Рішення

від 28.08.2024 по справі 911/693/24

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" серпня 2024 р. м. Київ Справа № 911/693/24

Господарський суд Київської області в складі

головуючого судді Христенко О.О.

за участю секретаря Комісарчук Д-М.О.

розглянувши справу № 911/639/24

за позовом Приватного підприємства «Івангород», м. Ржищів

до Ржищівської міської ради Київської області, м. Ржищів

про визнання поновленим договору оренди землі

представники:

від позивача: Палієнко О.А., адвокат, ордер серії АА № 1176246 від 04.04.2024;

від відповідача: Овчар Ю.Ю., довіреність № 02-02-14/03 від 20.06.2023

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Приватне підприємство «Івангород» (далі - позивач) звернулось до Господарського суду Київської області з позовом до Ржищівської міської ради Київської області (далі -відповідач) про визнання поновленим договору оренди землі.

В обґрунтування позовних вимог, позивач посилається на те, що між ним та відповідачем був укладений Договір оренди землі № 09-08/9 від 10.08.2016, на підставі якого відповідач отримав в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування об`єктів рекреаційного призначення.

Як стверджує позивач, після прийняття декларації ПП «Івангород» з метою виконання вимог договору були розпочаті будівельні роботи на земельній ділянці з кадастровим номером 3211300000:69:029:0132. Однак, з початком у 2020 році пандемії короновірусної хвороби та згодом збройної агресії російської федерації проти України позивач не зміг вчасно отримати (не отримав) необхідні матеріали та комплектуючи для своєчасного завершення будівельних робіт.

Позивач у 2022 році звертався до відповідача із заявою про поновлення договору та продовження строку оренди земельної ділянки, за результатом розгляду якої Ржищівською міською радою Київської області прийнято рішення від 07.10.2022 № 1977-27-08 про відмову в продовженні договору оренди землі.

Однак, позивач, з посиланням на норми ст. 33 Закону України «Про оренду землі» зазначає про те, що він, як орендар, який належним чином виконував умови договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду із вимогою поновити Договір оренди землі № 09-08/9 від 10.08.2016 року, укладений між Приватним підприємством «Івангород» та Ржищівською міською радою Київської області, в редакції додаткової угоди.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 01.04.2024 відкрито провадження у справі № 911/693/24, розгляд справи за правилами загального позовного провадження призначений у підготовчому засідання на 24.04.2024.

24.09.2024 через канцелярію господарського суду від Ржищівської міської ради надійшов відзив на позовну заяву № 02-02-14/4 від 18.04.2024 (вх. № 5252/24), в якому відповідач заперечуючи проти доводів позивача зазначає про те, що порушення відповідачем істотних умов договору та своєчасного здійснення забудови має наслідком втрати позивачем переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк. Разом з цим, відповідач зазначає про те, що оскільки земельна ділянка, яка перебувала в оренді позивача, безпосередньо знаходиться в межах історичного ареалу національної пам`ятки археології Городище «Іван Гора», та у зв`язку з відсутністю розробленого історико-архітектурного опорного плану, з 01.01.2019 нове будівництво на земельній ділянці, кадастровий номер 3211300000:69:029:0132 є неможливим.

Крім того, відповідач зазначає про порушення з боку позивача строків, визначених у статті 33 Закону України «Про оренду землі» та направлення листа-повідомлення з порушенням строків та без проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди.

Ухвалою суду від 24.04.2024 підготовче засідання було відкладено на 15.05.2024.

Ухвалою суду від 15.05.2024 підготовче засідання було відкладено на 03.06.2024.

Ухвалою суду від 03.06.2024 закрито підготовче провадження у справі № 911/693/24 та призначено її до розгляду по суті на 03.07.2024.

В судових засіданнях 03.07.2024 та 12.08.2024 судом оголошувались перерви з розгляду справи по суті на 12.08.2024 та 28.08.2024 відповідно.

Присутнім в судових засіданнях представником позивача були підтримані позовні вимоги в повному обсязі, вважаючи їх обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню з підстав, викладених у позові; представник відповідача заперечував проти позову з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву, вважаючи заявлені вимоги необґрунтованими, доказово не доведеними, а отже такими, що не підлягають задоволенню.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, що мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд Київської області

ВСТАНОВИВ:

13.05.2016 директор Приватного підприємства «Івангород» звернувся до голови міста Ржищів із заявою (вх. № 4-22/711), в якій просив затвердити проект землеустрою на земельну ділянку в м. Ржищів, площею 1,0589 га та укласти договір оренди.

06.06.2016 Державне підприємство «Центр державного земельного кадастру» Ржищівській міський виробничий відділ звернувся до Ржищівського міського голови із заявою № 5-11-4/31 (вх. № 4-19/849), в якій просив затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ПП «Івангород» в м. Ржищів по вул. М.Грушевського.

13.06.2016 директор Приватного підприємства «Івангород» звернувся до Ржищівської міської ради із заявою (вх. № 4/22/900 від 16.06.2016), в якій просив затвердити на сесії міської ради розроблену документацію із землеустрою щодо відведення в користування земельної ділянки загальною площею 1,0589 га, яка знаходиться по вул. М.Грушевського в м. Ржищів. У своїй заяві директор підприємства вказує на те, що з моменту державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, у встановленому законодавством порядку, ПП «Івангород» має протягом 18 місяців виготовити проектно-кошторисну документацію та отримати дозволи для будівництва бази відпочинку «Іван Гора»; після затвердження проектно-кошторисної документації протягом 48 місяців ПП «Івангород» побудує готель та ресторани.

01.07.2016 Ржищівською міської радою Київської області прийнято рішення № 357-18-07 «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду для будівництва і обслуговування об`єктів рекреаційного призначення ПП «Івангород» по вул. Михайла Грушевського в м. Ржищів Київської області», яким вирішено: затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ПП «Івангород» загальною площею 1,0589 га для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, кадастровий номер 3211300000:69:029:0132 по вул. Михайла Грушевського в м. Ржищів Київської області; передати ПП «Івангород» в оренду терміном на 6 років земельну ділянку загальною площею 1,0589 га для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, кадастровий номер 3211300000:69:029:0132 по вул. Михайла Грушевського в м. Ржищів Київської області; прийняти та погодитись на пропозиції ПП «Івангород», викладені у заяві від 16.06.2016, в яких підприємство бере на себе зобов`язання з моменту державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, у встановленому законодавством порядку протягом 18 місяців виготовити проектно-кошторисну документацію та отримати дозволи для будівництва бази відпочинку «Іван Гора»; після затвердження проектно-кошторисної документації протягом 48 місяців ПП «Івангород» зобов`язується побудувати готель та ресторани.

10.08.2016 між Ржищівською міською радою Київської області (орендодавець) та Приватним підприємством «Івангород» (орендар) укладений Договір оренди землі № 09-08/9, за умовами п. 1 якого орендодавець на підставі рішення Ржищівської міської ради Київської області від 01.07.2016 № 357-18-07 «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду для будівництва і обслуговування об`єктів рекреаційного призначення Приватному підприємству «Івангород» по вул. Михайла Грушевського в м. Ржищів Київської області» передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування об`єктів рекреаційного призначення.

У пункті 2 договору визначено, що об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристикам: місце розташування: Київська область, м. Ржищів, вул. Михайла Грушевського; площа: 1,0589 га; цільове призначення: для будівництва і обслуговування об`єктів рекреаційного призначення; кадастровий номер: 3211300000:69:029:0132; на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: нежитлова будівля, що належить ПП «Івангород», відповідно до витягу про державну реєстрацію № 32624538 від 22.12.2011; нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки управління Держгеокадастру у Кагарлицькому районі № 1373/85-16 від 02.08.2016, становить 435 531,54 грн , експертна оцінка не проводилась.

Умовами п. 3 договору визначено, що договір укладено строком на 6 років, відповідно до рішення Ржищівської міської ради від 01.07.2016 № 357-18-07 «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної в оренду для будівництва і обслуговування об`єктів рекреаційного призначення Приватному підприємству «Івангород». Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше 30 днів після закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до пункту 4 договору орендна плата складає 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік та становить 52 263,78 грн. Орендна плата вноситься щомісячно до 30 числа кожного місяця. Орендар сплачує орендодавцю 1/12 частину від суми річної орендної плати.

У пункті 9 договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва і обслуговування об`єктів рекреаційного призначення. Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі рекреаційного призначення.

Відповідно до п. 18 договору та висновку головного архітектора м. Ржищів № 160094/01-15 від 06.05.2016 під час використання земельної ділянки забороняється змінювати цільове призначення земельної ділянки; дотримуватись режиму використання частини земельної ділянки площею 0,6862 га охоронної прибережної смуги; дотримуватись режиму забудови частини земельної ділянки площею 0,3727 га для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення.

У пункті 22 договору визначено, що орендар взяв на себе обов`язки щодо використання орендованої земельної ділянки відповідно до мети, визначеної у договорі; протягом 18 місяців з моменту державної реєстрації договору виготовити проектно-кошторисну документацію та отримати відповідні дозволи для будівництва бази відпочинку «Іван Гора»; протягом 48 місяців після затвердження проектно-кошторисної документації побудувати готель та ресторани.

Умовами п. 26 договору визначено, що дія договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку на який його було укладено.

Пунктом 32 договору визначено, що договір набирає чинності після підписання його сторонами. Право оренди земельної ділянки виникає у орендаря після державної реєстрації відповідно до закону.

Згідно з Актом приймання-передачі земельної ділянки від 10.08.2016 орендодавцем передано, а орендарем прийнято земельну ділянку для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, яка розташована в м. Ржищів Київської області по вул. Михайла Грушевського, загальною площею 1,0589 га, кадастровий номер 3211300000:69:029:0132.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта 26.08.2016 здійснено державну реєстрацію права позивача на оренду земельної ділянки кадастровий номер 3211300000:69:029:0132 загальною площею 1,0589 га за адресою: Київська область, м. Ржищів, вул. Грушевського Михайла, на підставі договору оренди № 09-08/9 від 10.08.2016 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 31126490 від 29.08.2016).

На засіданні архітектурно-містобудівної ради при виконкомі Ржищівської міської ради, оформленого протоколом № 4-16 від 17.11.20216, було заслухано питання з розгляду передпроектної пропозиції розробленої ПТАМ «Контур» щодо будівництва ПП «Івангород» бази відпочинку в м. Ржищів по вул. Михайла Грушевського. Доповідачем керівником ПТАМ «Конутур» було повідомлено про те, що в тому числі але не виключно, враховано історичне значення місця проектування та для архітектурної виразності вибрано сучасний етно-стиль з елементами давньоруської архітектури. На засіданні було вирішено підтримати представлену до розгляду проектну пропозицію та рекомендовано ПП «Івангород» отримати містобудівні умови для розробки проектно-кошторисної документації.

В подальшому, відділом містобудування та архітектури видано містобудівни умови та обмеження забудови земельної ділянки вих. № 160006/01-30 від 23.11.2016.

Позивач звернувся до відповідача з листом № 012 від 29.07.2022, в якому повідомляв про те, що відповідно до декларації про початок будівельних робіт ПП «Івангород» на орендованій земельній ділянці розпочато будівництво будівлі, загальною площею 1 140,00 кв.м. в порядку та на умовах, передбачених відповідним договором оренди землі.

Також, у своєму листі № 012 від 29.07.2022 позивач користуючись своїм переважним правом, визначеним у п. 3 договору, просив поновити договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3211300000:69:029:0132, загальною площею 1,0589 га для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, розташованих по вул. Михайла Грушевського в м. Ржищів Київської області.

Рішенням Ржищівської міської ради від 07.10.2022 № 1977-27-08 «Про розгляд звернення ПП «Івангород» було відмовлено в продовженні договору оренди землі у зв`язку із невиконанням умов Договору оренди № 09-08/9 від 10.08.2016; доручено відділу містобудування, архітектури та земельних відносин підготувати та надати документи для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У зв`язку із отриманою відмовою ПП «Івангород» звернулось до суду із позовом, в якому просить поновити Договір оренди землі № 09-08/9 від 10.08.2016 року, укладений між Приватним підприємством «Івангород» та Ржищівською міською радою Київської області, в редакції додаткової угоди на новий строк, з посиланням на норми ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та наявне у нього переважне право на укладення договору.

Поруч з цим відповідач у своєму відзиві на позовну заяву № 02-02-14/4 від 18.04.2024 (вх. № 5252/24) заперечуючи проти доводів позивача зазначає про неналежне та несвоєчасне виконання позивачем умов договору, що в свою чергу є підставою для припинення Договору оренди землі № 09-08/9 від 10.08.2016 року.

На підставі повно і всебічно з`ясованих обставин справи, на які сторони посилались як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судових засіданнях, з наданням оцінки всім аргументам сторін, суд дійшов наступних висновків.

Позивач наголошує, що протягом одного місяця після закінчення строку договору відповідачем не направлялось листа-повідомлення позивачу про заперечення у поновленні договору оренди землі, тому це можна кваліфікувати як мовчазну згоду відповідача на поновлення цього договору на той самий строк та на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше.

Предметом позову у справі, що розглядається, є матеріально-правова вимога про поновлення договору оренди землі, в редакції додаткової угоди, з 10.08.2022 на 6 (шість) років.

Нормативно - правовими підставами позовних вимог позивач визначив приписи ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

При цьому, суд виходить з того, що питання застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" неодноразово були предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду внаслідок чого сформовані висновки щодо застосування цієї норми права (постанови від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19), так і усталена практика Верховного Суду щодо розгляду цієї категорії спорів.

Також позивач зазначає, що ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України законодавчо закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Надаючи оцінку таким твердженням позивача, суд зазначає, що спеціальним законом, що регулює питання оренди землі, є Закон України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» (далі Закон № 161-XIV).

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ст. 13 Закону № 161-XIV договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Таким чином, орендарі набувають право володіння і користування земельною ділянкою за плату на підставі договору оренди землі, і таке право набувається на певний строк, визначений договором оренди землі.

За приписами ст. 15 Закону № 161-XIV однією з істотних умов договору оренди землі є строк дії договору оренди.

Положеннями ст. 31 Закону № 161-XIV визначено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно ч. 1 ст. 27 Закону № 161-XIV орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на землю відповідно до закону.

16 січня 2020 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким ст. 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено в новій редакції.

Статтею 32-2 Закону № 161-XIV (у редакції Закону України від 05.12.2019 № 340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству») передбачено, що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому ст. 126-1 ЗК України.

Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту: «Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Поновлення договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час його укладення.

Стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX вимагала від орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди, а спеціального порядку державної реєстрації права оренди на новий строк законодавство не передбачало.

Зміст позовної заяви свідчить про те, що позивач ініціював механізм поновлення договору оренди, встановлений ст. 33 Закону № 161-XIV.

Так, згідно з ч. 1 цієї статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше ч. 2 ст. 33 Закону № 161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 цього Закону).

Отже, ст. 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у ч. 2 цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону № 161-XIV).

У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч. 6 ст. 33 Закону № 161-XIV).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто, виникненню у орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону № 161-XIV. І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Такий правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц.

Також Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Як вбачається з матеріалі справи 10.08.2016 року між сторонами було укладено Договір оренди землі № 09-08/9, державну реєстрацію здійснено 26.08.2016.

Умовами п. 3 договору визначено, що договір укладено строком на 6 років, відповідно до рішення Ржищівської міської ради від 01.07.2016 № 357-18-07 «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної в оренду для будівництва і обслуговування об`єктів рекреаційного призначення Приватному підприємству «Івангород». Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше 30 днів після закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Таким чином строк оренди тривав до 26.08.2022 року.

Відповідно до частини 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі» в місячний термін до спливу строку оренди землі (в цьому випадку до 26.07.2022), орендар зобов`язаний був повідомити міську раду про намір скористатись переважним правом на поновлення договору.

Позивач звернувся до відповідача з листом № 012 від 29.07.2022, в якому повідомляв про те, що відповідно до декларації про початок будівельних робіт ПП «Івангород» на орендованій земельній ділянці розпочато будівництво будівлі, загальною площею 1 140,00 кв.м. в порядку та на умовах, передбачених відповідним договором оренди землі. Також, орендар керуючись своїм переважним правом, визначеним у п. 3 договору, просив поновити договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3211300000:69:029:0132, загальною площею 1,0589 га для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, розташованій по вул. Михайла Грушевського в м. Ржищів Київської області.

У постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13, від 20.11.2012 у справі № 44/69, постановах Верховного Суду від 20.09.2022 у справі № 916/1382/21,від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17, на підставі яких тривалий час формується судова практика, викладено такий висновок: виходячи з того, що діючим на момент виникнення спірних правовідносин законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Отже, вказаним спростовуються доводи позивача про те, що за відсутності у відповідь листа-повідомлення орендодавця щодо заперечень у поновлені договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення договору на той самий строк й на тих умовах.

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у ч.ч. 3, 5-8, 11 ст. 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Як вбачається з матеріалів справи, лист про поновлення договору оренди землі, надійшов на адресу Ржищівської міської ради 29.07.2022, тобто поза межами строків, визначених ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Крім того, позивачем до своєї заяви про поновлення договору оренди землі не було додано проєкт додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі № 09-08/9 від 10.08.20216, що зокрема підтверджується описом вкладення до листа, наданого відповідачем до своїх заперечень.

Як зазначає відповідач, оскільки договір оренди землі від 10.08.2016 містив зобов`язання щодо будівництва бази відпочинку «Іван Гора», у зв`язку із відсутністю в матеріалах звернення документів, які підтверджують виконання цього зобов`язання, виконавчий комітет Ржищівської міської ради Київської області звернувся до ПП «Івангород» з листом вих. № 02-02-13/163 від 30.08.2022, в якому просив надати копію документів, що посвідчують право власності на об`єкти нерухомого майна, які були збудовані на орендованій земельній ділянці. Доказів надання позивачем відповіді на вказаний запит до суду не надано.

Відмовляючи в продовженні договору оренди землі, Ржищівська міська рада у своєму рішенні № 1977-27-08 від 07.10.2022 зазначала, зокрема, про те, що на момент звернення щодо продовження строку дії договору оренди землі приватне підприємство надало лише копію декларації про початок виконання будівельних робіт зареєстровану Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції в Київській області від 01.06.2017 № КС083171522263; проектно-кошторисна документація до виконавчого комітету не надходила, тому відповідач зазначає про не виконання позивачем умов договору оренди № 09-08/9 від 10.08.2016.

Разом з цим, суд зауважує, що укладаючи договір оренди, орендар взяв на себе обов`язок протягом 18 місяців з моменту державної реєстрації договору виготовити проектно-кошторисну документацію та отримати відповідні дозволи для будівництва бази відпочинку «Іван Гора», а також протягом 48 місяців після затвердження проектно-кошторисної документації побудувати готель та ресторани.

Отже, в термін до 26.02.2018 позивач повинен був виготовити проектно-кошторисну документацію, отримати відповідні дозволи для будівництва бази відпочинку «Іван Гора» та подати зазначені документи до Ржищівської міської ради Київської області для підтвердження виконання умов договору оренди землі. Доказів того, що позивачем вказані документи у встановлені договором строки подавалися відповідачу, до суду не надано. В строк встановлений п. 22 договору оренди землі, а саме протягом 48 місяців з моменту затвердження проектно-кошторисної документації здійснити забудову земельної ділянки (до 26.02.2022), готель і ресторан бази відпочинку «Іван Гора» на орендованій земельній ділянці не побудовані, доказів на спростування викладеного позивачем не надано.

В матеріалах справи наявний Акт від 15.04.2024, складений комісією Ржищівської міської ради, у складі Терещанка Ю.Г. - першого заступника міського голови, Корденко І.В. - начальника відділу містобудування, архітектури та земельних відносин, Михайловської І.Г. - головного спеціаліста відділу містобудування, архітектури та земельних відносин, Овчар Ю.Ю. - начальника юридичного відділу, за результатами проведення обстеження земельної ділянки по вул. М.Грушевського в місті Ржищів Обухівського району Київської області, кадастровий номер 3211300000:69:029:0132, цільове призначення - для будівництва і обслуговування об`єктів рекреаційного призначення. Так, під час огляду земельної ділянки комісією було встановлено, що на земельній ділянці відсутні будь-які ознаки будівельної діяльності, не споруджено жодного об`єкта рекреаційного призначення, будівельно-монтажні роботи та закладка елементів несучих конструкцій будівель (фундаментів, стін, перекриття та покрівлі) не проводились. Ділянка вільна від будь-яких новозбудованих об`єктів нерухомості чи об`єктів незавершеного будівництва. Земельна ділянка знаходиться в захаращеному стані, поросла бур`янами та багаторічною чагарниковою рослинністю, що свідчить про те, що земельна ділянка не використовувалась орендарем за цільовим призначенням. До акта додані фото обстеження місцевості від 15.04.2024.

З наданих позивачем доводів вбачається, що неналежне та несвоєчасне виконання ним умов договору щодо здійснення будівництва бази відпочинку «Іван Гора», зумовлено поширенням в 2020 році коронавірусної хвороби SARS-CoV-2, а потім початком збройної агресії рф проти України у зв?язку з чим, ПП «Івангород» не змогло отримати необхідні матеріали та комплектуючі для здійснення будівельних робіт в строк, передбачений договором оренди землі. Зокрема позивач зазначає, що частина будівельних матеріалів залишились на території Республіки Казахстан через неможливість їх доставки до України морським або повітряним транспортом, робітники з Республіки Казахстан, що мали бути залучені до здійснення будівельних та оздоблювальних робіт, також не змогли прибути на територію України. До матеріалів справи позивач долучає комерційну пропозицію та ескізні наміри забудови щодо будівництва на земельній ділянці комплексу споруд у стилі національних казахських юрт.

Однак, як було встановлено вище, на засіданні архітектурно-містобудівної ради при виконкомі Ржищівської міської ради, оформленого протоколом № 4-16 від 17.11.20216 було заслухано питання з розгляду передпроектної пропозиції розробленої ПТАМ «Контур» щодо будівництва ПП «Івангород» бази відпочинку в м. Ржищів по вул. Михайла Грушевського. Доповідачем керівником ПТАМ «Контур» було повідомлено про те, що в тому числі але не виключно, враховано історичне значення місця проектування та для архітектурної виразності вибрано сучасний етностиль з елементами давньоруської архітектури. На засіданні було вирішено підтримати представлену до розгляду проектну пропозицію та рекомендованого ПП «Івангород» отримати містобудівні умови для розробки проектно-кошторисної документації.

Спірна орендована земельна ділянка безпосередньо межує з пам`яткою археології національного значення ІХ-ХІІІ століття, Городіще «Іван Гора», інформацію про яку внесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України.

Відповідно до ст. 54 Конституції України, культурна спадщина охороняється законом, держава забезпечує збереження історичних пам?яток та інших об?єктів, що становлять культурну цінність. Збереження традиційного характеру середовища історичних ареалів, охорона і раціональне використання розташованих в їх межах нерухомих об?єктів культурної спадщини, збереження її містоформуючої ролі пріоритетним напрямом містобудівної діяльності в межах історичних ареалів.

Відповідач зауважує, що ескізні наміри забудови земельної ділянки у стилі національних казахських юрт архітектурно-містобудівною радою не погоджувались, містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки під зазначений ескізний проект не видавались.

Крім того, як було встановлено судом, на засіданні архітектурно-містобудівної ради при виконкомі Ржищівської міської ради, оформленого протоколом № 4-16 від 17.11.20216 було вирішено підтримати представлену до розгляду проектну пропозицію та рекомендованого ПП «Івангород» отримати містобудівні умови для розробки проектно-кошторисної документації. В подальшому, відділом містобудування та архітектури видано містобудівни умови та обмеження забудови земельної ділянки вих. № 160006/01-30 від 23.11.2016.

В період з 03.02.2020 року по 28.02.2020 року Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області було проведено позапланову перевірку відділу містобудування, архітектури та земельних відносин виконавчого комітету Ржищівської міської ради Київської області, зокрема містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки № 160006/01-30 від 23.11.2016 року, виданих ПП «Івангород» для будівництва бази відпочинку «Іван Гора» по вул. Михайла Грушевського в м. Ржищів Обухівського району Київської області. За результатами перевірки Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції прийнято рішення про зупинення дії містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки № 160006/01-30 від 23.11.2016 року (копія рішення в матеріалах справи).

18.03.2020 на підставі рішення від 16.03.2020 року, начальником відділу містобудування, архітектури та земельних відносин, видано наказ про зупинення дії містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки № 160006/01-30 від 23.11.2016 року в місті Ржищів по вул. Михайла Грушевського № 47-А (копія наказу додається), та повідомлено ПП «Івангород» листом вих. № 05-01-14/79 від 27.04.2020.

Отже, за таких обставин вбачається, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки № 160006/01-30 від 23.11.2016 року, на підставі яких Державною будівельно-архітектурною інспекцією у Київській області було зареєстровано декларацію № КС083171522263 про початок виконання будівельних робіт з будівництва бази відпочинку, були зупинені інспекцією, що в свою чергу унеможливлює здійснення будівельних робіт на підставі відповідної декларації.

В свою чергу позивачем відповідні докази не спростовані, звернень позивача до відповідних органів щодо внесення змін до містобудівних умов та обмежень до матеріалів справи не додано.

Невиконання позивачем умов договору оренди землі призвело до нездійснення забудови землі та позбавило територіальну громаду міста Ржищів можливості отримати те на що вона розраховувала при укладенні договору, а саме, мати облаштовану рекреаційну зону для відпочинку (будівництво бази відпочинку «Іван Гора» у встановлені договором строки).

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ст. 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18).

Таким чином, виходячи з предмету та підстав даного позову, необхідним є встановлення і доведення обставин, які свідчать про погодження всіх істотних умов договору та виконання приписів ч.ч. 1-5 Закону України "Про оренду землі". Більш того, доведення таких обставин належними і допустимими доказами покладається саме на позивача у справі.

Враховуючи вищевикладене, суд відмовляє в задоволенні позовних вимог, оскільки позивач неналежне виконував свої зобов`язання за договором оренди землі, порушив строк повідомлення відповідача про намір поновити договір оренди землі на новий строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно ст. 78 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Частинами 1, 2, 3 ст. 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п. 87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005).

У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.

Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.

Відповідно до ч. 1 статті 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. Проте, якщо подання сторони є вирішальним для результату проваджень, воно вимагає конкретної та прямої відповіді ("Руїс Торіха проти Іспанії").

За таких обставин, інші доводи та заперечення сторін судом розглянуті та відхилені як такі, що на результат вирішення спору - відмову у задоволенні позову з наведених вище підстав, впливу не мають.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 123, 129, 240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову Приватного підприємства «Івангород» до Ржищівської міської ради Київської області про визнання поновленим договору оренди землі відмовити повністю.

Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до ст.ст. 240-241 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст підписано - 25.11.2024

Суддя О.О. Христенко