 грудня 2021 року № 919 "Про відмову у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки" приватному акціонерному товариству "Херсонводпрект" відмовлено у наданні дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення в оренду вищевказаної земельної ділянки у зв`язку з невідповідністю її місця розташування генеральному плану міста Херсона, іншій містобудівній документації (Т. 1, а.с. 208-209).

У також листі було вказано, що зважаючи, що вищезгадане розпорядження є чинним та не скасоване у порядку, встановленому діючим законодавством, правові підстави для видання розпорядження з питань, про які йдеться у клопотанні приватного акціонерного товариства "Херсонводпроект" від 20.09.2023 № 12, відсутні.

У матеріалах справи також наявне листування, розпочате відповідачем з грудня 2020 року, щодо пропозицій останнього про внесення змін до Договору купівлі-продажу, адресованих Регіональному відділенню (Т. 2, а.с. 6-29).

Пропозиції стосувалися, зокрема, внесення змін в частині зазначення в Договорі кадастрового номеру земельної ділянки - 6510136300:01:001:1768, а також інших положень Договору.

У процесі листування Регіональне відділення звертало увагу відповідача на необхідність дотримання процедури внесення змін до Договору, встановленої Порядком внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1328, а також ст.ст. 181, 188 Господарського кодексу України (Т. 2, а.с. 21, 22, 23-24).

Як вбачається із матеріалів справи, згоди між позивачем та відповідачем у внесенні змін до Договору не досягнуто.

Як з`ясовано судом, у жовтні 2023 р. Приватне акціонерне товариство "Херсонводпроект" звернулось до Одеського окружного адміністративного суду з позовом до Херсонської обласної державної адміністрації, в якому просило суд:

1) визнати протиправним та скасувати Розпорядження від 17.12.2021 № 919 голови Херсонської обласної державної адміністрації про відмову приватну акціонерному товариству "Херсонводпроект" у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки;

2) зобов`язати Херсонському обласну державну адміністрацію надати приватному акціонерному товариству "Херсонводпроект" дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки орієнтовним розміром 941 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця, який належить Приватному акціонерному товариству "Херсонводпроект".

Рішенням від 17.07.2024 у справі № 420/28472/23 у задоволенні позову відмовлено, оскільки, зважаючи на обсяг доданих до клопотання документів, у Херсонської облдержадміністрації були обґрунтовані підстави стверджувати, що у поданих документах наявні невідповідності щодо кадастрового номеру земельної ділянки, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, який придбано позивачем згідно договору від 23.08.2017 року купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва державної форми власності - "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця". Оскільки разом із клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6510136300:01:001:1768 ПАТ «Херсонводпроект» не надано документів, які підтверджують наявність у нього законодавчо визначеного права на отримання у користування земельної ділянки саме з цим кадастровим номером, Одеський окружний адміністративний суд вважав, що Херсонська облдержадміністрація правомірно прийняла розпорядження від 17.12.2021 № 919 про відмову приватну акціонерному товариству "Херсонводпроект" у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки. Одеський окружний адміністративний суд, відмовляючи у задоволенні позову, дійшов висновку, що розбіжності між кадастровим номером земельної ділянки, на якій згідно Договору розміщено об`єкт незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця" і кадастровим номером земельної ділянки щодо якої позивач бажає отримати відповідний дозвіл, без усунення їх шляхом внесення змін у договір від 23.08.2017 купівлі-продажу, фактично робить неможливим реалізувати таке право приватним акціонерним товариством "Херсонводпроект". Доказів набрання вказаним рішенням законної сили суду не надано.

При цьому суд зазначає, що відповідач, знаючи про необхідність приведення у відповідність Договору купівлі-продажу в частині фактичного місця розташування земельної ділянки (адреса та кадастровий номер), про що йому було роз`яснено власником земельної ділянки - Херсонською облдержадміністрацією (лист від 25.11.2021 № 14283/0-21/01-01-39/328-14296), не звертався за захистом своїх прав у судовому порядку шляхом зобов`язання позивача укласти додаткову угоду про внесення змін до Договору.

Щодо посилань відповідача на ст. 26 Закону України № 2269-VIII від 18.01.2018 «Про приватизацію державного і комунального майна», який набрав чинності з 07.03.2018.

Статтею 26 цього Закону врегульовано питання оформлення угод приватизації.

Абз. 4 ч. 6 цієї статті Закону унормовано, що приватизація окремо стоячої будівлі, розташованої на земельній ділянці, яка перебуває в оренді або постійному користуванні третьої особи, є підставою для дострокового припинення договору оренди з такою третьою особою (припинення її права постійного користування) в частині земельної ділянки, необхідної для обслуговування і використання приватизованого об`єкта за призначенням. Власник такої земельної ділянки зобов`язаний укласти договір оренди з покупцем об`єкта приватизації, що є окремо стоячою будівлею, відповідно до Земельного кодексу України, у тримісячний строк з моменту реєстрації покупцем права власності на об`єкт приватизації. Неукладення такого договору оренди у визначений строк має наслідком припинення такого права постійного користування та настання відповідальності згідно із законодавством.

Абз. 5 ч. 6 цієї статті Закону визначено, що якщо права користування такою земельною ділянкою, визначеною в абзаці четвертому цієї частини, не оформлено або така земельна ділянка не перебуває у користуванні жодної особи, власник земельної ділянки вживає заходів для передачі в оренду покупцю об`єкта приватизації земельної ділянки в частині, необхідній для обслуговування і використання приватизованого об`єкта за призначенням, у шестимісячний строк з моменту реєстрації покупцем права власності на об`єкт приватизації.

Так, відповідач, посилаючись на вказані норми Закону, зазначає, що з моменту набуття права власності на Об`єкт незавершеного будівництва у Херсонського національного технічного університету припинилося право постійного користування земельною ділянкою за Державним актом на право постійного користування землею від 15.07.1997 року в частині земельної ділянки, необхідної для обслуговування і використання приватизованого об`єкта, а у власника земельної ділянки (Держава в особі ХОВА) виникло зобов`язання укласти з Товариством договір оренди земельної ділянки в частині, необхідній для обслуговування і використання приватизованого об`єкту.

Разом з тим, пунктом 2 Розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України № 2269-VIII від 18.01.2018 «Про приватизацію державного і комунального майна» установлено, що приватизація (продаж) об`єктів, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності цим Законом, здійснюється та завершується відповідно до вимог цього Закону, крім об`єктів, за якими: дата проведення аукціону, конкурсу, викупу, продажу пакетів акцій (часток, паїв) господарських товариств, зазначена в опублікованому інформаційному повідомленні про продаж державного або комунального майна, припадає на день після набрання чинності цим Законом; після завершення процедури продажу відбувається оформлення договору купівлі-продажу; на момент прийняття рішення про їх приватизацію належали до об`єктів групи Г згідно з класифікацією об`єктів приватизації, встановленою Законом України "Про приватизацію державного майна", та щодо яких є дійсною оцінка, або Кабінетом Міністрів України визначено радника для надання послуг з підготовки до приватизації та продажу об`єктів приватизації за результатами проведення конкурсу.

Отже, як вже було зазначено судом, процедуру приватизації Об`єкту розпочато та завершено відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» від 06.03.1992 № 2171-XII в редакції від 06.08.2014 та Закону України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» від 14.09.2000 № 1953-III, чинними на момент організації, проведення та завершення процедури приватизації шляхом укладення договору купівлі-продажу за результатами проведеного аукціону.

За таких обставин, процедура оформлення угод приватизації, яка передбачена ст. 26 Закону України № 2269-VIII від 18.01.2018 та на яку посилається відповідач в обґрунтування своїх доводів, до спірних правовідносин не застосовується.

Щодо інших аргументів сторін суд зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

За ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до п. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 79 ГПК України).

Згідно з ч. ч. 1-2 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Враховуючи вищевикладене, оцінивши докази у справі в їх сукупності, законодавство, що регулює спірні правовідносини, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі, як обґрунтовані, підтверджені належними доказами та наявними матеріалами справи.

Згідно з ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, у зв`язку із задоволенням позову судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 5 368,00 грн покладаються на відповідача.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 73, 74, 76-80, 86, 123, 124, 129, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі (01133, м. Київ, бул. Лесі Українки, 26а; код ЄДРПОУ 21295778) до Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» (73000, Херсонська обл., м. Херсон, вул. Перекопська, буд. 20; код ЄДРПОУ 01038476), за участю третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Херсонської обласної державної адміністрації (73000, Херсонська обл., м. Херсон, площа Свободи, буд. 1; код ЄДРПОУ 00022645), Херсонського національного технічного університету (73008, Херсонська обл., м. Херсон, Бериславське шосе, буд. 24; код ЄДРПОУ 05480298), за участю прокурора Херсонської обласної прокуратури (73025, Херсонська обл., м. Херсон, вул. Михайлівська, буд. 33; код ЄДРПОУ 04851120) про розірвання договору та зобов`язання вчинити певні дії - задовольнити.

2. Розірвати договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі та Приватним акціонерним товариством «Херсонводпроект», посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу 23.08.2017 та зареєстрований в реєстрі за № 793.

3. Зобов`язати Приватне акціонерне товариство «Херсонводпроект» (73000, Херсонська обл., м. Херсон, вул. Перекопська, буд. 20; код ЄДРПОУ 01038476) повернути Регіональному відділенню Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі (01133, м. Київ, бул. Лесі Українки, 26а; код ЄДРПОУ 21295778) об`єкт незавершеного будівництва - незавершене будівництво, спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця, загальною площею 940 кв.м, розташований за адресою: місто Херсон, вулиця Миру, будинок б/н, за актом приймання-передачі.

4. Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» (73000, Херсонська обл., м. Херсон, вул. Перекопська, буд. 20; код ЄДРПОУ 01038476) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі (01133, м. Київ, бул. Лесі Українки, 26а; код ЄДРПОУ 21295778) 5 368,00 грн витрат зі сплати судового збору.

5. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом двадцяти днів з моменту складення повного тексту.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Вступну та резолютивну частини рішення оголошено 23 жовтня 2024 р. Повний текст рішення складено та підписано 04 листопада 2024 р.

Суддя Р.В. Волков