Рішення

від 17.12.2024 по справі 308/3883/24

УЖГОРОДСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 308/3883/24

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

17 грудня 2024 року місто Ужгород

Ужгородський міськрайонний суд Закарпатської області у складі:

головуючого судді Логойди І.В.,

за участі секретаря судового засідання Янцо М.В.,

розглянувши у порядку загального позовного провадження цивільну справу №308/3883/24 за первісним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання права власності на земельну ділянку та зустрічним позовом ОСОБА_2 , яка діє в інтересах неповнолітнього сина - ОСОБА_3 , в інтересах якої діє представник - адвокат Ракущинець А.А., до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Лекс Істейт», третя особа на стороні відповідача ОСОБА_4 , про визнання недійсним договору купівлі-продажу

за участю:

представника позивача за первісним позовом - Пітух В.І.

відповідача за первісним позовом - ОСОБА_2

представника відповідача за первісним позовом - Ракущинець А.А.

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернувся до Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області з позовом до ОСОБА_2 про визнання права власності на земельну ділянку, згідно з яким просить визнати за ОСОБА_1 право власності на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,117 га кадастровий номер: 2124882900:11:014:0002; цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

Свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що згідно договору купівлі-продажу житлового будинку (предмету іпотеки) від 20 грудня 2023 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального договору Шевченко І.Л., зареєстрованим в реєстрі за № 1946, ОСОБА_1 набув право власності на житловий будинок (літ. А), загальною площею 74,00 кв.м., житловою площею 33,2 кв.м. з належним до нього навісом (літ. Б) та огорожею № 1-3, розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Вказаний договір купівлі-продажу житлового будинку від 20 грудня 2023 року №1946 укладений на підставі рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 10 червня 2022 року № 308/12631/21, яким позов ТОВ «ЛЕКС ІСТЕЙТ» до ОСОБА_4 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - ОСОБА_5 , про звернення стягнення на предмет іпотек - задоволено повністю. Звернуто стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіним Д.В. 15.06.2021 зареєстрованого в реєстрі за №784, а саме: житловий будинок (літ. А), загальною площею 74 кв. м, житловою площею 33, 2 кв. м, з належними до нього навісом (літ. Б) та огорожею №1-3, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_4 , а саме на підставі рішення суду шляхом продажу майна ТОВ «ЛЕКС ІСТЕЙТ» від свого імені будь-якій особі покупцю згідно з договором купівлі-продажу за ціною, визначеною уповноваженим експертом оцінювачем на день проведення продажу, для чого забезпечити право ТОВ «ЛЕКС ІСТЕЙТ» щодо всіх повноважень продавця необхідних для здійснення такого продажу, в рахунок погашення заборгованості за договором позики № 5/06-2021-2 від 15 червня 2021 року в розмірі 1 000 000 грн. Рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 10 червня 2022 року № 308/12631/21 набуло законної сили 13.03.2023 року. Згідно витягу з Державного реєстру речових прав №3593233353 від 20.12.2023 року житловий будинок (літ. А), загальною площею 74,00 кв.м, житловою площею 33,2 кв.м з належним до нього навісом (літ. Б) та огорожею № 1-3, розташований за адресою АДРЕСА_1 належить на праві власності ОСОБА_1 згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 70811430 від 20.12.2023. Після реєстрації права власності на вищезазначений об`єкт нерухомого майна, згідної інформаційної довідки № 363361796 від 26.01.2024 року, позивачу - ОСОБА_1 стало відомо, що земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,117 га (кадастровий номер: 2124882900:11:014:0002); цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), на якій знаходиться житловий будинок, належить на праві власності відповідачу - ОСОБА_2 відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом, посвідченого 12.07.2021 року приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округ Кузьо Г.В., зареєстрованого в реєстрі за №1324. Позивачем здійснено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно у визначеному на час придбання цього майна порядку, що стверджено витягом з державного реєстру прав на нерухоме майно, а тому, до нього перейшло і право власності на земельну ділянку, на якій розташоване це нерухоме майно без зміни її цільового призначення.

Ухвалою Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 07.03.2024 справу прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, розгляд справи постановлено проводити за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 09.04.2024 прийнято до розгляду зустрічний позов ОСОБА_2 , яка діє в інтересах неповнолітнього сина - ОСОБА_3 , в інтересах якої діє представник - адвокат Ракущинець А.А., до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Лекс Істейт», третя особа на стороні відповідача ОСОБА_4 , про визнання недійсним договору купівлі-продажу до спільного розгляду з первісним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання права власності на земельну ділянку.

Зустрічний позов мотивований наступним. 20 грудня 2023 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Лекс Істейт» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу, за яким ТОВ «Лекс Істейт» продав в порядку звернення на предмет іпотеки будинок житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_4 . У той же час, станом на момент продажу зазначеного будинку, в даному будинку проживав та був зареєстрований неповнолітній син позивача у справі - дитина-інвалід. Продаж майна здійснено всупереч ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» без дозволу органів опіки та піклування. Дана дитина була знята з реєстрації за заявою ОСОБА_1 20.02.2024р., тобто вже після укладення спірного договору купівлі-продажу. Вказує, що аналіз положень Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей», Сімейного кодексу України та Закону України «Про охорону дитинства», дає можливість стверджувати, що законодавчі акти вимагають здійснення контролю за збереженням житлових та майнових прав дітей саме на етапі вчинення правочинів з нерухомим майном, право власності на яке або право користування яким мають діти, шляхом надання органами опіки та піклування згоди на вчинення зазначених правочинів. Відповідно до статті 177 Сімейного Кодексу України батьки управляють майном, належним малолітній дитині, без спеціального на те повноваження. Батьки зобов`язані дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах. Дозвіл органу опіки та піклування на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається в разі гарантування збереження її права на житло.

Відповідач за первісним позовом подав також відзив на первісну позовну заяву від 05.04.2024, згідно з яким просить відмовити у задоволенні первісного позову. Вказує, що відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта. Згідно з ч. 1 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об`єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об`єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об`єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті. Вимоги частин першої, другої, четвертої, шостої - восьмої цієї статті не поширюються на випадки переходу права власності або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію на земельну ділянку, на якій розміщений об`єкт нерухомого майна (жилий будинок, інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва, у разі якщо земельна ділянка не перебувала у власності або оренді, у користуванні на правах емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника) об`єкта нерухомого майна (жилого будинку, іншої будівлі або споруди), об`єкта незавершеного будівництва. Тобто, виходячи з норм даної статті Земельного кодексу України, положення статті 120 застосовуються у разі тільки, якщо право власності на земельні ділянку належало відчужувачу нерухомого майна. В даному випадку відчужувачем є ТОВ «Лекс Істейт», а попереднім власником ОСОБА_4 , що не дає підстави для застосування положень даної статті Кодексу. Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Позивач за первісним позовом подав суду відповідь на відзив за первісним позовом від 18.04.2024, згідно з яким просить задовольнити повністю позовні вимоги. Вказав наступне. Спірні правовідносини виникли на підставі укладеного кредитного договору № 115/7-07 від 13 липня 2007 року між ЗАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та фізичною особою - громадянином України ОСОБА_6 було укладено кредитний договір, з подальшими змінами та доповненнями. З метою забезпечення виконання взятого на себе ОСОБА_6 зобов`язання за кредитним договором 13 липня 2007 року було укладено договір іпотеки №196/23-2007, предметом якого є нерухоме майно, а саме: домоволодіння позначена на плані літ. «А», з надвірними будівлями та спорудами, загальною площею 74,0 кв.м., житловою площею 33,2 кв. м., до будинку належать споруди, позначені в плані літ.Б-навіс, №1-3 - огорожа, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та 25.02.2008 року було укладено Договір іпотеки №29/23-2008, предметом якого є нерухоме майно, а саме: нежитлова будівля, кафе бар: кафе бар, позначена на плані літ. «А», загальною площею 104,7 кв.м., тераса літ. Б, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 17 грудня 2012 року між ПАТ «Акціонерним Комерційним Промислово-Інвестиційним Банком» та ТОВ «Кредитні ініціативи» укладено договір відступлення прав вимоги, відповідно до якого новий кредитор набув право вимоги за кредитним договором 115/7-07, з подальшими змінами та доповненнями. Факт неналежного виконання зобов`язання позичальником підтверджений рішенням Ужгородського міськрайонного суду від 26 січня 2016 року №308/4218/15-ц, яким стягнуто з ОСОБА_6 на користь Товариства з обмеженою відповідальність «Кредитні ініціативи» - заборгованість по кредиту. Позичальник/Іпотекодавець ОСОБА_6 помер - ІНФОРМАЦІЯ_1 , що підтверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 від 07 листопада 2020 року. ТОВ «Кредитні ініціативи» звернулось 24 березня 2021 року до приватного нотаріуса Кузьо Г.В. із заявою претензію з вимогами до спадкоємців №17/0-15, в якій вказувалось про наявність кредиторських вимог на загальну суму 1 399 496,36 грн. Вказана претензія була зареєстрована та заведена спадкова справ №5/2021. 27 травня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Єврокредит» укладеного договір факторингу, у відповідності до якого право грошової вимоги по кредитному договору № 115/7-07 від 13.07.2007 року перейшло до Нового кредитора. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Єврокредит» укладено договір передачі прав за іпотечним договором №29/23-2008 від 25.08.2008 року. Таким чином на підставі укладених нотаріально правочинів ТОВ «Фінансова компанія «Єврокредит» набуто статус іпотекодержателя предмета іпотеки: домоволодіння з надвірними будівлями та спорудами, до нього за адресою: АДРЕСА_1 та нежитлову будівлю, кафе бар: за адресою: АДРЕСА_1 . Набувши прав та обов`язків іпоткодержателя - правочинів ТОВ «Фінансова компанія «Єврокредит» в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором звернуло стягнення на предмет іпотеки (житловий будинок та нежитлову будівлю - кафе бар)шляхом іпотечного застереження на підставі ст. 37 Закону України про іпотеку. 08 червня 2021 року між ТОВ «ФК «Єврокредит» та ОСОБА_4 укладено нотаріально посвідчені та зареєстровані у реєстрі за № 745 і № 746 договори купівлі-продажу, за якими право власності на вказані об`єкти нерухомого майна перейшло до ОСОБА_4 . 15 червня 2021 року ОСОБА_4 уклав з ТОВ «Лекс Істейт» договір позики на суму 1 000 000,00 грн, які зобов`язався повернути до 15 липня 2021 року. На забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором позики ОСОБА_4 передав згадане вище нерухоме майно в іпотеку ТОВ «Лекс Істейт», уклавши відповідні договори. ОСОБА_5 (донька померлого ОСОБА_6 ) звернулась до Ужгородського міськерайонного суду із позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю «ФК Єврокредит», ОСОБА_4 , товариства з обмеженою відповідальністю «Лекс Істейт», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача: Тячівська міська рада в особі державного реєстратора Лазар Діана Василівна, про скасування рішення про державну реєстрацію прав, про визнання недійсним договорів іпотеки та про витребування майна з чужого незаконного володіння. Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 04 березня 2022 року по справі № 308/10527/21 у задоволенні позову відмовлено, таке залишено без змін за результатами оскарження. У цій справі встановлено, що спадкоємцями після смерті ОСОБА_6 є: дочка ОСОБА_7 (заяву про прийняття спадщини подала 01 лютого 2022 року), дочка ОСОБА_5 та дружина ОСОБА_8 (заяву про прийняття спадщини подали 12 липня 2021 року). Тобто ОСОБА_2 у межах встановленого частиною першою статті 1270 ЦК України строку звернулася до нотаріуса із заявою про прийняття спадщини. З урахуванням наведених обставин, ТОВ «Кредитні ініціативи» 24 березня 2021 року направило ОСОБА_2 повідомлення про іпотечне застереження, в якому зазначило, що у зв`язку з порушенням ОСОБА_6 зобов`язань за кредитним договором усього виникла заборгованість у розмірі 1 399 496,36 грн. Отримавши вимогу про наявність у померлого ОСОБА_6 заборгованості за кредитним договором від 13 липня 2007 року, ОСОБА_2 не задовольнила заборгованість у порядку, передбаченому частиною другою статті 1282 ЦК України, ніяких дій щодо погашення заборгованості не вчинила. Право на спадкове майно виникає з часу відкриття спадщини, а не з моменту отримання свідоцтва про право на неї. Отже, спадкоємець, який у встановленому законом порядку прийняв спадщину, є власником із часу її відкриття, а документом для підтвердження права власності на спадкове майно є свідоцтво на спадщину, отримане в установленому законодавством порядку. У спадкоємця, який в установленому законом порядку прийняв спадщину, права володіння та користування спадковим майном виникають із часу відкриття спадщини, тому такий спадкоємець може захищати свої порушені права володіння та користування спадковим майном з використанням способів, визначених у гл. 29 ЦК України. Відсутність реєстрації права власності відповідно до Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не зумовлює позбавлення особи прав користування та володіння належним їй на праві власності майном. Таким чином, як засвідчуються матеріали судової справи №30810527/21 в момент смерті позичальника/іпотекодавця ОСОБА_6 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 відкрилась його спадщина). Його донька ОСОБА_2 прийняла спадщину 01.02.2021року на спадкове майне.

Позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом подав відзив на зустрічний позов від 22.04.2024, згідно з яким заперечив проти зустрічного позову, згідно з яким договір купівлі-продажу житлового будинку від 20 грудня 2023 року №1946, укладений на підставі рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 10 червня 2022 року № 308/12631/21, яким позов ТОВ «ЛЕКС ІСТЕЙТ» до ОСОБА_4 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - ОСОБА_5 , про звернення стягнення на предмет іпотек - задоволено повністю. Звернуто стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіним Д.В. 15.06.2021 зареєстрованого в реєстрі за №784, а саме: житловий будинок (літ. А), загальною площею 74 кв. м., житловою площею 33, 2 кв. м., з належними до нього навісом (літ. Б) та огорожею №1-3, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_4 . Правомірність набуття предмету іпотеки у власність та укладення в подальшому іпотечних договорів ОСОБА_4 підтверджена Постановою КЦС ВС від 10 січня 2024 року по справі №308/10527/21 провадження №61-13010св22, якою у задоволенні касаційної скарги ОСОБА_5 - відмовлено, а рішення суду першої та апеляційної інстанції залишено без змін. В подальшому у зв`язку з неповерненням грошової позики ТОВ «Лекс Істейт» звернуло до ОСОБА_4 до Ужгородського міськрайонного суду із позовною заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки. Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 10 червня 2022 року, ухвалене в справі за позовом ТОВ «ЛЕКС ІСТЕЙТ» до ОСОБА_4 про звернення стягнення на предмет Іпотеки - задоволено, яке набуло законної сили. Правову підставу набуття права власності на спірне майно - рішення Ужгородського міськрайонного суду від 10 червня 2022 року, набуло законної сили, було оскаржено одним із спадкоємців, а позивач- ОСОБА_2 не заявляла жодних вимог по суті спору, його не оскаржувала, та не являлась стороною укладеного в подальшому договору купівлі-продажу житлового будинку (предмету іпотеки) від 20 грудня 2023 року, отже і не могла звертатись за згодою органу опіки та піклування. На момент посвідчення вказаного договору іпотеки син позивачки не був власником спірного будинку, як і не мав права користування на нього, а по відношенню до власника житлового будинку, являвся внуком. Вказаний предмет іпотеки вибув із власності ОСОБА_6 на підставі звернення стягнення на нього в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку» - іпотекодержателем - ТОВ «Фінансова компанія «Єврокредит», яке в подальшому відчужило його ОСОБА_4 , на підставі укладеного договору купівлі-продажу. ОСОБА_1 набув а Товариство з обмеженою відповідальністю «Лекс Істейт» відчужило житловий будинок на підставі судового рішення, що в силу частини 2 статті 388 ЦК України - майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Відповідач за первісним позовом, позивач за зустрічним позовом подав заперечення на відповідь на відзив по первісному позову відповідь на відзив на зустрічний позов від 06.05.2024, згідно з яким вказав, що ні ОСОБА_2 , ні її син не були залучені до даної справи. Крім того, предметом даного позову не було звернення стягнення на земельну ділянку. Більше того, надання судом дозволу на звернення стягнення на предмет іпотеки не звільняє від виконання вимог інших законів, крім визначеного судом Закону України «Про іпотеку». Відповідно до п. 1 Договору купівлі-продажу житлового будинку, укладеного 08.06.2021р. між ТОВ «ФК Єврокредит» та ОСОБА_4 , житловий будинок розташований на земельній ділянці площею 0,117 га, яка не перебуває ні у власності, ні в користуванні продавця, внаслідок чого до покупця не переходить ні право власності, ні право користування на вказану вище земельну ділянку. ОСОБА_4 відмовився від будь-яких прав на земельну ділянку, не набув їх, а відтак не міг такі права передати позивачу в даній справі. Більше того, площа будинку складає 74 кв.м. Якщо позивач бажає отримати земельну ділянку під будинком, йому точно не потрібно таку земельну ділянку площею 0,117 га, що дорівнює 1170 кв.м. Належним способом захисту в даному випадку могло б бути встановлення сервітуту, якби не стояло питання про визнання недійсним договору купівлі-продажу. Спірним договором купівлі-продажу від 20.12.2023р. визначено п. 3.1.4, що продавець свідчить, що в житловому будинку малолітні та неповнолітні діти не зареєстровані та не мають права користування відчужуваним житловим будинком. В подальшому 20.02.2024р. ОСОБА_1 зняв з реєстрації ОСОБА_3 в будинку, щодо якого подано позов. Таким чином, укладення спірного договору напряму зачіпає права неповнолітнього ОСОБА_3 та дає підстави для визнання його недійсним. Враховуючи вищевикладене, просить в задоволенні первісного позову відмовити, задовольнити зустрічний позов.

Представник позивача подав відповідь на заперечення від 15.05.2024, згідно з яким постановою КЦС від 10 січня 2024 року по справі №308/10527/21 провадження №61-13010св22 у задоленні касаційної скарги відмовлено, а рішення судів залишено без змін, а касаційним судом встановлено наступні преюдиційні обставини: набуття відповідачам по справі ОСОБА_2 статусу - спадкоємця; наявності непогашеної заборгованості за кредитним договором; законність набуття ТОВ «Фінансова компанія «ЄВРОКРЕДИТ» права власності на предмет іпотеки (домоволодіння) на подальшого переходу права власності на користь ОСОБА_4 ; відсутність підстав для визнання недійсним договору іпотеки укладеного між ОСОБА_4 та ТОВ «Лекс Істейт», оскільки вказаним судом рішення встановлені обставини щодо відповідача по справі - ОСОБА_2 , то вказані судові рішення носять преюдиційний характер при розгляді даної справи. В межах розгляду цивільної справи №308/10527/21 було відмовлено в тому числі у визнанні недійсним договору іпотеки договору іпотеки від 15 червня 2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіним Д.В., зареєстрований в реєстрі за № 784 укладеного між ТОВ «Лекс-Істейт» та ОСОБА_4 . Встановивши правомірність зазначених правочинів ТОВ «Лекс-Істейт» уклало договір купівлі-продажу предмету іпотеки (домоволодіння) на підставі рішення Ужгородського міськрайонного суду від 10 червня 2022 року по справі №308/12631/21. Вказаний договір укладено між ТОВ «Лекс-Істейт» та ОСОБА_1 за ціною 550 287 грн. та посвідчено 20 грудня 2023 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. за реєстровим №1946. З врахуванням ч.ч. 1, 2 ст. 120 Земельного кодексу України дана обставина є підставою для набуття позивачем ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,117 га кадастровий номер: 2124882900:11:014:0002; цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка належить на праві власності відповідачу ОСОБА_2 . При цьому та обставина, що придбана ділянка не належала ні ОСОБА_4 , ні ТОВ «Лекс-Істейт» спростовується тим, що вона вибувала в позасудовому порядку, що не забороненого законом. Принцип спільної юридичної долі нерухомого майна та земельної ділянки має на меті дотримання законних прав та інтересів власника нерухомого майна, а також забезпечення можливості реалізації ним відповідних правомочностей власника щодо володіння, користування та розпорядження цим майном. Таким чином, право на земельну ділянку автоматично переходить до нового власника об`єкту нерухомості, розташованого на ній, навіть якщо він придбаний на прилюдних торгах, і інформація про лот не містила даних про земельну ділянку і його вартість була визначена без урахування вартості земельної ділянки.

У судовому засіданні 02.12.2024 відповідачем надано постанову Закарпатського апеляційного суду від 18.07.2024 у справі №308/2317/14-ц.

Розгляд справи відкладався на 05.04.2024, 06.05.2024, 30.05.2024, 15.07.2024, 20.08.2024, 30.08.2024, 17.09.2024, 16.10.2024, 04.11.2024, 02.12.2024, 17.12.2024 з метою належного повідомлення відповідача, інших учасників про розгляд справи, за заявами учасників справи. Ухвалою Ужгородського міськрайонного суд Закарпатської області від 15.07.2024 закрито підготовче провадження та призначено до судового розгляду.

У судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити, зважаючи на чинну норму ст. 120 Земельного кодексу України на момент укладення договору. Щодо зустрічного позову, то відповідачка не була стороною укладення такого, просив відмовити у задоволенні такого.

Представник відповідача у судовому засіданні просив відмовити у задоволенні первісного позову, оскільки земельна ділянка не була предметом зобов`язань, відповідачка не відмовлялась від земельної ділянки, на момент укладення спірного договору у майні була зареєстрована неповнолітня дитина. Вважає, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту, редакція ст. 120 ЗК України не передбачає автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під об`єктом нерухомості, оскільки при укладенні договору про іпотеку така навіть не існувала, питання переходу права власності на таку потребують договірного врегулювання, судові рішення по переходу права власності розглядались без участі відповідачки, така про них не була обізнана. Просив задовольнити позовні вимоги за зустрічним позовом на підставі поданих доказів.

Вивчивши та перевіривши в судовому засіданні матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши учасників розгляду даної справи, суд приходить до наступних висновків.

Матеріалами даної справи встановлено, що між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком та ОСОБА_6 укладено договір про іпотечний кредит №115/7-07 від 13.07.2007, згідно з п. 2.1 якого банк надав позичальнику кредит в сумі 180000 грн. на умовах, передбачених цим договором, за умовами п. 2.2 за користування кредитом встановлюється процентна ставка у розмірі 17% річних, а за умовами п. 2.3 кінцевий термін повернення кредиту та відсотків не пізніше 12.03.2013. Згідно з іпотечним договором №196/23-2007 від 13.07.2007 між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком та ОСОБА_6 , згідно з п. 1.1 укладеного договору цей договір забезпечує вимоги іпотекодержателя, що випливають з договору про іпотечний кредит №115/7-07, укладеного між іпотекодержателем та іпотекодавцем, за умовами якого останній зобов`язаний в порядку, передбаченому договором про іпотечний кредит, повернути іпотекодержателю в кінцевий термін до 12.03.2013 кредит в розмірі 180000 грн., проценти за користування ним у розмірі 17% річних, у тому числі проценти за неправомірне користування кредитом, сплативши неустойку (штрафи, пеню), а також відшкодувати іпотекодержателю всі збитки, понесені ним внаслідок невиконання іпотекодавцем умов договору про іпотечний кредит у розмірі та у випадках, передбачених договором про іпотечний кредит. Згідно з п.1.2 предметом іпотеки є домоволодіння, а саме: житловий будинок (літ. А) вартістю 50868 грн, навіс (літ. Б) вартістю 635 грн., огорожа (поз. №1-3) вартістю 8054 грн., загальною площею 74,0 м кВ., житловою площею 33,2 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з копією свідоцтва про смерть серії НОМЕР_2 ІНФОРМАЦІЯ_1 помер ОСОБА_6 .

Згідно з рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 10.06.2022 у справі №308/12631/21 звернуто стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіним Д.В. 15.06.2021, зареєстрованого в реєстрі за №784, а саме: житловий будинок (літ. А), загальною площею 74 кв.м, житловою площею 33, 2 кв.м, з належними до нього навісом (літ. Б) та огорожею №1-3, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_4 , а саме на підставі рішення суду шляхом продажу майна ТОВ «ЛЕКС ІСТЕЙТ» (01033, м. Київ, вул. Володимирська, 97/37, рах. № НОМЕР_3 в АТ «ОТП БАНК», МФО 300528, ідентифікаційний код юридичної особи 43334358) від свого імені будь-якій особі покупцю згідно з договором купівлі-продажу за ціною, визначеною уповноваженим експертом оцінювачем на день проведення продажу, для чого забезпечити право ТОВ «ЛЕКС ІСТЕЙТ» (01033, м. Київ, вул. Володимирська, 97/37, рах. № НОМЕР_3 в АТ «ОТП БАНК», МФО 300528, ідентифікаційний код юридичної особи 43334358) щодо всіх повноважень продавця (в тому числі, але не виключно: отримання дублікатів правовстановлюючих документів з відповідних установ, організацій, підприємств незалежно від форм власності та підпорядкування чи органів нотаріату, здійснення будь-яких платежів за продавця, отримувати будь-які документи, довідки, витяги з реєстру прав на нерухоме майно в архівах БТІ, ЖРЕР, ОСББ, нотаріату тощо) необхідних для здійснення такого продажу, в рахунок погашення заборгованості за договором позики №15/06-2021-2 від 15 червня 2021 року в розмірі 1 000 000 (один мільйон) гривень 00 копійок. Дане рішення набрало законної сили 13.03.2023.

Згідно з рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 04.03.2022 у задоволенні позову ОСОБА_5 до товариства з обмеженою відповідальністю «ФК Єврокредит», ОСОБА_4 , товариства з обмеженою відповідальністю «Лекс Істейт», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - Тячівська міська рада в особі державного реєстратора Лазар Діани Василівни, про скасування рішення про державну реєстрацію прав, про визнання недійсним договорів іпотеки та про витребування майна з чужого незаконного володіння - відмовлено. Рішення набрало законної сили.

На підставі договору купівлі-продажу житлового будинку від 20.12.2023, посвідченого 20.12.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л., зареєстровано в реєстрі за №1946, ТОВ «ЛЕКС ІСТЕЙТ» (продавець), яке є іпотекодержателем за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіним Д.В. 15 червня 2021 року за реєстровим № 784, іпотекодавцем за договором іпотеки є - ОСОБА_4 , та ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , продавець передає у власність (продає), а покупець приймає у власність (купує) нерухоме майно - житловий будинок (літ. А), загальною площею 74,00 кв.м, житловою площею 33,2 кв.м, з належним до нього навісом (літ. Б) та огорожею № 1-3, розташований за адресою АДРЕСА_1 , і сплачує за нього ціну, визначену цим договором. Житловий будинок розташований на земельній ділянці за кадастровим номером 2124882900:11:014:0002, площею 0,117 га, яка не перебуває ні у власності, а ні у користуванні іпотекодавця, тому не підлягала передачі в іпотеку, а отже й не підлягає продажу. Житловий будинок - є предметом договору іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіним Д.В. 15 червня 2021 року за реєстровим № 784. У відповідності до рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 10 червня 2022 року (справа № 308/12631/21) дата набрання законної сили 13 березня 2023 року, іпотекодержателю - ТОВ «ЛЕКС ІСТЕЙТ», надано право на продаж житлового будинку будь-якій особі покупцеві. Житловий будинок належить іпотекодавцю - ОСОБА_4 на праві власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 08 червня 2021 року Кішкіним Д.В. приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу за реєстровим № 745, право власності зареєстровано в Державному реєстр речових прав на нерухоме майно 08 червня 2021 року Кішкіним Д.В. приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу за номером: 42394100, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 377675221248. Згідно з п. 2.1 договору за домовленістю сторін житловий будинок продається за ціною 550 287,00 грн., які продавець сплачує покупцю шляхом безготівкового розрахунку на розрахунковий рахунок продавця до укладання цього договору. Підписання цього договору свідчить про повну оплату за договором та відсутність у продавця будь-яких матеріальних претензій до покупця сплати ціни за продаж житлового будинку.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав за №359323353 від 20.12.2023, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 377675221248 житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 74 кв.м, житлова площа 33,2 кв.м, навіс літ.Б, огорожа, №1-3 на підставі договору купівлі-продажу №1946 від 20.12.2023 на праві приватної власності належить ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_4 .

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за №363361796 від 26.01.2024 земельна ділянка за кадастровим номером 2124882900:11:014:0002 площею 0,117 га, цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) за адресою: АДРЕСА_1 на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право на спадщину №1324 від 12.07.2021 належить ОСОБА_2 .

Згідно зі свідоцтвом про право на спадщину за законом від 12.07.2021 приватний нотаріус Ужгородського міського нотаріального округу Кузьо Г.В., посвідчив, що спадкоємцем зазначеного у цьому свідоцтві майна ОСОБА_6 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_3 , є його донька ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , реєстраційний номер облікової картки платника податків за даними Державного реєстру фізичних осіб - платників податків НОМЕР_5 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_1 . Спадщина, на яку видано це свідоцтво, складається з: земельної ділянки площею 0,1170 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 2124882900:11:014:0002, право власності на яку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Державним реєстратором прав на нерухоме майно - Коцан М.М., Оноківської сільської ради, 06.02.2019 року, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1760524221248, на підставі витягу із рішення №1832-LII-VI, виданого 15.07.2015 року Кам`яницькою сільською радою. До матеріалів справи також додано копію заяви ОСОБА_2 від 01.02.2021 про прийняття спадщини, інформаційну довідку зі Спадкового реєстру за №63375659, 63375701, 63375649, копію свідоцтва про народження ОСОБА_9 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , серії НОМЕР_6 , батьками є ОСОБА_6 , ОСОБА_8 , копію свідоцтва про шлюб серії НОМЕР_7 про укладення шлюбу 29.07.2006 між ОСОБА_10 та ОСОБА_9 . Згідно з довідкою відділу реєстрації місця проживання виконавчого комітету Ужгородської міської ради від 27.04.2021 №2181/18-21 про те, що на момент смерті ОСОБА_6 зареєстровані за адресою: АДРЕСА_2 зареєстровані такі особи: ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_8 .

Згідно з поданою копією договору про поділ спадкового майна від 12.07.2021 спірна земельна ділянка належить відповідачці ОСОБА_2 .

Згідно з копією повторно виданого свідоцтва про народження серії НОМЕР_8 ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , є сином ОСОБА_10 та ОСОБА_2 . Згідно з копією корінця медичного висновку №58 про дитину-інваліда віком до 18 років від 04.04.2023, такий виданий ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , що проживає: АДРЕСА_1 . Згідно з довідкою про реєстрацію місця проживання Оноківської сільської ради від 17.05.2021 №356/10-11-1 ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , проживає: АДРЕСА_1 . Згідно з довідкою про зареєстрованих осіб Оноківської сільської ради від 17.05.2021 №352/10-11-1 ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , та ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , зареєстровані за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з копією витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку за №НВ-9923708222024 від 07.02.2024 земельна ділянка за кадастровим номером 2124882900:11:014:0002 за адресою: АДРЕСА_1 , вид цільового призначення 02.01, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, площею 0,117 га, нормативна грошова оцінка 211161,60 грн. станом на 31.01.2023.

Згідно з копією звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,1170 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка надана у власність для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) кадастровий номер 2124882900:11:014:0002 ринкова вартість станом на 08.02.2024 становить 538182 грн.

До матеріалів справи додано копію договору дарування від 30.01.1997 між ОСОБА_13 та ОСОБА_6 про дарування останньому житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами в АДРЕСА_3 .

08 червня 2021 року між ТОВ «ФК «Єврокредит» та ОСОБА_4 укладено нотаріально посвідчений та зареєстрований у реєстрі за № 745 договір купівлі-продажу, за якими право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 перейшло до ОСОБА_4 . 15 червня 2021 року ОСОБА_4 уклав з ТОВ «Лекс Істейт» договір іпотеки, за яким ОСОБА_4 передав згадане вище нерухоме майно в іпотеку ТОВ «Лекс Істейт», що підтверджується також витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки за № інформаційної довідки 261685926.

До матеріалів справи додано також постанову Закарпатського апеляційного суду від 18.07.2024 у справі №308/2317/14-ц, згідно з яким ТОВ «Кредитні ініціативи» відмовлено у задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки до ОСОБА_6 . Дане судове рішення з урахуванням предмету позовних вимог, а також обраного способу захисту не має істотного впливу на встановлені судом обставини, оскільки такі не досліджувались судом, вимоги про таке не заявлялись.

Вимогами ст. 82 ЦПК України передбачено, що обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Тобто, інші обґрунтування позовних вимог, окрім тих, що зазначені у позовній заяві не можуть бути взяті судом до уваги, оскільки такі вже були предметом судового розгляду у іншій справі.

Згідно зі ст. 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Відповідно до п. п. 3, 6 ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є: свобода договору; справедливість, добросовісність та розумність.

Згідно ч. 1 ст. 319 ЦК України встановлює, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно ч. 1 ст. 321 ЦК України зазначає, що ніхто не може бути протиправно обмежений у здійсненні права власності.

У відповідності до приписів статті 328 Цивільного кодексу України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

На підставі ст. 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, яким засвідчує його право власності.

Згідно з вимогами ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об`єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об`єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об`єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті. Згідно з ч. 16 ст. 120 Земельного кодексу України предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об`єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об`єкт), який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, повинна бути також така земельна ділянка (або частка у праві спільної власності на неї). Істотною умовою договору, який передбачає такий перехід права власності, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача до набувача такого об`єкта (частки у праві спільної власності на неї). Згідно з ч.7 ст. 120 Земельного кодексу України у випадках та порядку, визначених частинами першою і другою, абзацами першим і другим частини третьої, частиною четвертою, абзацами першим і другим частини п`ятої цієї статті, документи, що підтверджують набуття права власності, права оперативного управління, господарського відання на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об`єкт незавершеного будівництва чи частку у праві спільної власності на такий об`єкт), є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або права користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт. Згідно з абц. 2 ч. 9 ст. 120 Земельного кодексу України вимоги частин першої, другої, четвертої, шостої - восьмої цієї статті не поширюються на випадки переходу права власності або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію на земельну ділянку, на якій розміщений об`єкт нерухомого майна (жилий будинок, інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва, у разі якщо земельна ділянка не перебувала у власності або оренді, у користуванні на правах емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника) об`єкта нерухомого майна (жилого будинку, іншої будівлі або споруди), об`єкта незавершеного будівництва.

Згідно зі ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.

Позивач стверджував, що позовні вимоги на земельну ділянку переходять до нього з урахуванням вимог ст. 120 Земельного кодексу України у попередній редакції.

Проаналізувавши наданий іпотечний договір №196/23-2007 від 13.07.2007, судом встановлено, що предметом іпотеки договору про іпотечний кредит №115/7-07 від 13.07.2007, є домоволодіння - житловий будинок (літ. А), вартістю 50868 грн., навіс (літ. Б), вартістю 635 грн., огорожа (поз. 1-3), вартістю 8054 грн., загальною площею 74,0 кв. м, житловою площею 33,2 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , згідно з даним договором умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку відсутня.

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-9923708222024 дата державної реєстрації земельної ділянки за кадастровим номером 2124882900:11:014:0002, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, площа 0,117 га - 03.10.2012. Отже, на момент укладення іпотечного договору спірна земельна ділянка не належала на праві власності ОСОБА_6 .

Чинна редакція ч.ч. 1, 2 ст. 120 Земельного кодексу України станом на момент укладення іпотечного договору свідчить про те, що до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Абзацом 4 ст. 6 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов`язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).

Поряд з цим, вказані нормативні акти не регулювали питання долі земельної ділянки під об`єктом нерухомого майна, яка не належала ні на праві власності, ні не перебувала у користуванні власника нерухомого майна.

Як встановлено судом, у даному випадку кінцевий відчужувач нерухомого майна - ТОВ «Лекс Істейт», право власності у якого виникло на підставі договору купівлі-продажу від 20.12.2023 об`єкту нерухомого майна - житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , з ОСОБА_4 , останній набув право власності на вказаний об`єкт на підставі договору купівлі-продажу від ТОВ «ФК Єврокредит» від 08.06.2021, що набув таке на підставі забезпечувального зобов`язання - договору іпотеки №196/23-2007 від 13.07.2007 щодо іпотечного кредиту №115/7-07 від 13.07.2007, не співпадає з власником земельної ділянки - спадкоємцем ОСОБА_6 - ОСОБА_2 , на якій розташований об`єкт нерухомого майна. Вказане нерухоме майно - житловий будинок вибув з володіння ОСОБА_6 на підставі забезпечувального зобов`язання за іпотечним кредитом, при цьому земельна ділянка за договором іпотеки не забезпечувала іпотечний кредит за наданою сумою кредитування, підстав для вибуття спірної земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 площею 0,117 га кадастровий номер 2124882900:11:014:0002 з урахуванням вимог ч.ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України немає, та буде втручанням у право власності ОСОБА_2 , яка набула право власності на таке в порядку спадкування.

Статтею 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися, розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

За змістом статей 316, 317 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Власникові належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Згідно з наданими суду доказами, тобто договором купівлі-продажу житлового будинку від 20.12.2023, договором про іпотечний кредит №115/7-07 від 13.07.2007, іпотечним договором №196/23-2007 від 13.07.2007, суд не вбачає підстав для застосування ст. 120 Земельного кодексу до земельної ділянки, що стосується не тільки такої під об`єктом нерухомого майна, а й такої, що значно виходить за його межі та стосується також іншого об`єкта нерухомості згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, за відсутності правових підстав.

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Поняття «майно» у першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та є незалежним від формальної класифікації в національному законодавстві. Право на інтерес теж по суті захищається статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.

Згідно з усталеною практикою ЄСПЛ втручання держави в право власності на житло повинне відповідати критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном у розумінні Конвенції.

Європейський суд з прав людини визначає найважливішою вимогою статті 1 Першого протоколу законність будь-якого втручання державного органу у право на мирне володіння майном, тобто його відповідність національному законодавству та принципу верховенства права, що включає свободу від свавілля (рішення у справі «East/West Alliance Limited» проти України» («East/West Alliance Limited v. Ukraine»).

Зміст «трискладового тесту» для оцінки відповідності втручання у право власності європейським стандартам правомірності такого втручання охоплює такі критерії, які мають оцінюватися у сукупності: 1) законність втручання; 2) легітимна мета (виправданість втручання загальним інтересом); 3) справедлива рівновага між інтересами захисту права власності та загальними інтересами (дотримання принципу пропорційності між використовуваними засобами і переслідуваною метою та уникнення покладення на власника надмірного тягаря).

Невідповідність втручання у право власності хоча б одному із зазначених критеріїв свідчить про протиправність втручання навіть у разі дотримання національного законодавства та (або) присудження власнику компенсації.

Контроль за дотриманням конвенційних гарантій здійснюється ЄСПЛ, який застосовує норми Конвенції відповідно до базових принципів (методів) тлумачення, до яких відносять «принцип автономного тлумачення понять», «принцип еволюційного (динамічного) тлумачення», «принцип європейського консенсусу», «принцип розсуду держави», «принцип ефективного тлумачення» та «принцип пропорційності та балансу інтересів».

Враховуючи подані суду докази, суд не вбачає підстав для правомірного втручання в право відповідача на мирне володіння майном у розумінні Конвенції та застосування вимог ст. 120 ЗК України при вирішенні питання позовних вимог за первісним позовом про визнання за ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,117 га кадастровий номер: 2124882900:11:014:0002; цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), враховуючи вимоги ч. 16 ст. 120 ЗК України, згідно з якою предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об`єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об`єкт), який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, повинна бути також така земельна ділянка, та підстави вибуття права власності на вказаний житловий будинок у результаті забезпечення зобов`язання на ту суму за договором кредиту, яка була визначена таким. Земельна ділянка не забезпечувала основне зобов`язання за кредитом на суму 180000 грн, а отже, навіть в процесі її подальшого відчуження, право власності на таке не могло слідувати за нерухомим майном та у даному випадку не відноситься до принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній ділянці.

З урахуванням поданих суду доказів та встановлених обставин суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог за первісним позовом.

Щодо позовних вимог за зустрічним позовом про визнання недійсним договору від 20.12.2023р. купівлі-продажу житлового будинку, розташованого за адресою АДРЕСА_1 , укладеного між ТОВ «Лекс Істейт» та ОСОБА_1 , позивач обґрунтовує тим, що станом на момент продажу зазначеного будинку, в даному будинку проживав та був зареєстрований неповнолітній син позивача у справі - дитина-інвалід; продаж майна здійснено всупереч ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» без дозволу органів опіки та піклування; дана дитина була знята з реєстрації за заявою ОСОБА_1 20.02.2024р., тобто вже після укладення спірного договору купівлі-продажу.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» бездомність - соціальне становище людини, зумовлене відсутністю в неї будь-якого житла, призначеного та придатного для проживання; бездомна особа - особа, яка перебуває у соціальному становищі бездомності. До бездомних осіб належать безпритульні особи та особи, які мають притулок.

Згідно зі ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» держава охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо житлових приміщень не допускається. Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав, інших прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості та охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке належить дитині, а у випадках, визначених законом, - також щодо нерухомого майна, право користування яким належить дитині, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав та інтересів дітей при наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна, яке належить дітям.

Статтею 177 Сімейного кодексу України передбачено порядок управління майном дитини. Так, батьки управляють майном, належним малолітній дитині, без спеціального на те повноваження. Батьки зобов`язані дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах. Якщо малолітня дитина може самостійно визначити свої потреби та інтереси, батьки здійснюють управління її майном, враховуючи такі потреби та інтереси. Батьки (усиновлювачі) або опікун малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування: 1) відмовитися від прав на майно малолітньої дитини, у тому числі речових прав на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації; 2) видавати письмові зобов`язання від імені малолітньої дитини; 3) вчиняти правочини щодо: об`єкта житлової нерухомості та/або земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, власником або користувачем яких є малолітня дитина; відчуження (у тому числі шляхом міни або внесення (передачі) до статутного (складеного) капіталу (пайового фонду) юридичної особи чи як вступного, членського та/або цільового внеску члена кооперативу), поділу, виділу нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості, іншого цінного майна, зокрема транспортних засобів, власником якого є малолітня дитина. Батьки мають право дати згоду на вчинення неповнолітньою дитиною правочинів, передбачених частиною другою цієї статті, лише з дозволу органу опіки та піклування. Дозвіл на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається органом опіки та піклування після перевірки, що проводиться протягом одного місяця, і лише в разі гарантування збереження права дитини на житло. Органи опіки та піклування можуть відмовити у наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини з одночасним зверненням до нотаріуса щодо накладення заборони відчуження такого майна лише у випадках, якщо ними встановлено, що: 1) мати та/або батько дитини, які (яка, який) звернулися за дозволом, позбавлені судом батьківських прав відповідно до статті 164 цього Кодексу; 2) судом, органом опіки та піклування або прокурором постановлено (прийнято) рішення про відібрання дитини від батьків (або того з них, який звернувся за дозволом) без позбавлення їх батьківських прав відповідно до статті 170 цього Кодексу; 3) до суду подано позов про позбавлення батьків дитини (або того з них, який звернувся за дозволом) батьківських прав особами, зазначеними у статті 165 цього Кодексу; 4) особа, яка звернулася за дозволом, повідомила про себе неправдиві відомості, що мають суттєве значення для вирішення питання про надання дозволу чи відмову в його наданні; 5) між батьками дитини немає згоди стосовно вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини; 6) між батьками дитини або між одним з них та третіми особами існує судовий спір стосовно нерухомого майна, за дозволом на вчинення правочину щодо якого звернулися батьки дитини (або один з них); 7) вчинення правочину призведе до звуження обсягу існуючих майнових прав дитини та/або порушення охоронюваних законом інтересів дитини. При вчиненні одним із батьків правочинів щодо майна малолітньої дитини вважається, що він діє за згодою другого з батьків. Другий з батьків має право звернутися до суду з вимогою про визнання правочину недійсним як укладеного без його згоди, якщо цей правочин виходить за межі дрібного побутового. На вчинення одним із батьків правочинів щодо транспортних засобів та нерухомого майна малолітньої дитини повинна бути письмова нотаріально засвідчена згода другого з батьків. Якщо той з батьків, хто проживає окремо від дитини протягом не менш як шість місяців, не бере участі у вихованні та утриманні дитини або якщо місце його проживання невідоме, правочини, зазначені в абзаці другому цієї частини, можуть бути вчинені без його згоди. Батьки вирішують питання про управління майном дитини спільно, якщо інше не передбачено договором між ними. Спори, які виникають між батьками щодо управління майном дитини, можуть вирішуватися органом опіки та піклування або судом. Після припинення управління батьки зобов`язані повернути дитині майно, яким вони управляли, а також доходи від нього. Неналежне виконання батьками своїх обов`язків щодо управління майном дитини є підставою для покладення на них обов`язку відшкодувати завдану їй матеріальну шкоду та повернути доходи, одержані від управління її майном. Порядок провадження органами опіки та піклування визначеної законом діяльності, пов`язаної із захистом майнових прав дитини, встановлюється Кабінетом Міністрів України.

За змістом цієї норми закону, а також статей 17, 18 Закону України «Про охорону дитинства», статті 177 СК України дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах - обов`язок батьків. З метою гарантування декларованого державою пріоритету інтересів дитини закон передбачає додаткові засоби контролю з боку держави за належним виконанням батьками своїх обов`язків, установлюючи заборону для батьків малолітньої дитини вчиняти певні правочини щодо її майнових прав без попереднього дозволу органу опіки та піклування.

Згідно з положеннями частин четвертої та п`ятої статті 177 СК України орган опіки та піклування проводить перевірку заяви про вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини та надає відповідний дозвіл, якщо в результаті вчинення правочину буде гарантоване збереження права дитини на житло.

За змістом частини шостої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) і суперечить правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей, може бути визнаний судом недійсним. Такий правочин є оспорюваним.

За таких обставин вчинення батьками неповнолітньої дитини певного правочину за відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування порушує установлену статтею 177 СК України заборону. Правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, - звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло. Сам по собі факт відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним.

При вирішенні справ за позовом в інтересах дітей про визнання недійсними договорів іпотеки, підставами яких позивач визначає порушення статті 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей», необхідно в кожному конкретному випадку: 1) перевіряти в дитини наявність права користування житловим приміщенням на момент укладення оспорюваного договору, а також місце її фактичного постійного проживання; 2) враховувати добросовісність поведінки щодо надання документів про права дітей на житло, при укладенні оспорюваного договору; 3) з`ясовувати, чи існує фактичне порушення законних прав дитини внаслідок укладення договору.

Поданими суду доказами не доведено наявність у дитини позивача за зустрічним позовом статусу бездомної чи безпритульної особи, а також належність спірного нерухомого майна батькам чи дитині на праві власності. Спірний договір купівлі-продажу житлового будинку (предмету іпотеки) від 20.12.2023 укладено між ТОВ «Лекс Істейт» та ОСОБА_1 , що не належало позивачу за зустрічним позовом згідно зі спадковим договором, а отже, відсутні підстави для застосування ст. 177 СК України та ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», питання незаконності виселення з нерухомого майна, у якому неповнолітня особа зареєстрована, не ставилось, доказів такого оскарження суду не надавалось, що може свідчити про інше фактичне місце проживання дитини, позовні вимоги за зустрічним позовом не знайшли свого підтвердження.

Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Позивач за зустрічним позовом не обґрунтував порушення прав та легітимних інтересів неповнолітньої дитини укладенням оспорюваного правочину з урахуванням порушення законодавчих норм, не пояснив, які саме її права та обов`язки змінились чи об`єктивно зміняться в майбутньому в бік погіршення в результаті укладення оспорюваних правочинів.

Враховуючи наведене, та зважаючи на додані до матеріалів справи докази, суд вважає, що позивачем за зустрічним позовом належними і допустимими доказами не доведено порушення своїх прав та законних інтересів при зверненні з даним позовом.

Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).

Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі "Трофимчук проти України" (№ 4241/03, §54, ЄСПЛ, 28 жовтня 2010 року) Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Враховуючи наведене, у задоволенні первісного позову та зустрічного позову слід відмовити повністю.

У відповідності до вимог ст. 141 ЦПК України судові витрати покласти на сторони.

Керуючись ст.ст.12,13,76-89,95,258,259,263-265,280-284 ЦПК України, суд,-

У Х В А Л И В:

У задоволенні первісного позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання права власності на земельну ділянку та зустрічного позову ОСОБА_2 , яка діє в інтересах неповнолітнього сина - ОСОБА_3 , в інтересах якої діє представник - адвокат Ракущинець А.А., до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Лекс Істейт», третя особа на стороні відповідача ОСОБА_4 , про визнання недійсним договору купівлі-продажу - відмовити повністю.

Судові витрати покласти на сторони.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складання його повного тексту до Закарпатського апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач за первісним позовом: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_4 , місце проживання: АДРЕСА_4 .

Відповідач за первісним позовом: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , РНОКПП НОМЕР_5 , останнє місце реєстрації: АДРЕСА_1 .

Відповідач 2 за зустрічним позовом: ТОВ "Лекс Істейт", місцезнаходження: 01001, м. Київ, вул. Володимирська, буд. 97/37, код ЄДРПОУ: 43334358.

Третя особа на стороні відповідача без самостійних вимог: ОСОБА_4 , АДРЕСА_5 , код НОМЕР_9 .

Повний текст рішення виготовлено 25.12.2024.

Суддя Ужгородського міськрайонного суду

Закарпатської області І.В. Логойда