Рішення

від 25.09.2006 по справі 7/20-06

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

7/20-06

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

21036, м. Вінниця,  Хмельницьке шосе, 7  тел. 66-03-00, 66-11-31       http://vn.arbitr.gov.ua

І м е н е м     У к р а ї н и

РІШЕННЯ

25 вересня 2006 р.           Справа 7/20-06

      Господарський суд Вінницької області  у складі: головуючого –судді  Н.Мінєєвої,  секретаря судового засідання   Юрчак Л.С.

      За участю представників сторін:

       позивача – не з'явився

       відповідача –  Любарська К.Ю. –дов. б/н від 20.01. 2006 року.

            Розглянувши в приміщенні суду справу за позовом  Комунального підприємства „Оренда” м. Київ до  Відкритого акціонерного товариства  „Крижопільський сироробний завод” смт. Крижопіль, Вінницької області  про дострокове розірвання договору оренди та звільнення не житлового приміщення.

В С Т А Н О В И В :

Подано  позов про  дострокове розірвання договору № 9016 від 14.10. 2002 року оренди нежитлового приміщення, укладеного між  Комунальним підприємством «Оренда»та  ВАТ «Крижопільський сироробний завод»та  виселення відповідача з нежитлового приміщення  по проспекту  В. Порика, 12 в м. Києві загальною площею  226.0 кв.м.

Позов мотивований тим, що  в зв'язку з невиконанням  відповідачем умов  п.2.1 та п. 2.7 договору  № 9016 від 14.10. 2002 року  вийшли з ладу мережі центрального опалення та водопостачання, подальша  експлуатація  приміщення стала неможливою а тому з посиланням  на ч. 3 ст. 783 ЦК України  і був заявлений даний позов.

Доповненням до позову та уточнення позовних вимог від 23. 02. 2006 року  (вх. канцелярії суду №  2665 від 23. 02. 2006 року) позивач уточнив підстави позову та  просить суд  розірвати договір  № 9016 від 14. 10. 2002 року оренди нежитлового приміщення  та  зобов'язати відповідача  звільнити нежитлове приміщення по проспекту  В. Порика,12 в м. Києві загальною площею  226,0  кв.м. шляхом  виселення, передавши приміщення  по акту прийому-передачі Комунальному підприємству «Оренда». При цьому посилався, зокрема, на те, що  недбала поведінка відповідача, а саме порушення останнім умов договору від 12.12. 2002р на постачання теплової енергії, призвела до того, що орендоване приміщення було відключене від енергоносіїв, мережі  центрального опалення  та  водопостачання  вийшли з ладу, загальний стан приміщення погіршився. Крім того,  відповідно до  п. 3.1 договору оренди  відповідач зобов'язався для виконання істотних умов договору  застрахувати орендоване приміщення, згідно п. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, протягом одного тижня після підписання  даного договору на термін його дії, однак це зобов'язання  також не виконав. Цим же пунктом  договору передбачено, що при невиконанні умови щодо  страхування договір оренди буде розірвано  достроково на вимогу орендодавця в судовому порядку.

Уточнення позивачем підстав позову та позовних вимог було прийнято судом на підставі ст. 22 ГПК України.

Відповідач проти позову заперечує по мотивах, викладених як  у відзиві на позов (вх. канцелярії суду  № 1656 від 07.02. 2006 року ) та   додатку до відзиву  на позовну заяву (вх. канцелярії суду № 3710 від 15. 03. 2006 року), так і в листі на адресу суду (вх. канцелярії суду  № 13133 від 25.09. 2006 року). Вважає позовні вимоги  безпідставними та такими, що не підлягають  задоволенню, виходячи з наступного.  Не укладення договорів з постачальниками комунальних послуг  та невикористання  об'єкта оренди  не є підставами для дострокового розірвання договору оренди, які обумовлені п. 7.5 договору. В акті  приймання-передачі об'єкту оренди взагалі не вказано, в  якому  стані перебувало приміщення на день його передачі орендарю. В експертному висновку, який підготовлений пізніше,  не наведено причин, з яких стан приміщення погіршився, що не дає можливості  порівняти стан  приміщення на момент підписання договору та на момент звернення позивача з позовом до суду. В  свою  чергу відповідач  поніс витрати на ремонт, проти здіснення якого  позивач не заперечує, тобто своїми діями  лише поліпшував стан приміщення. Крім того, відповідно до  п. 2.7 договору орендар сплачує  за комунальні  послуги на підставі виставленої  йому орендодавцем платіжної  вимоги-доручення на поточний рахунок  орендодавця. Як було зазначено  позивачем, платіжні  вимоги відповідачу не виставлялись, тож  відповідач  звільнявся від обов'язку  сплачувати  за комунальні послуги , а тому  відключення  від електропостачання та опалення  є виною саме позивача.  Зобов'язання  щодо страхування орендованого майна, обумовленого п. 3.3 договору  відповідач виконав належним чином, що підтверджується відповідними угодами. Відповідач  протягом року  тимчасово не використовував  приміщення через  тяжкий матеріальній стан, велику кредиторську заборгованість та реорганізацію  підприємства, тому  виключається і необхідність  підключення до мереж, однак постійно  сплачував орендну плату.

В зв'язку з неявкою в судове засідання  представників сторін, не наданням витребуваних судом документів,  хворобою судді Н.В. Мінєєвої,  необхідністю витребування додаткових письмових доказів  та з метою належного повідомлення учасників судового процесу про день і час розгляду справи в суді, з урахуванням клопотань сторін, розгляд справи неодноразово відкладався та в судовому засіданні оголошувались перерви, останній раз до 25.09. 2006 року, після чого  розгляд справи  було продовжено.

Позивач  18.09. 2006 року та 25.09. 2006 року   в судове засідання не з'явився. Письмовою заявою від 04.09. 2006 року  повідомив суд,  що свої позовні вимоги  підтримує з урахуванням  заяви доповнення до позовних вимог та уточнення позовних вимог. Всі документи  в підтвердження та обґрунтування позовних вимог  ним надані суду, а тому  в подальшому просить розглянути справу у відсутності  представника позивача а рішення по  справі  направити на його адресу  у встановлений законом строк.

За письмовим клопотанням  сторін справа розглядається  без здійснення технічної фіксації (звукозапису) судового процесу, що не суперечить ч. 7 ст. 81-1 ГПК України , та за межами термінів, передбачених ст. 69 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши  пояснення відповідача, оцінивши надані докази, судом встановлено, що  14.10. 2002 року  між сторонами  було укладено договір  оренди  № 9016,  відповідно до п. 1.1 якого  Орендодавець (позивач) на підставі  розпорядження Подільської  райдержадміністрації  від 14.10. 2002р № 1226 та ордеру  № 247 від 14.10. 2002 р передає, а Орендар (відповідач)  приймає  в орендне  користування приміщення  в будинку по проспекту В. Порика,12, на першому  поверсі  загальною площею  226,00 кв.м. Приміщення надається для розміщення магазину продовольчих товарів.  Вказане  в п.1.1 приміщення передається Орендарю  по акту прийому-передачі (п. 1.2 договору).  Розмір орендної плати  за місяць на момент початку дії договору становить 732,53 грн., крім того ПДВ- 146,51 грн., разом 879,04 грн.  та нараховується з моменту підписання акту прийому-передачі згідно п.1.2.Розмір орендної плати за кожний наступний місяць  визначається шляхом  коригування розміру орендної плати за попередній  місяць на індекс інфляції за поточний місяць (п.1.4 договору).  Розмір орендної плати на період проведення ремонту приміщення, вказаного в п.п. 1.1, згідно п. 5.4 цього договору, встановлюється в розмірі 10% від місячної орендної плати , вказаної в п. 1.4 (п.1.5 договору).

Згідно п. 2.1 договору  Орендар  зобов'язаний  забезпечити  належне зберігання, експлуатацію  і санітарне утримання орендованого приміщення  та  прибудинкових територій та запобігати  його пошкодженню і псуванню; виконувати вимоги загону воєнізованої  пожежної охорони № 2 Подільського району.

Орендар зобов'язаний  на протязі дії договору до передачі орендованого приміщення  Орендодавцю  по акту за свій рахунок  проводити  необхідний ремонт орендованого приміщення, інженерного обладнання , а також фасаду будинку згідно з паспортом, проводити  технічне обслуговування та санітарне утримання  приміщень та прилеглої  території, що обумовлено  п.2.2 договору.

Згідно п. 2.7 договору оренди  Орендар зобов'язаний  з першого дня  дії договору  оренди протягом  місяця  укласти договори з  відповідними постачальниками  комунальних послуг та на протязі  цього ж терміну встановити  в орендованому приміщенні  за свій рахунок лічильники на комунальні послуги  про що повідомити Орендодавця в іншому разі  Орендар сплачує  за комунальні послуги крім того ПДВ на ці послуги  на розрахунковий рахунок Орендодавця на підставі виставленого йому  Орендодавцем  платіжної вимоги-доручення. В разі  не оплаті за  комунальні послуги протягом  2-х місяців цей договір може бути  розірвано достроково в судовому порядку.  

Відповідно до п. 3.1 договору оренди  Орендар  зобов'язаний  для виконання  істотних умов договору  застрахувати  орендовані приміщення, згідно ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” протягом  одного тижня після  підписання  даного договору на термін  його дії. При невиконанні  умови  щодо страхування договір оренди буде розірвано  достроково на вимогу Орендодавця  в судовому порядку.

 Згідно  3.3 договору   страхування  проводиться  в узгодженій з Орендодавцем  страховій компанії. Мінімальний строк страхування  - 1 рік.  Договір страхування повинен поновлюватися кожен рік  на протязі всього строку дії договору оренди.  (п. 3.5 договору оренди).

Пунктом 3.13 договору  оренди сторони обумовили, що якщо  Орендар  не виконає умов п. 3.1 цього договору Орендодавець має право в судовому порядку вимагати  дострокового розірвання  дії договору на підставі  невиконання істотних  умов договору оренди.

Відповідно до п. 7.2 договору строк дії договору встановлено  з 14.10. 2002 року до 14.10. 2012 року.

Пунктом 7.5 договору сторони передбачили  вичерпний  перелік  випадків, за якими  на вимогу  Орендодавця  дію договору може  бути  припинено достроково, а саме:  використання  Орендарем  орендованого майна не в відповідності з цим договором чи призначенням; навмисного чи  по необережності погіршення стану орендованих приміщень, будинків та майна; несплати орендної плати  або плати  за комунальні послуги  протягом  трьох місяців.

           На виконання  укладеного між сторонами  договору № 9016 від 14.10. 2002 року  позивач передав а відповідач  прийняв не житлове приміщення по вул.. Порика,12 загальною площею  226,0 кв.м., що стверджується  актом  прийому-передачі  приміщення  № 1 від 14.10. 2002 року, у пункті 4 якого  відсутні будь-які відомості  щодо наявності обладнання  та стан  приміщення (будинку).

          В обґрунтування своїх позовних вимог позивач, зокрема, посилається на дані акту технічного стану нежилих приміщень  по пр. Порика,12 літера „А” від 30.03. 2005 року та  Звіт  про оцінку вартості  не житлового приміщення по пр. Порика,12 станом на 30.09. 2002 року, з яких робиться висновок  що загальний стан  приміщення  погіршився в порівнянні з технічним станом об”єкта оренди, який був зафіксований у Звіті  про оцінку вартості орендованих  приміщень.

         Так,  у п. 2.2  (основні технічні характеристики об”єкту)  Звіту  про оцінку  вартості не житлового приміщення, що розташоване за адресою: м. Київ, просп. Порика,12, Замовник: ВАТ „Крижопільський  сироробний завод” (для визначення величини  орендної плати), зокрема, зазначено: „Стан Об”єкта” –придатний до експлуатації. Існують певні недоліки та особливості, які  принижують споживчу цінність Об”єкта:  оздоблення приміщення є  зношеним, спостерігаються  численні  протікання стелі та відшарування  побілки, виявлена потертість  лінолеуму, у деяких  частинах Об”єкта присутні труби  комунікацій (каналізація, водопровід тощо). Отже загальній стан  Об”єкта  оцінюється  як задовільний”.

          В Акті   технічного стану нежилих приміщень, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Порика,12 літера „А” від 30.03. 2005 року  зазначено, що  в порівнянні з технічним станом  Об”єкта, який був зафіксований  в Звіті про оцінку вартості не житлового приміщення, що  розташовано за адресою: м. Київ, проспект  Порика,12 (для визначення величини орендної плати) станом на  30.09. 2002 року  загальний стан приміщення  погіршився. Зокрема вихід з ладу центрального опалення та водопостачання призводить до прискореного зносу всіх  конструктивних  елементів Об”єкта та будівлі в цілому.

        Позивачем  до матеріалів справи  була  додана і угода про спільне  використання приміщення    від 17.07. 2003 року, укладена  між   ВАТ „Крижопільський сироробний завод” (Сторона-1),  Суб”єктом  підприємницької діяльності –Остапенко А.І. (Сторона-2) та Комунальним підприємством „Оренда” (Орендодавець), згідно якої сторона  -1 передає Стороні-2 для тимчасового використання  нежиле приміщення першого поверху загальною площею 41,6 кв.м. по  вул.. В. Порика 12 літер „А” для торгівлі ювелірними виробами  та супутніми товарами.  Відповідно до п. 13 угоди про спільне використання  приміщення від  17.07. 2003 року  Сторона-2  зобов”язана  забезпечити  належне збереження, експлуатацію  і санітарне утримання  орендованого будинку (приміщення), прибудинкових територій та запобігати  його пошкодженню і псуванню, дотримуватися норм пожежної безпеки. Термін  дії даної угоди  встановлюється з 17.07. 2003 року по 17.07. 2008 року, що обумовлено п. 15 угоди про спільне використання приміщення  від 17.07. 2003 року.

Оцінивши надані докази, суд вважає, що вимоги позивача з підстав, викладених ним у позові та доповненні до позову і уточненні позовних вимог, задоволенню не підлягають, виходячи із наступного.

Згідно ст. 4-3 ГПК України  судочинство у  господарських  судах  здійснюється  на засадах змагальності. Згідно ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна  довести  ті  обставини,  на  які  вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

За таких обставин обов'язок довести факт погіршення орендованого приміщення з вини відповідача покладається на позивача. Із наданих суду доказів не убачається, що погіршення стану орендованого приміщення мало місце саме з вини відповідача, оскільки актом приймання –передачі від 14.10.2002р. взагалі не визначений технічний стан приміщення.  Звіт про оцінку вартості не житлового приміщення, що розташоване за адресою м. Київ, пр. Порика, 12, на який позивач посилається як на доказ визначення технічного стану приміщення в 2002 році, судом не може бути прийнятим до уваги, оскільки зазначений Звіт виготовлений з метою визначення ринкової вартості приміщення,  а кваліфікація оцінювачів передбачає виконання робіт, пов'язаних з оцінкою об'єктів у матеріальні формі.  Питання визначення технічного стану приміщення  даним звітом не охоплювалися, про що свідчить визначення мети оцінки (т. 1, а.с. 11).

           Зважаючи на відсутність відомостей про технічний стан приміщення на момент укладення договору оренди від 14.10.2002р., суд також не може прийняти як належні і допустимі докази відомості, викладені в Акті технічного стану нежилих приміщень по пр. Порика, 12, літера „А” від 30.03.2005р., проведеного експертом Центру приватизації та соціальних досліджень „Адаптація. За таких обставин суд позбавлений можливості встановити наявність причинного зв'язку між технічним станом орендованого приміщення в 2005 році та поведінкою відповідача. Виходячи із викладеного, позивачем не доведена наявність вини відповідача у погіршенні технічного стану орендованого приміщення, тобто не доведена наявність  підстав для дострокового припинення дії договору, встановлених п.7.5 договору оренди від 14.10.2002р.

          Крім того, не відповідними дійсності є твердження позивача про відсутність страхування об'єкту оренди. Як убачається із наданих відповідачем договорів страхування, об'єкт оренди –не житлове приміщення, розташоване у м. Києві по пр. Порика, 12, було застраховано під час дії договору оренди відповідно до страхового полісу серії В № 224 від 02.11.2002р. між РСК „Надра” (м. Київ) та ВАТ „Крижопільський сироробний завод”, договору страхування цивільної відповідальності серії ЦВ № 03122 від 09.07.2003р. між СК „Ті Ай Клеб” (м. Київ) та відповідачем, страхового полісу добровільного страхування майна № С/873 від 15.07.2004р. між Міжрегіональною Страховою компанією  „Надра” (м. Київ) та відповідачем, договору страхування майна № 1453FI.06 від 04.08.2006р. між ЗАТ „Страхова компанія „Провідна” (м. Київ) та відповідачем.  Отже, відповідачем виконані обов'язки, встановлені п.3.1 договору оренди від 14.10.2002р. Поряд з цим, відповідачем не надано доказів виконання обов'язків, встановлених п.п.3.3., 3.12 договору оренди від 14.10.2002р. Однак, як убачається із змісту договору оренди від 14.10.2002р., зокрема п.3.13, підставою для дострокового розірвання договору оренди може бути невиконання відповідачем п.3.1. договору. За таких обставин суд дійшов висновку, що невиконання відповідачем п.п.3.3., 3.12. не може бути підставою для дострокового розірвання договору оренди, оскільки відсутні підстави, передбачені ст.ст. 651, 652, 783 ЦК України.

              З урахуванням викладеного в позові слід відмовити.

         Правовідносини між сторонами, відповідно до п. 7.2. договору оренди від 14.10.2002р. виникли до набрання чинності ЦК України (2003р.) продовжують існувати до цього часу, а тому суд, при прийнятті рішення керується п. 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, згідно якому Цивільний кодекс України (2003р.) застосовується до цивільних відносин, які виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

           Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно - технічне забезпечення судового процесу підлягають віднесенню на позивача.

           На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 11, 16, 651, 652 771, 783 ЦК України, ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст.ст. 4-3, 33, 44, 49, 75, 82, 84, 115 ГПК України, -

ВИРІШИВ :

             В позові відмовити.

Суддя                                             Мінєєва Н.В.

Повний текст рішення суду оформлено і підписано відповідно до вимог ст.84ГПК України  29.09.06