Рішення

від 24.02.2025 по справі 908/2875/24

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

номер провадження справи 33/210/24

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.02.2025 Справа № 908/2875/24

м.Запоріжжя Запорізької області

Господарський суд Запорізької області у складі судді Мірошниченка М.В.,

при секретарі судового засіданні Драковцевій В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в загальному позовному провадженні матеріали справи №908/2875/24

за позовом: Комунального підприємства "ГРАДПРОЕКТ" (69037, м. Запоріжжя, вул.Зелінського, буд. 3, ідентифікаційний код 20504731)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "ОФІС-ПЛЮС" (69006, м.Запоріжжя, вул. Рекордна, буд. 2, ідентифікаційний код 32169306)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Департамент управління активами Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, вул. Зелінського, буд. 3, ідентифікаційний код 45013287)

про розірвання договору та звільнення об`єкту оренди

За участю представників сторін:

від позивача: Золотько О.І. (в залі суду) - довіреність № 03/1 від 02.01.2025;

від відповідача: Биков С.А. (в залі суду) - витяг з ЄДР; Габуєв Г.О. (в залі суду) - ордер серії АР № 1221022 від 02.02.2025;

від третьої особи: не з`явився;

СУТЬ СПОРУ:

До Господарського суду Запорізької області звернулось Комунальне підприємство "ГРАДПРОЕКТ" з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ОФІС-ПЛЮС", в якому просить:

1) розірвати договір оренди нерухомого майна на вул. Ладозька, 32, що належить до комунальної власності та передавалось в оренду за результатами проведення аукціону від 20.06.2024 № 23/24, укладеного між Департаментом управління активами Запорізької міської ради (орендодавець), Комунальним підприємством "ГРАДПРОЕКТ" (балансоутримувач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОФІС-ПЛЮС" (орендар);

2) звільнити будівлю літ. Б загальною площею 108,5 кв.м. за адресою: 69096, Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Ладозька, буд. 32, шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "ОФІС-ПЛЮС" на користь Комунального підприємства "ГРАДПРОЕКТ".

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на невиконання відповідачем обов`язків за договором оренди від 20.06.2024 № 23/24 щодо укладання договорів з постачальниками комунальних послуг, забезпечення приміщення будівлі первинними засобами пожежогасіння.

Позов заявлено на підставі ст. ст. 16, 391, 525, 526, 530, 610, 612, 615, 626, 627, 628, 629, 638, 651, 773, 785 Цивільного кодексу України, ст.ст. 136, 291 Господарського кодексу України, ст.ст. 24, 25, 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

У позові викладено клопотання про залучення до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Департаменту управління активами Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, вул. Зелінського, буд. 3, ідентифікаційний код 45013287), який є орендодавцем за договором оренди від 20.06.2024 №23/24.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.10.2024 позовну заяву передано на розгляд судді Мірошниченку М.В.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 04.11.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, присвоєно справі номер провадження 33/210/24, ухвалено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 03.12.2024 о 10 год. 30 хв. Залучено Департамент управління активами Запорізької міської ради до участі у справі №908/2875/24 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача.

Копію ухвали доставлено до електронних кабінетів сторін та третьої особи 04.11.2024 о 19 год. 40 хв., що підтверджується довідками про доставку електронного листа.

20.11.2024 від відповідача надійшов відзив, відповідно до якого відповідач просив відмовити у задоволенні позовних вимог.

В судовому засіданні 03.12.2024 були присутні представники позивача та відповідача, здійснювалося фіксування судового процесу технічними засобами - програмно-апаратним комплексом "Акорд".

Представники позивача та відповідача повідомили про намір подати додаткові докази.

Представник позивача повідомив, що відзив на позовну заяву позивач отримав, не має наміру подавати відповідь на відзив.

З метою дотримання принципу рівності сторін та процесуальних прав усіх учасників справи, для надання можливості сторонам подати додаткові докази, суд ухвалив з власної ініціативи продовжити строк підготовчого провадження на 30 днів, відкласти підготовче засідання на 08.01.2025 об 11 год. 00 хв.

04.12.2024 від позивача надійшло клопотання про долучення доказів.

12.12.2024 від відповідача надійшла заява про долучення доказів. У заяві відповідач зазначив, що ці докази він отримав після подання відзиву.

08.01.2025 від відповідача надійшла заява про долучення доказів. У заяві відповідач зазначив, що ці докази він отримав після подання відзиву.

08.01.2025 судове засідання не відбулось у зв`язку із знеструмленням електромережі Господарського суду Запорізької області, що підтверджується актом №18 від 08.01.2025.

З метою дотримання принципу рівності сторін та процесуальних прав усіх учасників справи, у зв`язку з виникненням технічних проблем, що унеможливили участь представників сторін у судовому засіданні, суд ухвалив відкласти підготовче засідання на 03.02.2025 о 10 год. 00 хв.

Копію ухвали доставлено до електронних кабінетів сторін та третьої особи 10.01.2025 о 15 год. 16 хв., що підтверджується довідками про доставку електронного листа.

22.01.2025 від відповідача надійшла заява про долучення доказу - скан-копії посвідчення про проходження спеціального навчання з питань пожежної безпеки.

В судовому засіданні 03.02.2025 були присутні представники позивача та відповідача, здійснювалося фіксування судового процесу технічними засобами - програмно-апаратним комплексом "Акорд".

В судовому засіданні суд оголосив про подання відповідачем заяви про долучення доказу.

Представник позивача не заперечив проти долучення доказу до матеріалів справи.

Суд долучив до матеріалів справи наданий відповідачем доказ.

Представники сторін заявили, що всі докази подано, можливо закрити підготовче провадження у справі.

Продовжений строк підготовчого провадження в даній праві спливає 03.02.2025.

Суд дійшов висновку, що питання, визначені частиною другою статті 182 цього Кодексу, судом вирішені і наявних у справі матеріалів достатньо для вирішення спору по суті.

Ухвалою від 03.02.2025 закрито підготовче провадження у справі №908/2875/24 та призначено справу №908/2875/24 до розгляду по суті на 24.02.2025 об 11 год. 30 хв.

В судовому засіданні 24.02.2025 були присутні представники позивача та відповідача, Технічна фіксація судового засідання здійснювалася за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку: vkz.court.gov.ua.

Третя особа свого представника в судове засідання не направила, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, що підтверджується довідкою про доставку електронного листа (ухвалисуду від 03.02.2025) до електронного кабінету 03.02.2025 о 20:01 год.

Представник позивача просив задовольнити позов.

Представник відповідача просив відмовити у задоволенні позовних вимог.

Суд оголосив про перехід до стадії ухвалення рішення та час його проголошення у цьому судовому засіданні: о 12 год. 45 хв.

В судовому засіданні 03.02.2025 суд проголосив скорочене рішення: позов задовольнити.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

Між Департаментом управління активами Запорізької міської ради (далі - орендодавець, третя особа), Комунальним підприємством «ГРАДПРОЕКТ» (далі - балансоутримувач, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ОФІС-ПЛЮС» (далі - орендар, відповідач) укладено договір оренди нерухомого майна на вул. Ладозька, 32, що належить до комунальної власності та передається в оренду за результатами проведення аукціону від 20.06.2024 № 23/24 (далі - договір).

Договір укладено строком на 10 (десять) років та діє з 20.06.2024 по 20.06.2034 включно.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кияницею Надією Володимирівною та зареєстровано в реєстрі за № 645.

Відповідно до п.1.1 договору орендодавець і балансоутримувач шляхом проведення аукціону, на підставі протоколу про результати електронного аукціону, сформованого 23.05.2024 за №LLE001- UA-20240516-64236, передають, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно - будівлю літ. Б, загальною площею 108,5 кв.м., за адресою: 69096, Запорізька обл., місто Запоріжжя, вулиця Ладозька, будинок 32 (далі - майно), яке перебуває в господарському віданні комунального підприємства «ГРАДПРОЕКТ».

Пунктом 1.4 договору визначено що майно передається в оренду для використання за будь-яким призначенням.

На підставі п. 2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном з моменту підписання сторонами договору та акту приймання-передачі.

Акт приймання-передачі підписано 20.06.2024.

Пунктом 3.1 договору передбачено, що до складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна (комунальних послуг, послуг з управління об`єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг по ремонт) і технічному обслуговуванню інженерного обладнання та внутрішньо будинкових мереж, ремонту будівлі, у т. ч.: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою. Орендар несе ці витрати на основі окремих договорів, укладених із балансоутримувачем, об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку, управителями будинку тощо, або напряму із постачальниками комунальних послуг в порядку, визначеному пунктом 6.9 цього договору.

Розділом 6 договору оренди передбачені обов`язки орендаря з метою належного виконання умов договору, які полягають у наступному:

- використовувати орендоване майно відповідно до цільового призначення, визначеного у пункті 1.4 договору та утримувати його в належному технічному та санітарному стані.

- забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, утримувати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки;

- відповідно до вимог нормативно-правових актів пожежної безпеки розробляти комплексні заходи щодо забезпечення пожежної безпеки об`єкта оренди;

- забезпечувати додержання протипожежних вимог, стандартів, норм, правил, а також виконання вимог приписів і постанов органів державного пожежного нагляду та вимог відповідних служб (підрозділів) балансоутримувача;

- утримувати у справному стані засоби протипожежного захисту і зв`язку, пожежну техніку, обладнання та інвентар, не допускати їх використання не за призначенням, проводити внутрішні розслідування випадків пожеж та подавати балансоутримувачу відповідні документи з розслідування;

- орендар несе відповідальність за дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно із законодавством;

- забезпечити представникам орендодавця та балансоутримувача безперешкодний доступ на об`єкт оренди з метою контролю за його використанням та виконанням орендарем умов цього договору, а також з метою запобігання нанесенню шкоди об`єкту оренди чи власності третіх осіб через виникнення загрози його пошкодження внаслідок аварійних ситуацій або внаслідок настання надзвичайних ситуацій, пов`язаних з природною стихією: ураган, землетрус, великий снігопад, ожеледиця тощо.

Окрім того, пунктом 6.9 договору передбачено, що в місячний термін орендарю необхідно укласти відповідні договори з постачальниками комунальних послуг, з суб`єктом (балансоутримувач будинку, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, управитель будинку тощо) договір про надання послуг та (або) сплату членських внесків на утримання будинку і споруд та прибудинкової території, або з балансоутримувачем договір на відшкодування комунальних послуг та земельного податку (у разі оформлення земельної ділянки) та своєчасно вносити платню (внески, платежі тощо) за ці послуги у встановленому законодавством порядку, про що повідомити орендодавця, надавши у 10-ти денний термін засвідчені належним чином копії відповідних договорів.

На час подання даної позовної заяви відповідач не надав позивачу засвідчені належним чином копії договорів з постачальниками комунальних послуг та не повідомив про можливі терміни їх укладання. Приміщення будівлі не були забезпечені первинними засобами пожежогасіння відповідно до Правил пожежної безпеки України, затверджених наказом Міністерства внутрішніх справ від 30.12.2014 № 1417 (п. 3.6 та 3.9 розділу 5, п. 1.6, п. 1.18 розділу 4, п. 2.1 розділу 3), що може привести до втрати або пошкодження майна.

З метою контролю виконання умов договору оренди об`єкту права комунальної власності територіальної громади міста Запоріжжя комісією, склад якої затверджено наказом КП «ГРАДПРОЕКТ» від 18.07.2024 №14-од, в присутності директора ТОВ «ОФІС-ПЛЮС» Бикова Сергія Анатолійовича, проведено перевірку дотримання умов вищевказаного договору.

Перевіркою встановлено, що орендар не виконує умови розділу 6 договору, а саме: не укладено договори з постачальниками комунальних послуг та не повідомлено про строки їх укладання; не забезпечено додержання протипожежних вимог, стандартів, норм, правил, які передбачені Правилами пожежної безпеки України, затверджених наказом Міністерства внутрішніх справ від 30.12.2014 № 1417 - порушено п. 3.6 та п. 3.9 розділу 5, п. 1.6, п. 1.18 розділу 4, п. 2.1 розділу 3 вказаних правил. В кімнаті приміщення використовуються світильник з лампою та зберігаються горючі матеріали різних ступенів займання.

За результатами перевірки складено акт від 07.08.2024, який підписано усіма членами комісії та директором ТОВ «ОФІС-ПЛЮС» Биковим С.А. із зауваженнями, що приміщення було передано в оренду в незадовільному стані без підключення до будь-яких комунальних послуг (вода, світло), тому приміщення не використовується. Всі поліпшення будуть виконані після підключення до світла, а також передбачені кошторисом на ремонтні роботи.

12.08.2024 складено додаток до акту, в якому комісією визначено термін для усунення виявлених порушень строком до 23.08.2024.

У встановлений комісією строк орендарем виявлені порушення не усунуто та умови договору не виконані.

Листом від 02.09.2024 № 1021 КП «ГРАДПРОЕКТ» повідомило ТОВ «ОФІС-ПЛЮС» про дострокове розірвання договору та направило на адресу відповідача пропозицію про розірвання договору оренди. Для розгляду даної пропозиції було встановлено строк до 10.09.2024. У встановлений строк ТОВ «ОФІС-ПЛЮС» не надав відповіді на пропозицію позивача.

На підставі вказаних обставин позивач звернувся до господарського суду з позовом у даній справі про розірвання договору оренди та звільнення орендованої будівлі шляхом виселення відповідача, посилаючись на невиконання відповідачем обов`язків за договором оренди від 20.06.2024 № 23/24 щодо укладання договорів з постачальниками комунальних послуг, забезпечення приміщення будівлі первинними засобами пожежогасіння.

Спірні правовідносини сторін є господарськими та врегульовані договором оренди комунального майна.

Згідно із ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Приписами ст. 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.

Згідно зі ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та актів цивільного законодавства.

Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається, крім випадків, передбачених законом. Аналогічний припис містять пункти 1 та 7 ст. 193 Господарського кодексу України.

В порушення умов п. п. 6.6.2, 6.6.3 та п. 6.9 договору відповідач не забезпечив додержання протипожежних вимог, стандартів, норм, правил, які передбачені Правилами пожежної безпеки України, зокрема не забезпечив орендоване приміщення засобами пожежогасіння, а також не уклав відповідні договори з постачальниками комунальних послуг в місячний термін. Вимоги позивача щодо усунення зазначених порушень виконані не були.

Таким чином, відповідач допустив істотне порушення умов договору оренди, внаслідок чого сторона договору (балансоутримувач) значною мірою був позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору, а саме: утримання орендованого майна в належному технічному та санітарному стані, забезпечення пожежної безпеки об`єкта оренди.

Надані відповідачем докази часткового усунення виявлених порушень свідчать про те, що вказані порушення були усунуті відповідачем вже після звернення позивача до суду з позовом у даній справі, що не усуває факту наявності істотного порушення відповідачем умов договору на момент звернення позивача до суду з позовом.

Так, декларація №23-211124-00101 відповідності матеріально-технічної бази вимогам законодавства з питань пожежної безпеки складена 21.11.2024, а позов подано до суду 29.10.2024. Доказів дотримання відповідачем заходів пожежної безпеки на момент звернення позивача до суду з позовом відповідачем не надано.

Також відповідачем надано суду наступні договори:

- договір №11143 від 30.10.24 про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення із КП «Водоканал»;

- договір №24/0_ від 01.10.24 про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій для нежитлових приміщень із ОСББ «Ладозька 32», який, як вказує відповідач, він отримав після отримання позовної заяви.

З викладеного вбачається, що договір №11143 від 30.10.24 про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення із КП «Водоканал» укладено після подачі позову до суду.

Договір №24/0_ від 01.10.24 про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій для нежитлових приміщень із ОСББ «Ладозька 32» був укладений з порушенням встановленого в п. 6.9 договору оренди місячного строку. Позивачу цей договір наданий не був на момент подачі позову та не повідомлено про його укладення.

Відповідачу було відомо про виявлені порушення, про що свідчать його зауваження на акті перевірки від 08.08.2024. Відповідачу надавався термін для усунення недоліків за результатами перевірки у строк до 23.08.2024. У зазначений строк порушення не були усунуті відповідачем.

Відповідач у відзиві зазначає, що, намагаючись укласти договір на тимчасове приєднання до електричних мереж системи розподілу, відповідач отримав відповідь №71-71/4046 від 30.09.2024 від ПАТ «ЗАПОРІЖЖЯОБЛЕНЕРГО», в якій зазначено, що «у зв`язку з відсутністю на складах ПАТ «Запоріжжяобленерго» ТМЦ та неможливістю виконання зобов`язань, ОСР, керуючись п. 10 Порядку, вимушене повідомити Вам, як Замовнику послуги тимчасового приєднання, про неможливість забезпечення виконання будівельно-монтажних робіт, які приведені у технічних умовах тимчасового приєднання до електричних мереж електроустановок від 28.09.24 №2410-0662-Бородинська. Виконання приєднання можливо після припинення чи скасування на території України воєнного стану».

Зазначена інформація, на думку відповідача, свідчить не тільки про неможливість користування електричною енергією на об`єкті оренди, а й про загальну неможливість користування об`єктом оренди, в тому числі комунальними послугами, через відсутність електропостачання.

Крім того, відповідач посилається на те, що відповідно до висновків суб`єкта оціночної діяльності про вартість майна від 20.10.2023, яки були складені на замовлення КП «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7» для укладення договору оренди №23/24 від 24.06.24, «приміщення Об`єкта оцінки знаходяться в незадовільному стані і потребують проведення капітального ремонту». Відповідач вказує, що відповідно до ч. 2 ст. 776 Цивільного кодексу України капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. До теперішнього часу відповідач чекав на проведення капітального ремонту, вважаючи, що в умовах воєнного стану в країні, строк є розумним, однак, ані орендодавець, ані балансоутримувач не вживають заходів щодо капітального ремонту орендованого приміщення, чим самі зумовлюють неможливість користування приміщенням, а також користування комунальними послугами, договори про надання яких мають укладатися за умови можливості користування ними.

Суд зазначає, що зазначений висновок був складений 20.10.2023 для мети розрахунку орендної плати за користування об`єктом оренди. Договір оренди, у свою чергу, був укладений сторонами 20.06.2024 з урахуванням цього висновку. Тобто стан об`єкта оренди був врахований при визначенні ціни оренди та відповідно вплинув на цю ціну. Відповідач уклав договір оренди з урахуванням цих обставин, будучи обізнаним про стан об`єкта оренди. При цьому сторони погодили умови договору оренди, які не містять застережень щодо можливості невиконання орендарем обов`язків за договором залежно від стану об`єкта оренди, а також умов щодо проведення капітального ремонту об`єкта оренди орендодавцем чи балансоутримувачем.

З листа-відповіді №71-71/4046 від 30.09.2024 ПАТ «ЗАПОРІЖЖЯОБЛЕНЕРГО» вбачається, що відповідач звернувся до ПАТ «ЗАПОРІЖЖЯОБЛЕНЕРГО» з метою укладення договору тільки 18.09.2024, тобто з порушенням встановленого місячного строку.

Договір оренди укладено на тривалий строк - 10 років (п. 10.1) з 20.06.2024 по 20.06.2034, тому належне ставлення орендаря до виконання обов`язків за договором оренди, які покликані забезпечити збереження об`єкту оренди, має істотне значення для балансоутримувача як сторони договору, яка здійснює контроль за використанням орендованого майна.

Відповідач у відзиві на первісний позов посилається на наявність форс-мажорних обставин, які перешкоджали своєчасному виконанню зобов`язань за договором та засвідчені листом Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 про визнання військової агресії Російської Федерації проти України форс-мажорними обставинами.

Суд зауважує, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості виконання зобов`язання, повинна довести наявність таких обставин не тільки самих по собі, але й те, що ці обставини були форс-мажорними саме для цього конкретного випадку виконання господарського зобов`язання.

Лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, на який посилається відповідач, адресований "всім, кого він стосується", а не конкретно відповідачу.

Відповідач не підтвердив настання форс-мажорних обставин саме для спірного випадку невиконання зобов`язання за договором.

Статтею 610 Цивільного кодексу України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

За приписами статті 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Підпунктом 1 пункту 1 статті 611 Цивільного кодексу України встановлено, що в разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Доводи відповідача про те, що позивач не має право на звернення з даним позовом, відхилені судом, виходячи з такого.

Згідно з ч. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів.

Відповідно до пункту 10.3 договору балансоутримувач здійснює контроль за виконанням орендарем умов цього договору.

Так, пунктом 9.5 договору передбачено, що з метою проведення перевірки дотримання умов цього договору орендодавцем або балансоутримувачем орендованого майна створюється комісія з залученням необхідних фахівців, за результатами роботи якої складається акт перевірки та надаються висновки, рекомендації або висуваються вимоги щодо усунення орендарем виявлених комісією порушень.

Не усунення орендарем у встановлений в акті перевірки термін виявлених порушень може бути підставою для розірвання цього договору в установленому нормативно-правовими актами порядку (п. 9.6 договору).

Спори, які виникають за цим договором або в зв`язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку. Будь-яка сторона за цим договором може бути позивачем та відповідачем в суді (п. 9.7 договору).

Позивач є стороною договору - балансоутримувачем, отже має право виступати позивачем у суді.

Згідно з ч. 1 ст. 4 ГПК України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом.

Статтею 15 Цивільного кодексу України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з ч. 1, п. 7 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути припинення правовідношення.

Згідно із ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Пунктом 10.7.6 договору встановлено, що договір оренди може бути припинений на вимогу будь-якої із сторін цього договору зі рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої ним шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Таким чином, право позивача на звернення до суду з позовом у даному випадку пов`язується з тим, чи був наявний факт істотного порушення відповідачем умов договору оренди на момент подачі позову та чи порушені у зв`язку з цим фактом права позивача як сторони договору.

За висновком суду, невиконання орендарем протягом тривалого часу умов договору, спрямованих на підтримання об`єкту оренди в належному технічному, санітарному та протипожежному стані, на виконання яких розраховував балансоутримувач, в господарському віданні якого перебуває це майно, і який здійснює контроль за його використанням, є істотним порушенням умов договору та прав балансоутримувача як сторони договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 136 Господарського кодексу України право господарського відання є речовим правом суб`єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника у випадках, передбачених цим кодексом та іншими законами.

Згідно з ч. 4 ст. 136 Господарського кодексу України щодо захисту права господарського відання застосовуються положення закону, встановлені для захисту права власності.

Таким чином, подання позову про розірвання договору є належним та ефективним способом захисту порушених прав балансоутримувача.

Враховуючи викладене, твердження відповідача про відсутність у позивача самостійного права вимагати розірвання договору є безпідставними.

Крім того, Департамент управління активами Запорізької міської як орендодавець за договором та позивач як балансоутримувач висловили своє спільне волевиявлення на розірвання договору, підписавши проект додаткової угоди про розірвання договору та акт прийому-передачі майна з оренди, які надані позивачем до матеріалів справи.

Факт істотного порушення відповідачем умов договору оренди, який мав місце на момент звернення позивача до суду з позовом та який є підставою позову в даній справі, відповідачем не спростовано.

Таким чином, наявні підстави для розірвання договору оренди в судовому порядку за вимогою позивача.

Враховуючи викладене, суд ухвалив розірвати договір оренди нерухомого майна на вул. Ладозька, 32, що належить до комунальної власності та передається в оренду за результатами проведення аукціону від 20.06.2024 № 23/24, укладеного між Департаментом управління активами Запорізької міської ради (орендодавець), Комунальним підприємством «ГРАДПРОЕКТ» (балансоутримувач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ОФІС-ПЛЮС» (орендар).

Згідно зі ст. 291 Господарського кодексу України правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору Цивільним кодексом України.

Згідно ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» правовим наслідком припинення договору оренди є обов`язок орендаря протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Пунктом 4.1.1 договору передбачено, що в разі припинення або розірвання договору орендар зобов`язаний звільнити орендоване майно від належних орендарю речей і повернути його відповідно до акта приймання-передачі з оренди орендованого майна, в тому стані, в якому майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо орендарем були виконані невід`ємні поліпшення, здійснено капітальний ремонт та(або) реконструкція, які не можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди - то разом із такими поліпшеннями, капітальним ремонтом/реконструкцією.

Згідно з п. 4.1.4 договору орендар повертає комунальне майно балансоутримувачу, орендодавцю одночасно із підписанням акту приймання-передачі вказаного майна у порядку, передбаченому чинними нормативно-правовими актами з цього питання:

- протягом трьох робочих днів з дати припинення/розірвання цього договору.

Відповідно до п. 10.12 договору майно вважається поверненим орендодавцю/ балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі з оренди орендованого майна.

Таким чином, у разі дострокового припинення договору оренди комунального майна, орендар зобов`язаний повернути орендоване майно балансоутримувачу у порядку та терміни передбачені умовами договору на підставі діючого законодавства України.

Відповідач не надав доказів повернення орендованого майна у встановленому порядку.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц.

Відповідно до ч. 1 ст. 391, ч. 1 ст. 396 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.

У зв`язку з розірванням договору оренди у відповідача відсутні підстави для зайняття приміщення, що було предметом оренди, тому позивач як балансоутримувач, у господарському віданні якого перебуває предмет оренди, вправі вимагати усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення відповідача з орендованого приміщення.

Можливість застосування в господарських правовідносинах такого способу судового захисту як виселення підтверджено висновком Верховного Суду викладений у постанові від 19.06.2018 у справі №914/296/17.

За таких обставин суд задовольнив позовну вимогу про звільнення будівлі літ. Б, загальною площею 108,5 кв.м., за адресою: 69096, Запорізька обл., місто Запоріжжя, вулиця Ладозька, будинок 32, шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «ОФІС-ПЛЮС» на користь Комунального підприємства «ГРАДПРОЕКТ».

Таким чином, позовні вимоги задоволені судом у повному обсязі.

При поданні позову позивачем оплачено судовий збір у розмірі 4844,80 грн. платіжною інструкцією №1463 від 03.10.2024.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору за розгляд позовної заяви в сумі 4844,80 грн. покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236 - 238, 240, 241, 256 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди нерухомого майна на вул. Ладозька, 32, що належить до комунальної власності та передається в оренду за результатами проведення аукціону від 20.06.2024 № 23/24, укладеного між Департаментом управління активами Запорізької міської ради (орендодавець), Комунальним підприємством «ГРАДПРОЕКТ» (балансоутримувач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ОФІС-ПЛЮС» (орендар).

Звільнити будівлю літ. Б, загальною площею 108,5 кв.м., за адресою: 69096, Запорізька обл., місто Запоріжжя, вулиця Ладозька, будинок 32, шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «ОФІС-ПЛЮС» (69006, м. Запоріжжя, вул. Рекордна, буд. 2, ідентифікаційний код 32169306) на користь Комунального підприємства «ГРАДПРОЕКТ», (69037, м. Запоріжжя, вул. Зелінського, буд. 3, ідентифікаційний код 20504731).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ОФІС-ПЛЮС» (69006, м.Запоріжжя, вул. Рекордна, буд. 2, ідентифікаційний код 32169306) на користь Комунального підприємства «ГРАДПРОЕКТ» (69037, м. Запоріжжя, вул. Зелінського, буд. 3, ідентифікаційний код 20504731) на розрахунковий IBAN: НОМЕР_1 в АТ «УКРГАЗБАНК» суму 4844,80 грн. (чотири тисячі вісімсот сорок чотири грн. 80 коп.) витрат зі сплати судового збору.

Видати наказ після набрання судовим рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Рішення суду може бути оскаржено шляхом подачі апеляційної скарги до Центрального апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення. Повне судове рішення складено та підписано 06.03.2025.

Суддя М.В. Мірошниченко