Рішення

від 13.09.2006 по справі 9/244-06-7792

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

9/244-06-7792

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"13" вересня 2006 р.Справа  № 9/244-06-7792

За позовом: ДАК „Хліб України” в особі Одеського обласного представництва

До відповідача: ТОВ фірми „Фарн”   

Про визнання договору оренди недійсним та виселення       

за зустрічною позовною заявою: ТОВ фірми „Фарн”   

до відповідача: ДАК „Хліб України” в особі Одеського обласного представництва

про визнання права власності    

   Суддя      Бакланова Н.В.

Представники:

Від позивача:   Мунтян І.Ю. дов. №02-14/31 від 26.04.2004р. - ДАК „Хліб України”

                     Гриценко С.М. дов. №56-1 від 03.04.2006р. –представництво

Від відповідача: Доломанчук Л.Т. дов. №10-01/06 від 10.01.2006р.

СУТЬ СПОРУ: Позивач ДАК „Хліб України” в особі Одеського обласного представництва звернувся до відповідача ТОВ фірми „Фарн” з позовом про визнання договору оренди недійсним №1 від 03.01.2006р. та виселення відповідача з орендованого приміщення, загальною площею 220,8 кв.м, що знаходиться на першому поверсі  житлового будинку №15 по вул. Жуковського в м. Одесі.

Відповідач ТОВ фірми „Фарн” позов не визнає, та, в свою чергу звернувся з зустрічним позовом до ДАК „Хліб України” в особі Одеського обласного представництва про визнання права власності на нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15, загальною площею 209,5 кв.м., розташовані на другому поверсі будинку під літерою «А»під наступними номерами: № 9 - зала загальною площею 77,5 кв.м.; № 9а - кабінет загальною площею 61,7 кв.м.; № 10 - кабінет загальною площею 35,3 кв.м.; № 11 - кабінет загальною площею 35,00 кв.м., що становить 16/100 від всього нежитлового приміщення, розташованого за зазначеною адресою, загальною площею 1346,2 кв.м. згідно технічного паспорту від 24.05.2006 р., виданого КП „ОМБТІ та РОН”.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 07.09.2006р. зустрічний позов прийнято та об'єднано для спільного розгляду з первісним.

Відповідач ДАК „Хліб України” зустрічний позов не визнає.

       У судовому засіданні оголошувалась перерва з 11.09.2006р. по 13.09.2006р. в порядку ст. 77 ГПК України.

          Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд, -

ВСТАНОВИВ:

03.01.2006р. між Одеським обласним представництвом Державної акціонерної компанії „Хліб України” та Товариством з обмеженою відповідальністю Фірма „Фарн” було укладено Договір оренди майна №1, згідно якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв у тимчасове володіння та користування нежиле приміщення, загальною площею 220,8 кв.м., що знаходиться на першому поверсі житлового будинку № 15 по вул. Жуковського в м. Одесі.

Майно надавалось в оренду з метою розміщення офісу, строком до 31.12.2006р.

На цей час зазначені не житлові приміщення, у тому числі й орендовані, належать на праві власності Державній акціонерній компанії „Хліб України”, згідно рішення Господарського суду Одеської області від 26.04.2004 р. за справою № 30/53-04-1338.

Позивач вимагає визнати зазначений договір  недійсним на підставі невідповідності договору вимогам законодавства, що ставляться до даного типу угод.

Свої твердження позивач мотивує наступним.

Згідно ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” договір повинен мати такі істотні умови як: орендна плата з урахуванням її індексації; відновлення орендованого майна та умови його повернення; страхування орендарем, взятого ним в оренду, майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна; склад і вартість майна з урахуванням її індексації та ін.

Згадані істотні умови відсутні у тексті договору, що є порушенням статей Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та вимог Цивільного кодексу України (орендні відносини).

Крім цього, згідно вимог ст. 11 Закону України „Про оренду державного і комунального майна”, оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, яка передує укладенню договору оренди.

В порушення зазначених вимог оцінка майна, яке передавалось в оренду, не проводилася і в зазначеному договорі оренди, всупереч вимогам закону, не вказана вартість майна з урахуванням її індексації та страхування.

Договір не відповідає умовам типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000р.  № 1774.

У зв'язку із цим, позивач стверджує, що договір оренди майна від 03.01.2006р. №1 є недійсним правочином, який суперечить вимогам діючого Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, нормам Цивільного кодексу України, та повинен бути визнаним недійсним на майбутнє.

Позивач вважає, що вказаний правочин є недійсним та відповідно до ст.ст. 215 –216 ЦК України кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона отримала на виконання правочину.

Беручи до уваги вище перелічені обставини та порушення, що мають на цей час місце, а саме недійсність договору оренди майна від 03.01.2006р. № 1 умовам діючого законодавства України та враховуючи недодержання умов його виконання, виходячи із необхідності захисту майнових інтересів держави в особі ДАК „Хліб України” (100% акцій якої належить державі в особі Кабінету Міністрів України), позивач просить визнати договір оренди майна від 03.01.2006р. № 1 недійсним, примусово виселити Товариство з обмеженою відповідальністю Фірму „Фарн” з фактично займаних приміщень.

Відповідач ТОВ Фірма „Фарн” позовні вимоги не визнає, та звернувся з зустрічним позовом до ДАК „Хліб України” в особі Одеського обласного представництва про визнання права власності на нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15, загальною площею 209,5 кв.м., розташовані на другому поверсі будинку під літерою «А»під наступними номерами: № 9 - зала загальною площею 77,5 кв.м.; № 9а - кабінет загальною площею 61,7 кв.м.; № 10 - кабінет загальною площею 35,3 кв.м.; № 11 - кабінет загальною площею 35,00 кв.м., що становить 16/100 від всього нежитлового приміщення, розташованого за зазначеною адресою, загальною площею 1346,2 кв.м. згідно технічного паспорту від 24.05.2006 р., виданого КП „ОМБТІ та РОН”, мотивуючи наступним.  

Відповідно до умов договору оренди від 3.01.2006 р. № 1 між ТОВ „Фірма „Фарн”” та ДАК „Хліб України” в особі Одеського обласного представництва останнє зобов'язувалося передати ТОВ „Фірма „Фарн”” на умовах строкового платного користування нежилі приміщення, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15 загальною площею 220,8 кв.м. для розміщення офісу.

Зазначене приміщення було передано ТОВ „Фірма „Фарн” 03.01.2006 р., про що складено акт приймання –передачі майна у користування.

Після приймання зазначеного приміщення ТОВ „Фірма „Фарн”” було встановлено, що воно знаходиться у незадовільному технічному стані і його використання за цільовим призначенням, тобто у якості офісу, фактично неможливо без здійснення ремонтних робіт.

Незадовільний стан орендованого приміщення був підтверджений, зокрема, дефектними актами від 26.01.2006 р.

20 січня 2006 р. ТОВ „Фірма „Фарн”” укладено договір підряду № 20/01 на капітальний ремонт нежилих приміщень, що знадяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15.

ТОВ „Фірма „Фарн”” було узгоджено з ООП ДАК „Хліб України” зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва на ремонт орендованих нежилих приміщень за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15 на суму 403468,8 грн.

Факт погодження та затвердження зазначеного кошторисного розрахунку відповідачем свідчить про надання згоди на здійснення ремонтних робіт коштом ТОВ „Фірма „Фарн””.

На підставі цього ТОВ „Фірма „Фарн”” протягом травня місяця 2006 р. було зроблено комплекс поліпшень орендованого майна шляхом здійснення ремонтно-відновлювальних робіт, що підтверджується актом приймання виконаних підрядних робіт.     

Загальна сума поліпшень орендованих приміщень, що здійсненні коштом ТОВ „Фірма „Фарн””, складає 403468,8 грн.

Згідно технічного висновку щодо збереження офісних приміщень, розміщених за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15, конструктивні елементи приміщень мають достатню несучу здатність; комплекс виконаних робіт дозволив в орендованих приміщеннях організувати офіс відповідно до вимог будівельних норм і правил; площі приміщень відповідають чинним будівельним нормам та правилам.

Отже, проведені ТОВ „Фірма „Фарн”” ремонтно-відновлювальні роботи в орендованих приміщеннях фактично є капітальним ремонтом, в результаті якого були досягнуті  суттєві поліпшення, внаслідок чого шляхом переробки орендованого майна воно отримало нові фізичні (підсилення стін з черепашечнику металевим каркасом, підсилення дверних отворів, установка підсилених дверних блоків, установка віконних блоків з метало пластику, анті грибкова обробка стін, установка каркасу стін з алюмінієвих конструкцій, розбирання покриття підлоги, облаштування покриття з паркету, художній масляний розпис декору, гідроізоляція стін, прокладення дротів при прихованій проводці у борознах та ін.) і економічні властивості, завдяки підвищенню вартості об'єкта оренди та отриманню можливості його використовування як офісу.

Тим самим, за кошти ТОВ „Фірма „Фарн”” було фактично проведені суттєві поліпшення орендованого майна, у наслідок яких була створена нова річ, яка має нові фізичні та економічні показники.

          Заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши наявні в матеріалах та досліджені в судовому засіданні докази, суд прийшов до наступних висновків.

Проаналізувавши підстави, які змусили позивача звернутися до суду з  вимогами про визнання недійсним договору оренди та виселення відповідача з орендованого приміщення, суд зазначає наступне.

Згідно Роз'яснень ВГСУ від 12.03.99 р. № 02-5/111 „Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними” (з подальшими змінами та доповненнями) вирішуючи спори про визнання угод недійсними, суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону, додержання встановленої форми угоди, правоздатність сторін за угодою та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Господарюючі суб'єкти вправі самостійно визначати свої взаємовідносини через угоди, що вміщують елементи різних видів угод та оптимально регулюють їх права і обов'язки. Суд дає оцінку усім умовам договору, з'ясовує  законність застосування актів законодавства, елементи яких складають зміст угоди, та обставинам їх виконання, приймаючи рішення, застосовує законодавство, яке відповідає умовам договору та діям сторін й вирішує питання щодо законності угоди.

Відповідність чи невідповідність угоди вимогам законодавства має оцінюватися судом стосовно того законодавства, яке діяло на момент укладення спірної угоди.

Договір оренди №1 від 03.01.2006р. підписаний всіма сторонами та підписи засвідчені печатками всіх сторін.

Згідно ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнуто згоди.

Після набуття чинності Господарським кодексом відносини, пов'язані з орендою державного та комунального майна, насамперед регулюються відповідними нормами цього Кодексу, а також нормами Закону України “Про оренду державного та комунального майна” у тій частині, що не суперечить Кодексу.

Порівняння переліку істотних умов оренди, що визначені у ч.1 ст.284 ГК, з переліком у ст.10 Закону “Про оренду державного та комунального майна” свідчить про зменшення числа цих умов у ГК. Встановлений у ч.1 ст.284 перелік істотних умов договору оренди є єдиним  та вичерпним для усіх видів оренди, тобто не передбачає запозичення додаткових істотних умов з інших нормативно-правових актів, зокрема із Закону “Про оренду державного та комунального майна”. Отже,  можна дійти висновку, що після набуття чинності ГК відповідні норми Закону “Про оренду державного та комунального майна” вже не можуть застосовуватись при укладені договорів.

Згідно ст.283 ГК України за договором оренди одна сторона /орендодавець/ передає другій стороні /орендареві/ за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Ч.2 ст.284 ГК України передбачено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

Суд погоджується з правовою позицією відповідача, що при укладенні спірного договору оренди, сторони дійшли згоди по всім істотним умовам передбаченим законодавством для даного виду договорів, тому відсутні правові підстави для визнання цього договору недійсним.

Тому позовні вимоги ДАК „Хліб України” в особі Одеського обласного представництва не підлягають задоволенню.

Щодо вимог ТОВ „Фірма „Фарн” про визнання права власності на нежилі приміщення, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15, розташовані на першому поверсі літера А, за номером не нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15, загальною площею 209,5 кв.м., розташовані на другому поверсі будинку під літерою «А»під наступними номерами: № 9 - зала загальною площею 77,5 кв.м.; № 9а - кабінет загальною площею 61,7 кв.м.; № 10 - кабінет загальною площею 35,3 кв.м.; № 11 - кабінет загальною площею 35,00 кв.м., що становить 16/100 від всього нежитлового приміщення, розташованого за зазначеною адресою, загальною площею 1346,2 кв.м. згідно технічного паспорту від 24.05.2006 р., виданого КП „ОМБТІ та РОН”, суд зазначає наступне.

Закон дозволяє наймачеві вносити в майно такі зміни, які поліпшують його якість. Під поліпшенням майна слід розуміти внесення в нього додаткових удосконалень, матеріалів або обладнання, що підвищують можливість його використання і матеріальну цінність.

У відповідності з вимогами п. 4 ст. 778 Цивільного кодексу України якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Ця ж підстава виникнення права власності передбачена ст. 21 Закону України „Про власність”.

У відповідності із нормами ст.ст. 331 та 332 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене або перероблене майно виникає у особи при умові, що вказане майно створено або перероблено на кошти цієї особи, а його створення не суперечить вимогам закону або договору.

Доля поліпшень майна, зроблених наймачем, залежить від двох обставин: характеру поліпшень і наявність попередньої згоди наймодавця на проведення поліпшень.

Одеське обласне представництво ДАК „Хліб України” передав ТОВ „Фірма „Фарн” в оренду не житлові приміщення, які на момент передачі орендодавцем не використовувалися, оскільки знаходилися у непридатному для використання, передаварійному стані.  Знос зовнішніх стін приміщення складав 80-90 відсотків, внутрішніх стін –100 відсотків.

В результаті проведеної ТОВ „Фірма „Фарн” реконструкції, не житлові приміщення були повністю перероблені.

ТОВ „Фірма „Фарн” надав суду достатній об'єм доказів наступних фактів: що оспорювані не житлові приміщення є фактично новоствореними; що всі роботи по реконструкції і відновленню приміщень виконані ним з дозволу ДАК „Хліб України”; що ТОВ „Фірма „Фарн”  витратив  на реконструкцію і відновлення приміщень 403468,80грн., що  значно перевищувало їх ринкову вартість;

ДАК „Хліб України” не надали суду жодних доказів балансової чи ринкової вартості оспорюваних приміщень, пояснивши, що експертна оцінка приміщень не проводилась, а їх балансова вартість була невеликою у зв'язку із повним зносом.

Тому зустрічні позовні вимоги ТОВ „Фірма „Фарн”  до ДАК „Хліб України” в особі Одеського обласного представництва  підлягають   задоволенню в повному обсязі.

Задовольняючи позов, суд виходить з того, що поліпшення орендованого майна здійснено позивачем за зустрічним позовом за згодою наймодавця, суду надано документальне підтвердження отриманого дозволу та докази того, що в результаті проведення реконструкції, приміщення зазнало суттєвого поліпшення.

Позивач за зустрічним позовом належним чином довів суду, що набув у встановленому порядку право власності на нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15, загальною площею 209,5 кв.м., розташовані на другому поверсі будинку під літерою «А»під наступними номерами: № 9 - зала загальною площею 77,5 кв.м.; № 9а - кабінет загальною площею 61,7 кв.м.; № 10 - кабінет загальною площею 35,3 кв.м.; № 11 - кабінет загальною площею 35,00 кв.м., що становить 16/100 від всього нежитлового приміщення, розташованого за зазначеною адресою, загальною площею 1346,2 кв.м. згідно технічного паспорту від 24.05.2006 р., виданого КП „ОМБТІ та РОН”, а дії відповідача позбавляють його права належним чином використовувати та утримувати своє майно.

Ст. 328 Цивільного кодексу України встановлено, що право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно ст.319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до ст.321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Приватна власність як одна з рівноправних форм власності охороняється законом, її захист здійснюється судом.

Позов про визнання права власності –це позадоговірна вимога власника майна про констатацію перед третіми особами факту приналежності позивачу права власності на майно.

Підставою позову є обставини, що підтверджують наявність у позивача права власності. Необхідною умовою захисту права власності шляхом його визнання служить підтвердження позивачем своїх прав на майно.

Ст.392 Цивільного кодексу України передбачено, що власник майна може пред'явити позов про визнання права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

Ст. 49 Закону України “Про власність” встановлено принцип презумпції добросовісного (правомірного) володіння майном –володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.

Вирішуючи спори, пов'язані з правом власності, суд виходить з того, що підтвердженням наявності такого права можуть бути документи, що фіксують, підтверджують і оформлюють безпосередньо самі юридичні факти, на підставі яких у власника виникає (до нього переходить) право власності.

Як слідує з вище наведеного, позивач за зустрічним позовом,  набув у встановленому законом порядку права власності на нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15, загальною площею 209,5 кв.м., розташовані на другому поверсі будинку під літерою «А»під наступними номерами: № 9 - зала загальною площею 77,5 кв.м.; № 9а - кабінет загальною площею 61,7 кв.м.; № 10 - кабінет загальною площею 35,3 кв.м.; № 11 - кабінет загальною площею 35,00 кв.м., що становить 16/100 від всього нежитлового приміщення, розташованого за зазначеною адресою, загальною площею 1346,2 кв.м. згідно технічного паспорту від 24.05.2006 р., виданого КП „ОМБТІ та РОН”, і згідно чинного законодавства за ним повинно бути визнано право власності на це майно.

  На підставі ст. ст. 44, 49 ГПК України витрати по сплаті держмита та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу віднести за рахунок відповідача за зустрічним позовом,

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, ст.ст. 328, 331, 332, 610, 651 Цивільного кодексу України, ст. 188 Господарського кодексу України, суд, –

ВИРІШИВ:

1.          У задоволенні позову відмовити.

     2.          Зустрічний позов задовольнити.

3.          Визнати право власності Товариства з обмеженою відповідальністю  „Фірма „Фарн”  (м. Одеса вул. Середня, 83, код 30535356, р/р 26004312246 в АБ „Південний” м. Одеси, МФО 328209) на нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15, загальною площею 209,5 кв.м., розташовані на другому поверсі будинку під літерою «А»під наступними номерами: № 9 - зала загальною площею 77,5 кв.м.; № 9а - кабінет загальною площею 61,7 кв.м.; № 10 - кабінет загальною площею 35,3 кв.м.; № 11 - кабінет загальною площею 35,00 кв.м., що становить 16/100 від всього нежитлового приміщення, розташованого за зазначеною адресою, загальною площею 1346,2 кв.м. згідно технічного паспорту від 24.05.2006 р., виданого КП „ОМБТІ та РОН”.

4.          Стягнути з Одеського обласного представництва Державної акціонерної компанії „Хліб України” (65025 м. Одеса вул. Жуковського, 15, код 25934258, р/р 26002301536441 в ОЦВ ПІБ м. Одеса, МФО 328135) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю  „Фірма „Фарн”  (м. Одеса вул. Середня, 83, код 30535356, р/р 26004312246 в АБ „Південний” м. Одеси, МФО 328209) витрати по сплаті державного мита в сумі 85 /вісімдесят п'ять/ грн. 00 коп., витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового  процесу в сумі 118 /сто вісімнадцять/  грн. 00 коп.

                  Рішення набирає чинності в порядку ст. 85 ГПК України.

Накази видати після набрання  рішенням законної сили.

Суддя                                                                                       Бакланова Н.В.