Ухвала

від 27.04.2011 по справі 5024/365/2011

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОН СЬКОЇ ОБЛАСТІ

73000, м.Херсон, вул. Горького, 18

У Х В А Л А

"27" квітня 2011 р. Справ а № 5024/365/2011

Господарський суд Херсонс ької області у складі судді Задорожної Н.О. при секрет арі Степановій О.В., розглянув ши справу

за позовом: Приватного підприємства "Стройцемент", м .Херсон

до: Вищого навчального закладу "Херсонський держав ний морський інститут", м.Херс он

про стягнення 155 478грн.

за участю представників ст орін

від позивача - ОСОБА_1, пр едставник, дов. від 10.01.2011р.

від відповідача - ОСОБА_2 , нач. юр. відділу, дов. №04 від 11.06.201 0р.

в с т а н о в и в:

Позивач (приватне підп риємство "Стройцемент", м.Херс он, код ЄДРПОУ 31293550) звернувся з позовом, в якому просить суд с тягнути з відповідача (Вищий навчальний заклад "Херсонсь кий державний морський інсти тут", м.Херсон, код ЄДРПОУ 35219930) 155478 грн. компенсації невід'ємних поліпшень в межах збільшенн я вартості об'єктів оренди в р езультаті проведення їх реко нструкції та поліпшень (нежи лі приміщення, розташовані з а адресою: м.Херсон, пр.Ушакова , 42).

Обгрунтовуючи позов, позив ач посилається на існування між сторонами з грудня 2003р. дог овірних відносин, пов'язаних з орендою нежилих приміщень , розташованих за адресою м.Хе рсон, пр-т Ушакова, 42 на першому поверсі чотирьохповерховог о будинку.

Оскільки орендовані примі щення протягом більш як 15 рокі в не використовувалися за пр изначенням і потребували кап ітального ремонту, сторони д ійшли згоди та погодили умов и щодо проведення капітально го ремонту, реконструкції, те хнічного переозброєння та ін ших невід'ємних поліпшень, що зумовлюють підвищення варто сті предмета оренди.

На підставі узгодженого з в ідповідачем плану проведенн я капітальних ремонтних робі т позивачем був укладений до говір підряду на їх виконанн я зі складенням з підряднико м кошторисної документації.

Ремонтні роботи проводили ся за рахунок власних коштів орендаря, а також за наявност і дозволів орендодавця (лист и №01/08-02/1 від 08.02.2004р. та №01-14/1576 від 24.10.2005р .), тобто з дотриманням приписі в статті 23 Закону України "Про оренду державного та комуна льного майна".

На сьогоднішній день між ст оронами припинені договірні відносини щодо оренди трьох нежилих приміщень площею 128, 3 к в.м., 114, 1 кв.м, 127, 9 кв.м. на підставі с удових рішень, які набрали за конної сили.

У зв'язку з припиненням дого вірних правовідносин відпов ідач зобов'язаний компенсува ти позивачу кошти, витрачені ним на проведення за згодою о рендодавця поліпшення оренд ованого майна, які неможливо відокремити від майна без за подіяння йому шкоди в межах з більшення вартості об'єктів оренди в результаті проведен их поліпшень.

Відповідач позов не визнає та вважає його безпідставни м. З посиланням на приписи час тини 3 статті 18-1 Закону України "Про оренду державного та ком унального майна", яка презюму ється зі ст.776 ЦК України, зазна чає, якщо орендодавець або ін ший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійс нив капітального ремонту май на і це перешкоджає його вико ристанню відповідно до призн ачення та умов договору, орен дар вправі відремонтувати ма йно, зарахувавши вартість ре монту в рахунок орендної пла ти, або вимагати відшкодуван ня вартості ремонту; вимагат и розірвання договору та від шкодування збитків.

Отже, орендар має право на к омпенсацію вартості ремонту . Натомість у позові позивач н е ставить питання про необхі дність здійснення компенсац ії ремонтних робіт, хоча дода ні до позовної заяви докумен ти свідчать про їх здійсненн я, а просить стягнути компенс ацію в межах збільшення варт ості об'єкта оренди в результ аті проведення його реконстр укції та поліпшень.

Не заперечуючи факту викон ання позивачем капітального ремонту згідно дефектного а кту від 30.12.2003р., посилається на п ропуск передбаченого ст.257 ЦК України загального строку по зовної давності. Виходячи з т ого, що акт прийому-передачі в иконаних робіт підписаний 01.01 .2008р. строк для стягнення їх вар тості скінчився 02.01.2011р.

Крім того, звертає увагу суд а на той факт, що позивач пропо нує обраховувати вартість не від'ємних поліпшень, виходяч и з їх оцінки на дату подачі по зову, яка значно зросла внасл ідок зростання інфляційних п роцесів та ринкової вартості об'єкта у порівнянні з цінами , встановленими на дату перед ачі об'єкта в оренду.

Сторонами заявлені клопот ання про залучення до матері алів справи додаткових доказ ів: судових рішень, актів ВДВС Суворовського РУЮ, фототабл иць, які судом задоволені.

В процесі з'ясування обстав ин справи та дослідження док азів встановлено, що 29 грудня 2003р. між сторонами було укладе но:

- договір оренди нежилого пр иміщення площею 128,3 кв.м., розта шованого за адресою: м.Херсон , пр.Ушакова, 42 з строком дії до 29.12.2008р., пунктами 6.2, 6.3, 6.4, 10.5 якого бул о передбачено, що орендар має право з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орен дованого приміщення, здійсню вати його реконструкцію, тех нічне переобладнання та інші поліпшення, що зумовлюють пі двищення його вартості; неві д'ємні поліпшення орендовано го майна здійснені за згодою орендодавця є власністю оре ндаря. У разі припинення орен ди вартість таких поліпшень підлягає відшкодуванню у мі сячний термін з моменту прип инення дії договору оренди; п ри припиненні або розірванні договору здійснені орендаре м за рахунок власних коштів п оліпшення, які не можна відок ремити від орендованого майн а, не завдаючи йому шкоди, визн аються власністю орендаря.

Експертна вартість об'єкта оренди становили 69567грн.

29 грудня 2003р. між сторонами та кож було укладено ще два дого вори оренди, згідно з якими по зивач прийняв в оренду нежил е підвальне приміщення площе ю 114, 1 кв.м 4-ох поверхового буди нку по пр.Ушакова, 42 експертно ю вартістю 38190грн. та нежиле при міщення площею 127,9 кв.м. експерт ною вартістю 69327грн. з строком д ії до 29.12.2008р., пункти 6.2, 6.3, 6.4 та 10.5 яки х є аналогічними з першим дог овором.

Укладеними між сторонами 30. 12.2003р. додатковими угодами до в ищеназваних договорів внесе но зміни та доповнено редакц ію їх п.1.2, 6.3 , 6.4, 6.5, 10.6.

Згідно нової редакції пунк тів 6.3, 6.4 та 6.5 орендарю надано пр аво вносити зміни до складу о рендованого приміщення, зді йснювати його реконструкцію , технічне переозброєння та і нші невід'ємні поліпшення, що зумовлюють підвищення його вартості. Невід'ємні поліпше ння орендованих приміщень зд ійснені орендарем є його вла сністю. Орендар має право, а ор ендодавець дає згоду на прив атизацію орендованого примі щення у відповідності до умо в чинного законодавства.

В подальшому на підставі рі шень господарського суду Хер сонської області від 05.10.2005р. у с правах №4/240-ПД-05, 4/241-ПД-05 та 4/242-ПД-05 пу нкти 6.3 та 6.5 в редакції додатко вих угод від 30.12.2003р. визнані нед ійсними, отже, ці пункти були з алишені в редакції, прийняті й від 29.12.2003р., тобто на дату уклад ення договорів.

Оскільки об'єкт оренди потр ебував капітального ремонту , між сторонами було складено три дефектних акти від 30.12.2003р. п о кожному з договорів, згідно з якими було встановлено, що о рендовані приміщення потреб ують невідкладеного ремонту : укріплення фундаменту; лікв ідації тріщин у стінах та сте лі приміщення; ремонту підло ги; заміни вікон, зовнішньої т а внутрішньої штукатурки при міщень; заміни каналізації, в одопроводу та системи опален ня, заміни дверей.

08 січня 2004р. між позивачем і ПП ОСОБА_3 був укладений дог овір на виконання ремонтно-б удівельних робіт орендовани х приміщень та складено кошт орисну документацію: встанов лено перелік робіт, договірн і ціни, локальні кошториси, ро зрахунки загальновирбничих витрат до них, відомості ресу рсів.

Згідно листів №01-14/1576 від 24.10.2005р. та №01/08-02/1 від 08.01.2004р. відповідачем погоджено проведення ремонт них робіт, реконструкції та т ехнічного переозброєння оре ндованих приміщень площами в ідповідно 128,3 кв.м.; 114,1 кв.м., 127,9 кв.м . про пр.Ушакова, 42.

Роботи приймалися замовни ком від підрядника на підста ві актів форми №КБ-2в, копії як их надані в матеріали справи .

Першого січня 2008р. між позива чем (замовник) та підрядником - ПП ОСОБА_3 був складений а кт, в якому сторони підтверди ли виконання будівельних роб іт, проведення розрахунків п о них та відсутність запереч ень.

Вартість виконаних робіт, п ов'язаних з реконструкцією т а ремонтом орендованих примі щень становить 155478грн., факт сп лати яких позивач підтверджу є наданими в матеріали справ и документами первинного бух галтерського обліку - квитан ціями до прибуткових касових ордерів.

Договори оренди припинили дію, а орендовані приміщенні передані орендодавцю на під ставі судових рішень:

- №4/71-ПН-09 від 04.08.2010р. (постанова З апорізького апеляційного го сподарського суду) - по приміщ еннях площею 128, 3 кв.м. та 127,9 кв.м.;

- №14/51-ПН-10 від 28.09.2010р. (постанова З апорізького апеляційного го сподарського суду) по приміщ енню площею 114, 1 кв.м.

Між сторонами існує невизн аченість в частині з'ясуванн я та дослідження обставин, що мають значення для справи та винесення правильного рішен ня і потребують спеціальних знань, в зв'язку з чим позиваче м заявлене клопотання про пр изначення судової будівельн о-технічної експертизи з мет ою визначення суми збільшенн я вартості нежилих приміщень , які орендувались позивачем з врахуванням здійснених по ліпшень.

Відповідач, не погоджуючис ь з заявленим клопотанням, пр осить суд залишити його без з адоволення, оскільки здійсне ні поліпшення проведені без згоди орендодавця, з порушен ням порядку надання орендарю згоди орендодавця державног о майна на здійснення невід'є мних поліпшень орендованого державного майна, затвердже ного наказом ФДМУ від 03.10.2006р. №1523 .

Звертає увагу суда на той фа кт, що позивач пропонує обрах увати вартість ремонту (неві д'ємних поліпшень) шляхом вст ановлення різниця між фактич ною оцінкою вартості майна н а сьогоднішній день, що значн о зросли у зв'язку із інфляцій ними процесами та ринковою в артістю об'єкта в порівнянні з моментом передачі майна в о ренду. Експертні дослідження не дадуть змоги встановити в артість таких робіт.

Надавши оцінку доводам сто рін, суд задовольняє заявлен е позивачем клопотання про п ризначення судової експерти зи, оскільки з'ясування питан ня щодо встановлення факту п роведення орендарем ремонтн их робіт орендованого майна в процесі його використання, конкретизації цих робіт та ї х вартості необхідно для з'яс ування обставин справи і вин есення правильного рішення, а також потребує спеціальних знань.

Суд призначає судову будів ельно-технічну експертизу по справі, проведення якої дору чає експерту Фесун Ларисі Ан атоліївні, свідоцтво №НОМЕ Р_1 від 30.10.2009р., АДРЕСА_1.

Враховуючи процесуальну р івність сторін, з метою надан ня їм можливості викласти пе релік питань, які, на їх погляд , мають бути вирішені експерт ом, у судовому засіданні огол ошувалися перерви до 13, 19, 27 квіт ня 2011р.

Керуючись ст.41, п.1 ч.2 ст.79, ст.86 ГП К України, суд

у х в а л и в:

1. Призначити судову бу дівельно-технічну експертиз у для з'ясування обставин і пи тань, що потребують спеціаль них знань та стосуються вста новлення факту здійснення по ліпшень орендованого майна, їх вартості, вартості поліпш ень, які неможливо відокреми ти від майна та інших питань, н еобхідних для правильного ви рішення спору.

2. Доручити проведення судов ої експертизи Фесун Ларисі А натоліївні, свідоцтво №НОМ ЕР_1 від 30.10.2009р., АДРЕСА_1.

3. Попередити експерта Фесун Ларису Анатоліївну про крим інальну відповідальність за дачу завідомо недостовірног о висновку.

4. Витрати по оплаті експерт изи покласти на позивача.

5. На вирішення судової буді вельно-технічної експертизи поставити наступні питання:

- який фактичний обсяг в иконаних робіт з невід'ємних поліпшень орендованог о майна, які неможливо відокр емити від орендованого майна без заподіяння йому шкоди за кожним договором окремо в по рівнянні з наданою позивачем до позовної заяви проектно-к ошторисною документац ією;

- яка вартість фактично виконаних робіт з невід'єм них поліпшень орендованого м айна, які неможливо відокрем ити від орендованого майна, б ез заподіяння йому шкоди за к ожним договором окремо на мо мент закінчення здійсн ення таких робіт;

- яка вартість фактично в иконаних робіт з невід'ємних поліпшень орендованого майн а, які неможливо відокремити від орендованого майна без з аподіяння йому шкоди, за кожн им договором окремо на момен т здійснення таких робіт, згі дно листа ПП «Стройцемент»№ б/н від 14.10.2005р.;

- яка варіть невід'ємних по ліпшень орендованого майна ( в межах збільшення в результ аті цих поліпшень вартості о рендованого майна), які немож ливо відокремити від орендов аного майна без заподіяння й ому шкоди за кожним договоро м окремо на момент закінченн я робіт станом на 01.01.2008р., з гідно акту прийому-передачі виконаних робіт від 01.01.2008 р.;

- яка вартість невід'ємних п оліпшень орендованого майна (в межах збільшення в результ аті цих поліпшень вартості о рендованого майна), згідно ли ста ПП «Стройцемент»№ б/н ві д 14.10.2005р., які неможливо ві докремити від орендованого м айна без заподіяння йому шко ди, за кожним договором окрем о станом на момент викон ання таких робіт за наданою п озивачем до позовної заяви п роетно-кошторисною документ ацією;

- виходячи з матеріалів спр ави (дефектний акт, інвентарн а справа), визначити технічни й стан об'єкту оренди на дату п ередачі даного об'єкту в орен ду;

- виходячи з технічно го стану об'єкт (а)(ів) оренди на день передачі в оренду, виход ячи із матеріалів справи і те хнічної документації, визнач ити ринкову вартість (у відпо відних цінах) об'єкта оренди;

- визначити ринкову ва ртість (у відповідних цінах) о б'єкта оренди на день обстеже ння (проведення судово-будів ельної експертизи);

- визначити вартість п оліпшень як різницю в цінах (р инкової вартості майна у пор івняльних цінах) на момент пе редачі об'єктів в оренду та на дату проведення експертизи;

- чи можлива була експл уатація об'єкта оренди згідн о його функціонального призн ачення по договору оренди ви ходячи з його технічного ста ну на день укладення договор у оренди;

- чи можлива експлуатація об 'єкту оренди на день проведен ня експертизи задля надання послуг населенню (розміщення інтернет клубу, магазину та т .і.), виходячи з його технічног о стану.

6.Сторони зобов'язані надати на вимогу експерта усі необх ідні документи, пояснення та інші відомості, необхідні дл я проведення судової експерт изи.

7. Експертний висновок по пр оведеній експертизі надати г осподарському суду Херсонсь кої області.

8. До одержання результатів судової експертизи провадже ння у справі зупинити.

9. Копії ухвали надіслати ст оронам, судовому експерту Фе сун Л.А. за адресою: 73000, АДРЕСА _1.

Суддя Н.О. Задорожна