Рішення

від 14.06.2011 по справі 1610-2011

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИ М

Автономна Республіка К рим, 95003, м.Сімферополь, вул.О.Нев ського/Річна, 29/11, к. 101

РІШЕННЯ

Іменем України

14.06.2011 Справа №5002-7/1610-2011

За позовом Комунального п ідприємства Ялтинської місь кої ради „Комбінат благоустр ою” (98600, м. Ялта, провулок Дарсан івський, 5, ідентифікаційний к од 24406586)

До відповідача: Товариства з обмеженою відповідальніст ю „Ялта-Верона” (98662, м. Ялта, смт. Гаспра, вул. Алупкінське шосе , 9; 98600, м. Ялта, вул. Київська, 1; м. Ял та, вул. Свердлова, 21, ідентифік аційний код 14367371)

Про розірвання договору ор енди та спонукання до звільн ення приміщення.

Суддя І. І. Дворний

пред ставники:

Від позивача - ОСОБА_1, п редст., дов. №1101/кб від 24.12.2010 р.

Від відповідача - ОСОБА_2 ., предст., дов. від 16.05.2011 р.

Суть спору: Комунальне під приємство Ялтинської місько ї ради „Комбінат благоустрою ” звернулося до господарсько го суду Миколаївської област і з позовом до Товариства з об меженою відповідальністю „Я лта-Верона”, в якому просить с уд:

- розірвати договір ор енди комунального майна від 03.01.2002 р. №105, за яким орендодавцем є Комунальне підприємство Я лтинської міської ради „Комб інат благоустрою” (як правон аступник комунального підпр иємства „Ялтажитлоексплуат ація”), а орендарем ТОВ „Ялта-В ерона”;

- зобов' язати ТОВ „Ял та-Верона” звільнити нежитло ві приміщення ресторану „Лас тівчине гніздо” (площею 177,8 кв. м.), які розташовані за адресою : м. Ялта, смт. Гаспра, Алупкінсь ке шосе, 9 (мис Ай-Тодор);

Обґрунтовуючи свої вимоги , позивач посилається на те, що 03.01.2002 р. між КП „Управління місь кого господарства” та Україн о-італійським сумісним підпр иємством „Ялта-Верона” був у кладений договір оренди нежи лого приміщення площею 177,8 кв. м ., яке розташоване за адресою: м. Ялта, смт. Гаспра, Алупкінсь ке шосе, 9 (мис Ай-Тодор). Комунал ьне підприємство Ялтинської міської ради „Комбінат благ оустрою” стверджує, що відпо відач порушує умови договору оренди та положення чинного законодавства, оскільки утр имує та експлуатує майно в не належному стані (у відповідн ості з технічними, санітарни ми, протипожежними нормами); н е забезпечує пожежну безпеку об' єкта оренди; не виконує в имоги статті 24 Закону України „Про охорону культурної спа дщини”. Наведене розцінюєтьс я позивачем як порушення умо в договору, зокрема, пунктів 3. 4.4, 3.4.12, 3.4.13, що відповідно до статт і 651 Цивільного кодексу Україн и, п.3.1.2, 8.1.3 договору оренди є підс тавою для його розірвання.

Відповідач проти позову за перечував з мотивів, викладе них у відзиві на позовну заяв у.

Розгляд справи відкладавс я у порядку ст. 77 Господарсько го процесуального кодексу Ук раїни.

Оскільки матеріали справи в достатній мірі характериз ують взаємовідносини сторін , підстав для відкладення роз гляду справи судом не вбачає ться.

Розглянувши матеріали спр ави, заслухавши пояснення пр едставників сторін, суд

ВСТАНОВИВ :

03.01.2002 р. між Комунальним підпр иємством „Управління місько го господарства” (Орендодаве ць) та Україно-італійським сп ільним підприємством „Ялта-В ерона” (Орендар) був укладени й договір оренди комунальног о майна №105, об' єктом якого, зг ідно з пунктом 2.2 Договору, є не жилі приміщення площею 177,8 кв. м ., розташовані за адресою: м. Ял та, смт. Гаспра, Алупкінське шо се, 9 (мис Ай-Тодор).

В пункті 5.1 Договору сторони передбачили, що договір укла дений строком на 43 роки та діє до 03.01.2045 р.

Майно було передано в оренд у Україно-італійському спіль ному підприємству „Ялта-Веро на” за відповідним актом при ймання-передачі, підписаним обома сторонами (а. с. 16).

Товариство з обмеженою від повідальністю „Ялта-Верона” є правонаступником Україно- італійського спільного підп риємства „Ялта-Верона”, про щ о безпосередньо зазначено в пункті 1.1 Статуту відповідача .

Додатковою угодою від 01.08.2007 р . до договору оренди №105 від 03.01.2002 р. передбачено, що Орендодавц ем за договором є Комунальне підприємство Ялтинської міс ької ради „Комбінат благоуст рою”.

В пункті 3.4 Договору оренди с торони передбачили, що Оренд ар зобов' язується, у тому чи слі, утримувати та експлуату вати майно в належному стані (відповідно до технічних, сан ітарних, протипожежних та ін ших норм).

Однак, вказані вимоги відпо відачем належним чином не ви конуються.

Так, з наявної в матеріалах справи постанови Управління з питань наглядово-профілак тичної діяльності ГУ МНС Укр аїни в АР Крим від 25.03.2011 р. №134/42 вба чається, що кафе експлуатуєт ься відповідачем з порушення ми вимог норм та правил по пож ежній безпеці, які затвердже ні наказом МНС України №126 від 19.10.2004 р., а саме:

- будівля та приміщення не з абезпечені первинними засоб ами пожежегасіння;

- на території не встановлен о пожежний щит;

- в приміщеннях кафе та скла дських приміщеннях відсутня автоматична пожежна сигналі зація;

- не проведено виміри опору ізоляції електричних мереж т а електрообладнання;

- припущено влаштування та е ксплуатація в складських при міщення тимчасових електром ереж;

- групові електрощітки не за безпечені схемою підключенн я споживачів;

- світильники з лампами розж арювання у складських приміщ еннях не забезпечені захисни ми плафонами із суцільного с кла;

- не проведено вогнезахисну обробку дерев' яних констру кцій покрівлі;

- на території припущено буд івництво та розміщення будів ель і споруд без попередньої експертизи проектної докуме нтації в органах державного пожежного нагляду на відпові дність нормативним актам з п ожежної безпеки;

- відсутні таблички із зазна ченням порядку виклику служб и МНС та знаки місць розміщен ня первинних засобів пожежег асіння;

- відсутня інструкція щодо д ій працівників у разі виявле ння пожежі;

- відсутня загальнооб' єкт ова інструкція про заходи по жежної безпеки;

- до роботи допущені особи, я кі не пройшли протипожежний інструктаж;

- посадові особи не пройшли навчання та перевірку знань з питань пожежної безпеки.

Вказаною постановою були в житі запобіжні заходи у вигл яді зупинення подальшої експ луатації кафе „Ластівчине гн іздо”. Постанова була введен а в дію шляхом опечатування в хідних дверей кафе та відклю чення від джерела енергопост ачання.

Крім того, 25.03.2011 р. Державним по жежним наглядом ГУ МНС Украї ни в АР Крим була винесена пос танова №01/05-2/1-572 про анулювання д озволу №ЯГ-10/8 від 01.03.2010 р. на почат ок роботи кафе „Ластівчине г ніздо”.

Матеріали справи також сві дчать, що перевіркою, проведе ною Алупкінською СЕС 19.02.2011 р., та кож були виявлені допущені в ідповідачем порушення саніт арно-епідеміологічних вимог , які були зафіксовані в акті в ід 19.02.2011 р.

За результатом перевірки А лупкінською СЕС був направле ний відповідачеві санітарни й припис №02-286 від 21.02.2011 р. з вимога ми усунути допущені порушенн я.

Суд також звертає увагу на т е, що 15.11.2002 р. між Республіканськ им комітетом з охорони культ урної спадщини АР Крим (Орган охорони) та Товариством з обм еженою відповідальністю „Ял та-Верона” (Користувач) був ук ладений охоронний договір на пам' ятку культурної спадщи ни №1218, пунктом 1 якого передбач ено, що Користувач приймає на себе зобов' язання щодо охо рони пам' ятки національног о значення - палацу «Ластів чине гніздо», який розташова ний за адресою: м. Ялта, смт. Гас пра, Алупкінське шосе, 9.

Згідно з пунктом 5 Охоронног о договору Користувач несе в ідповідальність за рухоме та нерухоме майно, що належить д о пам' ятки.

Користувач, серед іншого, зо бов' язаний:

- утримувати пам' ятку в нал ежному санітарному, протипож ежному і технічному стані; ма ти в приміщеннях пам' ятки н алежне обладнання згідно з в имогами органів протипожежн ої, санітарної, екологічної о хорони та інших уповноважени х органів;

- утримувати територію пам' ятки упорядженою, не допуска ти використання цієї територ ії для нового будівництва та задоволення інших господарс ьких потреб, що можуть зашкод ити пам' ятці. Не робити будь -яких прибудов до пам' ятки, н е переробляти її як ззовні, та к і всередині, а також не вести будь-яких земляних робіт на т ериторії пам' ятки без спеці ального письмового дозволу о ргану охорони;

- забезпечувати доступ до па м' ятки з метою її екскурсій ного відвідування за погодже нням з Республіканським комі тетом з охорони культурної с падщини;

- негайно повідомляти орган охорони про будь-яке руйнува ння, пошкодження, аварію чи ін шу обставину, що заподіяла шк оду пам' ятці (її частині), і с воєчасно вживати заходів для приведення пам' ятки (її час тини) в належний стан;

- своєчасно проводити поточ ний і капітальний ремонт пам ' ятки (її частини) і роботи з впорядкування території пам ' ятки. Виконувати реставрац ійні, ремонтні та інші роботи і терміни, передбачені пункт ом 13 цього договору, а у разі по треби - в терміни, визначені окремим розпорядженням орга ну охорони;

- проводити реставраційні, р емонтні та інші роботи відпо відно до науково-проектної д окументації, затвердженої у встановленому порядку, за пи сьмовим дозволом органу охор они. Копії матеріалів про про ведення обміру та дослідженн я пам' ятки, а також науково-п роектну документацію безопл атно надавати органу охорони в 10-денний термін після її зат вердження.

- утримувати та використову вати пам' ятку відповідно до вимог розділу У, статей 22-30 Зак ону України «Про охорону кул ьтурної спадщини».

Статтею 24 вказаного Закону закріплено, що власник або уп овноважений ним орган, корис тувач зобов'язані утримувати пам'ятку в належному стані, св оєчасно провадити ремонт, за хищати від пошкодження, руйн ування або знищення відповід но до цього Закону та охоронн ого договору.

Використання пам'ятки пови нно здійснюватися відповідн о до режимів використання, вс тановлених органами охорони культурної спадщини, у спосі б, що потребує якнайменших зм ін і доповнень пам'ятки та заб езпечує збереження її матері альної автентичності, просто рової композиції, а також еле ментів обладнання, упоряджен ня, оздоби тощо.

У разі виникнення загрози д ля збереженості пам'ятки її в ласник або уповноважений ним орган, особа, яка набула права володіння, користування чи у правління, зобов'язані негай но повідомити про це орган ох орони культурної спадщини об ласних, Київської та Севасто польської міських, районних державних адміністрацій та о рган місцевого самоврядуван ня, на території якого розташ ована пам'ятка.

У разі, коли пам'ятці загрож ує небезпека пошкодження, ру йнування чи знищення, власни к або уповноважений ним орга н, особа, яка набула права воло діння, користування чи управ ління, зобов'язані привести ц ю пам'ятку до належного стану (змінити вид або спосіб її вик ористання, провести роботи з її консервації, реставрації , реабілітації, музеєфікації , ремонту та пристосування) (ч. 1 ст. 27 Закону).

Однак, матеріали справи сві дчать, що свої зобов' язання відповідачем належним чином не виконуються.

Так, зі складеного Республі канським комітетом АР Крим з охорони культурної спадщини за результатами проведеної перевірки акта від 10.03.2011 р. огля ду пам' ятки архітектури нац іонального значення палацу « Ластівчине гніздо» (а. с. 38-40) вба чається, що в приміщеннях 1-го та 2-го поверхів наявні фрагме нтарні спучування пофарбова ного шару між першим та други м поверхом сходового маршу. Н е проведені роботи по заклад енню стику віконного блоку т а укосу на другому поверху, на явна тріщина на підвіконній плиті першого поверху зі слі дами проникнення вологи.

На фундаменті - залізобет онній пліті - наявні окремі тріщини мозаїчного покриття з боку причалу та центрально го входу.

З зовнішньої сторони стін н аявні вертикальні невеликі т ріщини та часткове вивітрюва ння швів кладки, замокання зо внішніх стін та балконної пл итки зі слідами іржі.

Виявлена недостатня забез печеність пожежного проїзду до пам' ятки, чим порушений а бзац 4 пункту 5 охоронного дого вору №1218 від 15.11.2002 р., яким встанов лено, що користувач пам' ятк и зобов' язаний утримувати п ам' ятку в належному санітар ному, протипожежному та техн ічному стані.

В порушення пункту 8 охоронн ого договору не забезпечений безперешкодний доступ до па м' ятки широких верств насел ення, що перешкоджає його поп уляризації та використанню в якості об' єкта екскурсійно го показу.

В результаті огляду було вс тановлено, що скеля зрізана т ріщинами, розколами, не має єд иного моноліту. З боку головн ого входу в будівлю ресторан у, що орендується ТОВ «Ялта-Ве рона», наявне розкриття тріщ ини в скелі, безпосередньо пі д монолітною залізобетонною плитою будівлі пам' ятки.

Постійні динамічні навант аження, викликані хвилями та штормами, вивітрювання скел ьних порід, осипання, зсувні я вища неминуче ослабили несуч у здатність скельної основи.

Відсутність даних про стан підводної частини скелі роб лять непередбачуваною повед інку цього об' єкта в часі. В п орушення пункту 10 охоронного договору ТОВ «Ялта-Верона» н е вживає заходів для приведе ння пам' ятки в належний ста н, не повідомляє орган охорон пам' яток про обставини, що п огрожують пам' ятці.

Наведене кваліфіковане Ре спубліканським комітетом АР Крим з охорони культурної сп адщини як порушення відповід ачем пункту 11 охоронного дого вору, оскільки користувачем своєчасно не проводилися кап італьні ремонти, благоустрій території пам' ятки, що, як на слідок, може привести до руйн ування пам' ятки національн ого значення.

Крім того, в акті зафіксован о, що в порушення статті 27 Зако ну України «Про охорону куль турної спадщини» ТОВ «Ялта-В ерона» не були організовані заходи, експертизи, а також ро боти з укріплення скелі.

Згідно з положеннями стате й 33, 34 Господарського процесуа льного кодексу України кожна сторона повинна довести суд у ті обставини, на які вона пос илається як на підставу свої х вимог та заперечень, способ ом, передбаченим чинним зако нодавством для доведення фак тів такого роду.

Однак, відповідачем не нада ні суду докази того, що факти, викладені Управлінням з пита нь наглядово-профілактичної діяльності ГУ МНС України в А Р Крим, Алупкінською СЕС, Респ убліканським комітетом АР Кр им з охорони культурної спад щини в зазначених вище докум ентах (постанова про застосу вання запобіжних заходів, ак т санітарно-епідеміологічно го обстеження об' єкта, акт о гляду пам' ятки архітектури національного значення), бул и оскаржені ним в судовому чи адміністративному порядку.

Посилання, наведені Товари ством з обмеженою відповідал ьністю „Ялта-Верона” у відзи ві на позовну заяву, не спрост овують зазначені факти. Зокр ема, твердження відповідача про наявність деяких недолік ів пам' ятки ще на моменту ук ладення охоронного договору в 2002 році не звільняють його ві д обов' язку проводити ремон т орендованого об' єкта задл я запобігання подальшого пог іршення його стану та можлив ого руйнування. При цьому, док ази здійснення будь-яких рем онтних робіт за період з 2002 рок у по теперішній час в матеріа лах справи відсутні.

Твердження ТОВ «Ялта-Верон а» про те, що зі змісту пунктів 11, 12 охоронного договору ремон тні роботи можуть бути прове дені лише за письмовим розпо рядження органу охорони, суд розцінює лише як суб' єктив не тлумачення, яке не відпові дає фактично зафіксованим до говірним положенням.

З урахуванням цього, у суду відсутні підстави ставити пі д сумнів викладені у вищевка заних документах обставини.

Відповідно до ст. 526 ЦК Україн и зобов'язання має виконуват ися належним чином відповідн о до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів ц ивільного законодавства, а з а відсутності таких умов та в имог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інши х вимог, що звичайно ставлят ься. Аналогічне положення ст осовно господарських зобов' язань міститься в ч. 1 ст.193 Госп одарського кодексу України, якою визначено, що суб' єкти господарювання та інші учас ники господарських відносин повинні виконувати господар ські зобов' язання належним чином відповідно до закону, і нших правових актів, договор у, а за відсутності конкретни х вимог щодо виконання зобов ' язання - відповідно до ви мог, що у певних умовах звичай но ставляться. До виконання г осподарських договорів заст осовуються відповідні полож ення Цивільного кодексу Укра їни з урахуванням особливост ей, передбачених цим Кодексо м.

Відповідно до ст. 530 Цивільно го кодексу України якщо у зоб ов' язанні встановлений стр ок (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у це й строк (термін).

Ст. 525 Цивільного кодексу Укр аїни передбачено, що односто роння відмова від зобов'язан ня або одностороння зміна йо го умов не допускається, якщо інше не встановлено договор ом або законом.

Не допускаються односторо ння відмова від виконання зо бов'язань, крім випадків, пере дбачених законом, а також від мова від виконання або відст рочка виконання з мотиву, що з обов'язання другої сторони з а іншим договором не було вик онано належним чином (ч. 7 ст. 193 Г осподарського кодексу Украї ни).

При цьому, стаття 611 Цивільно го кодексу України визначає, що у разі порушення зобов'яза ння настають правові наслідк и, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок одно сторонньої відмови від зобов 'язання, якщо це встановлено д оговором або законом, або роз ірвання договору.

Згідно з ч. 2 ст. 651 Цивільного к одексу України договір може бути змінено або розірвано з а рішенням суду на вимогу одн ієї із сторін у разі істотног о порушення договору другою стороною та в інших випадках , встановлених договором або законом. Істотним є таке пору шення стороною договору, кол и внаслідок завданої цим шко ди друга сторона значною мір ою позбавляється того, на що в она розраховувала при укладе нні договору.

Слід мати на увазі, що істот ність порушення визначаєтьс я виключно за об' єктивними обставинами, що склалися у ст орони, яка вимагає розірванн я договору, причому вина стор они, що припустилася порушен ня договору, не має будь-якого значення і для оцінки поруше ння як істотного, і взагалі дл я виникнення права вимагати розірвання договору на підст аві ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Крім того, згідно з пунктом 8.1.3 Договору оренди комунальн ого майна №105 від 03.01.2002 р. окрім пі дстав, передбачених чинним з аконодавством, договір розри вається достроково за рішенн ям суду, зокрема, якщо орендар навмисно або необережно пог іршує стан майна.

Суд вважає, що підтверджені матеріалами справи факти по рушення умов договору у вигл яді утримання та експлуатаці ї майна в неналежному стані (у відповідності з технічними, санітарними, протипожежними нормами), незабезпечення пож ежної безпеки об' єкта, неви конання вимог статті 24 Закону України «Про охорону культу рної спадщини», є істотними, я кі надають позивачеві право вимагати розірвання договор у оренди.

Згідно зі статтею 27 Закону У країни «Про оренду державног о та комунального майна» у ра зі розірвання договору оренд и, закінчення строку його дії та відмови від його продовже ння або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути о рендодавцеві об'єкт оренди н а умовах, зазначених у догово рі оренди.

Відповідно до пунктів 7.1, 7.2 До говору оренди передача Оренд одавцем Орендарю майна та йо го повернення оформлюються д востороннім актом встановле ної форми. Повернення майна у зв' язку з припиненням дії д оговору здійснюється безпос ередньо Орендодавцеві або за його вказівкою іншим особам .

Отже, враховуючи, що договір оренди розривається судом ч ерез допущені відповідачем п орушення його умов, у зв' язк у з чим припиняє свою дію, суд вважає обґрунтованими вимог и позивача про спонукання ТО В „Ялта-Верона” звільнити не житлові приміщення ресторан у „Ластівчине гніздо”.

За таких обставин, позов під лягає задоволенню в повному обсязі.

Судові витрати суд поклада є на відповідача згідно з пол оженнями статті 49 Господарсь кого процесуального кодексу України.

З урахуванням викладеного , керуючись ст.ст. 82-85 Господарс ького процесуального кодекс у України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Розірвати договір ор енди комунального майна від 03.01.2002 р. №105, за яким орендодавцем є Комунальне підприємство Я лтинської міської ради „Комб інат благоустрою” (як правон аступник комунального підпр иємства „Ялтажитлоексплуат ація”), а орендарем Товариств о з обмеженою відповідальніс тю „Ялта-Верона” (98662, м. Ялта, смт . Гаспра, вул. Алупкінське шосе , 9; 98600, м. Ялта, вул. Київська, 1; м. Ял та, вул. Свердлова, 21, ідентифік аційний код 14367371).

3. Зобов' язати Товари ство з обмеженою відповідаль ністю „Ялта-Верона” (98662, м. Ялта , смт. Гаспра, вул. Алупкінське шосе, 9; 98600, м. Ялта, вул. Київська, 1; м. Ялта, вул. Свердлова, 21, іден тифікаційний код 14367371) звільни ти нежитлові приміщення рест орану „Ластівчине гніздо” (п лощею 177,8 кв. м.), які розташовані за адресою: м. Ялта, смт. Гаспра , Алупкінське шосе, 9 (мис Ай-Тод ор).

4. Стягнути з Товариств а з обмеженою відповідальніс тю „Ялта-Верона” (98662, м. Ялта, смт . Гаспра, вул. Алупкінське шосе , 9; 98600, м. Ялта, вул. Київська, 1; м. Ял та, вул. Свердлова, 21, ідентифік аційний код 14367371) на користь Ком унального підприємства Ялти нської міської ради „Комбіна т благоустрою” (98600, м. Ялта, пров улок Дарсанівський, 5, ідентиф ікаційний код 24406586) 170,00 грн. держа вного мита та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забез печення судового процесу.

5. Видати накази після н абрання судовим рішенням зак онної сили.

Суддя господарського суду

Автономної Республіки Кри м (підп ис) І. І. Дво рний

Рішення підписано 14.06.2011 р.

Суддя Господарсько го суду

Автономної Республіки Кр им Дво рний І.І.