Постанова від 11.09.2025 по справі 910/14574/24

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" вересня 2025 р. Справа № 910/14574/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Сибіги О.М.

суддів: Гончарова С.А.

Тищенко О.В.

секретар судового засідання: Михайленко С.О.

за участю представників сторін: згідно протоколу судового засідання від 11.09.2025

Розглянувши матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп"

на рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025

повний текст рішення складено: 28.03.2025

у справі № 910/14574/24 (суддя Чинчин О.В.)

за позовом Заступника керівника Печерської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бойко Олег Володимирович

про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельної ділянки, -

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Заступник керівника Печерської окружної прокуратури міста Києва (прокурор) в інтересах держави в особі Київської міської ради (позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" (відповідач) про усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 0,1479 га за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:82:115:0007) шляхом:

- скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21.09.2023 (індексний номер рішення 69406235) та здійсненої на його підставі у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" на нежитлову будівлю літера А загальною площею 192,8 кв.м по АДРЕСА_1 у Печерському районі міста Києва із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 2608503080000);

- зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" повернути земельну ділянку загальною площею 0,1479 га за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:82:115:0007) у Печерському районі міста Києва територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно збудованої нежитлової будівлі площею 192,8 кв.м;

- скасування державної реєстрації у Державному земельному кадастрі земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007, загальною площею 0,1479 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 192,8 кв.м проведено всупереч вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відтак Товариство з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" використовує земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007 за адресою: АДРЕСА_1 без правовстановлюючих документів.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.11.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/14574/24, ухвалено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бойка Олега Володимировича та призначено підготовче засідання.

05.03.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду справи по суті.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 у справі № 910/14574/24 позовні вимоги задоволено у повному обсязі. Скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бойка Олега Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21.09.2023, індексний номер №69406235. Усунуто перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради шляхом зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" повернути земельну ділянку загальною площею 0,1479 га (кадастровий номер 8000000000:82:115:0007) територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно збудованої нежитлової будівлі площею 192,8 кв.м. Скасовано державну реєстрацію у Державному земельному кадастрі земельної ділянки із кадастровим номером 8000000000:82:115:0007, загальною площею 0,1479 га. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" на користь Київської міської прокуратури судовий збір у розмірі 9084,00 грн.

В обґрунтування прийнятого рішення судом першої інстанції зазначено, що прокурором доведено, що державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 192,8 кв.м за ОСОБА_1 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вербовською Дар`єю Валеріївною проведено всупереч вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за відсутності необхідних документів. Судом встановлено, що нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 192,8 кв.м розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007 по червоній лінії забудови біля комплексу кварталу побудованого у період з 1949 - 1954 років за проектом архітектора Добровольського А.В., в зоні регулювання забудови пам`ятки ландшафту і історії місцевого значення «Історичний ландшафт Київських гір і долини річки Дніпра», тому будівництво на ній здійснено з порушенням чинного законодавства.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись з рішенням Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 у справі № 910/14574/24, 07.04.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 у справі № 910/14574/24 та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити повністю.

Вимоги апеляційної скарги мотивовано тим, що при прийнятті оскаржуваного рішення судом першої інстанції порушено норми процесуального права та неправильно застосовано норми матеріального права. Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що (1) оскільки за ОСОБА_1 було зареєстроване нерухоме майно, яке збудоване до 05.08.1992, то технічний паспорт на цей об`єкт є належним документом, що засвідчує факт існування об`єкта нерухомого майна, за яким належним чином було проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 ; (2) ТОВ "Апартбудгруп" є добросовісним набувачем громадського будинку за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1; (3) ТОВ "Апартбудгруп" як добросовісний набувач нерухомого майна на законних підставах звернулося до Київської міської ради з проханням про передачу товариству в оренду земельної ділянки на якій таке нерухоме майно розташоване.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.04.2025 матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" у справі № 910/14574/24 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Тищенко О.В., Гончаров С.А.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.04.2025 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали господарської справи № 910/14574/24.

21.04.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/14574/24.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19.05.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" на рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 у справі № 910/14574/24 залишено без руху та надано строк на усунення недоліків апеляційної скарги.

30.05.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" до Північного апеляційного господарського суду надійшла заява про усунення недоліків.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.06.2025 відкрито апеляційне провадження у справі № 910/14574/24 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" на рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 та призначено розгляд справи на 10.07.2025.

17.06.2025 до Північного апеляційного господарського суду від Заступника керівника Печерської окружної прокуратури міста Києва надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому проти доводів апеляційної скарги заперечує та наводить власні на їх спростування, просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити у повному обсязі. Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу зводяться до того, що фактичне використання ТОВ "Апартбудгруп" земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007 без правовстановлюючих документів для розташування безпідставно набутого нерухомого майна порушує права власника земельної ділянки у розпорядженні та користуванні даною земельною ділянкою.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.07.2025 розгляд справи відкладено на 28.08.2025.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.08.2025 розгляд справи відкладено на 11.09.2025.

11.09.2025 до Північного апеляційного господарського суду від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" надійшла заява про витребування у першого заступника керівника Печерської окружної прокуратури міста Києва копії рішення слідчого Печерського УП ГУНП у м. Києві 03.07.2025 про закриття кримінального провадження № 12024105060000546 від 03.09.2024 та постанови першого заступника керівника Печерської окружної прокуратури міста Києва 20.08.2025 року про скасування рішення слідчого про закриття кримінального провадження № 12024105060000546 від 03.09.2024.

В судовому засіданні 11.09.2025 колегією суддів була розглянута та відхилена заява представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" про витребування доказів. Відхиляючи наведену заяву колегія суддів виходила з того, що для повного та об`єктивного розгляду справи у суду відсутня необхідність витребовувати у першого заступника керівника Печерської окружної прокуратури міста Києва копію рішення слідчого Печерського УП ГУНП у м. Києві 03.07.2025 про закриття кримінального провадження № 12024105060000546 від 03.09.2024 та постанову першого заступника керівника Печерської окружної прокуратури міста Києва 20.08.2025 року про скасування рішення слідчого про закриття кримінального провадження № 12024105060000546 від 03.09.2024.

Розглянувши матеріали справи та апеляційної скарги, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" слід залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 у справі № 910/14574/24 без змін, з наступних підстав.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Як вірно було встановлено Господарським судом міста Києва та перевірено судом апеляційної інстанції, 08.07.2022 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вербовською Дар`єю Валеріївною прийнято рішення № 64121006 про проведення державної реєстрації права приватної власності (з відкриттям розділу) на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 192,8 кв.м за ОСОБА_1 , що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 21.11.2024 № 404746333.

Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості став технічний паспорт, виготовлений ТОВ «БТІ.Центр» від 12.01.2022.

18.09.2023 між ОСОБА_1 (учасник) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" (товариство) укладено Акт № 1 приймання-передачі та оцінки негрошового вкладу учасника до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп", відповідно до якого учасник передав, а товариство прийняло в якості вкладу до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" - громадський будинок, нежитлову будівлю, загальною площею 192,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_1.

Справжність підписів ОСОБА_1 та представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" на цьому акті засвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойком Олегом Володимировичем та зареєстровано в реєстрі за №№ 1726-1727.

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 21.11.2024 № 404746333, 21.09.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко Олегом Володимировичем прийнято рішення № 69406235 про проведення державної реєстрації права приватної власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 192,8 кв.м за Товариством з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп".

Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості став, зокрема, акт приймання-передачі № 1 від 18.09.2023.

Прокурор зазначає, що нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 192,8 кв.м розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007, проте Київська міська рада, як власник земельної ділянки, не приймала будь-яких рішень щодо передачі земельної ділянки ані ОСОБА_1 , ані Товариству з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп", ані іншим фізичним або юридичним особам, у тому числі для будівництва, відтак Товариство з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" використовує земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007 без правовстановлюючих документів.

За доводами прокурора, державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 192,8 кв.м за ОСОБА_1 проведено всупереч вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки відповідно до відомостей реєстру будівельної діяльності нежитлова будівля побудована у 1964 році, а за паспортними даними ОСОБА_1 1972 р.н., тому останній не міг здійснити будівництво та набути у власність даний об`єкт нерухомого майна.

Крім того, прокурор вказує, що нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 192,8 кв.м розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007 по червоній лінії забудови біля комплексу кварталу побудованого у період з 1949 - 1954 років за проектом архітектора Добровольського А.В. , в зоні регулювання забудови пам`ятки ландшафту і історії місцевого значення «Історичний ландшафт Київських гір і долини річки Дніпра».

Вказані обставини стали підставою для звернення прокурора до суду з даним позовом про усунення перешкод Київській міській раді у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007 площею 0,1479 га за адресою: АДРЕСА_1 шляхом скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21.09.2023 та здійсненої на його підставі у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" на нежитлову будівлю загальною площею 192,8 кв.м, зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" повернути земельну ділянку 0,1479 га Київській міській раді, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно збудованої нежитлової будівлі площею 192,8 кв.м, та скасування державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі.

Відповідач проти позовних вимог заперечив, посилаючись на те, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" є добросовісним набувачем громадського будинку загальною площею 192,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_1, тому товариство на законних підставах звернулось до Київської міської ради з проханням передати в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007 на якій це нерухоме майно розташоване. Крім того, відповідач зазначає, що індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 05.08.1992, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію. Оскільки за ОСОБА_1 було зареєстроване нерухоме майно, яке збудоване до 05.08.1992, то технічний паспорт на цей об`єкт є належним документом, що засвідчує факт існування об`єкта нерухомого майна.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Відповідно до вимог ч.ч. 1, 2, 4, 5 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Стаття 131-1 Конституції України передбачає, що прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

У визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами (частина третя статті 53 Господарського процесуального кодексу України).

Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 Господарського процесуального кодексу України (частина четверта статті 53 Господарського процесуального кодексу України).

У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача (частина п`ята статті 53 Господарського процесуального кодексу України).

Положення щодо представництва інтересів держави прокурором у суді закріплені у статті 23 Закону "Про прокуратуру".

Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу (частина третя статті 23 Закону "Про прокуратуру").

У випадку, коли держава вступає в цивільні правовідносини, вона має цивільну правоздатність нарівні з іншими їх учасниками. Держава набуває і здійснює цивільні права й обов`язки через відповідні органи, які діють у межах їхньої компетенції. Отже, поведінка органів, через які діє держава, розглядається як поведінка держави у відповідних, зокрема цивільних, правовідносинах. Тому у відносинах, в які вступає держава, органи, через які вона діє, не мають власних прав і обов`язків, а наділені повноваженнями (компетенцією) представляти державу у відповідних правовідносинах (постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 5023/10655/11, від 26.02.2019 у справі № 915/478/18, від 26.06.2019 у справі № 587/430/16-ц, від 18.03.2020 у справі № 553/2759/18, від 06.07.2021 у справі № 911/2169/20, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, від 05.10.2022 у справах № 923/199/21 та № 922/1830/19).

Велика Палата Верховного Суду також звертала увагу на те, що в судовому процесі держава бере участь у справі як сторона через її відповідний орган, наділений повноваженнями у спірних правовідносинах (постанови від 27.02.2019 у справі № 761/3884/18, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, від 05.10.2022 у справах № 923/199/21 та № 922/1830/19).

Тобто, під час розгляду справи в суді фактично стороною у спорі є держава, навіть якщо прокурор визначив стороною у справі певний орган (постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі № 587/430/16-ц, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 05.10.2022 у справах № 923/199/21 та № 922/1830/19).

Разом з тим, наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва (частина четверта статті 23 Закону "Про прокуратуру").

Тобто, наявність інтересів держави повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному випадку звернення прокурора з позовом.

Відповідна правова позиція викладена у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.12.2018 у справі № 924/1256/17 та у постанові Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 911/1497/18.

Прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18).

У постанові від 20.10.2020 у справі № 924/250/19 Верховний Суд зауважив, що звертаючись з позовом у справі, повинен навести причини, які перешкоджають захисту інтересів держави належним суб`єктом і які є підставами для звернення прокурора до суду, довести належними та допустимими доказами обставини того, що суб`єкт владних повноважень не здійснює або здійснює неналежним чином захист інтересів держави.

Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону "Про прокуратуру", прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Водночас невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню тощо.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону "Про прокуратуру", і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Якщо прокурору відомо про причини такого незвернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові, але якщо з відповіді компетентного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.

Верховний Суд у постанові від 07.12.2021 у справі № 903/865/20 наголосив, що насамперед повинен звернутися з позовом на захист інтересів держави в особі того органу владних повноважень, на відновлення прав якого безпосередньо спрямований позов у спірних правовідносинах та на задоволення прав та інтересів якого заявлено позовну вимогу.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18 (узагальнила висновки щодо застосування вищевказаних норм права та виснувала, що: 1) прокурор звертається до суду в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, якщо: орган є учасником спірних відносин і сам не порушує інтересів держави, але інший учасник порушує (або учасники порушують) такі інтереси; орган не є учасником спірних відносин, але наділений повноваженнями (компетенцією) здійснювати захист інтересів держави, якщо учасники спірних відносин порушують інтереси держави; 2) прокурор звертається до суду в інтересах держави як самостійний позивач, якщо: відсутній орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах; орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і сам порушує інтереси держави.

06.11.2024 за № 57-8631вих-24 Печерською окружною прокуратурою міста Києва на адресу Київської міської ради направлено запит, в якому прокурор просив проінформувати про намір Київської міської ради вжиття заходів цивільно-правового характеру щодо знесення самочинно збудованого нерухомого майна площею 192,8 кв.м розташованого на земельній ділянці площею 0,1479 га за адресою: АДРЕСА_1 або визнання права власності на нього. Крім того, у вказаному заході прокурор просив утриматись від прийняття рішення щодо передачі ТОВ "Апартбудгруп" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі по АДРЕСА_1 у зв`язку із накладенням на цю земельну ділянку арешту.

У відповідь на вказаний запит листом від 19.11.2024 № 14005-24 Київська міська рада повідомила, що Київською міською радою та її структурними підрозділами не вживались заходи цивільно-правового характеру щодо порушених у запиті 06.11.2024 № 57-8631вих-24 питань.

Таким чином, Київська міська рада, будучи обізнаною про встановлені порушення у підконтрольній сфері, маючи встановлені законодавством повноваження щодо вжиття відповідних заходів, не вжила достатніх та необхідних заходів для захисту інтересів територіальної громади.

За наведених обставин, Печерська окружна прокуратура міста Києва листом від 19.11.2024 № 57-9053вих-24 повідомила Київську міську раду про звернення до суду з позовом в інтересах держави в інтересах держави в особі Київської міської ради до ТОВ "Апартбудгруп".

Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 21.11.2024 № 404746333, 08.07.2022 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вербовською Дар`єю Валеріївною прийнято рішення № 64121006 про проведення державної реєстрації права приватної власності (з відкриттям розділу) на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 192,8 кв.м за ОСОБА_1 .

Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості став технічний паспорт, виготовлений ТОВ «БТІ.Центр» від 12.01.2022.

18.09.2023 між ОСОБА_1 (учасник) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" (товариство) укладено Акт № 1 приймання-передачі та оцінки негрошового вкладу учасника до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп", відповідно до якого учасник передав, а товариство прийняло в якості вкладу до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" - громадський будинок, нежитлову будівлю, загальною площею 192,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_1.

Справжність підписів ОСОБА_1 та представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" на цьому акті засвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойком Олегом Володимировичем та зареєстровано в реєстрі за №№ 1726-1727.

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 21.11.2024 № 404746333, 21.09.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко Олегом Володимировичем прийнято рішення № 69406235 про проведення державної реєстрації права приватної власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 192,8 кв.м за Товариством з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп".

Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості став, зокрема, акт приймання-передачі № 1 від 18.09.2023.

Судом встановлено, що нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 192,8 кв.м розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007.

Відповідності до п. 7 ст. 92 Конституції України правовий режим власності визначається виключно законами України.

Згідно зі ст. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується.

Пунктом «а» частини 2 ст. 83 Земельного кодексу України визначено, що у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Відповідно до п. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Статтею 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, зокрема, на землю.

Правомочності власника землі на території міста Києва від імені територіальної громади здійснює Київська міська рада, яка відповідно до ст. 9, 12 Земельного кодексу України наділена державою повноваженнями (ст. 122 Земельного кодексу України) щодо розпорядження землями територіальної громади міста Києва, зокрема, щодо передачі комунальних земельних ділянок у власність чи користування громадянам та юридичним особам відповідно до Земельного кодексу України.

Оскільки, спірна земельна ділянка розташована на території міста Києва, а тому належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва в силу норм Закону (ч. 2 ст. 83 Земельного кодексу України) через її територіальне розташування в межах цього населеного пункту, а відтак, право власності на земельну ділянку, а відповідно і право розпорядження нею, в тому числі щодо розгляду та вирішення питання про передачу її у власність або користування, відповідно до ст. 12, 122 Земельного кодексу України належить саме Київській міській раді як особі, яка діє у відповідних правовідносинах від імені територіальної громади міста Києва.

За змістом ст. 116, 125, 126 Земельного кодексу України право на землю реалізується шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Визначений законодавством порядок набуття права на землю передбачає, зокрема, рішення компетентного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у власність чи користування (оренду), отримання документів, що посвідчують право на визначену земельну ділянку та державну реєстрацію відповідного права.

Отже, єдиною підставою для громадян та юридичних осіб набуття права власності на земельні ділянки із земель державної та комунальної власності є рішення органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ні ОСОБА_1., ні Товариству з обмеженою відповідальністю «Апартбудгруп» не відводилася, оскільки Київською міською радою рішення про відведення цієї земельної ділянки у користування чи у власність зазначеним фізичній та юридичній особам не приймалося.

Статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до ст. 126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяження не містить відомостей про набуття права власності чи користування на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 за жодною юридичною чи фізичною особою.

Самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними (ст. 1 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель").

Статтею 212 Земельного кодексу України унормовано, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Згідно зі ст. 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до положень ст. 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 Цивільного кодексу України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним (постанови Верховного Суду від 18.02.2019 у справі № 308/5988/17-ц, від 20.03.2019 у справі № 202/3520/16-ц.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Пунктом 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 4 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції станом на момент внесення запису в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно) державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно - правовими актами (ст. 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відповідно до частин 2, 3 ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Право власності на нерухомі речі підлягає державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 Цивільного кодексу України).

Слід відзначити, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Пунктом 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015, державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", іншими законами України та цим Порядком.

Як вбачається з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяження для проведення державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 надано лише технічний паспорт, виготовлений ТОВ «БТІ.Центр» від 12.01.2022.

Слід зазначити, що технічний паспорт є лише документом, яким оформлюється технічна інвентаризація об`єкта, та який свідчить про фактичний стан нерухомості (площу, поверховість тощо), однак не є правовстановлюючим документом, тому не міг слугувати сомостійною підставою для проведення державної реєстрації.

Позаяк, жодного документу, що підтверджував відведення земельної ділянки під його будівництво заявником державному реєстратору не надано.

З огляду на зазначене, суд дійшов висновку, що в Державному реєстрі речових право на нерухоме майно здійснено реєстрацію права власності ОСОБА_1 на нерухоме майно без належного правовстановлюючого документа.

Разом з цим, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, висновки, в якій аналогічні висновкам, викладеним у постановах від 23.06.2020 у справі № 680/214/16 та від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, зазначено, зокрема, що аналіз положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу положень законодавства не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного.

При цьому, відповідно до відомостей Реєстру будівельної діяльності нежитлова будівля площею 192,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 побудована у 1964 році.

З наведеного слідує, що ОСОБА_1 не міг здійснити будівництво нерухомого майна площею 192,8 кв.м та набути у власність даний об`єкт нерухомого майна, оскільки за паспортними даними дата народження ОСОБА_1 - 1972 рік, а нежитлова будівля побудована у 1964 році.

За встановлених обставин, підставним є висновок, що державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна площею 192,8 кв.м проведено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вербовською Дар`єю Валеріївною за відсутності документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Таким чином, спірний об`єкт нерухомого майна площею 192,8 кв.м не підлягав реєстрації, як об`єкт нерухомого майна.

Відповідно до п. 3 ч. 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.

Як встановлено судом, доказів звернення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Вербовської Дар`ї Валеріївни до органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, матеріали справи не містять та судом не встановлено.

Поряд з цим, у листі від 01.10.2024 № 105-11007 Печерська районна в місті Києві державна адміністрація повідомила Печерську окружну прокуратуру міста Києва, що рішень про присвоєння поштових адрес: АДРЕСА_1 або АДРЕСА_1 (літера Д) у Печерському районі міста Києва адміністрацією не приймалось, розпоряджень про присвоєння поштової адреси об`єкту нерухомого майна на АДРЕСА_1 або АДРЕСА_1 (літера Д) у Печерському районі міста Києва не виявлено.

Листом від 04.10.2024 № 5148/04/18-24 Державна інспекція архітектури та містобудування України повідомила Печерську окружну прокуратуру міста Києва про відсутність документів щодо об`єкта будівництва, розташованого за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:82:115:0007).

Листом від 27.09.2024 № 055-9802 Департамент містобудування та архітектури повідомив Печерську окружну прокуратуру міста Києва, що в реєстрі адрес у місті Києві відсутні відомості про документи щодо присвоєння об`єктам нерухомого майна адрес АДРЕСА_1 та АДРЕСА_1 (літера Д).

Згідно з ч. 5 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461, датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката.

Доказів засвідчення прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та присвоєння такому об`єкту нерухомого майна адреси матеріали справи не містять.

Самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності (подібний висновок міститься у постановах Верховного Суду України від 04.12.2013 № 6-130цс13, від 30.09.2015 у справі № 6-286цс15).

У пункті 45 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц Велика Палата Верховного Суду виснувала, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17 зазначила, що особа не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (пункт 148).

За змістом ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту (будівельного паспорта); або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Частиною 2 ст. 36 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" встановлено заборону на виконання будівельних робіт без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Також заборонена експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію (ч. 8 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").

Отже, відсутність дозволу на будівництво (повідомлення про початок виконання будівельних робіт), проекту чи будівельного паспорта (схеми намірів забудови) або порушення умов, передбачених у цих документах, зумовлює визнання такого будівництва самочинним відповідно до ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України.

Головним наслідком самочинного будівництва є те, що в особи, яка його здійснила, не виникає права власності на нього як на об`єкт нерухомості (ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу України).

Подібні висновки викладено Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 12.04.2023 у справі № 511/2303/19.

Як вбачається із матеріалів справи, після здійснення за ОСОБА_1. державної реєстрації права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 на підставі акту № 1 приймання-передачі та оцінки негрошового вкладу від 18.09.202023, укладеного між ОСОБА_1. та Товариством з обмеженою відповідальністю «Апартбудгруп», право власності на нежитлову будівлю площею 192,8 кв.м за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1 зареєстровано за ТОВ «Апартбудгруп».

Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 16.02.2021 у справі №910/2861/18.

Викладені у позовній заяві факти та обставини свідчать про порушення земельного законодавства шляхом самовільного зайняття земельної ділянки та розташування на ній самочинно збудованої нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1, чим створено перешкоди власнику земельної ділянки, на якій цей об`єкт нерухомого майна розташовано, у раціональному та ефективному використанні земельної ділянки відповідно до її призначення та відповідно до встановленої законом мети, нівелює можливість подальшої використання цієї земельної ділянки з метою задоволення потреб та інтересів територіальної громади.

Отже, повернення земельної ділянки у тому стані, який є на теперішній час, не призведе до поновлення порушених інтересів держави у повному обсязі, оскільки наявна на земельній ділянці самочинна забудова беззаперечно створюватиме перешкоди власнику при подальшій реалізації правомочностей щодо цієї земельної ділянки.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 02.07.2019 у справі № 48/340.

Поряд із цим, власник, чиї права порушено, може скористатися не будь-яким, а саме ефективним способом захисту, оскільки вирішення вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою (в тому числі, визнання правочинів недійсними). Розгляд позовних вимог про знесення об`єкту самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника земельної ділянки, зокрема, про визнання правочинів недійсними, припинення права володіння тощо.

Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 зроблено висновок, що за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Оскільки положення ст. 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.

При цьому, установивши, що самочинна забудова здійснена на земельній ділянці, яка не була відведена особі для цієї мети, суди з урахуванням практики застосування статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод повинні з`ясувати: чи заперечує власник земельної ділянки проти визнання права власності на таку забудову за особою, що її здійснила; чи не порушує така забудова права на земельну ділянку інших осіб, чиї права порушено такою забудовою, а в разі зведення забудови на наданій земельній ділянці - чи не здійснено таку забудову з відхиленням від проекту або будівельних норм і правил.

У цьому аспекті Верховним Судом у постанові від 29.01.2020 № 822/2149/18 наголошено, що за змістом частини 7 статті 376 Цивільного кодексу України зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил, у інших випадках самочинного будівництва, зокрема, якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, стаття 376 Цивільного кодексу України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.

Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина 4 статті 376 Цивільного кодексу України).

Київська міська рада у поданих до суду поясненнях зазначила, що Київською міською радою не приймалось рішення про відведення земельної ділянки на праві власності чи користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 ані ОСОБА_1 , ані TOB «Апартбудгруп».

З огляду на викладене, вбачається найбільш ефективним та доцільним способом захисту та реального поновлення порушених інтересів держави є усунення перешкод власнику у здійсненні права користування та розпорядження земельною ділянкою по АДРЕСА_1 у місті Києві є її повернення власнику з приведенням відповідачем у придатний до використання стан шляхом знесення самочинного будівництва.

Відповідно до ч. 1 ст. 317 Цивільного кодексу України права володіння, користування та розпорядження своїм майном належать власникові.

Згідно зі ст. 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (ст. 321 Цивільного кодексу України).

Згідно з ч. 2 ст. 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав (частина 3 цієї статті).

Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки (ст. 212 Земельного кодексу України).

Вказане підтверджується постановою Верховного Суду від 20.07.2021 у справі № 914/2200/20, в якій зазначено, що на підставі положень частин 2, 3 статті 152 Земельного кодексу України, за якими власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, зокрема, відновленням стану земельної ділянки, який існував до порушення права, статті 212 Земельного кодексу України, якою передбачено, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними, визнавши доведеними позивачем та не спростованими відповідачем обставини наявності у позивача права комунальної власності на спірну земельну ділянку, самовільне зайняття відповідачем цієї земельної ділянки шляхом встановлення огорожі за відсутності будь-яких, в тому числі договірних, підстав для цього, Верховний Суд визнав обґрунтованими висновки судів попередніх інстанцій про те, що позов про зобов`язання відповідача звільнити земельну ділянку шляхом демонтажу огорожі підлягає задоволенню.

Відповідно до висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 19.03.2024 у справі № 915/1439/21 належним відповідачем за позовом власника землі про знесення самочинного будівництва є останній набувач такого об`єкта, який зареєстрував право власності на самочинне будівництво.

Верховний Суд наголошує, що в силу вимог ч. 1 ст. 3 ЗК України в спірних земельних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (ч. 4 ст. 376 ЦК України) спеціальним законом є ЗК України, імперативна норма частини 2 статті 212 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, пов`язаних із встановленням суб`єктного складу осіб, зобов`язаних повернути власнику землі самовільно зайняті земельних ділянок, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, а в іншій частині, не врегульованій ЗК України, можуть застосовуватися норми ЦК України, зокрема, статті 376 цього Кодексу.

Адже, на відміну від положень ч. 4 ст. 376 ЦК України, які обмежують коло осіб, зобов`язаних знести об`єкт самочинного будівництва, їх забудовником (колишнім або теперішнім), норма ч. 2 ст. 212 ЗК України суттєво розширює суб`єктний склад зобов`язаних осіб за рахунок громадян і юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки, та до яких вочевидь можна віднести осіб, які придбали об`єкт самочинного будівництва в забудовника та зареєстрували право власності на такий об`єкт.

Схожий за змістом висновок щодо пріоритетного застосування до подібних правовідносин (в частині вирішення питання обрання ефективного способу захисту прав позивача) положень частини 2 статті 212 ЗК України як спеціальної норми права викладено в постанові Верховного Суду від 10.10.2023 у справі № 915/1416/21.

Отже, територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради, як власник земельної ділянки має право вимагати від Товариства з обмеженою відповідальністю «Апартбудгруп» усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою, розташованою за адресою: АДРЕСА_1, площею 0,1479 га, шляхом знесення самочинно збудованого нерухомого майна.

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України та ст. 120 Земельного кодексу України діє принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована. У разі переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку право на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на розташовані на земельній ділянці об`єкти, оскільки право власності на будівлі з усіма притаманними для власності складовими - володіння, користування, розпорядження ними, неможливе без перебування у власника будівель земельної ділянки, на якій розташовані об`єкти нерухомості, у власності або користуванні.

За висновками, викладеними у пунктах 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

Водночас, з огляду на принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована, а також фактичні обставини створення вказаних об`єктів нерухомості, правовий режим будівництва як самочинного не створює підстав для виникнення прав на земельну ділянку.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 20.09.2018 у справі № 910/19726/17 та постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц.

З огляду на викладене, вбачається, що у разі будь-яких обмежень у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, у тому числі шляхом звернення до суду за захистом свого майнового права, зокрема з позовом про усунення перешкод у розпоряджанні власністю.

Негаторний позов подається у випадках, коли власник або титульний володілець (в тому числі орендар) має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним.

Характерною ознакою негаторного позову є його спрямованість на захист права від порушень, не пов`язаних з позбавленням володіння майном, а саме у разі протиправного вчинення іншою особою перешкод власнику в реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном. Однією з умов подання такого позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову.

Таким чином, власник має право вимагати усунення перешкод у користуванні своєю власністю, зокрема земельною ділянкою, шляхом відновлення її до попереднього стану, що узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 24.02.2020 у справі № 458/1046/15, висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постановах від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц.

За змістом ст. 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до Висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування статті 391 Цивільного кодексу України, викладених у попередніх постановах та уточнених у постанові від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц зайняття земельної ділянки особою, за якою не зареєстроване право власності на таке майно, не позбавляє власника фактичного володіння, але створює перешкоди у здійсненні ним права користування своїм майном. У таких випадках підлягає застосуванню стаття 391 ЦК України, відповідно до якої власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (негаторний позов). Зайняття земельних ділянок, зокрема фактичним користувачем, треба розглядати як таке, що не є пов`язаним із позбавленням власника його володіння цими ділянками. Тож у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок.

Більше того, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16.01.2020, статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» викладено у новій редакції.

Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини 3 статті 26 названого Закону (в редакції, чинній з 16.01.2020) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

Однак, у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

В свою чергу, ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Аналогічні правові висновки викладені Верховним Судом у постановах від 20.08.2020 у справі № 916/2464/19 та від 23.06.2020 у справі № 906/516/19.

Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених в п. 58 постанови від 04.09.2018 у справі № 823/2042/16 належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано.

Отже, ТОВ «Апартбудгруп», як власник спірного об`єкту нерухомого майна на час подання прокурором розглядуваного позову, є належним відповідачем та вирішення заявлених вимог впливатиме на його зареєстроване право власності.

Зазначені висновки узгоджуються з висновками Верховного Суду, викладеними в постанові від 01.07.2020 у справі № 755/3782/17, відповідно до яких новий власник, набуває усі права та обов`язки щодо придбаного майна, які мав первісний його власник, а тому є належним відповідачем за заявленими вимогами про повернення земельної ділянки, приведення її у попередній стан та знесення самочинного будівництва.

Згідно з пояснювальною запискою № ПЗН-69796 від 15.08.2024 до проекту рішення Київської міської ради «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування будівлі на АДРЕСА_1 м. Києва» земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007, на якій розташований спірний об`єкт нерухомого майна площею 192,8 кв.м, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва. Земельна ділянка не входить до зеленої зони. Згідно з листом Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 12.07.2024 №066-2261, земельна ділянка розташована: - в зоні регулювання забудови другої категорії; - в зоні регулювання забудови пам?ятки ландшафту і історії місцевого значення "Історичний ландшафт Київських гір і долини р. Дніпра" - в зоні регулювання забудови ІІ категорії пам?ятки садово-паркової архітектури та унікальних зелених масивів на території міста Києва місцевого значення Центральний ботанічний сад Академії наук УРСР, м. Київ, вул. Тимірязева, 1 Печерський район; заповідних лісопарків-пам?яток садово-паркового мистецтва місцевого значення Центральний республіканський ботанічний сад АН УССР, м. Київ, Печерський район.

Відповідно до статті 54 Конституції України культурна спадщина охороняється законом, держава забезпечує збереження історичних пам`яток та інших об`єктів, що становлять культурну цінність.

Правові, організаційні, соціальні та економічні відносини у сфері охорони культурної спадщини з метою її збереження, використання об`єктів культурної спадщини у суспільному житті, захисту традиційного характеру середовища в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь регулює Закон України "Про охорону культурної спадщини".

Згідно з преамбулою Закону України "Про охорону культурної спадщини" (тут і надалі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) об`єкти культурної спадщини, які знаходяться на території України, охороняються державою. Охорона об`єктів культурної спадщини є одним із пріоритетних завдань органів державної влади та органів місцевого самоврядування.

За визначеннями, наведеними у статті 1 Закону України "Про охорону культурної спадщини":

- культурна спадщина - сукупність успадкованих людством від попередніх поколінь об`єктів культурної спадщини;

- об`єкт культурної спадщини - визначне місце, споруда (витвір), комплекс (ансамбль), їхні частини, пов`язані з ними рухомі предмети, а також території чи водні об`єкти, інші природні, природно-антропогенні або створені людиною об`єкти незалежно від стану збереженості, що донесли до нашого часу цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і зберегли свою автентичність;

- нерухомий об`єкт культурної спадщини - об`єкт культурної спадщини, який не може бути перенесений на інше місце без втрати його цінності з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду та збереження своєї автентичності;

- пам`ятка культурної спадщини (далі - пам`ятка) - об`єкт культурної спадщини, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України;

- охорона культурної спадщини - система правових, організаційних, фінансових, матеріально-технічних, містобудівних, інформаційних та інших заходів з обліку (виявлення, наукове вивчення, класифікація, державна реєстрація), запобігання руйнуванню або заподіянню шкоди, забезпечення захисту, збереження, утримання, відповідного використання, консервації, реставрації, ремонту, реабілітації, пристосування та музеєфікації об`єктів культурної спадщини;

- предмет охорони об`єкта культурної спадщини - характерна властивість об`єкта культурної спадщини, що становить його історико-культурну цінність, на підставі якої цей об`єкт визнається пам`яткою.

Отже, нерухомі об`єкти культурної спадщини, на відміну від іншого нерухомого майна, мають особливу правову природу. Такі об`єкти мають певні характерні властивості, з огляду на які вони мають цінність не тільки як нерухоме майно ("матеріальну" цінність), а набувають історико-культурну цінність ("нематеріальну", ідеологічну цінність).

Подібна "нематеріальна" цінність культурної спадщини не з`являється одразу після побудови нерухомого майна. Вона формується десятиліттями та століттями, оскільки суспільство може лише успадкувати її від попередніх поколінь. Тому руйнування нерухомого об`єкта культурної спадщини завдасть шкоди не лише його власнику або володільцю (які втратять внаслідок цього нерухоме майно), а і суспільству в цілому (оскільки разом із нерухомим майном буде безповоротно втрачено його "нематеріальну" історико-культурну цінність, що формувалась протягом поколінь).

Тож нерухомі об`єкти культурної спадщини потребують особливої охорони, у тому числі - з боку органів державної влади та органів місцевого самоврядування, для яких така охорона є одним із пріоритетних напрямків діяльності.

Важливість для України завдання щодо охорони культурної спадщини також підкреслюється ратифікованими міжнародними конвенціями. Зокрема, Конвенцією про охорону всесвітньої культурної і природної спадщини 1972 року, яка ратифікована Указом Президії Верховної Ради УРСР від 04.10.1988 № 6673-XI, Конвенцією про охорону архітектурної спадщини Європи від 03.10.1985, яка ратифікована Законом України "Про ратифікацію Конвенції про охорону архітектурної спадщини Європи" від 20.09.2006 № 165-V, Рамковою конвенцією Ради Європи про значення культурної спадщини для суспільства, яку ратифіковано Законом України "Про ратифікацію Рамкової конвенції Ради Європи про значення культурної спадщини для суспільства" від 19.09.2013 № 581-VII.

Згідно з наведеними Конвенціями Україна як їх сторона взяла на себе міжнародне зобов`язання, зокрема: забезпечувати виявлення, охорону, збереження, популяризацію й передачу майбутнім поколінням культурної і природної спадщини; вживати правових заходів для охорони архітектурної спадщини; сприяти захистові культурної спадщини як важливого фактору для спільних цілей сталого розвитку, культурного різноманіття й сучасної творчості; забезпечити охорону пам`яток, архітектурних ансамблів та визначних місць; запобігати спотворенню, руйнуванню або знищенню об`єктів спадщини, що охороняються; прийняти комплексну політику збереження архітектурної спадщини, яка передбачає охорону архітектурної спадщини як одну з головних цілей планування забудови міської та сільської територій, а також забезпечує врахування цієї вимоги на всіх етапах розробки планів розвитку територій та виконання процедур видання дозволів на проведення робіт.

Отже, охорона нерухомих об`єктів культурної спадщини є завданням держави, пріоритетність цього завдання закріплена в національному законодавстві, невід`ємною частиною якого є ратифіковані міжнародні конвенції (див. висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 вересня 2023 року у справі № 910/8413/21).

За статтею 1 Закону України "Про охорону культурної спадщини":

- історичне населене місце - населене місце, яке зберегло повністю або частково історичний ареал і занесене до Списку історичних населених місць України;

- історичний ареал населеного місця - частина населеного місця, що зберегла об`єкти культурної спадщини і пов`язані з ними розпланування та форму забудови, які походять з попередніх періодів розвитку, типові для певних культур або періодів розвитку;

- зони охорони пам`ятки (далі - зони охорони) - встановлювані навколо пам`ятки охоронна зона, зона регулювання забудови, зона охоронюваного ландшафту, зона охорони археологічного культурного шару, в межах яких діє спеціальний режим їх використання.

Частиною першою статті 32 Закону України "Про охорону культурної спадщини" визначено, що з метою захисту традиційного характеру середовища окремих пам`яток, комплексів (ансамблів) навколо них повинні встановлюватися зони охорони пам`яток: охоронні зони, зони регулювання забудови, зони охоронюваного ландшафту, зони охорони археологічного культурного шару. Межі та режими використання зон охорони пам`яток визначаються відповідною науково-проектною документацією і затверджуються відповідним органом охорони культурної спадщини. Порядок визначення та затвердження меж і режимів використання зон охорони пам`яток та внесення змін до них встановлюється центральним органом виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини.

З метою захисту традиційного характеру середовища населених місць вони заносяться до Списку історичних населених місць України. Список історичних населених місць України за поданням центрального органу виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини затверджується Кабінетом Міністрів України. Межі та режими використання історичних ареалів населених місць, обмеження господарської діяльності на територіях історичних ареалів населених місць визначаються у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, відповідною науково-проектною документацією, яка затверджується центральним органом виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини або уповноваженими ним органами охорони культурної спадщини (частина друга статті 32 цього Закону).

Згідно з частиною третьою статті 32 Закону України "Про охорону культурної спадщини" на охоронюваних археологічних територіях, у межах зон охорони пам`яток, історичних ареалів населених місць, занесених до Списку історичних населених місць України, забороняються містобудівні, архітектурні чи ландшафтні перетворення, будівельні, меліоративні, шляхові, земляні роботи без дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини.

Території пам`яток, охоронних зон, заповідників, музеїв-заповідників, охоронювані археологічні території належать до земель історико-культурного призначення, включаються до державних земельних кадастрів, планів землекористування, проектів землеустрою, іншої проектно-планувальної та містобудівної документації (частина перша статті 34 Закону України "Про охорону культурної спадщини").

Таким чином, особливість використання зон охорони пам`яток передбачає нормативно визначений спеціальний режим їх використання.

Згідно з п. 5.1. п. 5 додатку № 2 до Розпорядження Київської міської державної адміністрації від 17.05.2002 № 979 "Про внесення змін та доповнень до рішення Виконкому Київської міської Ради народних депутатів від 16.07.79 № 920 "Про уточнення меж історико-культурних заповідників і зон охорони пам`яток історії культури в м. Києві" на території історико-культурних заповідників забороняється будь-яке будівництво, не пов`язане з прокладкою інженерних мереж, необхідних для заповідників, впорядкуванням території, відтворенням і реставрацією пам`яток історії та культури.

Залежно від характеру історичного середовища на історико-культурні заповідники і зони охорони пам`яток історії та культури на території м. Києва поширюється принцип реставрації, реабілітації та режим регенерації з обмеженим перетворенням історичного середовища (п. 3 додатку № 2 до Розпорядження Київської міської державної адміністрації від 17.05.2002 № 979)

Враховуючи розташування земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007, площею 0,1479 га за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1 в зоні регулювання забудови пам?ятки ландшафту і історії місцевого значення "Історичний ландшафт Київських гір і долини р. Дніпра" (в зоні регулювання забудови ІІ категорії пам?ятки садово-паркової архітектури та унікальних зелених масивів на території міста Києва місцевого значення Центральний ботанічний сад Академії наук УРСР, м. Київ, вул. Тимірязева, 1 Печерський район; заповідних лісопарків-пам?яток садово-паркового мистецтва місцевого значення Центральний республіканський ботанічний сад АН УССР, и. Київ, Печерський район), про що зазначено Департаментом охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у листі від 12.07.2024 № 066-2261, здійснення на ній будівництва нежитлової будівлі площею 192,8 кв.м суперечить вимогам чинного законодавства України, зокрема, ст. 32 Закону України "Про охорону культурної спадщини".

Стаття 79 Земельного кодексу України встановлює, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Відповідно до ст.79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про державний земельний кадастр» Державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами. Кадастровий номер земельної ділянки - індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування.

Частиною 1 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» встановлено, що державна реєстрація земельної ділянки здійснюється при її формуванні шляхом відкриття Поземельної книги на таку ділянку.

Відповідно до ч. 9 ст. 24 Закону України «Про державний кадастр» при здійсненні державної реєстрації земельної ділянки їй присвоюється кадастровий номер.

За ч. 10 ст. 24 Закону України «Про державний кадастр» державна реєстрація земельної ділянки скасовується Державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію, у разі: поділу чи об`єднання земельних ділянок; якщо протягом одного року з дня здійснення державної реєстрації земельної ділянки речове право на неї не зареєстровано з вини заявника; ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки.

Ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки допускається виключно з одночасним припиненням таким рішенням усіх речових прав, їх обтяжень, зареєстрованих щодо земельної ділянки (за наявності таких прав, обтяжень).

Як встановлено судом, відомості про земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007, площею 0,1479 га за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1 внесено до Державного земельного кадастру 17.10.2022 на підставі заяви ОСОБА_1 від 04.10.2022 № ЗВ-9705040662022.

З системного аналізу норм чинного законодавства слідує, що скасування у Державному земельному кадастрі державної реєстрації земельної ділянки призведе до припинення її існування як об`єкта цивільних прав, який було сформовано незаконно у зв`язку з набуттям права власності на об`єкт нерухомого майна з порушенням вимог чинного законодавства України, що надасть Київській міській раді можливість оформити земельну ділянку, як новий об`єкт цивільних прав, без необхідності додаткового звернення з позовом до суду.

Щодо дотримання принципу належного урядування та загальних принципів міжнародного права в контексті задоволення позову колегія суддів враховує таке.

Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (надалі - Конвенція)).

У практиці Європейського суду з прав людини (надалі - ЄСПЛ) (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції" від 23.09.1982, "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства" від 21.02.1986, "Колишній король Греції та інші проти Греції" від 23.11.2000, "Трегубенко проти України" від 02.11.2004, "Булвес" АД проти Болгарії" від 22.01.2009, "Щокін проти України" від 14.10.2010, "Сєрков проти України" від 07.07.2011, "East/West Alliance Limited" проти України" від 23.01.2014) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Принцип "пропорційності" передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються.

Пунктами 32-35 рішення ЄСПЛ від 24.06.2003 "Стретч проти Сполученого Королівства" визначено, що майном у зазначеній статті 1 Першого протоколу до Конвенції, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. За висновком ЄСПЛ у зазначеній справі, "наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила". Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, у такому випадку мало місце "непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції".

У рішенні ЄСПЛ у справі "Рисовський проти України" (заява № 29979/04, пункт 70) суд підкреслив особливу важливість принципу "належного урядування". Він зазначив, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21 наголошено, що принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

У рішенні ЄСПЛ у справі "Пайн Велі Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" від 23.10.1991 зазначено, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним, та розраховувати на певний стан речей.

За наявності відповідного рішення органу публічної влади щодо передання у користування земельної ділянки особі в останньої виникають правомірні очікування мирно володіти майном (право користування). При цьому такі правомірні очікування є об`єктом правового захисту згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Тобто, виправлення державної помилки дійсно не повинно призводити до непропорційного втручання у права приватної особи, оскільки це суперечить не лише внутрішньому законодавству, а й загальним засадам міжнародного права, які вимагають дотримання балансу між приватними і публічними інтересами.

Разом з тим, суд звертає увагу на те, що особа не може посилатися на принцип належного урядування як на гарантію захисту своїх інтересів у випадку, коли її власні дії були спрямовані на введення органу публічної влади в оману, зокрема шляхом подання документів, які не підтверджували наявності чи виникнення в неї права власності на спірне майно.

Застосування принципу належного урядування передбачає саме добросовісну, правомірну поведінку суб`єкта, який на нього посилається. Цей підхід не може бути використаний для легітимації первісно неправомірного набуття права.

Як установлено вище, відповідач не набув права власності на спірну земельну ділянку у спосіб, визначений законом, та з дотриманням вимог, які регулюють перехід прав на землі колективної власності. Відсутність рішень уповноважених органів, що посвідчують передачу права власності, виключає можливість визнання такого набуття як правомірного у розумінні законодавства України.

У такий спосіб відсутність передумови для висновку про добросовісність набуття права або про наявність у відповідача правомірних очікувань, що підлягають захисту згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.

У зв`язку з цим втручання у володіння відповідача не може вважатися непропорційним, оскільки не йдеться про позбавлення належним чином набутого майна, а про усунення наслідків неправомірного набуття права, яке не ґрунтується на волі власника і не підтверджується жодним легітимним правовим титулом.

Таким чином, у справі, яка розглядається, з огляду на характер спірних правовідносин, установлені судом обставини, положення відповідних норм, не вбачається невідповідності втручання держави у право власності відповідача критеріям правомірного втручання у право на мирне володіння майном.

Повернення спірної земельної ділянки Київській міській раді спрямоване на досягнення легітимної мети захисту «суспільного інтересу», з огляду на доведену незаконність її використання ТОВ «Апартбудгруп».

Виходячи з встановлених обставин справи, колегія суддів вважає позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню з урахуванням наявності порушеного права позивача як законного власника спірної земельної ділянки, яке підлягає захисту судом.

Надавши відповідну правову оцінку зібраним у справі доказам, як кожному окремо так і в їх сукупності, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про доведеність позовних вимог та задоволення позову.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

За таких обставин недостатніми є доводи скаржника про неповне дослідження судом першої інстанції зібраних у справі доказів, саме тільки посилання скаржника на те, що суд не в повному обсязі дослідив докази та не з`ясував дійсні обставини справи, без належного обґрунтування не можуть ставити під сумнів оскаржуване судове рішення. Натомість зміст апеляційної скарги переконливо свідчить про те, що доводи скаржника зводяться здебільшого до посилань на необхідність переоцінки наявних у справі доказів.

На переконання колегії суддів, зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції свідчить про дослідження наявних у справі доказів та встановлення судом обставин, що входять до предмету доказування у цій справі, а доводи скаржника фактично зводяться до незгоди з обставинами, що були встановлені судом при вирішенні спору, до незгоди з оцінкою доказів у справі, а також до незгоди з висновками суду, які покладені в основу оскаржуваного судового рішення у цій справі.

Незгода скаржника з рішенням суду першої інстанції або з правовою оцінкою та правовими висновками, які містяться в рішенні, не свідчать про його незаконність.

За таких обставин, перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених судом фактичних обставин справи та в межах наведених у апеляційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття апеляційного провадження, колегія суддів дійшла висновку про необґрунтованість апеляційної скарги та про відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції.

Згідно з частиною 4 статті 11 Господарського процесуального кодексу України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча, пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною, залежно від характеру рішення.

В пункті 53 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федорченко та Лозенко проти України" від 20.09.2012 зазначено, що при оцінці доказів суд керується критерієм доведення "поза розумним сумнівом". Тобто, аргументи сторони мають бути достатньо вагомими, чіткими та узгодженими.

При винесені даної постанови судом апеляційної інстанції були надані вичерпні відповіді на доводи скаржника, з посиланням на норми права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Однією з засад здійснення господарського судочинства у відповідності до статті 2 Господарського процесуального кодексу України є рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У відповідності з пунктом 3 частини 2 статті 129 Конституції України та частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Частиною 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Отже, в задоволенні апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" слід відмовити, а рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 залишити без змін.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" на рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 у справі № 910/14574/24 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 у справі № 910/14574/24 - залишити без змін.

3. Судовий збір за розгляд апеляційної скарги розподіляється відповідно до ст.ст. 129 та 282 Господарського процесуального кодексу України.

4. Матеріали справи № 910/14574/24 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена відповідно до ст. 287-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 11.09.2025.

Головуючий суддя О.М. Сибіга

Судді С.А. Гончаров

О.В. Тищенко