Рішення

від 28.03.2011 по справі 9/142-10/21

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

9/142-10/21

                          ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

      01032, м. Київ, вул. Комінтерну, 16                                                      тел. 235-24-26

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Р І Ш Е Н Н Я

"28" березня 2011 р.                                                                          Справа № 9/142-10/21          

Господарський суд Київської області у складі судді Яреми В.А., розглянувши матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Союз-Київ», Київська обл.,             м. Вишневе

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будмеханізація», Київська обл., м. Вишневе про розірвання договору

за участю представників:

від позивача: Походзяєв С.О. (довіреність від 22.03.2011р.)

від відповідача: Ракітіна Л.Д. (довіреність №79 від 09.11.2010р.)

                           Шевченко М.Т. (довіреність №08 від 31.01.2011р.)

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Ухвалою господарського суду Київської області від 28.09.2010р. у справі №9/142-10 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Союз-Київ»(далі-ТОВ «Агро-Союз-Київ»/позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будмеханізація»(далі-ТОВ «Будмеханізація»/відповідач) про розірвання договору №01/12/08 від 01.12.2008р., залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 09.11.2010р., провадження у даній справі припинено в порядку п. 1-1 ст. 81 Господарського процесуального кодексу України.

Постановою Вищого господарського суду України від 07.02.2011р. ухвалу господарського суду Київської області від 28.09.2010р. у справі №9/142-10 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 09.11.2010р. скасовано, а справу направлено на новий розгляд до господарського суду Київської області.

Ухвалою господарського суду Київської області від 14.03.2011р. справу №9/142-10 прийнято до свого провадження суддею Яремою В.А., справі присвоєно №9/142-10/21 та призначено її до розгляду на 28.03.2011р.

24.03.2011р. через загальний відділ господарського суду Київської області від відповідача надійшло клопотання про здійснення фіксації судового процесу у даній справі. Зазначене клопотання судом задоволено.

28.03.2011р. через загальний відділ господарського суду Київської області від позивача надійшла заява про зміну підстави позову, відповідно до якої позивач просить суд розірвати договір №01/12/08 від 01.12.2008р. з підстав ч. 2 ст. 651 та ч. 2 ст. 769 Цивільного кодексу України. Враховуючи, що заява про уточнення підстави позову у відповідності до ст. 22 ГПК України подано позивачем до початку розгляду справи по суті, зазначені уточнення судом прийняті.

В судовому засіданні 28.03.2011р. судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення у даній справі.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши наявні в ній докази, оцінивши їх в сукупності та заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

01.12.2008р. між ТОВ «Будмеханізація»(далі-орендодавець) та ТОВ «Агро-Союз-Київ»(далі-орендар) укладено договір оренди (найму) об'єктів нерухомості №01/12/08 (далі-Договір).

Пунктами 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 3.1, 6.1 та 9.1 Договору передбачено, що орендодавець передає, а орендар приймає в оплатне тимчасове користування нерухоме майно, а саме: нежилі приміщення та склади відкритого зберігання матеріалів та техніки, які належать орендодавцю згідно свідоцтва про право власності і розташовані за адресою: 08132, Київська обл., м. Вишневе, вул. Чорновола, 53.

Об'єкт оренди складається з:

(1) складське приміщення 417,5 м2;  

(2) станція технічного обслуговування 331,6 м2;

(3) адміністративно-побутова будівля (крім ТП та котельні) 570,9 м2;

(4) склад-підвал 122,0 м2;

(5) склад паливно-мастильних матеріалів 168,0 м2;

(6) склади відкритого зберігання матеріалів та техніки 3300,0 м2, що знаходяться на території майнового комплексу орендодавця, згідно Схеми розташування Об'єкту оренди, яка є невід'ємною частиною даного договору (Додаток №1).

Об'єкт оренди повинен бути переданий орендодавцем і прийнятий орендарем протягом 3-х банківських днів з моменту підписання даного договору, але окремі частини об'єкту оренди, за згодою сторін, можуть бути передані в інший термін, але не пізніше ніж через 6 місяців з моменту підписання даного договору.

Передача орендодавцем і приймання орендарем об'єкту оренди оформлюється відповідним актом прийому-передачі, який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку оренди (найму).

Строк оренди за Договором становить до 28.11.2011р. з моменту підписання акту прийому-передачі у відповідності до п. 2.2.

Орендодавець зобов'язаний передати в оренду і прийняти від орендаря по закінченню терміну оренди, по актам прийму-передачі об'єкти оренди, в порядку і у терміни, установлені п. 2.2 і п. 8.1 даного договору.

Договір може бути розірваний достроково за згодою сторін.

Дострокове розірвання договору за вимогою однієї із сторін допускається на підставі і в порядку, передбаченому Цивільним кодексом України.

Договір набирає сили з моменту його підписання та діє до моменту підписання сторонами акту прийому-передачі зазначеному у п. 8.1 Договору.

Втім, як зазначає позивач, відповідач свої обов'язки за Договором в частині своєчасної передачі орендареві об'єкту оренди загальною площею 4 910 м2 належним чином не виконав.

Так, 15.12.2008р. сторонами підписано Акт сдачі-приймання, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду приміщення, а саме:

(1) складське приміщення 417,5 м2;  

(2) станція технічного обслуговування 331,6 м2;

(3) адміністративно-побутова будівля (крім ТП та котельні) 334,7 м2;

(4) склад паливно-мастильних матеріалів 123,6 м2;

(5) склади відкритого зберігання матеріалів та техніки 3193,0 м2.

01.01.2009р. сторонами підписано Акт сдачі-приймання, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду складське приміщення площею 72 м2.

Таким чином, на виконання умов Договору відповідачем передано в оренду приміщення загальною площею 4 472,4 м2, у той час, як у відповідності до п. 2.1 Договору, загальна площа об'єкту оренди складає 4 910 м2.

У зв'язку з невиконанням останнім своїх обов'язків за Договором, 12.07.2010р. та 15.07.2010р. позивачем направлено відповідачу листи №337 та №341, з пропозицією підписати угоду про розірвання Договору, а у разі не підписання такої угоди, вважати, що позивач відмовився від Договору з 21.07.2010р. Копії зазначених листів містяться в матеріалах справи.

Відповідач про результати розгляду пропозиції позивача не повідомив. Сторони згоди щодо розірвання Договору не досягли.

Предметом позову є вимога позивача про розірвання Договору, зокрема, з підстав ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.

В обґрунтування зазначеної вимоги позивач, посилається на істотне порушення відповідачем умов Договору, яке полягає у не переданні позивачеві всього об'єкту оренди загальною площею 4 910 м2 за Договором.

Відповідно до ч. 2 п. 1 ст. 175 Господарського кодексу України майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 173 ГК України господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Відповідно до пунктів 1, 6 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до статей 765, 530 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Пунктами 1.1, 1.2 Договору передбачено, що орендодавець передає, а орендар приймає в оплатне тимчасове користування нерухоме майно, а саме: нежилі приміщення та склади відкритого зберігання матеріалів та техніки, які належать орендодавцю згідно свідоцтва про право власності і розташовані за адресою: 08132, Київська обл., м. Вишневе, вул. Чорновола, 53.

Об'єкт оренди складається з:

(1) складське приміщення 417,5 м2;  

(2) станція технічного обслуговування 331,6 м2;

(3) адміністративно-побутова будівля (крім ТП та котельні) 570,9 м2;

(4) склад-підвал 122,0 м2;

(5) склад паливно-мастильних матеріалів 168,0 м2;

(6) склади відкритого зберігання матеріалів та техніки 3300,0 м2, що знаходяться на території майнового комплексу орендодавця, згідно Схеми розташування Об'єкту оренди, яка є невід'ємною частиною даного договору (Додаток №1).

Пунктом 2.1 Договору передбачено, що об'єкт оренди повинен бути переданий орендодавцем і прийнятий орендарем протягом 3-х банківських днів з моменту підписання даного договору, але окремі частини об'єкту оренди, за згодою сторін, можуть бути передані в інший термін, але не пізніше ніж через 6 місяців з моменту підписання даного договору.

Зі змісту зазначеного пункту Договору слідує, що остаточне передання об'єкту оренди має відбутись не пізніше ніж через 6 місяців з моменту підписання даного договору, тобто до 01.06.2009р.

Водночас, судом встановлено, що на виконання умов Договору відповідачем передано в оренду приміщення площею 4 472,4 м2, у той час, як у відповідності до п. 2.1 Договору, загальна площа об'єкту оренди складає 4 910 м2.

Посилання ж відповідача, як на доказ простроченням виконання зобов'язання за Договором з вини позивача, на свої листи №63 від 25.11.2009р. та №12 від 03.03.2010р., судом не приймаються з огляду на наступне.

Як вбачається зі змісту листа №63 від 25.11.2009р., він не містить повідомлення відповідача про готовність передати в оренду решти приміщень за Договором, а лист №12 від 03.03.2010р. з пропозицією прийняти решту об'єкту за Договором датовано 03.03.2010р., у той час як весь об'єкт оренди мав бути переданий орендареві ще до 01.06.2009р.

Інших доказів, які підтверджували б факт готовності відповідача передати позивачу у строки встановлені Договором решту об'єктів оренди, суду не надано.

Статтями 610, 611 ЦК України визначено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Згідно норм зазначених статей, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

Відповідно до п. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. При цьому істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як встановлено судом, істотне порушення відповідачем умов Договору полягає у неналежному виконанні відповідачем своїх обов'язків в частині своєчасної (до 01.06.2009р.) передачі об'єкту оренди загальною площею 4 910 м2, та за своїм правовим наслідком позбавляє позивача можливості отримати результат співпраці, на який останній розраховував при укладенні Договору, а саме здійснення своєї господарської діяльності при використанні всього об'єкту оренди, а не його частини.

12.07.2010р. та 15.07.2010р. позивачем направлено відповідачу листи №337 та №341, з пропозицією підписати угоду про розірвання Договору, а у разі не підписання такої угоди, вважати, що позивач відмовився від Договору з 21.07.2010р. Копії зазначених листів містяться в матеріалах справи.

Відповідач про результати розгляду пропозиції позивача не повідомив. Сторони згоди щодо розірвання Договору не досягли.

На виконання вказівок суду касаційної інстанції, викладених у постанові Вищого господарського суду України від 07.02.2011р. судом встановлено, що оскільки зазначені листи містять альтернативний спосіб припинення правовідносин між сторонами за Договором (або шляхом підписання угоди до Договору, або шляхом відмови від договору), суд дійшов висновку, що за своєю правовою природою зазначені листи є способом досудового врегулювання даного спору між сторонами в порядку ст. 188 ГК України.

Враховуючи, що станом на день прийняття рішення відповідач свої обов'язки за Договором в частині своєчасної передачі орендареві об'єкту оренди загальною площею 4 910 м2 належним чином не виконав, зазначений факт відповідачем не спростовано, позивачем дотримано досудовий порядок розірвання договорів, суд дійшов висновку, що вимога позивача про розірвання Договору з підстав ч. 2 ст. 651 ЦК України є обґрунтованою.

Крім того, посилаючись на те відповідачем не було повідомлено позивач про те, що об'єкти оренди за Договором, є об'єктом обтяження за договором іпотеки, який укладено 11.04.2006р. між відповідачем та АППБ «Аваль», що порушує права та законні інтереси позивача як орендаря за Договором, останній просить суд розірвати Договір з підстав ст. 769 ЦК України.

Факт обтяження об'єктів оренди за Договором у зв'язку з укладанням зазначеного договору іпотеки, підтверджується наявною в матеріалах справи копією витягу з  Державного реєстру іпотек №27816644, а також поясненнями представника відповідача, наданими в судовому засіданні.

Відповідно до ст. 769 ЦК України передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави.

При укладенні договору найму наймодавець зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків.

Враховуючи, що доказів повідомлення відповідачем позивача як орендаря за Договором про права АППБ «Аваль», як іпотекодержателя за договором іпотеки від 11.04.2006р., суду не надано, відсутність такого повідомлення у відповідності до усних пояснень представника відповідача, наданих в судовому засіданні, визнається також і відповідачем, суд дійшов висновку, що вимога позивача про розірвання Договору з підстав ст. 769 ЦК України є обґрунтованою.

Посилання ж відповідача на відсутність підстав для розірвання Договору в порядку ст. 769 ЦК України, оскільки договір іпотеки від 11.04.2006р. не обмежує права позивача щодо користування об'єктом оренди за Договором, оцінюється судом критично з огляду на те, що зазначеною нормою Закону наймач наділений правом вимагати розірвання договору у разі його неповідомлення про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм незалежно від наявності/відсутності обмежень прав наймача щодо об'єкту оренду з боку третіх осіб.

Крім того, позивач просить суд розірвати Договір з 02.08.2010р., тобто з дати фактичного звільнення орендованих приміщень.

Факт звільнення 02.08.2010р. позивачем приміщень загальною площею 4 472,4 м2, переданих за Договором підтверджується наданим суду Актом про звільнення від 02.08.2010р., який підписано та скріплено відбитками печаток позивача, ФОП Лисевич В.І. та охорони ТОВ «Груп 1», а також у відповідності до усних пояснень представника відповідача, наданих в судовому засіданні, визнається відповідачем.

Враховуючи, що позивачем орендовані приміщення за Договором загальною площею 4 472,4 м2 фактично звільнені 02.08.2010р., зазначений факт підтверджується наявними в матеріалах справи доказами та визнається відповідачем, суд дійшов висновку про обґрунтованість вимоги позивача про розірвання Договору саме з 02.08.2010р., оскільки визначення іншої дати розірвання договору потягне для позивача настання несприятливих наслідків, зокрема, у вигляді сплати орендної плати після зазначеної дати, що порушить принципи справедливості, добросовісності і розумності, які визначені ст. 3 ЦК України.

Аналогічна правова позиція щодо розірвання договору оренди з дати звільнення орендованих приміщень, викладена у постанові Вищого господарського суду України від 09.11.2010р. у справі №9/219-09 за позовом ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит»до ТОВ «Роксана»про розірвання договору оренди.

Відтак, беручи до уваги наведені нормативні приписи, встановлення судом факту не передання відповідачем позивачу у строки, визначені умовами Договору, об'єкту оренди загальною площею 4 910 м2, неповідомленні позивача, яка орендаря за Договором про права АППБ «Аваль», як іпотекодержателя за договором іпотеки від 11.04.2006р., на об'єкт оренди за Договором, а також звільнення позивачем орендованих приміщень 02.08.2010р., суд дійшов висновку, що вимога позивача про розірвання Договору з підстав ч. 2 ст. 651 та ст. 769 ЦК України з 02.08.2010р. підлягає задоволенню як така, що доведена позивачем у відповідності із ст.ст. 33-34 ГПК України належними і допустимими доказами, та не спростована у встановленому порядку відповідачем.

Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, відповідно до статті 49 ГПК України, покладаються судом на відповідача.

Враховуючи викладене, керуючись ст. 124 Конституції України, ст. 49, 59, 82-85, Господарського процесуального кодексу України, ст. ст. 525, 526, 610, 611, 651, 759, 761, 769 Цивільного кодексу України, ст. ст. 173, 175, 188, 193 Господарського кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Розірвати договір №01/12/08, що був укладений 01.12.2008р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Агро-Союз-Київ»(ідентифікаційний код за ЄДРПОУ 25272811) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Будмеханізація»(ідентифікаційний код за ЄДРПОУ 19420213) з 02.08.2010р.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Будмеханізація»(08132, Київська обл., Києво-Святошинський р-н, м. Вишневе, вул. Радянська, 53, ідентифікаційний код за ЄДРПОУ 19420213) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Союз-Київ»(08132, Київська обл., Києво-Святошинський р-н, м. Вишневе, вул. Чорновола, 53, ідентифікаційний код за ЄДРПОУ 25272811) 85 (вісімдесят п'ять) грн. 00 коп. державного мита та 236 (двісті тридцять шість) грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу

4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його належного оформлення та підписання, і може бути оскаржено в апеляційному або касаційному порядку.

Суддя                                                                                                              В.А. Ярема

Рішення підписане 01.04.2011р.