Рішення

від 21.10.2024 по справі 910/7856/24

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

21.10.2024Справа № 910/7856/24

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Літвінової М.Є.

за участю секретаря судового засідання: Лобок К.К.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬФА-НЕРУХОМІСТЬ" (03057, місто Київ, ПРОСПЕКТ ПЕРЕМОГИ, будинок 45)

до Київської міської ради (01044, місто Київ, ВУЛИЦЯ ХРЕЩАТИК, будинок 36)

про визнання укладеною додаткової угоди.

Представники учасники справи:

Від позивача: Абдуллаєв Вагіф Гамза Огли; Остащенко О.М.

Від відповідача: Буханистий О.В.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "АЛЬФА-НЕРУХОМІСТЬ" (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 21.03.2014 (посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Досінчуком Ф.І. 21.03.2014 за реєстровим №2150)

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.07.2024 відкрито провадження у справі, вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 12.08.2024.

09.07.2024 через відділ діловодства суду від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому останній зазначив, що позовні вимоги не підтягаються задоволенню, з наступних підстав, а саме:

- наданий проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки всупереч приписам абзацу 3 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» не містить умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та статтею 126-1 3К України;

- укладення договору на новий строк здійснюється виключно на підставі рішення Київської міської ради, що відповідає приписам статті 122 Земельного кодексу України.

29.07.2024 через відділ діловодства суду від представника позивача надійшла заява про зміну предмету позову.

Представник позивача у підготовчому засіданні 12.08.2024 підтримав заяву про зміну предмету позову.

Представник відповідача у підготовчому засіданні 12.08.2024 не заперечував щодо заяви представника позивача про зміну предмету позову.

Суд у підготовчому засіданні 12.08.2024 відклав розгляд заяви представника позивача про зміну предмету позову до встановлення фактичних обставин справи.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.08.2024 відкладено підготовче засідання на 21.08.2024.

Представник відповідача у підготовче засідання 21.08.2024 не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, про дату та час був повідомлений належним чином, що підтверджується розпискою від 12.08.2024 про відкладення розгляду справи.

Представник позивача у підготовчому засіданні 21.08.2024 підтримав заяву про зміну предмету позову.

Відповідно до пункту 2 частини другої статті 46 ГПК України крім прав та обов`язків, визначених у статті 42 цього Кодексу позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог - до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження.

До закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви. У справі, що розглядається за правилами спрощеного позовного провадження, зміна предмета або підстав позову допускається не пізніше ніж за п`ять днів до початку першого судового засідання у справі (частина третя вказаної статті ГПК України).

Предметом позову є матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої він просить ухвалити судове рішення. Предмет позову повинен мати правовий характер і випливати з певних матеріально-правових відносин.

Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Правові підстави позову - це зазначена у позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги.

Тобто, зміна предмету позову означає зміну матеріальної вимоги, з якою позивач звернувся до відповідача, а зміна підстав позову - це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача.

Одночасна зміна і предмета, і підстав позову не допускається, оскільки у разі одночасної зміни предмета і підстав позову фактично виникає нова матеріально-правова вимога позивача, яка обґрунтовується іншими обставинами, що за своєю суттю є новим позовом.

Не вважаються зміною підстав позову доповнення його новими обставинами при збереженні в ньому первісних обставин та зміна посилання на норми матеріального чи процесуального права.

У вказаних висновках колегія суддів звертається до власних правових позицій, які неодноразово викладені, зокрема, у постановах від 25.06.2019 у справі № 924/1473/15, від 15.10.2020 у справі № 922/2575/19 та ін.

Предметом спору у цій справі є вимога визнання укладеною додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 21.03.2014, а тому, звернувшись до суду із заявою про зміну предмета позову, позивач залишив вимогу про поновлення договору оренди землі незмінною.

Як вбачається із тексту вищевказаної заяви, позивачем винесено зміни до проекту додаткової угоди № 2 до Договору оренди, враховуючи положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 126-1 ЗК України.

З огляду на викладене необхідно підкреслити, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Суд у підготовчому засіданні 21.08.2024 без виходу до нарадчої кімнати постановив ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, про задоволення заяви представника позивача про зміну предмету позову, спір вирішується з її урахуванням, підготовче засідання відкладено на 09.09.2024, продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.09.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 30.09.2024.

Представник позивача у підготовчому засіданні 30.09.2024 підтримав позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача у підготовчому засіданні 30.09.2024 заперечив проти позовних вимог.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.09.2024 оголошено перерву у судовому засіданні по розгляду справи по суті до 21.10.2024.

Водночас, суд враховує, що відповідно до ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку.

Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.

З огляду на практику Європейського суду з прав людини, критеріями розумних строків є: правова та фактична складність справи; поведінка заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; поведінка органів державної влади (насамперед суду); характер процесу та його значення для заявника (справи «Федіна проти України» від 02.09.2010, «Смірнова проти України» від 08.11.2005, «Матіка проти Румунії» від 02.11.2006, «Літоселітіс проти Греції» від 05.02.2004 та інші).

В судовому засіданні 21.10.2024 судом завершено розгляд справи по суті та оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва прийшов до висновку про можливість ухвалення рішення у даній справі у відповідності до приписів ч.ч. 4, 5 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, -

ВСТАНОВИВ:

21.03.2014 між Київрадою (орендодавець) та ТОВ «Альфа-Нерухомість» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець на підставі рішення Київради від 02.10.2013 № 104/9692 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка).

Відповідно до пункту 2.1 договору оренди земельної ділянки об`єктом оренди є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування - вул. Фрунзе, 33 (літера «А») в Подільському районі м. Києва; розмір - 0,0889 га; цільове призначення - для експлуатації, обслуговування та реконструкції нежитлової будівлі офісу; кадастровий номер - 8000000000:85:312:0019.

Договір укладено на п`ять років (пункт 3.1 договору оренди земельної ділянки).

Відповідно до пункту 4.1 договору оренди земельної ділянки орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі.

Пунктом 4.2 договору оренди земельної ділянки передбачено, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 4,5% від її нормативної грошової оцінки. У випадку, коли розташовані на земельній ділянці будівлі, споруди або її частини здаються в оренду іншим суб`єктам, орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або її частини, що припадає на орендовані площі будівель, споруд або їх частини.

Згідно з пунктом 4.3 договору оренди земельної ділянки у випадку порушення термінів реконструкції об`єкта, що визначені пунктом 8.4 договору, орендна плата встановлюється у двократному розмірі, що визначений пунктом 4.2 договору, але не більше 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Пунктом 7.1 договору оренди земельної ділянки передбачено, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому, порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду.

Згідно з пунктом 8.3 після закінчення строку, на який було укладено цей договір, за належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Стосовно обов`язків орендаря передбачено, що він має повернути земельну ділянку орендодавцю у стані, придатному для її подальшого використання після припинення дії цього договору, та у строки, встановлені законодавством, звітувати перед органом доходів і зборів за місцезнаходженням земельної ділянки про сплату орендної плати (пункт 8.4 договору оренди земельної ділянки).

Відповідно до пункту 11.3 договору оренди земельної ділянки він припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Пунктом 11.7 договору оренди земельної ділянки передбачено, що після закінчення строку дії Договору, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору, поданої відповідно до умов цього договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за два місяці до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору та одночасно письмово інформує про це іншу сторону. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк».

Відповідно до пп. 11.7.1 п. 11.7. ст. 11 Договору (в редакції заяви про зміну представ позову), після закінчення строку, на який було укладено договір, Орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. У такому разі Орендар зобов`язаний повідомити про це Орендодавця не пізніше, ніж за 1 (один) місяць до закінчення строку дії договору. До листа-повідомлення про укладення договору оренди на новий строк Орендар додати проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право Орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий Орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з Орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. За наявності заперечень Орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк Орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

У 2020 році ТОВ «Альфа-Нерухомість» звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки в запропонованій ним редакції.

Позовні вимоги мотивовані тим, що після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки позивач продовжує користуватися земельною ділянкою та виконує всі обов`язки орендаря, а відповідач протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди, не надав письмових заперечень в поновленні строку такого договору, тому на думку позивача, договір оренди земельної ділянки від 21.03.2014 є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, на підставі ч. 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі". В той же час, відповідно до положення ст. 33 Закону України "Про оренду землі", після автоматичної пролонгації дії договору у відповідності до ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", вимагається укладення сторонами відповідної додаткової угоди.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на ст. 11, 626, 627, 792 Цивільного кодексу України, ст.79, 93, Земельного кодексу України, ст.13, 33, Закону України "Про оренду землі".

Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.07.2020 справі №910/2605/20 позов Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬФА-НЕРУХОМІСТЬ" до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди задоволено в повному обсязі та поновлено договір на такий же термін, а саме на 5 (п`ять) років (термін дії договору до 21.03.2024р.).

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 22.04.2021 залишено без змін рішення Господарського суду міста Києва від 08.07.2020 справі №910/2605/20.

Надалі, Постановою Верховного Суду від 17 листопада 2021 року залишено без змін постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.04.2021 та рішення Господарського суду міста Києва від 08.07.2020 у справі № 910/2605/20.

01.12.2023 позивач звернувся до відповідача із листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки (зареєстроване 04.12.2023 за вих. №514605699), до якого долучено необхідні документи та примірник додаткової угоди №1 про поновлення Договору оренди земельної ділянки від « 21» березня 2014р., зареєстрованого в реєстрі за №2150.

27.02.2024 Департамент земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради надав відповідь на лист позивача, в якому повідомив ТОВ "АЛЬФА-НЕРУХОМІСТЬ" про необхідність внесення змін до коду виду цільового призначення земельної ділянки, на якій знаходиться будівля магазину підприємства, для експлуатації та обслуговування такого типу об`єкта нерухомого майна. Крім того, департамент зазначив, що площа та матеріали технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна (від 13.06.2007) різняться від відображених на кадастровому плані земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору оренди, який товариство має намір поновити.

18.03.2024 позивач звернувся до Департаменту земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) із зверненням вих. №2 (зареєстроване 21.03.2024 за вих. №057/3072) щодо розгляду листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки.

22.04.2024 позивач звернувся до Київської міської ради із листом вих. №4 (зареєстрований 22.04.2024 за вих. №08/15304), в якому вказав, що відповідно до договору оренди, товариство користується земельною ділянкою (кадастровий номер - 8000000000:85:312:0019), цільове призначення - для експлантації, обслуговування та реконструкції нежитлового будівлі офісу по вулиці Кирилівська (до перейменування Фрунзе), 33 (літера «А») у Подільському району м. Києва. Крім того, позивач не отримав від Київської міської ради заперечень щодо поновлення договору оренди земельної ділянки та запропонував укласти, підписати додаткову угоду №2, проект якої позивач долучив до вищевказаного листа.

22.05.2024 від Департаменту земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради надійшла відповідь на лист позивача від 22.04.2024, в якій департамент повідомив, що позивач не усунув зауваження до наданих ним документів щодо об`єкту нерухомого майна, які зазначені у листах від 27.02.2024 № 05716-2619, від 26.07.2023 №05708-9903, а тому відсутні підставі, які зумовлюють задоволення пропозиції товариства про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Також, позивач долучив до матеріалів справи довідку ГУ ДПС у м. Києві про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справленням яких покладено на контролюючі органи, з якої вбачається, що у ТОВ "АЛЬФА-НЕРУХОМІСТЬ" станом на 12.06.2024 не має податкового боргу, недоїмки із сплати єдиного внеску, іншої заборгованості з платежів (у тому числі розстроченої, відстроченої, реструктуризованої). Дана довідка дійсна до 21.06.2024.

Отже, позивач звернувся до суду за захистом порушених прав та просить визнати укладеною додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 21.03.2014 (посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Досінчуком Ф.І. 21.03.2014 за реєстровим №2150).

Відповідач заперечив проти задоволення заявлених позовних вимог, з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд зазначає наступне.

Згідно з частиною 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

За змістом статей 142-144 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об`єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи місцевого самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень.

Статтею 124 Земельного кодексу України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно з п. в ч. 1 ст. 9 Земельного кодексу України до повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин на її території, належать зокрема, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України та Законом України "Про оренду землі", ст. 1 якого визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. (ч. 1 ст. 5 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Визначення договору оренди землі містить і ст. 792 Цивільного кодексу України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст. 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час укладення договору оренди) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Як вбачається з матеріалів справи, 01.12.2023 (за 3 місяці до закінчення строку дії договору оренди) позивач звернувся до Київради із листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки (зареєстроване 04.12.2023 за вих. №514605699), до якого долучено необхідні документи та примірник додаткової угоди №1 про поновлення Договору оренди земельної ділянки від « 21» березня 2014р., зареєстрованого в реєстрі за №2150.

27.02.2024 Департамент земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради надав відповідь на лист позивача, в якому повідомив ТОВ "АЛЬФА-НЕРУХОМІСТЬ" про необхідність внесення змін до коду виду цільового призначення земельної ділянки, на якій знаходиться будівля магазину підприємства, для експлуатації та обслуговування такого типу об`єкта нерухомого майна. Крім того, департамент зазначив, що площа та матеріали технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна (від 13.06.2007) різняться від відображених на кадастровому плані земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору оренди, який товариство має намір поновити.

18.03.2024 позивач звернувся до Департаменту земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) із зверненням вих. №2 (зареєстроване 21.03.2024 за вих. №057/3072) щодо розгляду листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки.

22.04.2024 позивач звернувся до Київської міської ради із листом вих. №4 (зареєстрований 22.04.2024 за вих. №08/15304), в якому вказав, що відповідно до договору оренди, товариство користується земельною ділянкою (кадастровий номер - 8000000000:85:312:0019), цільове призначення - для експлантації, обслуговування та реконструкції нежитлового будівлі офісу по вулиці Кирилівська (до перейменування Фрунзе), 33 (літера «А») у Подільському району м. Києва. Крім того, позивач не отримав від Київської міської ради заперечень щодо поновлення договору оренди земельної ділянки та запропонував укласти, підписати додаткову угоду №2, проект якої позивач долучив до вищевказаного листа.

22.05.2024 від Департаменту земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради надійшла відповідь на лист позивача від 22.04.2024, в якій департамент повідомив, що позивач не усунув зауваження до наданих ним документів щодо об`єкту нерухомого майна, які зазначені у листах від 27.02.2024 № 05716-2619, від 26.07.2023 №05708-9903, а тому відсутні підставі, які зумовлюють задоволення пропозиції товариства про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Предметом позову у цій справі є матеріально-правова вимога позивача про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Крім того, суд зазначає, що питання застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" неодноразово були предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду внаслідок чого сформовані як висновки щодо застосування цієї норми права (див. постанови від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19), так і усталена практика Верховного Суду щодо розгляду цієї категорії спорів.

Водночас в контексті спору, що розглядається договір оренди землі від 21.03.2024 укладено під час дії Закону України "Про оренду землі" за № 161-XIV.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Отже, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).

Згідно з частинами першою - третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відповідно до частин четвертої та п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що в разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду в пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Таким чином, базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

При цьому якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

У випадку якщо орендодавець, заперечуючи проти позову про визнання укладеним договору по частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі", посилається на неналежне виконання орендарем своїх обов`язків, то саме на нього покладається доведення таких обставин, а вони підлягають встановленню судами, та, за умови їх підтвердження це є підставою для відмови у задоволенні позову.

Зазначене повністю відповідає правовій позиції сформульованій у пункті 42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 де зазначено, що як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18).

В такий спосіб, оскільки цивільні відносини засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників, принципи свободи договору, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності належать до фундаментальних засад цивільного законодавства, а сторони у договорі оренди землі є однаково зобов`язаними виконувати як умови законодавства, так і цього договору, то визнання договору укладеним внаслідок того, що, не зважаючи на дотримання орендарем вимог закону та договору, орендодавець фактично маючи можливість двічі відмовитись від продовження орендних правовідносин (перший раз у місячний термін з моменту звернення орендаря, а другий протягом місяця після закінчення строку договору оренди) не здійснив жодних юридично значущих дій спрямованих на припинення відносин, то задоволення позову про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах є способом забезпечення прав більш вразливої (слабкої) сторони у правовідносинах, гарантією стабільності цивільних та господарських правовідносин між їх учасниками.

Судом встановлено, що позивач із дотриманням порядку, встановленого договором оренди та положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі", скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки та своєчасно, з дотриманням встановлених договором оренди строків, повідомив відповідача про свій намір скористатися таким правом на поновлення договору на новий строк шляхом направлення Київській міській раді, як орендодавцю, листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки.

При цьому до свого листа-повідомлення позивач додав проект відповідної додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, нотаріально засвідчені копії правовстановлюючих документів, що посвідчують право власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, копію акту приймання-передачі нежилої будівлі, нотаріально засвідчена копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, засвідчену печаткою та підписом директора ТОВ «АЛЬФА-НЕРУХОМІСТЬ» копію матеріалів технічної інвентаризації об`єкту нерухомого майна, який розташовано на земельній ділянці, копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (індексний номер витягу: 260750038 від 09.06.2021р.), довідку про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи і т.д.

Однак, Київська міська рада, у порушення вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі" щодо надання відповіді, на лист-повідомлення позивача про поновлення договору оренди земельної ділянки, у визначений законом строк, без поважних причин відповіді не надала та не повідомила ТОВ "АЛЬФА-НЕРУХОМІСТЬ" про своє рішення або укласти відповідну додаткову угоду або відмовити (заперечити) проти її укладення.

У численних постановах Верховного Суду, зокрема від 20.05.2020 у справі №905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16, від 02.11.2022 у справі № 912/1802/21, від 27.09.2022 у справі № 912/1803/21, від 18.05.2023 у справі № 910/10380/20 акцентовано увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Також, Департамент земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради надав відповідь на лист позивача, в якому повідомив ТОВ "АЛЬФА-НЕРУХОМІСТЬ" про необхідність внесення змін до коду виду цільового призначення земельної ділянки, на якій знаходиться будівля магазину підприємства, для експлуатації та обслуговування такого типу об`єкта нерухомого майна. Крім того, департамент зазначив, що площа та матеріали технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна (від 13.06.2007) різняться від відображених на кадастровому плані земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору оренди, який товариство має намір поновити.

Верховний Суд у наведених постановах наголошував, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Законодавець, задекларувавши в нормах Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема, про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування як власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря. Водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права (аналогічний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 13.02.2024 у справі № 910/743/23).

Як вбачається із листів, одним із доводів відповідача, які унеможливлювали продовження договору оренди земельної ділянки, це зміна коду виду цільового призначення земельної ділянки, яка була надана позивачеві для експлуатації, обслуговування та реконструкції нежитлової будівлі офісу.

Однак, станом на дату звернення позивача з листом та додатковою угодою, жодних претензій щодо порядку використання орендованої земельної ділянки відповідачем - не висловлювалося, вимоги щодо повернення земельної ділянки - не заявлялись, докази зміни цільового використання орендованої земельної ділянки не надані.

З огляду на вищевикладене, суд зазначає, що будь-яких інших умов, застережень чи заборон щодо поновлення договору оренди комісією надано не було. Отже шляхом такої безпричинної бездіяльності Київрада не заперечила проти поновлення договору оренди, а фактично висловила свою згоду на поновлення договору, проте, додаткову угоду з позивачем не уклала.

Верховний Суд у постанові від 03.04.2024 у справі №910/14933/22 зазначив, що факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

На підставі викладеного та з урахуванням встановлених обставин у справі суд визнає бездіяльність відповідача щодо ненадання відповіді на лист-повідомлення позивача від 01.12.2023 та неукладення додаткової угоди до договору протиправними та зазначає, що такими діями Київська міська рада порушила права та охоронювані законом інтереси позивача.

Згідно зі ст. 187 ГК України спори, що виникають при укладанні господарських договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.

Відповідно до частини 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина 11 ст. 33 вказаного Закону України).

З указаної норми закону вбачається, що встановлений нею припис є імперативним, а тому має бути виконаний сторонами за умови дотримання порядку та строків направлення проекту додаткової угоди орендарем.

Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 зробив висновок, зокрема, про те, що у випадку, коли орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

При цьому якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 Закону України "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було б неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 Земельного кодексу України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).

Оскільки цивільні відносини засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників, принципи свободи договору, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності належать до фундаментальних засад цивільного законодавства, а сторони у договорі оренди землі є однаково зобов`язаними виконувати як умови законодавства, так і цього договору, то визнання договору укладеним внаслідок того, що, незважаючи на дотримання орендарем вимог закону та договору, орендодавець, фактично маючи можливість двічі відмовитись від продовження орендних правовідносин (перший раз у місячний термін з моменту звернення орендаря, а другий протягом місяця після закінчення строку договору оренди), не здійснив жодних юридично значущих дій спрямованих на припинення відносин, то задоволення позову про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах є способом забезпечення прав більш вразливої (слабкої) сторони у правовідносинах, гарантією стабільності цивільних та господарських правовідносин між їх учасниками.

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У даному випадку відповідач не повідомив орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення, чим не дотримався визначеного законом порядку, а тому він втратив можливість внести зміни до договору.

Натомість, враховуючи, що позивач (орендар) дотримався вимог, встановлених ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в попередній редакції), звернувшись до орендодавця з повідомленням про поновлення дії договору оренди та проектом додаткової угоди, тоді як відповідачем не було надане повідомлення про відмову (заперечення) проти поновлення дії договору у визначений законом строк без поважних на це причин, суд приходить до висновку, що за наведених вище обставин додаткова угода має бути визнана укладеною в редакції, запропонованій позивачем, на той же самий строк та на тих же самих умовах.

Також суд зазначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі № 909/636/16.

Отже з урахуванням викладеного суд дійшов висновку, що позовні вимоги ТОВ "АЛЬФА-НЕРУХОМІСТЬ" підлягають задоволенню.

Згідно зі статтею 17 Закон України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Суд зазначає, що, навіть якщо національний суд володіє певною межею розсуду, віддаючи перевагу тим чи іншим доводам у конкретній справі та приймаючи докази на підтримку позицій сторін, суд зобов`язаний мотивувати свої дії та рішення (див. рішення від 01.07.2003 року в справі "Суомінен проти Фінляндії", заява № 37801/97, п. 36).

У пункті 50 рішення Європейського суду з прав людини від 28.10.2010 "Справа "Трофимчук проти України" (Заява № 4241/03) зазначено, що оцінка доказів є компетенцією національних судів і Суд не підмінятиме власною точкою зору щодо фактів оцінку, яку їм було надано в межах національного провадження. Крім того, гарантуючи право на справедливий судовий розгляд, стаття 6 Конвенції в той же час не встановлює жодних правил щодо допустимості доказів або їх оцінки, що є предметом регулювання в першу чергу національного законодавства та оцінки національними судами (див. рішення від 27.10.1993 року в справі "Домбо Беєер B. V. проти Нідерландів", п. 31, Series A, № 274).

Відповідно до статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Згідно зі статтею 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

За приписами статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 09.12.1994 року, серія A, № 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland), № 37801/97, п. 36, від 01.07.2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" (Hirvisaari v. Finland), № 49684/99, п. 30, від 27.09.2001 року).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 13.03.2018 року в справі № 910/13407/17.

З огляду на вищевикладене, всі інші доводи та міркування учасників судового процесу не досліджуються судом, так як з огляду на встановлені фактичні обставини справи, суд дав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

З урахуванням вищевикладеного, оцінивши подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.

Судовий збір покладається на відповідача (ст. 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись ст. 86, 129, 231 232, 233, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬФА-НЕРУХОМІСТЬ" задовольнити повністю.

2. Визнати укладеною додаткову угоду про поновлення терміну дії Договору оренди земельної ділянки від 21 березня 2014р. (посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Досіпчуком Ф.1. 21.03.2014р. за реєстровим № 2150) між Товариством з обмеженою відповідальністю «АЛЬФА-НЕРУХОМІСТЬ» (03057, м. Київ, проспект Перемоги, буд. 45; ідентифікаційний код 32822941) та Київської міської радою (м. Київ, вул. Хрещатик, 36; ідентифікаційний код 22883141) в наступній редакції:

«ДОДАТКОВА УГОДА № 2

про поновлення Договору оренди земельної ділянки від « 21» березня 2014 р., зареєстрованого в реєстрі за № 2150

м.Київ «

---

»

---

року

Київська міська рада (код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 22883141, місцезнаходження юридичної особи: м. Київ, вул. Хрещатик, 36), в особі Київського міського голови - Кличка Віталія Володимировича, (зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 ), який діє на підставі ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в України», надалі іменується «Орендодавець» з однієї сторони, та

Товариство з обмеженою відповідальністю "АЛЬФА-НЕРУХОМІСТЬ" ідентифікаційний код юридичної згідно Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань: 32822941, місцезнаходження юридичної особи: м. Київ, проспект Перемоги, будинок 45, в особі

Директора Абдуллаєва Вагіфа Гамза огли, який діє на підставі Статуту в новій редакції, зареєстрованого Чайкою Іриною Григорівною, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу « 28» січня 2021р., з другої сторони, що надалі іменується «Орендар», керуючись ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 126-1 Земельного кодексу України уклали цю додаткову угоду про нижченаведене:

Предмет додаткової угоди:

1. Поновити строк Договору оренди земельної ділянки від « 21» березня 2014 р., зареєстрованого в реєстрі за № 2150, у зв`язку з чим в п. 3.1. договору внести відповідні зміни та викласти його в редакції:

п.3.1. ст. 3 «Строк дії Договору» читати в наступній редакції:

«Договір укладено на 5 (п`ять) років. Договір поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах, а саме 5 (п`ять) років. Поновлений строк дії договору до 21.03.2029 р.»

2. Внести зміни до Договору оренди земельної ділянки від « 21» березня 2014 р., зареєстрованого в реєстрі за № 2150, шляхом викладення п. 11.7. ст. 11 в наступній редакції:

« 11.7. Після закінчення строку дії Договору, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору, поданої відповідно до умов цього договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за два місяці до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору та одночасно письмово інформує про це іншу сторону.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк».

3. Внести зміни до Договору оренди земельної ділянки від « 21» березня 2014 р., зареєстрованого в реєстрі за № 2150, шляхом доповнення п. 11.7. ст. 11 новим підпунктом 11.7.1 та викласти його в наступній редакції:,

« 11.7.1. Після закінчення строку, на який було укладено договір, Орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. У такому разі Орендар зобов`язаний повідомити про це Орендодавця не пізніше, ніж за 1 (один) місяць до закінчення строку дії договору. До листа-повідомлення про укладення договору оренди на новий строк Орендар додає проект договору:

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право Орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий Орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з Орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. За наявності заперечень Орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк Орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте Орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді».

4. Всі інші, не згадані в даній Додатковій угоді умови Договору оренди земельної ділянки від « 21» березня 2014 р., зареєстрованого в реєстрі за № 2150, залишаються діючими і сторони підтверджують відносно них свої зобов`язання.

5. Дана Додаткова угода складена у 2-х оригінальних примірниках по одному для кожної Сторони, що мають однакову юридичну силу і є невід`ємною частиною Договору оренди земельної ділянки від « 21» березня 2014 р., зареєстрованого в реєстрі за № 2150.

6. Дана Додаткова угода набуває чинності з моменту її підписання уповноваженими представниками Сторін і діє протягом усього строку дії Договору оренди земельної ділянки від « 21» березня 2014 р., зареєстрованого в реєстрі за № 2150.

Підписи сторін:

Орендар

ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ

ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «АЛЬФА-НЕРУХОМІСТЬ»

Місцезнаходження юридичної особи:

03057, м. Київ пр. Перемоги, 45

Ідентифікаційний код юридичної особи: 32822941

Орендодавець

Київська міська рада

01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36

Ідентифікаційний код юридичної особи: 22883141

---

Абдуллаєв В.Г.

---

Кличко В.В.

3. Стягнути з Київської міської радою (м. Київ, вул. Хрещатик, 36; ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариством з обмеженою відповідальністю «АЛЬФА-НЕРУХОМІСТЬ» (03057, м. Київ, проспект Перемоги, буд. 45; ідентифікаційний код 32822941) витрати по сплаті судового збору в розмірі 3028 (три тисячі двадцять вісім) грн. 00 коп.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складена та підписано: 26.12.2024.

Суддя Літвінова М.Є.