Постанова від 25.02.2025 по справі 922/3229/24

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 лютого 2025 року м. Харків Справа № 922/3229/24

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Істоміна О.А., суддя Радіонова О.О.,

за участю секретаря судового засідання Гаркуши О.Л.,

представників:

від позивача - Гнатченко П.М. (у режимі відеоконференції);

від відповідача- Ткачов В.О.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційні скарги:

1. Височанської селищної ради (вх.3032Х/3);

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЕНА АКВАГРУП" (вх.3115Х/3);

на рішення Господарського суду Харківської області від 25.11.2024 (суддя Чистякова І.О., повний текст складено 04.12.2024) у справі №922/3229/24

за позовом Височанської селищної ради, смт. Високий, Харківська область,

до Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЕНА АКВАГРУП", м.Харків,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Перероблюючий завод", селище Докучаєвське, Харківська область,

про стягнення 1 531 224,03 грн.

ВСТАНОВИВ:

Височанська селищна рада (позивач) звернулася до Господарського суду Харківської області із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЕНА АКВАГРУП" (відповідач; далі ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП") про стягнення заборгованості з орендної плати за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:02:002:0003 у сумі 1 531 224,03 грн.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідачем як новим орендарем у порушення договору оренди землі від 08.07.2007, який зареєстровано за №040770300012 09.11.2007 у Харківському районному відділі ХРФ ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", не сплачено оренду плату за земельну ділянку з кадастровим номером 6325156700:02:002:0003 за період з 01.06.2021 по 31.07.2024 у сумі 1 531 224,03 грн.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 25.11.2024 у справі №922/3229/24 позов задоволено частково в сумі 50 442,63 грн. Стягнуто з ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" на користь Височанської селищної ради заборгованість з орендної плати за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:02:002:0003 у сумі 50 442,63 грн., а також судовий збір у сумі 605,31 грн. У решті частині позову відмовлено.

В основу рішення покладено висновки суду про те, що з 28.06.2024 право на використання земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:02:002:0003 набуло ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" та саме з цього часу відповідач зобов`язаний сплачувати орендну плату за оренду вказаної земельної ділянки на підставі чинного на цей час договору оренди землі від 08.07.2007.

Не погодившись із означеним рішенням, Височанська селищна рада через підсистему «Електронний суд» звернулася до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, згідно з якою просить скасувати частково рішення Господарського суду Харківської області від 25.11.2024 у справі №922/3229/24 у частині відмови в задоволенні позовних вимог у сумі 1 480 781,40 грн. та ухвалити нове рішення, яким повністю задовольнити позовні вимоги Височанської селищної ради до ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" про стягнення заборгованості з орендної плати за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:02:002:0003 у сумі 1 531 224,03 грн.

В обґрунтування апеляційної скарги позивач зазначає, що поза увагою суду першої інстанції залишилося те, що ТОВ "Перероблюючий завод" не попередило ТОВ «АРЕНА АКВАГРУП» про зміну нормативної грошової оцінки землі та про пропозицію позивача щодо внесення змін до договору оренди землі вих.№03-09/664 від 03.04.2023.

Апелянт також зазначає, що в цьому випадку відбувся перехід існуючого права оренди від попереднього орендаря до наступного орендаря при збереженні чинним договору оренди. За обставин, визначених ст.120 Земельного кодексу України (далі ЗК України), відбувається перехід права оренди із заміною сторони в чинному договорі оренди. У даному випадку відбувається універсальне правонаступництво за діючим договором оренди землі і новому орендарю перейшли не тільки права, а й обов`язки щодо сплати заборгованості за договором оренди землі.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.12.2024 для розгляду апеляційної скарги сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Радіонова О.О., суддя Стойка О.В.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 23.12.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою позивача на рішення Господарського суду Харківської області від 25.11.2024 у справі №922/3229/24. Встановлено строк по 02.01.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв та/або клопотань, що пов`язані з розглядом апеляційної скарги.

Через підсистему «Електронний суд» 02.01.2025 від ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" отримано відзив на апеляційну скаргу (вх.47; у межах встановленого судом строку), згідно якого заявник просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги позивача у справі №922/3229/24.

Відповідач не погоджується з доводами апеляційної скарги Височанської селищної ради з огляду на наступне. Твердження позивача, що ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП", як новий орендар землі, має сплачувати орендну плату за землю, яка виникла до набуття у власність нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці з кадастровим номером 6325156700:02:002:0003, є безпідставними, оскільки не ґрунтуються на нормах діючого законодавства. Діючим законодавством не передбачено обов`язку нового власника об`єкту нерухомості сплачувати борги попередніх власників, якщо про це не міститься домовленості у відповідному правочині, у той час як між сторонами даного спору такого правочину не існує. Оскільки державну реєстрацію права власності ТОВ «АРЕНА АКВАГРУП» на об`єкти нерухомості проведено 28.06.2024, то взаємовідносини з власником земельної ділянки, у тому числі з оплати за користування земельною ділянкою, виникли саме з цієї дати. Відповідно до положень п.287.1 ПК України обов`язок щодо нарахувань та сплати грошових зобов`язань з плати за землю у платника виникає після оформлення та реєстрації прав власності або користування земельними ділянками.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2025, зокрема, призначено розгляд апеляційної скарги позивача на рішення Господарського суду Харківської області від 25.11.2024 у справі №922/3229/24 на 18.02.2025 о 10:00год.

Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" також звернулося до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просило скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 25.11.2024 у справі №922/3229/24 та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Височанської селищної ради до ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" про стягнення заборгованості з орендної плати за оренду земельної ділянки відмовити в повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" зазначає наступне:

- посилання суду першої інстанції на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22, не дають підстав для обґрунтування рішення, оскільки суттєво відрізняються і не дають підстав стверджувати про їх однаковість, аналогічний, тотожний характер з фактичними обставинами у розглядуваній справі;

- Височанська селищна рада проігнорувала вимоги закону щодо процедури ухвалення регуляторних актів (матеріали справи не містять доказів оприлюднення Височанською селищною радою рішення про затвердження технічної документації із нормативної грошової оцінки земель з метою одержання зауважень і пропозицій від фізичних і юридичних осіб, їх об`єднань, як і не містять доказів оприлюднення означеного рішення після його прийняття). Відтак, рішення Височанської селищної ради не може бути підставою для введення в дію нової нормативної грошової оцінки землі. А витяг з технічної документації про грошову оцінку землі не є рішенням суб`єкта владних повноважень, оскільки не зумовлює виникнення будь-яких прав і обов`язків для осіб, а лише носить інформаційний характер;

- перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та на ту частину земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Згідно доданих графічних матеріалів до договору оренди землі від 08.07.2007, придбані ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" будівлі розміщені на значно меншій території, ніж сама орендована земельна ділянка, що залишено поза увагою суду першої інстанції;

- необгрунтованим є здійснений судом першої інстанції розрахунок орендної плати. Так, після 28.06.2024 відповідачем як новим орендарем було сплачено в рахунок орендної плати за землю 7 456,65 грн. Крім того, оскільки норми Податкового кодексу України (далі ПК України) визначають розмір орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, не більше 3 відсотка нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п.п.288.5.1 п.288.5 ст.288 ПК України) та не більше 12 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п.п.288.5.2 п.288.5 ст.288 ПК України) і вказані норми прямо суперечать одна одній та припускають неоднозначне трактування обов`язку платника по сплаті орендної плати, то в силу вимог п.п.4.1.4 п.4.1 ст.4, п.56.21 ст.56 ПК України рішення приймається на користь платника. Отже, розрахунок орендної плати за землю у розмірі 5% нормативної грошової оцінки не відповідає вимогам Закону.

За протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 25.12.2024 апеляційна скарга відповідача передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Радіонова О.О., суддя Стойка О.В.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 30.12.2024 апеляційну скаргу відповідача залишено без руху з метою усунення скаржником допущених при поданні апеляційної скарги недоліків.

На поштову адресу суду 10.01.2025 від ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" надійшла заява про усунення недоліків (вх.409; у межах встановленого судом строку), до якої додано, зокрема, уточнену апеляційну скаргу на рішення Господарського суду Харківської області від 25.11.2024 у справі №922/3229/24, за змістом прохальної частини якої заявник просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 25.11.2024 у справі №922/3229/24 у частині задоволення позовних вимог у сумі 50 442,63 грн. та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Височанської селищної ради до ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" про стягнення заборгованості з орендної плати за оренду земельної ділянки відмовити в повному обсязі. При цьому зміст уточненої апеляційної скарги є ідентичним первісно поданій апеляційній скарзі, за виключенням прохальної частини, яка була уточнена на виконання вимог ухвали суду від 30.12.2024.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 15.01.2025, зокрема, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" на рішення Господарського суду Харківської області від 25.11.2024 у справі №922/3229/24. Встановлено строк по 05.02.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв та/або клопотань, що пов`язані з розглядом апеляційної скарги. Об`єднано апеляційну скаргу ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" та апеляційну скаргу Височанської селищної ради на рішення Господарського суду Харківської області від 25.11.2024 у справі №922/3229/24 в одне апеляційне провадження для сумісного розгляду. Призначено розгляд означених апеляційних скарг на 18.02.2025 о 10:00год.

Через підсистему «Електронний суд» 28.01.2025 від Височанської селищної ради надійшов відзив на апеляційну скаргу відповідача (вх.1352; у межах встановленого судом строку), згідно з прохальною частиною якого заявник просить залишити апеляційну скаргу ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" без задоволення, апеляційну скаргу Височанської селищної ради на рішення Господарського суду Харківської області від 25.11.2024 у справі №922/3229/24 повністю задовольнити.

При цьому за коротким змістом відзиву заявник зазначає наступне:

- оскільки Рішення ХХІ сесії VІІ скликання Височанської селищної ради від 26.06.2018 «Про затвердження технічної документації із нормативної грошової оцінки земель смт Високий та селища Нова Березівка Височанської селищної ради Харківського району Харківської області» не визнане незаконним у судовому порядку, то воно діяло з 01.01.2019 по 31.12.2024 (з 01.01.2025 почало діяти Рішення ХLIІ сесії VІІ скликання Височанської селищної ради від 02.07.2024 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок в межах території Височанської селищної ради»);

- рішення органів місцевого самоврядування про затвердження нормативної грошової оцінки населеного пункту не є регуляторними актами в розумінні Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності».

Третя особа, Товариство з обмеженою відповідальністю "Перероблюючий завод" (далі ТОВ "Перероблюючий завод") правом, наданим ст.263 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України), не скористалося, відзивів на апеляційні скарги не надало. Відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції (ч.3 ст.263 ГПК України).

У зв`язку із перебуванням 18.02.2025 на лікарняному головуючого судді Медуниці О.Є., судове засідання у справі №922/3229/24 не відбулось.

Після виходу головуючого судді Медуниці О.Є. з лікарняного, у зв`язку із відпусткою судді-члена колегії Стойки О.В., на підставі розпоряджень керівника апарату суду від 24.02.2025, згідно з витягом з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями та згідно з протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду апеляційні скарги передані на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Істоміна О.А., суддя Радіонова О.О.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 24.02.2025 розгляд апеляційних скарг Височанської селищної ради та ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" на рішення Господарського суду Харківської області від 25.11.2024 у справі №922/3229/24 призначено на 25.02.2025 об 11:30год.

У судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 25.02.2025 представники позивача та відповідача підтримали вимоги поданих ними апеляційних скарг.

ТОВ "Перероблюючий завод" явку повноважного представника в судове засідання не забезпечило, про наявність поважних причин неявки суд завчасно не повідомило. Про дату, час та місце судового засідання повідомлялося належним чином шляхом направлення ухвали суду від 24.02.2025 до електронного кабінету третьої особи, також телефонограмою (вих.№001452/06-09/10к від 24.02.2025; працівник третьої особи відмовився від одержання телефонограми, про що складено акт від 24.02.2025).

Оскільки судом апеляційної інстанції створено всі необхідні умови для реалізації учасниками справи своїх процесуальних прав, колегія суддів визнала за можливе розглянути справу у даному судовому засіданні за відсутності третьої особи.

До апеляційної скарги і до уточненої апеляційної скарги ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" додано платіжну інструкцію №106 від 30.09.2024 про сплату на користь Головного УДКСУ у Харківській області 7 456,65 грн. із призначенням платежу «…сплата орендной плати з юр.осіб код платежу 180010600 дог. ор. №б/н від 08.07.2007 за 3 кв. 2024р.».

Відповідно до ч.ч.1-3 ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Оскільки ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" не надано клопотання про долучення до матеріалів справи нового доказу (платіжної інструкції №106 від 30.09.2024), не обґрунтовано неможливість подання такого доказу до Господарського суду Харківської області з причин, що об`єктивно не залежали від відповідача, приймаючи до уваги, що відповідач на наявність такого доказу під час розгляду справи судом першої інстанції не посилався (матеріали справи доказів протилежного не містять), судова колегія не прийняла означений доказ.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.

08.07.2007 між Харківською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ "Перероблюючий завод" (орендар; третя особа) укладено договір оренди землі, зареєстрований 09.11.2007 за №040770300012 у Харківському районному відділі рієстрації ХРФ ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" (далі договір).

За умовами п.1 договору орендодавець на підставі розпорядження Харківської обласної державної адміністрації від 27.07.2007 №483 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку - землі рекреаційного призначення, яка знаходиться за межами населеного пункту на території Височанської селищної ради за адресою: с.Високий, вул.Жовтнева (нова назва - пров.Осінній), 20, Харківського району, Харківської області.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 5,4645га (п.2 договору).

На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна (п.3 договору).

Відповідно до п.5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 182 492,44 грн.

Пунктом 8 договору сторони погодили, що даний договір укладено на 49 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Височанської селищної ради, в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в загальній сумі 9 124,62 грн на рік (п.9 договору).

За умовами п.10 договору обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Орендна плата вноситься щомісячно, у розмірі 1/12 частини річної орендної плати, протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця (п.11 договору).

Пунктом 12 договору сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з п.14 договору земельна ділянка передається в оренду для рекреаційних цілей.

Цільове призначення земельної ділянки (УКЦВЗ)- 4.3. - землі рекреаційного призначення (п.15 договору).

Відповідно до п.17 договору передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту землеустрою щодо її відведення. Організація розроблення технічних матеріалів із землеустрою і витрати, пов`язані з цим, покладаються на орендаря.

Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 7-денний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі (п.19 договору).

У п.27 договору серед прав орендодавця зазначено право вимагати своєчасного внесення орендної плати.

09.11.2007 згідно умов означеного договору на підставі акту приймання-передачі земельної ділянки ТОВ "Перероблюючий завод" було надано в строкове платне користування земельну ділянку (КВЦПЗ 07.02 Для будівництва та обслуговування об`єктів фізичної культури і спорту), кадастровий номер 6325156700:02:002:0003, площею 5,4645 га, яка розташована за межами населеного пункту на території Височанської селищної ради за адресою: Харківська область, Харківський район, с.Високий, вул.Жовтнева, 20 (нова назва - пров.Осінній) для обслуговування будівель колишнього профілакторію та розміщення рекреаційної зони.

У зв`язку із набранням чинності Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин" №1423-IX від 28.04.2021, з 27.05.2021 змінено суб`єкта владних повноважень - розпорядника земельними ділянками за межами населеного пункту, та правовий статус земель з державної власності на землі комунальної власності.

Розпорядженням Кабінету Міністрів України №725-р від 12.06.2020 "Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Харківської області" утворено Височанську селищну раду Харківського району Харківської області, як публічну особу публічного права, з визначеним адміністративним центром в смт.Високий шляхом приєднання до Височанської селищної ради населеного пункту Покотилівської селищної ради у складі смт.Покотилівка, населених пунктів Бабаївської селищної ради у складі смт.Бабаї та селище Затишне, населеного пункту Яковлівської сільської ради у складі села Ржавець.

Відповідно до ст.148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди щодо такої земельної ділянки.

Відтак, з 27.05.2021 повноваження щодо розпорядження земельною ділянкою комунальної власності, яка передана в оренду (з кадастровим номером 6325156700:02:002:0003), перейшли до Височанської селищної ради.

Згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №НВ-9916733292023 від 30.03.2023, нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:02:002:0003 станом на 30.03.3023 (дата формування витягу) становила 10 798 853,31 грн.

04.04.2023, з метою приведення у відповідність договору оренди землі до норм Закону України "Про оренду землі", Земельного кодексу України та Податкового кодексу України, Височанська селищна рада направила на адресу ТОВ "Перероблюючий завод" пропозицію вих.№03-09/664 від 03.04.2023 щодо внесення змін до договору оренди землі разом із проектом додаткової угоди №1 до договору оренди землі та витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №НВ-9916733292023 від 30.03.2023.

ТОВ "Перероблюючий завод" у відповіді, посилаючись на п.п.10, 12 договору, не погодилось внести зміни до договору оренди землі в частині розміру річної орендної плати, зазначивши, що змін коефіцієнту індексації, визначених законодавством щодо розміру орендної плати за землю, не відбулося. Третя особа також зазначила, що не зазнали змін умови господарювання. ТОВ "Перероблюючий завод" повідомило, що через військову агресію Російської Федерації товариство зазнало значних збитків через руйнування офісних приміщень та викрадення офісної техніки, матеріальних цінностей та документів та було вимушене на тривалий час зупинити свою виробничу діяльність і станом на 25.04.2023 так і не відновило колишніх об`ємів виробництва і не досягло фінансових результатів діяльності попередніх років. Третя особа зауважила, що погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, не виявлено, земельна ділянка знаходиться в належному стані.

28.06.2024 між ТОВ "Перероблюючий завод" і ТОВ "Арена Аквагруп" укладено договір купівлі-продажу №4199 від 28.06.2024 (посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємець І.О. 28.06.2024, індексний номер 73886109) про відчуження на користь ТОВ "Арена Аквагруп" об`єктів нерухомого майна - будівлі колишнього профілакторію літ. "Б-3", водонапорної башти літ. "В", насосної літ. "Г", огорожі №1-4, загальною площею 2506,10 кв.м., які розташовані за адресою: Харківська область, Харківський район, селище Високий, пров.Осінній, 20, на земельній ділянці з кадастровим номером 6325156700:02:002:0003. Вказане не заперечується учасниками справи та підтверджується наявною в матеріалах справи Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта №388879437 від 30.07.2024.

28.06.2024 приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Ємець Іван Олександрович листом №600/01-16 від повідомив Височанську селищну раду, що 28.06.2024 була проведена державна реєстрація права власності на будівлю колишнього профілакторію з допоміжними будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: Харківська область, Харківський район, селище Високий, пров.Осінній (назва до зміни - провулок Жовтневий) 20, що розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 6325156700:02:002:0003, площею 5,4645 га, що перебуває в оренді згідно договору оренди землі, укладеного в простій письмовій формі 08.07.2007 між Височанською селищною радою та ТОВ "Перероблюючий завод". Інше речове право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.09.2019, номер запису про інше речове право 33346312, реєстраційний номер нерухомого майна 1920516763251. Згідно з ч.4 ст.31-6 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" проведено реєстрацію переходу права користування земельною ділянкою від відчужувача (попереднього власника - ТОВ "Перероблюючий завод") вищевказаного об`єкта до його набувача - ТОВ "Арена Аквагруп".

Відповідні відомості відображені в Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта №388879145 від 30.07.2024.

Як убачається з наявної в матеріалах справи довідки Височанської селищної ради №44 від 09.09.2024 про платежі з орендної плати за землю ТОВ "Перероблюючий завод", за період з 21.07.2021 по 25.06.2024 ТОВ "Перероблюючий завод", як попереднім орендарем вказаної земельної ділянки, було сплачено орендну плату за землю в сумі 58 248,50 грн.

За змістом позовної заяви Височанська селищна рада стверджує, що з 28.06.2024 по дату подання позовної заяви ТОВ "Арена Аквагруп", як новим орендарем спірної земельної ділянки, не сплачено орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 6325156700:02:002:0003, а тому у відповідача виникла заборгованість з орендної плати за оренду земельної ділянки за період з 01.06.2021 по 31.07.2024 у сумі 1 531 224,03 грн, обрахована наступним чином: 1 589 472,53 грн (сума нарахувань) 58 248,50 грн (сума оплати ТОВ "Перероблюючий завод" як попереднім орендарем) = 1 531 224,03 грн.

Означене стало підставою звернення Височанської селищної ради з розглядуваним позовом до суду.

Судова колегія враховує наступне.

Предметом позову у цій справі є вимоги Височанської селищної ради про стягнення з ТОВ "Арена Аквагруп" заборгованості з орендної плати за договором за період з 01.06.2021 по 31.07.2024.

Земельні правовідносини, зокрема ті, які пов`язані з набуттям права оренди на земельні ділянки, укладенням договорів оренди землі тощо регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), ЗК України, Законом України "Про оренду землі" та іншими нормативно-правовими актами.

Згідно з ч.ч.1 - 2 ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Відповідно до приписів ч.1 ст.116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Статті 377 ЦК України, 120 ЗК України (тут і далі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) регулюють питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду.

Положеннями ч.4 ст.120 ЗК України унормовано, що у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

Водночас статтею 377 ЦК України також визначено, що до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.

Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

Велика Палата Верховного Суду вже неодноразово звертала увагу на те, що у нормах ст.120 ЗК України, ст.377 ЦК України, а також і в інших положеннях законодавства фактично закріплений принцип "superficies solo cedit" - збудоване на поверхні слідує за нею (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди), який є одним із основоположних принципів земельного, а також цивільного законодавства (постанови від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, від 03.04.2019 у справі №921/158/18, на які обґрунтовано послався суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні, а також постанови від 22.06.2021 у справі №200/606/18, від 31.08.2021 у справі №903/1030/19, від 20.07.2022 у справі №923/196/20).

Порядок і умови переходу права на оренду земельної ділянки врегульовано також у ст.7 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Так, статтею 7 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта на праві оренди, до набувача такого об`єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об`єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.

Верховний Суд, здійснюючи тлумачення ст.7 Закону України "Про оренду землі", у постанові від 29.08.2018 у справі №920/675/17, дійшов висновку, що у розумінні наведених положень при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Отже, після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до ст.120 ЗК України та ст.377 ЦК України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, тому не є обов`язковим.

Згідно з положеннями п.287.1 ст.287 ПК України, на застосуванні яких обґрунтовано наполягає відповідач за змістом відзиву на апеляційну скаргу Височанської селищної ради, власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.

Господарський суд Харківської області, надавши оцінку наявним у матеріалах справи документам, застосувавши правильно ст.120 ЗК України, ст.377 ЦК України, ст.7 Закону України "Про оренду землі" до спірних правовідносин, дійшов обґрунтованого висновку, що у ТОВ "Арена Аквагруп" у зв`язку із придбанням об`єктів нерухомості загальною площею 2506,10 кв.м. (будівля колишнього профілакторію літ."Б-3", водонапірна башта літ. "В", насосна літ. "Г", огорожа №1-4,), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3686263251, розташованих за адресою: Харківська обл., Харківський р-н, сщ.Високий, пров.Осінній, буд.20, на земельній ділянці з кадастровим номером 6325156700:02:002:0003 (сформована як об`єкт цивільних прав) виникло право оренди щодо вказаної земельної ділянки на умовах, що існували у попереднього власника, розташованого на ній нерухомого майна (ТОВ "Перероблюючий завод"), а саме на умовах договору оренди землі від 08.07.2007. Такий висновок суду попередньої інстанції відповідає усталеній практиці Верховного Суду щодо застосування вказаних норм матеріального права.

При цьому, які обгрунтовано зроблено висновок судом першої інстанції, таке право оренди земельної ділянки у ТОВ "Арена Аквагруп" виникло саме 28.06.2024, тобто з дати реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна. Саме з цієї дати (28.06.2024) припинилося право користування земельною ділянкою у ТОВ "Перероблюючий завод". Відповідно, і обов`язок зі сплати орендної плати за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:02:002:0003 виник у ТОВ "Арена Аквагруп" з 28.06.2024 на підставі договору оренди землі від 08.07.2007 (доказів дострокового розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки позивачу матеріали справи не містять).

За таких обставин безпідставними є посилання Височанської селищної ради за змістом апеляційної скарги на те, що у даному випадку відбувається універсальне правонаступництво за діючим договором оренди землі і новому орендарю (ТОВ "Арена Аквагруп") перейшли обов`язки щодо сплати заборгованості за договором оренди землі, яка утворилась у ТОВ "Перероблюючий завод" (попереднього орендаря) за період оренди землі з 01.06.2021 до 28.06.2024.

Правонаступництво - це перехід суб`єктивного права (а у широкому розумінні - також і юридичного обов`язку) від однієї особи до іншої (правонаступника).

Внаслідок певної дії чи події сторону у зобов`язанні можна замінити на іншу особу, яка є її правонаступником або стосовно лише цивільних прав (обов`язків), або одночасно щодо цивільних прав і обов`язків. Іншими словами, заміна сторони у зобов`язанні може бути наслідком або сингулярного правонаступництва (зокрема, на підставах договорів купівлі-продажу (ч.3 ст.656 ЦК України), дарування (ч.2 ст.718 ЦК України), факторингу (глава 73 ЦК України)), або універсального правонаступництва (у випадку реорганізації юридичної особи (ч.1 ст.104 ЦК України) чи спадкування (ст.1216 ЦК України)). Якщо означена заміна є неможливою внаслідок того, що правовідношення не допускає правонаступництва, таке правовідношення припиняється (ст.ст.608, 609, 1219 ЦК України). Зобов`язання припиняється і тоді, коли правовідношення допускає правонаступництво, боржник був замінений правонаступником, але до останнього кредитор не заявив вимогу у визначений законом строк.

За універсальним правонаступництвом має місце перехід усієї сукупності прав та обов`язків певної особи. При цьому майно особи як сукупність прав і обов`язків, які їй належать, переходить до правонаступника (правонаступників) як єдине ціле, причому у цій сукупності єдиним актом переходять усі окремі права та обов`язки, які належали на момент правонаступництва праводателю, незалежно від того, виявлені вони на момент правонаступництва чи ні. Універсальне правонаступництво має місце у випадках припинення юридичної особи та спадкового наступництва у випадку смерті фізичної особи.

Сингулярне правонаступництво, на відміну від універсального, не охоплює переходу всієї сукупності прав та обов`язків до правонаступника, а тому іменується частковим правонаступництвом, і відбувається заміною осіб в окремих зобов`язаннях через волевиявлення сторін або вказівку закону.

Подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 04.12.2024 у справі №911/1332/19, від 14.06.2024 у справі №911/1581/23.

Враховуючи зазначені правові висновки щодо розмежування універсального та сингулярного правонаступництва юридичної особи, зважаючи на те, що норми ст.120 ЗК України містять застереження щодо переходу до набувача нерухомого майна саме права оренди за договором оренди земельної ділянки в тому обсязі та на умовах, що були встановлені для попереднього власника, а не щодо переходу до нового власника нерухомості боргів з орендної плати попереднього власника, Східний апеляційний господарський суд дійшов висновку про хибність доводів Височанської селищної ради про перехід до ТОВ "Арена Аквагруп" боргів ТОВ "Перероблюючий завод" у порядку універсального правонаступництва.

Надаючи оцінку здійсненим Господарським судом Харківської області розрахункам належного до стягнення з відповідача розміру заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою за період з 28.06.2024 (дата державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна) по 31.07.2024 (визначена позивачем кінцева дата розрахунку), Східний апеляційний господарський суд зазначає наступне.

За умовами пунктів 9-11 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Височанської селищної ради, у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у загальній сумі 9 124,62 грн. на рік.

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Орендна плата вноситься щомісячно, у розмірі 1/12 частини річної орендної плати, протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.

Для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунально власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України "Про оцінку земель".

Відповідно до ч.5 ст.5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Статтею 13 Закону України "Про оцінку земель" встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до абз.2 ч.1 ст.13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно з ч.1 ст.15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

За змістом ст.18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7- 10 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений ст.23 Закону України "Про оцінку земель".

Частинами 1, 3 та 4 цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до п.271.2 ст.271 ПК України.

Пунктом 271.2 ст.271 ПК України унормовано, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Врахувавши вказані норми права, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 (на яку обґрунтовано послався Господарський суд Харківської області в оскаржуваному рішенні) виснувала, що нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас обов`язковість урахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абз.2 ч.1 ст.13 Закону України "Про оцінку земель"). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням ч.2 ст.632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Отже, з моменту початку застосування відповідно до п.271.2 ст.271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. Подібна правова позиція також викладена у постанові Верховного Суду від 16.09.2024 у справі №911/1583/23.

Східний апеляційний господарський суд відхиляє твердження ТОВ "Арена Аквагруп", викладені у його апеляційній скарзі, про неможливість посилання на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22, оскільки обставини означеної справи суттєво відрізняються від фактичних обставин у розглядуваній справі.

Так, судова колегія наголошує, що процесуальний закон у визначених випадках передбачає необхідність оцінювання правовідносин на предмет подібності. З цією метою суд насамперед має визначити, які правовідносини є спірними, після чого застосувати змістовий критерій порівняння, а за необхідності - також суб`єктний і об`єктний критерії. З-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків сторін спору) є основним, а два інші - додатковими. Суб`єктний і об`єктний критерії матимуть значення у випадках, якщо для застосування норми права, яка поширюється на спірні правовідносини, необхідним є специфічний суб`єктний склад цих правовідносин або їх специфічний об`єкт.

Самі по собі предмет позову та сторони справи можуть не допомогти встановити подібність правовідносин за жодним із критеріїв. Не завжди обраний позивачем спосіб захисту є належним й ефективним. Тому формулювання предмета позову може не вказати на зміст і об`єкт спірних правовідносин. Крім того, сторонами справи не завжди є сторони спору (наприклад, коли позивач або відповідач неналежний). Тому порівняння сторін справи не обов`язково дозволить оцінити подібність правовідносин за суб`єктами спірних правовідносин.

Подібна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі №233/2021/19, у постановах Верховного Суду від 12.09.2023 у справі №916/1828/22, від 03.10.2023 у справі №911/1212/22, від 03.10.2023 у справі №922/3953/21, від 03.10.2023 у справі №922/1653/21.

Судова колегія враховує, що у межах справи №914/2848/22, яка розглядалась Великою Палатою Верховного Суду, предметом розгляду були вимоги Східницької селищної ради до Приватного підприємства фірма «Курорт-сервіс» про визнання укладеною додаткової угоди від 02.09.2022 до договору оренди землі від 06.09.2004 №04.04.439.00669.

Позовні вимоги були обґрунтовані тим, що 08.12.2021 Східницька селищна рада прийняла рішення №563 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки смт Східниця КК «Смерекове» Львівської області», яким було затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати.

Отже, як зазначено у п.68 постанови Великої Палати Верховного Суду у справі №914/2848/22, спір у цій справі стосується порядку визначення розміру орендної плати за землі комунальної форми власності. Власне правовідносини щодо визначення розміру орендної плати також є спірними у межах розглядуваної справи №922/3229/24.

У п.90 постанови суд касаційної інстанції зауважив, що норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності.

Як зазначалося вище за текстом постанови, у п.103 постанови у справі №914/2848/22 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

При цьому Велика Палата Верховного Суду зауважила, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов`язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п.106 постанови).

Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми (п.109 постанови).

У п.110 постанови Велика Палата Верховного Суду виснувала, що належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

Відтак, усупереч твердженням ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП", висновки щодо застосування норм права, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22, є застосовними до спірних правовідносин у межах розглядуваної справи №922/3229/24.

Як убачається з матеріалів справи, рішенням ХХІ сесії VІІ скликання Височанської селищної ради від 26.06.2018 "Про затвердження технічної документації із нормативної грошової оцінки земель смт.Високий та селища Нова Березівка Височанської селищної ради Харківського району Харківської області" затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель смт. Високий та селища Нова Березівка Височанської селищної ради Харківського району Харківської області.

За змістом апеляційної скарги ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" наголошує на тому, що рішення Височанської селищної ради від 26.06.2018 про затвердження технічної документації із нормативної грошової оцінки земель не може бути підставою для введення в дію нової нормативної грошової оцінки землі, оскільки Височанська селищна рада проігнорувала вимоги закону щодо процедури ухвалення регуляторних актів.

Однак, відповідно до ч.4 ст.23 Закону України «Про оцінку земель» рішення рад щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Згідно з ч.ч.5, 10 ст.59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування нормативно-правового характеру набирають чинності з дня їх офіційного оприлюднення, якщо органом чи посадовою особою не встановлено пізніший строк введення цих актів у дію. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

У пункті 2 Рішення Височанської селищної ради від 26.06.2018 «Про затвердження технічної документації із нормативної грошової оцінки земель смт.Високий та селища Нова Березівка Височанської селищної ради Харківського району Харківської області» зазначено, що рішення набуває чинності з 01.01.2019.

Як зазначено у відзиві на апеляційну скаргу Височанською селищною радою, рішенням ХLIІ сесії VІІ скликання Височанської селищної ради від 02.07.2024 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок в межах території Височанської селищної ради» було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах території Височанської селищної ради». Дане рішення почало діяти з 01.01.2025.

Оскільки матеріали справи не містять доказів визнання незаконним у судовому порядку рішення Височанської селищної ради від 26.06.2018 про затвердження технічної документації із нормативно грошової оцінки земель і ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" на наявність таких доказів за змістом апеляційної скарги не посилається, судова колегія дійшла висновку, що означене рішення діяло з 01.01.2019 по 31.12.2024.

Беручи до уваги сформовану практику Верховного Суду, апеляційний суд зазначає, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки, яка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, відповідно до ч.2 ст.20 та ч.3 ст.23 Закону України «Про оцінку земель» оформлюється як витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку землі, який видається центральним органом виконавчої влади.

Згідно з наявним у матеріалах справи витягом з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №НВ-9916733292023 від 30.03.2023 нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:02:002:0003 станом на 30.03.2023 становить 10 798 853,31 грн.

Положеннями пункту 289.1 ст.289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Відповідно до п. 289.3. ст. 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову політику, і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель.

Як убачається з інформації, розміщеної на офіційному веб-сайті Центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, функції якого на даний час виконує Держгеокадастр, значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік становить 1,051 (зазначений коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь).

Відповідно до п.289.2 ст.289 ПК України коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

Отже, як правильно зазначив суд першої інстанції, у 2024 році нормативна грошова оцінка земельної ділянки, якою фактично користувався відповідач після 28.06.2024, з урахуванням відомостей про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у 2023 році, зазначених у Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 30.03.2023, становила 11 349 594,80 грн. (10 798 853,31 грн. х 1,051).

Як зазначалося вище за текстом постанови, відповідно до п.9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Височанської селищної ради, у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Відтак, розмір річної орендної плати у розмірі 5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки у 2024 році становить 567 479,74 грн. Відповідно, розмір орендної плати за місяць у 2024 році становить 47 289,97 грн.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" наголошує на тому, що, оскільки норми ПК України визначають розмір орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, не більше 3 відсотка нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п.п.288.5.1 п.288.5 ст.288 ПК України) та не більше 12 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п.п.288.5.2 п.288.5 ст.288 ПК України) і вказані норми прямо суперечать одна одній та припускають неоднозначне трактування обов`язку платника по сплаті орендної плати, то в силу вимог п.п.4.1.4 п.4.1 ст.4, п.56.21 ст.56 ПК України рішення приймається на користь платника.

Однак, означені доводи скаржника є безпідставними.

Так, відповідно до п.288.5 ст.288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

288.5.1. не може бути меншою за розмір земельного податку:

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;

288.5.2. не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Статтею 274 ПК України встановлений земельний податок у розмірі не більше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Виходячи зі змісту підпункту 288.5.1 пункту 288.5 ст.288 ПК України, дана норма встановлює мінімальний розмір річної суми орендної плати, зокрема для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки. Подібний підхід до розуміння норм права викладено у постанові Верховного Суду від 01.06.2022 у справі №922/3758/20.

Тобто, пунктом 288.5 ст.288 ПК України унормовано, що розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Аналогічний підхід до розуміння норм пункту 288.5 ст.288 ПК України викладено у постановах Верховного Суду від 06.11.2019 у справі №924/187/18, від 20.11.2019 у справі №916/2769/18, від 04.09.2024 у справі №925/1446/23.

Як убачається зі змісту договору оренди від 08.07.2007, розмір орендної плати (5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки) визначено сторонами у межах законодавства.

За розрахунками суду першої інстанції, за два дні користування спірною земельною ділянкою у червні 2024 року та за липень 2024 року ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" мало сплати 50 442,63 грн. Арифметична правильність проведеного Господарським судом Харківської області розрахунку заборгованості відповідача зі сплати орендної плати апелянтами не оспорюється.

Враховуючи вищевикладене у сукупності, судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції про наявність правових підстав для стягнення з ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" на користь Височанської селищної ради 50 442,63 грн.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу відповідач зазначає про те, що перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та на ту частину земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. При цьому апелянт стверджує, що придбані ТОВ "АРЕНА АКВАГРУП" будівлі розміщені на значно меншій території, ніж сама орендована земельна ділянка.

У свою чергу, судова колегія наголошує, якщо раніше у законному користуванні продавця (попереднього власника) нерухомого майна (будівель, споруд) уже перебувала земельна ділянка певною площею, то до набувача вказаного нерухомого майна переходить право користування земельною ділянкою такої ж площі, як у попереднього землекористувача (ч.4 ст.120 ЗК України) та на тому ж самому юридичному титулі. Подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 30.03.2021 у справі №922/1323/20, від 21.12.2021 у справі №910/3499/19.

Натомість відповідачем не надано доказів на підтвердження використання земельної ділянки меншою площею, ніж площа сформованої земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:02:002:0003, а також не надано доказів розробки (затвердження, погодження) нового проекту землеустрою чи технічної документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки з відповідним обґрунтуванням необхідності зменшення її площі з урахуванням незмінності цільового та функціонального призначення.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржників та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України". Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У цій справі апелянтам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

Відтак, враховуючи, що апеляційний господарський суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, які (доводи і вимоги апеляційних скарг) у даному випадку не підтверджують ухвалення оскаржуваного рішення із порушеннями, визначеними ст.277 ГПК України в якості підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення, а підстав для виходу за межі апеляційних доводів і вимог у порядку ч.4 ст.269 цього Кодексу апеляційним судом встановлено не було, апеляційні скарги позивача та відповідача підлягають залишенню без задоволення, оскаржуване рішення - без змін.

За змістом ст.129 вказаного Кодексу такий результат апеляційного перегляду має наслідком віднесення на рахунок скаржників витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст.ст.129, 269, 270, 273, 275, 276, 281, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Височанської селищної ради залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЕНА АКВАГРУП" залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 25.11.2024 у справі №922/3229/24 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок і строки оскарження передбачено ст.ст.287 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 06.03.2025.

Головуючий суддя О.Є. Медуниця

Суддя О.А. Істоміна

Суддя О.О. Радіонова