Постанова

від 05.11.2024 по справі 910/1018/24

КАСАЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 листопада 2024 року

м. Київ

cправа № 910/1018/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Могил С. К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Случ О.В.,

за участю секретаря судового засідання Амірханяна Р. К.,

та представників:

позивача - Лазоренка Ю. О.,

відповідача - Перепелиціна К. М.,

третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог

щодо предмета спору, на стороні відповідача - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.06.2024

та рішення Господарського суду міста Києва від 03.04.2024

у справі № 910/1018/24

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Етрекс"

до Київської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - державного реєстратора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Пилипчука Віталія Анатолійовича

про визнання незаконним та скасування рішення,

В С Т А Н О В И В:

У січні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Етрекс" (далі - ТОВ "Етрекс"; позивач) звернулося до Господарського суду м. Києва з позовом про:

- визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради (далі - Рада; відповідач) від 20.04.2023 № 6113/6354 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 у редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі за № 3, укладеного між Радою та ТОВ "Етрекс";

- скасування рішення державного реєстратора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Ради (Київської міської державної адміністрації) Пилипчука Віталія Анатолійовича (далі - державний реєстратор; третя особа) індексний номер рішення: 67598798 від 15.05.2023 15:32:34, прийнятого на виконання вищевказаного рішення Ради (далі - реєстраційна дія від 15.05.2023 № 67598798).

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оспорюваним рішенням відповідач в односторонньому порядку розірвав укладений із позивачем договір оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 та вчинив дії щодо державної реєстрації припинення права оренди позивача, яке виникало у останнього на підставі цього договору оренди. Підставою розірвання вказаного договору оренди відповідач зазначив пп. 8.4 п. 8 договору оренди. Однак позивач вважає, що ним не було порушено умови цього пункту, а отже, що у відповідача не було законних підстав для односторонньої відмови від зазначеного договору оренди.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.04.2024 (суддя - Сташків Р. Б.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 18.06.2024 (головуючий суддя - Т. П. Козир, судді - О. В. Агрикова, А. О. Мальченко), позов задоволено.

Визнано незаконним та скасовано рішення Ради від 20.04.2023 № 6113/6354 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 у редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі за № 3, укладеного між Радою та ТОВ "Етрекс".

Скасовано рішення державного реєстратора, прийнятого на виконання рішення Ради від 20.04.2023 № 6113/6354 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 у редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі за № 3, укладеного між Радою та ТОВ "Етрекс".

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що відповідно до рішення Ради від 21.10.2004 № 617/2027 "Про передачу ТОВ "Етрекс" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Києва" припинено Головному управлінню культури і мистецтв Київської міської державної адміністрації право користування частиною земельної ділянки площею 0,22 га, відведеної відповідно до рішення виконавчого комітету Ради народних депутатів від 20.12.1978 № 1790/28 "Про дозвіл управлінню культури виконкому міськради на будівництво монумента на честь возз`єднання України з росією" (лист-згода від 10.10.2003 № 014-07/4073) та зараховано до земель запасу житлової та громадської забудови. Також передано ТОВ "Етрекс" в довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 0,22 га для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Києва за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

12.11.2004 між Радою (орендодавець) та ТОВ "Етрекс" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З., зареєстрований в реєстрі за № 1098 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Ради (Київської міської державної адміністрації) 15.11.2004 № 82-6-00245.

За актом приймання-передачі земельної ділянки від 15.11.2004 орендодавець передав, а орендар - прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 0,2196 га з кадастровим номером 8000000000:82:005:0021, яка знаходиться в м. Києві на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Києва. Строк дії договору - 25 років. Цільове призначення земельної ділянки: "для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку" (а. с. 30, т. 1).

28.01.2014 між ТОВ "Етрекс" та Радою було укладено договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П. та зареєстрованим в реєстрі за № 3, яким було внесено зміни до договору, зокрема щодо розміру орендної плати.

Пунктом 3.1 договору (в редакції договору про внесення змін) передбачено, що його укладено на 25 років.

Об`єктом оренди є земельна ділянка із цільовим призначенням - "для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку" (п. 2.1 договору (в редакції договору про внесення змін).

За п. 5.1 договору (в редакції договору про внесення змін) на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки.

Відповідно до п. 8.1 договору (в редакції договору про внесення змін) орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим договором; своєчасного внесення орендної плати; дострокового розірвання цього договору; відшкодування понесених збитків, в тому числі неотриманих доходів, відповідно до чинного законодавства у разі розірвання цього договору.

Орендар зобов`язувався, зокрема завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення (п. 8.4 договору (в редакції договору про внесення змін).

Пунктом 11.6 договору (в редакції договору про внесення змін) встановлено, що розірвання цього договору здійснюється у встановленому законом порядку.

Відповідно до п. 11.4 договору (в редакції договору про внесення змін) останній може бути розірваний: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законодавством; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, здійснення без згоди орендодавця відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

У п. 11.5 договору (в редакції договору про внесення змін) сторони досягли згоди про те, що останній може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у п. п. 5.1 та 8.4 цього договору.

Суди встановили, що відповідне право оренди зазначеної земельної ділянки зі строком дії до 15.11.2029, із цільовим призначенням - "для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови", 12.11.2013 було зареєстроване за позивачем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 202892380000, запис про інше речове право - право оренди земельної ділянки: 3401632). Згідно із витягом з Державного земельного кадастру від 23.01.2024 № НВ- 4600062322024 цільовим призначенням земельної ділянки є: "для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови"; категорія земель - "землі житлової та громадської забудови" (а. с. 40-43, т. 1).

20.04.2023 Радою було прийнято рішення № 6313/6354 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 в редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі за № 3, укладеного між Радою та ТОВ "Етрекс", яким вирішено: 1. Розірвати укладений між Радою та ТОВ "Етрекс" договір оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 в редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі за № 3, для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:82:005:0021; площа 0,2196 га). 2. Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Ради (Київської міської державної адміністрації): 2.1. Проінформувати ТОВ "Етрекс" про прийняття цього рішення. 2.2. Вчинити відповідні дії щодо державної реєстрації припинення іншого речового права (права оренди) земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:82:005:0021. 3. ТОВ "Етрекс" не пізніше тридцяти днів із дня отримання повідомлення про прийняття рішення звільнити земельну ділянку, зазначену в п. 1 цього рішення, привівши її у стан, приданий для подальшого використання. 4. Контроль за виконанням цього рішення покласти на постійну комісіїю Ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин.

Оскаржуване рішення було прийнято з урахуванням акта обстеження земельних ділянок від 31.03.2023 № ДК/58-АО/2023, наданого Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Ради (Київської міської державної адміністрації), складеного відповідно до ст. ст. 187, 188 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), ст. ст. 6-1, 10 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель", у якому вказано, що за наслідками проведення обстеження земельної ділянки встановлено що, вона не огороджена, вільна від будь-якої забудови та не використовується; частково заасфальтована, частково вкрита зеленими насадженнями.

На виконання рішення Ради від 20.04.2023 державним реєстратором Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Ради (Київської міської державної адміністрації) Пилипчуком В. А. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про припинення права оренди ТОВ "Етрекс".

Задовольняючи позов, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, виходив з того, що позивач не міг розпочати будівельні роботи з огляду на відсутності належним чином розробленої та затвердженої проектної документації. Встановили, що незважаючи на численні спроби отримати відповідні документи на будівництво, уповноважені органи неодноразово відмовляли у їх видачі, дії яких позивач оскаржував до адміністративного суду. З урахуванням вказано, суди дійшли висновку, що неможливість позивача розпочати забудову земельної ділянки зумовлена саме діями третіх осіб та не залежала від волі позивача. При цьому, суд апеляційної інстанції встановив, що з наявного у справі Історико-містобудівного дослідження вбачається, що проект "Будівництво адміністративно-ділового центру на Володимирському узвозі, 4, у Печерському районі м. Києва" відповідає режимам використання території пам`ятки ландшафту та історії "Історичний ландшафт Київських гір та долини р. Дніпра" та охоронної зони пам`ятки архітектури національного значення Будинок Національної філармонії (колишнього Купецього зібрання). Встановивши наявність підстав для визнання незаконним і скасування рішення Ради, суди попередніх інстанцій також задовольнили і похідну від неї вимогу про скасування рішення державного реєстратора.

Не погоджуючись із ухваленими у справі судовими рішеннями, Рада звернулася із касаційною скаргою до Верховного Суду, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити.

Скаржник мотивує подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), а саме зазначає про те, що суди застосували ст. ст. 31, 32, 33 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 610, 628, 629, 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) без урахування висновків Верховного Суду, Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, від 03.06.2021 у справі № 914/2178/19, від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17, від 14.06.2022 у справі № 910/5794/21, від 13.02.2024 у справі № 910/234/21, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 14.12.2022 у справі № 477/2330/18, від 14.04.2021 у справі № 904/158/20, від 04.02.2020 у справі № 915/47/17 та інших.

Зазначає про такі обставини: земельна ділянка площею 0,2196 га з кадастровим номером 800000000:82:005:0021 не використовується ТОВ "Етрекс" протягом 20 років для будівництва; крім того, ця земельна ділянка належить до зони охорони пам`ятки ландшафту, історії місцевого значення "Історичний ландшафт Київських гір та долини р. Дніпро" та до зони охорони пам`ятки архітектури національного значення Будинку Національної філармонії (колишнього Купецького зібрання); акт обстеження земельної ділянки від 31.03.2023, складений Департаментом під час здійснення самоврядного контролю за використанням і охороною земель, є належним доказом в розумінні ст. ст. 76, 77, 78, 79, 91 ГПК України, яким підтверджується використання позивачем земельної ділянки не за цільовим призначенням; апеляційним господарським судом у постанові описуються обставини, які не відносяться до предмета спору у цій справі; справа в суді апеляційної інстанції була розглянута за одне засідання і суд "не почув" доводів Ради, що зумовило ухвалення ним постанови незрозумілого змісту.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.08.2024 відкрито провадження за касаційною скаргою Ради з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України та надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу до 26.08.2024.

У відзиві на касаційну скаргу позивач просить закрити касаційне провадження, порушене за касаційною скаргою Ради з огляду на п. п. 4, 5 ч. 1 ст. 296 ГПК України. Вважає, що наведені скаржником справи не є релевантними справі, яка переглядається.

У справі оголошувалася перерва з 22.10.2024 до 05.11.2024.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

Статтею 19 Конституції України встановлено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (ч. 1 ст. 509 ЦК України).

Згідно з приписами ст. ст. 525, 526, 629 ЦК України і ст. 193 ГК України договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Підстави для зміни або розірвання договору визначає ст. 651 ЦК України. Так, ч. 1 ст. 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором, а ч. 3 цієї норми визначено, що у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Закон України "Про оренду землі" (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), який є спеціальним нормативним актом, регулює відносини, пов`язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Статтею 1 цього Закону встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 вказаного Закону).

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (ст. 31 вказаного Закону).

За ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Здійснюючи аналіз вказаних вище норм матеріального права, Верховний Суд у постанові від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, виснував, що наведені норми законодавства не містять заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку. Разом з тим доводи ТОВ про те, що виготовлення та отримання проектно-кошторисної і дозвільної документації на будівництво є тривалим процесом, який не залежить від волі позивача, а також наявність конфліктної ситуації навколо спірної земельної ділянки, що виникла внаслідок незаконних дій КА "Глибочицька", правомірно не прийнято судами до уваги, оскільки позивачем не надано жодного доказу початку будівельних робіт, а зазначені обставини не звільняли відповідача від обов`язку належним чином виконувати умови договору щодо забудови земельної ділянки, а також вживати відповідних заходів для усунення порушень його права на користування земельною ділянкою. Крім того, судами не встановлено фактів перешкоджання з боку КА "Глибочицька" у можливості ТОВ розпочати будівництво об`єкта протягом усього часу перебування спірної земельної ділянки у користуванні позивача. Водночас у матеріалах справи відсутні будь-які докази, а судами не встановлено обставин звернення позивача до відповідача з пропозицією продовжити строки здійснення забудови цієї земельної ділянки за обставин, які склалися.

У постанові від 13.09.2023 у справі № 910/1437/22 Верховний Суд дійшов висновку про те, що у даному провадженні підтвердились обставини порушення Товариством своїх обов`язків із завершення забудови земельної ділянки, відсутність вини у такому порушенні останнім доведено не було, а тому (як правильно вирішив господарський суд першої інстанції) Місто мало законне право на одностороннє розірвання договору оренди землі, яке воно й реалізувало прийнявши оспорюване рішення.

Задовольняючи позов, суди попередніх інстанцій виходили з того, що неможливість позивача розпочати забудову земельної ділянки в силу вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" зумовлена саме діями третіх осіб та не залежала від волі позивача. Однак, при цьому суди попередніх інстанцій не встановили (з посиланням в рішеннях на конкретні документи) коли саме позивач, який був обізнаний як з умовами договору оренди в частині існування у нього обов`язку завершити забудову земельної ділянки, так і з настанням наслідків у разі його невиконання або неналежного виконання - достроковим розірванням договору, звернувся до відповідних органів з метою отримання документів на виконання умов п. 8.4 договору (судами надавалася оцінкам певним діям відповідних органів, здійсненим з 2006 року, а не безпосередньо діям орендаря з часу укладення договору на його виконання (а. с. 236, т. 1). Суди не врахували того, що договір було укладено - 12.11.2004 (зміни до нього внесені - 28.01.2014), а ТОВ "Етрекс" лише 02.12.2014 звернулося до Департаменту із заявою про видачу містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки щодо будівництва адміністративно-розважального комплексу з паркінгом на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Києва, а також не здійснили оцінки обставин, наявність яких зумовила відмову Департаментом у надані ТОВ "Етрекс" відповідної документації.

Тобто суди належним чином не перевірили, чи не допустив позивач у період з часу укладення договору (12.11.2004) до звернення, зокрема до Департаменту свідому та тривалу бездіяльність, не здійснивши оформлення дозвільної та проектної документації на будівництво, а фактично виходили лише з відсутності його вини після звернення до Департаменту та з наявності судових справ № 826/11028/15, № 320/8388/23, обставинам в яких суди також не надали належної правової оцінки, а обмежились лише посиланням на наявність судових рішень у них.

Верховний Суду зазначає також про таке.

Статтею 5 ЗК України визначені основні принципи земельного законодавства, серед яких зазначено принцип раціонального використання та охорони земель.

Згідно зі ст. 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам.

Правові, організаційні, соціальні та економічні відносини у сфері охорони культурної спадщини з метою її збереження, використання об`єктів культурної спадщини у суспільному житті, захисту традиційного характеру середовища в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь визначає Закон України "Про охорону культурної спадщини".

Законодавець у ст. 1 цього Закону визначив, що: культурна спадщина - це сукупність успадкованих людством від попередніх поколінь об`єктів культурної спадщини; пам`яткою культурної спадщини є об`єкт культурної спадщини, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, або об`єкт культурної спадщини, який взято на державний облік відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом, до вирішення питання про включення (невключення) об`єкта культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам`яток України; зони охорони пам`ятки, історико-культурного заповідника, історико-культурної заповідної території (зони охорони) - це встановлювані навколо території пам`ятки, історико-культурного заповідника, історико-культурної заповідної території охоронна зона, зона регулювання забудови, зона охоронюваного ландшафту, зона охорони археологічного культурного шару, в межах яких діє спеціальний режим їх використання; буферна зона - це територія навколо об`єкта всесвітньої спадщини, що забезпечує охорону цілісності та автентичності видатної універсальної цінності цього об`єкта та у межах якої встановлюється відповідний режим використання; історичне населене місце - це населене місце, яке зберегло повністю або частково історичний ареал і занесене до Списку історичних населених місць України.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про охорону культурної спадщини" за видами об`єкти культурної спадщини поділяються на: археологічні, історичні, об`єкти монументального мистецтва, об`єкти архітектури, об`єкти містобудування, об`єкти садово-паркового мистецтва, ландшафтні, об`єкти науки і техніки.

Верховний Суд зазначає, що вказаний Закон визначає певний статус, правовий режим використання та захист для кожного виду об`єктів культурної спадщини.

З метою захисту традиційного характеру середовища окремих пам`яток, історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій та об`єктів всесвітньої спадщини визначаються зони охорони (охоронні зони, зони регулювання забудови, зони охоронюваного ландшафту, зони охорони археологічного культурного шару) і буферні зони. Межі та режими використання зон охорони визначаються науково-проектною документацією, що складається за результатами проведених досліджень (ст. 32 вказаного Закону).

Законодавець у ст. ст. 53, 54 ЗК України встановив, що до земель історико-культурного призначення належать землі, на яких розташовані пам`ятки культурної спадщини, їх комплекси (ансамблі), історико-культурні заповідники, історико-культурні заповідні території, охоронювані археологічні території, музеї просто неба, меморіальні музеї-садиби. Навколо історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій, об`єктів культурної всесвітньої спадщини, музеїв просто неба, меморіальних музеїв-садиб, які надані та використовуються для потреб охорони культурної спадщини, пам`яток культурної спадщини, їх комплексів (ансамблів) встановлюються зони охорони пам`яток із забороною діяльності, що шкідливо впливає або може вплинути на додержання режиму використання таких земель. Порядок використання земель історико-культурного призначення визначається законом.

Культурна спадщина охороняється законом. Держава забезпечує збереження історичних пам`яток та інших об`єктів, що становлять культурну цінність, вживає заходів для повернення в Україну культурних цінностей народу, які знаходяться за її межами (ст. 54 Основного Закону).

Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Верховний Суд у постанові від 12.09.2023 у справі № 902/1001/22 зазначив про те, що суд зобов`язаний надати оцінку кожному доказу, який міститься в матеріалах справи, а також визначити певну сукупність доказів, з урахуванням їх належності, допустимості, достовірності, вірогідності та взаємного зв`язку, що дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин, які входять до предмета доказування у справі. Рішення може ґрунтуватись лише на тих доказах, які були предметом дослідження і оцінки судом. Відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, господарські суди повинні у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування такому відхиленню чи спростуванню, а також навести ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом. Викладення у рішенні лише доводів та доказів сторони, на користь якої приймається рішення, є порушенням вимог ст. 7 ГПК України щодо рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Як вбачається із матеріалів цієї справи, відповідач у апеляційні скарзі (також і в касаційні скарзі) зазначав про те, що спірна земельна ділянка належить до зони охорони пам`ятки ландшафту, історії місцевого значення "Історичний ландшафт Київських гір та долини р. Дніпро" та до зони охорони пам`ятки архітектури національного значення Будинку Національної філармонії (колишнього Купецького зібрання), Володимирський узвіз 2. Суд апеляційної інстанції, відхиляючи ці доводи, виходив з того, що проект "Будівництво адміністративно-ділового центру на Володимирському узвозі, 4, у Печерському районі м. Києва" відповідає режимам використання території пам`ятки ландшафту та історії "Історичний ландшафт Київських гір та долини р. Дніпра" та охоронної зони пам`ятки архітектури національного значення Будинок Національної філармонії (колишнього Купецього зібрання). Верховний Суд вважає, що до таких висновків апеляційний господарський суд дійшов лише на підставі наявного у матеріалах справи Історико-містобудівного дослідження, складеного Приватною організацією (установа, заклад) Український інститут культурного надбання, без дослідження всіх наявних у матеріалах справи документів відповідно до ст. 86 ГПК України (серед іншого, без урахування рішення Ради від 22.01.2015 № 24/889 "Про введення тимчасової заборони (мораторії) на будівництво та продаж земельних ділянок у межах охорони (буферних) зон м. Києва; пояснювальної записки до проекту оскаржуваного рішення Ради, в якому, серед іншого, зазначено те, що спірна земельна ділянка належить до вищезазначеної зони). Тобто суди на підставі оцінки всіх наявних у справі документів відповідно до ст. 86 ГПК України не встановили наявність/відсутності обмежень у використанні спірної земельної ділянки, враховуючи, в тому числі і аргументи відповідача щодо особливості цієї земельної ділянки.

Крім того, суди попередніх інстанцій посилаючись на те, що позивач немає заборгованості зі сплати орендної плати за землю, що підтверджується довідкою про відсутність заборгованості з платежів, яку також було направлено 18.04.2023 відповідачу та постійній комісії Ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин разом із листом ТОВ "Етрекс" від 18.04.2023 № 03/47, при цьому не надають оцінки наявному у справі акту обстеження земельних ділянок від 31.03.2023 (див. постанову Верховного Суду від 11.04.2023 у справі № 910/19442/21), в якому зазначено про проведення обстеження земельних ділянок, наданих позивачу, з кадастровим номером 8000000000:82:005:0021 площею 0, 2196 га (Володимирський узвіз, 4) та з кадастровим номером 8000000000:82:002:0005 площею 0, 4546 га (Володимирський узвіз, 6), а отже і тому щодо якої земельної ділянки у позивача була відсутня заборгованість, про яку зазначено у відповідній довідці.

З вищевказаного вбачається, що суди попередніх інстанцій не врахували висновків Верховного Суду (в тій частині, в якій вони схожі зі спірними правовідносинами), на які посилається скаржник у касаційні скарзі; належним чином не з`ясували суттєві обставини цієї справи - чи належить/не належить спірна земельна ділянка до зони охорони пам`ятки ландшафту, історії місцевого значення та до зони охорони пам`ятки архітектури національного значення, на що посилається відповідач (а. с. 4, т. 2); щодо вжиття/невжиття всіх необхідних і передбачених законодавством і договором дій, спрямованих на забудову орендованої земельної ділянки відповідно до умов договору; наявності/відсутності факту порушення орендарем умов договору, зокрема щодо завершення забудови земельної ділянки, яке за умовами договору має правовим наслідком його дострокове розірвання на вимогу орендодавця.

Отже, здійснивши аналіз оскаржуваних судових рішень, Верховний Суд вважає, що суди дійшли передчасних висновків про те, що оскаржуване рішення Ради прийняте відповідачем за відсутності підстав для розірвання договору в односторонньому порядку. З огляду на наявність підстав для скасування судових рішень у частині вирішення спору про визнання незаконним та скасування оскаржуваного рішення Ради, також підлягає скасуванню і їх рішення в частині вирішення спору про скасування рішення державного реєстратора, а справа (з огляду на ст. 300 ГПК України) - передачі на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Під час нового розгляду справи суду необхідно врахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд, з урахуванням ст. 129 ГПК України розподіл судового збору за подання касаційної скарги, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись ст. ст. 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 ГПК України, Верховний Суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

Постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.06.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 03.04.2024 у справі № 910/1018/24 скасувати.

Справу № 910/1018/24 направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя Могил С. К.

Судді: Волковицька Н.О.

Случ О.В.