Рішення

від 10.02.2025 по справі 759/26688/24

СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА КИЄВА

СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/26688/24

пр. № 2/759/1841/25

10 лютого 2025 року м. Київ

Святошинський районний суд міста Києва у складі головуючого судді Кравченка Ю.В., за участю секретаря судового засідання Бондарчук М.І., розглянувши цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСКО» про визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва,

ВСТАНОВИВ:

І. Позиції учасників справи

Аргументи позивача

11 грудня 2024 року до суду через підсистему «Електронний суд» ЄСІКС надійшла позовна заява ОСОБА_1 , подана 10 грудня 2024 року адвокаткою Чвир О.М., до Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСКО» (далі - Товариство) про визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва.

Позов обґрунтований тим, що:

- 11 грудня 2015 року позивач і Товариство з обмеженою відповідальністю «Південний квартал» уклали договір купівлі-продажу № ПК/4/16/552А майнових прав на квартиру будівельний номер 552А, що розташована в об`єкті будівництва - житловому комплексі з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 ;

- 29 липня 2021 року позивач і Товариство уклали додаткову угоду № 1 про внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав № ПК/4/16/552А, відповідно до якої майбутній об`єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 має такі характеристики: квартира АДРЕСА_2 ;

- позивач у повному обсязі сплатив грошові кошти за вказаним договором у розмірі 312 286,80 грн;

- 12 червня 2018 року позивач і Товариство договір купівлі-продажу № ПК/ПП/4/-2/19 майнових прав на підсобне приміщення будівельний номер 19, що розташоване в об`єкті будівництва - житловому комплексі з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 ;

- позивач у повному обсязі сплатив грошові кошти за вказаним договором у розмірі 24 600,00 грн;

-станом на день подання позову будинок не введений в експлуатацію, що свідчить про невиконання Товариством своїх зобов`язань за договорами.

У судове засідання позивач та його представник не з`явилися.

10 лютого 2025 року, до початку розгляду справи по суті, представник позивача, адвокатка Чвир О.М., подала заяву про розгляд справи без її участі. Позов підтримала в повному обсязі, просила його задовольнити.

Аргументи відповідача

Представник Товариства в судове засідання не з`явився, причини неявки не повідомив, про дату, час і місце судового засідання був повідомлений належним чином шляхом отримання судової повістки засобами поштового зв`язку (а.с. 79).

Відзив на позовну заяву Товариство не подало.

ІІ. Процесуальні дії суду

06 січня 2025 року суд постановив ухвалу про відкриття провадження у справі, в якій визначив проводити розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін, призначив судове засідання на 10 лютого 2025 року.

Відповідно до ч. 1 ст. 280 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: 1) відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; 2) відповідач не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; 3) відповідач не подав відзив; 4) позивач не заперечує проти такого вирішення справи.

Оскільки відповідач відзив на позовну заяву не подав, у судове засідання не з`явився, хоча про дату, час і місце судового засідання був повідомлений належним чином, а також ураховуючи те, що позивач проти ухвалення заочного рішення не заперечив, суд без оформлення окремого документа ухвалив провести заочний розгляд справи.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося.

ІІІ. Обставини, які встановив суд

Відповідно до рішення Київської міської ради від 26.07.2007 № 61/1895 земельна ділянка на АДРЕСА_1 , кадастровий номер 8000000000:75:272:0005, площею 0,6994 га передана в короткострокову оренду на 5 років спільному українсько-в`єтнамському підприємству у формі товариства з обмеженою відповідальністю «КОМ`ЮН-ТРЕЙД» для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом (зміна цільового призначення) у Святошинському районі м. Києва на підставі договору оренди земельної ділянки від 14.12.2007 № 75-6-00370. Наведене підтверджується листом Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 0570202/2-837 від 23.01.2023 (а.с. 18).

Відповідно до договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого Кравченко Н.П., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, 21.03.2018 за р. № 62, вказаний вище договір оренди поновлений на 5 років (а.с. 51-56).

25 липня 2008 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві видала спільному українсько-в`єтнамському підприємству у формі товариства з обмеженою відповідальністю «КОМ`ЮН-ТРЕЙД» дозвіл на виконання будівельних робіт № 0599-Св/С з будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 . З урахуванням листа Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві № 7/26-41/2503/05 від 25.03.2014 дозвіл чинний до завершення будівництва (а.с. 69).

11 грудня 2015 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Південний квартал» (продавець) і ОСОБА_1 (покупець) уклали договір купівлі-продажу майнових прав № ПК/4/16/552А (далі - договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру) (а.с. 28-33).

За цим договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та відповідно до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж (пункт 2.1. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру).

За змістом п. 2.2. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру об`єкт нерухомості розташований в об`єкті будівництва - житловому комплексі з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 , і має такі характеристики: квартира будівельний номер 552А, кількість кімнат 1, поверх 16, секція 4, проєктна площа 22,6 кв.м.

Плановий термін закінчення будівництва - ІІІ квартал 2016 року. Плановий термін введення в експлуатацію - ІV квартал 2016 року (пункти 2.6., 2.7. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру).

Згідно з п. 3.1., 3.2. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру після отримання продавцем сертифікату на об`єкт будівництва, що засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта проєктній документації та підтверджує його готовність до експлуатації, продавець надсилає покупцю повідомлення із зазначенням дати (протягом 30 календарних днів з дня відправлення відповідного повідомлення), коли покупець повинен з`явитись та прийняти об`єкт нерухомості шляхом підписання акта прийому-передачі об`єкта нерухомості та договору на утримання та обслуговування об`єкта нерухомості. Об`єкт нерухомості передається продавцем покупцю шляхом підписання акта прийому-передачі об`єкта нерухомості.

Відповідно до п. 4.2. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру орієнтовна загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості становить 312 286,80 гривень, у тому числі ПДВ 20% - 52 047,80 гривень.

Оплата за цим договором здійснюється в такому порядку:

перший платіж у розмірі 280 000,00 гривень, у тому числі ПДВ - 46 666,67 гривень здійснюється покупцем у строк до 14 грудня 2015 року включно;

перший платіж у розмірі 32 286,00 гривень, у тому числі ПДВ - 5 381,13 гривень здійснюється покупцем у строк до 23 грудня 2015 року включно (пункт 4.4. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру).

31 травня 2016 року Спільне українсько-в`єтнамське підприємство у формі товариства з обмеженою відповідальністю «КОМ`ЮН-ТРЕЙД» (Сторона-1), Товариство з обмеженою відповідальністю «Південний квартал» (Сторона-2) і Товариство (Сторона-3) уклали Угоду про повну передачу прав та обов`язків за договором № 05/11-12 про часткову участь у будівництві від 05.11.2012 року (далі - Угода) (а.с. 34-35).

За цією Угодою Сторона-2 передає, а Сторона-3 приймає за згодою Сторони-1 в повному обсязі всі права і обов`язки, що належать Стороні-2 на момент укладення Угоди, за договором № 05/11-12 про часткову участь у будівництві від 05.11.2012 року (далі - Основний договір) (пункт 1.1. Угоди).

Згідно з пунктом 1.3. Угоди після укладання Угоди Сторона-3 приймає, відповідно, в повному обсязі всі права та обов`язки, що виникли у Сторони-2, внаслідок укладення похідних угод та договорів, передбачених розділом 2 основного договору, в тому числі стосовно реалізації майнових прав на частини об`єкту.

29 липня 2021 року Товариство (Сторона-1) і ОСОБА_1 (Сторона -2) уклали додаткову угоду № 1 про внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру (а.с. 25).

За цією додатковою угодою пункт 2.2. розділу 2 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру викладений у такій редакції: «Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за цим договором, є об`єкт нерухомості розташований в об`єкті будівництва - житловому комплексі з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 з такими характеристиками: квартира номер 630, кількість кімнат 1, поверх 17, секція 4, загальна площа 22,90 кв.м.

Пункти 4.3., 4.4. розділу 4 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру викладений у такій редакції: «Остаточна загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості становить 312 286,80 гривень, у тому числі ПДВ 20% - 52 047,80 гривень. Грошова сума в розмірі 312 286,80 гривень, у тому числі ПДВ 20% - 52 047,80 гривень сплачена Стороню-2 у строк до 22 грудня 2015 року».

12 червня 2018 року Товариство (продавець) і ОСОБА_1 (покупець) уклали договір купівлі-продажу майнових прав № ПК/ПП/4/-2/19 (далі - договір купівлі-продажу майнових прав на підсобне приміщення) (а.с. 45-49).

За цим договором купівлі-продажу майнових прав на підсобне приміщення продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та відповідно до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж (пункт 2.1. договору купівлі-продажу майнових прав на підсобне приміщення).

За змістом п. 2.2. договору купівлі-продажу майнових прав на підсобне приміщення об`єкт нерухомості розташований в об`єкті будівництва - житловому комплексі з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 , і має такі характеристики: підсобне приміщення будівельний номер 19, поверх -2, секція 4, проєктна площа 3,28 кв.м.

Плановий термін закінчення будівництва - ІV квартал 2018 року. Плановий термін введення в експлуатацію - ІІ квартал 2019 року (пункти 2.5., 2.6. договору купівлі-продажу майнових прав на підсобне приміщення).

Згідно з п. 3.1., 3.2. договору купівлі-продажу майнових прав на підсобне приміщення після отримання продавцем сертифікату на об`єкт будівництва, що засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта проєктній документації та підтверджує його готовність до експлуатації, продавець надсилає покупцю повідомлення із зазначенням дати (протягом 30 календарних днів з дня відправлення відповідного повідомлення), коли покупець повинен з`явитись та прийняти об`єкт нерухомості шляхом підписання акта прийому-передачі об`єкта нерухомості та договору на утримання та обслуговування об`єкта нерухомості. Об`єкт нерухомості передається продавцем покупцю шляхом підписання акта прийому-передачі об`єкта нерухомості.

Відповідно до п. 4.2. договору купівлі-продажу майнових прав на підсобне приміщення орієнтовна загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості становить 24 600,00 гривень, у тому числі ПДВ 20% - 4 100,00 гривень.

Покупець до 15 червня 2018 року включно зобов`язаний сплатити Продавцю 100% орієнтовної загальної вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, зазначеної у п. 4.2. цього договору (пункт 4.4. договору купівлі-продажу майнових прав на підсобне приміщення).

ОСОБА_1 виконав зобов`язання за обома договорами купівлі-продажу майнових прав у повному обсязі на загальну суму 336 886,80 гривень, що підтверджується квитанціями АТ «Райффайзен Банк Аваль» № 3603208 від 15.12.2015, 3646115 від 21.12.2015, 20215697 від 14.06.2018 (а.с. 58, 59, 61), довідкою про оплату 100% орієнтовної вартості майнових прав об`єкта нерухомості за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 409 від 22.12.2015 (а.с. 26), довідкою про оплату 100% орієнтовної вартості майнових прав об`єкта нерухомості за договором купівлі-продажу майнових прав на підсобне приміщення № 38 від 20.06.2018 (а.с. 27).

Будинок станом на момент подання позову в експлуатацію не введений, що підтверджується відповіддю Державної інспекції архітектури та містобудування України (а.с. 17).

ІV. Мотиви суду

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України). Аналогічна за змістом норма наведена у частині першій статті 4 ЦПК України.

Одним зі способів захисту цивільних прав, згідно із п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України, є визнання права.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно із ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (частина перша статті 527 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно зі ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом (частина перша статті 611 ЦК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 509 ЦК України зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Підставами виникнення цивільних прав і обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини 2 статті 11 ЦК України).

Відповідно до статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; розірванні договору в судовому порядку; відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до положень статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Особливості купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва та майбутніх об`єктів нерухомості визначаються законом. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Згідно із ч. 1 ст. 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, гроші, цінні папери, цифрові речі, майнові права, роботи та послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні та нематеріальні блага.

Майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами (стаття 190 ЦК України).

Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги. Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, необхідними й достатніми для засвідчення правомочності його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника. Загальний перелік способів захисту цивільного права та інтересів визначений у статті 16 ЦК України.

Отже, цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права чи інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Інакше кажучи, суд має захистити право чи інтерес у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, постанови від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22 червня 2021 року у справах № 334/3161/17 (пункт 55) і № 200/606/18 (пункт 73), від 29 червня 2021 року у справі № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 143), від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 8 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20 (пункт 21), від 9 лютого 2022 року у справі № 910/6939/20 (пункт 11.87), від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18 (пункт 9.21), від 13 липня 2022 року у справі №363/1834/17 (пункт 56), від 28 вересня 2022 року у справі № 483/448/20 (пункт 9.64), від 14 грудня 2022 року у справі №477/2330/18 (пункт 55)).

Ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів позивача у цивільному процесі можливий за умови, що такі права, свободи чи інтереси справді порушені, а позивач використовує цивільне судочинство саме для такого захисту, а не з іншою метою. Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

Отже, спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію.

Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що: «13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти. Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав. Таким чином, захистити майнові права на не введений в експлуатацію будинок можливе лише шляхом подання позову про визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва. Тоді, як на введений в експлуатацію будинок можливо визнати за інвестором право власності. Окрім того, після добудови та введення в експлуатацію будинку, строки позовної давності за захистом порушеного права можуть сплинути та позивач втратить право вимоги за договором».

У постанові від 16 жовтня 2019 року в справі № 761/5156/13-ц Велика Палата Верховного Суду виснувала, що: «під майновим правом слід розуміти «право очікування», що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Тобто майнове право - це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна. Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (стаття 527 ЦК України). Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором (стаття 876 ЦК України). Оскільки відповідач не виконав належним чином зобов`язань за договором, не визнає майнових прав позивачки на спірне нерухоме майно, хоч вона і сплатила пайові внески у повному обсязі, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачкою майнових прав на квартиру. Враховуючи характер спірних правовідносин, а також встановлені судами попередніх інстанцій обставини, Велика Палата Верховного Суду вважає, що обраний позивачкою спосіб захисту порушених прав не заборонений законом та у світлі цієї справи є ефективним, оскільки іншим шляхом захистити її права позивачка не могла. Тому необґрунтованими є доводи касаційної скарги щодо неналежності такого обраного позивачкою способу захисту її прав як визнання за нею майнових прав на квартиру як на частку в об`єкті незавершеного будівництва».

Відповідно до статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

У постанові від 14.12.2021 в справі № 344/16879/15-ц Верховний Суд зазначив: «Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, крім судового, шляху відновлення порушеного права. Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права. Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про пайову участь, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено».

Відповідно до положень статей 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до положень статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

V. Оцінка і висновки суду

У справі, що розглядається:

- між ОСОБА_1 і Товариством виникли правовідносини з приводу виконання зобов`язань за договорами купівлі-продажу майнових прав на об`єкти нерухомості;

- за умовами вказаних договорів ОСОБА_1 мав набути в майбутньому, після завершення будівництва, право власності на квартиру та підсобне приміщення;

- ОСОБА_1 пред`явив вимогу про визнання за ним майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва;

- на підтвердження виконання зобов`язань за договорами купівлі-продажу майнових прав ОСОБА_1 надав квитанції про сплату вартості майнових прав та довідки, видані продавцями про повну сплату вартості майнових прав;

- плановий строк введення будинку в експлуатацію, погоджений сторонами у договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру (ІV квартал 2016 року) та в договорі купівлі-продажу майнових прав на підсобне приміщення (ІІ квартал 2019 року) сплив; доказів укладення додаткових договорів, які передбачали б зміну умов договорів, в тому числі в частині визначення інших строків здачі будинку в експлуатацію, матеріали справи не містять;

- відповідач у судове засідання не з`явився, не скористався своїми процесуальними правами учасника справи, не подав відзив на позов та не навів суду будь-яких аргументів, якщо у нього такі існували, що спростовують доводи позивача і надані ним докази в обґрунтування позовних вимог. Будь-яких доказів виконання зобов`язань за договорами купівлі-продажу майнових прав у частині передачі позивачеві права власності на об`єкти нерухомості, Товариство суду не надало.

З огляду на викладене, суд констатує, що Товариство порушило права ОСОБА_1 , тому позов належить задовольнити повністю.

VІ. Розподіл судових витрат

Відповідно до ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Згідно із ч. 8 ст. 141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Відповідно до підпункту 1 пункту 1 частини 1 статті 4 Закону України «Про судовий збір» за подання до суду фізичною особою або фізичною особою - підприємцем позовної заяви майнового характеру встановлюється ставка судового збору у розмірі 1 відсотку ціни позову, але не менше 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб та не більше 5 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

Ціна цього позову становить 336 886,80 гривень.

ОСОБА_1 звільнений від сплати судового збору на підставі частини третьої статті 22 Закону України «Про захист прав споживачів».

Доказів понесення інших судових витрат сторони у справі не надали.

Відповідно до п. 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ 17.10.2014 № 10 «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах», яка є чинною на час ухвалення рішення суду, якщо позивача, на користь якого ухвалено рішення, звільнено від сплати судового збору, він стягується з відповідача в дохід держави пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, якщо його також не звільнено від сплати цих витрат.

Доказів звільнення відповідача від сплати судового збору матеріали справи не містять.

За таких обставин, судовий збір в сумі 3368,87 гривень підлягає стягненню з відповідача на користь держави.

На підставі викладеного вище, керуючись ст. 4, 10, 12, 13, 76-81, 89, 133, 141, 247, 259, 263-265, 273, 280, 282, 288, 289, 354, 355 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСКО» про визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва задовольнити повністю.

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт незавершеного будівництва - однокімнатну квартиру номер АДРЕСА_3 , на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:75:272:0005.

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт незавершеного будівництва - підсобне приміщення будівельний номер АДРЕСА_4 , на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:75:272:0005.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСКО» на користь держави судовий збір у сумі 3 368,87 (три тисячі триста шістдесят вісім) гривень 87 копійок.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.

Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом тридцяти днів з дня складення повного рішення суду не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного рішення суду. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Учасники справи:

Позивач: ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_5 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ).

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ІСКО» (місцезнаходження: місто Київ, вулиця Сім`ї Стешенків, будинок 9, ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 39683331).

Повне рішення суду складене 20 лютого 2025 року.

Суддя Ю.В. Кравченко