Рішення від 02.04.2025 по справі 916/4594/24

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua

веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"02" квітня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/4594/24

Господарський суд Одеської області у складі судді Смелянець Г.Є.

при секретарі судового засідання Лещенко Л.С.

розглянувши у судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження

справу №916/4594/24

за позовом: Одеської міської ради

до відповідача Фізичної особи-підприємця Зінченка Олександра Євгеновича

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради

про стягнення

за участю представників:

від позивача: Явченко Д.В. /самопредставництво/

від відповідача: Зінченко О.Є. /особисто/, Андрусь А.А. /ордер серія ВН №1428550 від 02.11.2024/

від третьої особи: Карпиш К.В. /самопредставництво/

В С Т А Н О В И В:

Одеська міська рада звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом про стягнення з Фізичної особи-підприємця Зінченка Олександра Євгеновича заборгованості у загальній сумі 206 924,47 грн., з яких: заборгованість за договором оренди землі від 22.02.2005, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фуфаєвою О.О. 22.02.2005 та зареєстрованим у реєстрі за №83, у розмірі 144 519,43 грн., інфляційні втрати у розмірі 30 141,26 грн, 3 % річних у розмірі 14 700,52 грн. та пеня у розмірі 17 563,26 грн., а також стягнення витрат зі сплати судового збору у розмірі 2 483,09 грн.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди землі від 22.02.2005, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фуфаєвою О.О. 22.02.2005 та зареєстрованим у реєстрі за №83, який було укладено між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «ГлавБуд Плюс», права та обов`язки орендаря за яким перейшли до відповідача у зв`язку з укладанням між відповідачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «ГлавБуд Плюс» договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 17.04.2019.

Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.10.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу постановлено розглядати за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи про судове засідання. Судове засідання щодо розгляду справи по суті призначено 20.11.2024. Клопотання Одеської міської ради про залучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору задоволено та залучено до участі у справі №916/4594/24 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради.

04.11.2024 за вх.№39796/24 господарським судом одержано відзив на позовну заяву.

У судовому засіданні 20.11.2024 судом постановлено протокольну ухвалу, якою задоволено усні клопотання представників позивача та третьої особи про відкладення судового засідання та судове засідання щодо розгляду справи по суті відкладено на 16.12.2024.

16.12.2024 за вх.№44889/24 господарським судом одержано клопотання позивача про залучення додаткових доказів.

У судовому засіданні 16.12.2024 судом постановлено протокольну ухвалу, якою задоволено усне клопотання представника третьої особи про відкладення підготовчого засідання, підтримане представниками позивача та відповідача та, з урахуванням ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (розгляд справи упродовж розумного строку), відкладено судове засідання щодо розгляду справи по суті на 29.01.2024.

У судовому засіданні 29.01.2025 судом постановлено протокольну ухвалу, якою задоволено усне клопотання представника третьої особи про відкладення судового засідання, яке підтримане представниками позивача та відповідача та судове засідання відкладено на 19.02.2025.

19.02.2025 за вх.№5645/24 господарським судом одержано клопотання третьої особи про долучення доказів.

У судовому засіданні 19.02.2025 судом постановлено ухвалу без оформлення окремого документа, якою: 1) задоволено клопотання позивача про долучення доказів за вх.№5645/25 від 19.02.2025; 2) задоволено усні клопотання представників відповідача та третьої особи про надання додаткового часу та судове засідання щодо розгляду справи по суті відкладено на 06.03.2025.

06.03.2025 за вх.№7505/25 господарським судом одержано додаткові пояснення позивача у справі.

У судовому засіданні 06.03.2025 судом постановлено ухвалу без оформлення окремого документа, якою запропоновано представникам позивача та третьої особи надати до суду обґрунтований розрахунок інфляційних втрат, 3% річних та пені, із врахуванням сплачених відповідачем сум погашення боргу, датою оплати та відповідними доказами, які це підтверджують та із поясненнями куди саме були зараховані докази оплати, а також оголошено перерву в судовому засіданні до 02.04.2025.

31.03.2025 за вх.№10252/25 господарським судом одержано пояснення третьої особи.

02.04.2025 за вх.№10648/25 господарським судом одержано відповідь відповідача на пояснення Одеської міської ради від 31.03.2025.

У судовому засіданні 02.04.2025 за участі представників сторін та третьої особи, судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Стислий виклад позиції позивача

- 22.02.2005 р. між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ГлавБуд Плюс» укладено договір оренди землі загальною площею 28 080 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Остапа Вишні, 1, строком на 25 років для експлуатації та обслуговування виробничо-складської бази.

17.04.2019 р. між ТОВ «ГлавБуд Плюс» та Зінченком Олександром Євгеновичем укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень площею 3 807,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці площею 2,8080 га, кадастровий номер 5110137300:24:005:0003, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. 17.04.2019 р. та зареєстрований в реєстрі за № 180.

Враховуючи норми законодавства та існуючу судову практику з цього приводу, до ФОП Зінченка Олександра Євгеновича з моменту реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , перейшли права та обов`язки орендаря відповідної земельної ділянки, на якій це майно розміщено.

- ФОП Зінченко Олександр Євгенович не виконує обов`язки за Договором щодо сплати орендної плати, у зв`язку із чим утворилась заявлена до стягнення сума заборгованості. Так, внаслідок неналежного виконання Орендарем обов`язку зі сплати орендної плати Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради на адресу Зінченка Олександра Євгеновича направлено претензію від 22.12.2022 р. № 01-13/2678 щодо необхідності сплати заборгованості за Договором. Зазначену претензію не отримано та повернуто Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради. Таким чином, ФОП Зінченко Олександр Євгенович у період з 01.06.2022 по 31.08.2024 не виконав належним чином обов`язок за Договором щодо сплати орендної плати, що прямо суперечить вищенаведеним положенням законодавства, Договору та зумовило звернення Одеської міської ради до Господарського суду Одеської області з даним позовом.

Стислий виклад позиції відповідача

- 22.01.2024 до Одеського окружного адміністративного суду Головним управлінням ДПС в Одеській області була подана позовна заява про стягнення з відповідача податкового боргу в сумі 1112 190, 69 грн., в тому числі по орендній платі з фізичних осіб - 647 862, 39 грн. В подальшому, суму позову зменшено до 1 043 690,69 грн.

Так, відповідно довідки-розрахунку заборгованості до бюджету Зінченко Олександра Євгеновича станом на 22.01.2024, тобто станом на подачу позову ГУ ДПС в Одеській області загальна заборгованість з орендної плати з фізичних осіб склала 647 862, 39 грн., в тому числі за 2021, 2022 та 2023 рік включно, з урахуванням раніше сплачених коштів Зінченко О.Є. в якості оренди за договором, 2024 рік до розрахунку не було включено.

Заборгованість утворилась в зв`язку з введенням в дію воєнного стану в України та постійною загрозою нанесення ракетних ударів.

Позовні вимоги ГУ ДПС в Одеській області були визнані повністю та 09.05.2024 Одеським окружним адміністративним судом по справі № 420/2525/24 було ухвалено рішення, відповідно до якого стягнуто з фізичної особи-підприємця Зінченка Олександра Євгеновича суму заборгованості в розмірі 1 043 690,69 грн., в тому числі по орендній платі з фізичних осіб 587 862, 39 грн., тобто в дану суму коштів включені кошти, по яким подано позов.

- На теперішній час Одеська міська рада звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом про стягнення заборгованості за договором оренди майна в той час, як існує рішення Одеського адміністративного окружного суду у справі про той самий предмет спору і з тих самих підстав спору.

Стислий виклад позиції третьої особи

- третя особа просить суд задовольнити позовні і вимоги Одеської міської ради у частині стягнення з відповідача інфляційних витрат, 3% річних та пені

Обставини справи, встановлені судом.

22.02.2005 між Одеською міською радою (Орендодавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ГлавБуд Плюс» (Орендар) укладено договір оренди землі, згідно з яким Орендодавець на підставі Закону України «Про оренду землі» та рішення Одеської міської ради №2770-ХХIV від 15.06.2004 надає, а Орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку площею 28 080 кв.м., що знаходиться у м. Одеса, Малиновському районі, вул. Остапа Вишні, 1, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору.

Відповідно до п.2.1 договору в оренду передається земельна ділянка площею 2808 кв.м., у тому числі угіддя:

- під капітальною одноповерховою забудовою - 4234 кв.м.;

- капітальна трьох і більше поверхова - 172 кв.м.;

- під спорудами - 3653 кв.м.;

- під проходами, проїздами та площадками - 20021 кв.м.

Згідно з п.2.2 договору на земельній ділянці розташовано будівлі та споруди, які належать ТОВ «ГлавБуд Плюс» на підставі договору № 60-04-03 купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна від 10.04.2003, рішення Господарського суду Одеської області від 04.06.2003 по справі №16/109-03-3198, зареєстрованого в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості в книзі № 26 неж на стop. 36 за № 3094. Відомості про об`єкти інженерної інфраструктури відсутні.

Відповідно до п.2.3 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 8607362,40 грн.

Згідно з п.3.1 договору договір укладено строком на 25 років, для експлуатації та обслуговування виробничо-складської бази.

Відповідно до п.п.4.1-4.3 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі у розмірі:

- за земельну ділянку площею 28080 кв.м.: 3,07 * 28080 = 86205,6 грн., де 3,07 - ставка орендної плати за 1 кв.м. земельної ділянки на рік.

Обчислення розміру орендної плата за землю, здійснюється відповідно, до «Положення про порядок розрахунку плата за користування земельними ділянками і за часткову участь у землекористуванні в м.Одесі», затвердженого вішенням Одеської міської ради №702-ХХІІІ від 29.02.2000 та рішень Одеської міської ради №1709-ХХІІІ від 31.10.2000 і №1061-ХХІУ від 26.03.2003; Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 №783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель» та Закону України «Про оренду землі» (ст.21).

Орендна плата вноситься за базовий податковий період, якій дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючи за останнім календарним днем звітного місяця на: БАНК - УДК в Одеській області, МФО 828011, на рахунок Одержувача - ВДК у м.Одесі, ЄДРПОУ 23862106, місцевий бюджет Малиновського району № 33218812800007, код бюджетної класифікації 13050200.

Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 №783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель».

Згідно з п. 4.6 договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляєтеся пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від суми прострочених платежів за кожен день прострочки. Пеня перераховується орендарем на рахунок, зазначений в п.4.3.цього договору.

Договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фуфаєвою О.О. 22.02.2005 р. та зареєстрований в реєстрі за № 83.

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ -5102263382015 від 21.09.2015 земельна ділянка кадастровий номер 5110137300:24:005:0003 належить на праві комунальної власності Одеській міській раді.

Водночас, 17.04.2019 між Товариством з обмежено. відповідальністю «ГлавБуд Плюс» (Продовець) та Зінченком Олександром Євгеновичем (Покупець, відповідач) укладений договір купівлі-продажу нежитлових приміщень площею 3 807,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці площею 2,8080 га, кадастровий номер 5110137300:24:005:0003, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. 17.04.2019 та зареєстрований в реєстрі за №180.

З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що вказані нежитлові приміщення було поділено на два об`єкта нерухомого майна із присвоєнням реєстраційних номерів об`єктів нерухомого майна: 1813406551101 та 1813414351101, а також адреси для кожного об`єкта.

Так, відповідно до наявної в матеріалах справи Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого манна щодо об`єкта нерухомого майна №370364654 від 19.03.2024, з 17.04.2019 право власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлові будівлі площею 3 714,3 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Остапа Вишні, буд. 1а (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1813406551101) належить фізичній особі-підприємцю Зінченку Олександру Євгеновичу.

Відповідно до наявної в матеріалах справи Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого манна щодо об`єкта нерухомого майна №370365058 від 19.03.2024 з 17.04.2019 право власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлові будівлі площею 93,3 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Остапа Вишні, буд. 1б (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1813414351101) належить фізичній особі-підприємцю Зінченку Олександру Євгеновичу.

Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 04.03.2020 №739 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 5110137300:24:005:0003 становить 23 683 455,49 грн.

У претензії від 22.12.2022 №01-13/2678 позивач просив відповідача сплатити наявну заборгованість з орендної плати.

Згідно з витягом №НВ-5100777782023 від 12.09.2023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 5110137300:24:005:0003 становить 29 959 571,19 грн.

Відповідно до витягу №НВ-5100339072024 від 15.02.2024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 5110137300:24:005:0003 становить 31 487 824,36 грн.

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 09.05.2024 у справі №420/2525/24, залишеним без змін постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 12.08.2024, адміністративний позов Головного управління ДПС в Одеській області до фізичної особи-підприємця Зінченка Олександра Євгеновича про стягнення податкового боргу - задоволено.

Стягнути з фізичної особи-підприємця Зінченка Олександра Євгеновича суму заборгованості в розмірі 1 043 690, 69 грн., а саме:

- по орендній платі з фізичних осіб 587 862,39 грн. на бюджетний рахунок UA888999980334139815000015744, банк отримувача Казначейство України (ел. адм. подат.), код ЄДРПОУ: 37607526, КБК 18010900, отримувач коштів ГУК в Одеській області/18010900.

- по податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачений фізичними особами, які є власниками об`єктів нежитлової нерухомості 20 709,00 грн. на бюджетний рахунок UA388999980314050512000015612, банк отримувача Казначейство України (ел. адм. подат.), код ЄДРПОУ: 37607526, КБК 18010300, отримувач коштів ГУК в Одеській області/18010300.

- по податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачений фізичними особами, які є власниками об`єктів нежитлової нерухомості 424 302,00 грн. на бюджетний рахунок UA298999980314070512000015744, банк отримувача Казначейство України (ел. адм. подат.), код ЄДРПОУ: 37607526, КБК 18010300, отримувач коштів ГУК в Одеській області/18010300.

- по податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачений фізичними особами, які є власниками об`єктів нежитлової нерухомості 10 469, 55 грн. на бюджетний рахунок UA368999980314070512000015618, банк отримувача Казначейство України (ел. адм. подат.), код ЄДРПОУ: 37607526, КБК 18010300, отримувач коштів ГУК в Одеській області/18010300.

- по податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачений фізичними особами, які є власниками об`єктів житлової нерухомості 347,75 грн. на бюджетний рахунок UA288999980314030617000015744, банк отримувача Казначейство України (ел. адм. подат.), код ЄДРПОУ: 37607526, КБК 18010200, отримувач коштів ГУК в Одеській області/18010300.

Під час розгляду даної справи відповідачем було сплачено суму основного боргу у розмірі 144 519,43 грн., у зв`язку із чим судом постановлено ухвалу про закриття провадження у справі в цій частині позовних вимог.

При цьому у зв`язку із порушенням відповідачем строків оплати заборгованості за договором, позивачем заявлено до стягнення нараховані 3% річних, інфляційні втрати та пеню за відповідні періоди прострочення.

Висновки суду.

Відповідно до ст.509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст.11 цього Кодексу.

У п.1 ч.2 ст.11 ЦК України встановлено, що однією із підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договір, який в силу вимог ч.1 ст.629 ЦК України є обов`язковим для виконання сторонами.

Як вище встановлено господарським судом, між 22.02.2005 між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ГлавБуд Плюс» укладено договір оренди землі, згідно з яким Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку площею 28 080 кв.м., що знаходиться у АДРЕСА_1 , строком на 25 років.

При цьому на земельній ділянці розташовано будівлі та споруди, які належать ТОВ «ГлавБуд Плюс» на підставі договору № 60-04-03 купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна від 10.04.2003, рішення Господарського суду Одеської області від 04.06.2003 по справі №16/109-03-3198, зареєстрованого в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості в книзі № 26 неж на стop. 36 за № 3094. Відомості про об`єкти інженерної інфраструктури відсутні.

Водночас право власності на вказані нежитлові приміщення перейшло до Зінченка Олександра Євгеновича на підставі договору від 17.04.2019 купівлі-продажу нежитлових приміщень площею 3 807,6 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Остапа Вишні, буд. 1, на земельній ділянці площею 2,8080 га, кадастровий номер 5110137300:24:005:0003, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. 17.04.2019 та зареєстрований в реєстрі за №180.

Відповідно до ст.377 ЦК України в редакції станом на 17.04.2019, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Згідно з ч.ч.1,2 ЗК України в редакції станом на 17.04.2019, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі» в редакції станом на 17.04.2019, до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Таким чином, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, право попереднього власника або користувача на земельну ділянку припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Згідно з висновком Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц, «…після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене; іншими словами, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна».

Постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16 містить висновок з приводу того, що стаття 120 ЗК України та стаття 377 ЦК України мають імперативний характер щодо автоматичного переходу існуючого права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, розташований на цій земельній ділянці.

При цьому, Верховний Суд наголошує, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін до договору стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

За таких обставин, у зв`язку з укладанням між відповідачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «ГлавБуд Плюс» договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 17.04.2019, права та обов`язки орендаря за договором оренди землі від 22.02.2005 перейшли до відповідача.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно з ч.1 ст.762 ЦК України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

В силу вимог ч.1 ст.525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Аналогічні вимоги щодо виконання зобов`язань містяться і у частинах 1,7 ст.193 ГК України.

Згідно з ч.1 ст.530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Між тим, як встановлено господарським судом під час користування земельною ділянкою кадастровий номер 5110137300:24:005:0003 відповідач неналежним чином виконував зобов`язання зі сплати орендної плати, що стало підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

Наявну заборгованість з орендної плати у розмірі 144 519,43 грн. було сплачено відповідачем під час розгляду даної справи, у зв`язку із чим судом постановлено ухвалу про закриття провадження у справі в цій частині позовних вимог.

Відповідно до ст.610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У п.3 ч.1 ст.611 ЦК України встановлено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Відповідно до ст.625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Перевіривши розрахунок інфляційного збільшення, який здійснений позивачем та згідно з яким розмір інфляційного збільшення за загальний період з 31.07.2022 по 30.09.2024 становить 30 141,26 грн., господарським судом встановлено відповідність цього розрахунку обставинам справи щодо прострочення відповідача.

Перевіривши наявний в матеріалах справи розрахунок 3% річних, який здійснений позивачем, та згідно з яким розмір 3% річних за загальний період з 31.07.2022 по 30.09.2024 становить 14 700,52 грн., судом встановлено, що позивачем при здійсненні розрахунку не враховано кількість днів у високосному році.

За таких обставин судом самостійно, в межах заявленого позивачем періоду нарахування, здійснено розрахунок 3% річних, розмір яких за розрахунком суду становить 14 687,53 грн.

Відповідно до ч.ч.1,3 ст.549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Згідно з ч.2 ст.551 ЦК України якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

Відповідно до п.4.6 договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляєтеся пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від суми прострочених платежів за кожен день прострочки.

Перевіривши наявний в матеріалах справи розрахунок пені, який здійснений позивачем, та згідно з яким розмір пені за загальний період з 31.10.2023 по 30.09.2024 становить 17 563,26 грн., господарським судом встановлено, що розмір пені розраховано за ставною, меншою ніж передбачено у договорі, а саме замість подвійної облікової ставки Національного банку України застосовано ставку 120% річної облікової ставки НБУ.

При цьому враховуючи, що суд не може виходити за межі позовних вимог на підставі ч. 2 ст. 237 ГПК України, господарським судом перевірено розрахунок позивача саме за ставкою 120% річної облікової ставки НБУ та встановлено вірність такого розрахунку.

Водночас, господарський суд враховує норми матеріального права, а саме ч.3 ст. 551 ЦК України, які встановлюють, що розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення.

Вирішуючи питання про зменшення розміру пені та штрафу, які підлягають стягненню зі сторони, що порушила зобов`язання, суд повинен з`ясувати наявність значного перевищення розміру неустойки перед розміром збитків, а також об`єктивно оцінити, чи є даний випадок винятковим, виходячи з інтересів сторін, які заслуговують на увагу, ступеня виконання зобов`язань, причини неналежного виконання або невиконання зобов`язання, незначності прострочення у виконанні зобов`язання, невідповідності розміру пені наслідкам порушення, негайного добровільного усунення винною стороною порушення та його наслідків. Майновий стан сторін та соціальна значущість підприємства мають значення для вирішення питання про зменшення пені.

Також при вирішенні питання про можливість зменшення неустойки суд повинен брати до уваги не лише майновий стан боржника, але й майновий стан стягувача, тобто, врахувати інтереси обох сторін.

При цьому, зменшення розміру заявленої до стягнення неустойки є правом суду, і за відсутності у законі переліку обставин, які мають істотне значення, господарський суд, оцінивши надані сторонами докази та обставини справи у їх сукупності, на власний розсуд вирішує питання про наявність або відсутність у кожному конкретному випадку обставин, за яких можливе зменшення неустойки.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду, від 04.12.2018 у справі №916/65/18, від 03.07.2019 у справі №917/791/18, від 22.10.2019 у справі №904/5830/18, від 13.01.2020 у справі №902/855/18, від 27.01.2020 у справі №916/469/19.

Окрім того, господарський суд враховує правовий висновок, який викладений у постанові ОП КГС від 19.01.2024 у справі № 911/2269/22, згідно з яким розмір неустойки, до якого суд її зменшує (на 90 %, 70 % чи 50 % тощо), у кожних конкретно взятих правовідносинах (справах) також має індивідуально-оціночний характер, оскільки цей розмір (частина або процент, на які зменшується неустойка), який обумовлюється встановленими та оціненими судом обставинами у конкретних правовідносинах, визначається судом у межах дискреційних повноважень, наданих суду відповідно до положень частини першої, другої статті 233 ГК України та частини третьої статті 551 ЦК України, тобто у межах судового розсуду. Таким чином, в питаннях підстав для зменшення розміру неустойки правовідносини у кожному спорі про її стягнення є відмінними, оскільки кожного разу суд, застосовуючи дискрецію для вирішення цього питання, виходить з конкретних обставин, якими обумовлене зменшення штрафних санкцій, які водночас мають узгоджуватись з положенням статті 233 ГК України і частині третій статті 551 ЦК України, а також досліджуватись та оцінюватись судом в порядку статей 86, 210, 237 ГПК України.

З огляду на вищевикладене, враховуючи дискреційність наданих суду повноважень щодо зменшення розміру неустойки (пені, штрафу), а також виходячи з необхідності дотримання балансу інтересів обох сторін в умовах воєнного стану, введеного за наслідком збройної агресії росії проти України, враховуючи, що позивачем, окрім стягнення з відповідача пені, заявлено також і стягнення з відповідача інфляційних витрат на 3% річних, що відповідачем повністю погашено суму основного боргу, та не спричинено позивачу додаткових збитків, господарський суд вважає справедливим, доцільним, обґрунтованим та таким, що цілком відповідає принципу верховенства права висновок щодо необхідності зменшення розміру нарахованої відповідачу пені на 90% - до 175,63 грн.

Відповідно до ч.1 ст. 74 ГПК кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

У ст.76 ГПК України встановлено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З огляду на вищевикладене, Господарський суд Одеської області дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог Одеської міської ради.

При цьому письмові пояснення щодо нарахування пені, 3% річних та інфляційних, які наведені відповідачем у відповіді на пояснення Одеської міської ради за вх.№10648/25 від 02.04.2025, не приймаються до уваги господарським судом, оскільки відповідач не надав до суду відповідних розрахунків, а також пояснення стосуються іншого періоду нарахування, який також не обґрунтований відповідачем.

На підставі ст.129 ГПК України судові витраті щодо сплати судового збору покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог із покладенням на відповідача витрат по сплаті судового збору щодо всієї суми правомірно заявленого розміру пені.

Керуючись ст.ст.129, 232, 233, 236-238, 240, 241, 247-252 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1.Позов Одеської міської ради задовольнити частково.

2.Стягнути з Фізичної особи-підприємця Зінченка Олександра Євгеновича ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, будинок 1, код ЄДРПОУ 26597691; за наступними реквізитами: Одеська міська ТГ, отримувач - ГУК в Одеської області /м. Одесі/, код отримувача (ЄДРПОУ) 37607526, банк отримувача - Казначейство України (ЕАП), номер рахунку UA 468 9999 8033 4129 812 0000 15744, код класифікації доходів бюджету - 18010600 «орендна плата з юридичних осіб») інфляційні втрати у розмірі 30 141 (тридцять тисяч сто сорок одна) грн. 26 коп., 3 % річних у розмірі 14 687 (чотирнадцять тисяч шістсот вісімдесят сім) грн. 53 коп. та пеню у розмірі 175 (сто сімдесят п`ять) грн. 63 коп.

3.Стягнути з Фізичної особи-підприємця Зінченка Олександра Євгеновича ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, будинок 1, код ЄДРПОУ 26597691; на рахунок Юридичного департаменту Одеської міської ради, код ЄДРПОУ 26302537, р/р UA 808 2017 2034 4250 211 0000 34995, ДКСУ м. Київ, МФО 820172) витрати по сплаті судового збору у розмірі 748 (сімсот сорок вісім) грн. 70 коп.

4.У задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст.241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено 07.04.2025.

Суддя Г.Є. Смелянець