Рішення

від 11.04.2011 по справі 20/17-250-2011

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

20/17-250-2011

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"11" квітня 2011 р.Справа  № 20/17-250-2011

За позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "МЖК-БУД"

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 114 618,09 грн.

                                                                                                                Суддя Щавинська Ю.М.

Представники сторін:

від позивача: Подорян В.Г.- за довіреністю № 01-13/1342 від 11.03.2011 року;

від відповідача: не з'явились;

СУТЬ СПОРУ: Позивач - Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, яке в подальшому змінило найменування на Департамент комунальної власності Одеської міської ради, звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою, в якій, з урахуванням уточнених позовних вимог, просить розірвати договір №06114 від 20.02.2008р., укладений між Представництвом по управлінню комунальною власності та Товариством з обмеженою відповідальністю "МЖК-БУД", виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "МЖК-БУД" з нежитлових приміщень будівель та споруд, загальною площею 289,8 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 6, та передати вказані Департаменту комунальною власності Одеської міської ради, а також  стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "МЖК-БУД" на користь позивача заборгованість по орендній платі в сумі 111999,73 грн., пеню в сумі 2618,36 грн., витрати по сплаті державного мита у сумі 1231,18 грн. та витрати на ІТЗ судового процесу в сумі 236 грн.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на порушення відповідачем умов договору від 20.02.2008р. у вигляді несплати орендної плати в повному обсязі за користування приміщенням, що зумовило односторонню відмову Департаменту від вказаного договору відповідно до ст.782 ЦК України, шляхом надіслання повідомлення від 24.11.2010р. Разом з тим, враховуючи, що повідомлення не було отримано відповідачем, а також наявність заборгованості по орендній платі, пені за несвоєчасну сплату орендної плати, позивач звернувся до господарського суду Одеської області із відповідним позовом.

У судовому засіданні 11.04.2011 року представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Відповідач у судові засідання не з'явився, відзив на позовну заяву та витребувані судом документи не надав. Про час та місце судового засідання повідомлений належним чином шляхом надсилання судових ухвал на адресу, зазначену у договорі, яка не змінювалася, про що свідчить витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців (а.с.42-44).

Місцезнаходження юридичної особи визначається згідно з вимогами статті 93 Цивільного кодексу України. При цьому, до повноважень господарських судів не віднесено установлення фактичного місця знаходження учасників судового процесу на час вчинення тих чи інших процесуальних дій, а у разі, коли фактичне місцезнаходження юридичної особи - учасника судового процесу з якихось причин не відповідає її місцезнаходженню, визначеному згідно з законом, і дана особа своєчасно не довела про це до відома господарського суду, інших учасників процесу, то всі процесуальні наслідки такої невідповідності покладаються на цю особу.

Приймаючи до уваги, що судові відправлення були повернуті поштою із відміткою про відсутність адресата, суд вважає за можливе розглянути справу без участі відповідача за наявними в ній матеріалами відповідно до ст. 75 ГПК України.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

20.02.2008 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "МЖК-БУД" було переукладено у новій редакції договір оренди нежитлового приміщення №06114 від 11.12.2006р., відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення будівель та споруд, загальною площею 289,8 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 6, під розміщення оздоровчого закладу для дітей та молоді.

Строк дії договору відповідно до п. 1.2. зазначеного договору був встановлений до 01.12.2009 року.

Відповідно до п. 2.1, 2.2, 2.4  договору оренди № 06114 від 20.02.2008 року орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного комунального майна” та Постанови КМУ №184 від 27.12.2006р. За орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеному у додатку №1 до договору, що становить за перший, після підписання договору оренди місяць 2149 грн. 61 коп. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Згідно до умов п. 4.1 договору №06114 від 20.02.2008 року, вказане у п. 1.1 приміщення орендодавцем передається орендарю виключно для використання під розміщення оздоровчого закладу для дітей та молоді.

Відповідно п. 4.7 договору №06114 від 20.02.2008 року, після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.

П. 4.10 договору оренди передбачає, що у випадку припинення дії цього договору у зв'язку із закінченням строку чи дострокового розірвання договору, орендар сплачує орендну плату  по день підписання акта приймання-передачі приміщення.

У відповідності до п. п. 5.1, 5.2, 5.3 зазначеного договору за невиконання або неналежне виконання обов'язків за цим договором винна сторона відшкодовує іншій стороні завдані збитки у відповідності з чинним законодавством. Відшкодування збитків не звільняє винну сторону від виконання умов договору. За несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. У разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, договір підлягає розірванню у відповідності із чинним законодавством.

Згідно з п.п. 7.5, 7.6, 7.9 договору оренди № 06114 від 20.02.2008 року, зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством. Дія договору оренди припиняється достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду.

Вважаючи, що орендар не виконував умови договору оренди та в порушення п.2.4 відповідно до ст.18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст.762 Цивільного Кодексу України, не сплачував орендну плату за користування об'єктом оренди і  як наслідок, утворилась заборгованість по орендній платі станом на 12.11.2010р. у сумі 108272,77 грн, враховуючи несплату орендарем плати за користування приміщенням 12 місяців поспіль, Департамент комунальної власності Одеської міської ради, відповідно до ст.782 ЦК України, звернувся на адресу Орендаря з повідомленням №01-15/1173 від 24.11.2010 року, в якому відмовився від договору та просив здійснити фактичну передачу об'єкта комунальної власності –будівлі та споруди, загальною площею 289,8 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 6, співробітникам Департаменту комунальною власності Одеської міської ради та підписати акт приймання –передачі, а також просив оплатити заборгованість з орендної плати в сумі 108272,77 грн. та пеню в сумі 2719,55 грн. Вказане повідомлення було відправлено позивачем 24.11.2010р. (а.с.18), але було повернуто поштою на адресу позивача, що і зумовило звернення Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до господарського суду Одеської області із відповідним позовом.

На виконання вимог суду 17.03.2011 року співробітниками Департаменту комунальної власністю Одеської міської ради було складено та підписано акт обстеження нежитлових приміщень будівель та споруд, загальною площею 289,8 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 6, з якого вбачається, що нежитлові будівлі та споруди розташовані на огородженій території, орендарем не використовуються, із інженерних комунікацій мається електропостачання, водопостачання, каналізація.  

Проаналізувавши наявні у матеріалах справи докази у сукупності, суд дійшов наступних висновків:

Відповідно до ст.175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управлена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Як свідчать матеріали справи, укладений сторонами договір за своєю правовою природою відноситься до договорів найму, різновидом якого є оренда. Приймаючи до уваги, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону  України „Про оренду державного та комунального майна”.

Як було встановлено судом, вважаючи, що дію договору оренди № 06114 від 20.02.2008 року було автоматично продовжено відповідно до ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, позивач продовжував нараховувати орендарю орендну плату за користування приміщенням та тільки 24.11.2010 року, враховуючи несплату орендарем плати за користування приміщенням протягом 12 місяців поспіль та нарахованої пені, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, відповідно до ст. 782 ЦК України, надіслало на адресу відповідача повідомлення №01-15/1173 від 24.11.2010 року про відмову від договору оренди № 06114 від 20.02.2008 року. Після чого, у зв'язку з неотриманням відповідачем вказаного повідомлення, позивач звернувся до суду з вимогами про розірвання договору.

Разом з тим, аналізуючи питання строку дії договору, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. При цьому, згідно до ч.3 ст.6 ЦК України, сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Згідно до ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Як свідчать матеріали справи, пунктом 7.7 договору сторони врегулювали, що після закінчення строку дії договору орендар має право на його продовження у разі належного виконання ним умов договору.

При цьому, згідно до п.7.9 договору оренди № 06114 від 20.02.2008 року (а.с.8-11), дія договору припиняється, зокрема, внаслідок закінчення строку, на який його було укладено. Таким чином, автоматичної пролонгації орендних правовідносин договором не передбачено.

З урахуванням викладеного, проаналізувавши обставини справи, суд вважає, що оскільки після спливу строку, на який було укладено договір оренди №06114 від 20.02.2008 року, а саме: 1.12.2009 року сторони не домовились у належній формі (згідно до ст.654 ЦК України) про зміну умов договору в частині строку його дії, договір оренди, відповідно до положень ст.291 Господарського кодексу України та п. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна України", припинився 01.12.2009 року у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено. Таким чином, суд вважає, що, з урахуванням ст.188 ГК України щодо моменту розірвання договору судовим рішенням, припинення строку дії договору унеможливлює задоволення позову про його розірвання та, відповідно, відмову у позові в цій частині.

Згідно ч. 1 ст. 785 ЦК України, яка цілком кореспондується зі ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана.

П.4.7 договору оренди №06114 від 20.02.2008 року також передбачає, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом приймання-передачі.

За таких обставин, враховуючи відсутність правових підстав на зайняття Товариством з обмеженою відповідальністю "МЖК-БУД" нежитлових приміщень будівель та споруд, загальною площею 289,8 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 6, вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про виселення відповідача із вказаного приміщення на користь орендодавця є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Щодо вимог про стягнення орендної плати, суд зазначає наступне.

Згідно до п. п.1,2 ст. 762 ЦК України, яка цілком кореспондується з ч.3 ст.18  Закону України "Про оренду державного та комунального майна", за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно з п.2.4 договору орендар вносить орендну плату щомісячно, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Відповідно до п. п. 1, 2 ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Як вбачається із розрахунку позивача, і відомості, що знайшли відображення у ньому, відповідачем в порядку ст.33 ГПК України не спростовані, відповідач, починаючи з дня укладення договору у новій редакції (20.02.2008р.), не сплачував передбачені договором орендні платежі, що є порушенням договірних умов.

Разом з тим, судом було встановлено, що строк дії договору оренди  №06114 від 20.02.2008 року припинився 1.12.2009 року.

Згідно з п.7 ст.180 ГК України строком дії договору є час, впродовж якого існують господарські зобов'язання сторін, що виникли на основі цього договору.

Відповідно п. 4.7 договору №06114 від 20.02.2008 року, після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.

П. 4.10 договору оренди передбачає, що у випадку припинення дії цього договору у зв'язку із закінченням строку чи дострокового розірвання договору, орендар сплачує орендну плату по день підписання акта приймання-передачі приміщення.

З урахуванням викладеного, виходячи з системного аналізу вищевказаних пунктів договору, суд вважає безпідставним нарахування Департаментом комунальної власності Одеської міської ради орендної плати після 15.12.2009 року, у зв'язку з чим вимоги про стягнення з відповідача орендної плати підлягають задоволенню частково станом на 15.12.2009 року в сумі 67105,92 грн. (65454,55 грн. станом на 1.12.2009р. + 1651,37 грн. за 15 днів грудня 2009р.).

Що стосується вимог про стягнення з відповідача пені за заявлений період з 16.01.2010 року по 13.12.2010 року в сумі 2618,36 грн. (а.с.15), суд зазначає, що оскільки судом було встановлено, що договір оренди №06114 від 20.02.2008 року припинив свою дію 1.12.2009 року, а вказані штрафні санкції нараховуються позивачем вже після закінчення строку дії договору оренди, з урахуванням положень ст.547 ЦК України, згідно з якою недодержання письмової формі правочину щодо забезпечення зобов'язання зумовлює його нікчемність, у задоволенні вказаних вимог слід відмовити.

Згідно до ст. ст. 44,49 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті державного мита покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст.  44, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд,–

ВИРІШИВ:

1.  Позов задовольнити частково.

2. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "МЖК-БУД" (65038, м. Одеса, вул. Золотий берег, 37/1  ідентифікаційний код 34379718) з нежитлових приміщень першого поверху та підвалу, загальною площею 289,8 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 6, та передати вказані приміщення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ідентифікаційний код 26302595).

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "МЖК-БУД" (65038, м. Одеса, вул. Золотий берег, 37/1, ідентифікаційний код 3479718) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської Ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ідентифікаційний код 26302595) – 67 105 /шістдесят сім тисяч сто п'ять/ грн. 92 коп. заборгованості по орендній платі, 756 /сімсот п'ятдесят шість/ грн. 06 коп. витрат по сплаті державного мита та 187 /сто вісімдесят сім/ грн. 09 коп. витрат на ІТЗ судового процесу.

4. В решті позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Накази  видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя                                                                                       Щавинська Ю.М.

Повне рішення складено 18.04.2011р.