Рішення від 12.06.2025 по справі 925/95/25

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 червня 2025 року м. Черкаси Справа № 925/95/25

Господарський суд Черкаської області у складі судді Зарічанської З.В., за участю секретаря судового засідання Лепенець К.В., розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Черкаси Палац"</a>,

до відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Апельсин Комфорт",

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Черкаської міської ради

про усунення перешкод у користуванні майном шляхом скасування державної реєстрації права приватної власності на об`єкт нерухомого майна та припинення права приватної власності на об`єкт нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно,

за участю представників сторін:

від позивача - Борзяк В.І., адвокат, ордер від 20.01.2025 серія СА № 1111328;

від відповідача - Ракоїд Л.В., адвокат, ордер від 27.02.2025 серія СА, № 1114384;

від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Слинько М. Г., в порядку самопредставництва, розпорядження від 25.02.2022 № 127-р(к), посадова інструкція начальника відділу представництва в судах управління юридичного забезпечення департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради.

До Господарського суду Черкаської області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Черкаси Палац"</a> (далі - ТОВ "Черкаси Палац") до Товариства з обмеженою відповідальністю "Апельсин Комфорт" (далі - ТОВ "Апельсин Комфорт") з вимогою усунути перешкоди ТОВ "Черкаси Палац" у користуванні майном шляхом скасування державної реєстрації права приватної власності на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1875732671101 Нежитлова будівля, адреса: Черкаська обл., м. Черкаси, вулиця Верхня Горова, будинок 145/1 за ТОВ "Апельсин Комфорт", внесеного до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 47854059 від 19.07.2019, Цьопою Богданом Анатолійовичем, державним реєстратором Виконавчий комітет Рацівської сільської ради Чигиринського району Черкаської області, та припинити за ТОВ "Апельсин Комфорт" право приватної власності на вказаний об`єкт нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Ухвалою від 18.02.2025 суд відкрив провадження у справі №925/95/25 за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначив на 17.03.2025 о 10:30. Встановив сторонам строк для подання заяв по суті.

14.03.2025 відповідач подав відзив на позовну заяву.

Ухвалами, занесеними до протоколу судового засідання від 17.03.2025, суд за власною ініціативою на підставі ч. 2 ст. 119 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) продовжив відповідачу строк на подання відзиву до дати його фактичного подання та на підставі п. 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України відклав підготовче засідання до 14.04.2025 о 12:00.

25.03.2025 позивач подав відповідь на відзив, в якій заявив клопотання про витребування доказів.

Ухвалою від 07.04.2025 суд залишив без задоволення клопотання позивача про витребування доказів, викладене у відповіді на відзив.

Ухвалою, занесеною до протоколу судового засідання від 14.04.2025, суд оголосив перерву в підготовчому засіданні до 16.04.2025 о 15:00.

15.04.2025 відповідач подав клопотання про залучення третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору з вимогою залучити до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Черкаську міську раду.

16.04.2025 суд ухвалою, занесеною до протоколу судового засідання, надав відповідачу додатковий строк для подання доказів - десять днів з 16.04.2025, відповідно позивачу суд надав строк - п`ять днів з моменту отримання доказів, в разі їх подання відповідачем, на подання письмових пояснень щодо доказів.

Ухвалою від 16.04.2025 суд задовольнив клопотання ТОВ "Апельсин Комфорт" про залучення третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору. Залучив до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Черкаську міську раду. Встановив третій особі строк для подання пояснень щодо позову та відзиву - протягом десяти днів з дня отримання даної ухвали відповідно з одночасним направленням таких пояснень на адреси обох сторін та наданням суду доказів такого направлення.

21.04.2025 ТОВ "Апельсин Комфорт" подало клопотання про долучення доказів.

25.04.2025 Черкаська міська рада подала заяву про продовження строку для надання пояснень третьої особи.

Ухвалою від 28.04.2025 суд заяву Черкаської міської ради про продовження строку на надання пояснень третьої особи задовольнив. Продовжив Черкаській міській раді строк для надання пояснень третьої особи щодо позову та відзиву до 02.05.2025 включно.

29.04.2025 Черкаська міська рада подала пояснення третьої особи щодо позову або відзиву.

05.05.2025 позивач подав клопотання з вимогою відкласти підготовче засідання в межах визначеного строку підготовчого провадження та встановити позивачу додатковий строк для надання відповіді на пояснення третьої особи.

Ухвалою, занесеною до протоколу судового засідання від 05.05.2025 суд на підставі ч. 4 ст. 168 ГПК України встановив позивачу строк до 09.05.2025 для подання відповіді на пояснення третьої особи та на підставі п. 1, 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України відклав підготовче засідання до 12.05.2025 о 14:00.

12.05.2025 ТОВ "Черкаси Палац" подало заяву про зміну підстав позову та долучення доказів.

Ухвалами занесеними до протоколу судового засідання від 12.05.2025 суд на підставі ч. 3 ст. 46 ГПК України прийняв заяву позивача про зміну підстав позову. Щодо вимоги позивача про долучення доказів, суд визнав поважними причини неподання позивачем доказів у встановлений строк у зв`язку з чим на підставі ч. 5 ст. 80 ГПК України встановив додатковий строк на подання таких доказів до дати їх фактичного подання; на підставі ч. 7 ст. 80 ГПК України встановив строк відповідачу і третій особі до 19.05.2025 включно на подання письмових пояснень щодо заяви позивача про зміну підстав позову та додаткових доказів; на підставі п. 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України відклав підготовче засідання до 20.05.2025 о 16:00.

19.05.2025 ТОВ "Апельсин Комфорт" подало додаткові пояснення.

19.05.2025 Черкаська міська рада подала пояснення третьої особи щодо позову або відзиву щодо заяви про зміну підстав позову.

Ухвалою занесеною до протоколу судового засідання від 20.05.2025 суд на підставі п. 3 ч. 2 ст. 185 ГПК України закрив підготовче провадження у справі та призначив справу до судового розгляду по суті на 26.05.2025 о 12:00.

У судовому засіданні 26.05.2025 суд заслухав вступні слова представників сторін, пояснення третьої особи та перейшов до стадії дослідження доказів.

Ухвалою занесеною до протоколу судового засідання від 26.05.2025 суд оголосив перерву в судовому засіданні до 12.06.2025 о 15:30.

У судовому засіданні 12.06.2025 суд закінчив дослідження доказів та заслухав виступи представників сторін у судових дебатах.

Представниця позивача позовні вимоги підтримала та наполягала на їх задоволенні. Представниця відповідача проти задоволення позову заперечувала. Представник третьої особи зазначив, що права позивача не є порушеними у даній справі.

12.06.2025 суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що ТОВ "Черкаси-Палац" є власником нерухомого майна, а саме: Комплексу будівель готелю, що знаходиться за адресою вул. Верхня Горова буд 145 в м. Черкаси. Право власності позивача на комплекс будівель готелю РНОНМ 545243171101 зареєстровано у ДРРП 18.09.2020, що підтверджується Інформаційною довідкою з ДРРПНМ від 27.01.2025. Право власності виникло на підставі Акту приймання-передачі від 17.09.2020 внеску до статутного капіталу позивача Шаповаловим Євгеном Анатолійовичем.

Щодо місця розташування комплексу будівель готелю на земельній ділянці позивач зазначає, що земельна ділянка була сформована під час, коли власником комплексу будівель готелю, на підставі договору купівлі-продажу №12611 від 17.11.2004 було ПП "Нікіта-Т". Рішенням Черкаської міської ради від 22.11.2005 №8-722 надано земельну ділянку площею 11 706 кв.м в м. Черкаси по вул. Фрунзе 145, останньому в оренду на 49 років під комплекс будівель готелю "Жовтневий". Відповідно до зазначеного рішення сторонами укладено договір оренди землі від 06.12.2005, та передано в оренду земельну ділянку площею 11706 кв.м в м.Черкаси вул. Фрунзе 145 кадастровий номер 7110136400:01:008:0091. У зв`язку із перейменуванням ПП "Нікіта-Т" в ПП "Готельно-ресторанний комплекс "Апельсин" Рішенням Черкаської міської ради №5-170 від 13.10.2009 внесено зміни до вищезазначеного договору, щодо зміни назви Орендаря.

Позивач стверджує, що відповідно до Витягу з ДРРП від 09.12.2014 орендарем ділянки є ПП "Готельно-ресторанний комплекс "Апельсин". Надалі, рішенням Черкаської міської ради №2-1001 від 10.02.2015 в зв`язку з набуттям права власності на об`єкт нерухомого майна ПП "Східний двір" надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення останньому земельної ділянки площею 0,2337 га по вул. Фрунзе 145 під кафе з прибудовою. Внаслідок розроблення проекту землеустрою, земельна ділянка площею 11 706 кв.м. кадастровий номер 7110136400:01:008:0091 була поділена на дві земельні ділянки, а саме: кадастровий номер: 7110136400:01:008:0237 загальною площею 0,2337 та кадастровий номер: 7110136400:01:008:0238 загальною площею 0,9369. Відповідно до креслень та кадастрового плану будівель і споруд, що є складовою частиною Технічної документації із землеустрою, щодо поділу земельної ділянки, розробленого ДП "Міський земельно-кадастровий центр" ТОВ "Черкаський міський земельно-кадастровий центр" в 2015 році будь-якого іншого нерухомого майна, що знаходилось би на земельній ділянці та належало б третім особам не зазначено. Дана документація розроблялась на замовлення ПП ГРК "Апельсин" ним же і затверджувалась.

Таким чином, за твердженням позивача, комплекс будівель готелю розташовується на земельній загальною площею 0,9369 кадастровий номер: 7110136400:01:008:0238.

Позивач покликається на положення ст. 377, ч. 3 ст. 415, ч. 1 ст. 181 ЦК України та зауважує, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований. Отже право користування земельною ділянкою кадастровий номер: 7110136400:01:008:0238 загальною площею 0,9369 з набуттям права власності на комплекс будівель готелю перейшло до позивача.

Позивач повідомляє, що він 23.02.2024 звернувся до Черкаської міської ради з клопотанням про надання вищезазначеної земельної ділянки без зміни її меж та цільового призначення в оренду. 03.07.2024 позивач уклав з Черкаською міською радою договір оренди землі (зареєстрований в ДРРП 22.07.2024), відповідно до якого в оренду позивачу передано земельну ділянку 0,9369 га під комплекс будівель готелю з визначенням частки в розмірі 0,97899323 в межах спільного користування земельною ділянкою. Площа для нарахування орендної плати складає 0,9172 га.

Позивач вказує, що це не викликало занепокоєння, оскільки на план ділянки чітко нанесені землі спільного використання сервітути і цілком логічним в такому випадку є зменшення розміру орендної плати. Однак, отримавши інформацію з ДРРП 10.12.2024 за кадастровим номером земельної ділянки позивач з`ясував, що крім нього є ще один орендар цієї ж земельної ділянки, а саме відповідач, який є власником літнього кафе загальною площею 167,3 кв.м., що розташовується у м. Черкаси вул. Верхня Горова 145/1.

Позивач повідомляє, що він з`ясував, що 19.07.2019 державний реєстратор Рацівської сільської ради Чигиринського району Черкаської області Цьопа Б.А. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з відкриттям розділу, індексний номер 47854059, та зареєстрував право власності за ТОВ "Апельсин Комфорт" на Нежитлову будівлю, Складова частина об`єкта нерухомого майна: Літнє кафе, Г-1, що знаходяться за адресою Черкаська область, м. Черкаси вул. Верхня Горова 145/1 загальною площею 167,3 кв.м. Підставою виникнення права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вказаний "Договір купівлі-продажу б/н, виданий 09.07.2009 видавник: Посвідчено сторонами, АКТ прийому-передачі нерухомого майна Продавцем покупцю до Договору купівлі-продажу, серія та номер: 1, виданий 09.07.2009, видавник: Посвідчено сторонами." Позивач вважає, що документу, що був би правовстановлюючим, підтверджував підстави набуття права власності в порядку встановленого діючим законодавством реєстратору надано не було.

Щодо документу, іменованого Договір купівлі-продажу б/н, виданий 09.07.2009 видавник: Посвідчено сторонами, позивач вважає останній нікчемним та покликається на п. 1.2. такого договору, відповідно до якого за цим договором відчужується належне ПП "ГРК "Апельсин" на правах власності літнє кафе, що знаходиться за адресою м. Черкаси вул. Верхня Горова 145/1 за ціною 200000 гривень. Однак, за твердженням позивача, за ПП "ГРК "Апельсин" ніколи не було зареєстроване будь яке майно за адресою вул. Верхня Горова 145/1. Крім того відповідно до відповіді Черкаської міської ради наданої на адвокатський запит від 16.01.2025 у останнього відсутні відомості щодо присвоєння такої адреси.

Позивач звертає увагу, що ТОВ "Апельсин Комфорт" в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб зареєстрований 29.06.2016. Відповідно Акт прийому-передачі нерухомого майна до Договору купівлі-продажу, від 09.07.2009 підтверджує передачу не існуючого майна, не існуючій юридичній особі. Інших документів, в якості підстави для проведення державної реєстрації, не зазначено. Позивач зауважує, що відповідно до Інформаційної довідки № 407187781 від 09.12.2024 щодо інформації по реєстраційному номеру об`єкта нерухомого майна 545243171101 існує запис про іпотеку номер 8327546 із якого випливає що з 23.08.2007 і до як мінімум 31.12.2014 (момент переведення прав іпотекодержателя на позивача) на зазначене майно було накладене обтяження у вигляді іпотеки і будь-яке відчуження його в цілому чи частки відповідно суперечить чинному законодавству.

Таким чином, позивач стверджує, що в порушення вказаних норм законодавства, державний реєстратор, зареєстрував речове право на об`єкт нерухомого майна, правовстановлюючі документи на який відсутні, крім того який до моменту прийняття рішення державним реєстратором Цьопою Б.А. взагалі ніколи не був внесений до реєстру речових прав.

У відзиві відповідач заперечує проти позову та зазначає, що в наданому Акті приймання-передачі від 17.09.2020 внеску до статутного капіталу позивача ОСОБА_1 вказано, що площа земельної ділянки місця розташування складає 11 826 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 , при цьому площа земельної ділянки з кадастровим номером 7110136400:01:008:0091 складає 11 706 кв.м. Відтак, вказаний у Акті приймання-передачі від 17.09.2020 розмір земельної ділянки не відповідає дійсним розмірам ділянки, на якій нібито розташований об`єкт нерухомого майна.

Внаслідок розроблення проекту землеустрою, земельна ділянка площею 11 706 кв.м. кадастровий номер 7110136400:01:008:0091 була поділена на дві земельні ділянки, а саме: кадастровий номер: 7110136400:01:008:0237 загальною площею 0,2337 та кадастровий номер: 7110136400:01:008:0238 загальною площею 0,9369. Позивач вказує, що комплекс будівель готелю розташовується на земельній загальною площею 0,9369 га, кадастровий номер: 7110136400:01:008:0238, однак дані твердження, на переконання відповідача, не відповідають дійсності та наявним матеріалам справи. Оскільки, згідно наявної копії договору оренди від 03.07.2024, який позивач уклав з Черкаською міською радою, вбачається, що площа для нарахування орендної плати складає 0,9172 га та саме на вказаній площі знаходяться нежитлові приміщення: комплекс будівель готелю. У даному договорі також вказано, що визначено частку в розмірі 0,97899323 в межах спільного користування земельною ділянкою.

Відповідач зауважує, що згідно договору оренди землі, укладеного між Черкаською міською радою та ТОВ "Апельсин Комфорт" від 08.07.2024, який зареєстрований у Державному реєстрі речових прав 22.07.2024, вбачається, що ТОВ "Апельсин Комфорт" взято в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 7110136400:01:008:0238 та площа для нарахування орендної плати складає 0,0197 га. У пункті 3 договору оренди землі від 08.07.2024, укладеному між Черкаською міською радою та ТОВ "Апельсин Комфорт" вказано про те, що на вказаній площі знаходяться нежитлові будівлі: літнє кафе, Г-1.

Відтак, відповідач стверджує, що орендована частина земельної ділянки з кадастровим номером 7110136400:01:008:0238 площею 0,9369 га орендується:

1. Позивачем площею 0,9172 га для розміщення комплексу будівель готелю.

2. Відповідачем площею 0,0197 га для розміщення літнього кафе, Г-1.

У сумі 0,9172 га + 0,0197 га складає 0,9369 га земельної ділянки з кадастровим номером 7110136400:01:008:0238. Відтак, майно позивача знаходиться на земельній ділянці, що ними орендується та не має жодного відношення до земельної ділянки з розміром 0,0197 га, що орендується відповідачем.

Відповідач зауважує, що позивач не ставить під сумнів наявні договірні відносини між Черкаською міською радою та ТОВ "Апельсин Комфорт" з приводу оренди землі, при цьому вказує про те, що наявні перешкоди у користуванні ТОВ "Черкаси Палац" майном.

Відповідач наголошує, що майно ТОВ "Черкаси Палац" знаходиться на земельній ділянці площею 0,9172 га ділянки з кадастровим номером 7110136400:01:008:0238, а майно ТОВ "Апельсин Комфорт" знаходиться на земельній ділянці площею 0,0197 га, відмінній від їх, отже ТОВ "Апельсин Комфорт" жодним чином не чинить перешкоди у користуванні їх майном.

Отже, за твердженням відповідача, оскільки, майно ТОВ "Черкаси Палац" знаходиться на земельній ділянці з розміром 0,9172 га, тому Літнє кафе, що знаходиться на відмінній земельній ділянці з розміром 0,0197 га, яка орендується ТОВ "Апельсин Комфорт" жодним чином не чинить перешкоди у користуванні їх майном, відтак їх право не є порушеним і відповідно не підлягає судовому захисту із втручанням у право власності ТОВ "Апельсин Комфорт".

У відповіді на відзив позивач зазначає, що у ч. 1 ст. 120 ЗК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (15.01.2002), було передбачено, що при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод. Разом із тим при відсутності окремої угоди щодо земельної ділянки при переході права власності на об`єкт нерухомості слід враховувати, що зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди). Враховуючи цей принцип, слід зробити висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства. Саме використовуючи цей принцип, за твердженням позивача, Черкаською міською радою було передано в оренду земельну ділянку кадастровий номер 7110136400:01:008:0238 площею 0,9369 га, (ту саме, що і передана позивачу) під літнє кафе (літ Г-1) в межах спільного користування. Як випливає із відповіді Черкаської міської ради від 27.01.2025 площа для нарахування орендної плати складає 0,0197 га. Дана земельна ділянка не виділялась в натурі (на місцевості). Частка землекористування у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі приміщень, що перебувають у власності, до спільної площі всіх будівель.

Таким чином, позивач вважає, що наявність протиправно зареєстрованого права власності за відповідачем надало йому підставу для укладання договору оренди земельної ділянки (право оренди якої в повному обсязі належить позивачу), отже відповідно на пряму впливає на право користування земельною ділянкою (відповідною площею) позивачем.

Враховуючи викладене позивач вважає безпідставними твердження відповідача про відсутність порушених прав позивача.

Черкаська міська рада у поясненнях третьої особи щодо позову або відзиву зазначає щодо передумов оформлення права користування земельною ділянкою з к/н: 7110136400:01:008:0238 загальною площею 0,9369 га ТОВ "Черкаси Палац" та ТОВ "Апельсин Комфорт" таке.

В результаті моніторингу земельних ділянок, що використовуються без документів, які посвідчують речові права на них було встановлено що за адресою: вул. Верхня Горова, 145 в м. Черкаси, розміщені об`єкти нерухомого майна, власниками яких є ТОВ "Черкаси Палац", ТОВ "Апельсин Комфорт" та ТОВ "СД-Інвест", що знаходяться на земельних ділянках з кадастровими номерами 7110136400:01:008:0237 площею 0,2337 га та 7110136400:01:008:0238 площею 0,9369 га. До вказаних осіб було пред`явлено позови про стягнення безпідставно утримуваних коштів за фактичне користування земельними ділянками без здійснення плати за таке.

Так, зокрема в рамках справи № 925/1003/23 стягнуто з ТОВ "СД-Інвест" 896 378,61 грн, а в рамках справи № 925/678/24 за новий період 104 591,30 грн безпідставно утримувані кошти за користування земельною ділянкою к/н: 7110136400:01:008:0237 площею 0,2337. В рамках справи № 925/1237/23 про стягнення з ТОВ "Черкаси Палац" 1 837 493,45 судом було затверджено мирову угоду, в якій вказувалося про визнання виниклої заборгованості за користування земельною ділянкою з к/н: 7110136400:01:008:0238 площею 0,9369 га пропорційно до площі нерухомого майна розташованого на такій земельній ділянці. В рамках справи №925/1355/23 про стягнення з ТОВ "Апельсин комфорт" 52434,93 грн, також було затверджено мирову угоду, в якій вказувалося про визнання виниклої заборгованості за користування земельною ділянкою з к/н: 7110136400:01:008:0238 площею 0,9369 га пропорційно до площі нерухомого майна розташованого на такій земельній ділянці.

Після подання відповідних позовів, зокрема до ТОВ "Черкаси Палац" та ТОВ "Апельсин Комфорт" та затвердження судом мирових угод, останні звернулися з клопотаннями про надання їм в оренду (користування) земельної ділянки з к/н: 7110136400:01:008:0238 площею 0,9369 га, на якій відповідно розміщувалося їх майно. В подальшому Черкаською міською радою було прийнято відповідні рішення про надання вказаних ділянок в користування, що і стало підставою для укладення відповідних договорів оренди землі та надання ТОВ "Черкаси Палац" та ТОВ "Апельсин Комфорт" в оренду (користування) земельної ділянки з к/н: 7110136400:01:008:0238 площею 0,9369 га пропорційно до площі розташованого майна.

Щодо зміни власників об`єкта нерухомого майна, третя особа зазначає, що ПП "Нікіта-Т" було власником комплексу будівель готелю на підставі договору купівлі-продажу №12611 від 17.11.2004. Рішенням Черкаської міської ради від 22.11.2005 №8-722 було надано земельну ділянку ПП "Нікіта-Т" площею 11 706 кв.м. в місті Черкаси по вул. Фрунзе (Верхній Горовій), 145 в оренду на 49 років під комплекс будівель готелю "Жовтневий". На виконання зазначеного рішення, між ПП "Нікіта-Т" та Черкаською міською радою було укладено договір оренди землі від 06.12.2005, зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК" при Держкомземі України, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 13.12.2005 за №040577500328.

07.11.2008 між Черкаською міською радою та ПП "Готельно-ресторанний комплекс "Апельсин" були укладені зміни до договору оренди землі від 06.12.2005, а саме по всьому тексту договору ПП "Нікіта-Т" змінили на ПП "Готельно-ресторанний комплекс "Апельсин" та зареєстрували у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК" при Держкомземі України, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 13.12.2005 за №040577500328. При цьому, укладення зміни до договору було зумовлено тим, що згідно протоколу №5 загальних зборів засновників ПП "Нікіта-Т" від 29.04.2008 ПП "Нікіта-Т" змінило назву на ПП "ГРК Апельсин". У подальшому, право власності на комплекс будівель готелю перейшло до ПАТ "Авант-Банк" на підставі іпотечного договору №49.12/38/І 372/07-КЛТ від 23.08.2007. Право власності ПАТ "Авант-Банк" на комплекс будівель готелю зареєстровано у ДРРП 17.11.2015. У подальшому, право власності на комплекс будівель готелю перейшло до ОСОБА_1 . Право власності Шаповалова Є. А. на комплекс будівель готелю зареєстровано у ДРРП 28.02.2016. На підставі акту приймання-передачі від 17.09.2020 ОСОБА_1 передав у власність ТОВ "Черкаси Палац" комплекс будівель готелю. Право власності ТОВ "Черкаси Палац" на комплекс будівель готелю зареєстровано у ДРРП 18.09.2020.

Таким чином, ТОВ "Черкаси Палац" у період з 18.09.2020 по теперішній час є власником комплексу будівель готелю. Крім того, відповідно до договору купівлі-продажу кафе від 23.04.2013 №1107 ПП "ГРК "Апельсин" продало, а ПП "Східний двір" набуло право власності на кафе з прибудовою Е-1, е з літньою терасою по АДРЕСА_2 . В подальшому ПП "Східний двір" продало належне йому майно ТОВ "СД-ІНВЕСТ" на підставі договору купівлі-продажу №2410 від 16.11.2017, а ТОВ "СД-ІНВЕСТ" в свою чергу на підставі договору купівлі-продажу від 18.01.2024 №75 відчужило кафе ОСОБА_2 .

Також, з ДРРП вбачається, що ТОВ "Апельсин Комфорт" є власником літнього кафе загальною площею 167,3 кв.м, що розташовується у м. Черкаси по вул. Верхня Горова, 145/1. Право власності ТОВ "Апельсин Комфорт" у ДРРП на літнє кафе було зареєстровано 19.07.2019 на підставі договору купівлі-продажу б/н від 09.07.2009.

Щодо місця розташування об`єктів нерухомого майна ТОВ "Черкаси Палац", ТОВ "Апельсин Комфорт" та ТОВ "СД-Інвест", Черкаська міська рада зазначає, що до 10.02.2015 комплекс будівель готелю розташовувався на земельній ділянці площею 11 706 кв.м у м. Черкаси по вул. Верхня Горова (Фрунзе), 145 кадастровий номер 7110136400:01:008:0091. Втім, рішенням Черкаської міської ради №2-1001 від 10.02.2015 ПП "Східний двір" надано дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,2337 га по вул. Верхній Горовій, 145 під кафе з прибудовою. Внаслідок розроблення проєкту землеустрою, земельна ділянка площею 11706 кв.м була поділена на дві земельні ділянки, що знаходяться у м. Черкаси по вул. Верхній Горовій 145, а саме: загальною площею 0,2337 кадастровий номер: 7110136400:01:008:0237; загальною площею 0,9369 кадастровий номер: 7110136400:01:008:0238.

Рішенням Черкаської міської ради №2-447 від 31.03.2016 надано ПП "Східний двір" земельну ділянку площею 0,2337 га по вул. Верхній Горовій, 145 під кафе з прибудовою за рахунок земель ПП "Готельно-ресторанний комплекс "Апельсин" (п.3) та припинено ПП "Готельно-ресторанний комплекс "Апельсин" право користування земельною ділянкою площею 0,2337 га по вул. Верхній Горовій, 145 (п.9).

Таким чином, за твердженням третьої особи, комплекс будівель готелю розташовується на земельній загальною площею 0,9369 кадастровий номер: 7110136400:01:008:0238 у м. Черкаси по вул. Верхній Горовій 145 власником якої є територіальна громада м. Черкаси в особі Черкаської міської ради.

Водночас, рішенням Господарського суду Черкаської області від 08.08.2017 по справі № 925/637/17 розірвано договір оренди землі укладений між ПП "Готельно-ресторанний комплекс "Апельсин" та Черкаською міською радою від 06.12.2005. Відтак, з 07.12.2017 будь-які речові права щодо земельної ділянки припинені, а ТОВ "Черкаси Палац" у період з 18.09.2020 по 05.07.2023 фактично користувався земельною ділянкою без правовстановлюючих документів та не здійснював оплату за таке фактичне користування.

Черкаська міська рада вважає, що права позивача - ТОВ "Черкаси Палац" не порушені, а тому не підлягають захисту, оскільки як вбачається з матеріалів справи, ТОВ "Апельсин Комфорт" набув раніше право власності на спірний об`єкт, ніж ТОВ "Черкаси Палац", а тому відповідно права ТОВ "Черкаси Палац" не можуть бути порушені.

У заяві про зміну підстав позову позивач зазначив, що виходячи із відзиву на позовну заяву та доданих документів відповідачем він з`ясував, що відповідач вважає себе власником Нежитлової будівлі, Складова частина об`єкта нерухомого майна: Літнє кафе, Г-1, що знаходяться за адресою Черкаська область, м.Черкаси вул. Верхня Горова 145/1 загальною площею 167,3 кв.м. Однак позивач наполягає на тому, що законним власником (володільцем, користувачем та розпорядником) вищезазначеного майна є позивач, виходячи з того, що при укладанні Акта приймання-передачі нерухомого майна до статутного капіталу ТОВ "Черкаси Палац" від 17.09.2020 разом із Головною річчю - Комплексу будівель готелю, розташованого за адресою м. Черкаси вул. Фрунзе буд. 145 позивач прийняв і всі його складові частини (в тому числі літню терасу та автостоянку). Із доданої відповідачем ескізної пропозиції, погодженої Головним архітектором міста Черкаси Упирем М.М. 06.11.2012 вбачається, що під номером "3" знаходиться існуюча Літня тераса, а твердженням позивача, як видно із ескізної пропозиції, затвердженої генеральним архітектором міста Черкаси Дмитренко В.І. 06.04.2008, проектувалася зазначена Літня тераса, як літній майданчик бару.

Позивач покликається на положення Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна та стверджує, що визначальною умовою для державної реєстрації прав власності будь-якого об`єкту є визначення його статусу: чи є цей об`єкт нерухомим майном. Так, приналежність не має самостійного значення та за призначенням без головної речі використовуватись не може, а тому, є залежною від головної речі і має допоміжний статус. За загальним правилом приналежність наслідує долю головної речі. Визначення речі приналежністю визначається її природними властивостями, а також характером відносин, що виникають з приводу господарського призначення речі.

Позивач зазначає, що відповідно до Висновку ФОП Прудіуса С.І., експерта за категорією "Архітектор" та "Інженер з технічної інвентаризації" від 08.05.2025 при обстеженні Будівлі готелю ним встановлено у складі об`єкту основної будівлі літ А-5 наявність будівель і споруд: Основна будівля літ. А-5, пд, мс "Будівля готелю з підвалом та мансардою" загальною площею 6086,3 кв.м; Приналежна річ навіс над ґанком з боку Домоволодіння №143 по вул. Верхній Горовій у м. Черкаси розмірами 12,82 на 13,05; Приналежна річ навіс над ґанком вхідної групи з боку вулиці Верхня Горова у м. Черкаси.

Позивач наполягає на тому, що з моменту передачі нерухомого майна до Статутного капіталу Позивача за Актом від 17.09.2020 дотепер використовує Терасу (літній майданчик бару), або як зазначено в інвентаризаційній справі наданій Відповідачем Літнє кафе літ. Г-1, в своїй господарській діяльності. Як видно з додатка до Довідки ФОП Прудіуса Тераса використовується також як і Навіс над вхідними дверима безпосередньо центральними (навіс №2) та боковими - вхід до Бару (навіс 1). Зазначена тераса приєднана до мереж електропостачання позивача, також до тераси не приєднане окреме водопостачання та водовідведення, всі клієнти бару, що відпочивають або приймають їжу на літній терасі користуються відповідними приміщеннями всередині бару. Так само як і приготування їжі, напоїв забезпечується у відповідних приміщеннях бару, розташованого в будівлі Готелю. Неможливо здійснити вхід до бару готелю не перетнувши наскрізь Терасу.

На думку позивача, він на законних підставах вважає себе власником літньої тераси, що одночасно слугує навісом над вхідними групами до Об`єкту нерухомого майна Комплексу будівель готелю, а саме будівлі готелю з підвалом та мансардою, літ А-5, а також використовується в господарській діяльності позивачем та для комфортного перебування відвідувачів, клієнтів та гостей готелю і бару безпосереднього. Враховуючи викладене, позивач вважає, що право власності на спірне майно набуте ним одночасно з набуттям права власності на Комплекс будівель готелю в силу особливої правової природи такого майна та не потребує додаткового підтвердження позивачем.

Позивач наголошує на тому, що Договір купівлі-продажу від 09.07.2009 не міг бути укладений ТОВ "Апельсин Комфорт" оскільки останній був зареєстрований в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб 29.06.2016, отже особа не мала дієздатності, оскільки Сторони за договором не існувало, правочин не міг бути спрямований на настання реальних правових наслідків.

У додаткових поясненнях ТОВ "Апельсин Комфорт" заперечує проти доводів, викладених позивачем та зауважує, що відповідно до офіційних документів, що містяться у матеріалах справи, право власності на зазначену споруду зареєстроване за ТОВ "Апельсин Комфорт" ще з 2009 року, що підтверджується виданим договором купівлі-продажу та рішеннями державного реєстратора. Вказаний об`єкт, Літнє кафе - є саме окремим приміщенням, зареєстроване як окремий об`єкт нерухомого майна, загальною площею 167,3 кв.м. Літнє кафе в жодному випадку не є навісом чи терасою, а має самостійне призначення, не є приналежністю ресторану, має барну стійку, обладнання та посуд для надання послуг для громадян саме як "Літнє кафе".

Відповідач звертає увагу на те, що в наданому Акті приймання передачі від 17.09.2020 внеску до статутного капіталу позивача ОСОБА_1 вказано, що площа земельної ділянки місця розташування складає 11 826 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 , при цьому площа земельної ділянки з кадастровим номером 7110136400:01:008:0091 складає 11 706 кв.м. Відтак, вказаний у Акті приймання-передачі від 17.09.2020 розмір земельної ділянки не відповідає дійсним розмірам ділянки, на якій нібито розташований об`єкт нерухомого майна. Якщо дослідити зміст Акту приймання-передачі від 17.09.2020, то вбачається, що Об`єктом нерухомого майна є комплекс будівель готелю, складовими частинами якого є будівля готелю з підвалом та мансардою, А-5, пд, мс - загальною площею 6086,3 кв.м.; будівля ресторану, А-2,пд - загальною площею 1710,5 кв.м.; гараж, котельня, Б-1; сходи спуску, 1. При цьому, як вказує позивач, що під номером "3" знаходиться існуюча Літня тераса, однак дані твердження не мають свого підтвердження в вище вказаному Акті приймання-передачі від 17.09.2020, оскільки Літнє кафе, площею 167,3 кв.м. не передавалось згідно даного Акту, про що не має відповідної вказівки. Позивачем не надається копія технічного паспорту на об`єкт нерухомого майна, відтак відповідачу не зрозумілим є складові Об`єкту у відповідності до оформленого права власності на відповідне майно.

Також відповідач заперечує проти твердження позивача про те, що літня тераса є приналежністю, що входить до складу основної нерухомості - готельного комплексу та наполягає на тому, що майно позивача знаходиться на земельній ділянці, що ними орендується та не має жодного відношення до земельної ділянки з розміром 0,0197 га, що орендується відповідачем, де знаходиться Літнє кафе.

У поясненнях третьої особи щодо позову або відзиву щодо заяви про зміну підстав позову Черкаська міська рада зазначає, що зазначені позивачем обставини у заяві про зміну підстав позову, не вказують на усунення позивачеві перешкод у користуванні майном, більше того, наявність державної реєстрації права власності відповідача само по собі не чинить перешкод позивачеві у користуванні, належним позивачеві майном. Черкаська міська рада звертає увагу, що скасування державної реєстрації права власності на майно, належне відповідачеві не означатиме перехід права власності на вказане майно до позивача, а також не означатиме автоматичне виникнення права власності на вказане майно у позивача, а отже не свідчить про порушення прав позивача та відповідно відновлення такого права.

Посилання позивача у заяві про зміну предмета позову на те, що спірний об`єкт нерухомості є приналежністю до головної речі, на думку третьої особи, не свідчить про неможливість її відчуження за договором купівлі-продажу, а також не суперечить можливості мати співвласників у такого майна і знову ж таки не свідчить про набуття позивачем права власності на таке майно, за відсутності доказів такої передачі майна від попереднього власника ОСОБА_1 на підставі Акту приймання-передачі від 17.09.2020.

Таким чином, за твердженням Черкаської міської ради, на даний час на земельній ділянці з к/н: 7110136400:01:008:0238 загальною площею 0,9369 га розміщується майно, належне ТОВ "Черкаси Палац" та ТОВ "Апельсин Комфорт" та вони здійснюють використання вказаної земельної ділянки пропорційно площі такого майна.

Отже у даній справі позивач звернувся із позовом про усунення перешкод у користуванні йому його нерухомим майном, що розташоване на земельній ділянці шляхом скасування державної реєстрації права приватної власності на об`єкт нерухомого майна за відповідачем, оскільки таке нерухоме майно відповідача, за твердженням позивача, є приналежністю об`єкта нерухомого майна позивача, тобто не є окремим об`єктом нерухомого майна. Така державна реєстрація зумовила можливість укладення договору оренди землі відповідача з власником землі - третьою особою у цій справі щодо тієї ж земельної ділянки, щодо якої і позивач уклав договір оренди. При визначенні частки користування земельною ділянкою позивачем та відповідачем Черкаською міською радою самостійно розраховані такі частки на підставі площ об`єктів нерухомого майна позивача і відповідача, що вказані у Реєстрі речових прав, без поділу такої земельної ділянки на місцевості (в натурі).

Заслухавши пояснення представників учасників справи, дослідивши матеріали справи суд встановив такі обставини.

Відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

У постанові від 28.11.2022 Північного апеляційного господарського суду у справі № 925/743/18(925/1325/21) (за позовом приватного підприємства Готельно-ресторанний комплекс "Апельсин" до ТОВ "Черкаси Палац" за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача, ТОВ Фінансова компанія "Дата Фінанс" про витребування майна, що розташоване за адресою м. Черкаси, вул. Верхня Горова (Фрунзе), будинок 145, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень 545243171101) щодо ТОВ "Черкаси Палац" та належного йому на теперішній час об`єкта нерухомого майна, реєстраційний номер 545243171101, судом апеляційної інстанції встановлено такі обставини:

"ПП ГРК Апельсин впродовж 2004-2015 років на праві приватної власності належало нерухоме майно, а саме: готель іноземних спеціалістів Жовтневий, розташований за адресою: м. Черкаси, вул. Фрунзе (вул. Верхня Горова) буд. №145 (в подальшому - готель Жовтневий, готель, об 'єкт нерухомого майна).

Право власності на це майно ПП ГРК Апельсин набуло на підставі Договору купівлі-продажу від 17.11.2004, посвідченого приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Плахою Т.І. за №12611 та рішення Постійно діючого Третейського суду при корпорації Сила закону №б/н від 08.09.2008 (номер запису 672, реєстраційний №922833 в реєстраційній книзі №14 КП Черкаське обласне Бюро технічної інвентаризації).

В 2007 році, 2009 році ПП ГРК Апельсин, в якості забезпечення виконання своїх зобов`язань, передбачених Кредитними договорами №49.8.2/38/2007 від 23.08.2007, №49.8.3/01/2009-КЛТ від 18.02.2009 р., передало вищевказане нерухоме майно в іпотеку ВАТ Кредитпромбанк (правонаступник - ПАТ Кредитпромбанк, кінцевий правонаступник ТОВ ФК Дата Фінанс), уклавши з останнім Іпотечні договори №49.12/38/І372/07-КЛТ від 23.08.2007, №49.12/01/16/09 від 18.02.2009 р., посвідчені приватним нотаріусом Романій Н. В. за №9810, №1404.

23.08.2007 між ВАТ Кредитпромбанк (кінцевий правонаступник - ТОВ ФК Дата Фінанс) та Приватним підприємством Нікіта-Т(попередня назва ПП ГРК Апельсин, тож надалі ПП ГРК Апельсин зазначатиметься як ПП Нікіта-Т був укладений Кредитний договір №49.8.2/38/2007, відповідно до умов якого (з урахуванням Додаткових угод), Банк надав Позичальнику кредит у сумі фактичної заборгованості 40 533 156 гри. з кінцевим строком повернення 22.08.2013.

На забезпечення виконання ПП Нікіта-Т своїх зобов`язань перед ВАТ Кредитпромбанк за Кредитним договором №49.8.2/38/2007 від 23.08.2007 р. між ПП Нікіта-Т та ВАТ Кредитпромбанк було укладено Іпотечний договір №49.12/38/1372/07- КЛТ, посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Романій Н. В. за №9810, предметом якого (із урахуванням Договорів про внесення змін до Іпотечного договору №49.12/38/І372/07-КЛТ від 23.08.2007) виступило нерухоме майно, а саме: готель іноземних спеціалістів Жовтневий, що знаходиться за адресою: місто Черкаси, вулиця Фрунзе. будинок № 145.

18.02.2009 між ВАТ Кредитпромбанк (правонаступник ПАТ Кредитпромбанк. кінцевий правонаступник - ТОВ ФК Дата Фінанс) та ПП ГРК Апельсин був укладений Кредитний договір №49.8.3/01/2009-КЛТ, яким була визначена процедура та умови надання Банком у майбутньому кредитів (траншів) Позичальнику в межах загальної суми 8 000 000 грн. строком повернення до 17.02.2012.

На забезпечення виконання зобов`язань ПП ГРК Апельсин перед ВАТ Кредитпромбанк за Кредитним договором №49.8.3/01/2009-КЛТ від 18.02.2009 між ВАТ Кредитпромбанк та ПП "ГРК Апельсин було укладено Іпотечний договір №49.12/01/16/09, посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Романій Н.В. за №1404, предметом якого виступило нерухоме майно, а саме: готель іноземних спеціалістів Жовтневий, що знаходиться за адресою: місто Черкаси, вул. Фрунзе, будинок №145, та складається з комплексу будівель готелю Жовтневий (готель і ресторан), з надбудованою мансардою, позначений на технічному плані літерами А-5, А-2 загальною площею 6784.5 кв.м.; гаражу та котельні, позначених на технічному плані літерами Б-1, загальною площею 457,1 кв.м.; східців спуску на вул. Гагаріна позначених на технічному плані №1 (далі спірне нерухоме майно).

23.08.2007, 18.02.2009 між ПАТ Кредитпромбанк (кінцевий правонаступник - ТОВ ФК Дата Фінанс) та ПП ГРК Апельсин було укладено два Кредитні договори (№49.8.3/01/2009-КЛТ, №49.8.3/01/2009-КЛТ,) на забезпечення виконання яких було укладено два Іпотечних договори, предметом яких (з урахуванням додаткових угод) виступило одне й те ж майно: готель іноземних спеціалістів Жовтневий, який розташований за адресою: м. Черкаси, вулиця Фрунзе (Верхня Горова), будинок №145.

27.09.2013 між ПАТ Кредитпромбанк (Первісний кредитор) та ПАТ "Дельта Банк"(Новий кредитор) було укладено Договір купівлі-продажу прав вимоги, відповідно до умов якого Первісний кредитор продав (відступив) Новому кредиторові права вимоги до Боржника та осіб, які надали забезпечення за Кредитними договорами №49.8.2/38/2007 від 23.08.2007 та №49.8.3/01/2009-КЛТ від 18.02.2009, а Новий кредитор прийняв зазначене вище право вимоги та зобов`язався перерахувати Первісному кредиторові кошти у сумі ціни права вимоги на умовах, визначених цим Договором.

12.02.2015 між ПАТ Дельта Банк, як Заставодавцем, та ПАТ Авант Банк, як Заставодержателем, було укладено Договір застави майнових прав, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевчук З.М. за №236 (далі - Договір застави майнових прав від 12.02.2015).

02.03.2015 Правління Національного банку України прийняло Постанову №150 Про віднесення Публічного акціонерного товариства Дельта Банк до категорії неплатоспроможних.

17.11.2015 державним реєстратором Черкаського міського управління Черкаської області на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 26323878 від 20.11.2015 12:12:27) до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про реєстрацію за ПАТ Авант Банк права власності на предмет іпотеки відповідно до Іпотечних договорів №49.12/381372/07-КЛТ від 23.08.2007 р., №49.12/01/16/09 від 18.02.2009 р., а саме: готель іноземних спеціалістів Жовтневий.

29.12.2015 між ПАТ Авант Банк, як Іпотекодавцем, та ОСОБА_1 , як Іпотекодержателем, було укладено Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Могильницькою О.А. за №874.

29.02.2016 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Суперфіном М. Б. до ДРРПНМ було внесено запис про право власності №13473120 від 28.02.2016 20:39:29 на комплекс будівель готелю, власник: ОСОБА_1 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 28492686 від 29.02.2016 07:37:55).

Рішенням Господарського суду м. Києва від 02.06.2016 (набрало законної сили 20.09.2016) по справі №910/1208/16 визнано недійсним Договір застави майнових прав від 12.02.2015, укладений між ПАТ Авант Банк і ПАТ Дельта Банк, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевчук 3.М. за №236.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 24.07.2018 порушено провадження у справі про банкрутство приватного підприємства Готельно-ресторанного комплексу Апельсин (вул. Фрунзе, 145, м. Черкаси, код ЄДРПОУ 32034203).

Постановою Господарського суду Черкаської області від 23.09.2019 визнано приватне підприємство Готельно-ресторанний комплекс Апельсин (вул. Фрунзе, 145, м. Черкаси, код ЄДРПОУ 32034203) банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру.

09.09.2020 ПАТ Дельта Банк відступив всі свої права Кредитора Іпотекодержателя за Кредитними договорами №49.8.2/38/2007-КЛТ від 23.08.2007, №49.8.3/01/2009-КЛТ від 18.02.2009 та укладеними на їх забезпечення Іпотечними договорами №49.12/38/І372/07-КЛТ від 23.08.2007, №49.12/01/16/09 від 18.02.2009 на користь ТОВ ФК Дата Фінанс.

18.09.2020 між ПАТ Дельта Банк та ТОВ Фінансова компанія Дата Фінанс було укладено Договір про відступлення права вимоги за іпотечними договорами, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л.В. за №1105. 04.11.2020 між цими ж Сторонами було укладено Додаткову угоду №3 від 04.11.2020 до Договору відступлення права вимоги за іпотечними договорами від 18.09.2020, відповідно до умов яких ПАТ Дельта Банк відступив на користь ТОВ ФК Дата Фінанс всі права вимоги за Іпотечними договорами №49.12/38/І372/07-КЛТ від 23.08.2007, №49.12/01/16/09 від 18.02.2009.

18.09.2020 державним реєстратором Управління з питань державної реєстрації Черкаської міської ради Черкаської області Гнатик А.І. на підставі Акту приймання - передачі нерухомого майна, серія та номер: 1535, 1536 від 17.09.2020 та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 54139720 від 18.09.2020 р. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис про право власності 38253499, власники: ТОВ Черкаси Палац, код ЄДРПОУ 43770110, країна реєстрації: Україна, форма власності: приватна, розмір частки 1/1."

Обставина реєстрації за позивачем права приватної власності на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 545243171101 у справі № 925/743/18(925/1325/21) підтверджується і матеріалами цієї справи.

Так відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 409889910 від 27.01.2025 за позивачем (ТОВ "Черкаси Палац") 18.09.2020 зареєстровано право приватної власності на комплекс будівель готелю, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 545243171101, що розташований за адресою Черкаська обл., м. Черкаси, вул. Верхня Горова, буд. 145, земельна ділянка місця розташування площею 11826 кв.м, складові частини об`єкта нерухомого майна: будівля готелю з підвалом та мансардою, А-5, пд, мс; опис складової частини: загальна площа 6086,3 кв.м; складова частина об`єкта нерухомого майна: будівля ресторану, А-2, пд; опис складової частини: загальна площа 1710,5 кв.м; складова частина об`єкта нерухомого майна: гараж, котельня, Б-1; складова частина об`єкта нерухомого майна: сходи спуску, 1. Документом, що поданий для державної реєстрації зазначено в Державному реєстрі речових прав (далі також - ДРРП) акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер 1535,1536, виданий 17.09.2020, видавник: засвідчено відповідно до Закону України "Про нотаріат". (Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 409889910 від 27.01.2025, а.с. 10, том 1).

Позивач набув право власності на вказаний об`єкт нерухомого майна шляхом отримання в якості внеску до статутного капіталу учасника у вигляді нерухомого майна від ОСОБА_1 , що підтверджується Актом приймання-передачі нерухомого майна до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю "Черкаси-Палац" від 17.09.2020 (а.с. 11, том 1).

У Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від 07.02.2025 (а.с. 51-59, том 1) також відображені більшість із зазначених апеляційним судом обставин щодо об`єкта нерухомого майна реєстраційний номер 45243171101. Крім того із цієї Інформації випливає, що стосовно об`єкту нерухомого майна - комплекс будівель готелю за адресою м. Черкаси, вул. Верхня Горова, будинок 145, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 545243171101, земельні ділянки місця розташування - площа 11826 кв.м, складові частини об`єкта нерухомого майна: будівля готелю з підвалом та мансардою, А-5, пд,мс, загальна площа 6086,3 кв.м; будівля ресторану, А-2, пд, загальна площа 1710,5 кв.м; гараж, котельня, Б-1; сходи спуску, 1; 30.12.2014 відкрито розділ та зареєстровано об`єкт нерухомого майна, власник - Приватне підприємство Готельно-ресторанний комплекс "Апельсин". У подальшому 17.11.2015 речове право - право власності ПП ГРК "Апельсин" припинено та зареєстровано право власності на такий об`єкт нерухомого майна за ПАТ "Авант-Банк", яке у свою чергу припинено 28.02.2016 та зареєстровано право власності на такий об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_1 , яке у свою чергу 18.09.2020 припинено і зареєстровано право власності на цей об`єкт нерухомого майна за ТОВ "Черкаси Палац".

Із дослідженого суд встановив, що нерухоме майно: готель іноземних спеціалістів "Жовтневий", розташований за адресою: м. Черкаси, вул. Фрунзе (вул. Верхня Горова) буд. № 145 (в подальшому готель "Жовтневий") впродовж 2004-2015 років на праві приватної власності належав Приватному підприємству Готельно-ресторанний комплекс "Апельсин". 30.12.2014 зареєстровано право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 545243171101 і відбувався вищезазначений перехід прав власності на об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер 545243171101. На сьогодні єдиним власником об`єкту нерухомого майна, реєстраційний номер 545243171101 є ТОВ "Черкаси Палац". При цьому в Державному реєстрі речових прав міститься інформація, що такий об`єкт нерухомого майна розташований на земельній ділянці площею 11826 кв.м. Такі відомості були внесені при первісній реєстрації об`єкта нерухомого майна і були незмінними. Відтак у Акті приймання-передачі від 17.09.2020 за яким ОСОБА_1 передав позивачу внесок учасника у вигляді нерухомого майна, відображені точні відомості з Державного реєстру речових прав, тому зазначена площа земельної ділянки 11 826 кв.м.

За результатами розгляду справи 925/743/18(925/1325/21) Північний апеляційний господарський суд постановою від 28.11.2022 відмовив у задоволенні позову приватного підприємства Готельно-ресторанний комплекс "Апельсин" до ТОВ "Черкаси Палац" за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача, ТОВ Фінансова компанія "Дата Фінанс" про витребування об`єкта нерухомого майна, реєстраційний номер 545243171101.

Щодо місця розташування комплексу будівель готелю, то суд встановив, що земельна ділянка була сформована в період, коли власником комплексу будівель готелю, на підставі договору купівлі-продажу №12611 від 17.11.2004 було ПП "Нікіта-Т". Рішенням Черкаської міської ради від 22.11.2005 №8-722 надано земельну ділянку площею 11706 кв.м в м. Черкаси по вул. Фрунзе 145, останньому в оренду на 49 років під комплекс будівель готелю "Жовтневий". Відповідно до зазначеного рішення сторонами укладено договір оренди землі від 06.12.2005, та передано в оренду земельну ділянку площею 11706 кв.м в м. Черкаси вул. Фрунзе 145 кадастровий номер 7110136400:01:008:0091. У зв`язку із перейменуванням ПП "Нікіта-Т" в ПП "Готельно-ресторанний комплекс "Апельсин" Рішенням Черкаської міської ради №5-170 від 13.10.2009 внесено зміни до вищезазначеного договору, щодо зміни назви Орендаря.

Відповідно до Витягу з ДРРП від 09.12.2014 орендарем ділянки було ПП "Готельно-ресторанний комплекс "Апельсин". Надалі, рішенням Черкаської міської ради №2-1001 від 10.02.2015 у зв`язку з набуттям права власності на інший об`єкт нерухомого майна ПП "Східний двір" надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення останньому земельної ділянки площею 0,2337 га по вул. Фрунзе 145 під кафе з прибудовою. Внаслідок розроблення проекту землеустрою, земельна ділянка площею 11 706 кв.м. кадастровий номер 7110136400:01:008:0091 була поділена на дві земельні ділянки, а саме: кадастровий номер: 7110136400:01:008:0237 загальною площею 0,2337 та кадастровий номер: 7110136400:01:008:0238 загальною площею 0,9369.

Із викладеного випливає, що комплекс будівель готелю, тобто об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 545243171101, що перебував у власності ПП ГРК "Апельсин" і на теперішній час з 2020 року перебуває у власності ТОВ "Черкаси Палац" розташовується на земельній ділянці загальною площею 0,9369 кадастровий номер: 7110136400:01:008:0238.

Матеріали справи не містять жодних документів про поділ цієї земельної ділянки, її відведення іншій особі, будь-яких змін її меж тощо.

Водночас суд зауважує, що покликання позивача на ст. 377 Цивільного кодексу України є помилковим, оскільки норма цієї статті передбачала (у редакції на час набуття позивачем у власність об`єкта нерухомого майна), що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача); розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Попередній власник нерухомого майна - ОСОБА_1 не мав права користування на земельну ділянку, а договір оренди землі від 06.12.2005, що укладений між приватним підприємством "Готельно-ресторанний комплекс "Апельсин" та Черкаською міською радою, зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП Центр ДЗК при Держкомземі України, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 13.12.2005 за № 040577500328 розірвано рішенням Господарського суду Черкаської області від 08.08.2017 у справі № 925/637/17, що залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 07.12.2017.

Отже у позивача не виникло права оренди за договором, який розірвано судом, водночас після набуття у власність об`єкта нерухомого майна позивач має право на укладення договору відповідного користування із власником земельної ділянки, на якій розташоване його нерухоме майно.

Позивач уклав Договір оренди землі від 03.07.2024 із Черкаською міською радою щодо земельної ділянки площею 0,9369 га, кадастровий номер 7110136400:01:008:0238, під комплекс будівель готелю проте не на всю земельну ділянку, а із визначенням частки в розмірі 0,97899323 в межах спільного користування земельною ділянкою. Площа для нарахування орендної плати складає 0,9172 га.

Водночас відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 174412123 від 19.07.2019 (а.с. 34, том 1) державний реєстратор виконавчого комітету Рацівської сільської ради Чигиринського району Черкаської області Цьопа Б.А. ухвалив рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47854059, зареєстрував право власності за ТОВ "Апельсин Комфорт" на Нежитлову будівлю, Складова частина об`єкта нерухомого майна: Літнє кафе, Г-1, що знаходиться за адресою Черкаська область, м. Черкаси вул. Верхня Горова 145/1 загальною площею 167,3 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1875732671101. Підставою виникнення права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зазначений "Договір купівлі-продажу б/н, виданий 09.07.2009 видавник: Посвідчено сторонами, АКТ прийому-передачі нерухомого майна Продавцем покупцю до Договору купівлі-продажу, серія та номер: 1, виданий 09.07.2009, видавник: Посвідчено сторонами."

04.07.2024 Черкаська міська рада (орендодавець) та ТОВ "Апельсин Комфорт" (орендар) уклали Договір оренди землі, відповідно до якого в оренду передано земельну ділянку площею 0,9369 га (кадастровий номер 7110136400:01:008:0238) під літнє кафе (літ Г-1) з визначенням частки в розмірі 0,02100676 в межах спільного користування земельною ділянкою. Площа для нарахування орендної плати складає 0,0197 га.

Із матеріалів, доданих до пояснень Черкаської міської ради випливає, що Черкаська міська рада розраховувала частки користування позивача і відповідача однією і тією ж земельною ділянкою лише на папері, пропорційно до площі об`єктів нерухомого майна, відомості щодо яких внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Власником землі, Черкаською міською радою не надано доказів з`ясування на місцевості де саме знаходяться об`єкти нерухомого майна позивача та відповідача на земельній ділянці кадастровий номер 7110136400:01:008:0238, яка конкретна частина земельної ділянки має використовуватись позивачем для обслуговування свого об`єкта нерухомого майна, а яка відповідачем для свого об`єкта нерухомого майна Черкаською міською радою не з`ясовувалось. Такі ж питання не розглядались і не встановлювались судовими рішеннями. Так Черкаська міська рада надала ухвали Господарського суду Черкаської області у справах № 925/1237/23 від 08.12.2023 та № 925/1355/23 від 09.10.2023, якими затверджені мирові угоди між Черкаською міською радою, як власником земельної ділянки та ТОВ "Черкаси Палац" і ТОВ "Апельсин Комфорт" відповідно щодо сплати безпідставно збережених коштів в якості орендних платежів. Оскільки в таких справах спори не розглянуті по суті, то відсутні встановлені обставини щодо користування позивачем і відповідачем частин земельної ділянки.

У зв`язку з викладеним твердження відповідача, що майно ТОВ "Черкаси Палац" знаходиться на земельній ділянці площею 0,9172 га ділянки з кадастровим номером 7110136400:01:008:0238, а майно ТОВ "Апельсин Комфорт" знаходиться на земельній ділянці площею 0,0197 га, відмінній від їх, отже ТОВ "Апельсин Комфорт" жодним чином не чинить перешкоди у користуванні їх майном є безпідставним, оскільки, як встановлено судом, ці частки не виділені на місцевості, жодним документом не підтверджується, що це різні земельні ділянки (0,9172 га і 0,0197 га).

Стосовно визначеної позивачу частки земельної ділянки у Договорі оренди земельної ділянки, що укладена третьою особою із позивачем, то суд встановив, що дійсно позивач був обізнаний про те, що на земельній ділянці зареєстровано об`єкт нерухомого майна - літнє кафе, Г-1, загальна площа - 167,3 кв.м з реєстраційним номером 1875732671101. Вказане випливає із адвокатського запиту Мельніченко А.М. від 25.06.2023, яка за сумісництвом на той час була директором ТОВ "Черкаси Палац".

Обізнаність позивача про реєстрацію на земельній ділянці іншого об`єкта нерухомого майна, як і добровільне укладення позивачем договору оренди у певній частці свідчить лише про обізнаність позивача щодо порушення його прав з цього часу.

Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. (ст. 256 Цивільного кодексу України)

Позивач подав позов, що розглядається в межах строку позовної давності. Відповідач не заявляв про пропущення позовної давності позивачем.

З огляду на вказане, твердження третьої особи, що обставина визнання позивачем у попередніх заявах наявності на земельній ділянці майна належного ТОВ "Апельсин Комфорт" свідчить про те, що права позивача не порушені є помилковим.

Суд враховує, що позивач надав копію Договору купівлі-продажу від 09.07.2009, відповідно до якого Приватне підприємство "Готельно-ресторанний комплекс "Апельсин" (продавець) відчужив належне ПП ГРК "Апельсин" на правах власності літнє кафе, що знаходиться за адресою: м. Черкаси, вул. Верхня горова, 145/1 покупцю - ТОВ "Апельсин Комфорт", зазначаючи, що оригінал цього Договору наявний у відповідача, саме від нього позивачем отримано копію цього Договору.

Представник відповідача усно не підтвердив і не спростував наявність у нього такого Договору, протягом всього розгляду справи не ставив під сумнів достовірність доказу - копії Договору від 09.07.2009. У своїх додаткових поясненнях (а.с. 35-39, том 2), які надані у порядку ч. 5 ст. 161 ГПК України, а тому є заявою по суті, відповідач посилається на матеріали справи, а саме на "офіційні документи, відповідно до яких зареєстроване за ТОВ "Апельсин Комфорт" право власності ще з 2009 року, що підтверджується виданим договором купівлі-продажу та рішеннями державного реєстратора".

Відповідно до ч. 1 ст. 75 ГПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованих підстав вважати їх недостовірними або визнаними у зв`язку з примусом. Обставини, які визнаються учасниками справи, можуть бути зазначені в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їх представників.

Отже суд встановив, що відповідач визнає обставину - укладення 09.07.2009 Договору у вигляді, що наданий позивачем в якості копії.

Також суд встановив, що відповідач визнає обставину укладення Договору саме у 2009 році.

У Договорі від 09.07.2009 та Витязі № 174412123 від 19.07.2019 зазначено адресу об`єкта нерухомого майна - вул. Верхня Горова, 145/1.

Відповідно до листа № 1421/1318-01-21 від 24.01.2025 Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради (а.с. 39, том 1) відсутня інформація щодо присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси: вул. Верхня Горова, 145/1 у м. Черкаси.

Суд встановив, що дії з реєстрації спірного об`єкта нерухомого майна були здійснені за неіснуючою адресою м. Черкаси, вул. Верхня Горова, 145/1.

У Договорі від 09.07.2009 та Витязі № 174412123 від 19.07.2019 зазначено дату набуття права власності на об`єкт нерухомого майна відповідачем ТОВ "Апельсин Комфорт" - 09.07.2009.

Відповідач у своїй заяві по суті (письмові пояснення в порядку ч. 5 ст. 161 ГПК України, які суд дозволив надати, в якості відзиву на заяву про зміну підстав позову) визнав, що ним (ТОВ "Апельсин Комфорт") набуто у власність об`єкт нерухомого майна у 2009 році.

Відповідно до Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (а.с. 44, том 1) дата запису про проведення державної реєстрації юридичної особи - 29.06.2016.

Із викладеного, суд встановив, що на дату укладення правочину, за яким відповідач набув право власності на спірний об`єкт нерухомого майна такої юридичної особи, як ТОВ "Апельсин Комфорт" не існувало.

Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України (в редакції на 09.07.2009) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

У Витязі № 174412123 від 19.07.2019 вказано, що підставою виникнення права власності є, зокрема, Договір купівлі-продажу, серія та номер: б/н, виданий 09.07.2009, видавник: Посвідчено сторонами.

Суд встановив, що Договір від 09.07.2009 не посвідчений нотаріально.

З викладеного суд встановив, що Договір купівлі-продажу, за яким відповідач набув об`єкт нерухомого майна у власність, всупереч вимозі ст. 657 ЦК України не посвідчений нотаріально, тобто не дотримана форма правочину.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. (ч. 2 ст. 215 ЦК України в редакції як станом на 09.07.2009 так і станом на час розгляду справи)

Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи. (ч. 5 ст. 216 ЦК України в редакції як станом на 09.07.2009 так і станом на час розгляду справи)

Нікчемність правочину конструюється за допомогою "текстуальної" недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах "нікчемний", "є недійсним" (постанова Верховного Суду від 09.01.2019 у справі № 759/2328/16).

Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (постанови Верховного Суду від 08.02.2023, 13.03.2023 у справах №№ 359/12165/14, 398/1796/20).

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Суд встановив, що договір від 09.07.2009, за яким відповідачем набуто у власність об`єкт нерухомості не посвідчено нотаріально, а відтак суд встановив, що такий договір є нікчемним, тобто недійсним за законом і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (ч. 1 ст. 216 ЦК України).

Оскільки такий договір є нікчемним, то він не має жодних наслідків і на його підставі не може існувати право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Щодо порушеного права позивача, то судом нижче встановлено, що об`єкт нерухомого майна, що зареєстрований за відповідачем є приналежністю об`єкта нерухомого майна, що зареєстрований за позивачем, тому очевидно відповідач чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні позивачем його майном, самим існуванням зареєстрованого права власності на приналежність нерухомого майна позивача.

Відповідно до ч. 1 ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Статтею 316 ЦК України передбачено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. (ч. 1 ст. 190 ЦК України)

Відповідно до ст.186 ЦК України річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов`язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. (ч. 1) Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом. (ч. 2)

Згідно зі ст. 187 ЦК України складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення. (ч. 1) При переході права на річ її складові частини не підлягають відокремленню. (ч. 2)

Відповідно до ст.188 ЦК України якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ). (ч. 1) Правочин, вчинений щодо складної речі, поширюється на всі її складові частини, якщо інше не встановлено договором. (ч. 2)

Таким чином, при укладанні Акта приймання-передачі нерухомого майна до статутного капіталу ТОВ "Черкаси Палац" від 17.09.2020 разом із Головною річчю - Комплексу будівель готелю, розташованого за адресою м. Черкаси вул. Фрунзе, буд. 145 позивач прийняв і всі його складові частини.

На вимогу суду надати технічну документацію на об`єкт нерухомого майна, що придбаний відповідачем 09.07.2009 і про який йдеться у Договорі купівлі-продажу від 09.07.2009, представниця відповідача надала лише технічний паспорт станом на 16.08.2019, зазначивши, що іншої документації у відповідача немає.

На плані групи нежитлових приміщень "Літнє кафе" (а.с. 126, том 1) позначено Літнє кафе літерою Г-1 і ця "споруда" впритул торкається до приміщення А-5, тобто до будівлі готелю з підвалом та мансардою, що входить до складових частин об`єкта нерухомого майна позивача.

У наданій відповідачем ескізній пропозиції, що погоджена на стадії збору вихідних даних Головним архітектором міста Черкаси ОСОБА_3 06.11.2012 зазначено, що під номером «3» Існ. (існує) Літня тераса.

Без спеціальних знань суд встановив, що об`єкт під номером 3 на Генплані (а.с. 128, том 1) та об`єкт позначений "Г-1" на плані нежитлових приміщень "Літнє кафе" є тотожними, і знаходяться на вході до будівлі готелю, яка позначена на Генплані під номером 1 і називається 5-ти пов. готель і яка позначена на плані нежитлових приміщень "Літнє кафе" літерою "А-5" (а.с. 126, том 1).

Отже 06.11.2012 (день погодження ескізної пропозиції) у складі будівель та споруд, що на той час належали як готель іноземних спеціалістів "Жовтневий" Приватному підприємству ГРК "Апельсин" і не могли бути віджучені в силу існування іпотек з 2007 року, перебувала побудована, існуюча Літня тераса.

Як видно із ескізної пропозиції, що затверджена генеральним архітектором міста Черкаси Дмитренко В.І. (а.с. 128, зворотний бік, том 1) 06.04.2008 проектувалася зазначена Літня тераса, як літній майданчик бару (під номером 6 в переліку експлікації будівель та споруд на плані реконструкції комплексу будівель готелю по вул. Фрунзе, 145 в м. Черкаси).

Суд наголошує, що вище наведені обставини, які не підлягають доведенню в силу приписів ч. 4 ст. 75 ГПК України, що з 2004 року готель іноземних спеціалістів "Жовтневий" перебував у власності ПП "ГРК "Апельсин", а вже з 23.08.2007 та з 18.02.2009 цей готель у повному обсязі з усіма приналежностями перебував в іпотеці і жодна його приналежність не могла бути відчужена Приватним підприємством ГРК "Апельсин" в липні 2009 року.

Отже у 2008 році така Літня тераса планувалась до побудови, як частина готелю, але вже з 2007 року діяла заборона відчуження готелю, тому ПП ГРК "Апельсин" не могло відчужити частину готелю, таку як Літня тераса відповідачу.

Крім того тераса є приналежністю готелю і не може бути відчужена окремо, як об`єкт нерухомого майна.

Суд погоджується із твердженням позивача, що Літнє кафе (також має назву Літня тераса) є приналежністю головної речі - комплексу будівель готелю.

Зауваження відповідача, що ОСОБА_1 не передавалось за Актом від 17.09.2020 "Літнє кафе" спростовується тим, що за Актом передано об`єкт нерухомого майна з точним описом, який міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, проте це не свідчить, що "Літнє кафе" є окремим об`єктом нерухомого майна і існує відокремлено від всього комплексу будівель готелю.

Підсумовуючи досліджене, суд встановив, що літнє кафе, яке зареєстроване як об`єкт нерухомого майна за відповідачем є частиною об`єкта нерухомого майна, що зареєстрований за позивачем, відтак реєстрація права власності за відповідачем на частину майна позивача порушує останнього права власності на свій об`єкт нерухомого майна.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції станом на 19.07.2019) державний реєстратор:

1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема:

відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом;

відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав;

відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах;

наявність обтяжень прав на нерухоме майно;

наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;

3) під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.

Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов`язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі;

4) під час проведення реєстраційних дій обов`язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру дозвільних документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, а також використовує відомості, отримані у порядку інформаційної взаємодії Державного реєстру прав з Єдиним державним реєстром судових рішень;

5) відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів таких прав;

6) присвоює за допомогою Державного реєстру прав реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна у випадках, передбачених цим Законом;

7) виготовляє електронні копії документів, поданих у паперовій формі, та розміщує їх у реєстраційній справі в електронній формі у відповідному розділі Державного реєстру прав (у разі якщо такі копії не були виготовлені під час прийняття документів за заявами у сфері державної реєстрації прав);

8) формує за допомогою Державного реєстру прав документи за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав;

9) формує реєстраційні справи у паперовій формі;

9-1) надає в установленому порядку та у випадках, передбачених Законом України "Про виконавче провадження", інформацію органу державної виконавчої служби або приватному виконавцю;

10) здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Державний реєстратор Цьопа Б.А. прийняв рішення № 47854059 від 19.07.2019:

- всупереч п. 1 ч. 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", оскільки не встановив відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадку передбаченому законом, а саме статтею 657 ЦК України;

- всупереч п. 2 ч. 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", оскільки не перевірив подані документи на наявність підстав для відмови у державній реєстрації прав та не прийняв відповідне рішення;

- всупереч п. 4 ч. 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", оскільки не скористався відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань задля перевірки існування такої юридичної особи - ТОВ "Апельсин Комфорт" на дату вчинення правочину (станом на 09.07.2009 такої юридичної особи не існувало, дата державної реєстрації ТОВ "Апельсин Комфорт" - 29.06.2016).

Відповідно до п. 1, 3, 4, 5 ч. 1 ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції станом на 19.07.2019) у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо:

1) заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону;

3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом;

4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження;

5) наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями;

Відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції станом на 19.07.2019) за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття.

Враховуючи, що договір купівлі-продажу укладений, як покупцем, юридичною особою, яка не була зареєстрована на час укладення цього договору, реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна за продавцем відсутня (оскільки державний реєстратор Цьопа Б.А. прийняв рішення з відкриттям розділу, тобто такий об`єкт нерухомого майна реєструвався вперше), договір не був нотаріально посвідчений всупереч імперативній нормі закону, то державний реєстратор Цьопа Б.А. зобов`язаний був відмовити у реєстрації права власності за таким договором на підставі вказаних пунктів частини 1 ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Отже державна реєстрація права приватної власності на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1875732671101 за ТОВ "Апельсин Комфорт" здійснена неправомірно, тому підлягає скасуванню.

Відповідно до абз. 2 ч. 3 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Отже, внаслідок скасування на підставі судового рішення державної реєстрації права власності за ТОВ "Апельсин Комфорт" відповідне право власності ТОВ "Апельсин Комфорт" на об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 1875732671101, що зареєстроване як приватна власність ТОВ "Апельсин Комфорт" припиняється.

Господарський суд наголошує, враховуючи те, що даним судовим рішенням не визнаються речові права на таке нерухоме майно у зв`язку із неіснуванням такого окремого об`єкта нерухомого майна за такою адресою, яка не існує у м. Черкаси (вул. Верхня Горова, 145/1), то при виконанні даного рішення не проводиться державна реєстрація набуття попереднього права власності на такий неіснуючий об`єкт нерухомого майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

За приписами ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. (ч. 1 ст. 319 ЦК України)

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. (ч. 1 ст. 321 ЦК України)

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. (ч. 1 ст. 391 ЦК України)

Відтак усунення перешкод у користуванні майном шляхом скасування державної реєстрації права власності на приналежність об`єкта нерухомого майна, що належить позивачеві, проте неправомірно зареєстровано за відповідачем, якого не існувало на момент укладення правочину, за яким набуто такий об`єкт, а також за неіснуючою адресою, та припинення за відповідачем права приватної власності на такий об`єкт є належним способом захисту права власності позивача, що включає права володіти, користуватися та розпоряджатися, на об`єкт нерухомого майна за адресою м. Черкаси, вул. Верхня Горова, 145.

Підсумовуючи викладене, господарський суд дійшов висновку що позов ТОВ "Черкаси Палац" є обґрунтованим та підлягає до задоволення.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір за подання даного позову покладається на відповідача.

Крім того, суд враховує, що позивач при зверненні до суду з позовом заявив дві вимоги немайнового характеру - скасувати державну реєстрацію та припинити право приватної власності, сплативши судовий збір лише за одну немайнову вимогу 3028 грн.

Оскільки позов подано за допомогою системи "Електронний суд", то за немайнову вимогу підлягало сплаті 2422,40 грн судового збору.

Враховуючи викладене суд усуває такий недолік позовної заяви щодо несплати судового збору шляхом його стягнення з відповідача до державного бюджету у розмірі 2 422,40 грн.

Керуючись ст. 74, 76-77, 129, 233, 236-241, 326-327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Усунути перешкоди Товариству з обмеженою відповідальністю "Черкаси Палац"</a> (ідентифікаційний код 43770110, вул. Верхня Горова, 145, м. Черкаси, 18005) у користуванні майном шляхом скасування державної реєстрації права приватної власності на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1875732671101 Нежитлова будівля, адреса: Черкаська обл., м.Черкаси, вулиця Верхня Горова, будинок 145/1 за Товариством з обмеженою відповідальністю "Апельсин Комфорт" (ідентифікаційний код 40605859, вул. Верхня Горова, 145, м. Черкаси, 18005), внесеного до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 47854059 від 19.07.2019, Цьопою Богданом Анатолійовичем, державним реєстратором Виконавчий комітет Рацівської сільської ради Чигиринського району Черкаської області, та

припинити за Товариством з обмеженою відповідальністю "Апельсин Комфорт" (ідентифікаційний код 40605859, вул. Верхня Горова, 145, м. Черкаси, 18005) право приватної власності на вказаний об`єкт нерухомості (об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1875732671101 Нежитлова будівля, адреса: Черкаська обл., м.Черкаси, вулиця Верхня Горова, будинок 145/1) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Апельсин Комфорт" (ідентифікаційний код 40605859, вул. Верхня Горова, 145, м. Черкаси, 18005) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Черкаси Палац"</a> (ідентифікаційний код 43770110, вул. Верхня Горова, 145, м. Черкаси, 18005) 3 028 грн судового збору.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Апельсин Комфорт" (ідентифікаційний код 40605859, вул. Верхня Горова, 145, м. Черкаси, 18005) в дохід Державного бюджету України (отримувач коштів: ГУК у м. Києві/м. Київ/22030106; код отримувача (код за ЄДРПОУ): 37993783; банк отримувача: Казначейство України (ЕАП); рахунок отримувача: UA908999980313111256000026001; код класифікації доходів бюджету: 22030106) 2 422,40 грн судового збору.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Копії рішення надіслати учасникам справи за допомогою системи "Електронний суд".

Повне рішення складено та підписано 23.06.2025.

Суддя Зоя ЗАРІЧАНСЬКА