Рішення від 03.06.2025 по справі 908/311/25

номер провадження справи 6/18/25

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03.06.2025 Справа № 908/311/25

м.Запоріжжя Запорізької області

Господарський суд Запорізької області у складі судді Федько О.А.,

за участю секретаря судового засідання Краснікової С.І.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в загальному позовному провадженні справу № 908/311/25

за позовом: Заступника керівника Мелітопольської окружної прокуратури (69002, м. Запоріжжя, вул. Залізнична, буд. 17) в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах,

позивача: Кушугумської селищної ради Запорізького району Запорізької бласті (70450, Запорізька область, Запорізький район, селище Кушугум, вул. Соборна, буд. 23)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «СІОІЛ» (70435, Запорізька область, Запорізький район, селище Балабине, вул. Українська, буд. 2-З)

про скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору оренди землі та застосування наслідків недійсності правочину,

за участю представників сторін:

прокурор Михальчук І.В.,посвідчення № 075789 від 01.03.2023,

від позивача Яркіна Т.С, самопредставництво, довіреність № 01-32/44 від 10.01.2025, виписка ЄДР;

від відповідача не з`явився.

Процесуальнідії по справі.

06.02.2025 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява вих. №55-357вих-25 (документ сформований в системі «Електронний суд» 05.02.2025) Заступника керівника Мелітопольської окружної прокуратури в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах: Кушугумської селищної ради Запорізького району Запорізької області до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «СІОІЛ» про:

- скасування державної реєстрації права власності товариства з обмеженою відповідальність «СІОІЛ» (код ЄДРПОУ 42988445) на будівлю операторської літ. Б, загальною площею 18,6 кв.м, що знаходиться за адресою: Запорізька область, Запорізький район, смт. Балабине, вул. Українська, 2з (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2289572923221, номер відомостей про речове право 40522775), із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 2289572923221;

- скасування державної реєстрації права власності товариства з обмеженою відповідальність «СІОІЛ» (код ЄДРПОУ 42988445) на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу, що знаходиться за адресою: Запорізька область, Запорізький район, смт.Балабине, вул. Українська, 2з (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1606161223221, номер відомостей про речове право 31694032), із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 1606161223221;

- визнання недійсним договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером 2322155300:02:001:1252, яка розташована за адресою: Запорізький район, смт. Балабине, вул. Українська, буд. 2з, укладений 30.01.2020 між товариством з обмеженою відповідальністю «СІОІЛ» та Запорізькою обласною державною адміністрацією, від імені якої діяла Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2029701023221, номер запису про інше речове право - 35463547.

- зобов`язання товариства з обмеженою відповідальністю «СІОІЛ» повернути Кушугумській територіальній громаді в особі Кушугумської селищної ради Запорізького району Запорізької області земельну ділянку із кадастровим номером 2322155300:02:001:1252, що розташована за адресою: Запорізька область, Запорізький район, селище Балабине, вул.Українська, 2-з у стані придатному для подальшого використання шляхом звільнення від замощення, залишків будівельних матеріалів.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу від 06.02.2025, здійснено автоматизований розподіл судової справи між суддями, присвоєно єдиний унікальний номер судової справи 908/311/25 та визначено до розгляду судді Федько О.А.

Ухвалою суду від 10.02.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №908/311/25, присвоєно справі номер провадження 6/18/25, постановлено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 10.03.2025 об 11 год. 00 хв.

Ухвалою суду від 10.03.2025 підготовче засідання відкладено на 25.03.2025 об 11 год. 30 хв., явка в судове засідання уповноважених представників сторін визнана обов`язковою.

Ухвалою суду від 25.03.2025 у задоволенні заяви Кушугумської селищної ради Запорізького району Запорізької області про відмову від позову, поданого Заступником керівника Мелітопольської окружної прокуратури в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, позивача Кушугумської селищної ради Запорізького району Запорізької області до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «СІОІЛ» про скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору оренди землі та застосування наслідків недійсності правочину, та закритті провадження у зв`язку з відмовою позивача від позову відмовлено. Підготовче засідання відкладено на 08.04.2025 о 09 год. 15 хв., явка в судове засідання уповноважених представників сторін визнана обов`язковою.

Ухвалою суду від 08.04.2025 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів - до 11.05.2025 року включно. Підготовче засідання відкладено на 22.04.2025 о 10 год. 00 хв.

Ухвалою суду від 22.04.2025 закрито підготовче провадження у справі № 908/311/25. Призначено справу № 908/311/25 до розгляду по суті на 07.05.2025 о 10 год. 00 хв.

Ухвалою суду від 07.05.2025 відкладено розгляд справи в судовому засіданні на 15.05.2025 об 14 год. 00 хв. у зв`язку з неявкою представника відповідача, яка подала клопотання про відкладення судового засідання з підстав її участі у слідчих діях поза межами міста Запоріжжя.

У судовому засіданні 15.05.2025 відповідно до ст. 216 ГПК України оголошено перерву до 27.05.2025 о 11 год. 30 хв., про що постановлено ухвалу, в подальшому - до 03.06.2025 о 12 год. 00 хв.

В судовому засіданні 03.06.2025 судом в порядку ст. 240 ГПК України проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення. Суд повідомив строк виготовлення повного судового рішення, роз`яснив порядок і строк його оскарження.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

Заступник керівника Мелітопольської окружної прокуратури звернувся до суду з позовом про скасування державної реєстрації права власності товариства з обмеженою відповідальність «СІОІЛ» (код ЄДРПОУ 42988445) на будівлю операторської літ. Б, загальною площею 18,6 кв.м та на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу, що знаходяться за адресою: Запорізька область, Запорізький район, смт Балабине, вул. Українська, 2з; визнання недійсним договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2322155300:02:001:1252 та про зобов`язання товариства з обмеженою відповідальністю «СІОІЛ» повернути Кушугумській територіальній громаді в особі Кушугумської селищної ради Запорізького району Запорізької області земельну ділянку з кадастровим номером 2322155300:02:001:1252, що розташована за адресою: Запорізька область, Запорізький район, селище Балабине, вул.Українська, 2-з у стані придатному для подальшого використання шляхом звільнення від замощення, залишків будівельних матеріалів.

Підставою для звернення з позовом є незаконне набуття ОСОБА_1 та відповідачем права власності на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу та на будівлю операторської літ. Б, передання в оренду відповідачеві земельної ділянки з кадастровим номером 2322155300:02:001:1252 усупереч ст.ст. 120, 124, 134 Земельного кодексу України без проведення земельних торгів.

Так, прокурором зазначено, що підставою для реєстрації права власності за Курта О.М. на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу було свідоцтво про право власності від 23.10.1997, видане виконавчим комітетом Балабинської селищної ради Запорізького району на підставі розпорядження від 21.09.1997 № 127. Однак, за інформацією Державного архіву Запорізької області та ТОВ «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» встановлено, що рішення виконавчого комітету та розпорядження Балабинської селищної ради (за 1997 рік) про видачу свідоцтва на право власності на ім`я ОСОБА_1 відсутні, інвентаризаційна справа на вказаний об`єкт нерухомого майна не заводилась, працівниками ТОВ «ЗМБТІ» реєстраційний напис на правоустановчий документ об`єкта нерухомого майна, який розташовано за адресою: Запорізький район, смт Балабине, вул. Українська, буд.2з не робились, реєстрові книги № 9, 31 (на не житловий фонд) ТОВ «ЗМБТІ» не заводились та не передавались до реєстраційної служби. Отже, за твердженням прокурора, державному реєстратору були надані документи, які офіційними державними органами або органами місцевого самоврядування не виготовлялись та не видавались.

Щодо державної реєстрації права власності відповідача на будівлю операторської прокурором зазначено, що підставою для проведення державної реєстрації слугували технічний паспорт та акт від 02.12.2020, виготовлені ТОВ «Укрспецекспертиза». Однак за інформацією ТОВ «Укрспецекспертиза», технічний паспорт на вказаний об`єкт товариством не виготовлявся. Таким чином, для державної реєстрації права власності надано документи, які офіційно не виготовлялись.

Прокурор стверджує, що будь-яких об`єктів нерухомого майна на спірній земельній ділянці починаючи з 2013 року і по теперішній час не було.

З приводу незаконності передачі в оренду відповідачеві земельної ділянки прокурор вказує, що оскільки недобудована будівля готельно-розважального комплексу є об`єктом незавершеного будівництва та не відноситься до будівель або споруд, як того вимагають вимоги земельного кодексу, ТОВ «СІОІЛ» могло отримати спірну земельну ділянку лише за результатами проведених земельних торгів (аукціону). За таких підстав уважає, що оспорюваний договір оренди земельної не відповідає вимогам ст.ст. 120, 124, 127, 134 Земельного кодексу України, ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України, що є підставою для визнання його недійсним у судовому порядку та повернення земельної ділянки власнику.

25.03.2025 до суду через систему «Електронний суд» надійшла заява (вх. №6509/08-08/25 від 25.03.2025) від Кушугумської селищної ради Запорізького району Запорізької області про відмову від позову в повному обсязі. Позивач зауважив, що земельна ділянка кадастровий номер 2322155300:02:001:1252 передавалась в користування не на конкурентних засадах у зв`язку з розташування на ній об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебуває у власності ТОВ «СІОІЛ». Відповідно до чинного законодавства, яке діяло на момент передачі земельної ділянки, Балабинська селищна рада не мала повноважень щодо розпорядження землями комунальної власності за межами населених пунктів. 14.02.2023 року Кушугумська селищна рада прийняла по акту прийому-передачі від Запорізької районної державної адміністрації оригінал договору оренди землі від 30.01.2020 року, укладений між Запорізькою обласною державною адміністрацією та ТОВ «СІОІЛ» разом з невід`ємними додатками.

Зазначає, що не підтримує позовні вимоги, заявлені прокурором. На думку Позивача заступником керівника Мелітопольської окружної прокуратури обраний неналежним спосіб захисту інтересів Кушугумської територіальної громади, а задоволення позовних вимог не призведе до відновлення законних інтересів громади, оскільки вважає, що до бюджету громади не надходитимуть кошти з орендної плати за вказану земельну ділянку.

22.04.2025 до суду через систему «Електронний суд» від ТОВ «СІОІЛ» надійшов відзив на позовну заяву, підписаний керівником товариства (сформований в системі Електронний суд 21.04.2025), та через службу діловодства суду надійшов відзив, який підписано представником відповідача адвокатом Демиденко Д.А., що діє на підставі ордеру АР №1235345 від 22.04.2024.

Так, відповідач заперечує проти позову. Зазначає, що оскільки ТОВ «СІОІЛ» є власником об`єкту нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, отже її передача в оренду на конкурсних засадах не вимагалась в силу положень закону. Таким чином, припущення прокурора про порушення законодавства при передачі земельної ділянки в оренду поза конкурсною процедурою вважає хибними. Зазначає, що прокурором обрано невірний спосіб захисту прав та інтересів держави, оскільки якщо сторона посилається на обставини недійсності правочину через недодержання імперативних норм закону при його укладенні, тобто нікчемності, вимога про визнання його недійсним за загальним правилом не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. Також відповідач уважає надуманими твердження прокурора про порушення інтересів держави внаслідок недоотримання коштів в якості орендної плати та зауважує, що звернення прокурора з позовом є втручанням у право відповідача на мирне володіння майном, що не сумісне з гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

У судовому засіданні 03.06.2025 брали участь прокурор та представниця позивача.

Прокурор підтримав заявлені позовні вимоги з підстав, що викладені у позові. Просив позов задовольнити в повному обсязі.

Представниця позивача підтримала заперечення, що викладені в заяві вх. №6509/08-08/25 від 25.03.2025 , зазначила, що позивач позов прокурора не підтримує.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Товариство з обмеженою відповідальністю «СІОІЛ», код ЄДРПОУ 42988445, є власником нерухомого майна реєстраційний номер: 1606161223221 недобудованої будівлі готельно-розважального комплексу, яке знаходяться за адресою: Запорізький район, смт. Балабине, вул. Українська, буд. 2з. Відомості про право власності відповідача на вказане нерухоме майно були внесені 21.05.2019 приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Чепковою Оленою Володимирівною, номер відомостей про речове право: 31694032. Підставою для внесення запису є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47021880 від 24.05.2019. Документи, подані для державної реєстрації Акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: 2631, 2632, виданий 20.05.2019, видавник: Чепкова О.В., приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу.

Попереднім власником вказаного нерухомого майна був ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності, серія та номер: б/н від 23.10.1997 року, виданого виконавчим комітетом Балабинської селищної ради Запорізького району Запорізької області.

24.04.2018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області Лагно М.Ю. на підставі вказаного свідоцтва про право власності від 23.10.1997 був внесений запис про державну реєстрацію права власності Курта О.М. на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 з, номер відомостей про речове право 27184907, нерухомому майну присвоєно реєстраційний номер 1606161223221.

Зі змісту вказаного свідоцтва встановлено, що воно видано на недобудовану будівлю на ім`я ОСОБА_1 на підставі розпорядження Балабинської селищної ради від 21.09.1997 №127. Згідно реєстраційного напису на правовстановлюючому документі, вказаний об`єкт нерухомого майна зареєстрований Запорізьким міжміським бюро технічної інвентаризації (далі ТОВ «ЗМБТІ») та записаний 23.10.1997 в реєстрову книгу №31 за реєстровим номером 983. Реєстраційний напис підписано начальником бюро технічної інвентаризації Н. Сепп та скріплено печаткою ТОВ «ЗМБТІ» (орендне підприємство №2).

В подальшому на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна № 2631, 2632 від 20.05.2019, в рахунок внеску ОСОБА_1 до статутного капіталу ТОВ «СІОІЛ», право власності на вказану будівлю (недобудована будівля готельно-розважального комплексу) 21.05.2019 зареєстровано за ТОВ «СІОІЛ» (номер запису про право власності 31694032).

За інформацією Державного архіву Запорізької області від 16.10.2024 встановлено, що рішення виконавчого комітету Балабинської селищної ради (за 1997 рік) про видачу свідоцтва на право власності на ім`я Курта О.М. відсутні, засідання виконавчого комітету 21.09.1997 не проводились, а розпорядження Балабинської селищної ради за 1997 рік на зберігання не надходили. В переліку рішень, прийнятих на засіданні виконкому Балабинської селищної Ради народних депутатів за період з 09.01.1997 по 30.12.1997 (арк. спр. 29 - 43) та згідно протоколів сесії Балабинської селищної ради народних депутатів за період 08.04.1997 30.12.1997 (арк. спр. 44 - 47) Балабинською селищною радою не приймалось розпорядження про видачу ОСОБА_1 свідоцтва про право власності на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу.

Відповідно до інформації ТОВ «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» від 18.11.2024 №1628 судом встановлено, що інвентаризаційна справа на об`єкт нерухомого майна, розташований за адресою Запорізька область, Запорізький район, смт Балабине, вул. Українська, буд. 2-з відсутня (не заводилась), правовстановлюючі документи на вказане нерухоме майно до ТОВ «ЗМБТІ» не надавались, працівниками ТОВ «ЗМБТІ» реєстраційний напис на правовстановлюючі документи на об`єкт нерухомого майна, який розташовано за адресою: Запорізький район, смт Балабине, вул. Українська, буд.2з не робились, реєстрова книга № 31 (на не житловий фонд) ТОВ «ЗМБТІ» не заводились та не передавались до реєстраційної служби.

Згідно з інформацією Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області від 27.11.2024 вих. №6195/01-28, реєстраційна справа щодо проведення державної реєстрації прав власності на об`єкт нерухомого майна, розташований за адресою: Запорізька область, Запорізький район, смт Балабине, вул. Українська, 2-з не знайдено. Реєстраційна книга №31 в Запорізькій районній державній адміністрації відсутня.

Міністерством юстиції України проведено камеральну перевірку дій державного реєстратора Лагно М.Ю. під час проведення державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 на недобудовану будівлю. Перевіркою встановлено, що державним реєстратором при проведенні державної реєстрації прав на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу порушено вимоги статей 3, 10, 18, 23 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пунктів 12, 14 Порядку №1127, оскільки проведено державну реєстрацію прав без направлення відповідного запиту до органу, який проводив оформлення та/або реєстрацію прав про надання інформації, необхідної для державної реєстрації прав, що виникли до 01.01.2013, про що складено Акт від 05.12.2024.

Наказом Міністерства юстиції України від 05.12.2024 державному реєстратору Лагно М.Ю. анульовано доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Товариство з обмеженою відповідальністю «СІОІЛ», код ЄДРПОУ 42988445, є власником нерухомого майна реєстраційний номер: 2289572923221 - будівля операторської літ. Б, загальною площею 18,6 кв.м., складовими вказаного об`єкту нерухомого майна є паливний модуль № 1, стела № 2, газовий модуль № 3, яке знаходиться за адресою: Запорізький район, смт. Балабине, вул. Українська, буд. 2з, на земельній ділянці з кадастровим номером 2322155300:02:001:1252. Відомості про право власності відповідача на вказане нерухоме майно були внесені 09.02.2021 державним реєстратором Виконавчого комітету Павлівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області Резніченко О.Є., номер відомостей про речове право 40522775. Підставою для внесення запису є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 56585725 від 12.02.2021. Документи, подані для державної реєстрації Акт, серія та номер: б/н, виданий 08.12.2020, видавник: ТОВ «Укрспецекспертиза», технічний паспорт серія та номер: 11301, виданий 08.12.2020, видавник ТОВ «Укрспецекспертиза».

З Технічного паспорту №11301, виготовленого ТОВ «Укрспецекспертиза» станом на 08.12.2020 (арк. спр. 57-59), та акта, складеного ТОВ «Укрспецекспертиза» від 08.12.2020 (арк. спр.64), вбачається, що будівля операторської літ. Б, збудована до 1991 року і не була врахована в технічному паспорті, бо була недобудованим об`єктом будівництва (відсутність оздоблення та покрівлі), відтак не відноситься до самочинного будівництва.

Відповідно до листа від 09.02.2024 вих. №0902001, на запит процесуального керівника у кримінальному провадженні №42024080000000001, ТОВ «Укрспецекспертиза» повідомило, що в архіві технічної документації відсутні матеріали щодо технічної інвентаризації за вказаною вище адресою, в архіві бухгалтерських документів ТОВ «Укрспецекспертиза» відсутні відомості щодо ділових співвідносин з контрагентом ТОВ «СІОІЛ». Технічний паспорт за реквізитами, зазначеними у запиті, ТОВ «Укрспецекспертиза» не виготовлявся.

Міністерством юстиції України проведено камеральну перевірку дій державного реєстратора Резніченка О.Є., за результатами якої складено Акт від 01.08.2024. Перевіркою встановлено, що державним реєстратором Резніченком О.Є. при проведенні державної реєстрації прав на об`єкт нерухомого майна будівлю операторської літ. Б, розташовану по вул. Українська, 2з у смт. Балабине Запорізького району Запорізької області, порушено вимоги ст.ст. 3, 10, 23 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п.п. 12, 41 Порядку №1127, оскільки проведено державну реєстрацію права власності за відсутності документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; за відсутності документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; без направлення відповідного запиту до органу, що проводив оформлення та/або реєстрацію прав про надання інформації, необхідної для державної реєстрації прав, що виникли до 01.01.2013.

Наказом Міністерства юстиції України від 01.08.2024 № 2295/5 державному реєстратору Резніченку О.Є. тимчасово заблоковано доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строком на 2 місяці.

Розпорядженням голови Запорізької обласної державної адміністрації від 16.01.2020 № 16 «Про надання товариству з обмеженою відповідальністю «СІОІЛ» в оренду земельної ділянки для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу (кемпінг)» затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,0300 га для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу (кемпінгу), яка розташована за адресою: вулиця Українська, 2-з, Балабинська селищна рада Запорізького району Запорізької області (за межами населених пунктів). Передано ТОВ «СІОІЛ» в оренду на 15 років вказану земельну ділянку кадастровий номер 2322155300:02:001:1252, для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу (кемпінгу). Вирішено доручити Запорізькій районній державній адміністрації від імені Запорізької обласної державної адміністрації укласти договір оренди земельної ділянки.

З тексту розпорядження вбачається, що підставою для прийняття розпорядження про надання в оренду відповідачу земельної ділянки без проведення земельного аукціону слугував факт розміщення на ділянці нерухомого майна, що належить відповідачеві на праві власності (витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 24.05.2019 №167865822).

На виконання вказаного розпорядження 30.01.2020 між Запорізькою обласною державною адміністрацією (орендодавець) від імені якої діяла Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області та ТОВ «СІОІЛ» (орендар) укладено договір оренди землі (далі Договір), за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку державної власності площею 0,0300 га (кадастровий номер 23221553000:02:001:1252) за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку енергетики, оборони та іншого призначення, для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу (кемпінгу), яка розташована за адресою: вулиця Українська, буд. 2-з, Балабинська селищна рада Запорізького району Запорізької області (за межами населеного пункту) на 15 років.

Згідно із п. 3 Договору на земельній ділянці розміщений об`єкт нерухомого майна: недобудована будівля готельно-розважального комплексу.

У пункті 4 договору узгоджено, що земельна ділянка передається в оренду разом з недобудованою будівлею готельно-розважального комплексу та замощенням.

За актом приймання-передачі земельної ділянки від 30.01.2020 відповідач прийняв земельну ділянку площею 0,0300 га, кадастровий номер 2322155300:02:001:1252 в оренду строком на 15 років.

25.09.2023 на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної і комунальної власності» від 06.02.2012 та Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено інформацію про реєстрацію права власності на земельну ділянку кадастровий номер 2322155300:02:001:1252 за Кушугумською селищною радою Запорізького району Запорізької області (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2029701023221, номер відомостей про речове право 51924945).

25.09.2023 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно також внесено зміни до інформації про державну реєстрацію іншого речового права щодо спірної земельної ділянки орендодавцем за спірним договором зазначено Кушугумську селищну раду Запорізького району Запорізької області (запис про інше речове право 35463547).

За даними супутникового моніторингу Державного космічного агентства України станом на 19.07.2013, 08.08.2017, 06.10.2018, 13.06.2024 об`єкти нерухомого майна на земельній ділянці кадастровий номер 2322155300:02:001:1252 з 2013 по 13.06.2024 відсутні.

Постановою від 29.04.2024 р. процесуальним керівником у кримінальному провадженні №42023080000000001 залучено для участі у проведенні огляду земельної ділянки кадастровий номер 2322155300:02:001:1252 в якості спеціаліста інженера-геодезиста ФОП Гаврилюка В.М.

За даними технічного звіту, складеного ФОП Гаврилюком В.М. з виконання кадастрової зйомки по обстеженню меж земельної ділянки ТОВ «СІОІЛ» (кадастровий номер 2322155300:02:001:1252) по вул. Українській, буд. 2з, Балабинська селищна рада, Запорізька область, Запорізький район встановлено, що земельна ділянка вільна від забудови та покрита цементною плиткою (арк. спр. 85-89).

Оскільки, за твердженням прокурора, право власності на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу та будівлю операторської, літ. Б, які розташовані за адресою: Запорізький район, смт Балабине, вул. Українська, буд.2з, набуто Куртою О.М. та ТОВ «СІОІЛ» незаконно, а земельна ділянка з кадастровим номером 2322155300:02:001:1252 передана в оренду відповідачу всупереч ст. ст. 120, 124, 134 Земельного кодексу України без проведення земельних торгів, прокурор звернувся до суду та просить скасувати державну реєстрацію права власності ТОВ «СІОІЛ» на будівлю операторської та на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу, визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2322155300:02:001:1252 та зобов`язати відповідача повернути позивачу (власнику земельної ділянки) спірну земельну ділянку.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

Щодо підстав здійснення прокурором представництва інтересів держави у спірних правовідносинах суд зазначає таке.

З положень статті 131-1 слідує, що в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом. Організація та порядок діяльності прокуратури визначаються законом.

Статтею 4 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді до юрисдикції якого вона віднесена законом.

До господарського суду у справах, віднесених законом до його юрисдикції, мають право звертатися також особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб (частина третя статті 4 ГПК України).

Згідно з частиною 3статті 53 ГПК України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

Відповідно до частин четвертої ст. 53 ГПК України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.

Підстави для звернення до суду прокурора визначені у ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», відповідно до норм якої прокурор здійснює представництво інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Аналіз вказаної статті Закону дає підстави дійти висновку, що «інтереси держави» (як загальне поняття) являють собою комплекс прав та законних інтересів як в цілому держави України (або народу України), так й інтереси окремої територіальної громади певної місцевості (жителі певного населеного пункту або декількох населених пунктів).

Інтереси держави та інтереси певної територіальної громади є частинами одного цілого - «інтересів держави», про які зазначено в ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

Отже, суду належить з`ясувати питання наявності уповноваженого органу та вжиття ним заходів із захисту порушених інтересів держави.

Статтею 140 Конституції України передбачено, що місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою в порядку, встановленому законом, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи.

Статтею 143 Конституції України встановлено, що територіальні громади безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування вирішують інші питання місцевого значення, віднесені законом до їхньої компетенції.

За змістом ст. 4 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», місцеве самоврядування в Україні здійснюється на принципах, зокрема, законності, поєднання місцевих і державних інтересів, державної політики та гарантії місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» селищні ради є органом місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування.

Пунктом 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що до компетенції рад належить питання щодо регулювання земельних відносин відповідно до закону. Повноваження сільських, селищних міських, районних та обласних рад визначені ст. ст. 8-12 Земельного кодексу України (розпорядження землями, передача земельних ділянок у власність громадян та юридичних осіб, передача земельних ділянок у користування, вилучення земельних ділянок, викуп для суспільних потреб, організація землеустрою тощо).

Отже, державою гарантується належне функціонування місцевого самоврядування та наділення повноваженнями діяти від імені територіальної громади відповідних рад.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі №912/2385/18 наведено правовий висновок, відповідно до якого прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу. Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню тощо.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва. Якщо прокурору відомі причини такого незвернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.

Прокурор за певних обставин може звертатися до суду в інтересах держави і в особі органу місцевого самоврядування, зокрема тоді, коли цей орган є стороною правочину, про недійсність якого стверджує прокурор. Оскільки таку позовну вимогу вправі заявити, зокрема, будь-яка сторона правочину, відповідний орган як така сторона може бути позивачем. У такій ситуації прокурор для представництва інтересів держави в особі компетентного органу як сторони правочину має продемонструвати, що цей орган не здійснює або неналежним чином здійснює захист відповідних інтересів, не реагуючи на повідомлення прокурора про наявність підстав для звернення до суду.

Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.09.2020 у справі №469/1044/17 та постановах Верховного Суду від 08.12.2020 у справі №908/1664/19, від 19.01.2021 у справі № 925/1133/18.

У позовній заяві прокурор зазначив, що порушення інтересу держави у спірних правовідносинах відбулося внаслідок недобросовісних дій відповідача, а саме набуття права оренди земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності Кушугумської територіальної громади, під об`єктом нерухомості поза конкурсною процедурою, встановлення в оспорюваному договорі оренди низького розміру орендних платежів, що призводить до ненадходження коштів до бюджету.

Суд зазначає, що з 25.09.2023 та на час звернення з даним позовом право власності на спірну земельну ділянку (кадастровий номер 2322155300:02:001:1252) зареєстровано за Кушугумською селищною радою Запорізького району Запорізької області на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин. Тобто було передано спірну земельну ділянку державою у комунальну власність.

З огляду на викладене, Кушугумська селищна рада Запорізького району Запорізької області є власником спірної земельної ділянки, а тому є уповноваженим державою органом здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Як убачається з матеріалів справи, Мелітопольською окружною прокуратурою Запорізької області листом від 11.12.2024 №55-3373ВИХ-24 (арк.спр. 80-81) відповідно до частини 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» повідомлено позивача про порушення чинного законодавства при наданні у користування ТОВ «СІОІЛ» земельної ділянки кадастровий номер 2322155300:02:001:1252, при оформленні прав власності на об`єкти нерухомого майна, які на ній розташовані, та про необхідність самостійного вжиття заходів реагування. У відповідь Кушугумська селищна рада Запорізького району Запорізької області листом від 13.01.2024 №01-45/64(арк.спр. 82) повідомила про відсутність порушених прав та інтересів селищної ради, тобто заходи реагування, спрямовані на усунення порушень вживатися не будуть.

Зазначене є доказом нездійснення захисту інтересів територіальної громади органом місцевого самоврядування та є підставою для застосування представницьких повноважень прокурором.

На виконання частини 4 ст.23 Закону України «Про прокуратуру» Мелітопольська окружна прокуратура Запорізької області листом від 04.02.2025 №55-350вих-25 повідомила Кушугумську селищну раду Запорізького району Запорізької області про те, що прокуратурою в інтересах держави в особі Кушугумської селищної ради буде заявлено позов про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації прав ТОВ «СІОІЛ» на нерухоме майно.

З огляду на викладене, суд доходить висновку, що прокурором доведено наявність підстав представництва інтересів держави у спірних правовідносинах.

Щодо вимог про скасування державної реєстрації права власності ТОВ «СІОІЛ» на будівлю операторської літ. Б та недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на такі об`єкти нерухомого майна.

За змістом ст. 328 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованості активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст.182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрацій. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Згідно з ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. У випадку, якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Відповідно до ст. 334 ЦК України право на нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникає із дня такої реєстрації.

Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон України №1952) передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру.

Відповідно до частини четвертої статті 5 Закону № 1952 (тут і надалі - в редакції Закону від 07.03.2018, чинній на момент проведення державної реєстрації на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу) у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

Відповідно до частини 1 ст. 1 Закону №1952 державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта.

Статтею 27-1 Закону №1952 визначений порядок проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва.

Відповідно до частини 1 цієї стаття для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи:

1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);

2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів);

3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта.

Таким чином, державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва не змінює особливого правового статусу такого об`єкта, визначеного частиною 3 статті 331 ЦК України, як сукупності будівельних матеріалів та обладнання, оскільки не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно. Подібний правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 914/2070/19, постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.05.2021 у справі №923/196/20.

Відповідно до ч. 4 ст. 236 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (постанови від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц).

Разом із тим у практиці Великої Палати Верховного Суду закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно (постанова від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20)(п. 98). Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (підпункт 6.30), від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (підпункт 4.17), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (підпункт 6.13).

Отже, державна реєстрація права власності відповідача на будівлю операторської літ. Б та недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу за адресою: Запорізький район, смт Балабине, вул. Українська, буд. 2з, як на нерухоме майно - це офіційне визнання та підтвердження державою факту набуття ним права власності на таке майно.

При цьому, при дослідженні судом обставин наявності в особи права власності необхідно передусім установити підставу, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності (постанова Верховний Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18).

Як встановлено судом, підставою для державної реєстрації 24.04.2018 державним реєстратором Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області Лагно М.Ю. права власності ОСОБА_1 на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу було свідоцтво про право власності від 23.10.1997, видане виконавчим комітетом Балабинської селищної ради Запорізького району Запорізької області на підставі розпорядження Балабинської селищної ради від 21.09.1997 № 127.

Відповідно до Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» (у редакції станом на 21.09.1997) правом видачі розпоряджень наділений голова селищної ради (ст. 42 закону), а повноваження у сфері будівництва та житлово-комунального господарства мають виконавчі органи ради.

З огляду на викладене, враховуючи приписи Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, підставою для видачі свідоцтва про право власності на нерухоме майно на ім`я ОСОБА_1 мало бути рішення виконавчого комітету Балабинської селищної ради.

Однак, рішення виконавчого комітету Балабинської селищної ради (за 1997 рік) про видачу свідоцтва на право власності на ім`я ОСОБА_1 як і розпорядження про видачу ОСОБА_1 свідоцтва про право власності на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу не приймались та в Державному архіві Запорізької області відсутні.

Згідно з інформацією ТОВ «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» від 18.11.2024 №1628, Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області від 27.11.2024 вих. №6195/01-28, інвентаризаційна справа на об`єкт нерухомого майна, розташований за адресою АДРЕСА_1 відсутня та не заводилась, працівниками ТОВ «ЗМБТІ» реєстраційний напис на правовстановлюючі документи на об`єкт нерухомого майна, який розташовано за адресою: АДРЕСА_1 з не робились, реєстрова книга № 31 (на не житловий фонд) ТОВ «ЗМБТІ» не заводились та не передавались до реєстраційної служби.

Отже, судом установлено, що документи, на підставі яких 24.04.2018 проведено державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 з, нерухомому майну присвоєно реєстраційний номер 1606161223221, а саме реєстрова книга № 31, розпорядження від 21.09.1997 №127, уповноваженими органами не видавались.

На підставі акту приймання-передачі нерухомого майна № 2631, 2632 від 20.05.2019, в рахунок внеску ОСОБА_1 до статутного капіталу ТОВ «СІОІЛ», право власності на вказану будівлю (недобудована будівля готельно-розважального комплексу) 21.05.2019 зареєстровано за ТОВ «СІОІЛ».

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 18 Закону №1952 одним з етапів проведення державної реєстрації прав є перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень.

Положеннями частини 1 ст. 22 наведеного вище Закону встановлено, що документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Пунктом 2 частини 1 ст. 23 Закону №1952, розгляд заяви про державну реєстрацію прав може бути зупинено державним реєстратором виключно у таких випадках, зокрема, неподання заявником чи неотримання державним реєстратором у порядку, визначеному у пункті 3 частини третьої статті 10 цього Закону, інформації про зареєстровані до 1 січня 2013 року речові права на відповідне нерухоме майно, якщо наявність такої інформації є необхідною для державної реєстрації прав.

Пунктами 1, 2 частини 3 ст. 10 Закону №1952 та пунктом 12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів від 25.12.2015 №1127 (далі Порядок №1127) передбачено, що державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав в поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Усупереч указаним нормам закону, державним реєстратором Лагно М.Ю. під час проведення державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на недобудовану будівлю готельно-розважальногокомплексу порушено вимоги статей 3, 10, 18, 23 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пунктів 12, 14 Порядку, оскільки проведено державну реєстрацію прав без направлення відповідного запиту до органу, який проводив оформлення та/або реєстрацію прав про надання інформації, необхідної для державної реєстрації прав, що виникли до 01.01.2013, що стало підставою для застосування Міністерством юстиції України заходів відповідальності та анулювання державному реєстратору доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Ураховуючи встановлені судом обставини та приписи чинного законодавства суд дійшов висновку, що державна реєстрація права власності ОСОБА_1 на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу, який розташовано за адресою: АДРЕСА_1 з, була проведена на підставі документів, які компетентними державними органами, органами місцевого самоврядування не виготовлялись та не видавались, без направлення державним реєстратором запиту до органу, який проводив оформлення та/або реєстрацію прав про надання інформації, необхідної для державної реєстрації прав, що виникли до 01.01.2013.

Судом установлено, що підставою для державної реєстрації права власності ТОВ «СІОІЛ» на будівлю операторської літ. Б слугували технічний паспорт №11301 від 08.12.2020 та акт від 08.12.2020, виготовлені ТОВ «Укрспецекспертиза». Відповідно до указаних документів будівля операторської літ. Б була збудована до 1991 року.

Пунктом 41 Порядку №1127 визначено, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються, зокрема, документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

ТОВ «Укрспецекспертиза» у листі від 09.02.2024 на запит процесуального керівника у кримінальному провадженні повідомило, що в архіві технічної документації відсутні матеріали щодо технічної інвентаризації за вказаною вище адресою, в архіві бухгалтерських документів ТОВ «Укрспецекспертиза» відсутні відомості щодо ділових співвідносин з контрагентом ТОВ «СІОІЛ». Технічний паспорт за реквізитами, зазначеними у запиті, ТОВ «Укрспецекспертиза» не виготовлявся (арк.спр. 69).

За наслідками проведеної Міністерством юстиції України перевірки встановлено, що державним реєстратором Резніченком О.Є. при проведенні державної реєстрації прав на об`єкт нерухомого майна будівлю операторської літ. Б, розташовану по вул.Українська, 2з у смт Балабине Запорізького району Запорізької області, порушено вимоги ст.ст. 3, 10, 23 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п.п. 12, 41 Порядку, оскільки проведено державну реєстрацію права власності за відсутності документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; за відсутності документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; без направлення відповідного запиту до органу, що проводив оформлення та/або реєстрацію прав про надання інформації, необхідної для державної реєстрації прав, що виникли до 01.01.2013. Наказом Міністерства юстиції України від 01.08.2024 № 2295/5 державному реєстратору Резніченку О.Є. тимчасово заблоковано доступ до Державного реєструречових прав на нерухоме майно строком на 2 місяці.

З огляду на викладене судом установлено, що для державної реєстрації права власності ТОВ «СІОІЛ» на будівлю операторської літ. Б подано документи, які офіційно не виготовлялись.

Крім того, як установлено судом за даними супутникового моніторингу огляду земельної ділянки з кадастровим номером 2322155300:02:001:1252 (Запорізький район, смт Балабине, вул. Українська, буд. 2з), проведеним у травні 2024 року за участі спеціаліста геодезиста ФОП Гаврилюка В.М., земельна ділянка вільна від забудови, об`єкти нерухомого майна на спірній земельній ділянці починаючи з 2013 по теперішній час відсутні.

Відповідачем не доведено під час розгляду справи наявність на вказаній земельній ділянці об`єктів нерухомого майна, право власності на які зареєстровано за ТОВ «СІОІЛ».

Аналіз наявних у справі доказів свідчить, що ОСОБА_1 та ТОВ «СІОІЛ» набули право власності на об`єкти нерухомого майна (недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу та будівлю операторської), які фізично не існували, з порушеннями приписів Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів від 25.12.2015 №1127.

Щодо порушеного права позивача та способу захисту, обраного прокурором, суд зазначає таке.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України).

У статті 16 ЦК України та статті 20 ГК України визначені загальні способи захисту цивільних прав та інтересів. Ці способи захисту є універсальними для всіх правовідносин та можуть бути застосовані особою для врегулювання спірних правовідносин. Застосовувані способи захисту цивільних прав мають відповідати характеру спірних правовідносин та природі спору, що існує між сторонами.

Якщо прокурор, яким пред`явлений позов в інтересах позивача вважає порушеними права власника земельної ділянки, він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією зі сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому прокурор / позивач повинен довести, що реєстрація права власності та передачу земельної ділянки у користування відповідача здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.

Як установлено судом, державна реєстрація права власності ОСОБА_1 та відповідача на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу та будівлю операторської проведена державним реєстратором всупереч вимог чинного на час державної реєстрації законодавства.

У даному випадку Кушугумська селищна рада Запорізького району Запорізької області позбавлена можливості вільно розпоряджатися земельної ділянкою з кадастровим номером 2322155300:02:001:1252, розташованою по вул. Українська, 2з у смт Балабине, Запорізького району Запорізької області, зокрема позбавлена можливості відчуження або передачі у користування цієї земельної ділянки іншим особам, внаслідок незаконної державної реєстрації права власності на неіснуюче нерухоме майно, наявність якої наділяє власника ТОВ «СІОІЛ» - відповідно до ст. 134 ЗК України, ст. 377 ЦК України привілейованим правом на земельну ділянку.

При цьому, державна реєстрація права власності відповідача на неіснуюче нерухоме майно позбавляє Кушугумську територіальну громаду виключного права самостійно вирішувати питання використання належної їй земельної ділянки, і таке обмеження прав позивача є безстроковим.

Суд ураховує, що оскільки, як встановлено під час розгляду справи, земельна ділянка вільна від забудови, на неї не повинні розповсюджуватися обмеження, встановлені частиною 2 ст. 134 ЗК України та ст. 377 ЦК України.

З таких підстав суд відхиляє доводи позивача про відсутність його порушеного права та зазначає, що твердження позивача про сплату відповідачем обумовленої в договорі орендної плати за користування земельною ділянкою не може виправдовувати недобросовісну поведінку відповідача, який достовірно знав про відсутність нерухомого майна на такій земельній ділянці та створив незаконні передумови для отримання у користування такої земельної ділянки на позаконкурентній основі.

На підставі викладеного, суд доходить висновку, що державна реєстрація права власності ТОВ «СІОІЛ» на нерухоме майно, яке фактично не існує, порушує права позивача, які підлягають захисту в судовому порядку. Як наслідок, суду необхідно встановити належний та ефективний спосіб захисту прав позивача з огляду на обставини цієї справи. При цьому обраний позивачем спосіб захисту прав повинен відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами.

Зважаючи на обставини цієї справи, які існували на момент звернення прокурора з позовом, для захисту порушеного права власності позивача необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини 2 ст. 16 ЦК України.

Абзацами 2,4 частини 3 ст. 26 Закону № 1952 у чинній редакції передбачено, зокрема, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Державна реєстрація прав у випадках, передбачених цією частиною, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, крім випадку визнання її вчиненою з порушенням цього Закону та анулювання рішення державного реєстратора про державну реєстрацію на підставі рішення Міністерства юстиції України, що виконується посадовою особою Міністерства юстиції України відповідно до статті 37 цього Закону.

За змістом пункту 9 частини 1 ст. 27 Закону № 1952 у чинній редакції державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості.

Оскільки під час розгляду даної справи суд дійшов висновку, що право власності позивача на земельну ділянку було порушено незаконною реєстрацією права власності на нерухоме майно за відповідачем, з державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права власності відповідача, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правомочності розпоряджатись своїми земельними ділянками (схожі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18).

При цьому в силу положень абзацу 1 частини 3 ст. 26 Закону № 1952-IV у чинній редакції, відомості про право власності відповідача не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Натомість державний реєстратор вчиняє нову реєстраційну дію - внесення до Державного реєстру відомостей про припинення права власності відповідача на нерухоме майно на підставі судового рішення (висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в пунктах 132, 133 постанови від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20).

У частині 1 ст. 14 Закону № 1952 зазначено, що розділ Державного реєстру та реєстраційна справа закриваються в разі: 1) знищення об`єкта нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості; 2) поділу, об`єднання об`єктів нерухомого майна або виділу частки з об`єкта нерухомого майна; 3) виключення об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості з проектної документації на будівництво у зв`язку із змінами проектної документації на будівництво; 4) скасування державної реєстрації земельної ділянки; 5) набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ; 6) визнання прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ, - у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Закритий розділ Державного реєстру та реєстраційна справа не підлягають поновленню.

Відповідно до частини 7 ст. 14 Закону № 1952 у разі ухвалення судом рішення про закриття розділу Державного реєстру у випадках, передбачених цією статтею, закриття відповідного розділу допускається виключно у разі, якщо таким судовим рішенням вирішується питання щодо набуття та/або припинення речових прав, обтяжень речових прав на об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, щодо якого закривається розділ у Державному реєстрі.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (арк.спр. 62) право власності на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу 21.05.2019 зареєстровано за ТОВ «СІОІЛ» на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна (арк.спр. 70).

З огляду на наведене слідує, що у разі лише скасування державної реєстрації права власності ТОВ «СІОІЛ», виходячи з положень ч. 3 ст. 26 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно», відповідне право повернеться у стан, що існував до такого скасування, тобто власником майна вважатиметься ОСОБА_1 , що не призведе до ефективного захисту прав та інтересів Кушугумської селищної територіальної громади.

Як було зазначено судом та підтверджується доказами, наявними в матеріалах справи, державна реєстрація права власності на будівлю операторської літ. Б та недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу, які розташовані по вул. Українська, 2з у смт Балабине, здійснена на підставі документів, які офіційними особами не видавались, та щодо нерухомого майна, якого фізично ніколи не існувало. Указане свідчить про незаконність державної реєстрації прав на означені об`єкти нерухомого майна.

Скасування державної реєстрації права власності ТОВ «СІОІЛ» на будівлю операторської літ. Б та недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу з закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи усуне перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 2322155300:02:001:1252 її власником Кушугумською селищною територіальною громадою в особі Кушугумської селищної ради Запорізького району Запорізької області.

Ураховуючи, що державна реєстрація права власності ТОВ «СІОІЛ» на вказані об`єкти як на нерухоме майно була здійснена з порушеннями приписів чинного законодавства, при цьому зареєстроване майно не є нерухомим, така державна реєстрація підлягає скасуванню із закриттям відповідного розділу Державного реєстру та реєстраційної справи та такі об`єкти.

Подібні висновки викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.09.2024 по справі №914/1785/22.

При цьому суд зазначає, що оскарження в судовому порядку акту приймання-передачі нерухомого майна № 2631, 2632 від 20.05.2019, на підставі якого до статутного капіталу ТОВ «СІОІЛ» було передано недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу, яка належала ОСОБА_1 , буде неефективним способом захисту. Саме позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості з закриттям відповідного розділу та реєстраційної справи на такий об`єкт забезпечить повне відновлення порушених інтересів територіальної громади.

Також суд зазначає, що відповідні позовні вимоги у цій справі не становлять втручання у право відповідача на мирне володіння своїм майном, оскільки такого нерухомого майна фізично не існує, відтак воно не є об`єктом права власності та на нього не поширюється дія статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод.

З огляду за наведене, позовні вимоги в цій частині задовольняються судом повністю.

Щодо позовної вимоги про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки власнику.

Частиною 1 ст. 116 Земельного кодексу України (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають право власності та право користування земельними ділянками із земель державної та комунальної власності за рішеннями органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

За змістом частини 1 ст. 123 ЗК України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цьогоКодексу.

Земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті (ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України).

Частиною 2 вказаної статті визначено, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Таким чином, положення абзацу 2 частини 2 ст. 134 ЗК України обумовлюють можливість передачі у користування земельної ділянки на позаконкурентних засадах, зокрема, у разі розташування на цій земельній ділянці об`єктів нерухомого майна (певних будівель чи споруд).

Стаття 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України передбачають можливість переходу права користування земельною ділянкою лише у випадку набуття права власності на будинок, будівлю або споруду, яка розташована на ній.

У свою чергу, об`єкт незавершеного будівництва це об`єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та неприйнятий в експлуатацію відповідно до законодавства (ст. 1 Закону України «Про іпотеку», в редакції на час виникнення спірних правовідносин).

Отже, як зазначено судом вище, факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу - не свідчить про дотримання умов, з якими закон пов`язує наявність правових підстав набуття земельної ділянки у користування на позакокурентних засадах відповідно до положень абзацу 1 частини 2 ст. 134 ЗК України. Державна реєстрація не змінює правового режиму такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна в розумінні ст. 181 та частини 2 ст. 331 ЦК України, тим більше, що судом встановлено, що земельна ділянка є вільною від забудови протягом періоду з 19.07.2013 по теперішній час.

Як свідчать матеріали справи, розпорядженням Запорізької обласної державної адміністрації від 16.01.2020 №16 «Про надання ТОВ «СІОІЛ» в оренду земельної ділянки для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу (кемпінг)» затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,0300 га, яка розташована по вул. Українська, 2з на території Балабинської селищної ради Запорізького району Запорізької області (за межами населених пунктів), та надано ТОВ «СІОІЛ» вказану земельну ділянку в оренду на 15 років для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу (кемпінгу).

Як було зазначено судом вище на підставі вказаного розпорядження 30.01.2020 укладено спірний договір оренди землі.

Здійснивши системний аналіз наявних в матеріалах справи документів суд дійшов висновку, що підставою для прийняття зазначеного вище розпорядження про надання в оренду відповідачу земельної ділянки без проведення земельного аукціону слугував факт наявності на такій ділянці об`єкта незавершеного будівництва, який належав відповідачеві.

Як було зазначено вище між Запорізькою обласною державною адміністрацією, від імені якої діяла Запорізька районна державна адміністрація, та ТОВ «СІОІЛ» 30.01.2020 укладено договір орендиземельної ділянки кадастровий номер 2322155300:02:001:1252, яка розташована за адресою: Запорізький район, смт Балабине, вул. Українська, буд.2з.

25.09.2023 на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної і комунальної власності» від 06.02.2012 та Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельнихвідносин» від 28.04.2021 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено інформацію про реєстрацію права власності на спірну земельну ділянку за Кушугумською селищною радою Запорізького району Запорізької області.

25.09.2023 до реєстру внесено зміни до інформації про державну реєстрацію іншого речового права щодо означеної земельної ділянки орендодавцем за спірним договором зазначено Кушугумську селищну раду.

Відтак відбулася зміна орендодавця за спірним договором, у зв`язку з чим Кушугумська селищна рада Запорізького району Запорізької області набула статусу орендодавця.

Частинами 1-3, 5 ст. 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частин 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Набуттю відповідачем права власності на об`єкт незавершеного будівництва та будівлю операторської передувала низка порушень вимог чинного законодавства, вчинених, зокрема, попереднім власником цього об`єкта, що стало наслідком отримання відповідачем права оренди на позаконкурентних засадах земельної ділянки, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, всупереч вимогам статей 120, 127, 128, 134 Земельного кодексу України.

Досліджені у судовому засіданні докази вказують на те, що держава в особі Запорізької обласної державної адміністрації розпорядилась земельною ділянкою кадастровий номер 2322155300:02:001:1252 не у передбачений законом спосіб, передання її у користування відповідачеві відбулось з порушеннями ст.ст. 120, 124, 127, 134 ЗК України, адже ураховуючи встановлені у даній справі обставини, за відсутності на земельній ділянці об`єктів нерухомого майна відповідача, спірна земельна ділянка не могла бути передана відповідачеві у користування на позаконкурентних засадах. Відтак, розпорядження Запорізької обласної державної адміністрації №16 від 16.01.2020 прийнято з порушеннями зазначених вище вимог Земельного кодексу України.

Відповідно до усталеної судової практики, під час розгляду справи, в якій на вирішення спору може вплинути оцінка рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування як законного або протиправного, не допускається відмова у позові з тих мотивів, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не визнане судом недійсним, або що таке рішення не оскаржене, відповідна позовна вимога не пред`явлена. Суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення. При цьому пред`явлення окремої позовної вимоги про скасування розпорядження не відповідає критерію ефективності способу захисту порушеного права.

У матеріалах справи відсутні докази того, що у момент укладення спірного договору умисел хоча б однієї зі сторін цього договору в момент їх укладення був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна територіальної громади, незаконне заволодіння ним, суперечність мети цього договору інтересам держави і суспільства. Тому у суду відсутні підстави для висновку, що спірні договори є правочинами, до яких підлягає застосуванню ст. 228 ЦК України.

Суд ураховує, що на момент передання відповідачеві земельної ділянки у користування за оспорюваним договором, наявність на такій земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва, право власності на яке зареєстровано за відповідачем, формально надавало право відповідачеві на отримання у користування земельної ділянки на позаконкурентних засадах. Однак, під час розгляду даної справи судом встановлено порушення вимог закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що є підставою для скасування державної реєстрації права власності відповідача на такий об`єкт.

З огляду на норми статей 377 ЦК України та 120 ЗК України щодо єдності юридичної долі нерухомого майна та земельної ділянки, на якій воно розміщене, - спірний договір укладено з порушенням приписів ст.ст. 120, 124, 127, 134 ЗК України, що порушує право власності Кушугумської селищної ради Запорізького району Запорізької області на земельну ділянку під таким майном і на підставі частини 1 ст. 203, ст. 215 ЦК України підлягає визнанню недійсним.

Ураховуючи викладене, суд відхиляє аргумент відповідача про обрання прокурором неналежного способу захисту порушених прав позивача щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.

Оцінюючи доводи відповідача щодо втручання держави в право відповідача на мирне володіння майном суд зазначає таке.

Положення статті 1 Першого протоколу містить три правила: перше правило має загальний характер і проголошує принцип мирного володіння майном; друге - стосується позбавлення майна і визначає певні умови для визнання правомірним втручання у право на мирне володіння майном; третє - визнає за державами право контролювати використання майна за наявності певних умов для цього.

Також ЄСПЛ вказує на три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання в право особи на мирне володіння майном із гарантіями ст. 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям. ЄСПЛ констатує порушення ст. 1 Першого протоколу, якщо хоча б одного критерію не буде додержано.

Судом установлено, що втручання у право відповідача на мирне володіння майном - користування земельною ділянкою відбулось відповідно до закону та переслідує суспільний інтерес захист прав територіальної громади. Оцінюючи дотримання принципу «пропорційності» суд зазначає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення ст. 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20.10.2011, «Кривенький проти України» від 16.02.2017).

Як установлено судом, ОСОБА_1 під час набуття права власності на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу, надав державному реєстратору документи, які офіційно не виготовлялись, достовірно знав про фізичну відсутність об`єктів нерухомого майна. Відтак, ОСОБА_1 діяв недобросовісно. Так само ТОВ «СІОІЛ», звернувшись до Запорізької обласної державної адміністрації з приводу набуття права оренди земельної ділянки під об`єктом нерухомості поза конкурсною процедурою, якого фізично не існувало, теж діяло недобросовісно. Відтак, відповідач створив незаконні передумови для отримання у користування земельної ділянки (шляхом реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, які не існують) на позаконкурентній основі. Таким чином, втручання у володіння майном відповідача відповідає принципам «законності», «суспільного інтересу» та «пропорційності» згідно статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Щодо вимоги про зобов`язання товариства з обмеженою відповідальністю «СІОІЛ» повернути Кушугумській територіальній громаді в особі Кушугумської селищної ради Запорізького району Запорізької області земельну ділянку із кадастровим номером 2322155300:02:001:1252, що розташована за адресою: Запорізька область, Запорізький район, селище Балабине, вул.Українська, 2-з у стані придатному для подальшого використання шляхом звільнення від замощення, залишків будівельних матеріалів суд зазначає таке.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

За змістом ч. 2 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Згідно п.п. «б», «в», «г», «д» ч. 3 ст. 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Відповідно до ч. 2 ст. 212 ЗК України, приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Таким чином, фактичне поновлення державних інтересів можливе саме шляхом повернення земельної ділянки власнику. Спірна земельна ділянка перебуває в межах Кушугумської селищної ради та відповідно до положень ст. 83 Земельного кодексу України і є власністю територіальної громади, у зв`язку з чим має бути повернута ТОВ «СІОІЛ» її власнику територіальній громаді в особі Кушугумської селищної ради.

Як установлено судом, земельна ділянка вільна від забудови та покрита цементною плиткою, будь-які об`єкти нерухомості на вказаній земельній ділянці відсутні.

Ураховуючи те, що судом встановлений факт відсутності на спірній земельній ділянці об`єктів нерухомого майна, за відсутності правових підстав для передачі відповідачу в оренду спірної земельної ділянки, задоволення позовної вимоги про визнання недійсним Договору оренди земельної ділянки, суд дійшов висновку про наявність підстави для застосування наслідків недійсності цього правочину, а тому вказана вимога про зобов`язання відповідача передати власнику спірну земельну ділянку у стані придатному для подальшого використання шляхом звільнення від замощення, залишків будівельних матеріалів підлягає задоволенню.

Згідно зі ст. 129 Конституції України однією з засад судочинства є змагальність.

Приписами ст. ст. 76, 77 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно із ст.ст.78, 79 ГПК України, достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Матеріалами справи підтверджується незаконна реєстрація права власності за відповідачем на об`єкти нерухомого майна, які фізично не існують, протиправна передача відповідачу в оренду спірної земельної ділянки на позаконкурентній основні та укладення договору оренди землі.

Ураховуючи встановлені обставини у даній справі, предмет та визначені прокурором підстави позову, принципи диспозитивності, змагальності та рівності сторін перед законом і судом, суд дійшов висновку про задоволення позову в повному обсязі.

Щодо розподілу судових витрат.

Згідно з п. 12 ч. 3 ст. 2 ГПК України до основних засад (принципів) господарського судочинства, віднесено, зокрема, відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення.

За результатами вирішення спору судові витрати щодо судового збору у справі покладаються на відповідача відповідно дост. 129 ГПК України.

Керуючись статтями 123, 129, 232, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальність «СІОІЛ» (код ЄДРПОУ 42988445) на будівлю операторської літ. Б, загальною площею 18,6 кв.м, що знаходиться за адресою: Запорізька область, Запорізький район, смт Балабине, вул. Українська, 2з (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2289572923221, номер відомостей про речове право 40522775), із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 2289572923221.

Скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальність «СІОІЛ» (код ЄДРПОУ 42988445) на недобудовану будівлю готельно-розважального комплексу, що знаходиться за адресою: Запорізька область, Запорізький район, смт Балабине, вул. Українська, 2з (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1606161223221, номер відомостей про речове право 31694032), із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 1606161223221.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2322155300:02:001:1252, яка розташована за адресою: Запорізький район, смт Балабине, вул. Українська, буд. 2з, укладений 30.01.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю «СІОІЛ» (70435, Запорізька область, Запорізький район, селище Балабине, вул.Українська, 2-З, код ЄДРПОУ 42988445) та Запорізькою обласною державною адміністрацією (69107, Запорізька область, м.Запоріжжя, пр. Соборний, 164, код ЄДРПОУ 00022504), від імені якої діяла Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області (70450, Запорізька область, Запорізький район, селище Кушугум, вул. Центральна, 192, код ЄДРПОУ 20488417), реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2029701023221, номер запису про інше речове право - 35463547.

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «СІОІЛ» (70435, Запорізька область, Запорізький район, селище Балабине, вул.Українська, 2-З, код ЄДРПОУ 42988445) повернути Кушугумській територіальній громаді в особі Кушугумської селищної ради Запорізького району Запорізької області (70450, Запорізька область, Запорізький район, селище Кушугум, вул. Соборна, 23, код ЄДРПОУ 24912102) земельну ділянку із кадастровим номером 2322155300:02:001:1252, що розташована за адресою: Запорізька область, Запорізький район, селище Балабине, вул.Українська, 2-з у стані, придатному для подальшого використання шляхом звільнення від замощення, залишків будівельних матеріалів.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «СІОІЛ» (70435, Запорізька область, Запорізький район, селище Балабине, вул.Українська, 2-З, код ЄДРПОУ 42988445) на користь Запорізької обласної прокуратури в особі Мелітопольської окружної прокуратури Запорізької області (адреса: вул. Байбулатова, 22, м.Мелітополь, 72319; адреса тимчасової дислокації: вул.Залізнична,17, м.Запоріжжя, 69002) кошти, витрачені у 2025 році на сплату судового збору при здійсненні представництва інтересів держави у розмірі 9689,60 грн.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Центрального апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено згідно з вимогами ст. 238 ГПК України 13.06.2025.

Рішення розміщується в Єдиному державному реєстрі судових рішень за вебадресою у мережі Інтернет за посиланням: http://reyestr.court.gov.ua/sud5009/.

СуддяО.А. Федько