Рішення від 13.05.2025 по справі 920/380/25

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

13.05.2025м. СумиСправа № 920/380/25

Господарський суд Сумської області у складі судді Вдовенко Д.В.,

за участю секретаря судового засідання Левченко А.С.,

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу № 920/380/25

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірми Косівщинська (вул. Шкільна, буд. 16-А, с. Косівщина, Сумський район, Сумська область, 42342)

до відповідача Степанівської селищної ради Сумського району Сумської області (вул. Центральна, буд. 5, с-ще Степанівка, Сумський район, Сумська область, 42304),

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі,

представники учасників справи не з`явилися

УСТАНОВИВ:

Позивач подав позовну заяву, в якій просить суд визнати укладеною між Степанівською селищною радою Сумського району Сумської області та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірмою Косівщинська в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви, додаткову угоду до договору оренди землі від 02.04.2007, державна реєстрація № 040761302873 від 25.07.2007, номери записів про інше речове право 25287362, 25287660, 25287978, 25287174, 25288074 від 12.03.2018.

Ухвалою від 18.03.2025 Господарський суд Сумської області відкрив провадження у справі № 920/380/25, призначив підготовче засідання з повідомленням сторін на 17.04.2025, 11:30; надав відповідачу п`ятнадцятиденний строк з дня отримання ухвали про відкриття провадження у справі для подання відзиву на позовну заяву; надав позивачу семиденний строк з дня отримання відзиву на позовну заяву для подання відповіді на відзив; надав відповідачу семиденний строк з дня отримання відповіді на відзив для подання заперечення.

03.04.2025 відповідач подав лист (вх. № 1994 від 03.04.2025), в якому не заперечує проти позову, просить розглядати справу без участі представника відповідача, при вирішенні справи покладається на розсуд суду.

У судовому засіданні 17.04.2025, за участю представника позивача, суд оголосив перерву, у зв`язку з надходженням повідомлення про замінування будівлі суду; позивач подав клопотання (вх. № 2239 від 17.04.2025) про продовження розгляду справи без участі представника позивача; після перерви судове засідання у справі 17.04.2025 не відбулось.

Ухвалою від 21.04.2025 господарський суд призначив підготовче засідання з повідомленням сторін на 29.04.2025, 12:00.

У судовому засіданні 29.04.2025, за участю представника позивача, суд відповідно до ст. 182 ГПК України роз`яснив позивачу, які обставини входять до предмета доказування, які докази мають бути подані позивачем, з урахуванням наявності в Державному реєстрі речових прав інформації про власника земельних ділянок (Сумська районна державна адміністрація Сумської області); постановив протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 13.05.2025, 10-30; протокольну ухвалу про повідомлення відповідача про дату, час і місце судового засідання в порядку ст. 120 ГПК України.

08.05.2025 позивач подав заяву про уточнення позовних вимог (вх. № 2579).

08.05.2025 позивач подав клопотання про долучення до матеріалів справи копії листа Головного управління Держгеокадастру у Сумській області від 08.05.2025 про надання інформації щодо земельних ділянок. Головне управління Держгеокадастру у Сумській області зазначає, що Сумська районна державна адміністрація була розпорядником нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок, що надані позивачу в оренду за договором від 02.04.2007, а не їх власником. На теперішній час таким розпорядником є Степанівська селищна рада.

08.05.2025 відповідач подав лист (вх. № 2565), в якому не заперечує проти позову, просить розглядати справу без участі представника відповідача, при вирішенні справи покладається на розсуд суду.

13.05.2025 позивач подав клопотання (вх. № 2635), в якому просить суд розглянути справу без участі представника позивача через повітряні тривоги; уточнені позовні вимоги підтримує в повному обсязі.

Суд встановив, що заява про уточнення позовних вимог не є заявою про зміну предмета або підстав позову, позивач у заяві уточнює редакцію додаткової угоди; суд приймає відповідне уточнення до розгляду. Також суд приймає до розгляду лист Головного управління Держгеокадастру у Сумській області від 08.05.2025 про надання інформації щодо земельних ділянок, поданий позивачем разом з клопотанням від 08.05.2025; суд враховує, що відповідна інформація була надана на запит позивача на стадії підготовчого провадження після роз`яснення судом відповідно до ст. 182 ГПК України, які обставини входять до предмета доказування, які докази мають бути подані позивачем.

Відповідно до ст. 185, 191 ГПК України за результатами підготовчого провадження суд ухвалює рішення суду у випадку визнання позову відповідачем. У разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову.

Відповідно до ч. 4 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи суд підписує рішення без його проголошення.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд приходить до наступних висновків.

02.04.2007 між Сумською районною державною адміністрацією та ТОВ «Косівщинська» укладений договір оренди землі за умовами якого позивачу в строкове платне користування передані землі сільськогосподарського призначення (невитребувані земельні частки (паї)), які розташовані на території Косівщинської сільської ради Сумського району Сумської області загальною площею 29,9570 га строком на 10 років.

На орендовані земельні ділянки встановлені права власників земельних часток (паїв), їх спадкоємців (п. 26 договору).

За умовами п. 8 договору він укладений на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмового орендодавця про намір продовжити його дію.

Договір зареєстрований у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" 25.07.2007 за № 040761302873.

Відповідно до додаткової угоди від 01.02.2018 до договору внесені зміни щодо об`єкта оренди (визначені кадастрові номери 7-ми земельних ділянок), нормативної грошової оцінки земельних ділянок (станом на 2017 рік 688853,28 грн), розміру орендної плати (8% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок), строку дії договору.

Відповідно до п. 8 у новій редакції договір діє до 31 грудня 2024 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмового орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до додаткової угоди від 17.02.2020 до договору, укладеної між Косівщинською сільською радою та позивачем, у зв`язку з набранням чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні" від 10.07.2018 року № 2498-VІІІ, враховуючи звернення громадян-власників земельних часток (паїв), сторони внесли зміни у договір щодо об`єкта оренди, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розміру орендної плати.

Відповідно до додаткової угоди від 24.04.2020 до договору, укладеної між Косівщинською сільською радою та позивачем, у зв`язку з набранням чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні" від 10.07.2018 року № 2498-VІІІ, враховуючи звернення громадян-власників земельних часток (паїв), сторони дійшли взаємної згоди внести зміни у договір щодо об`єкта оренди, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розміру орендної плати.

Відповідно до п. 2 договору у новій редакції в оренду передаються такі земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва:

Кадастровий номер ділянки 5924783800:13:002:0013 площа 2,7187 га;

Кадастровий номер ділянки 5924783800:02:002:0033 площа 2,7201 га;

Кадастровий номер ділянки 5924783800:02:001:0043 площа 2,7189 га;

Кадастровий номер ділянки 5924783800:06:002:0055 площа 2,7189 га;

Кадастровий номер ділянки 5924783800:06:002:0056 площа 2,7191 га;

Згідно з п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельних ділянок станом на 2020 рік згідно з витягами із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок становить 484836,74 грн.

Пункт 9 договору визначає, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі. Орендна плата встановлюється в загальному розмірі 38 786, 94 (тридцять вісім тисяч сімсот вісімдесят шість грн. 94 коп.) гривень за рік, що становить 8,0 (вісім) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Право оренди земельних ділянок зареєстроване за позивачем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12.03.2018, що підтверджується інформаційними довідками (а.с.56-65).

Листом від 18.10.2024 позивач повідомив відповідача про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди на новий строк у сім років із збільшенням розміру орендної плати. До листа позивач додав, в тому числі, проект додаткової угоди від 18.10.2024.

Листом від 20.12.2024 відповідач повідомив, що порушене у зверненні питання буде винесене на розгляд чергової сесії ради. Відповідачем був оприлюднений проект рішення «Про поновлення договору оренди землі від 02.04.2007 (держреєстрація № 040761302873 від 25.07.2007) ТОВ АФ «Косівщинська»». Відповідне рішення не прийняте, оскільки сесії ради не відбулись через відсутність кворуму депутатів, про що відповідач повідомив позивача листом від 28.02.2025 у відповідь на повторне звернення позивача від 03.02.2025 щодо поновлення договору оренди на той самий строк.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що відповідач не висловив жодних заперечень щодо поновлення договору оренди, питання про поновлення договору у встановлений законом строк не розглянув, тому позивач звертається до суду з позовом про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди укладеною на той самий строк на тих самих умовах.

Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є, зокрема договори та інші правочини. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.

Згідно зі ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі"; далі - Закон про оренду землі).

Суд встановив, що в Державному реєстрі речових прав містяться відомості про власника земельних ділянок Сумська районна державна адміністрація Сумської області; дата реєстрації права власності 12.03.2018.

Водночас, відповідно до ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю). Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).

Нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк, визначений у договорі оренди земельної ділянки, але не довше, до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження. З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності. У разі якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки, переданої в оренду в порядку, визначеному цією статтею, закінчився у зв`язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю. Власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов`язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.

Сформовані та нерозподілені (невитребувані) частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних адміністрацій, сільської, селищної, міської ради до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, та можуть бути предметом договорів оренди, укладених на строк до моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку.

Відповідно до інформації у листі Головного управління Держгеокадастру у Сумській області від 08.05.2025 предметом договору оренди землі від 02.04.2007 були невитребувані земельні частки (паї) із земель колишнього КСП «Косівщинське» Косівщинської сільської ради Сумського району Сумської області. Згідно зі ст. 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» (в редакції станом на дату укладення договору оренди землі від 02.04.2007) Сумська районна державна адміністрація була розпорядником нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок, а не власником таких ділянок. Станом на поточну дату загальна площа орендованих відповідно до положень договору оренди землі від 02.04.2007 року, державна реєстрація № 040761302873 від 25.07.2007, невитребуваних земельних часток (паїв) із земель колишнього КСП "Косівщинське" Косівщинської сільської ради Сумського району Сумської області становить 13,5957 га, у тому числі: кадастровий номер 5924783800:02:002:0033, площа - 2,7201 га, власник сертифікату на право на земельну частку (пай) ОСОБА_1 ; кадастровий номер 5924783800:06:002:0055, площа - 2,7189 га, власник сертифікату на право на земельну частку (пай) - ОСОБА_2 ; кадастровий номер 5924783800:13:002:0013, площа - 2,7187 га, власник сертифікату на право на земельну частку (пай) - ОСОБА_3 ; кадастровий номер 5924783800:02:001:0043, площа - 2,7189 га, власник сертифікату на право на земельну частку (пай) - ОСОБА_4 ; кадастровий номер 5924783800:06:002:0056, площа - 2,7191 га, власник сертифікату на право на земельну частку (пай) - ОСОБА_5 . На теперішній час Степанівська селищна рада Сумського району Сумської області відповідно до діючої редакції статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» є розпорядником нерозподілених земельних ділянок і невитребуваних земельних часток (паїв) на території відповідної ради, а не власником таких ділянок.

Щодо редакції Закону про оренду землі, який підлягає застосуванню у спірних правовідносинах суд враховує правову позицію Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23 листопада 2023 року по справі № 906/1314/21 та зазначає таке.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19 зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

На час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду діє нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами.

Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду у постановах від 25.06.2019 у справі № 924/1473/15, від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 суди, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.

Згідно зі ст. 33 Закону про оренду землі, в чинній редакції на час виникнення спірних правовідносин, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Суд зазначає, що стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Суд зауважував, що відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього.

Якщо ж власник/розпорядник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем. Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Суд встановив, що у встановлений договором та законом строк, не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі, позивач звернувся до відповідача із заявою про поновлення договору оренди землі на новий строк. До заяви позивач додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Відомості про порушення позивачем умов договору протягом строку його дії в матеріалах справи відсутні.

Суд встановив, що позивач пропонував укласти договір на 7 років та збільшити розмір орендної плати до 12%. Відповідач жодних заперечень не висловив, оприлюднив проект рішення щодо поновлення договору оренди, який відповідач не розглянув через відсутність кворуму депутатів на сесії ради, тому позивач повторно звернувся до відповідача щодо поновлення договору на той самий строк з проектом відповідної додаткової угоди щодо якого відповідач також не висловив жодних заперечень. Відповідач позовні вимоги визнав.

З огляду на ці обставини, оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, натомість орендодавець не висловив жодних заперечень щодо поновлення договору оренди, не розглянув питання укладення договору у встановлений законом строк, позовні вимоги визнав, господарський суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення правомірних та обґрунтованих вимог позивача про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, запропонованій позивачем.

Суд враховує, що відповідно до абз. 11 ч. 2 ст. 20 ГК України одним із способів захисту прав суб`єктів господарювання та споживачів є установлення, зміна чи припинення господарських правовідносин.

Визнання додаткової угоди укладеною з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення як один із способів установлення господарських правовідносин є належним способом захисту прав суб`єктів господарювання.

Суд також враховує, що вказівка на проект правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин (зазначене відповідає правовій позиції Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23 листопада 2023 року по справі № 906/1314/21, п. 6.42).

Керуючись ст. 2, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати укладеною між Степанівською селищною радою Сумського району Сумської області (орендодавець) і Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Косівщинська» (орендар) додаткову угоду до договору оренди землі від 02.04.2007, державна реєстрація № 040761302873 від 25.07.2007, номери записів про інше речове право 25287362, 25287660, 25287978, 25287174, 25288074 від 12.03.2018, в такій редакції:

Додаткова угода

про поновлення договору оренди землі від 02.04.2007

(державна реєстрація № 040761302873 від 25.07.2007, номери записів про інше

речове право 25287362, 25287660, 25287978, 25287174, 25288074 від

12.03.2018)

смт Степанівка Сумського району

Степанівська селищна рада Сумського району Сумської області, в особі селищного голови Дуката Володимира Олександровича, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», надалі іменується «Орендодавець», з однієї сторони,

і

Товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Косівщинська», в особі Виконавчого директора Василенка Володимира Васильовича, який діє на підставі Статуту, надалі іменується «Орендар», з другої сторони, разом іменовані «Сторони», а кожний окремо - «Сторона», керуючись статтею 33 Закону України «Про оренду землі», пунктом 8 Договору оренди землі від 02.04.2007, ст. 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», уклали цю Додаткову угоду про наступне:

1. Поновити на тих самих умовах і на той самий строк (на 17 (сімнадцять) років 5 (п`ять) місяців 6 (шість) днів) до 06.06.2042 року Договір оренди землі від 02.04.2007, державна реєстрація № 040761302873 від 25.07.2007, номери записів про інше речове право 25287362, 25287660, 25287978, 25287174, 25288074 від 12.03.2018, щодо оренди невитребуваних земельних часток (паїв)/для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованих на території Степанівської селищної ради Сумського району Сумської області наступних земельних ділянок:

- кадастровий номер 5924783800:13:002:0013 площею 2,7187 га;

- кадастровий номер 5924783800:02:002:0033 площею 2,7201 га;

- кадастровий номер 5924783800:02:001:0043 площею 2,7189 га;

- кадастровий номер 5924783800:06:002:0055 площею 2,7189 га;

- кадастровий номер 5924783800:06:002:0056 площею 2,7191 га.

2. Всі інші умови Договору оренди землі від 02.04.2007, державна реєстрація № 04076130287.3 від 25.07.2007, номери записів про інше речове право 25287362, 25287660, 25287978, 25287174, 25288074 від 12.03.2018, не змінені в цій Додатковій угоді, залишаються без змін.

3. Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди.

4. Додаткова угода складена в 3 (трьох) примірниках українською мовою, по одному для кожної із Сторін та один для органу державної реєстрації прав.

5. Реквізити та підписи Сторін

ОрендодавецьОрендар

Степанівська селищна рада Товариство з обмеженою

Сумського району Сумської відповідальністю

областіАФ «Косівщинська»

42304, Сумська обл., Сумський район, 42342, Сумська обл., Сумський смт Степанівка, вул. Центральна, 5район, с. Косівщина, вул.

код ЄДРПОУ 04390148Шкілька, 16-А,

код ЄДРПОУ 00855807

Селищний головаВиконавчий директор

В.О. ЛукашВ.В.Василенко

3. Відповідно до ст. 241, 256, 257 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складене та підписане суддею 21.05.2025.

СуддяД.В. Вдовенко